Anlage_VzB_B-PlanV-1-2_RVO.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin .2017 Abt. Bauen, Planen und Facility Management Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 28.11.2017 Drucksache Nr. Vorlage - zur Beschlussfassung - über Bebauungsplan V-1-2 für die Grundstücke Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise), Pufendorfstraße 3-3G sowie 4-4K und 5-5K im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain hier: - geänderter Entwurf der Rechtsverordnung Festsetzung des Bebauungsplans durch BVV Festsetzung der Rechtsverordnung Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen: 1. Den geänderten Entwurf der Rechtsverordnung. 2. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg beschließt den Bebauungsplan V-1-2 mit Deckblatt vom 19.09.2017, Begründung und der darin enthaltenen Abwägung gem. § 6 Abs. 3 AG BauGB und entscheidet über die Rechtsverordnung gem. § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVwG. 3. Der Bebauungsplan ist nach dem Festsetzungsbeschluss der Bezirksverordnetenversammlung gem. § 6 Abs. 3 AG BauGB dem Bezirksamt zur Festsetzung als Rechtsverordnung vorzulegen. A). Begründung Der Bebauungsplan V-1-2 wurde gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen II C am 28.09.2017 angezeigt. Diese erklärte mit Schreiben vom 01.11.2017, dass keine Beanstandungen erhoben werden. Von daher kann nun der Bebauungsplan V-1-2 gemäß § 6 Abs. 3 AG BauGB nach der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung (§ 6 Abs. 3 AG BauGB) durch das Bezirksamt als Rechtsverordnung festgesetzt werden. Die textliche Festsetzung Nr.4 wurde in der Begründung und der Planzeichnung in der Formulierung klarstellend dahingehend ergänzt, dass es sich um ein allseitiges Zurücktreten von den festgesetzten Baugrenzen handelt. B). Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB) Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) C). Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans entstehen keine direkten Belastungen für den Bezirk. Berlin, den 28.11.2017 Monika Herrmann Bezirksbürgermeisterin Florian Schmidt Bezirksstadtrat Anlagen: 1. Planzeichnung V-1-2 (Zusammenzeichnung für die Beschlussfassung- der Originalplan liegt der BVV- Sitzung vor) 2. Begründung des Bebauungsplans V-1-2 3. Entwurf der Rechtsverordnung V-1-2 ENTWURF 9. 10. 11. 12. die baulichen Anlagen innerhalb der Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung "Umspannkann ein Vortreten von und zwar Rampen bis zu 2 m vor die Baugrenze und bis zur gesamten Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Auf den nicht sind Stellund Garagen Dies gilt nicht Tiefgaragen. In dem allgemeinen Wohngebiet, auf der A1-A2-A3A4-A5-E-A6-A7-F-A8-A9-C1-C2-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-Q-RA1 nur errichtet werden, bei denen ein Anteil von mindestens 8 vom Hundert der mit Mitteln der sozialen ung werden Ausnahmsweise ohne Wohnungen oder mit einem geringeren Anteil an Wohnungen zugelassen werden, wenn der nach Satz 1 erforderliche Mindestanteil in einem anderen im Geltungsbereich erbracht wird. Zum Schutz vor oder im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain Festsetzungen Kleinsiedlungsgebiet Reines Wohgebiet Allgemeines Wohngebiet Besonderes Wohngebiet Dorfgebiet Mischgebiet Kerngebiet Gewerbegebiet Industriegebiet Sondergebiet (Erholung) N A4 A3 bei Errichtung, von baulichen Anlagen Zahl der Vollgeschosse z.B. z.B. zwingend Offene Bauweise Sonstiges Sondergebiet z.B A5 B5 WR z.B B3 E 2Wo Wohnungen A6 0.5 bis 0.7 B6 M A2 - entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb Geschlossene Bauweise Baulinie Baugrenze Linie zur Abgrenzung d. Umfanges von Abweichungen 0.7 z.B. z.B. - entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6-A7, A8-A9-A10-A11- z.B. z.B. B4 HOTEL z.B. z.B. z.B. z.B. Abstand der Hilfslinie umlaufend 1,4 m zur Baugrenze z.B. Oberkante z.B. B7 Baumassenzahl Baumasse A7 z.B. z.B. z.B. zwingend z.B. z.B. B2 a A1 z.B N B1 Q Bereich ohne Einfahrt Bereich ohne Ausfahrt Bereich ohne Ein- und Ausfahrt R orientiert sind, resultierende bewertete (erf. R'w,res) aufweisen, die lungspegel von - 35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts in von Wohnungen und in - 35 dB(A) tags in men, - Textliche Festsetzungen 1. 2a. 2b. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Im allgemeinen Wohngebiet wird als die im zeichnerischen Teil festgesetzte Grundder der textlicher Die Bestimmung Aufenthaltsraum In der Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung wird als die im zeichnerischen Teil festgesetzte der der textlichen Festsetzung Im allgemeinen Wohngebiet darf die durch Nebenanlagen im Sinne des 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der durch die das lediglich unterbaut wird, 13. Im allgemeinen Wohngebiet - mit Ausnahme der b - ist oberhalb der festgesetzten von 68,8 m NHN bis zu einer baulichen Oberkante von 72,3 m NHN eine weitere Bebauung wenn sie um mindestens 1,4 m von den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) gesetzt ist. Ausgenommen sind diese Im allgemeinen Wohngebiet - mit Ausnahme der b ausnahmsweise oberhalb der textlicher Festsetzung Nr. 4 baulichen Oberkante von 72,3 m NHN Dachaufbauten wie Austrittsbauwerke Dachterrassen, Schornsteine und sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien bis zu einer von 25 vom Hundert der des darunterliegenden Geschosses bis zu einer von 2,5 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal - gemessen an den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) - z.B. A8 z.B. D von Be- P F WA D und L J GF C1 z.B. OK K TH D z.B. Trafostation Hochspannungsleitungen Anpflanzen von TH unterirdische bauliche Anlagen siehe Nebenzeichnung Gasdruckregler Oberirdische Hauptversorgungsleitung A10 TGa 2 erf. R'w,res erfolgt jeden der Anlage der Verkehrswegevom 24. Februar 1997 (24. BImSchV). den Korrektursummanden D ist abweichend von Tabelle 1 der Anlage zur 24. BImSchV der Zeilen 2, 3 und 4 jeweils ein um 5 dB geringerer Wert einzusetzen. Die Beurteilungspegel den Tag Lr, T und die Nacht Lr, N sind 3 und Schienenwege 4 der schutzverordnung vom 12. Juni 1990 in der Fassung vom 18. Dezember 2014 (16. BImSchV) zu berechnen. Zum Schutz vor muss in entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6-A7, A8-A9-A10-A11-A12 und A13-A14 bis zu einer von 68,8 m NHN sowie entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb einer von 68,8 m NHN mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei mindestens zwei Aufenthaltsmit jeweils mindestens einem Fenster zur gewandten Seite ausgerichtet sein. Hiervon ausgenommen sind Wohnungen entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11-A12 und A13-A14 bis zu einer von 68,8 m NHN sowie entlang den Linien B1-B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer von 68,8 m NHN, deren nur zu diesen Linien orientiert sind. z.B. TGa 2 I der z.B. A9 TGa 2 Erhaltung von sonstige Bepflanzungen sonstigen Bepflanzungen Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Abs. 1a Baugesetzbuch A11 H Sonstige Festsetzungen b G TGa 2 OK D A12 Umweldeinwirkungen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes bestimmte luftverunreinigende Umwelteinwirkungen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes Arkade C2 C3 GF z.B. z.B. A13 Mit Geh-, Fahr- u. Leitungsrechten OK 49,8 m des Bebauungsplanes Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung A14 mit Angabe der Geschosse Garagen Tiefgaragen Gemeinschaftstiefgargagen Gemeinschaftsanlagen mit Angabe der Geschosse C4 Gemeinschaftsgaragen mit Angabe der Geschosse mit Angabe der Geschosse mit Angabe der Geschosse OK Nebenzeichnung unterirdische bauliche Anlagen UMSPANNWERK Naturschutzgebiet Landschaftsschutzgebiet Naturdenkmal Wasserschutzgebiet (Grundwassergewinnung) Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt Gesamtanlage (Ensemble), die dem Denkmalschutz unterliegt Erhaltungsbereich Bahnanlage auch Eintragungen als Vorschlag OK D Stellplatz Garage Tiefgarage Kinderspielplatz z.B. Industriebahn (in Aussicht genommen) z.B. Landesgrenze (Bundesland) Bezirksgrenze Parkhaus Ortsteilgrenze Unterirdisches Bauwerk Gemarkungsgrenze 14. Flurgrenze - entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11z.B. z.B. - entlang den Linien B1-B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein deren nur zu den oben genannten Linien orientiert sind, in mindestens einem Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei bzw. in mindestens der der (bei Wohnungen mit mehr als zwei durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden oder durch andere bauliche gleicher Wirkung an Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) der Nachtzeit in dem Raum oder den bei mindestens einem Fenster oder mittels Wahrung einer ausreichenden nicht 15. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann wenn sichergestellt ist, dass die Massenvon Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brenn- Bordkante Zaun, Hecke - entlang den Linien C1-C2 und C3-C4 bis zu einer Innerhalb der b ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 50,00 m NHN Dachaufbauten wie Schornsteine und bis zu einer von 15 vom Hundert der Grunddes darunterliegenden Geschosses bis zu einer von 1,2 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal - gemessen an den festgesetzten Baugrenzen Innerhalb der Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 59,8 m NHN Dachaufbauten wie Abluftanlagen bis zu einer von 40 vom Hundert der darunterliegenden der baulichen Anlage und bis zu einer von 5 m zugelassen werden. die baulichen Anlagen (in den GrundH-I-J-K-H und N-O-P-Q-N) kann ein Vortreten von und zwar Balkone bis zu der Linie zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen 23 Abs. 3 Satz 3 Baunutzungsverordnung zugelassen werden, sofern der Anteil der die die Baugrenzen zwei Drittel der Breite der jeweiligen TGa 1 O dass ein Beurtei- 16. 17. 18. Im allgemeinen Wohngebiet und innerhalb der mit dem besonderen Nutzungszweck sind die nicht baubaren anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht (inklusive Drainage) der Tiefgarage muss mindestens 0,8 m betragen. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht Wege, Zufahrten, und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne 19. 20. Die a ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in 9 Abs. 1 des Baugesetz- Baulinie, Baugrenze Baudenkmal D Denkmalbereich (Ensemble) D Die vorstehende Planzeichen, auch soweit sie in diesem Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) worden ist und die Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Stadtentwicklungsamt Fachbereich Vermessung Fachbereich Stadtplanung Im allgemeinen Wohngebiet sind mindestens zwei Drittel der des zugelassenen obersten Geschosses extensiv zu dies gilt nicht technische Einrichtungen. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 0,1 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Im allgemeinen Wohngebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenver- Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan am beschlossen. Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung geometrische Eindeutigkeit der Festsetzungen: Berlin, den 19.09.2017 Fachbereichsleiter Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Planunterlage: Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem, August 2017 Koordinatensystem: Soldner Berlin Netz 88 Bezirksstadtrat Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Bauen, Planen und Facility Management Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB) für die Grundstücke Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise), Pufendorfstraße 3-3G sowie 4-4K und 5-5K im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Stand: November 2017 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Inhalt A Begründung 1 I Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen 1 1 2 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Beschreibung des Plangebietes 2.1 Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand 2.4 Geltendes Planungsrecht 2.5 Verkehrserschließung 2.5.1 Individualverkehr 2.5.2 Rad- und Fußgängerverkehr 2.5.3 Öffentlicher Personennahverkehr 2.6 Technische Infrastruktur 2.6.1 Trinkwasser/Löschwasser 2.6.2 Mischwasser/Regenwasser 2.6.3 Elektrizität 2.6.4 Gas 2.6.5 Fernwärme 2.6.6 Telekommunikation 2.7 Denkmalschutz 2.8 Baugrund, Altlasten, Bodenschutz Planerische Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 3.1.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro) 2007 3.1.2 Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) 3.1.3 Flächennutzungsplan in seiner Funktion als Raumordnungsplan 3.2 Flächennutzungsplan 3.3 Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne 3.3.1 Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz 3.3.2 Programmplan Biotop- und Artenschutz 3.3.3 Programmplan Landschaftsbild 3.3.4 Programmplan Erholung und Freiraumnutzung 3.3.5 Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption 3.3.6 Landschaftsplanung 3.4 Stadtentwicklungsplanungen 3.4.1 Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 3.4.2 Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr 3.4.3 Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 3.4.4 Stadtentwicklungsplan (StEP) Klima 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 3.5.1 Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 3.5.2 Planwerk Innere Stadt 2010 3.5.3 Lärmminderungsplanung/Lärmaktionsplan 2013 – 2018 3.5.4 Luftreinhalteplanung 3.6 Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 3 1 2 2 3 5 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 9 9 11 11 11 11 12 12 13 13 13 14 14 15 15 15 15 15 16 16 17 17 18 18 18 18 2 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen – Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 3.9 Planfeststellungen Entwicklung der Planungsüberlegungen (planerische Vorgeschichte) 4.1 Städtebauliches Konzept 4.2 Verkehrserschließung 19 19 20 20 21 23 II Planinhalt und Abwägung 26 1 2 3 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Begründung der Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet 3.1.2 Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ 3.1.3 Flächen mit dem besonderem Nutzungszweck „Hotel“ 3.2 Maß der baulichen Nutzung 3.2.1 Grundfläche/Grundflächenzahl (GRZ) 3.2.2 Geschossfläche /Geschossflächenzahl 3.2.3 Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO 3.2.4 Höhe baulicher Anlagen 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 3.3.1 Baukörperausweisung 3.3.2 Beschränkung von Stellplätzen und Garagen 3.3.3 Zulässigkeit von Nebenanlagen 3.4 Weitere Arten der Nutzung 3.4.1 Flächen für Tiefgaragen 3.4.2 Flächen mit einem Mindestanteil an förderungsfähigem Wohnraum 3.5 Immissionsschutz/Klimaschutz 3.5.1 Schallimmissionen 3.5.2 Luftreinhaltung 3.6 Grünfestsetzungen 3.6.1 Anpflanzgebote 3.6.2 Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen 3.7 Sonstige Festsetzungen 3.7.1 Geh- und Radfahrrechte 3.7.2 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen 3.8 Kennzeichnungen 3.9 Nachrichtliche Übernahmen 3.10 Städtebaulicher Vertrag Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gemäß § 1 Abs. 7 BauGB) 4.1 Öffentliche Belange 4.2 Private Belange 4.3 Fazit 26 27 27 27 27 III Auswirkungen der Planung 85 1 Auswirkungen auf die Umwelt 1.1 Bestandserfassung und -bewertung 1.2 Prognose der Umweltauswirkungen 85 85 86 3.7 4 4 28 29 29 29 32 32 38 41 41 50 50 50 50 51 53 53 72 73 74 75 75 75 76 76 76 77 77 78 82 84 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 1.3 1.4 1.5 1.6 87 88 88 2 3 4 5 6 7 Vermeidungsmaßnahmen Eingriffsbewertung Baumschutzverordnung Bewertung der Fläche hinsichtlich des Vorkommens geschützter Tier- und Pflanzenarten Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Auswirkungen auf die Verkehrssituation Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange IV Verfahren 93 1 2 3 4 5 6 7 93 93 94 94 107 107 8 9 10 11 Mitteilung der Planungsabsicht Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan V-1-2 im beschleunigten Verfahren Bekanntmachung im Amtsblatt Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Beschluss zur Änderung des Geltungsbereichs Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Erneute (eingeschränkte) Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB und Benachrichtigung über die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB 7.1 Erneute (eingeschränkte) Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB 7.2 Benachrichtigung über die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Beschluss des Bebauungsplanentwurfs V-1-2 Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB Festsetzungsbeschluss und Beschluss der Rechtsverordnung B Rechtsgrundlagen 154 C Anhang 156 1 2 3 Textliche Festsetzungen Gutachten und vertiefende Untersuchungen Auszug aus dem generalisierten Abstandsflächenplan (bpb/nps tchoban voss) 156 160 161 88 89 89 90 91 91 91 125 125 128 130 153 153 153 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 A Begründung I Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen 1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung 1 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes V-1-2 befindet sich im Bezirk FriedrichshainKreuzberg, im Nordwesten des Ortsteils Friedrichshain. Das Plangebiet ist Teil des Areals, das durch die Landsberger Allee, die Matthiasstraße, die Pufendorfstraße und die Friedenstraße gebildet wird. Hinweis: Im Zuge des Verfahrens wurde die Nummerierung der Hausnummern mit Veröffentlichung im Amtsblatt (ABl. Nr. 29 / 14. Juli 2017 S. 3277) geändert bzw. neu bezeichnet, (siehe Kap. I.2.2). Die Grundstücke hießen bisher Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 32 (teilweise), Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise) und Pufendorfstraße 3-4 und nun neu Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise), Pufendorfstraße 3-3G sowie 44K und 5-5K. Der Geltungsbereich hat sich nicht verändert und umfasst eine Größe von 2,26 ha. Die Eigentümerin des überwiegenden Teils der im Plangebiet gelegenen Grundstücke, die Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG, beabsichtigt im Plangebiet die Errichtung des Wohnquartiers „Friedrichshain-Höfe“ mit mehreren Wohngebäuden, einer Kindertagesstätte im Bestandsgebäude „Brauhausspeicher“, mehreren unter den Häusern gelegenen Tiefgaragen und mehreren auch der Öffentlichkeit zugänglichen Durchquerungsmöglichkeiten. Nach geltendem Planungsrecht sind derzeit im Plangebiet nur kerngebietstypische Nutzungen wie Büros, Verwaltungen und Einzelhandel zulässig. Nachdem das Plangebiet – abgesehen von den bisherigen Teilrealisierungen – bislang keiner baulichen Entwicklung zugeführt werden konnte und weitgehend brach lag, werden die Planungsabsichten der Eigentümerin zur Errichtung von Wohngebäuden grundsätzlich vom Bezirk FriedrichshainKreuzberg mitgetragen. Der Wohnungsmarkt im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist – wie im übrigen Stadtgebiet auch – bereits sehr angespannt. In den nächsten Jahren ist zudem mit einer deutlichen Zunahme der Wohnraumnachfrage zu rechnen. Das Plangebiet eignet sich aufgrund seiner zentralen Lage sehr gut als Standort eines neuen Wohnquartiers und kann einen Beitrag zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums leisten. Vor diesem Hintergrund sollen die städtebaulichen Planungsziele für diesen räumlichen Teilbereich des Bezirks an geänderte Herausforderungen und Bedarfe angepasst werden. Die im Plangebiet gelegenen Grundstücke liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes V-1 vom 19. Februar 2002 (GVBl. S. 93). Die angestrebte Wohnungsbauentwicklung ist nach derzeitigem Planungsrecht nicht möglich, da der Bebauungsplan V-1 für die Grundstücke ein Kerngebiet festsetzt, in dem Wohnnutzung nur in geringem Umfang bzw. nur ausnahmsweise zulässig ist. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans V1 wurde Wohnnutzung seinerzeit nur für den nördlich angrenzenden Bereich oberhalb des ersten Vollgeschosses allgemein zugelassen. Die im Kerngebiet des Bebauungsplans V-1 zulässigen Wohnanteile wurden durch die Bebauung entlang der Matthiasstraße mittlerweile ausgeschöpft. Vor diesem Hintergrund ist die Änderung des Bebauungsplans V-1 erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Wohnungsbauprojekt zu schaffen. Parallel zu dieser Bebauungsplanänderung wird auch in zwei anderen Teilbereichen des Bebauungsplans V-1 das Planungsrecht an geänderte städtebauliche Zielvorstellungen angepasst. Südwestlich des Plangebietes sollen durch den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan V-1-1 ebenfalls die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines standortgerechten Wohnungsbaus (Wohnquartier „An der Mälzerei“) geschaffen werden. Zeitgleich wird das Planungsrecht für die bereits realisierten vorgenannten Wohngebäude im Nordosten entlang der Matthiasstraße („Matthiasgärten“) durch das Bebauungsplanverfahren V-1-3 geändert und an die tatsächliche Art der baulichen Nutzung angepasst. 2 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt. Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet. Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird deshalb von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 S. 3 BauGB und § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB (Überwachung) ist nicht anzuwenden. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Die Umweltbelange sind dennoch zu ermitteln und in der Planung zu berücksichtigen (s. Kap. III.1). 2 Beschreibung des Plangebietes 2.1 Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes V-1-2 befindet sich im Nordwesten des Ortsteils Friedrichshain in zentraler, sehr gut erschlossener Lage. Dieser Bereich Friedrichshains wird in den nächsten Jahren in einem Schwerpunktraum für städtische Wohnungsbauprojekte liegen, da sich das Gebiet aufgrund seiner städtebaulichen Struktur und Eigentumsverhältnisse hervorragend als Standort für Nachverdichtungsmaßnahmen im baulichen Bestand eignet und einen wesentlichen Beitrag zur Deckung dringend benötigten Wohnraums leisten kann. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Baublocks, der durch Landsberger Allee, Matthiasstraße, Pufendorfstraße und Friedenstraße gebildet wird und ist Teil des Geländes des sog. „ehemaligen Böhmischen Brauhauses“. Dieses wurde in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts errichtet und war seinerzeit eines der erfolgreichsten Unternehmen der Branche. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde die Brauerei nicht mehr zur Biererzeugung, sondern überwiegend als Lager von der Berliner Weingroßkellerei genutzt. In einem Teil der ehemaligen Brauereigebäude etablierte sich zu DDR-Zeiten ein Vereinssport. Die Sportanlage umfasste u.a. diverse Turnhallen und eine Kegelbahn. Die Sportstätten gingen nach 1990 in den Verantwortungsbereich des Bezirks über und wurden bis 2001 als solche genutzt. Die vorhandene umgebende Bebauung des Baublocks ist relativ heterogen. Nördlich der Landsberger Allee liegen in fußläufiger Erreichbarkeit der Volkspark Friedrichshain mit seinen vielfältigen Erholungs- und Freizeitangeboten sowie das sich östlich daran anschließende Gelände des Vivantes Klinikum im Friedrichshain. Östlich, an der Matthiasstraße, befinden sich in Ergänzung zur vorhandenen Wohnbebauung neue Wohnbauten und zwei Ärztehäuser. An der Ecke Matthiasstraße/Landsberger Allee 42 entsteht ein Apartmenthotel, das den Blockrand an dieser Stelle schließt. Weiter in östliche Richtung grenzen Flächen des St. Georgen-Friedhofs an. Die vorhandene Bebauung südöstlich der Pufendorfstraße ist durch eine Wohnbebauung in Plattenbauweise, einen Sportplatz und die Auferstehungskirche mit dem sog. Umweltforum, einem Veranstaltungsdienstleister, geprägt. Daran schließen sich in südöstliche Richtung soziale Infrastruktureinrichtungen (Kindertagesstätte, Schule) und neue Wohnbauten in der Diestelmeyerstraße sowie weitläufige Flächen dreier Friedhöfe (Parochial, St. Petri und St. Georgen) an. Das Gebiet südwestlich der Friedenstraße setzt sich aus Wohnbauten der Gründerzeit und Baulückenschließungen durch Schule und Wohnbauten in Plattenbauweisezusammen. Innerhalb des Areals, welches durch Landsberger Allee, Matthias-, Pufendorf- und Friedenstraße gebildet wird, grenzt direkt nordöstlich an das Plangebiet ein in jüngster Zeit realisierter Wohnkomplex an („Matthiasgärten/My Berlin“). Dieser liegt im Geltungsbereich des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes V-1-3, welcher die Grundstücke Matthiasstraße 2-3 und Pufendorfstraße 6-6B, 7-7A umfasst. Derzeit wird der Blockrand zwischen Landsberger Allee und „Matthiasgärten“ durch einen Neubau geschlossen. Hier entsteht eine Senioreneinrichtung mit Tagespflege und Pflegeapartments. Direkt südwestlich vom Plangebiet V-1-2 gelegen, befindet sich das sanierte und umgebaute Mälzerei-Gebäude des ehemaligen Böhmischen Brauhauses, welches gemeinsam mit dahintergelegenen Kellergewölben unter Denkmal- und Ensembleschutz steht. Die „Neue Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 3 Mälzerei“ wird derzeit vornehmlich als Bürostandort genutzt. Als ergänzende Nutzung finden hier auch Ausstellungen und Veranstaltungen wie Tagungen statt. An ihrer nordwestlichen Giebelseite befindet sich die sogenannte „Spanische Treppe“. In südwestliche Richtung schließt sich das Plangebiet des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes V1-1 an, in dessen Geltungsbereich ebenfalls Wohnbebauung realisiert werden soll. Der westliche Bereich wird durch eine mittlerweile geschlossene Stellplatzanlage, die als Zwischennutzung genehmigt war, geprägt. Im östlichen Bereich, auf dem Grundstück Ecke Pufendorfstraße/Friedenstraße, befindet sich eine gewerbliche Nutzung durch einen Steinmetz mit Aufstellungsfläche für einen Grabsteinhandel. In westlicher Nachbarschaft zum Plangebiet befinden sich im Bereich zwischen Landsberger Allee und Friedenstraße ein Hotel sowie Wohngebäude in geschlossener Bauweise. Diese setzen sich aus Wohnbauten der Gründerzeit, mehrheitlich mit Hinterhausbebauung, sowie neu entstandenen Wohnbauten mit Tiefgaragen, Verbrauchermarkt und gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss zusammen. Das Hotel und die neuen Wohnbauten wurden Ende der 1990er Jahre realisiert. In Ergänzung zur vorhandenen Bebauung sind sie nach § 34 BauGB genehmigt worden und entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes V-1. 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 2 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes V-1-2 weist eine Fläche von 22.624 m auf. Er umfasste bisher die Grundstücke Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 32 (teilweise), Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise) und Pufendorfstraße 3-4 und nun neu die Grundstücke Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise), Pufendorfstraße 3-3G sowie 4-4K und 5-5K (s. Kap. I 2.2.1). Zu den Grundstücken gehörten bisher die Flurstücke 11, 12, 13, 14, 226 (teilweise), 254, 255, 256, 281, 283 der Flur 7 und die Flurstücke 342 und 385 der Flur 8 und nun neu die Flurstücke 14, 226 (teilweise), 254, 255, 281, 286, 287, 288, 289, 290, 291 der Flur 7 und die Flurstücke 342 und 385 der Flur 8 (s. Kap. I 2.2.2). Der überwiegende Teil der Grundstücke befindet sich in privatem Eigentum. Das Grundstück Pufendorfstraße 2/Flurstück 14 mit ehemaligem Umspannwerk ist Eigentum des Versorgungsträgers Vattenfall. Angrenzende Straßenverkehrsflächen sind nicht vom Geltungsbereich erfasst, da der rechtskräftig festgesetzte Bebauungsplan V-1 bereits die Erschließung des Plangebietes durch Festsetzung der angrenzenden, öffentlich gewidmeten Straßenverkehrsflächen sichert. Neuordnung der im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Flurstücke Zeitgleich mit der Auslegung des Bebauungsplans § 3 Abs. 2 BauGB wurde eine Neuordnung der im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Flurstücke durchgeführt und ins Liegenschaftskataster übernommen. Abbildung 1a zeigt die neue Flurstückssituation, die dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 05.109.2017 entspricht. In der Folge wurde auch die Nummerierung der Hausnummern mit Veröffentlichung im Amtsblatt (ABl. Nr. 29 / 14. Juli 2017 S. 3277) geändert bzw. die Grundstücke im Hinblick auf eine künftige Bebauung neu bezeichnet (siehe Tabelle 1). 4 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Abb. 1a: Übersicht der neugeordneten Flurstücke und der geänderten Adressen entsprechend dem Kartenausschnitt der Flurkarte aus dem Liegenschaftskataster mit Stand vom 05.09.2017 Die Landsberger Allee Nr. 32 entfällt im Geltungsbereich und wird ersetzt durch die neuen Nummern Landsberger Allee 28/30A. Wesentliche Teile, die bisher zur Landsberger Allee Nr. 32 gehörten, sind nun der Pufendorfstraße 3 – 4 und der neuen Pufendorfstraße 5 zugeordnet. Dies hat Einfluss auf den Titel des Bebauungsplans, aber nicht auf den Geltungsbereich. Dieser bleibt unverändert. Grundstück Änderung Landsberger Allee 26 (tlw.) keine keine keine keine Pufendorfstraße 4A-4D Pufendorfstraße 3, 3B-3G tw. Landsberger Allee 28, 30, 30 A, Pufendorfstraße 3, 3B-3G tw,. Pufendorfstraße 4E-4K, Pufendorfstraße 5C-5K Landsberger Allee 32 (tlw.) Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Pufendorfstraße 2 (tlw.) Pufendorfstraße 3 Pufendorfstraße 4 Friedenstraße 89,90 (tlw.) 5 keine keine Pufendorfstraße 3A, Pufendorfstraße 4,5, 5A-5B keine Tabelle 1: Übersicht der geänderten Adressen (gemäß ABl. Nr. 29 / 14. Juli 2017 S. 3277) In Tabelle 2 sind die Flurstücke den jeweiligen Adressen im Geltungsbereich zugeordnet. Die der Landsberger Allee 26 und der Pufendorfstraße 2 zugeordneten Flurstücke bleiben unverändert. In der rechten Spalte sind zudem die Flurstücksgrößen dargestellt. Grundstück Landsberger Allee 26 (tlw.) Landsberger Allee 28, 30, 30A Pufendorfstraße 2 (tlw.) Pufendorfstraße 3 Pufendorfstraße 3A, Pufendorfstraße 3B, 3C, 3D, 3E, 3F,3G 4E, 4F, 4G, 4H, 4K Pufendorfstraße 4, 4A, 4B, 4C, 4D, 5, 5A, 5B Pufendorfstraße 5C, 5D, 5E, 5F, 5G, 5H, 5K Friedenstraße 89,90 (tlw.) Flurstück Nr. Flurstücksgröße gem. Liegenschaftskataster [m²] 226 (tlw.) 2.296 (davon ca. 1.079 im Bebauungsplangebiet V-1-2) 244 1.287 424 3.370 1.482 261 1.682 770 4.725 254 255 342 289 (neu) 14 281 291 (neu) 286 (neu) 290 (neu) 287 (neu) 288 (neu) 385 3.999 3.286 15 Tabelle 2: Übersicht der Zuordnung der Flurstücke zu den Grundstücken und Flurstücksgrößen gemäß Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 05.09.2017 Das Liegenschaftskataster enthält für die im Geltungsbereich gelegenen Flurstücke die in Tabelle 2 dargestellten Flächengrößen. Flurstück 226 liegt nur teilweise im Geltungsbereich, die Geltungsbereichsgrenze verläuft entlang des Hotelgebäudes (Die übrigen Geltungsbereichsgrenzen verlaufen entlang festgestellter Grundstücksgrenzen). Aus diesem Grund wird die anhand der Plangrundlage ermittelte Größe des Geltungsbereichs von 22.624 m² zu Grunde gelegt. Die Flurstücksneuordnung und die Adressänderung erfordern eine Aktualisierung der dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Plangrundlage und des Titels. Der Geltungsbereich und die Festsetzungen des Bebauungsplans bleiben davon unberührt. 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand Auf den unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-2 erfolgte bereits die Baufeldvorbereitung, d.h. Grünrückschnitt und Rodung sowie Abbruch aller brachliegenden Bestandsgebäudefragmente, die im südlichen/südwestlichen Teil des Plangebietes lagen (Sudhaus, Maschinenhaus, Kesselhaus und kleinere Gebäude wie Schuppen). Eine Ausnahme bildet der vordere (südwestliche) Teil des ehemaligen Brauhausspeichers, welcher ebenso wie die „Neue Mälzerei“ Teil des Denkmalensembles „Böhmisches Brauhaus“ ist. Dieser bleibt erhalten und soll künftig als Kindertagesstätte genutzt werden. Die restlichen Gebäude des ehemaligen Böhmischen Brauhauses wurden bereits in den 1990er Jahren im Zuge der Errichtung des Hotels an der Landsberger Allee (Name des gewerblich geprägten Projektes war seinerzeit „Forum Friedrichshain“) rückgebaut. 6 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Zum ehemaligen Böhmischen Brauhaus zählen umfangreiche Kellergewölbe, die in den Hang des Urstromtals mit Errichtung des Brauhauses hineingebaut wurden (sog. „Untere Brauhausgewölbe“). Zwei der Kellergewölbe lagen komplett (östlich bzw. südlich im Plangebiet) und eines teilweise (westlich im Plangebiet) im Geltungsbereich. Das im Osten gelegene Kellergewölbe wurde bereits in den 1990er Jahren teilweise rückgebaut bzw. verfüllt. Hierfür wurden mineralische Bestandteile des Bauschuttes aus den rückgebauten Brauereigebäuden verwendet. Diese Arbeiten wurden 2015/ 2016 abgeschlossen. Das Kellergewölbe im Süden wurde ebenfalls 2015/ 2016 – soweit für die neue Bebauung erforderlich – rückgebaut bzw. verfüllt, wobei der Bereich östlich der „Neuen Mälzerei“ als Bestandteil des ehemaligen Brauhausspeichers (zukünftig Kindertagesstätte) erhalten bleibt (durch den Geländesprung gehen die Gewölbe hier in oberirdische Bebauung über). Der nahezu quadratische, denkmalgeschützte Kellergewölbeteil, welcher im Westen des Plangebietes liegt (unter dem Hotel, der Blockdurchquerung mit Spanischer Treppe sowie teilweise hinter der „Neuen Mälzerei“) wurde bereits in den 1990er Jahren erhalten und instandgesetzt. Das Gelände des Plangebietes weist einen natürlichen Geländesprung von bis zu 12 m auf und fällt von der Barnim-Hochfläche (Landsberger Allee/Matthiasstraße) zum Urstromtal (Pufendorfstraße) diagonal hin ab. Mit Ausnahme von zwei Geländedepressionen, liegt das Plangebiet in weiten Bereichen auf einer annähernd ebenen Fläche von ca. 49,0 – 49,5 m über NHN. Zur Pufendorfstraße fällt das Gelände auf ca. 41 – 45 m über NHN, zur „Neuen Mälzerei“ auf ca. 38 m über NHN ab. Das Gelände ist im Zuge der Errichtung des Böhmischen Brauhauses modelliert worden. So wurde für den Bau der Kelleranlagen das Gelände auf ca. 49 m über NHN angeschüttet, damit diese ebenerdig von der Friedenstraße angefahren werden konnten. Der Geländesprung im Südwesten wird seit den 1990ern durch die neue „Spanische Treppe“, die „Neue Mälzerei“ und den ehemaligen Brauhausspeicher (zukünftig als Kindertagesstätte geplant) gesichert. Auf einem bislang unbebauten Streifen an der Pufendorfstraße wurden im Zuge der Baufeldvorbereitung Überreste eines Armenfriedhofs entdeckt. In Abstimmung mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden werden diese dokumentiert und Funde umgebettet. 2.4 Geltendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen qualifizierten Bebauungsplanes V-1, der das gesamte Areal zwischen Landsberger Allee, Matthiasstraße, Pufendorfstraße und Friedenstraße umfasst und am 19.02.2002 (GVBl S. 93) festgesetzt wurde. Für das Plangebiet enthält der Bebauungsplan V-1 im Wesentlichen folgende Festsetzungen: - Art der baulichen Nutzung: Kerngebiet, Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“, - Maß der baulichen Nutzung: überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen (erweiterte Baukörperausweisung), zulässige Grundfläche, zulässige Geschossfläche, zulässige Traufhöhen und Oberkanten, Anzahl der Vollgeschosse, - Ausschluss von Tankstellen und Handelsbetrieben nach § 11 Abs. 3 BauNVO im Kerngebiet, - Einschränkende Festsetzungen für Vergnügungsstätten im Kerngebiet, - Flächen für Tiefgaragen, - mit Gehrecht für die Allgemeinheit belastete Flächen sowie - grünordnerische Maßnahmen, z.B. gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren und nicht bebauten Flächen, Fassaden- und Dachbegrünung. Das derzeitige Planungsrecht steht der geplanten Wohnbebauung im Plangebiet entgegen und wird deshalb durch Aufstellung des Bebauungsplans V-1-2 geändert. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 2.5 Verkehrserschließung 2.5.1 Individualverkehr 7 Das Plangebiet grenzt direkt an die Landsberger Allee und Pufendorfstraße an. Über die Landsberger Allee ist zudem die Anbindung an das übergeordnete Straßenverkehrsnetz gewährleistet. Damit ist das Plangebiet sehr gut an das öffentliche Straßennetz angeschlossen. Die Stellplatzsituation in der Umgebung des Plangebietes ist angespannt, d.h. die Auslastung der vorhandenen Stellplätze im öffentlichen Raum ist sehr hoch bis übersättigt. Dies ist u.a. bedingt durch externe Verkehre z.B. durch Besucher des Umweltforums, des Krankenhauses und des Ärztehauses in der Matthiasstraße. Durch den externen Verkehr ist auch tagsüber ein hoher Parksuchverkehr festzustellen. 2.5.2 Rad- und Fußgängerverkehr Durch die Lage an öffentlichen Straßen ist auch für Fußgänger und Radfahrer die Erschließung gesichert. In der Landsberger Allee sind beidseitig Geh- und Radwege vorhanden. Eine Lichtsignalanlage im Einmündungsbereich der Matthiasstraße erleichtert das Überqueren der stark befahrenen Landsberger Allee und der Straßenbahnschienen. In der Pufendorfstraße sind keine Anlagen für den Radverkehr vorhanden. Die beidseitig der Straße bestehenden Gehwege befinden sich teilweise in schlechtem Zustand. Am westlichen Rand des Plangebietes verläuft ein Fußweg, der Friedenstraße und Landsberger Allee miteinander verbindet. Über die „Spanische Treppe“ kann der vorhandene Geländesprung von ca. 12 m überwunden werden. Die südlich des Plangebietes verlaufende Friedenstraße ist Bestandteil des Fahrradroutenhauptnetzes von Berlin. Sie ist Bestandteil der Anbindung der Bezirke Lichtenberg und Pankow an die Innenstadt. 2.5.3 Öffentlicher Personennahverkehr Das Plangebiet ist sehr gut durch das Netz des ÖPNV erschlossen. Über die Haltestellen „Klinikum im Friedrichshain“ in der Landsberger Allee und am Platz der Vereinten Nationen sind drei Metrotram-Linien fußläufig zu erreichen. Die Metrotram-Linien M5 (Hohenschönhausen – S+U Hauptbahnhof) und M6 (Hellersdorf – S Hackescher Markt) ermöglichen die direkte Anbindung an den S+U Bhf. Alexanderplatz. Darüber hinaus ist durch die Metrotram-Linien M5 und M8 (Ahrensfelde – S+U Hauptbahnhof) eine direkte Verbindung zum Berliner Hauptbahnhof gewährleistet. Die Taktfolge liegt in einem sehr kleinen Intervall von wenigen Minuten. Durch die ebenfalls fußläufig angeschlossenen Haltepunkte „Friedrichsberger Str.“ in gleichnamiger Straße und „Platz der Vereinten Nationen“ in der Landsberger Allee ist die Buslinie 142 (U Leopoldplatz – S+U Hauptbahnhof – S Ostbahnhof) erreichbar, die im 20-Minuten-Takt verkehrt. Der nächste Anschluss an das Schnellbahnnetz besteht am U-Bahnhof Strausberger Platz ca. 750 m südwestlich des Geltungsbereiches, der in ca. 10 Gehminuten zu erreichen ist. Hier verkehrt die U-Bahnlinie U5 (U Hönow – S+U Alexanderplatz), die künftig bis zum Berliner Hauptbahnhof verlängert werden soll. 2.6 Technische Infrastruktur Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1-2 wurden die Leitungsträger als Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Im Ergebnis wurde die Begründung um Auskünfte zu Leistungsfähigkeit und zu Kapazitäten für die geplante Entwicklung ergänzt. Grundsätzlich kann das Gebiet über die in den angrenzenden Straßen verlaufenden Leitungen mit den erforderlichen Medien der Stadttechnik (Entwässerung, Wasser, Elektrizität, Telekommunikation und Gas) versorgt werden. 8 2.6.1 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Trinkwasser/Löschwasser ln der Landsberger Allee liegt eine Trinkwasserhauptleitung DN 910/1000, welche von übergeordneter Bedeutung für die Trinkwasserversorgung ist. Sie steht für Hausanschlüsse nicht zur Verfügung. Die in der Landsberger Allee und in der Pufendorfstraße vorhandenen Trinkwasserversorgungsleitungen sind gemäß Stellungnahme der Berliner Wasserbetriebe vom 21.08.2016 nur eingeschränkt leistungsfähig. Erst im Zusammenhang mit konkreten Trinkwasserbedarfswerten der Bebauungsgebiete V-1-1 und V-1-2 kann festgestellt werden, ob diese Leitungen noch über ausreichende Kapazitäten verfügen oder gegebenenfalls erneuert/verstärkt werden müssen. Die innere Erschließung kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen vorgenommen werden. Der Grundschutz zur Löschwasserversorgung nach DVGW-Merkblatt ist durch die Berliner Wasserbetriebe zur Verfügung stellen. 2.6.2 Mischwasser/Regenwasser Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich der Mischwasserkanalisation. In der Landsberger Allee verläuft gemäß StEP Ver- und Entsorgung ein übergeordneter Mischwasserkanal in den Dimensionen 210/2000, welcher das Mischwasser in südwestliche Richtung in die Spree abführt, sowie eine übergeordnete Abwasserdruckleitung der Dimension 1000, welche an ein Überpumpwerk im Kreuzungsbereich Landsberger Allee/Friedenstraße anschließt. Schmutzwasserhausanschlüsse sind gemäß Stellungnahme der Berliner Wasserbetriebe vom 21.08.2016 uneingeschränkt möglich. Dies gilt nicht, wenn das Schmutzwasser über eine Pumpanlage eingeleitet werden soll. Der Niederschlagsabfluss vom Bebauungsplangebiet kann gemäß der o.g. Stellungnahme in die Mischwasserkanalisation eingeleitet werden, wenn der Spitzenabfluss in die Kanalisation in der Landsberger Allee und in der Pufendorfstraße auf insgesamt 145 l/s begrenzt wird. Vorzugsweise soll das Niederschlagswasser in die Mischwasserkanalisation in der Landsberger Allee eingeleitet werden. Von den oben genannten 145 l/s kann die Mischwasserkanalisation in der Pufendorfstraße eine Teilmenge von 50 l/s aufnehmen. Im städtebaulichen Vertrag wurde die Projektträgerin deshalb verpflichtet, Maßnahmen zur Vermeidung und Verzögerung der Regenwassereinleitung umzusetzen. 2.6.3 Elektrizität Innerhalb des Plangebietes liegen ein ehemaliges Umspannwerk des Energieversorgers Vattenfall/der Stromnetz Berlin GmbH, das derzeit nur als Standard-Orts-Netzstation betrieben wird, sowie vereinzelte Hausanschlüsse. In den Gehwegbereichen der angrenzenden Straßen befinden sich Niederspannungsleitungen des gleichnamigen Versorgungsträgers. 2.6.4 Gas Der Geltungsbereich liegt in einem mit Niederdruck-Gas versorgtem Gebiet. Eine Gasversorgung ist somit gewährleistet. Darüber hinaus befinden sich keine übergeordneten Leitungen oder Anlagen der Gasversorgung innerhalb des Plangebietes und in an dieses angrenzenden Straßen. 2.6.5 Fernwärme Der Geltungsbereich liegt in einem mit Fernwärme versorgtem Gebiet. Gemäß Stellungnahme des Netzbetreibers Vattenfall kann das Plangebiet über Fernwärmeleitungen in der Pufendorfstraße und der Friedenstraße versorgt werden. 2.6.6 Telekommunikation In den an das Plangebiet angrenzenden öffentlich gewidmeten Straßenverkehrsflächen sind Telekommunikationsanlagen vorhanden. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 2.7 9 Denkmalschutz Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich das in die Denkmalliste Berlin (Stand: 07.06.2016) eingetragene Denkmalensemble „Böhmisches Brauhaus (Berliner Weingroßkellerei GmbH)“. Zu diesem Denkmalensemble gehören die mechanischpneumatische Mälzerei von 1899, die als Einzeldenkmal gesichert ist, der Brauhausspeicher sowie ein Teil der ehemaligen Gär- und Lagerkeller mit den Referenz-Flurstücken 381, 382 und 385. Andere Bestandteile des Brauhausensembles, wie das Sud- und Maschinenhaus und Teile der Gewölbekeller, wurden zwischenzeitlich im Zuge der Baufeldvorbereitungen auf Basis eines öffentlich-rechtlichen Vertrages rückgebaut bzw. verfüllt und sind in der aktualisierten Denkmalliste mit Stand vom 07.06.2016 nicht mehr enthalten. Dieser Vertrag wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 zwischen dem Land Berlin – vertreten durch das Landesdenkmalamt Berlin und die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks Friedrichshain – und dem Investor zur Sicherung der denkmalgeschützten Bausubstanz im Jahr 1998 geschlossen und durch einen Nachtrag aus dem Jahr 2015 (vornehmlich zur Frage der neuen Nutzung des Brauhausspeichers als Kindertagesstätte) ergänzt. Der Vertrag regelt, unter welchen Voraussetzungen bei Errichtung von Baukörpern auf die Erhaltung größerer Teile des Denkmalensembles verzichtet würde. Zwingend zu erhalten waren demnach die Mälzerei, die unteren Brauhausgewölbe nördöstlich der Mälzerei (westlich gelegen im Plangebiet) sowie der südwestliche Teil des ehemaligen Brauhausspeichers (bis zur 2. inneren Stützreihe). Die übrigen Baulichkeiten des Denkmalensembles waren nicht weiter zu berücksichtigen und wurden bereits seinerzeit zum Rückbau freigegeben. Die zu erhaltenen Bauwerke wurden bzw. werden zeitnah instandgesetzt: Die Mälzerei wurde im Zeitraum 1999 bis 2001 umfassend saniert und umgebaut. Sie wird derzeit vornehmlich als Bürostandort genutzt. Als ergänzende Nutzung finden hier auch Ausstellungen und Veranstaltungen wie Tagungen statt. Auch die westlichen „Unteren Brauhausgewölbe“ (teilweise unterhalb des benachbarten Hotels sowie im westlichen Teil des Plangebietes V-1-2 unter der Blockdurchquerung/Spanischen Treppe) wurden zwischenzeitlich instandgesetzt. Der noch zu erhaltende Teil des Brauhausspeichers soll nach Erteilung einer entsprechenden Bau- und Nutzungsgenehmigung für bis zu 150 Kinder kurzfristig saniert und zu einer Kindertagesstätte umgebaut werden. In der näheren Umgebung zum Plangebiet befinden sich weitere in die Denkmalliste Berlin eingetragene Bau- und Gartendenkmale sowie Denkmalensembles. Dabei handelt es sich um die südöstlich der Pufendorfstraße gelegene Auferstehungskirche (Baudenkmal) sowie um die sich weiter südlich, aber auch östlich anschließenden, weitläufigen Flächen des St. Georgen-, St. Petri- und Parochial-Friedhofs (Denkmalensemble). Nördlich der Landsberger Allee befinden sich der Friedhof der Märzgefallenen und der Volkspark Friedrichshain (Gartendenkmal) sowie das Gelände des Städtischen Krankenhauses am Friedrichshain (Denkmalensemble), heute Vivantes Klinikum im Friedrichshain. 2.8 Baugrund, Altlasten, Bodenschutz Nahezu die gesamte Fläche des Plangebietes ist unter den Nummern 8402 und 11205 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) als Altlast sowie altlastverdächtige Fläche erfasst. Altlasten- und Kampfmitteluntersuchungen 1993-98 Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 erfolgten diverse Untersuchungen bzgl. Altlasten und Kontaminationen aufgrund von im Altlastenverdachtsflächenkataster vorgenommenen Eintragungen unter den Nummern 8402 (Friedenstraße 89 – umfasste damals das gesamte Gelände der Weingroßkellerei Berlin) und 8499 (Landsberger Allee 16) sowie aufgrund von Hinweisen durch das Umweltamt. Genauer erfolgten Untersuchungen auf den Grundstücken Landsberger Allee 16 und 32 (Hinweis: jetzt Landsberger Allee 28/30A, Pufendorfstraße 3 und 3B-G, 4A-4D sowie 5C-K, siehe Kap. I.2.2), Friedenstraße 84-95 sowie Pufendorfstraße 2-4 (Hinweis: jetzt Pufendorfstraße 2, 3A, 4, 5-5B, siehe Kap. I.2.2). Der Verdacht bezog sich auf die mögliche Ablagerung von Bauschutt (Schlacke, Ziegel)/ Autoschrott sowie der betriebsbezogenen Zwischenlagerung von Altöl. Gemäß dem Bo- 10 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 denbelastungskataster sind für die Grundstücksnutzung „Weingroßkellerei“ im Zeitraum von 1951-1992 folgende Gefährdungen aufgeführt: Einzelhandel mit Kraft- und Schmierstoffen, Tanklager, Tankstelle, Reparatur von Kfz, Fahrrädern und Lackierung von Straßenfahrzeugen. Die Ergebnisse der Erkundungen wurden in einem städtebaulichen Vertrag berücksichtigt, welcher die Beseitigung der Schadstoffe und Kontaminationen sowie deren Finanzierung regelt. Nach Bodenbelastungskataster wurde im Rahmen der Bauvorbereitungen für das Projekt „Forum Friedrichshain“ „in verschiedenen Bereichen nachweislich belastete Auffüllung beseitigt“ (vgl. Gutachten zu ergänzenden Baugrund- und Altlastuntersuchungen, GEOEXPERTS, 2015). Darüber hinaus wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes V-1 auch auf das Vorhandensein von Kampfmitteln aus dem Zweiten Weltkrieg – veranlasst durch SenBauWohn V H VIII A – im Jahr 1998 hin überprüft. Dabei wurde zwei konkreten Blindgängerverdachtspunkten nachgegangen, die sich im Ergebnis als negativ herausstellten. Da eine vollständige Munitionsfreiheit nicht garantiert werden konnte, sind beim Auffinden von munitionsverdächtigen Gegenständen die Beräumungs- und Bauarbeiten zu unterbrechen und durch den Investor die zuständigen Institutionen zu verständigen. Erneute Baugrund-, Kampfmittel- und orientierende Altlastenuntersuchung 2015/2016 Der im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzte Bereich ist nahezu vollständig unter der Nummer 8402 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) als Altlast sowie altlastverdächtige Fläche erfasst. Für die betroffenen Flächen wurden deshalb im Jahr 2015 eine erneute Baugrund- und Altlastenuntersuchung durchgeführt (GEOEXPERTS, 2015). Dem ging ein Orientierendes Baugrundgutachten (ebd., Oktober 2014) vorweg. Mit diesem wurde festgestellt, dass die Fläche der ehemaligen Brauerei im Zuge der Erstellung des Brauereigeländes im 19. Jahrhundert, aber auch im Zuge des Rückbaus oberirdischer Gebäude in den 1990er Jahren, oberflächennah mit > 4,5 m mächtigen Auffüllungen modelliert wurde (siehe auch Kap. I 2.3). Mit der Baugrund- und Altlastenuntersuchung von 2015 wurde eine vertiefende Untersuchung dieser Auffüllungen durch 20 Schürfe auf dem Plangebiet bis max. 4,5 m unter Geländeoberkante (GOK) und deren altlasttechnischen Auswertung ausgeführt. Ausgenommen davon war ein schmaler Streifen südwestlich im Plangebiet zwischen ehemaligen Brauereigebäuden und Pufendorfstraße, der noch nicht im Eigentum des Investors lag, daher zur Begehung nicht freigegeben war und somit nicht mit untersucht werden konnte. Im Ergebnis wird festgestellt, dass die Auffüllungen aus einem heterogenen Gemisch aus überwiegend Bauschutt mit mineralischen Bestandteilen (u.a. Ziegel, Beton), Bodenanteilen und Fremdbestandteilen (u.a. Müll, metallische Rohre, Briketts) bestehen. Bereichsweise sind auch organische Bestandteile (u.a. Holz, Mutterboden) in der Auffüllung enthalten. Gewachsene Böden aus Geschiebedecksanden finden sich nur im Nordosten des Plangebietes im Zufahrtsbereich von der Landsberger Allee und aus Geschiebelehm im Südosten entlang eines Streifens der Pufendorfstraße. Die chemische Untersuchung der Auffüllung und des gewachsenen Bodens nach LAGA Boden (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) hat ergeben, dass alle Proben der gewachsenen Böden in die Zuordnungsklasse Z0 einzustufen sind, jene der Auffüllung überwiegend in die Zuordnungsklasse Z1.2 sowie untergeordnet in Z2, da hier die Auffüllung lokal mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) belastet ist. Für alle Bereiche, in denen Boden eingebracht wird gilt, dass nur Boden verwendet werden darf, dessen Schadstoffkonzentrationen niedriger sind als die Z1.1-Werte (in begründeten Fällen auch bis Z.2) laut LAGA-Richtlinie über die Wiederverwertung von mineralischen Abfällen. Die Eignung der Materialien ist mit einem Zertifikat nachzuweisen. Dies gilt auch für den Fall, dass bei der Baumaßnahme anfallender Bodenaushub (wieder-) eingebracht werden soll. Weiterhin handelt es sich in allen Fällen bei den anfallenden Böden und dem Bauschutt um ungefährlichen Abfall. Aufgrund der langen Historie des Projektgebietes sind gefährliche Abfälle jedoch nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen. Nachdem der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans im Jahr 2016 erweitert wurde, wurde für die Fläche zwischen „Neuer Mälzerei“ und Umspannwerk eine ergänzende orientierende Altlastenuntersuchung durchgeführt (G + B, 2016). Diese Fläche soll nach Umbau Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 11 des Brauhausspeichers zu einer Kindertagesstätte als Kita-Außenspielfläche genutzt werden. Im Ergebnis der Untersuchung wurde festgestellt, dass die Bodenproben keine altlastenrelevanten Auffälligkeiten aufweisen. Die Proben wurden in die LAGA-Zuordnungsklassen Z1, Z1.2 und Z2 eingeteilt. Eine orientierende Altlastenuntersuchung für das Grundstück des Umspannwerks ist im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich. Für diese Fläche erfolgte von Seiten des Fachbereichs Umwelt- und Natur des Bezirks im Rahmen der Beteiligung der Behörden (Stellungnahme vom 17.11.2016) folgender Hinweis: Die als Fläche für Versorgungsanlagen (Umspannwerk) ausgewiesene Teilfläche ist im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als Altlastverdachtsfläche mit der Nummer 11205 erfasst. Die für diese Fläche erforderliche orientierende Bodenuntersuchung liegt im Zuständigkeitsbereich der Bodenschutzbehörde. Auf Grund der geringen Prioritätseinstufung ist die orientierende Bodenuntersuchung dieser Verdachtsfläche weder kurz- noch mittelfristig geplant. Der Grundstückseigentümer kann die erforderlichen Untersuchungen auf seine Kosten nach Absprache mit der Bodenschutzbehörde eigenständig durchführen. Die Untersuchungen müssen vor Eingriff in den Boden durchgeführt werden. 3 Planerische Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 3.1.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro) 2007 Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro) 2007 legt die Ziele und Grundsätze der Raumordnung fest und bildet als übergeordneter Rahmen der gemeinsamen Landesplanung die Grundlagen für alle nachfolgenden Planungsebenen. Für die Beurteilung der anvisierten Nutzungen sind folgende Grundsätze relevant: - § 5 Abs. 1 LEPro: Die Siedlungsentwicklung soll auf Zentrale Orte und raumordnerisch festgelegte Siedlungsbereiche ausgerichtet werden. - § 5 Abs. 2 LEPro: Die Innenentwicklung soll Vorrang vor der Außenentwicklung haben. Dabei sollen die Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen und Siedlungsbrachflächen bei der Siedlungsentwicklung Priorität haben. - § 5 Abs. 3 LEPro: Bei der Siedlungsentwicklung sollen verkehrssparende Siedlungsstrukturen angestrebt werden. In den raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereichen, die durch schienengebundenen Personennahverkehr gut erschlossen sind, soll sich die Siedlungsentwicklung an dieser Verkehrsinfrastruktur orientieren. Der Bebauungsplan V-1-2 ermöglicht die Reaktivierung einer brachliegenden innerstädtischen Fläche, die sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist (siehe dazu Kap. I 2.5). Aus diesen Gründen steht er im Einklang mit den o.g. Grundsätzen des LEPro 2007. 3.1.2 Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (in Kraft getreten am 15. Mai 2009) stellt in seiner Festlegungskarte 1 (Gesamtraum) gemäß Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dar. Gemäß der textlichen Festlegung 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 ist die Entwicklung von Siedlungsflächen, in denen auch Wohnnutzungen zulässig sein sollen (Wohnsiedlungsflächen), im festgelegten Gestaltungsraum Siedlung ohne quantitative Beschränkung möglich. Die Entwicklung zusätzlicher gewerblicher Flächen wird durch diese Festlegung nicht beschränkt. Die Planungsabsicht entspricht den genannten Grundsätzen zur Siedlungsentwicklung. Gemäß Grundsatz 4.1 (G) soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. […] Die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung sollen einander zugeordnet und räumlich ausgewogen entwickelt werden. 12 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Das Plangebiet befindet sich nach der Festlegungskarte 2 gemäß Grundsatz 4.8 (G) Abs. 3 des LEP B-B nicht in einem Städtischen Kernbereich. Der Bebauungsplan V-1-2 entspricht den Zielen und Grundsätzen des LEP B-B 2009. Aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens gegen den rückwirkend erneut in Kraft gesetzten LEP B-B 2009 besteht im Land Brandenburg die Notwendigkeit, einen neuen Landesentwicklungsplan aufzustellen. Am 19.07.2016 haben das Brandenburger Kabinett und der Berliner Senat auf Empfehlung der Gemeinsamen Landesplanungskonferenz den Entwurf des Landesentwicklungsplanes Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) zur Kenntnis genommen und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg mit der Durchführung der Beteiligungsverfahren beauftragt. Diese fanden vom 15. September bis 15. Dezember 2016 statt. Der Entwurf des LEP HR behält die für das Plangebiet relevanten Ziele und Grundsätze bei. 3.1.3 Flächennutzungsplan in seiner Funktion als Raumordnungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), hat durch den Status Berlins als Stadtstaat gleichzeitig die Funktion eines Regionalplans. Nach der textlichen Darstellung Nr. 1 des FNP sind die Festlegungen zu städtischen Zentren, Autobahnen und übergeordneten Hauptverkehrsstraßen sowie zu Bahnflächen und Häfen als Ziele der Raumordnung zu beachten. Der FNP enthält für das Plangebiet keine regionalplanerische Festlegung im Sinne der textlichen Darstellung Nr. 1. 3.2 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt das Plangebiet als Gemischte Baufläche M2 dar. Weiterhin befindet sich der Geltungsbereich im Vorranggebiet Luftreinhaltung (zur Entwickelbarkeit des Bebauungsplans aus dem FNP siehe Kap. II.2). Abb. 1b: Ausschnitt aus dem aktuellen FNP Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 13 In den Stadtquartieren an der Landsberger Allee und Friedenstraße zeichnet sich eine Nutzungsverlagerung zu deutlich höheren Wohnungsanteilen auf den verfügbaren Potenzialflächen und in Bestandsquartieren ab. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat beschlossen, den Flächennutzungsplan in diesem Teilbereich zu ändern (laufende Nr. 02/16), um innerstädtische Wohnungsbaupotentiale zu aktivieren und Freiraumverbindungen zu sichern. Der Beschluss wurde am 17. Juni 2016 bekanntgemacht (ABl. S. 1314). 3.3 Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne Das Landschaftsprogramm Berlin (LaPro) einschließlich Artenschutzprogramm (Senatsbeschluss vom 05. April 2016) stellt übergeordnet die Belange von Natur und Landschaft dar. FNP und LaPro sind jeweils eigenständige Planungen. Eine Integration der Inhalte des LaPro in den FNP wurde nur bedingt vorgenommen. Es wurde jedoch ein Bezug zwischen den Plänen hergestellt. Die Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen des LaPro basieren im Wesentlichen auf der vorhandenen Nutzung. Dort, wo der FNP neue Nutzungen vorsieht, benennt das LaPro die auf die neuen Nutzungen bezogenen Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen. Eine ergänzende Fußnote im LaPro besagt dazu: „Bei Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung. Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltfunktion ist zu prüfen.“ Das LaPro stellt Entwicklungsziele und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landespflege aufgrund der inhaltlichen Regelungen des Berliner Naturschutzgesetzes in vier aufeinander abgestimmten Teilplänen und in der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption dar. Für das Plangebiet erfolgen folgende Aussagen: 3.3.1 Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz Der Geltungsbereich wird im Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Anpassung an den Klimawandel dargestellt. Ziele sind insbesondere: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung) - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes bei Entsiegelung - Dezentrale Regenwasserbewirtschaftung - Förderung emissionsarmer Heizsysteme - Erhalt/Neupflanzung von Stadtbäumen und Sicherung einer nachhaltigen Pflege - Verbesserung der bioklimatischen Situation und der Durchlüftung - Erhalt, Vernetzung und Neuschaffung klimawirksamer Grün- und Freiflächen Die Planung setzt die Ziele des Teilplans teilweise um. Es wird eine extensive Dachbegrünung sowie gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. Im städtebaulichen Vertrag werden Baumpflanzungen gesichert. Es werden großzügige Hofflächen geschaffen. Die Fläche weist bisher keinen Vegetationsbestand auf, so dass sich die klimatische Funktion gegenüber dem Bestand erhöht. Die Bebauung ist geöffnet und ermöglicht so eine Vernetzung der Freiflächen und eine Durchlüftung. Niederschlagswasser kann nicht vor Ort versickert werden. Durch die Anlage intensiv begrünter Freiflächen und extensiver Dachbegrünung sowie durch das vertraglich gesicherte Rückhaltebecken kann Niederschlagswasser jedoch zurückgehalten und teilweise verdunstet werden. Hierdurch entstehen positive Effekte für die Mischwasserkanalisation, da die Einleitmenge reduziert und gedrosselt abgegeben wird. 3.3.2 Programmplan Biotop- und Artenschutz Der Programmplan Biotop- und Artenschutz zeigt Entwicklungsziele zur Verbesserung der Lebensbedingungen der wildlebenden Pflanzen- und Tierwelt auf. Er umfasst die programmatischen, räumlich darstellbaren Inhalte des Artenschutzprogramms. 14 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Das Plangebiet ist dem Innenstadtbereich zugeordnet. Folgende grundsätzliche Entwicklungsziele sind für das Plangebiet festgelegt: - Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (Hof-, Dach- und Wandbegrünung) - Kompensation von baulichen Verdichtungen - Verwendung stadttypischer Pflanzen bei der Grüngestaltung Die Planung setzt die Ziele des Teilplans um. Es werden großzügige begrünte Hofflächen geschaffen. Eine extensive Dachbegrünung sowie gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen wie auch die im städtebaulichen Vertrag gesicherten Baumpflanzungen bilden neue Lebensräume für Flora und Fauna. Es sind Ersatzniststätten und Fledermausquartiere vorgesehen. 3.3.3 Programmplan Landschaftsbild Das Gebiet wird im Teilplan Landschaftsbild als Innenstadtbereich dargestellt. Für diese Einstufung gelten folgende Ziele: - Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten - Baumpflanzungen zur Betonung besonderer städtischer Situationen; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern - Betonung landschaftsbildprägender Elemente (z.B. Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen - Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung Die Planung setzt die Ziele des Teilplans um. Es wird Bezug auf die Topographie genommen und öffentlich nutzbare Wegeverbindungen geschaffen, die vertraglich gesichert von Bäumen gesäumt sind. Es entstehen großzügige begrünte Hofflächen. Die Planung berücksichtigt und sichert die denkmalgeschützten Gewölbe und den ehemaligen Brauhausspeicher und führt diese, vertraglich gesichert, einer zeitgemäßen Nutzung zu. 3.3.4 Programmplan Erholung und Freiraumnutzung Der Teilplan Erholung und Freiraumnutzung stellt den Geltungsbereich als Wohnquartier mit Dringlichkeitsstufe III zur Verbesserung der Freiraumversorgung dar. Dies sind Gebiete, die mit öffentlichen Freiflächen nicht versorgt bzw. unterversorgt sind, an die durchschnittliche Anforderungen an den öffentlichen Freiraum und minimal bis durchschnittliche Anforderungen an den Privaten bzw. halböffentlichen Freiraum gestellt werden. Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen sind insbesondere: - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen - Verbesserung der Flächenaneignung und Gestaltung gemeinsam nutzbarer Freiräume - Vernetzung von Grün- und Freiflächen - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum - Erhöhung des Anteils naturnah gestalteter Flächen Die Planung setzt die Ziele des Teilplans um. Eine bisher nicht zugängliche Fläche wird durch die Planung geöffnet. Es entstehen kürzere Wegeverbindungen und Vernetzungen mit umliegenden Erholungs- und Freiräumen. Die großzügigen Hofflächen können von den Anwohnern gemeinschaftlich genutzt werden. Der Straßenraum an der Pufendorfstraße wird gefasst. In den Erdgeschosszonen ist kleinteiliges mit dem Wohnen verträgliches Gewerbe zulässig, was zu einer Belebung des Gebietes beiträgt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 3.3.5 15 Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption (GAK) unterstützt Behörden dabei, dass bei konkreten Bauvorhaben ein Ausgleich für Natur und Landschaft innerhalb Berlins dort geschaffen wird, wo er am meisten gebraucht wird beziehungsweise am sinnvollsten umgesetzt werden kann. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Die Priorität dieser Flächen resultiert daraus, inwieweit sie in der Lage sind, das Natur- und Freiraumsystem der Stadt zu stützen bzw. zu ergänzen. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und Flächen der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des LaPro grundsätzlich vorrangig zu berücksichtigen. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption stellt die Grundelemente des Berliner Freiraumsystems dar. Hierzu gehört neben dem „grünen Achsenkreuz“ auch der „innere“ und „äußere“ Parkring. Das Plangebiet ist in der GAK nicht als Fläche mit Ausgleichspotenzial dargestellt. 3.3.6 Landschaftsplanung Das Plangebiet befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans. 3.4 Stadtentwicklungsplanungen 3.4.1 Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen Der StEP Wohnen 2025 (Senatsbeschluss vom 08. Juli 2014) benennt die stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Leitlinien und Ziele sowie Strategien und Handlungsfelder für Neubau- und Bestandsentwicklung bis 2025. Die Herausforderung für Berlin besteht aktuell darin, der steigenden Wohnungsnachfrage durch zusätzliche Wohnungsangebote zu begegnen und die Mieten sozialverträglich zu halten. Der StEP Wohnen 2025 zeigt daher die größten Flächenpotenziale für Wohnungsneubau in Berlin auf und trifft Aussagen zum erforderlichen Umfang, der Verteilung und dem Umsetzungszeitraum des künftigen Neubaus in der Stadt. Er ist Grundlage für angebots- und nachfragegerechte wohnungspolitische Instrumente und Maßnahmen, wie die mittel- und langfristige Programmplanung der Wohnungspolitik sowie Orientierungsrahmen für die Bauleitplanung. In der Karte „Große Wohnungsneubaustandorte – Realisierungseinschätzung“ des StEP Wohnen 2025, wird das Plangebiet als Einzelstandort mit 500 und mehr Wohneinheiten und mit einem mittelfristigen Realisierungszeitraum bis 2020 gekennzeichnet. Zu dieser Zielsetzung trägt der Bebauungsplan V-1-2 mit einem Potenzial von ca. 418 Wohneinheiten bei (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). 3.4.2 Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr Im StEP Verkehr (Senatsbeschluss vom 29. März 2011) werden die verschiedenen Verkehrsarten hinsichtlich ihrer Bestandssituation und Haupttrassen verortet und ihr zukünftiger Ausbau dargestellt. Im Teilplan übergeordnetes Straßennetz wird die direkt nördlich an den Geltungsbereich angrenzende Landsberger Allee im Bestand als übergeordnete Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe II dargestellt. Im Planungshorizont bis 2025 wird die Landsberger Allee westlich des Knotenpunktes Landsberger Allee/Danziger Straße/Petersburger Straße als besondere örtliche Straßenverbindung in der Innenstadt herabgestuft. In der Karte „Zulässige Geschwindigkeiten“ (Bestand 2011) werden die Pufendorf- und Matthiasstraße als Tempo-30-Zone ausgewiesen. Für den Bereich des öffentlichen Personennahverkehrs (ohne Bus) ist in der nördlich an das Plangebiet angrenzenden Landsberger Allee der Schienenverkehrsträger Straßenbahn dargestellt. Bis zum Planungshorizont 2025 ist keine Veränderung (Ausbau) geplant. 16 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Das Plangebiet liegt nicht innerhalb des Bereichs der Parkraumbewirtschaftung, wird aber als Gebietskulisse für potentielle Erweiterungen dargestellt. Die direkt angrenzenden Straßen sind nicht Bestandteil des Fahrradroutenhauptnetzes. Über die nahgelegene Friedenstraße erfolgt jedoch eine Anbindung der Bezirke Lichtenberg und Pankow an die Innenstadt. Der Bebauungsplan V-1-2 steht den Zielen des StEP Verkehr nicht entgegen. 3.4.3 Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 Der StEP Zentren 3 (Senatsbeschluss vom 31. Juli 2011) schreibt den StEP Zentren 2020 aus dem Jahr 2005 fort. Er enthält gesamtstädtische Ziele, Leitlinien und Steuerungsansätze sowie ein gesamtstädtisches Zentrenkonzept, mit dem die zu erwartende Entwicklung durch Qualitätskriterien und Orientierungsgrößen gesteuert werden soll. Gemeinsam mit anderen gesamtstädtischen Konzepten bildet er den Handlungsrahmen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Einzelhandels- und Zentrenstruktur. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im StEP Zentren 3 nicht dargestellt. Die nächsten Zentrenbereiche sind das Stadtteilzentrum „Ostbahnhof/Mühlenstraße“ (ca. 1,9 km südlich), das Ortsteilzentrum „Prenzlauer Allee“ (ca. 2,4 km nordwestlich) und der Zentrumsbereichskern „Alexanderplatz“ (ca. 2,7 km westlich), der mit den Zentrumsbereichskernen „Friedrichstraße“ und „Potsdamer-/Leipziger Platz“ einen Zentrumsbereich bildet. Da im Plangebiet künftig nur Läden zur Versorgung des Gebietes zulässig sein werden, ist eine Beeinträchtigung der Zentren ausgeschlossen. 3.4.4 Stadtentwicklungsplan (StEP) Klima Der StEP Klima (Senatsbeschluss vom 31. Mai 2011) verfolgt das Ziel, die Stadt auf den Klimawandel vorzubereiten. Der Klimawandel trifft die Städte auf besondere Weise, er wirkt sich auf das Bioklima und damit auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen aus. Der StEP Klima widmet sich den räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Das Plangebiet ist Bereichen zugeordnet, die bereits im Bestand bioklimatisch belastet und damit ungünstig sind. Bis zum Jahr 2055 wird von einer Zunahme der bioklimatischen Wärmebelastung sowohl am Tag als auch nachts ausgegangen. Das Plangebiet zählt zu den Bereichen mit überwiegend Arbeitsplatznutzung. Es liegt ein Handlungsbedarf in Bezug auf Starkregen vor, da das Plangebiet im Einzugsbereich der Mischwasserkanalisation liegt. Zur Verhinderung des Überlaufens der Mischwasserkanalisation sieht der StEP Klima als Maßnahme vor, den Stauraum in der Mischwasserkanalisation zu erweitern und optimal zu bewirtschaften. Im Bebauungsplanverfahren wurde zur Berücksichtigung der Belange der Niederschlagsentwässerung eine Machbarkeitsstudie erarbeitet (FPB, 2015, siehe dazu Kap. II.4.1). Der StEP Klima KONKRET aus dem Jahre 2016 vertieft und profiliert die Inhalte des StEP Klima insbesondere bezüglich der Maßnahmen zur Anpassung der Stadt Berlin an die Folgen des Klimawandels. Zu den im StEP Klima KONKRET vorgeschlagenen Anpassungsmaßnahmen an den Klimawandel mit Bezug zur verbindlichen Bauleitplanung gehören unter anderem: - Klimaangepasste Dachausprägungen (blaugrüne Dächer, Dachbegrünung), - Planung schattiger Freiflächen, - Pflanzung großkroniger Bäume insbesondere vor südexponierten Fassaden, - Erhöhung der Albedo durch die Verwendung von hellen und glatten Baumaterialen, - Schaffung luftdurchlässiger Bebauungsstruktur in Richtung klimatisch entlastender Grünflächen im Umfeld von 200 bis 300 Metern, - überstaufähige Gestaltung von Erschließungs- und Freiflächen sowie deren Anschlüsse an Gebäude, - Entkoppelung der Niederschlagsentwässerung von der Regenwasserkanalisation. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 17 Den Zielen wird durch die Planung teilweise entsprochen. Die Fläche ist bisher überwiegend nicht vegetationsbestanden, so dass sich durch die Anlage großer begrünter Höfe und die vertraglich gesicherten Baumpflanzungen die klimatische Funktion gegenüber dem Bestand erhöht. Die Bebauung ist geöffnet und ermöglicht so eine Vernetzung der Freiflächen und eine Durchlüftung. Es ist eine Dachbegrünung vorgesehen und Wege und Zufahrten sind nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Niederschlagswasser kann nicht vor Ort versickert werden. Durch die Anlage intensiv begrünter Freiflächen und extensiver Dachbegrünung sowie durch das vertraglich gesicherte Rückhaltebecken kann das anfallende Niederschlagswasser jedoch zurückgehalten und teilweise verdunstet werden. Hierdurch entstehen positive Effekte für die Mischwasserkanalisation, da die Einleitmenge reduziert und gedrosselt abgegeben wird. 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 3.5.1 Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Der Berliner Senat hat am 28.08.2014 mit dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, eine Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin eingeführt (Senatsbeschluss vom 16. Juni 2015). Diese wurde zum 01.02.2017 aktualisiert. Sie ist dann anzuwenden, soweit die Aufstellung oder die Änderung eines Bebauungsplans für die Genehmigungsfähigkeit eines Wohnungsbauvorhabens erforderlich ist. Die Eigentümerin der im Plangebiet V-1-2 gelegenen Grundstücke, die als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden, plant im Geltungsbereich mehrere Wohngebäude mit 418 Wohneinheiten und kleinteiligem Gewerbe zu realisieren (gemäß dem standardisierten Berechnungsverfahren nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). Bis zur Stichtagsregelung am 28.08.2014 lag keine verbindliche Bauleitplanung für das Plangebiet vor, aus der die Genehmigungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens abgeleitet werden könnte. Grundsätzlich besagt das „Berliner Modell“, dass wohnungsbezogene Folgeinfrastrukturen immer dann zu sichern sind, wenn ein Bebauungsplan eine Wohnnutzung vorsieht, die solche Folgebedarfe auslöst. Auch soll ein Mindestanteil an förderungsfähigem, mietpreisgebundenen Wohnungsbau bei allen Wohnungsbau-Bebauungsplänen gesichert werden, vorbehaltlich besonderer konkreter Umstände des Einzelfalles. Bei Projekten, für die eine abgestimmte unterzeichnete Grundzustimmung bis zum 31.01.2017 vorlag und für die ein städtebaulicher Vertrag noch bis zum 31.07.2018 abgeschlossen wird, beträgt der Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, bezogen auf die Gesamtzahl der zu errichtenden Wohnungen, grundsätzlich 25 %. Bei Projekten, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, ist ein Anteil von 30 % zu erbringen (Bei diesen bezieht sich außerdem die Quote auf die Geschossfläche für Wohnnutzung und nicht mehr auf die Anzahl der geplanten Wohneinheiten). Zur Wahrung der Angemessenheit kann es jedoch im begründeten Einzelfall geboten sein, den Anteil zu verringern oder ganz darauf zu verzichten. Die Eigentümerin der im Plangebiet V-1-2 gelegenen Grundstücke hat bereits im Zuge des Bebauungsplanverfahrens V-1 umfangreiche Kostenbeiträge u.a. für Verkehrs- und Infrastrukturmaßnahmen für ein nahezu doppelt so großes Gewerbebauvorhaben (Flächen) an den Bezirk geleistet. Unter Berücksichtigung der erbrachten Vorleistungen wurde deshalb von der Wohnungsbauleitstelle Süd (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ein Anteil von 20 % für mietpreis- und belegungsgebundenes Wohnen, die Errichtung einer Kita, die anteilige Kostenübernahme für die aus dem Bauvorhaben resultierenden Grundschulplätze, die anteilige Kostenübernahme für einen öffentlichen Spielplatz sowie die Bereitstellung von Flächen für öffentliche Durchwegungen insgesamt (für die Plangebiete V-1-1 und V-1-2 zusammen) als angemessen im Sinne des Berliner Modells befunden. Dieser Anteil wurde folgendermaßen auf die Bebauungsplangebiete V-1-1 und V-1-2 verteilt: Im Geltungsbereich V-1-1 werden durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft (Wohnungsbaugesellschaft Mitte GmbH) mindestens 89 und im Geltungsbereich V-1-2 durch die Eigentümerin 30 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet. 18 3.5.2 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Planwerk Innere Stadt 2010 Das Planwerk Innere Stadt 2010 (Senatsbeschluss vom 11. Januar 2011) beruht auf dem 1999 als städtebauliches Leitbild für eine Reurbanisierung und Revitalisierung der historischen Mitte und der City-West vom Berliner Senat beschlossenen Planwerk Innenstadt, das durch das Planwerk Innere Stadt 2010 in einem kontinuierlichen Prozess sowohl räumlich als auch methodisch erweitert und ergänzt wird. Dieses stellt ein mögliches baulichräumliches Bild für Teile des Bereichs innerhalb des S-Bahn-Rings dar. Im Vordergrund steht neben der Ausdifferenzierung von Räumen bzw. Adressen (Profilierung der „Kieze“) die Verknüpfung ortsbezogener und gesamtstädtischer Planungen. Das Planwerk dient als flexibles Koordinierungsinstrument, das Projekte in einen städtebaulich-räumlichen Gesamtzusammenhang stellt. Für das Plangebiet sieht das Planwerk Innere Stadt keine Planung vor. 3.5.3 Lärmminderungsplanung/Lärmaktionsplan 2013 – 2018 Der Lärmaktionsplan 2008 (Senatsbeschluss vom 20. Januar 2009) wurde zuletzt durch den Lärmaktionsplan 2013-2018 fortgeschrieben. Im Aktionsplan 2008 sind Maßnahmen zur Reduzierung der Belastungen durch Verkehrslärm im Ballungsraum Berlin enthalten. Der Lärmaktionsplan 2008 definiert kurz- und langfristige Maßnahmen der Lärmminderung. Für die Landsberger Allee stellen die Strategischen Lärmkarten des Lärmaktionsplans Mittelungspegel am Tag (6:00 – 22:00 Uhr) durch den Kfz-Verkehr zwischen 70 und 75 dB(A) an der Straßenrandbebauung zum Plangebiet dar. Nachts liegt der Mittelungspegel bei 60 bis 65 dB(A). Die Mittelungspegel an der Straßenrandbebauung zur Pufendorfstraße liegen am Tag bei 55 dB(A), nachts bei 50 dB(A). Die an das Plangebiet angrenzende Landsberger Allee ist Bestandteil des HotSpotUntersuchungsnetzes des Lärmaktionsplans, da die Mittelungspegel nachts bei über 55 db(A) liegen. Sowohl die Landsberger Allee als auch der Geltungsbereich liegen jedoch nicht in einem Maßnahmengebiet des Lärmaktionsplans. Auf die sehr hohe Vorbelastung an der Landsberger Allee wurde durch die Festsetzungen des Bebauungsplans V-1-2, die die Entwicklung eines Wohngebietes mit lärmrobusten städtebaulichen Strukturen sichern, reagiert. Zudem wurde zur Ermittlung und Bewertung der Belange des Schallimmissionsschutzes im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine schalltechnische Untersuchung (BeSB 2016) durchgeführt, deren Ergebnisse im Bebauungsplan, insbesondere durch die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen, berücksichtigt wurden (s. Kap. II.3.5.1.1). 3.5.4 Luftreinhalteplanung Der Geltungsbereich liegt laut FNP innerhalb des Vorrangbereiches Luftreinhalteplanung. Der Luftreinhalteplan 2011 – 2017 (Senatsbeschluss vom 18. Juni 2013) sieht für die Stadtplanung u.a. folgende Maßnahmen zur Verbesserung des Luftaustausches und der Schadstoffbelastung vor: Erhalt und Ausweitung der Ausbreitungsbedingungen für den Luftaustausch, Vermeidung der Schaffung zusätzlicher Belastungsschwerpunkte, Einhaltung der Grenzwerte bei der Entwicklung von Industrie- und Gewerbeflächen, Schaffung von Grünzügen und straßenbegleitende Grünflächen sowie Beachtung der Maßgaben der Stadtentwicklungspläne (insbes. Klima und Zentren). Die Planung berücksichtigt die Maßgaben des Luftreinhalteplans durch die Begrenzung des Schadstoffausstoßes von Brennstoffen. Darüber hinaus wurde eine Luftschadstoffuntersuchung durchgeführt (Hoffmann Leichter, 2016), deren Ergebnisse im Bebauungsplan berücksichtigt wurden. Weitere Festsetzungen resultierten daraus nicht (s. Kap. II.3.5.2). 3.6 Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Für das Plangebiet liegt die räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP 2005, BVVBeschluss vom 10.07.2007) vor. Das Plangebiet ist, bis auf das Grundstück Pufendorfstraße 2 (hier: Zweckbestimmung Elektrizität), als Wohnen/W2 dargestellt. Weiterhin sind die Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 19 angrenzende Landsberger Allee als übergeordnete Hauptverkehrsstraße und die Pufendorfstraße als sonstige Straße dargestellt. Der Bebauungsplan berücksichtigt und konkretisiert durch die Ausweisung des Plangebietes als allgemeines Wohngebiet und Beibehaltung der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ die Ziele des Bereichsentwicklungsplans. 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen – Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Friedrichshain-Kreuzberg wurde am 23. Mai 2012 durch die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen. Es dient als wichtige Grundlage für die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und den Schutz der zentralen Versorgungsbereiche. Das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept entwickelt die Ziele des StEP Zentren 3 weiter und konkretisiert diese. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Friedrichshain-Kreuzberg stellt den Geltungsbereich nicht als Zentrenbereich dar. Für eine Einzelhandelsansiedlung formuliert das Einzelhandels- und Zentrenkonzept über die berlinweiten Maßgaben hinausgehende ergänzende Steuerungsregeln. Für Bereiche außerhalb bestehender Zentren- und Sonderbereiche sollen lediglich Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 250 m² unabhängig vom Sortiment generell zulässig sein. Grundlage dieser Regelung ist die Feststellung, dass 94,5 % aller Läden außerhalb der Zentrenbereiche eine Verkaufsfläche von 250 m² nicht überschreiten. Einzelhandelsnutzungen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten können außerhalb der Zentrenbereiche, in Abhängigkeit vom Versorgungsgrad der näheren Umgebung, bis zu einer Verkaufsfläche von 800 m² entwickelt werden. Das nächstgelegene Zentrum, das das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausweist, ist das Nahversorgungszentrum Landsberger Allee. Vor allem Dienstleistungen, zentrenrelevanter Einzelhandel (z.B. im Marktsegment Bekleidung/Schuhe) sowie Nahversorgungsangebote sind in diesen Zentrum nur unzureichend vertreten und durch weitere Angebote zu ergänzen und zu stärken. Im Geltungsbereich sind nur Läden zur Versorgung des Gebietes zulässig, die eine verbrauchernahe Versorgung der Bewohner sicherstellen sollen. Eine Beeinträchtigung von Zentren oder zentraler Versorgungsbereiche ist deshalb nicht zu erwarten. Da die Projektträgerin im Plangebiet einen Biomarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² ansiedeln möchte, wurde im Rahmen einer Einzelhandelsuntersuchung geprüft, inwiefern ein solcher Markt – auch in Zusammenhang mit einem weiteren Biomarkt vergleichbarer Größe im Plangebiet V-1-1 – mit dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept vereinbar ist (BSM/ Büro Standort Handel 2016). Die Einzelhandelsuntersuchung kam zu dem Ergebnis, dass sich die Ansiedlung der beiden Biomärkte weder auf bestehende Einzelhandelsstrukturen inner- und außerhalb des Einzugsbereichs noch auf das Nahversorgungszentrum Landsberger Allee negativ auswirken wird. Aufgrund der bislang im Planungsraum vorhandenen Unterversorgung mit nahversorgungsrelevanten Angeboten und der städtebaulichen Rahmenbedingungen ist davon auszugehen, dass die geplanten Märkte die zu erwartenden Umsätze im Wesentlichen aus der im Einzugsgebiet vorhandenen nahversorgungsrelevanten Kaufkraft binden. 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Bebauungsplan V-1 Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes V-1 (GVBl. S. 93). Dieser wurde am 19.02.2002 festgesetzt und umfasst die Grundstücke des gesamten Areals zwischen Landsberger Allee, Matthiasstraße, Pufendorfstraße und Friedenstraße. Im Bebauungsplan V-1 sind die vorhandene gründerzeitliche Bebauung sowie die neu entstandenen Wohnbauten mit Einzelhandels- und gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss entlang von Landsberger Allee und Friedenstraße (im westlichen Teil des Plangebietes V-1) als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das benachbarte Hotel an der Landsberger Allee 26 wird durch den Bebauungsplan V-1 als Fläche mit der Zweckbestimmung „Hotel“ gesichert. Die Grundstücke Landsberger Allee 34, 36, 38 und 40 sind ebenfalls als 20 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Für die übrigen Grundstücke, die nicht im Plangebiet V-1-2 liegen, ist als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet festgesetzt. Dies sind der nördlich angrenzende Bereich mit dem Wohnkomplex „Matthiasgärten“ und der geplanten Senioreneinrichtung, die Grundstücke Landsberger Allee 42 sowie das Grundstück der „Neuen Mälzerei“ und die südlich/ südwestlich angrenzenden Bereiche. Das Kerngebiet bzw. die in der „Neuen Mälzerei“ zulässigen Nutzungen sind durch textliche Festsetzungen beschränkt: - Tankstellen und Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO (z.B. großflächige Einzelhandelsbetriebe) sind unzulässig, - Vergnügungsstätten sind nur ausnahmsweise und auch nur im 1. und 2. Vollgeschoss zulässig, - oberirdische Stellplätze und Garagen sind unzulässig. Weiterhin setzt der Bebauungsplan V-1 die angrenzenden Straßen als Straßenverkehrsfläche fest. Im Bebauungsplan V-1 als Kerngebiet festgesetzte Flächen sollen nunmehr überwiegend als Wohnungsbaustandorte entwickelt werden. Vor diesem Hintergrund wird der Bebauungsplan V-1 durch die Aufstellung dieses Bebauungsplans und durch die zeitgleich in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne V-1-1 und V-1-3 geändert: Bebauungsplan V-1-1 Für das Areal südlich und südwestlich des Plangebietes wird der Bebauungsplan V-1-1 aufgestellt. Der Aufstellungsbeschluss erfolgte am 07.08.2012. Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Friedenstraße 84-88 sowie 89-90 (teilweise), Landsberger Allee 32 (teilweise) und Pufendorfstraße 2 (teilweise). Der Bebauungsplan V-1-1 schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohnungen und ergänzenden Nutzungen durch Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes. Bebauungsplan V-1-3 Direkt an den Bebauungsplan V-1-2 grenzt nordöstlich der Geltungsbereich des sich gleichfalls seit dem 07.08.2012 in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes V-1-3 an. Dieser umfasst die Grundstücke Matthiasstraße 2-3, Pufendorfstraße 6-6B und 7-7A. Derzeit sind die im Geltungsbereich V-1-3 gelegenen Grundstücke Bestandteil des durch den Bebauungsplan V-1 festgesetzten Kerngebietes, oberhalb des 1. Vollgeschosses sind Wohnungen allgemein zulässig. In Folge der Planänderungen für einen Großteil des Kerngebietes würde die überwiegend zulässige Wohnnutzung der Zweckbestimmung eines Kerngebietes zuwiderlaufen. Vor diesem Hintergrund muss das geltende Planungsrecht auch im Geltungsbereich V-1-3 angepasst werden. Die bereits realisierte Wohnbebauung wird durch Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet planungsrechtlich gesichert. Für die übrigen Bereiche gelten die Festsetzungen des Bebauungsplanes V-1 fort. 3.9 Planfeststellungen Im Plangebiet sowie im angrenzenden Umfeld befinden sich keine planfestgestellten Flächen. 4 Entwicklung der Planungsüberlegungen (planerische Vorgeschichte) Das gesamte Areal zwischen Landsberger Allee, Matthiasstraße, Pufendorfstraße und Friedenstraße weist eine Flächengröße von ca. 5,9 ha auf. Nach der „Wende“ umfasste es das Gelände des ehemaligen Böhmischen Brauhauses, bestehende Wohnbebauung entlang der Landsberger Allee und Friedenstraße sowie das bestehende Umspannwerk an der Pufendorfstraße. Der Verkauf des ca. 3,5 ha großen Geländes des ehemaligen Böhmischen Brauhauses in den 1990er Jahren durch die Treuhandgesellschaft und das in der Folge an das Bezirksamt herangetragene Baubegehren der neuen Eigentümerin war Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes V-1. Mit diesem wurden neben der planungsrechtlichen Sicherung der vorhandenen Strukturen von bestehendem Wohnen und Um- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 21 spannwerk die städtebaulich geordnete Entwicklung einer Neubebauung des Geländes des ehemaligen Böhmischen Brauhauses geschaffen. Im Rahmen der Neuordnung hat die Eigentümerin bzw. deren Rechtsnachfolger im Geltungsbereich des V-1 mehrere Teilflächen entwickelt. Das betrifft im Einzelnen: - die Wohnbebauung mit Einzelhandels- und gewerblichen Flächen im Erdgeschoss an der Friedenstraße, - das Hotel an der Landsberger Allee, - die Blockdurchquerungen zwischen Landsberger Allee und Pufendorfstraße sowie Landsberger Allee und Friedenstraße, - die Sanierung und den Umbau des Bestandsgebäudes „Neue Mälzerei“ mit Spanischer Treppe, - die Instandhaltung von Teilen der ehemaligen Gewölbekeller (sog. Untere Brauhaus2 gewölbe mit ca. 2.500 m Grundfläche) mit Zugang über die „Spanische Treppe“ und - die neue Wohnbebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-3, die sogenannten „Matthiasgärten“. Für die verbleibenden Restflächen sieht das Planungskonzept, das dem Bebauungsplan V1 zugrunde liegt, einen Geschäfts- und Bürokomplex vor, der durch Gastronomie-, Kunst-, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Läden und Wohnen im begrenzten Umfang ergänzt wird (Projekt „Forum Friedrichshain“). Schwerpunkt sollte die Bereitstellung von Arbeitsplätzen sein. Der städtebauliche Entwurf wurde vom Architekturbüro gmp von Gerkan, Marg und Partner aus Hamburg in Abstimmung mit dem Bezirk, der Senatsverwaltung und dem Investor erarbeitet. Das Konzept bzw. das Vorhaben des Forums Friedrichshain wurde aufgrund fehlender Nachfrage an Büro- und Dienstleistungsflächen bzw. des Nichtabschlusses der dazu erforderlichen Grundstücksarrondierungen zwischen Bezirk und Investor nicht umgesetzt. Seitdem haben sich die Entwicklungsvorstellungen für diesen Bereich bzw. die beiden Plangebiete V-1-1 und V-1-2 geändert. Diese eignen sich aufgrund ihrer zentralen Lage sehr gut als Wohnungsneubaustandorte. Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2012 im Rahmen eines kooperativen Gutachterverfahrens ein städtebauliches Konzept für ein neues Wohnquartier entwickelt. 4.1 Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept, das diesem Bebauungsplan zugrunde liegt, wurde im Rahmen eines kooperativen Gutachterverfahrens im Jahr 2012 erarbeitet und für die weitere Entwicklung der Flächen ausgewählt. Mit diesem Verfahren sollte ein städtebauliches Konzept für eine Wohnbebauung mit einer dem Standort angemessenen urbanen Dichte und vorgegebenen Maßstäblichkeit gewährleistet werden. Dabei sollte das Gebiet in sich baulich strukturiert und eine Arrondierung des vorhandenen Bestands gesichert werden. Das ausgewählte Konzept, das den weiteren Planungen zu Grunde gelegt werden sollte, wurde von dem Architekturbüro nps tchoban voss Berlin entwickelt und im Verlauf des Bebauungsplanverfahrens in enger Abstimmung mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg modifiziert. Das Konzept greift für das Plangebiet V-1-2 die für Berlin typische Blockrandbebauung mit einer Traufhöhe von 20-22 m über Gehweg, die auch in der Umgebung vorzufinden ist, auf und interpretiert diese zur Entwicklung zeitgemäßer Wohnbebauung neu. Lediglich zur Schaffung von zusätzlichen Durchquerungsmöglichkeiten und Sichtbeziehungen wird die Blockrandbebauung an 2 Stellen aufgelöst. Auf diese Weise entstehen 2 sich gegenüberliegende Baukörper in C- bzw. I-Form, zwischen denen eine Promenade die fußläufige Verbindung zwischen Pufendorfstraße und dem die Friedensstraße und Landsberger Allee verbindenden Fußweg sicherstellt. Die obersten Geschosse der beiden Baukörper sind durchgängig zurückgestaffelt. Entlang der Pufendorfstraße werden die Gebäude darüber hinaus durch Ausbildung zweier Sockelgeschosse (mit gewerblicher Nutzung und Tiefgarage) und zurückspringenden Wohngeschossen horizontal gegliedert. Durch die geringe Breite der Öffnungen von ca. 9 m zwischen den Sockelgeschossen bzw. 15,8 m zwischen den 22 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Wohngeschossen der Hauptbaukörper wird das der Planung zugrunde liegende Prinzip eines weitgehend geschlossenen, klar strukturierten Quartiers nicht angetastet. Die im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Gebäudehöhen basieren auf dem Geländeniveau, das durch die Errichtung der Böhmischen Brauerei in der zweiten Hälfte des Neunzehnten Jahrhunderts entstanden ist. Das Gelände wurde nördlich von „Neuer Mälzerei“ und Brauhausspeicher weitgehend auf ca. 49 m ü. NHN angeschüttet, damit die Brauhausgewölbe ebenerdig von der Friedenstraße angefahren werden konnten. Bei dem überwiegenden Teil des Geltungsbereichs, in dem die neue Wohnbebauung geplant ist, handelte es sich zum Zeitpunkt der Konzeptfindung deshalb um eine annähernd ebene Fläche mit einer Höhe von 49,0-49,5 m ü. NHN. Die „Neue Mälzerei“, der Brauhausspeicher und das geplante Quartier „An der alten Mälzerei“ (B-Plan V-1-1) liegen hingegen auf einer Höhe von ca. 37,1 bis 38,4 m ü. NHN, so dass das gesamte Brauhausareal durch einen Geländesprung von bis zu 12,4 m geprägt war. Lediglich direkt entlang der Pufendorfstraße steigt das Gelände zwischen den äußeren Grundstücksgrenzen von der Pufendorfstraße 3A, 4 und 5-5B (bisher 3 und 4) von ca. 40-44 m ü. NHN an. Dem ursprünglichen Konzept, das Basis für den Bebauungsplan V-1 war, lag die Idee zugrunde, zwischen den unterschiedlichen Ebenen und Höhendifferenzen durch eine einheitliche Höhe der Bebauung insgesamt zu vermitteln. Das Gesamtkonzept, dessen Bestandteil auch die bereits realisierten „Matthiasgärten“ sind, wurde für die geplante Wohnbebauung modifiziert, aber im Wesentlichen beibehalten. Die Topografie spiegelt sich in den Straßenräumen durch unterschiedliche Sockelhöhen/ Anzahl der Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße – auch bereits für die „Matthiasgärten“ – wider. Durch die geplanten und vorhandenen Treppenanlagen ist das höhere Niveau im Innenbereich der Bebauung und zur Landsberger Allee erlebbar. Die Spanische Treppe z.B. und das deutlich höher gelegene Hotel vor der Kulisse der „Neuen Mälzerei“ machen diesen besonderen Reiz aus. Durch die jeweils einheitlichen Gebäudehöhen des geplanten Quartiers „Friedrichshain-Höfe“ mit den „Matthiasgärten“ auf der „oberen“ Ebene und des geplanten Quartiers „An der alten Mälzerei“ mit der „Neuen Mälzerei“ und dem Brauhausspeicher auf der „unteren“ Ebene wird der stadtbildprägende Geländesprung aufgenommen und baulich inszeniert. Die einheitlichen Höhen der jeweiligen Ebenen dienen dem Zusammenhalt des neuen Quartiers insgesamt. Dabei geben die „Matthiasgärten“ auf der „oberen“ Ebene die maßstabsbildende Gebäudehöhe vor. Die geplante Wohnbebauung innerhalb des zur Pufendorfstraße abfallenden Geländestreifens soll deutlich als Teil des neuen Wohnensembles wahrnehmbar sein. Aus diesem Grund sind die im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Gebäudehöhen innerhalb des gesamten Wohngebietes (mit Ausnahme des Brauhausspeichers) einheitlich und auch mit den benachbarten „Matthiasgärten“ identisch. Entlang der Pufendorfstraße entwickeln sich in Folge der Topografie und dieser Konzeption höhere Gebäude. Ein Teil des ehemaligen Brauhausspeichers, der Teil des denkmalgeschützten Ensembles „Böhmisches Brauhaus“ ist, wird in das Konzept integriert und soll als Kindertagesstätte umgebaut und genutzt werden. Diese grenzt unmittelbar an den südwestlichen Wohnungsbaukörper an. Das Konzept sieht zudem entlang der Frieden-/Pufendorfstraße ein Wohngebäude in EForm mit 7 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss (als Nichtvollgeschoss) vor, das mit einer Tiefgarage unterbaut ist und im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1 liegt. Als Ensemble schließt die geplante Bebauung in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 damit zu dem bereits realisierten Wohnblock „Matthiasgärten“ auf, der auf der Grundlage des geltenden Bebauungsplans V-1 errichtet wurde. Er ergänzt das städtebauliche Bild in Richtung Nord-Ost seinerzeit wie heute und wird durch den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan V-1-3 planungsrechtlich gesichert. Die Realisierung der geplanten Bebauung im Plangebiet V-1-2 ist in einzelnen Bauabschnitten möglich und durch die Projektträgerin beabsichtigt. Insgesamt sollen einzelne Wohngebäude in jeweils individueller Architektursprache und eine Kindertagesstätte entstehen. Für die einzelnen Wohnhäuser wurde in der Zeit vom Januar bis März 2016 ein Fassadenwettbewerb mit sechs Architektenbüros durchgeführt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 4.2 23 Verkehrserschließung Das Plangebiet ist durch die Landsberger Allee und die Pufendorfstraße erschlossen. Die Anbindung erfolgt jeweils über die Tiefgaragenzu- und -ausfahrten an der Landsberger Allee und der Pufendorfstraße. Das Gebiet selber ist oberirdisch frei von PKW-Verkehr. Für die Wohnbebauung werden insgesamt ca. 265 Stellplätze in den Tiefgaragen zur Verfügung stehen. Dies entspricht bezogen auf die geplanten 418 Wohnungen (rechnerisch nach Berliner Modell 407 Wohnungen) einem Stellplatzschlüssel von 0,63 (Stellplätze je Wohneinheit). Der überwiegende Teil des aus der Wohnbebauung des V-1-2 resultierenden Bedarfs an Stellplätzen wird in neuen Tiefgaragen mit insgesamt ca. 235 geplanten Stellplätzen unterhalb der Blockrandbebauung organisiert. Diese Tiefgaragen werden in räumlichen Teilbereichen 2-geschossig ausgebildet. Über die Pufendorfstraße werden ca. 214 Stellplätze und über die bestehende Tiefgaragenzu- und -ausfahrt des benachbarten Hotels mit Anbindung an die Landsberger Allee werden ca. 21 Stellplätze erschlossen. Zusätzlich werden 30 weitere Stellplätze in der vorhandenen Tiefgarage unterhalb des nordwestlich angrenzenden Hotels zur Verfügung gestellt. Zu- und Abfahrt erfolgen ebenfalls über die bestehende Anlage an der Landsberger Allee. Die Tiefgaragen sind miteinander verbunden. Durch die künftigen Bewohner und Beschäftigten des Gebietes wird zusätzlicher Verkehr erzeugt. Die Auswirkungen dieses Verkehrsaufkommens auf das bestehende Verkehrsnetz sowie auf die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte wurden im Rahmen einer verkehrlichen Untersuchung ermittelt und bewertet (FPB 2016). Dabei wurden auch die verkehrlichen Auswirkungen durch das Wohnungsbauvorhaben „An der Mälzerei“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1 mit berücksichtigt. Es wurden folgende Fälle untersucht: Prognosenullfall (PNF): Der Prognosenullfall stellt die Verkehrsmengen auf den angrenzenden Straßen im Prognosejahr 2025 dar – ohne die geplanten Bauvorhaben: - Verkehrsmengen im übergeordneten Straßennetz für die Landsberger Allee auf der Grundlage der Verkehrsprognose 2025 (Verkehrslenkung Berlin, Straßenverkehrserhebungen VLB C 22) und für die Friedenstraße auf der Grundlage von Hochrechnungen - Verkehrsmengen in der Pufendorfstraße auf der Grundlage einer Verkehrszählung aus dem Jahr 2012 sowie - Verkehrsmengen in der Friedrichsberger Straße und der Matthiasstraße auf der Grundlage von Kurzzeitzählungen am 01. und 03. September 2015 Prognoseplanfall (PPF): - Prognosenullfall zzgl. des zusätzliches Verkehrsaufkommens bei Realisierung der Bauvorhaben in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 Durch die Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 werden insgesamt ca. 1.348 Kfz-Fahrten pro Tag erzeugt, wovon 915 Fahrten allein auf das Bauvorhaben im Plangebiet V-1-2 entfallen. Den größten Anteil bildet der aus der geplanten Wohnnutzung resultierende Verkehr (Anwohnerverkehr, Besucherverkehr, Lieferverkehr). Diese Verkehrsmenge wird sich im übergeordneten Straßennetz verteilen, entsprechend der räumlichen Verflechtungen und Netzzusammenhänge wurden für die einzelnen Straßenabschnitte Gravitationsfaktoren bestimmt. Im Ergebnis sind im Prognoseplanfall Mehrbelastungen von bis zu 600 Kfz/24 h auf den umliegenden Querschnitten zu erwarten, vor allem in der Pufendorfstraße und in der westlichen Landsberger Allee. Die Verkehrsbelastung auf den im Umfeld des Plangebietes liegenden Straßen stellt sich mit und ohne Bauvorhaben wie folgt dar: 24 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 PNF [ in Kfz/24 h] PPF [ in Kfz/24 h] Friedenstraße Ost 11.000 11.400 Friedenstraße West 11.900 12.400 Friedrichsberger Straße 4.000 4.000 Landsberger Allee Ost 32.000 32.400 Landsberger Allee West 36.600 37.200 Matthiasstraße 2.700 3.000 Pufendorfstraße Süd 2.500 3.100 Pufendorfstraße Nord 2.500 2.800 Tabelle 3: Prognostiziertes Verkehrsaufkommen in den umliegenden Straßenabschnitten Zu beachten ist, dass die in der Spitzenstunde nachmittags ermittelten Verkehrszahlen – angenommen mit 8 % der durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke (DTV in Kfz/24h) – bzw. die Verkehrsbelastung in Matthiasstraße und Pufendorfstraße weiterhin deutlich unter dem Grenzwert von 400 Kfz/h, der als charakteristische Verkehrsbelastung in Wohnstraßen anzusetzen ist, liegt. Bewertung des Verkehrsablaufs Die Anbindung des Vorhabens an die Landsberger Allee sowie die Pufendorfstraße ist aus verkehrlicher Sicht als unkritisch anzusehen: Zum einem sind bei der Zu-/Ausfahrt Landsberger Allee durch die Mitnutzung der Hotelvorfahrt kaum Wartevorgänge auf der Landsberger Allee zu erwarten, zum anderen ist die Ein- und Ausfahrt zur geplanten Tiefgarage mit ca. 214 Stellplätzen über die Pufendorfstraße aufgrund der ausreichend großen Fahrgasse und der geringen Verkehrsbelastung im Bereich unkritisch. Ggf. sind ergänzende Maßnahmen wie die Einrichtung eines absoluten Halteverbots am nördlichen Fahrbahnrand anzuordnen. In der Verknüpfung mit dem übergeordneten Straßennetz sind die beiden Knotenpunkte Landsberger Allee/Matthiasstraße und Friedenstraße/Pufendorfstraße zu bewerten: Der Knotenpunkt Landsberger Allee/Matthiasstraße ist insbesondere durch den im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 geforderten und gebauten Linksabbiegestreifen und das seinerzeit deutlich höhere Verkehrsaufkommen als ausreichend leistungsfähig anzusehen. In Folge wurde daher lediglich die Einmündungssituation Friedenstraße/Pufendorfstraße untersucht. Die Verkehrsqualität wird nach dem „Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen 2015“ nachgewiesen. Dabei wird zur Beurteilung der Auswirkungen der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 die Verkehrserzeugung der geplanten Vorhaben in der Spitzenstunde nachmittags (angenommen mit 8 % des DTV) mit dem prognostizierten Verkehrsaufkommen für 2025 überlagert. Im Prognosenullfall erreicht der Knotenpunkt eine sehr gute Verkehrsqualität (Verkehrsstufe A). Im Prognoseplanfall 2025 verlängert sich im Vergleich zum Prognosenullfall für die aus der Pufendorfstraße kommenden Fahrzeuge die mittlere Wartezeit um 3,7 Sekunden, für alle übrigen Ströme liegen die mittleren Wartezeiten weiterhin unter 10 Sekunden. Damit wird insgesamt am Knotenpunkt Friedenstraße/Pufendorfstraße auch nach Realisierung der Bauvorhaben noch eine gute Verkehrsqualität (Verkehrsstufe B) erzielt. Die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes bleibt gewährleistet, da eine ausreichende Verkehrsqualität gegeben ist, wenn die Qualitätsstufe D oder eine bessere Qualitätsstufe nachgewiesen werden kann. Auswirkungen auf die Stellplatzsituation Das Verkehrsgutachten stellt darüber hinaus fest, dass die Stellplatzsituation im Untersuchungsgebiet u. a. durch externen Verkehr z.B. des Umweltforums, des Ärztehauses in der Matthiasstraße und des Krankenhauses bedingt ist. Insgesamt stehen im Gebiet 286 Stellplätze im öffentlichen Straßenraum zur Verfügung, davon 78 in der Frieden-, 155 in der Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 25 Pufendorf- und 53 in der Matthiasstraße. Die Stellplatzauslastung ist sehr hoch bis übersättigt (über 100 %, d. h. Falschparker). Durch den externen Verkehr ist auch tagsüber ein hoher Parksuchverkehr festzustellen. Zur Vermeidung externer Verkehre empfiehlt das Gutachten deshalb die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung. Vor dem Hintergrund der vorhandenen Stellplatzsituation erfolgt die Stellplatzversorgung der Neubebauung über Tiefgaragen. Ein verbindlicher Stellplatzschlüssel nach BauO Bln existiert nicht, so dass die Anzahl von 265 Stellplätzen im Plangebiet V-1-2 anhand von Erfahrungswerten plausibilisiert wurde. Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass ein Stellplatzschlüssel von 0,63 (Stellplätze je Wohneinheit, berechnet für 418 Wohnungen) in Bezug auf Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings als verträglich anzusehen ist. 26 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 II Planinhalt und Abwägung 1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt (Grundzüge der Planung) Der Bebauungsplan V-1-2 dient gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Er kommt der Versorgung der Bevölkerung mit dringend benötigtem Wohnraum in zentraler, sehr gut erschlossener Lage zugute. Gleichzeitig schafft der Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Neuordnung des Plangebietes und die Realisierung eines Vorhabens, das zur städtebaulichen Arrondierung eines momentan unbefriedigenden Übergangs zwischen der Wohnbebauung im Nordosten des Plangebiets und der östlich und südwestlich gelegenen Bebauung beiträgt. Der Bebauungsplan V-1-2 enthält folgende wesentliche Planinhalte: - Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gewährleistet, dass neben vorwiegender Wohnnutzung auch ergänzende Nutzungen wie die, der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Gastronomie- und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke im Gebiet zulässig sind. - Durch Baukörperausweisung wird das städtebauliche Konzept umgesetzt, das die Errichtung einer für Berlin typischen Blockrandbebauung mit einheitlicher Traufhöhe und ruhigem Quartiersplatz in einem großen Innenhof vorsieht. Insgesamt wird durch 2 den Bebauungsplan eine Bebauung mit ca. 43.484 m Geschossfläche gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO ermöglicht, davon 40.700 m² in dem C- und I-förmigen Gebäude. - Die Festsetzungen zur Gebäudehöhe (maximal zulässige Gebäudeoberkanten und Traufhöhen) sind am Bestand der Nachbarbebauung orientiert und gewährleisten ein maßstäbliches Einfügen der Neubebauung. - Durch Festsetzung von Gehrechten für die Allgemeinheit werden öffentliche Durchquerungsmöglichkeiten planungsrechtlich gesichert. - Die Festsetzung von grünordnerischen Maßnahmen stellt die Begrünung des Plangebiets sicher und trägt zu einem attraktiven Wohnumfeld und Erscheinungsbild des neuen Wohnquartiers bei. Hierzu zählen insbesondere die Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Verpflichtung zu einer intensiven Dachbegrünung der geplanten Tiefgaragen sowie die extensive Dachbegrünung des obersten Geschosses. Diese Festsetzungen dienen zugleich als ausgleichende Maßnahmen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO für die Überschreitung der Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. - Festsetzungen zum baulichen Schallschutz gewährleisten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. - Durch Festsetzung der Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ wird der Standort des ansässigen Energieversorgungsträgers planungsrechtlich gesichert. Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zur Gebäudehöhe gewährleisten, dass sich der geplante Neubau des Umspannwerks harmonisch in das neue Wohnquartier einfügen wird. Das Plangebiet wird durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes, einer Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ und einer Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ in 3 Nutzungsbereiche gegliedert. Die innerhalb dieser Flächen zulässigen Nutzungen bzw. baulichen Anlagen sind in funktionaler und baulicher Hinsicht unabhängig voneinander entwickelbar. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 27 Flächenbilanz Größe des Geltungsbereichs (nach Vermessung) 22.624 m² allgemeines Wohngebiet 20.063 m² - davon mit Gehrecht belastete Fläche Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ - davon mit Gehrecht belastete Fläche Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ 2 580 m² 1.079 m² 55 m² 1.482 m² Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Der FNP stellt den gesamten Baublock zwischen Landsberger Allee, Friedenstraße, Pufendorfstraße und Matthiasstraße, insbesondere den Geltungsbereich V-1-2 als gemischte Baufläche M2 dar. Dies sind Bereiche mit mittlerer Nutzungsintensität und -dichte, für die eine Mischung unterschiedlicher Funktionen (Wohnen, Gewerbe, Handel, Dienstleistungen etc.) vorgesehen ist. Der Bebauungsplan V-1-2 setzt als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet und eine Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ fest. Gemäß den Ausführungsvorschriften zum Flächennutzungsplan vom 18. August 2016 sind allgemeine Wohngebiete, abhängig von ihrer Bedeutung und Größe, aus einer gemischten Baufläche M2 im Regelfall entwickelbar. Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes müssen nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben. Diesem Grundsatz wird mit der Planung entsprochen: Im Kontext mit den auch weiterhin als Kerngebiet planungsrechtlich gesicherten vorhandenen gewerblichen Nutzungen an der Landsberger Allee und in der in der „Neuen Mälzerei“, sowie dem Hotel und dem Umspannwerk, bleibt die Zweckbestimmung des gesamten Baublocks als gemischte Baufläche gewahrt. Der Bebauungsplan V-1-2 entspricht somit den Entwicklungsgrundsätzen und ist aus dem FNP entwickelbar. Dies wurde in der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 16. Juli 2012 zur Mitteilung der Planungsabsicht bestätigt. Regionalplanerische Festlegungen des FNP (textliche Darstellung 1) werden nicht berührt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat den Beschluss gefasst, die im gesamtstädtischen Interesse stehende Wohnraumentwicklung bei der nächsten anstehenden Änderung des Flächennutzungsplanes planerisch zu konkretisieren und räumlich zu arrondieren. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 24, S.1314 vom 17.06.2016 wurde die Einleitung der Änderung des Flächennutzungsplans Berlin in Teilbereichen bekannt gemacht. Aus Gründen der Aktivierung innerstädtischer Wohnungsbaupotentiale und zur Schaffung von Grünverbindungen ist beabsichtigt, den Teilbereich Landsberger Allee / Friedenstraße, in eine W1-Fläche (Wohnbaufläche - GFZ über 1,5) zu ändern (laufende Nummer 02/16). Der Bebauungsplan V-1-2 entspricht mit der Festsetzung eines überwiegend allgemeinen Wohngebiets den anvisierten Änderungen des FNP und ist daher auch aus dem künftig für diesen Bereich geänderten FNP entwickelbar. 3 Begründung der Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet Der überwiegende Teil des Plangebietes wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden sind auch Nutzungen, die mit dem Wohnen vereinbar sind, zulässig. Dies sind der Versorgung des 28 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Gebietes dienende Läden, Gastronomiebetriebe und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die Festsetzung des allgemeinen Wohngebietes dient der Sicherung von Wohnraum und damit der Wohnraumversorgung in innerstädtischer, sehr gut erschlossener Lage. Darüber hinaus sind wohnergänzende Nutzungen, die auch der bereits ansässigen Bewohnerschaft dienen und das neue Quartier funktional mit der Nachbarschaft verknüpfen, zulässig. Diese gewährleisten eine feinkörnige Nutzungsmischung und tragen insbesondere zur Belebung des Straßenraums von Landsberger Allee und Pufendorfstraße bei. Die von der Eigentümerin geplante Kindertagesstätte im Gebäude des ehemaligen Brauhausspeichers (Fläche b) ist als Anlage für soziale Zwecke im allgemeinen Wohngebiet zulässig. Die Festsetzung des Plangebietes als allgemeines Wohngebiet ist trotz der hohen Lärmbelastung entlang der Straßen vertretbar, da entlang der lärmzugewandten Fassaden umfangreiche Schutzmaßnahmen (Bauschalldämmung, lärmoptimierte Grundrissausbildung, Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen/besondere Fensterkonstruktion oder andere Maßnahmen die einen ruhigen Schlaf bei gleichzeitiger Frischluftzufuhr gewährleisten) durch den Bebauungsplan sichergestellt werden (siehe Kap. II. 3.5.1, textliche Festsetzungen Nrn. 12-14). Durch einen ruhigen Wohnhof auf der lärmabgewandten Seite sowie durch die Anlage von Dachterrassen und Außenwohnbereichen mit Ausrichtung zum Blockinnenbereich kann zudem auch an Hauptverkehrsstraßen eine gute Wohnqualität erreicht werden. Ausschluss von Gartenbaubetrieben und Tankstellen Aus städtebaulichen Gründen werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden können, ausgeschlossen. Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung schaffen und eine Nutzungsmischung mit das Wohnen ergänzenden Nutzungen ermöglichen. Die ausgeschlossenen Anlagen widersprechen der angestrebten baulichen Struktur des Plangebietes und sollen aufgrund der unerwünschten Gestaltung nicht zugelassen werden. Eine größere Öffnung der Erdgeschosszone oder eine 1-geschossige Bebauung, wie sie für Tankstellen und Gartenbaubetriebe typisch ist, würden dem städtebaulichen Gesamtkonzept für das Gebiet entgegenstehen und sich negativ auf das Ortsbild auswirken. Tankstellen werden zudem aufgrund der zu erwartenden Störwirkung auf die Umgebung ausgeschlossen. Die Lärmbelastung entlang der angrenzenden Straßen ist bereits hoch. Der durch die Ansiedlung einer Tankstelle erzeugte Kundenverkehr stellt ein hohes nachbarschaftliches Störpotential dar, so dass Tankstellen zugunsten einer größtmöglichen Wohnruhe unzulässig sein sollen. Die Versorgung ist durch vorhandene Tankstellen, z.B. durch die Tankstelle am Knotenpunkt Danziger Straße/Am Friedrichshain, sichergestellt. Durch den Ausschluss von Gartenbaubetrieben und Tankstellen bleibt die Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebietes gewahrt. Textliche Festsetzung Nr. 1 Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO 3.1.2 Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ Das Grundstück Pufendorfstraße 2 war in der Vergangenheit Standort eines Umspannwerkes. Das Bestandsgebäude wird gegenwärtig nur als Standard Orts-Netzstation genutzt. Der Versorgungsträger beabsichtigt mittelfristig auf der Fläche einen Neubau für ein 110 kV-Umspannwerk zu errichten. Aus diesem Grund wird der Standort gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB im Bebauungsplan als Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ planungsrechtlich gesichert. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (zulässige Grundfläche und Gebäudeoberkanten) sichern, dass sich die Kubatur des neuen Baukörpers, unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen, harmonisch in das Stadtbild und in die umgebende Wohnbebauung einfügt (s. Kap. II 3.2). Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 29 Ein 110 kV-Umspannwerk ist eine nicht genehmigungsbedürftige Anlage im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetztes (BImSchG), die die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm einhalten muss. Da von den Trafos eines Umspannwerks Schallemissionen ausgehen, wurde im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung (BeSB, 2016) ermittelt und bewertet, ob das neue Umspannwerk mit der geplanten Wohnbebauung vereinbar ist. Im Ergebnis wird festgestellt, dass die neue Anlage dem Stand der Technik entsprechend zu errichten ist und die erhöhten Anforderungen durch die geplante Neubebauung ohne weiteres in die technische Gestaltung des Umspannwerks einfließen können (siehe dazu Kap. II 3.5.1.2). Neben den Immissionsrichtwerten der TA Lärm sind bei Errichtung des Umspannwerks auch die Grenzwerte der 26. BImSchV (Verordnung über elektromagnetische Felder) einzuhalten. Dies ist in der Regel dann gewährleistet, wenn keine Freileitungen sondern Erdkabel verlegt und die Transformatoren im Gebäude untergebracht werden. Da der Standort in der Innenstadt liegt und bis Mitte der 2030er Jahre ohnehin noch vorhandene Freileitungen vollständig durch Erdkabel ersetzt werden sollen, ist davon auszugehen, dass der Umspannwerk-Neubau auch hinsichtlich elektromagnetischer Strahlung mit der heranrückenden Wohnbebauung vereinbar ist. 3.1.3 Flächen mit dem besonderem Nutzungszweck „Hotel“ Im nordwestlichen Teil des Plangebietes werden 2 Flächen mit dem besonderem Nutzungszweck „Hotel“ festgesetzt. Auf diese Weise werden diese Flächen planungsrechtlich dem bestehenden angrenzenden Hotel, das auch weiterhin durch den wirksamen Bebauungsplan V-1 als Fläche mit dem besonderem Nutzungszweck „Hotel“ festgesetzt ist, zugeordnet. Diese Festsetzung wurde seinerzeit getroffen, da sich der Standort an der Landsberger Allee zum einen aufgrund seiner zentralen, verkehrsgünstigen Lage sowie in unmittelbarer Nähe zum Volkspark Friedrichshain und zum Krankenhaus sehr gut für eine Hotelnutzung eignete und die Fläche zum anderen aufgrund der steigenden Nachfrage aus dem Tourismus- und Tagungsbereich in Verbindung mit der im nördlichen Bezirk festgestellten Unterversorgung mit Übernachtungsangeboten einer Hotelnutzung vorbehalten bleiben sollte. Beide im Bebauungsplan V-1-2 festgesetzten Flächen sind Teil des Flurstücks 226 und dem Grundstück Landsberger Allee 26 zugeordnet. Die Festsetzung als Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ erfolgt somit grundstücksbezogen. Die Änderung des Bebauungsplans V-1 war auch für diese Flächen erforderlich, da durch die Überplanung der angrenzenden Grundstücke als allgemeines Wohngebiet isolierte Bruchstücke des ehemals für das gesamte Brauereigelände festgesetzten Kerngebietes verblieben wären. Eine bauliche Entwicklung wäre auf den Flächen nicht möglich gewesen, da es sich um nicht überbaubare Grundstücksflächen des Kerngebietes gehandelt hat. Bei beiden Flächen handelt es sich um Freiflächen, die der Hotelnutzung dienen. Die an die Landsberger Allee angrenzende Fläche umfasst eine gepflasterte Vorfahrt, Treppenanlagen und eine Grünanlage mit Baumbestand. Die kleinere Fläche südlich oberhalb der Tiefgarage wird derzeit als Außenbereich des Hotels genutzt. Diese ausgeübten Nutzungen sind auf der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ weiterhin zulässig, da sie der Hauptnutzung Hotel dienen. Die Eingänge des Hotels liegen an der Landsberger Allee. Beide Flächen sind als nicht überbaubare Grundstücksfläche zu betrachten, für die insbesondere die textliche Festsetzung Nr. 10 zum Ausschluss oberirdischer Stellplätze gilt. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich am städtebaulichen Konzept. Zur Bestimmung des Maßes der Nutzung werden im Bebauungsplan die im Baugebiet zulässige überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen (erweiterte Baukörperausweisung), die maximal zulässige Geschossfläche und die maximal zulässigen Gebäudehöhen (Oberkanten) festgesetzt. 3.2.1 Grundfläche/Grundflächenzahl (GRZ) Die zulässige Grundfläche (GR) gemäß § 19 BauNVO ist der errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Die Grundflächenzahl 30 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die zulässige Grundfläche wird zeichnerisch durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und der Flächen für Abweichungen im Sinne der textlichen Festsetzungen Nrn. 8 und 9 (mehr als geringfügig vor die Baugrenzen vortretende Gebäudeteile, s. Kap. II 3.1.1) festgesetzt. Die durch die jeweils von Baugrenzen und Linien zum Umfang von Abweichungen umschlossene Fläche ist somit die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO. Die überbaubaren Flächen sichern das städtebauliche Konzept. Die zulässige Grundfläche des allgemeinen Wohngebietes beträgt insgesamt ca. 8.219 m². Die ausnahmsweise zulässigen Balkone, die im Bereich der innenliegenden Kopfbauten („Hofhäuser“) in bestimmten Umfang vor die Baugrenzen treten können, sind dabei berücksichtigt. Die zulässige Grundfläche entspricht rechnerisch – bezogen auf die Größe des gesamten Baugebiets – einer GRZ von 0,4. Die mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belastende Fläche ist Teil des für die Ermittlung der ermöglichten GRZ maßgeblichen Baulands, da sie lediglich der fußläufigen Durchquerung des Plangebietes und nicht der straßenmäßigen Anbindung des Baugrundstücks an die öffentlichen Straßenverkehrsflächen dient. Die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine Wohngebiete geltende Obergrenze für die Grundflächenzahl (GRZ 0,4) wird durch die Planung somit nicht überschritten. Auf der Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ wird ebenfalls durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit der zulässigen Abweichung für eine Rampe eine zulässige Grundfläche definiert. Hier sind 840 m² Grundfläche zulässig. Dies entspricht bezogen auf das maßgebliche Bauland einer GRZ von 0,6. Für Versorgungsflächen sind in der BauNVO keine Obergrenzen definiert. Textliche Festsetzung Nr. 2a Im allgemeinen Wohngebiet wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, einschließlich der Fläche der gemäß textlicher Festsetzung Nr. 8 zulässigen Balkone festgesetzt. Textliche Festsetzung Nr. 2b In der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, einschließlich der gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 9 zulässigen Rampe festgesetzt. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 3.2.1.1 Überschreitung der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO Die zulässige Grundfläche, die durch Hauptanlagen in Anspruch genommen werden kann, darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (z.B. Tiefgaragen), ohne weitergehende Regelungen im Bebauungsplan um 50 % überschritten werden. Dies bedeutet für das allgemeine Wohngebiet eine zulässige Überschreitung bis zu einer GRZ von 0,6. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind jedoch aufgrund städtebaulicher Planungsziele und öffentlich-rechtlicher Vorschriften vielfältige Nutzungsansprüche miteinander in Einklang zu bringen, deren Grundflächen bei der Ermittlung der vorhabenbezogenen Grundfläche zu berücksichtigen sind und die das Erfordernis, eine weitergehende Überschreitung der zulässigen Grundfläche zu ermöglichen, begründen: - Im allgemeinen Wohngebiet sind unterhalb der Geländeoberfläche großflächige denkmalgeschützte Brauhausgewölbe zu erhalten, die nur in Teilbereichen durch Wohngebäude überbaut werden können. Die übrigen Teile gehen vollumfänglich in die GRZ-Berechnung ein. Zugleich besteht das städtebauliche Planungsziel, den Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 31 ruhenden Verkehr in Tiefgaragen mit einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen zu organisieren und um den öffentlichen Straßenraum zu entlasten. Auch die Tiefgaragen sind bei der Ermittlung der baugrundstücksbezogenen GRZ zu berücksichtigen. Eine Überlagerung von Gewölbekellern und Tiefgaragen ist nicht möglich, so dass Lage und Geometrie der geplanten Tiefgaragen durch die unterirdischen Gewölbekeller bedingt sind und zusätzliche Flächen in Anspruch genommen werden müssen. Die für die Tiefgaragen festgesetzten Flächen umfassen 5.233 m², so dass bereits durch diese die zulässige GRZ von 0,4 um ca. 65 % überschritten wird. - Darüber hinaus sind analog zu den AV Stellplätze (Ausführungsvorschriften zu § 50 der Bauordnung Berlin (neu § 49 BauOBln)) vom 11. Dezember 2007 zwei Fahrradstellplätze pro Wohneinheit auf dem Baugrundstück herzustellen. (Die AV Stellplätze sind mit Ablauf des 31. Dezember 2012 außer Kraft getreten. Bis zu einer neuen AV Stellplätze sind die Regelungen der außer Kraft getretenen AV Stellplätze im Sinne der Selbstbindung der Verwaltung weiter anzuwenden.) Die Fahrradstellplätze sollen zum überwiegenden Teil zwar in den Gebäuden untergebracht werden, ein Teil wird jedoch auch auf den nicht unter- und überbauten Grundstücksflächen realisiert werden müssen. Auch diese Fahrradstellplätze fließen als Nebenanlagen in die GRZ-Berechnung gem. § 19 Abs. 4 BauNVO mit ein. - Die gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO planermöglichte GRZ von 0,4 ist für ein urbanes, kompaktes Wohnquartier in innerstädtischer Lage vergleichsweise gering. - Gemäß der Machbarkeitsstudie zur Niederschlagswasserversickerung (FPB, 2015) ist für die Entwässerung des vor Ort anfallenden Niederschlagswassers eine temporäre Rückhaltung auf dem Grundstück erforderlich, da der Spitzenabfluss für die Einleitung in die Mischwasserkanalisation beschränkt ist. Aus diesem Grund sind zur Rückhaltung Sammelleitungen mit integriertem Zwischenspeicher geplant, die ebenfalls in die Ermittlung der Grundflächen eingehen. - In der o.g. Machbarkeitsstudie wurde aufgezeigt, dass aufgrund der baulichen und natürlichen Rahmenbedingungen das vor Ort anfallende Niederschlagswasser nicht im allgemeinen Wohngebiet versickern kann, sondern in die Mischkanalisation einzuleiten ist (siehe dazu Kap. II 4.2). Auf die Niederschlagsentwässerung hat die Überschreitungsmöglichkeit bis zu einer GRZ von 0,8 gem. § 19 Abs. 4 BauNVO daher keine Auswirkungen. Der ermöglichte Versiegelungsgrad, der durch die Baukörper in Verbindung mit Tiefgaragen und Nebenanlagen erzielt werden kann, erhöht sich gegenüber der Ist-Situation (einschließlich Gewölbe) zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses um rund 5.000 m². Durch die Verpflichtung zur intensiven Begrünung der (neu geplanten) Tiefgaragendächer (3.391 m²), zur extensiven Dachbegrünung der Staffelgeschosse (3.751 m²) und zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in luftund wasserdurchlässigem Aufbau wird jedoch die Versiegelungswirkung insgesamt gemindert. In Verbindung mit den positiven Auswirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden und das hohe Nutzungsmaß kompensiert werden kann. Aus diesen Gründen wird für das allgemeine Wohngebiet durch textliche Festsetzung eine weitergehende Überschreitungsmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO eingeräumt. Diese bestimmt, dass bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die erzielbare Grundflächenzahl durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Oberirdische Stellplätze und Garagen sind durch die textliche Festsetzung Nr. 10 (siehe Kap. II. 3.3.2) von der Privilegierung ausgenommen. Textliche Festsetzung Nr. 3 Im allgemeinen Wohngebiet darf die zulässige Grundfläche durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO 32 3.2.2 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Geschossfläche /Geschossflächenzahl Die Geschossfläche (GF) beschreibt die bebaubare Fläche mal der Anzahl der Vollgeschosse. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 20 BauNVO gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden darf. Die Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche im allgemeinen Wohngebiet orientiert sich am städtebaulichen Konzept und erfolgt baukörperbezogen. Der Bebauungsplan ermöglicht für die geplante Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet insgesamt 40.700 m² Geschossfläche. Zusätzlich wird für die im allgemeinen Wohngebiet zulässige Kindertagesstätte (Fläche b) eine Geschossfläche von 2.784 m² ermöglicht, so dass im allgemeinen Wohngebiet insgesamt 43.484 m² Geschossfläche realisiert werden können. Dies entspricht rechnerisch einer durchschnittlichen Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2. Die mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belastende Fläche ist Teil des für die Ermittlung der ermöglichten GFZ maßgeblichen Baulands, da sie lediglich der fußläufigen Durchquerung des Plangebietes und nicht der straßenmäßigen Anbindung des Baugrundstücks an die öffentlichen Straßenverkehrsfläche dient. Die angestrebte Dichte ist städtebaulich begründet. Wie in Kap. II, 3.2.3. dargelegt, ist bzw. wird durch ausgleichende Umstände und Maßnahmen im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO sichergestellt, dass durch die erzielbare GFZ die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Auch sonstige öffentliche Belange stehen der Planung nicht entgegen. Für die Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ wird kein Höchstmaß für die zulässige Geschossfläche festgesetzt. Aufgrund der festgesetzten Oberkanten könnten auf der Fläche mehrere Vollgeschosse entstehen. Obergrenzen für Versorgungsflächen werden jedoch in der BauNVO nicht definiert. 3.2.3 Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (§ 17 Abs. 1 BauNVO), denen eine Orientierungsfunktion zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zukommt. Als Baugebiet wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt (§ 4 BauNVO). Als Obergrenze für allgemeine Wohngebiete ist in § 17 Abs. 1 BauNVO eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 festgelegt. Durch den Bebauungsplan werden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 2,2 ermöglicht, so dass die GFZ-Obergrenze überschritten wird. Kennziffern nach BauNVO zulässige Grundfläche ca. 8.219 m² gem. § 19 Abs. 2 BauNVO zulässige Geschossfläche ca. 43.484 m² gem. § 20 Abs. 1 BauNVO GRZ 0,4 gem. § 19 Abs. 1 BauNVO GFZ 2,2 gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO Gemäß § 17 Abs. 2 S. 1 BauNVO können die Obergrenzen der BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 33 Städtebauliche Gründe Für die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO liegen die folgenden städtebaulichen Gründe vor: Umsetzung gesamtstädtischer Planungsziele/Schaffung von innerstädtischem Wohnraum Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet (vgl. § 1 Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbVO)). Diese Situation wird sich in den nächsten Jahren aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums verschärfen. Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum wird auch von der neuen Landesregierung als dringende Aufgabe verfolgt. Der Wohnraumverknappung muss u.a. durch Wohnungsneubau entgegengewirkt werden. Vor diesem Hintergrund haben sich die Entwicklungsvorstellungen für das Plangebiet geändert. Dieses eignet sich aufgrund seiner zentralen Lage hervorragend als Wohnungsneubaustandort. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 wird das Gelände der ehemaligen Brauerei als Einzelstandort mit 500 und mehr Wohneinheiten dargestellt. Wesentliches Planungsziel des Bebauungsplans ist deshalb die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Diesem öffentlichen Belang wird durch die optimale Ausnutzung des Baugrundstücks Rechnung getragen. Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Wohnungsbauvorhaben mit ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiligem Gewerbe (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4) und leistet somit einen wichtigen Beitrag zur Deckung dringend benötigten Wohnraums. Die Berücksichtigung des dringenden Wohnungsbedarfs und des vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplans spiegelt sich in der städtebaulichen Planung wider. Durch das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan zu Grunde liegt, wird ein Kompromiss zwischen Wohnungsneubau im Rahmen der Innenverdichtung und einer angemessenen städtebaulichen Dichte, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wahrt, erreicht. Umsetzung eines dem Standort angemessenen städtebaulichen Konzepts Die planermöglichten Nutzungsmaße sind bedingt durch das städtebauliche Konzept, das diesem Bebauungsplan zu Grunde liegt. Dieses Konzept wurde im Rahmen eines kooperativen Gutachterverfahren im Jahr 2012 für das gesamte Areal des ehemaligen Brauhausgeländes entwickelt und ausgewählt. Das Konzept gewährleistet eine dem Standort angemessene urbane Dichte und vorgegebene Maßstäblichkeit. Durch die Anordnung und Kubatur der Baukörper wird das Gebiet baulich strukturiert und gegliedert und die vorhandene Bebauung im Umfeld arrondiert. Im städtebaulichen Konzept wird für die vorgesehene Wohnbebauung sowohl für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans als auch für das südlich angrenzende Bebauungsplangebiet V-1-1 die für Berlin typische Blockrandbebauung mit einer Traufhöhe von 20-22 m über Gehweg, die auch in der Umgebung vorzufinden ist, aufgenommen und zur Entwicklung zeitgemäßer Wohnbebauung neu interpretiert. Grundgedanke dabei ist, dass der Baublock im Plangebiet V-1-2 zwar in einzelne Wohngebäude mit individueller Fassadengestaltung aufgelöst wird, durch eine durchgehend einheitliche Traufhöhe (in m über NHN) das Ensemble aus mehreren Wohngebäuden von außen jedoch als eine Einheit wahrnehmbar ist und den Quartierscharakter befördert. Die Bebauung der „Matthiasgärten“ mit einer Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN und einer Oberkante von 72,3 m ü. NHN gibt dabei die maßstabsbildende Gebäudehöhe vor. Ermöglicht werden durch die Festsetzungen im allgemeinen Wohngebiet 6 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss. Im mittleren Abschnitt der Pufendorfstraße sind aufgrund des Straßengefälles bis zu 2 zusätzliche Sockelgeschosse möglich. In Verbindung mit den erzielbaren Gebäudehöhen und der weitgehend geschlossenen Bauweise wird die geplante Bebauung den Straßenraum der Pufendorfstraße eindeutig definieren und räumlich fassen. Im Hinblick auf die verdichtete Bebauung im näheren und weiteren Umfeld des Plangebietes ist das angestrebte Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet städtebaulich angemessen. Die erzielbare bauliche Dichte mit einer GFZ von 2,2 im allgemeinen Wohngebiet bewegt sich im Rahmen dessen, was auch in der Umgebung vorzufinden ist. Die nördlich angrenzenden „Matthiasgärten“ erreichen eine GFZ von 2,8. Der westlich angrenzende Baublock sowie die Baublöcke westlich und östlich der Petersburger Straße weisen sogar eine 34 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 GFZ von 2,5 bis 3,0 auf (Städtebauliche Dichte - Geschossflächenzahl (GFZ), Umweltatlas 2011). Auch die Größe des Baublocks orientiert sich an dem, was auch in der Umgebung, z.B. südlich der Friedenstraße, vorzufinden ist. Anders als die historische Blockrandbebauung ist sie weitläufig angelegt und ermöglicht so einen großzügigen Wohnhof. Die geplante Bebauung bewegt sich somit im Rahmen dessen, was die vorhandene Bebauung in der Umgebung vorgibt und fügt sich in ihrer Maßstäblichkeit in das Ortsbild ein. Das städtebauliche Konzept ist dem zentralen Standort angemessen. Aus diesen Gründen ist die Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen der GFZ im allgemeinen Wohngebiet städtebaulich gerechtfertigt. Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden/Vorrang der Innenentwicklung Aufgrund der herausgehobenen Innenstadtlage und der besonderen Erschließungsgunst durch den öffentlichen Personennahverkehr ist im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 1 BauGB im Plangebiet eine hohe Ausnutzung von Bebauungspotenzialen der Innenentwicklung städtebaulich geboten. Dies entspricht auch den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung und den Zielen des Flächennutzungsplans, die dem Vorrang der Innenentwicklung und dem Flächenrecycling eine hohe Bedeutung beimessen. Im städtebaulichen Konzept für den neuen Baublock wurde deshalb besonderer Wert auf eine flächensparende Bebauungsstruktur gelegt. Somit wird dem Leitbild der Innenentwicklung vor Außenentwicklung Rechnung getragen. Die Erschließung von Bauflächen im Umfeld einer bestehenden U-Bahnstation (U-Bahnhof Strausberger Platz) und einer Metrotramhaltestelle unterstützt die gesamtstädtische Strategie einer Vermeidung zusätzlichen motorisierten Verkehrs, da u.a. der Bahnhof Alexanderplatz mit einer Vielzahl unterschiedlicher Angebote des öffentlichen Nahverkehrs sehr gut erreichbar ist. Immissionsschutzaspekte Die Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen ist im allgemeinen Wohngebiet städtebaulich auch deshalb erforderlich, um hier eine geschlossene Bebauung zu ermöglichen, die eine lärmabschirmende Wirkung für das Innere des Baublocks entfaltet. Wie in der schalltechnischen Untersuchung ermittelt wurde, ist die Lärmbelastung an den zum Hof hin orientierten Fassaden maßgeblich niedriger. Wohnungen, die zu dieser Seite orientiert sind, werden ohne zusätzliche Maßnahmen zum baulichen Schallschutz über ruhige Aufenthaltsräume und Außenwohnbereiche verfügen. Ausgleichende Umstände und Maßnahmen Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch folgende Umstände und Maßnahmen sichergestellt: Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe des Volksparks Friedrichshain. Diese weitläufig angelegte Parkanlage bietet vielfältige und generationsübergreifende Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Neben Spiel- und Liegewiesen, zahlreichen Spazierwegen und Ruhebereichen wie dem Chinesischen Garten stehen für sportliche Aktivitäten ein Beachvolleyballfeld, eine Halfpipe, Basketball- und Fußballplätze, ein Kletter- bzw. Boulderfelsen, ein Rundkurs für Inline-Skater und eine separate Strecke für Jogger zur Verfügung. Für kleine und große Kinder gibt es mehrere Spielplätze. Ruhebereiche sind zudem in den fußläufig gut erreichbaren Friedhofsanlagen südöstlich der Pufendorfstraße zu finden. Diese sind in großen Teilen durch alten Baumbestand geprägt und verfügen im Inneren über ruhige Rückzugsbereiche. Der Bebauungsplan sichert einen hohen Anteil an Frei- und Grünflächen. Festsetzungen zur Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und der Tiefgaragen werden zu einer hohen Erholungs- und Aufenthaltsqualität der Freiflächen beitragen und sich zudem zusammen mit der Dachbegrünung günstig auf das lokale Klima und das Wohlbefinden der ansässigen Bevölkerung auswirken. Gleiches gilt für die gemäß städtebaulichem Vertrag anzupflanzenden Bäume. Durch die weitgehend geschlossene Blockrandbebauung entsteht im Blockinneren ein großzügiger Wohnhof, der in Verbindung mit den festgesetzten Begrünungsmaßnahmen Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 35 vielseitig nutz- und erlebbar sein wird und abgeschirmt vom öffentlichen Straßenraum und Verkehrslärm den künftigen Bewohnern hinreichend Privatsphäre ermöglicht. Auch die Konzentration des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen in Verbindung mit einem Ausschluss oberirdischer Stellplätze und Garagen wird sich ausgleichend auswirken, da die Bewohner und Beschäftigten vor Belästigungen durch an- und abfahrende PKW geschützt werden und die nötige Wohnruhe gesichert wird. Der Geltungsbereich liegt in einem stark durch Verkehrslärm belasteten Gebiet. Zum Schutz vor Lärm werden im Bebauungsplan auf der Grundlage einer schalltechnischen Untersuchung passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Diese sind ebenfalls als ausgleichende Maßnahme zu betrachten und stellen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet sicher. Gleiches gilt für aufwertende oder erneuernde Maßnahmen, die im Zuge des Stadtumbau Ost-Programms in der Pufendorfstraße durchgeführt werden sollen und die sich verkehrs- und lärmmindernd auswirken werden (der Straßenzug Pufendorfstraße/ Matthiasstraße wurde in den Maßnahmenplan des ISEK für das Stadtumbau Ost-Gebiet „Friedrichshain West“ (Stand 23.03.2016) unter 5.8 „Aufwertung und Erneuerung von Straßen- Gehwegen, Pufendorf-, Matthiasstraße“ aufgenommen, siehe Kap. II 3.5.1.1). Das Plangebiet liegt vollständig im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Aus diesem Grund werden durch Festsetzung im Bebauungsplan die im Plangebiet zulässigen Brennstoffe beschränkt. Diese Maßnahme der Luftreinhaltung wird sich ebenfalls positiv auf die Wohnund Arbeitsverhältnisse im Gebiet auswirken. Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Die Überschreitung der Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO setzt voraus, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Werden die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen eingehalten, kann davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Hinblick auf die relevanten Schutzgüter wie Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen, den erforderlichen Sozialabstand und den Brandschutz gewährleistet sind. Bei Unterschreitung der Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauO Bln bedarf dieser Umstand einer besonderen Überprüfung in Bezug auf die Auswirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts. Von besonderer Relevanz für die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind darüber hinaus die Lärm- und Luftschadstoffbelastung sowie die Freiflächensituation, die ebenfalls durch ein hohes bauliches Nutzungsmaß berührt bzw. beeinträchtigt werden können und deshalb im Einzelfall zu betrachten sind. Schutzgüter des Abstandsflächenrechts Der Bebauungsplan ermöglicht durch die Baukörperausweisung, die eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 5 S. 4 BauO Bln darstellt, Abstandsflächenunterschreitungen zwischen südwestlicher Wohnbebauung (des I-förmigen Baukörpers) und des bestehenden Umspannwerks sowie zwischen Brauhausspeicher (geplanter Kindertagesstätte) und der „Neuen Mälzerei“ bzw. dem Umspannwerk. Eine einzelfallbezogene Abwägung zu diesen Abstandsflächenunterschreitungen und ihren Auswirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts erfolgt in Kap. III.3.3.1 der Begründung. Darin wird dargelegt, dass die planermöglichte Unterschreitung und Überlagerung von Abstandsflächen zu keiner Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse führen wird. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden Bedenken geäußert, die sich auf die Höhe und die geplanten Gebäudeabstände zu den benachbarten „Matthiasgärten“ bezogen. Es wird auch gegenüber einer möglichen Bebauung nach derzeitigem Planungsrecht eine Verschlechterung der Belichtungs- und Besonnungssituation befürchtet. Obwohl die Abstandsregelungen der BauO Bln eingehalten waren und damit die nach gängiger Rechtsauffassung durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter (Besonnung, Belüftung und Belichtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht, Brandschutz, Sozialabstand und die Durchlüftung des Gebietes zum Schutz vor Luftverunreinigungen) ausreichend gewährleistet sind, wurde auf die Bedenken mit einer Modifikation das städtebauliche Konzept reagiert. 36 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Der nordöstliche C-förmige Baukörper wurde um weitere 4,5 m von den Matthiasgärten abgerückt. Im Gegenzug dazu rücken die Kopfbauten unter Einhaltung des Abstandsflächenrechts näher an die Matthiasgärten heran. Der auf diese Weise entstehende Hof ermöglicht über die Erschließungsfunktion hinaus zusätzliche Freiraumqualitäten und eine ansprechende Freiflächengestaltung, insbesondere durch Vorgärten. Die vortretenden Kopfbauten wirken zudem abschirmend gegenüber dem Straßenverkehrslärm. Der Abstand zwischen den „Matthiasgärten“ und dem C-förmigen Gebäude beträgt durch diese Konzeptänderung auf ca. 75 % der Baukörperlänge 24,2 m (davon 16,2 m auf Seiten des B-Plans V-1-2 und ca. 8 m auf der Seite der „Matthiasgärten“ im B-Plan V-1-3). Dies bedeutet für die Bebauung innerhalb des B-Plans V-1-2 annähernd eine Verdopplung des notwendigen Mindestabstands der BauO Bln von 0,4 H. Bezogen auf die, sich aus der Traufhöhe (TH) inkl. Attika ergebenden Gebäudehöhe wären nur 8,4 m (bezogen auf das obere Geländeniveau) erforderlich. Im Rahmen der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) wurde die Besonnung bzw. Verschattung bei einer Bebauung nach derzeitigem Planungsrecht durch den B-Plan V-1 und der nun beabsichtigten Planung untersucht und verglichen. Zusammenfassend wurde festgestellt, dass die aktuelle Planung zu den drei untersuchten Daten (17. Januar, 21. März (Tag-/Nachgleiche) und Sommerbeginn 21. Juni) insgesamt eine geringere Verschattung auf die bestehende Bebauung der „Matthiasgärten“ aufweist, als dies mit dem Bebauungsplan V-1 der Fall wäre. Dies liegt in erster Linie an dem durchgängig, wesentlich größeren Abstand der aktuellen Planung als im momentan geltenden Bebauungsplan. Im Einzelnen stellt sich die Situation differenziert dar: Am 17. Januar ist die Anzahl der Wohnungen, die nicht mindestens 1 Stunde Besonnung erfahren würden in der aktuellen Planung mit 10 Einheiten ähnlich groß wie mit der Bebauung nach B-Plan V-1 (11 Einheiten). Aber es gibt für 6 Wohnungen eine Verbesserung, für 3 Wohneinheiten eine Verschlechterung (von 1 Stunden auf 0,5 bzw. von 0,5 Stunden auf 0 Stunden). Zur Tag- und Nachtgleiche ist im Vergleich eine eindeutig bessere Besonnung zu beobachten. 17 Wohneinheiten würden nach dem geltenden Bebauungsplan V-1 weniger als 4 Stunden besonnt, nach der aktuellen Planung betrifft dies nur 6 Wohneinheiten. Die Situation hat sich für 13 Wohneinheiten verbessert, nur für eine Wohneinheit verschlechtert (von 2,5 auf 2 Stunden Sonne). Rechtsverbindliche Orientierungs- oder Grenzwerte zur Beurteilung der Besonnungssituation im Rahmen städtebaulicher Planungen gibt es nicht. Anhaltspunkte geben die Orientierungswerte der DIN 5034-1 und einschlägige Urteile in der Rechtsprechung des BVerwG sowie des OVG Berlin-Brandenburg. Nach DIN 5034-1, die auch der Besonnungsstudie als Anhaltspunkt zu Grunde gelegt wurde, ist eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt, wenn die Besonnungsdauer in einem Aufenthaltsraum einer Wohnung am 17. Januar mindestens 1 Stunde bzw. am 21. März 4 Stunden beträgt. Die DIN 5034-1 wurde nicht verbindlich eingeführt. Gemäß der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg können die allgemeinen Anforderungen an die Besonnung für Wohnungen auch noch als gewahrt angesehen werden, wenn am 21. März (Tag-Nacht-Gleiche) eine Besonnung von 2 Stunden gegeben ist. Nach der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) wird diese Anforderungen bei allen Wohnungen nachgewiesen. In diesem Untersuchungsrahmen blieb unberücksichtigt, dass zwei Drittel der von der Bebauung betroffenen Wohnungen durchgesteckt sind und sich dadurch bessere Besonnungsverhältnisse für die Wohnungen aufgrund der Ausrichtung, zumindest morgens ergeben können. Somit führt die Planung nicht zu unzumutbaren Verhältnissen. Die gesunden Wohnverhältnisse werden für alle Wohnungen eingehalten. Auswirkungen auf Immissionen (Lärm- und Luftschadstoffbelastung) Der Geltungsbereich liegt in einem durch Verkehrslärm belasteten Gebiet. Durch die Planung werden zusätzliche Verkehre und Verkehrslärmimmissionen erzeugt. Vor diesem Hintergrund wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Ergebnis ist, dass durch die weitgehend geschlossene Bebauung der Verkehrslärm abgeschirmt wird. Es entsteht eine lärmrobuste städtebauliche Bebauung mit einem ruhigen großen Wohnhof. Hier wer- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 37 den die Obergrenzen gemäß Beiblatt 1 DIN 18005-1 für allgemeine Wohngebiete eingehalten. Zum Schutz vor Lärm werden weitere passive Maßnahmen festgesetzt (Grundrissausrichtung, baulicher Schallschutz für geschlossene Außenbauteile sowie für Wohnungen, die nicht durchgesteckt werden können, besondere Fensterkonstruktionen oder gleich wirkende Maßnahmen, die ein ungestörtes Schlafen bei Frischluftzufuhr ermöglichen, siehe Kap. II 3.5.1.1). Damit wird sichergestellt, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden. Die schalltechnische Untersuchung ergab, dass sich bei Realisierung des durch den Bebauungsplan ermöglichten Bauvorhabens in Verbindung mit der geplanten Umgestaltung der Pufendorfstraße überwiegend keine nennenswerten Pegelerhöhungen für schutzwürdige Nutzungen außerhalb des Plangebietes ergeben. Dort, wo abwägungsrelevante Pegelerhöhungen aufgrund ihrer Größenordnung oder der Vorbelastung zu erwarten sind, zeigt der Vergleich mit dem derzeit geltenden Planungsrecht (B-Plan V-1), dass die Neuplanung – bis auf eine Ausnahme – zu einer Verbesserung der Lärmsituation führt (siehe dazu Kap. II 3.5.1.1.2). Das Plangebiet ist aufgrund der verkehrsbelasteten Landsberger Allee und Friedenstraße mit Luftschadstoffen vorbelastet. Im Rahmen einer Luftschadstoffuntersuchung (Hoffmann Leichter, 2016) konnte allerdings nachgewiesen werden, dass bei Realisierung des planermöglichten Bauvorhabens eine Verschlechterung der Immissionssituation ausgeschlossen werden kann. Auswirkungen auf die Freiflächensituation Auch im Hinblick auf die Freiflächensituation im Plangebiet werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt. Anders als die historische Blockrandbebauung ist das geplante Ensemble aus Wohngebäuden im Plangebiet V-1-2 weitläufig angelegt. Auf diese Weise entsteht auf der straßenabgewandten Seite ein großzügiger, vielseitig erleb- und nutzbarer Freiraum, der den Bewohnern und Nutzern hinreichend Privatsphäre ermöglicht. Im allgemeinen Wohngebiet wird durch die maximal zulässige GRZ von 0,4 ein hoher Freiflächenanteil planungsrechtlich gesichert und dessen Nutzbarkeit für die Anlage von wohnungsbezogenen Spiel- und Aufenthaltsflächen durch den Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen und Garagen gewährleistet. In Verbindung mit der Verpflichtung zur Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie zur Erdüberdeckung und gärtnerischen Anlage der Tiefgaragen tragen die genannten Festsetzungen dazu bei, dass die nicht überbauten Grundstücksflächen als wohnungsbezogene Freiflächen gut nutzbar sind. Ein Mindestmaß an Erholungs- und Aufenthaltsqualität der Freiflächen wird darüber hinaus auch durch die Vereinbarungen gemäß dem städtebaulichen Vertrag zur Neuanpflanzung von Bäumen gesichert. Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt wurden untersucht (siehe Kap. III.1.2). Bezogen auf die einzelnen Schutzgüter Wasser, Klima/Luft, Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt, Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung sowie Kultur und sonstige Sachgüter sind keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung zu erwarten. Positive Auswirkungen ergeben sich für das Schutzgut Landschaftsbild. Mit erheblichen Beeinträchtigungen ist hingegen beim Schutzgut Boden aufgrund der Erhöhung des Versiegelungsgrads gegenüber dem Ist-Zustand um ca. 5.000 m² zu rechnen. Durch die Verpflichtung zur intensiven Begrünung der Tiefgaragendächer (3.391 m²), zur extensiven Dachbegrünung der Staffelgeschosse (3.751 m²) und zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in luft- und wasserdurchlässigem Aufbau wird jedoch die Versiegelungswirkung insgesamt gemindert. In Verbindung mit den positiven Auswirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild, das im städtebaulichen Kontext höher gewichtet wird, tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass nachteilige Auswirkungen auf das Schutzgut Boden kompensiert und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden können. Fazit: Die Überschreitung der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO definierten Obergrenzen für die Geschossflächenzahl ist durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Durch ausgleichende Umstände und Maßnahmen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- 38 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 und Arbeitsverhältnisse umfassend sichergestellt. Eine Beeinträchtigung gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse kann ausgeschlossen werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden. 3.2.4 Höhe baulicher Anlagen Festsetzung von Traufhöhen (TH) und Oberkanten (OK) Die Höhe der Gebäude wird durch die Festsetzung von Traufhöhen und Oberkanten als Höchstmaß gemäß § 16 und § 18 BauNVO begrenzt. Die Höhenangaben werden in Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN) festgesetzt und berücksichtigen das unterschiedliche Geländeniveau von geplanter Wohnbebauung einerseits und geplanter Kita/Umspannwerk andererseits. Als oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe ist die sichtbare Unterkante am Dach, für die Oberkante des ermöglichten Staffelgeschosses ist die Oberkante des Wandabschlusses, z.B. die Oberkante der Attika, maßgeblich. Allgemeines Wohngebiet Die festgesetzten Traufhöhen resultieren aus dem städtebaulichen Konzept, das den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 zu Grunde liegt (s. Kap. I 4.1). Die Gebäudehöhen für die geplanten Baukörper orientieren sich dabei an der für Berlin typischen Traufhöhe von 20-22 m über Gehweg, die auch in der Umgebung vorzufinden ist. Für die Neubebauung gibt die Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-3 („Matthiasgärten“) mit einer Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN und einer Oberkante von 72,3 m ü. NHN die maßstabsbildende Gebäudehöhe, die sich über die gesamte Blockrandbebauung zieht, vor. Für die geplante Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet wird deshalb durchgehend eine Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN zur Begrenzung der Höhe der Hauptbaukörper festgesetzt. Diese ermöglicht eine durchschnittliche Geschosshöhe von 3,10 m und einen Spielraum für eine Attika. Umwehrungen, die für die Nutzung der Dachflächen als Außenwohnbereich bauordnungsrechtlich erforderlich sind, sind oberhalb der festgesetzten Traufhöhe von 68,8 m ü NHN zulässig. Durch die festgesetzte Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN wird am höchsten Punkt des Gehwegs (44,2 m ü. NHN) eine Gebäudehöhe von 24,6 m (inkl. Attika) und am niedrigsten Punkt des Gehwegs (39,9 m ü. NHN) eine Gebäudehöhe von 28,9 m (inkl. Attika) ermöglicht. Oberhalb der Hauptbaukörper wird durch die textliche Festsetzung Nr. 4 ein zusätzliches optisch zurückgesetztes Geschoss zugelassen. Dieses muss mindestens 1,4 m hinter der Baugrenze zurückbleiben. Die Höhe dieses zusätzlichen Geschosses wird durch eine festgesetzte Oberkante beschränkt, es darf eine Höhe von 72,3 m ü. NHN nicht überschreiten. Die Gesamthöhe der planermöglichten Gebäude wird somit ebenfalls auf das durch die „Matthiasgärten“ vorgegebene Höhenmaß beschränkt. Die Zulässigkeit von Staffelgeschossen ermöglicht die Erschließung der attraktiven Dachflächen und die optimale Ausnutzung der innerstädtischen Flächen im Sinne des flächensparenden Bauens. Durch das optische Zurücktreten werden die städtebaulich gebotenen Proportionen bzw. das Verhältnis von Gebäudehöhe und Straßenraumbreite gewahrt. Das erforderliche Zurücktreten des Staffelgeschosses um mindestens 1,4 m gewährleistet, dass die Abstandsflächen dieses Geschosses bei einer planermöglichten Höhe des Staffelgeschosses von 3,5 m allein auf dem Hauptbaukörper darunter liegen. Aufgrund der festgesetzten maximal zulässigen Geschossfläche ist nicht davon auszugehen, dass das zusätzliche Geschoss als Vollgeschoss ausgebildet wird. Vom Hof aus, der bezogen auf die „Hofgeschosse“ (obere Geländeebene) ebenerdig angelegt sein wird, sind somit durchgängig 6 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss bzw. einheitliche Gebäudehöhen wahrnehmbar. Die geplante Wohnbebauung bewegt sich somit im Rahmen dessen, was die vorhandene Bebauung in der Umgebung vorgibt und fügt sich in ihrer Maßstäblichkeit in das Ortsbild ein. Oberhalb des Brauhausspeichers, der als Kindertagesstätte genutzt werden soll (Fläche b), wird kein weiteres Geschoss zugelassen. Einerseits wäre ein solches Geschoss mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar, andererseits würde dieses zur Verschattung der dahinter Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 39 liegenden Wohnungen führen. Dieser Bereich, der durch die Baugrenzen der Fläche b (geplante Kindertagesstätte) definiert ist, wird deshalb aus dem Anwendungsbereich der textlichen Festsetzung ausgenommen. Entlang der Pufendorfstraße ist die Festsetzung einer weiteren Oberkante erforderlich, da diese ein deutliches Gefälle aufweist. Von der Einmündung in die Matthiasstraße bis zum Umspannwerk fällt die Straße um ca. 7 m ab. Um die straßenbegleitende Bebauung aufzulockern und den vorhandenen Sockel der „Matthiasgärten“ im Straßenbild fortzusetzen, sieht das diesem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept vor, dass nur die von der Straße aus sichtbaren unteren 2 Geschosse („Gewölbegeschosse“) in der vorhandenen Bauflucht, die durch die Matthiasgärten und das Umspannwerk vorgegeben wird, liegen. Die sechs oberen Geschosse plus Staffelgeschoss („Hofgeschosse“) springen deutlich zurück. Die Höhe der „Gewölbegeschosse“ wird durch die festgesetzte Oberkante von 50 m ü. NHN begrenzt, die ebenfalls einen Spielraum für eine Attika einräumt, und steigt in Richtung Friedenstraße aufgrund des Straßengefälles von ca. 5,50 m auf bis zu ca. 10 m über Gehweg an. Die „Gewölbegeschosse“ mit Zugängen und Tiefgaragenzufahrt sollen neben Wohnungen auch kleinteiliges, gebietsverträgliches Gewerbe, das Öffentlichkeit erzeugt, beherbergen und so zu einer Belebung des Straßenraums beitragen. Sie werden mit der festgesetzten Oberkante von 50 m ü. NHN entlang des südlichen Baukörpers in das Plangebiet hineingezogen, so dass eine Auflockerung der südlichen Wohnungsbaufassaden erzielt werden kann. Die Oberkante von 50 m ü. NHN wird für den Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte übernommen, um hier die Höhe zu begrenzen. Darüber hinaus wird für 2 unterirdisch gelegene Bestandsgewölberäume, die in die Planung für die Kindertagesstätte einbezogen sind, eine Oberkante von 45,7 m ü. NHN festgesetzt. Diese gewährleistet in Zusammenhang mit dem vorhandenen Geländeniveau, dass oberirdische und damit abstandsflächenrelevante Gebäudeteile nicht möglich sind. Zusammenfassend werden für die geplante Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet je Baukörper 3 unterschiedliche Höhen der baulichen Anlagen definiert: - die Oberkante von 50 m ü. NHN entlang der Pufendorfstraße sichert die maximal zulässige Höhe der beiden „Gewölbegeschosse“ - die Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN begrenzt die maximal zulässige Höhe der Hauptbaukörper, die 6 Vollgeschosse ermöglicht - die Oberkante von 72,3 m ü. NHN begrenzt die Höhe der zulässigen Staffelgeschosse. Oberhalb der festgesetzten Oberkante für das Staffelgeschoss der geplanten Wohnbebauung können Dachaufbauten (z.B. Austrittsbauwerke für Dachterrassen, Aufzugsüberfahrten, Schornsteine und Lüftungsanlagen sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien) ausnahmsweise zugelassen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sie eine Grundfläche von 25 % des darunterliegenden Geschosses und eine Höhe von 2,5 m nicht überschreiten und in einem Winkel von maximal 45° hinter den festgesetzten Baugrenzen zurückbleiben. Die Beschränkung des Umfangs von Dachaufbauten ist aufgrund ihrer Fernwirkung zur Beruhigung der Dachlandschaft erforderlich. Gleiches gilt für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien (z.B. Solaranlagen). Auch Dachaufbauten für die im allgemeinen Wohngebiet geplante Kindertagesstätte (Fläche b) sind nur ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Gebäudehöhe zulässig. Diese werden auf ein minimales Maß beschränkt, um das Denkmal und die dahinterliegende Wohnbebauung nicht zu beeinträchtigen. Textliche Festsetzung Nr. 4 Im allgemeinen Wohngebiet – mit Ausnahme der Fläche b – ist oberhalb der festgesetzten Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN bis zu einer zulässigen baulichen Oberkante von 72,3 m ü. NHN eine weitere Bebauung zulässig, wenn sie um mindestens 1,4 m von den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) zurückgesetzt ist. Ausgenommen sind Treppenhäuser, diese können bündig mit der Baugrenze sein. 40 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO und § 23 Abs. 1 BauNVO Textliche Festsetzung Nr. 5 Im allgemeinen Wohngebiet – mit Ausnahme der Fläche b – können ausnahmsweise oberhalb der gemäß textlicher Festsetzung Nr. 4 zulässigen baulichen Oberkante von 72,3 m ü. NHN Dachaufbauten wie Aufzugsüberfahrten, Austrittsbauwerke für Dachterrassen, Schornsteine und Lüftungsanlagen sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses bis zu einer Höhe von 2,5 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal 45° – gemessen an den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) – zurückbleiben. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2, 5 und 6 BauNVO und § 23 Abs. 1 BauNVO Textliche Festsetzung Nr. 6 Innerhalb der Fläche b können ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 50,00 m ü. NHN Dachaufbauten wie Aufzugsüberfahrten, Schornsteine und Lüftungsanlagen bis zu einer Grundfläche von 15 vom Hundert der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses bis zu einer Höhe von 1,2 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal 45° – gemessen an den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) – zurückbleiben. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2, 5 und 6 BauNVO und § 23 Abs. 1 BauNVO „Erdrückende“ Wirkung von Hochhäusern auf die bestehende Nachbarbebauung Aufgrund der angestrebten einheitlichen Höhe der Gebäude, verbunden mit der Geländebewegung wird für die südlichen Baukörper eine Gebäudehöhe von maximal 28,9 m (inkl. Attika) ermöglicht. Gebäude dieser Höhe sind gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 BauO Bln Hochhäuser und können eine "erdrückende" Wirkung entfalten. Eine "erdrückende" Wirkung von Hochhäusern wird angenommen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich "die Luft nimmt", wenn für den Nachbarn das Gefühl des "Eingemauertseins" entsteht oder wenn die Größe des "erdrückenden" Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls derartig übermächtig ist, dass das "erdrückte" Gebäude oder das Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem "herrschenden" Gebäude dominierte Fläche ohne eigene Charakteristik wahrgenommen wird. Es gilt der Grundsatz, dass die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschritten indiziert, dass im Regelfall von einer erdrückenden Wirkung für die Neubebauung nicht ausgegangen werden kann. Letzteres ist hier der Fall, lediglich zum bestehenden Umspannwerk werden die Abstandsflächen unterschritten (siehe Kap. II 3.3.1.1). Die sog. Hochhausgrenze ist mit ca. 6,9 m nur gering überschritten, so dass es sich bei den Gebäuden nur um "kleine Hochhäuser“ handelt. ln dem betroffenen Bereich wurde die ansonsten geschlossene Blockrandbebauung für eine Durchwegung geöffnet. Eine "erdrückende Wirkung" ist somit nicht zu erwarten. Zudem wurde das städtebauliche Konzept nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit modifiziert: Nur die von der Straße aus sichtbaren unteren Geschosse (Gewölbegeschosse) liegen weiterhin in der Bauflucht, die durch die Matthiasgärten und das Umspannwerk vorgegeben wird. Die 6 oberen Geschosse („Hofgeschosse“) sowie das Staffelgeschoss wurden deutlich zurückgesetzt. Diese Abstaffelung wurde um die Ecke bis zur geplanten Kindertagesstätte fortgesetzt, so dass die künftige Fassade des südlichen Baukörpers horizontal gegliedert und aufgelockert wirkt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 41 Umspannwerk Auch für das geplante Umspannwerk innerhalb der Fläche für Versorgungsanlagen werden 2 Gebäudeoberkanten festgesetzt. Die für den überwiegenden Teil des planermöglichten Baukörpers definierte Oberkante von 59,8 m ü. NHN leitet sich von der festgesetzten Traufhöhe der Wohnbebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1 mit 59,5 m ü. NHN ab und berücksichtigt das abfallende Geländeniveau der Pufendorfstraße. Die zulässige Gebäudehöhe gewährleistet ein harmonisches Einfügen des geplanten Neubaus in das städtebauliche Erscheinungsbild. Zur nördöstlichen Grundstücksgrenze wird die zulässige Gebäudehöhe auf eine Höhe von 49,8 m ü. NHN abgetreppt, um eine Überlagerung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsfläche des Umspannwerkneubaus mit der Abstandsfläche der benachbarten Wohnbebauung auszuschließen. Durch die festgesetzte Oberkante von 59,8 m ü. NHN wird am höchsten Punkt des Gehwegs (39,8 m ü. NHN) eine Gebäudehöhe von 20 m und am niedrigsten Punkt des Gehwegs (38,3 m ü. NHN) eine Gebäudehöhe von 21,5 m ermöglicht. Oberhalb der festgesetzten Oberkanten können, aufgrund der technischen Anforderungen an den geplanten Neubau, erforderliche Dachaufbauten wie Abluftanlagen bis zu einer Höhe von 5 m und bis zu einer Grundfläche von 40 % der Grundfläche der baulichen Anlage ausnahmsweise zugelassen werden. Textliche Festsetzung Nr. 7 Innerhalb der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ können ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 59,8 m ü. NHN Dachaufbauten wie Abluftanlagen bis zu einer Grundfläche von 40 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage und bis zu einer Höhe von 5 m zugelassen werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2, 5 und 6 BauNVO 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 3.3.1 Baukörperausweisung Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO im Sinne einer Baukörperausweisung definiert. Die überbaubare Grundstücksfläche entspricht der maximal zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen (textliche Festsetzung Nr. 2). Durch die Festsetzung von Baugrenzen in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe und Geschossfläche werden die überbaubare Grundstücksfläche und ihre zulässige Ausnutzung durch das Volumen der Baukörper eindeutig bestimmt. Die Baukörperausweisung ist erforderlich, um das der Planung zu Grunde liegende städtebauliche Konzept in seinen Grundzügen zu sichern. Die genaue Lage und die Anordnung der Baukörper wird somit vorgezeichnet. Die Baukörperausweisung stellt eine geschlossene lärmrobuste Baustruktur sicher, die an dem stark durch Verkehrslärm vorbelasteten Standort geboten und wirksam ist (vgl. Kap. II. 3.2.1.1.1). Gleichzeitig kann durch diese Art der Ausweisung nachgewiesen werden, dass trotz der angestrebten hohen Dichte gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Im allgemeinen Wohngebiet wird die im städtebaulichen Konzept vorgesehene Blockrandbebauung durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen planungsrechtlich gesichert. Die unteren Geschosse entlang der Pufendorfstraße nehmen dabei die Bauflucht der vorhandenen Bebauung auf. Durch die weitgehend geschlossenen Blockkanten wird ein ruhiger, vom Straßenverkehrslärm abgeschirmter Blockinnenbereich gesichert. Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Hauptbaukörper werden mit einer Tiefe von 15,5-16,0 m festgesetzt. Die Tiefe der Baukörper im städtebaulichen Konzept beträgt 14,50-16,0 m. In Teilbereichen wird somit durch die ermöglichte Bebauungstiefe ein Spielraum von bis zu 1,5 m eingeräumt. Dieser besteht nur hofseitig und gewährleistet hinreichend Gestaltungsspielraum bei der architektonischen Ausgestaltung der Fassaden. Die angestrebte Gliederung der Baukörper durch Vorbauten und Balkone wird ermöglicht. Gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO kann zudem ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügi- 42 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 gem Ausmaß (z.B. durch Balkone, Treppenhäuser und Erker) im Baugenehmigungsverfahren zugelassen werden. Art und Umfang weiterer Möglichkeiten des Vortretens von Gebäudeteilen vor die Baugrenzen bedürfen gemäß § 23 Abs. 3 S. 3 BauNVO einer ausdrücklichen Festsetzung im Bebauungsplan. Zur Umsetzung des für das Wohnungsbauvorhaben durchgeführten Fassadenwettbewerbs ist eine Ausnahmeregelung im Bereich der innenliegenden Kopfbauten („Hofhäuser“) in den überbaubaren Grundstücksflächen HIJKH und NOPQN erforderlich. Aus dem Wettbewerb gingen für die dort vorgesehenen Gebäude als besonderes Fassadenelement großzügig geschwungene Balkone hervor. Diese umfassen eine Tiefe von 2 m und nehmen insgesamt mehr als die Hälfte der Fassadenlänge ein, so dass diese mehr als nur geringfügig vor die Baugrenze treten. Gemäß Festsetzung sollen diese Balkone aus stadtgestalterischen Gründen bis zu einer Tiefe von 2 m ausnahmsweise zugelassen werden können. Der Anteil der Gebäudeteile, die die Baugrenzen überschreiten dürfen, wird auf zwei Drittel der Außenwandbreite begrenzt. Der Brauhausspeicher, der als Teil des Denkmalensembles zwingend zu erhalten ist und als Kindertagesstätte umgebaut werden soll, wird durch Baugrenzen planungsrechtlich gesichert. Auch der geplante Neubau des Umspannwerks auf der Fläche für Versorgungsanlagen wird durch Baukörperausweisung gesichert. Die Lage und Größe der überbaubaren Grundstücksfläche wird so festgesetzt, dass bei Ausnutzung der zulässigen Nutzungsmaße sowohl durch das Umspannwerk als auch durch die angrenzende Wohnbebauung eine Überlagerung von Abstandsflächen ausgeschlossen werden kann. Am geplanten Neubau des Umspannwerks muss aus betrieblichen Gründen eine Rampe entlang einer Gebäudekante errichtet werden. Da diese mehr als nur geringfügig vor die Baugrenze treten muss, wird der zulässige Umfang der Abweichung gemäß § 23 Abs. 3 S. 3 BauNVO durch textliche Festsetzung geregelt. Diese erlaubt ein Vortreten von Rampen vor die Baugrenze bis zu einer Tiefe von 2 m auf der gesamten Breite der jeweiligen Außenwandfläche. Ein Vortreten von Rampen entlang der Pufendorfstraße ist nicht möglich, da sich die Festsetzungen nur auf den Geltungsbereich beziehen. Textliche Festsetzung Nr. 8 Für die baulichen Anlagen (in den überbaubaren Grundstücksflächen H-I-J-K-H und N-O-PQ-N) kann ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Balkone bis zu der Linie zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 Baunutzungsverordnung zugelassen werden, sofern der Anteil der Gebäudeteile, die die Baugrenzen überschreiten, höchstens zwei Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nimmt. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 S. 3 BauNVO Textliche Festsetzung Nr. 9 Für die baulichen Anlagen innerhalb der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ kann ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Rampen bis zu 2 m vor die Baugrenze und bis zur gesamten Breite der jeweiligen Außenwand zugelassen werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 S. 3 BauNVO 3.3.1.1 Unterschreitung bauordnungsrechtlich erforderlicher Abstandsflächen Die erforderlichen Abstandsflächen sind durch § 6 Abs. 5 BauO Bln bestimmt. Die Tiefe der Abstandsfläche der Außenwände von Gebäuden beträgt danach 0,4 H (Höhe) und mindestens 3,0 m. Gemäß § 6 Abs. 2 BauO Bln müssen sie auf dem Grundstück selbst liegen bzw. dürfen sie auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen, jedoch nur bis zu deren Mitte liegen. Darüber hinaus dürfen sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 43 Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen stellen die Mindestanforderungen dar. Es kann davon ausgegangen werden, dass die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften darauf abzielen, eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäuden und sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen. Sie konkretisieren damit den, in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB genannten Belang der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Im Umkehrschluss kann ihre Unterschreitung eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bedeuten. Die Baukörperausweisung stellt eine ausdrückliche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 5 BauO Bln dar, durch die geringere Abstandsflächen festgesetzt werden können. Im Bebauungsplan V-1-2 werden im überwiegenden Teil keine Abstandsflächenunterschreitungen oder überlagerungen vorbereitet. Dort werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt. Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes werden die Abstandsflächenregelungen nahezu durchgängig eingehalten. Mit Ausnahme des I-förmigen Baukörpers, dessen Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück Pufendorfstraße 3 (Brauhausspeicher mit geplanter Kita) fallen, liegen die Abstandsflächen entweder alle auf dem eigenen Baugrundstück oder sie ragen maximal bis zur Mitte der angrenzenden Verkehrsflächen. Auch zwischen dem Cund I- förmigem Baukörper erfolgt keine Unterschreitung der erforderlichen Abstandsfläche, da das Geländeniveau im Hof aufgrund der unterirdischen Kellergewölbe deutlich über dem Straßenniveau liegt und zur Pufendorfstraße abfallen muss. Durch die Geländebewegung wird deshalb keine Abstandsflächenunterschreitung ermöglicht. In Teilen ermöglichen die Festsetzungen jedoch geringere Abstandsflächen als 0,4 H (siehe Abstandsflächen im Anhang, Anlage 4). Die Festsetzung geringerer Abstandsflächentiefen ist dann gerechtfertigt, wenn städtebaulich begründete, besondere planerische oder bauliche Situationen vorliegen und die, durch das Abstandsflächenrecht, geschützten Rechtsgüter gewahrt sind. 3.3.1.1.1 Umfang der Unterschreitungen und städtebauliches Erfordernis An folgenden Stellen sind Abstandsflächen unterschritten: - zwischen der geplanten Wohnbebauung (des südwestlichen I-förmigen Baukörpers) und dem bestehenden bzw. geplanten Umspannwerk. - zwischen der geplanten Wohnbebauung (des südwestlichen I-förmigen Baukörpers) und dem ehemaligen Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte - zwischen dem ehemaligen Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte und der „ Neuen Mälzerei“ bzw. dem Umspannwerk Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/geplantes und bestehendes Umspannwerk Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen des südlichen Baukörpers der geplanten Wohnbebauung fallen bis zu einer Tiefe von 5,5 m und einer Länge von 24,1 m auf das benachbarte Grundstück des bestehenden und geplanten Umspannwerks. Die Versorgungsträgerin plant am gleichen Standort einen Neubau. Dessen Kubatur und Lage auf dem Grundstück wird im Bebauungsplan V-1-2 so festgesetzt, dass es beim Umspannwerk-Neubau nicht zu einer Überlagerung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen kommt. Die Planung wurde mit der Versorgungsträgerin abgestimmt und deren Belange in der Planung berücksichtigt. Darüber hinaus wurde die Eigentümerin auch im Rahmen der Behördenbeteiligung beteiligt (siehe dazu Kap. IV 5). Da die Wohnbebauung jedoch voraussichtlich vor dem Neubau des Umspannwerks realisiert wird, kommt es nicht nur zur Lage der Abstandsflächen auf dem Grundstück des Umspannwerks, sondern die Abstandsfläche durch die geplante Wohnbebauung fällt bis zu einer Tiefe von ca. 1,8 m und einer Länge von 13,9 m auch auf das Gebäude des Umspannwerks selbst. Dies ist bei Umsetzung des städtebaulichen Konzepts unvermeidbar. Folgende städtebauliche Gründe rechtfertigen es, mit der Wohnbebauung nicht weiter vom beste- 44 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 henden Umspannwerk abzurücken. Durch ein Abrücken der von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Blockrandecke nach Norden würde das städtebauliche Konzept derart geändert werden müssen, dass die Idee einer klar strukturierten und weitgehend geschlossenen Blockrandbebauung mit großzügigem Innenhof nicht umgesetzt werden könnte. Zudem käme es zu einer Reduzierung der zulässigen Grund- und Geschossfläche und damit zu weniger realisierbaren Wohneinheiten. Auch dieser Aspekt wird in Abwägung mit dem Planungsziel, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, als gewichtiger Grund gesehen, am städtebaulichen Konzept festzuhalten. Darüber hinaus handelt es sich bei den Räumen des Umspannwerks nicht um schutzbedürftige Aufenthaltsräume. Umgekehrt werden die oberen Geschosse der Wohnbebauung aufgrund des Geländesprungs und der Höhe des Bestandgebäudes nicht durch das bestehende Umspannwerk beeinträchtigt. Lediglich der Sockel des Wohngebäudes ist betroffen (siehe folgendes Kap. II 3.3.1.1.2). Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b) Der Abstand des I-förmigen Wohnungsbaukörpers zur Nachbargrenze beträgt ca. 5,4 m. Bei einem bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstand von 0,4 H und einer Traufhöhe von 19,7 m wäre ein Abstand von 7,9 m erforderlich. Die erforderlichen Abstandsflächen des Iförmigen Wohnungsbaukörpers fallen deshalb in einer Tiefe von 2,5 m und einer Länge von 49,2 m auf das benachbarte Grundstück des ehemaligen Brauhausspeichers, der zur Kindertagesstätte umgebaut werden soll. Überwiegend liegen die Abstandsflächen der Wohnbebauung auf dem Teil des Nachbargrundstücks, der außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegt und deshalb nicht mit Hauptgebäuden überplant werden darf. Sie fallen aber auch in einer Tiefe von ca. 1,2 m und einer Länge von bis zu 7,9 m auf den Gebäudeteil des ehemaligen Brauhausspeichers, der an die „Neue Mälzerei“ grenzt, so dass durch die Baukörperausweisung eine Abstandflächenüberlagerung vorbereitet wird. Die Abstandsflächenunterschreitung ist städtebaulich begründet und zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts erforderlich. Das Areal des ehemaligen Böhmischen Brauhauses ist durch zwei unterschiedliche Geländeniveaus mit einer „oberen“ und einer „unteren“ Ebene geprägt. Auf der „oberen“ Ebene ist in Ergänzung der „Matthiasgärten“ die neue Wohnbebauung geplant, auf der „unteren“ Ebene liegen die „Neue Mälzerei, der ehemalige Brauhausspeicher, das ehemalige Umspannwerk und das geplante Wohnquartier „An der alten Mälzerei“ (Bebauungsplan V-1-1). Der südwestliche I-förmige Wohnungsbaukörper bildet den Abschluss der Bebauung auf der „oberen“ Ebene und betont den Geländesprung durch Ausbildung einer klaren Kante. Durch seine Lage parallel zur „Neuen Mälzerei“, zum ehemaligen Brauhausspeicher, zum Umspannwerk und zu „Matthiasgärten“ entsteht ein in sich klar strukturiertes Quartier. Ein Abrücken von der Grundstücksgrenze, das zur Einhaltung der erforderlichen Abstände erforderlich wäre, ginge zu Lasten der angestrebten Baustruktur. Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b)/Mälzerei und Umspannwerk Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen des denkmalgeschützten Brauhausspeichers mit geplanter Kindertagesstätte fallen in einer Tiefe von ca. 4,8 m und einer Länge von ca. 12 m auf das benachbarte Grundstück des ehemaligen Umspannwerks sowie in einer Tiefe von ca. 4,8 m und einer Länge von ca. 30,1 m auf das Grundstück der „Neuen Mälzerei“. Die Abstandsflächenunterschreitungen ergeben sich in beiden Fällen aufgrund der bestehenden Grundstücksgrenzen, die mit den Außenwänden des Brauhausspeichers identisch sind. Darüber hinaus kommt es aufgrund der Baukörperausweisung im allgemeinen Wohngebiet zu einer Überlagerung von Abstandsflächen des Brauhausspeichers mit den Abstandsflächen des Mälzereigebäudes. Diese überlagern sich auf einer Länge von 11,4 m bis zu einer Tiefe von 4,8 m. Zudem fallen die Abstandsflächen der „Neuen Mälzerei“ bis zu einer Tiefe von 2,9 m und einer Länge von 11,4 m, im Bereich des rückwärtigen Anbaus sogar bis zu einer Tiefe von 4,7 m und einer Länge von 7,9 m, auf den Baukörper des Brauhausspeichers. Die Kubatur des Bauhausspeichers wurde in Abstimmung mit dem Denk- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 45 malschutz reduziert, um die Belichtungsverhältnisse für die benachbarte Bebauung zu verbessern. Sowohl der noch erhaltende Teil des Brauhausspeichers als auch die benachbarte „Neue Mälzerei“ sind Teil des Denkmalensembles „Böhmisches Brauhaus“ und gemäß einem öffentlich-rechtlichen Vertrag aus dem Jahr 1998 in Verbindung mit einem Nachtrag aus dem Jahr 2015 zwingend zu erhalten (siehe dazu Kap. I 2.7). Gemäß Stellungnahme des Landesdenkmalamtes im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB ist der Brauhausspeicher von der südwestlichen Umfassungsmauer bis zur zweiten inneren Stützenreihe zu sichern. Die Belange des Denkmalschutzes wurden im Bebauungsplan berücksichtigt und finden durch die planungsrechtliche Sicherung des Baukörpers ihren Niederschlag: Die im Plan festgesetzten Baugrenzen entsprechen in diesem Bereich des Brauhausspeichers den vorhandenen und zu erhaltenen Außenwänden. Hierdurch kommt es zu unvermeidbaren Abstandsflächenüberlagerungen und –unterschreitungen. Die Abstandsflächen des Brauhausspeichers überlagern sich darüber hinaus auch mit denen des bestehenden Umspannwerks und zwar in einer Tiefe von bis zu 0,6 m und einer Länge von 8,1 m. Auch diese Überlagerung ist auf die Baukörperausweisung des Brauhausspeichers zur Berücksichtigung denkmalpflegerischer Belange zurückzuführen. 3.3.1.1.2 Berücksichtigung der durch § 6 BauO Bln geschützten Rechtsgüter Die ermöglichte Unterschreitung der Abstandsflächen wurde im Hinblick auf die durch § 6 BauO Bln geschützten Rechtsgüter (Belichtung, Besonnung und Belüftung, Sozialabstand im Sinne des Wohnfriedens sowie Brandschutz) wie folgt geprüft und in die Abwägung mit den oben genannten städtebaulichen Zielen der Planung eingestellt. Eine detaillierte Untersuchung kann dabei für die Fälle, in denen Abstandsflächen zwar auf das Nachbargrundstück fallen, es jedoch zu keiner Überlagerung von Abstandsflächen kommt und eine Bebauung der betroffenen Grundstücksteile mit Gebäuden ausgeschlossen werden kann, entfallen. Belichtung, Besonnung und Belüftung Aufenthaltsräume in Wohnungen müssen gemäß § 47 Abs. 2 BauO Bln grundsätzlich ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden. Dabei wird die ausreichende Belüftung und Belichtung nicht durch die direkte Besonnung, sondern durch Größe und Anzahl der Fensteröffnungen im Verhältnis zur Netto-Grundfläche sichergestellt. Diesbezügliche Anforderungen werden durch die BauO Bln definiert. Bauvorhaben müssen grundsätzlich diesen Anforderungen der Bauordnung und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Für die Ermittlung und Beurteilung hinsichtlich der Belichtung von Aufenthaltsräumen ist die DIN 5034 2011-07 „Tageslicht in Innenräumen“ maßgeblich. Diese ist nicht bei der Beurteilung im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens anwendbar, weil sie die Kenntnis von Grundrissen und Fensteranordnungen und einiger weiterer Parameter voraussetzt. Diese können darüber hinaus nicht im Bebauungsplanverfahren geregelt werden. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass durch Grundrissorientierungen und die Wahl der Fenstergrößen und –anordnungen eine ausreichende Belichtung für Aufenthaltsräume gewährleistet werden kann. Aus diesen Gründen ist davon auszugehen, dass bei den geplanten Bauvorhaben im Plangebiet eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Aufenthaltsräume unter Beachtung öffentlichen Baurechts sichergestellt ist. Die folgenden Ausführungen beschränken sich deshalb auf die Auswirkungen der Abstandsflächenunterschreitungen hinsichtlich der Besonnung betroffener Fassaden. Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/bestehendes Umspannwerk Die Abstandsflächen der geplanten Wohnbebauung und das der nordöstlichen Gebäudeseite des bestehenden Umspannwerkes überlagern sich auf einer Länge von 13,9 m. Bezogen auf das bestehende Umspannwerk ergeben sich dadurch keine Konflikte. Umspannwerke sind keine schutzbedürftigen Nutzungen, da sie nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sind. Anforderungen hinsichtlich einer Besonnung bestehen 46 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 daher nicht. Bei der betroffenen Fassade handelt es sich um die ohnehin kaum besonnte Nordostseite des Gebäudes. Eine unzumutbare Beeinträchtigung durch das bestehende Umspannwerk in Hinblick auf die Besonnung der geplanten Wohnungen in den oberen Geschossen selber kann ebenfalls ausgeschlossen werden, da diese auf einem wesentlich höheren Geländeniveau liegen werden. Das Grundstück des Umspannwerks weist eine Höhe von ca. 38,3 m ü. NHN auf, die Traufhöhe des Baukörpers liegt bei ca. 52,4 m ü. NHN. Die möglichen WohnVollgeschosse werden auf einem Geländeniveau von ca. 49,1 m ü. NHN realisiert werden, so dass der bestehende Bau des Umspannwerks aufgrund des schräg von oben einfallenden Sonnenlichts zu keiner Beeinträchtigung der Besonnung führen wird. Auf die beiden Sockelgeschosse wirkt sich der geringe Abstand jedoch aus. In einer ergänzenden Auswertung der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) wurde die Besonnungsdauer für die betroffenen Fassaden der Sockelgeschosse zum einen mit dem bestehenden Gebäude des Umspannwerks und zum anderen mit dem geplanten Neubau (mit eingehaltenen Abständen zwischen den Gebäuden) verglichen: - Mit dem bestehenden Umspannwerk beträgt die Dauer der möglichen Besonnung an dem Fassadenabschnitt am 17. Januar ca. 1,5 Stunden und am 21. März ca. 1,5 Stunden. - Mit dem durch den Bebauungsplan ermöglichten neuen Umspannwerk beträgt die Dauer der möglichen Besonnung in dem Fassadenabschnitt am 17. Januar ca. 2 Stunden und am 21. März ca. 3 Stunden. Im Vergleich zur Situation mit eingehaltenen Abstandsflächen, bei denen davon ausgegangen wird, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind, stellt sich die Besonnungssituation mit dem bestehenden Umspannwerk schlechter dar. Einen weiteren Anhaltspunkt für eine ausreichende Belichtung geben die Orientierungswerte der DIN 5034-1 und einschlägige Urteile in der Rechtsprechung des BVerwG sowie des OVG Berlin-Brandenburg. Nach der DIN 5034-1 ist eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt, wenn die Besonnungsdauer in einem Aufenthaltsraum einer Wohnung am 17. Januar mindestens 1 Stunde bzw. am 21. März 4 Stunden beträgt. Die DIN 5034-1 ist allerdings nie eingeführt worden. Gemäß der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg können die allgemeinen Anforderungen an die Besonnung für Wohnungen auch noch als gewahrt angesehen werden, wenn am 21. März (Tag-Nacht-Gleiche) eine Besonnung von 2 Stunden gegeben ist. Danach ist zumindest am 17. Januar die Besonnungsdauer in beiden Fällen über 1 Stunde gegeben. Am 21. März werden allerdings in beiden Fällen die 4 Stunden nicht erreicht, mit dem bestehenden Umspannwerk auch keine 2 Stunden. Vor diesem Hintergrund ist die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dann in Frage zu stellen, wenn die Nutzungseinheiten in dem betroffenen Bereich ausschließlich zum bestehenden Umspannwerk orientiert sind. Zur Bewältigung des Konfliktes im Bebauungsplan wurden verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten geprüft: - Ein Ausschluss von Aufenthaltsräumen, kombiniert mit einer bedingten Festsetzung („Baurecht auf Zeit“), kommt nicht in Frage, da ein genereller Ausschluss von Aufenthaltsräumen unverhältnismäßig wäre. Somit würden auch Nutzungen ausgeschlossen werden, die nach § 47 Abs. 3 BauO Bln auch ohne Fenster zulässig wären. Darüber hinaus ist zurzeit nicht abschließend absehbar, wann das neue Umspannwerk gebaut wird. - Bei einem Nutzungsausschluss auf der Grundlage des § 1 Abs. 5 und/oder Abs. 9 BauNVO ist ebenfalls der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Darüber hinaus wäre bei einer Beschränkung auf Nutzungen i.S. des § 47 Abs. 3 BauO Bln die planungsrechtliche Grundlage nur dann gegeben, wenn diese Nutzungen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO eine "Unterart" der im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen sind. Diese Definition gestaltet sich jedoch als schwierig, da nicht sichergestellt werden kann, dass die dann als „Unterart“ ausschließlich zugelassenen Betriebe auch die Bedingungen gemäß § 47 Abs. 3 BauNVO erfüllen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 47 Im vorliegenden Fall erfolgt die Konfliktbewältigung in folgender Weise und unter folgenden Rahmenbedingungen: - Die Eigentümerin der Wohnungsbauflächen verpflichtet sich per Baulast, den von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Bereich der Sockelgeschosse nur für Aufenthaltsräume im Sinne des § 47 Abs. 3 BauO Bln zu nutzen. Dies sind Aufenthaltsräume gewerblicher Nutzungen, die auch ohne Fenster zulässig sind (z.B. Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten sowie ärztliche Behandlungsräume). Diese Nutzungen erfordern keine natürliche Belichtung mit Tageslicht oder Besonnung. Durch die Verpflichtungserklärung der Eigentümerin ist öffentlich-rechtlich sichergestellt, dass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den unteren Geschossen des südlichen Baukörpers grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das ehemalige Umspannwerk noch besteht. - Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans sind künftig ausreichende Abstände gewahrt, somit sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die Planung sichergestellt. - Der Konflikt ist zeitlich begrenzt, auch wenn die Dauer zurzeit nicht absehbar ist. - Von der Unterschreitung ist die Fassade der beiden Sockelgeschosse in einer Länge von ca. 16,1 m betroffen. Sie ist im Verhältnis zur Gesamtplanung untergeordnet. - Hinter dem Konzept steht ein konkretes Vorhaben, für das bereits ein Bauantrag vorliegt. Dieses sieht in dem betroffenen Bereich gewerbliche Nutzungen (wie Arztpraxen, Physiotherapie, Gaststätte/Bistro) vor, die nach § 47 Abs. 3 BauO Bln gemindert schutzbedürftig sind und somit zulässig wären. - Die Grundrisse der Nutzungseinheit können so organisiert werden, dass zumindest ein Aufenthaltsraum nach Südosten zur Pufendorfstraße oder zu dem nicht von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Fassadenbereich orientiert werden kann. Aufgrund der genannten Rahmenbedingungen ist sichergestellt, dass die gesunden Wohnund Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das derzeitige Umspannwerk-Gebäude noch besteht. Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/ Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b) Das Geländeniveau zwischen dem I-förmigen Wohnbaukörper und dem Gebäudeteil des Brauhausspeichers, der von der Abstandflächenüberlagerung betroffen ist, beträgt ca. 49,1 m ü. NHN. Die Oberkante des Brauhausspeichers ist auf 50 m ü. NHN beschränkt. Daraus folgt, dass die Oberkante des Brauhausspeichers an dieser Stelle nur ca. 0,9 m über Gelände liegen wird. Eine Besonnung von Räumen in den 3 Geschosse des betroffenen Gebäudeteils kann deshalb über diese Außenwand nicht erfolgen, zumal diese nach Nordosten orientiert ist. Eine Beeinträchtigung der Besonnungssituation aufgrund der oben genannten Abstandsflächenüberlagerung ist für den Brauhausspeicher deshalb ausgeschlossen. Im Übrigen gelten die Ausführungen zu den möglichen und geplanten Nutzungen im Brauhausspeicher im nachfolgenden Unterkapitel. Eine Beeinträchtigung der Besonnungssituation kann auch für die Wohngeschosse im Iförmigen Baukörper (oberhalb von 49,1 m ü. NHN) aufgrund der begrenzten Gebäudehöhe des Brauhausspeichers (OK 50 m ü. NHN) ausgeschlossen werden. Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b) /“Neue Mälzerei“ und bestehendem Umspannwerk Die Abstandsflächenüberlagerungen und –unterschreitungen sind, wie dargelegt, aufgrund der in der Planung berücksichtigten Belange des Denkmalschutzes (zwingender Erhalt von Mälzerei und Brauhausspeicher bis zur 2. inneren Stützenreihe) und der damit einhergehenden planungsrechtlichen Sicherung des Brauhausspeichers durch reine Baukörperausweisung unvermeidbar. 48 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Die zur „Neuen Mälzerei“ gerichtete Fassade des Brauhausspeichers misst insgesamt eine Länge von ca. 46,3 m. Da sich die Abstandsflächen nur auf einer Länge von ca. 11,4 m überlagern, können Aufenthaltsräume entlang der übrigen Fassade ausreichend besonnt werden. In dem betroffenen Gebäudeabschnitt können Räume, die gemäß § 2 Abs. 5 BauO Bln keine Aufenthaltsräume sind oder Aufenthaltsräume, an die keine Anforderungen an die Besonnung zu stellen sind oder die gemäß § 47 Abs. 3 BauO Bln auch ohne Fenster zulässig sind, angeordnet werden. Dies können im Falle von Wohnnutzung Bad, Küche sowie Abstellräume, die nicht unter den bauordnungsrechtlichen Begriff des Aufenthaltsraums fallen, sein. Bei gewerblicher Nutzung kommen gleichfalls Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, oder Aufenthaltsräume, die ohne Fenster zulässig sind, in Frage. Dies sind z.B. Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume. Gleiches gilt für die südöstliche Fassade des Brauhausspeichers, die auf einer Länge von 8,1 m von der Abstandsflächenüberlagerung mit dem bestehenden Umspannwerk betroffen ist. Geplant ist es, den Brauhausspeicher als Kindertagesstätte umzubauen. Die Genehmigungsplanung für diese Einrichtung zeigt auf, dass sich der Grundriss der Kindertagesstätte so organisieren lässt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Zum einen werden in dem von den Abstandsflächenüberlagerungen betroffenen Gebäudeteilen Räume, die keine direkte Besonnung erfordern (z.B. Lager, Verteilerküche), untergebracht. Zum anderen liegen die für die Belichtung von Aufenthaltsräumen erforderlichen Fenster in Fassadenbereichen, die nicht von einer Abstandsflächenüberlagerung betroffen sind. Seitens der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Wissenschaft liegt die Bestätigung vor, dass die räumlichen und pädagogischen Notwendigkeiten zur Betreuung von 156 Kindern erfüllt werden. In enger Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde wird eine verringerte Kubatur des Brauhausspeichers festgesetzt. Hierdurch verbessern sich auch die Belichtungsverhältnisse für die „Neue Mälzerei“. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Besonnungssituation für die, mit ihren Fenstern zum Brauhausspeicher hin ausgerichteten Räume der „Neuen Mälzerei“, ist ohnehin nicht zu erwarten, da der betroffene Fassadenbereich nur bedingt über die nordöstliche Seite besonnt werden kann. Zudem sind von der Abstandsflächenüberlagerung überwiegend Treppenräume in der „Neuen Mälzerei“ betroffen. Aufenthaltsräume entlang des betroffenen Fassadenbereichs sind auch nach Südosten orientiert, so dass eine ausreichende Besonnung aus dieser Richtung gewährleistet ist. Für das bestehende Umspannwerk ergeben sich ebenfalls keine Konflikte aufgrund der Abstandsflächenüberlagerung. Umspannwerke sind nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet und keine schutzbedürftigen Nutzungen. Anforderungen hinsichtlich einer Besonnung bestehen daher nicht. Bei der betroffenen Fassade handelt es sich um die ohnehin kaum besonnte Nordwestseite des Gebäudes. Sozialabstand im Sinne des Wohnfriedens Die Gewährleistung des Wohnfriedens umfasst den Schutz vor menschlichen Lebensäußerungen aller Art. Diese dringen bei zu großer Nähe von Gebäuden mit Fensteröffnungen auf das Nachbargebäude herüber und können störend wirken. Darüber hinaus können geringe Abstände Einsicht in gegenüberliegende Gebäude ermöglichen. Zu beachten ist, dass weder ein Anspruch auf „Schutz vor Einsichtnahme“ noch ein Anspruch auf „Ausblick“ besteht. Bei dem erforderlichen Sozialabstand zur Gewährleistung des Wohnfriedens handelt es sich um einen Schutzbelang, der nicht in Abhängigkeit von der Gebäudehöhe eines Vorhabens und seiner Nachbargebäude steht, sondern allein von der absoluten Entfernung zwischen den Gebäuden bzw. zwischen den jeweiligen Fenstern abhängt. Bei höheren Gebäuden ist regelmäßig nicht die gesamte Tiefe der Abstandsfläche erforderlich, um den entsprechenden Sozialabstand im Sinne des Wohnfriedens zu gewährleisten. Gemäß § 6 Abs. 5 S. 3 BauO Bln beträgt der Mindestgrenzabstand bei niedrigen Gebäuden mindestens 3 m. Zwischen zwei gegenüberliegenden Gebäuden ergibt sich damit ein Mindestabstand von 6 m. Dieser reicht nach Auffassung des Gesetzgebers als absoluter Abstand zwischen 2 Gebäuden grundsätzlich aus und stellt damit einen Anhaltspunkt dar, dass bei Einhaltung der Sozialabstand gewährleistet ist. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 49 Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/bestehendes Umspannwerk Der Abstand zwischen dem bestehenden Umspannwerk und der neuen Wohnbebauung beträgt ca. 9,7 m. Damit sind die Mindestmaße zur Sicherung des Sozialabstands gewährleistet. Zudem sind die geplanten Wohnungen aufgrund ihrer Lage auf einem höheren Geländeniveau ohnehin nicht einsehbar. Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/ Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b) Der Abstand zwischen dem I-förmigen Wohnbaukörper und dem von der Abstandsflächenüberlagerung betroffenen Gebäudeteil des Brauhausspeichers beträgt 6,7 m. Der erforderliche Mindestabstand ist deshalb gewährleistet. Auch ragt der Brauhausspeicher an dieser Stelle nur um ca. 0,9 m über das Gelände hinaus. Die Außenwand des Brauhausspeichers wird deshalb über keine Fensteröffnungen verfügen, die Einblicke in die höher gelegenen Wohnungen ermöglichen. Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b)/“Neue Mälzerei“ und bestehendem Umspannwerk Der Abstand vom bestehenden Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte zur „Neuen Mälzerei“ beträgt ca. 6 m, zum bestehenden Umspannwerk mindestens 9,5 m. Damit sind die Anforderungen zur Einhaltung des erforderlichen Sozialabstands erfüllt. Brandschutz Eine Beeinträchtigung der Belange des Brandschutzes kann ausgeschlossen werden, wenn der erforderliche Brandschutzabstand, der ausreicht, um einen Brandüberschlag auf ein angrenzendes Gebäude auszuschließen, eingehalten wird. Nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln sind dies 5 m. Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/bestehendes Umspannwerk Der Abstand von ca. 9,7 m zwischen dem bestehenden Umspannwerk und der neuen Wohnbebauung erfüllt die erforderlichen brandschutztechnischen Mindestmaße von 5 m. Zudem ist bei der Errichtung neuer Bauwerke davon auszugehen, dass bei Anwendung moderner Bautechniken sowie moderner Löschtechnik der ursprünglich durch das Abstandsflächenrecht beabsichtigte Schutz vor umstürzenden Außenwänden nur noch eine untergeordnete Rolle spielt. Durch die Komplexität der Baukörper und die Blockrandbebauung müssen ohnehin Maßnahmen getroffen werden, die einen Brandüberschlag vermeiden. Der Brandschutz ist trotz Abstandsflächenüberlagerung gewährleistet. Wohnbebauung (südwestlicher I-förmiger Baukörper)/ Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b) Der Abstand von 6,7 m zwischen dem I-förmigen Wohnbaukörper und dem von der Abstandsflächenüberlagerung betroffenen Gebäudeteil des Brauhausspeichers erfüllt die brandschutztechnischen Anforderungen, die einen Mindestabstand von 5 m zwischen Gebäuden vorsehen. Brauhausspeicher mit der im allgemeinen Wohngebiet geplanten Kindertagesstätte (Fläche b)/“Neue Mälzerei“ und bestehendem Umspannwerk Der Abstand vom bestehenden Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte zur „Neuen Mälzerei“ beträgt ca. 6 m, zum bestehenden Umspannwerk mindestens 9,5 m. Da die Außenwände des Brauhausspeichers identisch mit den Grundstücksgrenzen sind und deshalb die erforderlichen Brandschutzabstände vollständig auf den Nachbargrundstücken der „Neuen Mälzerei“ und des Umspannwerks liegen, wurden bereits entsprechende Baulasten ins Baulastenverzeichnis eingetragen. Somit wird dem Brandschutz Rechnung getragen. Durch moderne Bau- und Löschtechnik kann auch beim Umbau des Brauhausspeichers zur Kindertagesstätte ein ausreichender Brandschutz gewährleistet werden. 50 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Fazit: Die Überlagerungen der Abstandsflächen werden in Abwägung aller Belange und unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände als vertretbar hingenommen, da eine Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgeschlossen werden kann. Die Schutzziele des Abstandsflächenrechts (Belichtung, Besonnung und Belüftung, Sozialabstand im Sinne des Wohnfriedens sowie Brandschutz) sind gewahrt. 3.3.2 Beschränkung von Stellplätzen und Garagen Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen wird die Errichtung oberirdischer Stellplätze und Garagen ausgeschlossen. Damit wird unnötiger Fahrverkehr im Plangebiet zugunsten einer größtmöglichen Wohnruhe vermieden und die Bereitstellung ausreichender Freiflächen für Kinderspiel- und Aufenthaltsbereiche ermöglicht. Diese Maßnahme dient auch als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO. Tiefgaragen sind von der Regelung ausgenommen. Die Anforderungen an bauordnungsrechtlich erforderliche Stellplätze für Menschen mit schwerer Gehbehinderung sowie für Rollstuhlnutzerinnen und Rollstuhlnutzer, die sich aus § 49 Abs. 1 BauO Bln ergeben, bleiben von der beschränkenden Regelung unberührt. Textliche Festsetzung Nr. 10 Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Dies gilt nicht für Tiefgaragen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO 3.3.3 Zulässigkeit von Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO können gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden. Eine Beschränkung ist nicht erforderlich. Analog zu den AV Stellplätze (Ausführungsvorschriften zu § 50 der Bauordnung Berlin (neu § 49 BauOBln)) vom 11. Dezember 2007 sind 2 Fahrradabstellplätze pro Wohneinheit auf dem Baugrundstück herzustellen. (Die AV Stellplätze sind mit Ablauf des 31. Dezember 2012 außer Kraft getreten. Bis zu einer neuen AV Stellplätze sind die Regelungen der außer Kraft getretenen AV Stellplätze im Sinne der Selbstbindung der Verwaltung weiter anzuwenden.) Dieser Stellplatzbedarf soll gemäß dem städtebaulichen Konzept zwar überwiegend innerhalb der geplanten Gebäude gedeckt werden. Dennoch werden auch Fahrradabstellplätze auf den nicht bebauten Freiflächen herzustellen sein. Diese können wie die übrigen Nebenanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden. 3.4 Weitere Arten der Nutzung 3.4.1 Flächen für Tiefgaragen Das städtebauliche Konzept sieht vor, das Plangebiet oberhalb der Geländeoberfläche zugunsten hoher Freiraum- und Aufenthaltsqualität weitgehend von motorisiertem Individualverkehr freizuhalten (ausgenommen sind Rettungsfahrzeuge) und Stellplätze für die Bewohner und Beschäftigten des Gebietes in Tiefgaragen zu konzentrieren. Der überwiegende Teil des aus der Wohnbebauung resultierenden Bedarfs an Stellplätzen soll in geplanten Tiefgaragen mit ca. 235 Stellplätzen unterhalb der Blockrandbebauung organisiert werden. Diese Tiefgaragen werden in räumlichen Teilbereichen 2-geschossig ausgebildet. Über die Pufendorfstraße werden ca. 214 Stellplätze und über die bestehende Tiefgaragenzu- und ausfahrt des benachbarten Hotels mit Anbindung an die Landsberger Allee werden ca. 21 Stellplätze erschlossen. 30 weitere Stellplätze für das Wohnungsbauvorhaben werden in der vorhandenen Tiefgarage unterhalb des nordwestlich angrenzenden Hotels untergebracht, die nur zum Teil im Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 51 Bebauungsplangebiet liegt. Zu- und Abfahrt erfolgen ebenfalls über die bestehende Anlage an der Landsberger Allee. Die Lage und Anordnung der geplanten Tiefgaragen ist bedingt durch die unterirdisch vorhanden Brauhausgewölbe, die aus denkmalschutzrechtlichen Gründen zu erhalten sind. Nicht alle mit Wohngebäuden überplanten Flächen können deshalb mit einer Tiefgarage unterbaut werden. In Verbindung mit der Anzahl geplanter Stellplätze ist es erforderlich, dass das Baugrundstück auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche unterbaut werden kann. Aus diesen Gründen werden Flächen für Tiefgaragen festgesetzt. Auch die Teile der bereits bestehenden Tiefgarage am Hotel, die in den Geltungsbereich V-1-2 hineinragt, sowie deren Anbindung an die Landsberger Allee werden als Fläche für Tiefgaragen in den Bebauungsplan übernommen. Die Tiefgarage soll zudem die angrenzenden öffentlichen Straßen von zusätzlichen abgestellten Fahrzeugen entlasten. Die Lage und mögliche Größe der Tiefgaragen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist durch die Planzeichnung bestimmt. Auf diese Weise wird dem Gebot der Bestimmtheit entsprochen. 3.4.2 Flächen mit einem Mindestanteil an förderungsfähigem Wohnraum Die Entwicklung des Planungsgebiets wird nach den Leitlinien des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchgeführt. Neben der Kostenbeteiligung für soziale Infrastruktur ist zusätzlich auch ein Anteil mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums mit dem Projektträger vertraglich vereinbart worden. Damit wird angesichts der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ein Beitrag zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen geleistet, die aufgrund ihrer Einkommenssituation Wohnraumversorgungsprobleme haben. Zudem wird sichergestellt, dass die für Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur im Stadtteil erhalten bleibt. Das dient auch dem in § 1 Abs. 5 S. 1 BauGB formulierten allgemeinen Planungsziel, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Ergänzend zu den vertraglichen Vereinbarungen werden im Bebauungsplan Wohnbauflächen als Flächen festgesetzt, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen. Die Rechtsgrundlage für diese Festsetzung findet sich in § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB. Maßgeblich für die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist die Entwicklung von Angebot und Nachfrage. In den Jahren 2012 bis 2014 hat sich die Zahl der Einwohner in Berlin um ca. 135.000 Personen erhöht. Ein Ende dieses Bevölkerungswachstums ist nicht abzusehen. Aktuell wird bis 2030 ein Einwohnerzuwachs von ca. 266.000 Menschen (mittlere Variante) prognostiziert (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2015-2030, 2016). Analog nimmt auch die Zahl der Haushalte zu und wird im Zeitraum zwischen 2011 und 2025 um 7 % auf ca. 2,14 Millionen ansteigen (siehe StEP Wohnen 2025, S. 50). Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind, allein um den akuten Bedarf zu decken, sind in den nächsten Jahren jeweils 20.000 neue Wohnungen notwendig. Die aufgrund des angespannten Wohnungsmarkts hohen Angebotsmieten hatten innerhalb weniger Jahre einen spürbaren Anstieg des gesamten Mietniveaus zur Folge. Diese Entwicklung gefährdet die Möglichkeiten einkommensschwacher Haushalte, sich adäquat mit Wohnraum zu versorgen. Ein wichtiger Faktor ist dabei auch das Auslaufen bestehender Mietpreis- und Belegungsbindungen: Gab es im Jahr 2015 noch 122.000 Sozialwohnungen, so wird ihre Zahl bis 2025 um rund 40 % auf rund 80.000 sinken. Demgegenüber liegt nach eigenen Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der Anteil der Berliner Haushalte, die aufgrund ihres Einkommens zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt wären, weiterhin bei mehr als 50 %. Daraus wird ersichtlich, dass die Zahl der entsprechend gebundenen Wohnungen bei weitem nicht ausreicht, den aktuell bestehenden Bedarf zu decken. Tatsächlich lag die Versorgungsquote für WBS-Inhaber im Jahr 2014 bei lediglich 8,0 % (WBS-Inhaber mit besonderem Wohnbedarf: 9,9 %). Dies geht aus einer Statistik zu erteilten Wohnberechtigungsscheinen durch die bezirklichen Wohnungsämter und eigenen Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hervor. 52 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Dass sich die Versorgungssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt generell verschlechtert hat, zeigt u.a. die Mietversorgungsquote, die das Verhältnis von marktrelevanten Mietwohnungen je 100 marktrelevanten Mieterhaushalten ausdrückt: Lag die Mietversorgungsquote im Jahr 2012 noch bei 98,7 %, ist nach eigenen Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung diese Kennziffer im Jahr 2015 auf einen Wert von 95,5 % gefallen. Nach allgemein anerkannten Grundsätzen ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt eine Fluktuationsreserve von 3 % notwendig, woraus sich im Idealfall eine Mietversorgungsquote von 103 % ergibt. Aufgrund der viel geringeren Quote ist der Berliner Wohnungsmarkt daher als nur eingeschränkt funktionsfähig zu betrachten. Auch das Landgericht Berlin hat in einem Urteil über die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 03.07.2014 (67 S 121/14) eine „nicht unerhebliche Unterversorgung mit Mietwohnungen“ bestätigt. Um die Versorgungslage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu verbessern, hat der Senat die Rechtsverordnungen zur Kappungsgrenze für Mietsteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen (Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07. Mai 2013, GVBl., S. 128) und über das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014, GVBl., S. 73) erlassen. Zusätzlich hat der Senat am 28. April 2015 die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gem. § 556d Abs. 2 BGB erlassen. Mit der Verordnung wird das Land Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt mit der Folge, dass die sog. Mietpreisbremse im Zeitraum vom 01. Juni 2015 bis einschließlich 31. Mai 2020 in ganz Berlin zur Anwendung kommt. Damit darf die Miete in allen ab dem 01. Juli 2015 abgeschlossenen Mietverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen, sofern keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Neben diesen im Bestand wirksamen Maßnahmen besteht in Berlin insgesamt Anlass, auch im Neubau dafür Sorge zu tragen, dass Wohnraum zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht. Das gilt umso mehr, als die Angebotsmieten für neue Wohnungen besonders hoch sind. Aus diesem Grund ist die Zahl der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohneinheiten zu erhalten und nach Möglichkeit zu erhöhen. Es stellt sich die dringende städtebauliche Herausforderung, den spezifischen Bedarf von Bevölkerungsgruppen mit niedrigem Einkommen bei der Entwicklung von Flächen für den Wohnungsneubau zu berücksichtigen. Diesen gesamtstädtischen Erfordernissen ist berlinweit Rechnung zu tragen. Vor diesem Hintergrund ist das "Berliner Modell" in allen Bebauungsplanverfahren, die den Wohnungsneubau zum Gegenstand haben, anzuwenden und durch vertragliche Vereinbarung mit den Projektträgern sicherzustellen, dass ein Anteil von mindestens 25 % (bei künftigen Verfahren 30 %, s. Kap. I 3.5.1) der zu errichtenden Wohnungen mit Mitteln der Wohnraumförderung des Landes als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum realisiert wird. Zur Wahrung der Angemessenheit kann es jedoch im begründeten Einzelfall geboten sein, den Anteil zu verringern oder ganz darauf zu verzichten. Aufgrund umfangreicher Vorleistungen, die die Projektträgerin im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 bereits erbracht hat (siehe dazu Kap. I 3.5.1), wurde von der Wohnungsbauleitstelle Süd in Abstimmung mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Anteil von mindestens 20 % an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen in den beiden Plangebieten V-1-1 und V-1-2 insgesamt als angemessen befunden, so dass von der oben genannten Quote abgewichen wird. Die beiden Vorhaben liegen darüber hinaus in einem Planungsraum, der nach den Ergebnissen des Monitorings Soziale Stadtentwicklung im Gesamtindex "Soziale Ungleichheit" mit einem mittleren Status mit stabiler Dynamik eingestuft wurde. Vor diesem Hintergrund ist bei Realisierung der Wohnbauvorhaben mit einem Anteil von 20 % an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen bzw. bei einer Abweichung von oben genannter Quote eine Gefährdung der sozialen Mischung im Planungsraum sowie der sozial stabilen Bevölkerungsstruktur im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB nicht zu erwarten. Städtebauliche Gründe, die ein Zurückstellen des Ziels der Schaffung von öffentlich gefördertem mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im konkreten Einzelfall rechtfertigen können, sind nicht ersichtlich. Die planungsrechtliche Sicherung von förderungsfähigem Wohnraum ist daher angesichts der Bedeutung des Erfordernisses der Schaffung von Bauland für den öffentlich geförderten Wohnungsbau notwendig und gerechtfertigt. Aus diesen Gründen wird ergänzend zu den vertraglichen Vereinbarungen im Bebauungsplan die Wohnbaufläche des nördlichen Baukörpers mit einer zulässigen Geschossfläche Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 53 von 28.000 m² als Fläche festgesetzt, auf denen nur Wohngebäude, bei denen ein Anteil von mindestens 8 % der zulässigen Geschossfläche mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen. Dieser Anteil entspricht den Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag, der den Bauherren dazu verpflichtet, 30 MietWohneinheiten mit rund 2.427 m² Geschossfläche so zu errichten, dass sie nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) des Landes Berlin 2015 förderungsfähig wären. Textliche Festsetzung Nr. 11 In dem allgemeinen Wohngebiet, auf der Fläche A1-A2-A3-A4-A5-E-A6-A7-F-A8-A9-C1C2-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-Q-R-A1 dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, bei denen ein Anteil von mindestens 8 vom Hundert der zulässigen Geschossfläche mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Ausnahmsweise können Wohngebäude ohne förderungsfähige Wohnungen oder mit einem geringeren Anteil an förderungsfähigen Wohnungen zugelassen werden, wenn der nach Satz 1 erforderliche Mindestanteil in einem anderen Gebäude im Geltungsbereich erbracht wird. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB 3.5 Immissionsschutz/Klimaschutz 3.5.1 Schallimmissionen Zur Ermittlung und Bewertung der Belange des Schallimmissionsschutzes wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt (BeSB, 2016). Es wurde geprüft, ob die mit dem Bebauungsplan planungsrechtlich ermöglichten schutzbedürftigen Nutzungen mit den vorhandenen und zusätzlich zu erwartenden Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen verträglich sind und welche Festsetzungen zum baulichen Schallschutz zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse getroffen werden müssen. 3.5.1.1 Verkehrslärm Die Auswirkungen des Verkehrslärms wurden innerhalb und außerhalb des Plangebietes geprüft. Zur Beurteilung der Auswirkungen werden Aussagen zum Vorher- und NachherZustand (Prognosenullfall bzw. Prognoseplanfall) für schutzwürdige Bereiche außerhalb und zum Nachher-Zustand für schutzwürdige Bereiche (Prognoseplanfall) innerhalb des Plangebietes getroffen. Dabei wurden die Lärmimmissionen, die durch den zusätzlichen Verkehr aufgrund des Bauvorhabens im Bebauungsplangebiet V-1-1 erzeugt werden, bei der Ermittlung der Verkehrslärmimmissionen außerhalb des Plangebietes berücksichtigt (BeSB, 2016). Prognosenullfall Der Prognosenullfall beschreibt die bauliche Bestandssituation (ohne die geplanten Bauvorhaben im Geltungsbereich der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2) im Prognosejahr 2025. Prognoseplanfall Der Prognoseplanfall resultiert aus dem Prognosenullfall zzgl. des zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch Realisierung der geplanten Bauvorhaben im Geltungsbereich der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2. Berechnungsgrundlage für beide Prognosefälle waren Prognosewerte der übergeordneten Straßen und der Straßenbahn in der Landsberger Allee für das Jahr 2025 sowie Hochrechnungen der Zählungen zu den untergeordneten Straßen. Die berücksichtigten prognostizierten Straßenverkehrszahlen wurden dem Verkehrsgutachten, das im Rahmen der Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 erstellt wurde, entnommen (FPB, 2016). Die prognostizierte Anzahl an Straßenbahnfahrten im Jahr 2025 wurde von den Berliner Verkehrsbetrieben (BVG) zur Verfügung gestellt. 54 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Nach derzeitigem Planungsrecht des wirksamen Bebauungsplans V-1 sind bereits Gebäude in ähnlicher Höhe und Lage in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 zulässig. Pegelerhöhungen durch Reflexionen an den Fassaden der geplanten Neubebauung könnten somit planungsrechtlich schon heute entstehen. Um den Einfluss der Pegelerhöhung aufgrund von Reflexionen an der geplanten Neubebauung in Bezug auf die bereits jetzt planungsrechtlich mögliche Bebauung zu quantifizieren, wurde zusätzlich ein Vergleich des Prognoseplanfalls zu der derzeit planungsrechtlich zulässigen Bebauung durchgeführt. Die ermittelten Lärmpegel wurden mit den schalltechnischen Orientierungswerten (OW) für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1, die bei städtebaulichen Planungen anzuwenden ist, verglichen. Zusätzlich wurde anhand der berechneten Verkehrsgeräusche eine Bewertung nach der Handreichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung/Lärmminderungsplanung Berlin (LK Argus 2013) durchgeführt. Bereits mit dem Lärmaktionsplan 2008 wurden die von der Lärmwirkungsforschung als gesundheitsrelevant ermittelten Schwellenwerte von 65/55 dB(A) tags/nachts als Zielwert beschlossen und sind in einem Planverfahren zur Bewertung heranzuziehen. Es wurde ermittelt, ob für mit den Gebäuden baulich verbundene Außenwohnbereiche zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind, um eine angemessene Aufenthaltsqualität im Freien zu gewährleisten. Zur Beurteilung wird in der schalltechnischen Untersuchung Bezug genommen auf einen Schwellenwert von 65 dB(A), der durch die oben genannte Handreichung vorgegeben ist. Ergänzend zu der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung wurde eine Stellungnahme (BeSB 2016) eingeholt, die Bezug auf mögliche Immissionen durch die Martinshörner von Rettungsfahrzeugen nimmt. Diese ergänzende Stellungnahme wurde mit der obersten Immissionsschutzbehörde (Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz IX) inhaltlich abgestimmt: Hinsichtlich maximal zulässiger Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft infolge von Martinshörnern gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Dagegen werden durch die DIN 14610 für Martinshörner Anforderungen an den Mindestschalldruckpegel definiert. Dieser ist so hoch, dass Aufwachreaktionen infolge des Einsatzes von Martinshörnern nicht ausgeschlossen werden können. Dies gilt jedoch nicht nur für den Bereich des Bebauungsplans V-1-2 mit der Nähe zum Klinikum Friedrichshain. Nirgendwo in der Stadt kann die Vorbeifahrt eines Rettungsfahrzeugs mit eingeschaltetem Martinshorn ausgeschlossen werden. Dem Grundsatz her dienen Martinshörner an Rettungs- und Einsatzfahrzeugen einer eindringlichen akustischen Warnung vor einer Gefahrensituation und sollen daher als störend empfunden werden. Diese Art der Warnung ist allseits bekannt und gesellschaftlich akzeptiert, da ein entsprechender Einsatz zum Schutz der Zivilbevölkerung dient, und somit von sehr hohem öffentlichem Interesse ist. Der Einsatz von Martinshörnern ist für die bedeutende öffentliche Pflichterfüllung, die Einsatz- bzw. Rettungsfahrzeuge innehaben, zwingend erforderlich. Die damit einhergehenden Immissionen sind folglich aufgrund der gesellschaftlichen Akzeptanz und der zwingenden Notwendigkeit eines solchen Warnmechanismus als sozialadäquat einzustufen. Der Einsatz von Martinshörnern ist jedoch nicht willkürlich, sondern wird durch § 38 Abs. 1 StVO geregelt und reglementiert. Demnach darf blaues Blinklicht zusammen mit dem Einsatzhorn nur verwendet werden, wenn höchste Eile geboten ist, z.B. um Menschenleben zu retten oder schwere gesundheitliche Schäden abzuwenden, und wenn dies zur Ausübung der hoheitlichen Tätigkeiten dringend geboten ist. Dies gilt insbesondere für die Nachtzeit. Der Einsatz von Blaulicht und Martinshorn liegt im Ermessensspielraum der Fahrzeugführer der Einsatz- bzw. Rettungsfahrzeuge und ist in folgenden Situationen am wahrscheinlichsten: - keine freie Fahrspur infolge hoher Verkehrsbelastung - hohe Verkehrsbelastung im Bereich von mit Lichtzeichen gesteuerten Kreuzungen - im Fall unübersichtlicher Situationen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 55 Aufgrund der übersichtlichen 4-spurigen Landsberger Allee sowie des nur geringfügigen Verkehrs zur Nachtzeit, ist vorliegend während der Nachtzeit nur in Ausnahmefällen mit einer der oben genannten Situationen zu rechnen. Es ist somit keine erhöhte Einsatzhäufigkeit des Martinshorns zur Nachtzeit erkennbar, womit ebenfalls keine erhebliche Belästigung im Sinne von § 3 Abs. 1 BImSchG zu erwarten ist. Zusammenfassend führen die hier aufgezeigten Aspekte hinsichtlich der Ereignishäufigkeit und der sozialen Adäquanz eines Einsatzes von Martinshörnern zum Ergebnis, dass eine erhebliche Belästigung oder wesentliche Störung der Nachtruhe nicht zu erwarten sind und derartige Immissionen als sozialadäquat und damit hinnehmbar einzustufen sind. 3.5.1.1.1 Auswirkungen auf schutzwürdige Nutzungen innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches Innerhalb des Plangebiets werden keine neuen Verkehrsflächen geplant. Geräuschimmissionen, die auf das Plangebiet einwirken, resultieren aus der bereits bestehenden verkehrlichen Situation. Berechnungsergebnisse Für die im Plangebiet vorgesehene Bebauung mit ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiligem Gewerbe (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4), die den Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebietes hat, werden die schalltechnischen Orientierungswerte (OW) gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1 im Prognoseplanfall nur entlang der zum Hof und der nach Südwesten (mit wenigen Ausnahmen an der Ecke zur Pufendorfstraße) orientierten Fassaden eingehalten. Die Orientierungswerte entlang des Blockinnenbereichs werden sogar am Tag durchgängig und in der Nacht überwiegend deutlich unterschritten. Die Beurteilungspegel liegen hier in Bereichen von 35 dB(A) bis 50 dB(A) am Tag und von 30 dB(A) bis 45 dB(A) in der Nacht. Entlang der Straßen stellt sich die Situation aufgrund der bereits vorhandenen Lärmbelastung anders dar. Am stärksten von Verkehrslärm betroffen sind die zur Pufendorfstraße orientierten Fassaden der Sockelgeschosse mit Beurteilungspegeln von bis zu 64 dB(A) am Tag und 58 dB(A) in der Nacht sowie die nordwestliche Blockrandecke mit Beurteilungspegeln von bis zu 65 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht. Die schalltechnischen OW werden in diesen Bereichen somit tags um bis zu 10 dB(A) und nachts um bis zu 15 dB(A) überschritten. Aber auch die übrigen Fassaden entlang der Pufendorfstraße und die zur Landsberger Allee bzw. zum Hotel hin orientierte Baukörperseite sind von hohem Verkehrslärm betroffen. Entlang der Pufendorfstraße werden in der Nacht die Orientierungswerte durchgängig überschritten, am Tag werden sie nur im Bereich des Staffelgeschosses eingehalten. Entlang der dem Hotel gegenüberliegenden Fassaden werden die Orientierungswerte an den nördlichen Fassaden des nordwestlichen C-förmigen Baukörpers am Tag und in der Nacht durchgängig überschritten, an der dem Hotel zuwandten Fassaden der südwestlich gelegenen I-förmigen Bebauung nur in der Nacht und nur um bis zu 5 dB(A). Entlang der überwiegenden Fassadenbereiche, die den „Matthiasgärten“ gegenüberliegen, wurden gleichfalls Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte festgestellt. Abgesehen von den „Kopfbauten“ und einem Fassadenabschnitt in Nähe zur Landsberger Allee betragen die Überschreitungen jedoch maximal 2 dB(A) tags und 5 dB(A) nachts. Die Berechnungsergebnisse für den Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte zeigen auch, dass an allen Fassadenbereichen des Gebäudes mit Beurteilungspegeln von maximal 50 dB(A) am Tag die Orientierungswerte der DIN 18005-Beiblatt 1 eingehalten bzw. deutlich unterschritten werden können. Dies gilt auch für den geplanten Außenspielbereich, an dessen Rändern maximal Beurteilungspegel bis 43 dB(A) auftreten. In einzelnen Fassadenbereichen der C- und I-förmigen Baukörper wird der von der Lärmminderungsplanung Berlin zur Bewertung heranzuziehende gesundheitsrelevante Schwellenwert von 55 dB(A) nachts überschritten. Hiervon betroffen sind der zur Landsberger Allee orientierte Kopfbau des C-förmigen Baukörpers mit Überschreitungen um bis 56 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 zu 5 dB(A) und zur Pufendorfstraße hin orientierte Fassadenbereiche der C- und I-förmigen Baukörper um bis zu 3 dB(A). Der gesundheitsrelevante Schwellenwert von 65 dB(A) am Tag sowie die von der Rechtsprechung definierten Schwellenwerte zur Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts werden jedoch im gesamten Plangebiet nicht überschritten. Im gesamten Plangebiet wird der Schwellenwert von 65 dB(A) tags für die Erforderlichkeit von Schallschutzmaßnahmen bei baulich mit den Gebäuden verbundenen Außenwohnbereichen eingehalten. Abwägung Die schalltechnischen Berechnungen zeigen, dass in Teilbereichen des Plangebietes hohe Verkehrslärmbelastungen vorliegen und in den betroffenen Bereichen die Orientierungswerte der DIN 18005-1 am Tag und in der Nacht nicht eingehalten werden können. Der Geltungsbereich befindet sich in einem Stadtgebiet mit bestehenden Straßen und war bereits zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses erheblich durch Verkehrslärm belastet, so dass das Gebiet als vorbelastet einzustufen ist. Diese Situation besteht oftmals in innerstädtischen Lagen und an bestehenden Verkehrswegen. In die Abwägung über die vorliegende Planung wurden darüber hinaus folgende Aspekte eingestellt, die die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes an diesem Standort rechtfertigen: - Gemäß § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. Der Bebauungsplan ermöglicht dringend benötigten innerstädtischen Wohnungsneubau, geplant sind ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe geplant (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). - Durch den Bebauungsplan V-1-2 wird ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von ca. 915 Kfz-Fahrten/Tag prognostiziert (vgl. Kap. I 4.2). Dieses wird zu keiner spürbaren Erhöhung des Verkehrslärms im übergeordneten Straßennetz führen. - Zudem wird durch die geschlossene Bauweise entlang der Straßen und die Ausbildung eines großzügigen Wohnhofs auf lärmabgewandter Seite auf die hohe Lärmbelastung reagiert, so dass durch das Entstehen einer lärmrobusten städtebaulichen Struktur das Gebiet trotz Lärmbelastung auch zum Wohnen attraktiv ist. Diese Attraktivität wird durch die im Bebauungsplan zugelassene Nutzungsvielfalt unterstützt. Im Plangebiet sind Nutzungen wie die der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe (z.B. Friseur, Bistro, Bäckerei) zulässig, die einerseits zur Belebung und Steigerung der Aufenthaltsqualität des öffentlichen Straßenraums beitragen, aber auch weniger empfindliche Nutzung an der lauten Straße vorsehen. In die Abwägung einzustellen sind darüber hinaus auch übergeordnete und gesamtstädtische Planungsziele: Dies sind die geänderten Leitvorstellungen für das Areal der ehemaligen Böhmischen Brauerei, die sich aufgrund geänderter Rahmenbedingungen, insbesondere aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in der Gesamtstadt geändert haben. Der Bereich des nordwestlichen Friedrichshains und vor Allem das Brauhausareal sollen nunmehr verstärkt als Standort für Wohnraum dienen. Die Flächen sind ab sofort verfügbar und bereits erschlossen. Die Eigentümerin hat außerdem an einer zügigen Durchführung des Bauvorhabens großes Interesse. Der StEP Wohnen sieht aus diesen Gründen das Brauereigelände als kurzfristig zur Verfügung stehendes Wohnungsbaupotential mit mehr als 500 Wohneinheiten vor. Vor diesem Hintergrund ist von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geplant, den rechtswirksamen FNP, der den gesamten Baublock zwischen Landsberger Allee, Matthiasstraße, Pufendorfstraße und Friedenstraße als gemischte Baufläche M 2 darstellt, zu ändern. Die Flächen sollen künftig als Wohnbaufläche W 1 ausgewiesen werden. Dies sind Bereiche mit dichter, urbaner Wohnbebauung. Auch im näheren Wohnumfeld des Plangebietes wird sich ein struktureller Wandel vollziehen, der positive Auswirkungen auf die geplante Wohnnutzung hat. Die Reaktivierung des Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 57 teils brachliegenden oder ungenutzten Baufeldes entlang der Friedenstraße (im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1) und die dort geplante Wohnbebauung mit Stadtplatz, werden zu einer städtebaulichen Aufwertung des gesamten Quartiers führen. Dort sind im Erdgeschoss ebenfalls Nutzungen zur Versorgung des gesamten Quartiers geplant. Der Bebauungsplan und das städtebauliche Konzept sehen große ruhige und begrünte Innenhöfe mit Spiel- und Gemeinschaftsflächen vor, die wesentlich zu den gesunden Wohnund Arbeitsverhältnissen beitragen. Der fußläufig sehr gut erreichbare und attraktive Volkspark Friedrichshain sowie die weitläufigen Friedhofsflächen mit altem Baubestand wirken sich ebenfalls positiv auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse und das allgemeine Wohlbefinden der künftigen Bewohnerschaft aus. Gleiches gilt für die Zentralität des Quartiers mit sehr guter verkehrlicher Anbindung, da tägliche Wege mit alternativen Verkehrsmitteln (wie ÖPNV, per Rad oder zu Fuß) zurückgelegt werden können. Das KfzVerkehrsaufkommen kann hierdurch verringert und Straßenverkehrslärm reduziert werden. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der strukturelle Wandel im näheren und weiteren Wohnumfeld des Bauvorhabens, die großen ruhigen und begrünten Innenhöfe, die Nähe zu fußläufig sehr gut erreichbaren Grün- und Erholungsflächen sowie die zentrale innerstädtische Lage mit sehr guter verkehrlicher Anbindung eine lärmrobuste Stadtstruktur gewährleisten, durch den die vorhandene Lärmbelastung kompensiert werden kann. In Abwägung mit den oben genannten Belangen ist die Entwicklung eines Wohnstandortes im verkehrslärmbelasteten Plangebiet aus diesen Gründen städtebaulich vertretbar. Der durch die Entwicklung des Gebietes verursachte Eigenverkehr ist für das Wohngebiet selber grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings sind Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse herzustellen. Im Folgenden wird dargelegt, wie die Verkehrslärmproblematik im Bebauungsplan bewältigt wird. Prüfung von Schallschutzmaßnahmen Aufgrund der hohen Lärmbelastung werden in der planerischen Abwägung erhöhte Anforderungen an den Immissionsschutz gestellt. Dabei sind die folgenden städtebaulichen, aktiven sowie passiven Schallschutzmaßnahmen in der angegebenen Rangfolge zu prüfen: 1. Trennungsgrundsatz (Abstand zur Lärmquelle und räumliche Gliederung) 2. lärmrobuste Baustruktur 3. aktiver Lärmschutz und 4. passiver Lärmschutz Trennungsgrundsatz (Abstand zur Lärmquelle und räumliche Gliederung) Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf schutzbedürftige Gebiete so weit wie möglich vermieden werden, ist gemäß § 50 BImSchG eine zentrale Aufgabe der räumlichen Planung. Der Trennungsgrundsatz würde im vorliegenden Untersuchungsgebiet die räumliche Trennung zwischen den Verkehrswegen mit hohen Lärmemissionen und der geplanten schutzbedürftigen Bebauung verlangen. Um die als Maßstab dienenden schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehr gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 vor den Fassaden ohne weitere Maßnahmen einzuhalten, müsste die Bebauung so weit von der Landsberger Allee oder der Pufendorfstraße abrücken, dass eine bauliche Nutzung kaum noch möglich wäre. Zudem wäre dann der öffentliche Straßenraum nicht gefasst und die auf diese Weise entstehenden Freiflächen zwischen den Straßen und den geplanten Gebäuden verlärmt und nicht sinnvoll nutzbar. Darüber hinaus würde eine deutliche Verringerung der überbaubaren Fläche gegen das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden verstoßen und eine gebotene sinnvolle Verwertung der Grundstücke unmöglich machen. Da aus oben genannten Gründen eine räumliche Trennung der Verkehrswege mit hohen Schallemissionen und der geplanten schutzbedürftigen Bebauung nicht möglich ist, wurde 58 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 für das Plangebiet eine lärmrobuste Baustruktur entwickelt und im Rahmen der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan prinzipielle Möglichkeiten für aktive und passive Lärmschutzmaßnahmen entlang bzw. an den Verkehrswegen geprüft. Daraus wurden die erforderlichen textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan abgeleitet. Lärmrobuste Baustruktur Auf die hohe Lärmbelastung wurde durch ein lärmrobustes städtebauliches Konzept, das dem Bebauungsplan V-1-2 zu Grunde liegt, reagiert. Zu den lauten Straßen ist die Bebauung überwiegend geschlossen und wirkt für den Blockinnenbereich lärmabschirmend. So entstehen ruhige lärmabgewandte Seiten und ruhige Freiflächen. Diese Struktur wird durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und Gebäudehöhen planungsrechtlich gesichert. Eine Fassade kann dann als "leise" bezeichnet werden, wenn die baugebietsabhängigen schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 (hier 55/45 dB(A) tags/nachts für allgemeine Wohngebiete) eingehalten werden. Dies ist durch die lärmrobuste städtebauliche Figur mit dem ruhigen Wohnhof – die Beurteilungspegel nachts liegen hier bei maximal 45 dB(A) – gewährleistet. Aktive Schallschutzmaßnahmen Aktive Schallschutzmaßnahmen setzen an der Quelle des Schalls an. Grundsätzlich wären folgende Maßnahmen des aktiven Lärmschutzes möglich, um die Lärmbelastung in den bestehenden Gebäuden zu mindern: - Bauliche Schallschutzmaßnahmen auf dem Ausbreitungsweg (Lärmschutzwände/wälle) - Einbau von lärmmindernden Fahrbahnoberflächen (Friedenstraße/Landsberger Allee) - Austausch der Fahrbahnoberfläche bzw. des Kopfsteinpflasters (Pufendorfstraße) - Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit (Friedenstraße/Landsberger Allee). Lärmschutzwände entlang der öffentlichen Straßen kommen wegen der örtlichen Verhältnisse, aus stadtgestalterischen Gründen und aufgrund der Höhe der zu schützenden baulichen Anlagen im Plangebiet nicht in Betracht. Grundsätzlich wäre es möglich, für die Landsberger Allee und die Friedenstraße eine sog. lärmgeminderte Fahrbahnoberfläche zu realisieren. Die rechnerische Berücksichtigung von lärmgeminderten Fahrbahnoberflächen ist gemäß der Richtlinie für den Lärmschutz an Straßen (RLS-90) allerdings auf Außerortsstraßen mit zulässigen Höchstgeschwindigkeiten von mehr als 60 km/h beschränkt. Eine fundierte Berechnungsgrundlage ist aufgrund der vorhandenen Situation somit nicht gegeben. In Berlin existieren mehrere Versuchsstrecken, auf denen Erfahrungen mit lärmmindernden Fahrbahnbelägen auf Stadtstraßen gesammelt werden sollen. Die ersten Ergebnisse sind nach Auskunft der zuständigen Senatsverwaltungen zwar durchaus positiv, jedoch fehlen ausreichende Erfahrungen zur akustischen Langzeitwirksamkeit und zu notwendigen Wartungsintervallen einschließlich der damit verbundenen Kosten. Zudem ist der fachgerechte Einbau einer lärmmindernden Asphaltdecke im Innenstadtbereich technologisch schwierig zu realisieren. Entsprechende Maßnahmen sind derzeit für beide Straßen nicht absehbar. Für die Pufendorfstraße könnte prinzipiell ein Austausch der Fahrbahnoberfläche in Betracht kommen. Die Pufendorfstraße ist bislang eine Kopfsteinpflasterstraße, die durch einen geriffelten Gussasphalt ersetzt werden könnte. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde aus den genannten Gründen ermittelt, welche Pegelminderungen durch den Austausch der Fahrbahnoberfläche in der Pufendorfstraße zu erwarten wären. Danach würde diese Maßnahme zu einer rechnerischen Reduzierung der Beurteilungspegel von bis zu 3 dB(A) an der zur Pufendorfstraße orientierten Fassade führen. Der Bezirk hat den Straßenzug Pufendorfstraße/Matthiasstraße im Maßnahmenplan des Sonderprogramms ISEK für das Stadtumbau Ost Gebiet „Friedrichshain West“ (Stand 23.03.2016) unter 5.8 „Aufwertung und Erneuerung von Straßen und Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 59 Gehwegen, Pufendorf-, Matthiasstraße“ aufgenommen. Der Austausch der Fahrbahnoberfläche wird nach Fertigstellung des Wohnungsbaus erfolgen. Zudem können in der Pufendorfstraße weitere verkehrsberuhigende Maßnahmen wie Gehwegvorstreckungen und Aufpflasterungen („Kreuzberger Kissen“) zu einer Lärmminderung führen. Diese können aber in der zu verwendenden Berechnungsvorschrift RLS-90 nicht berücksichtigt werden, so dass quantitative Aussagen über die lärmmindernde Wirkung solcher Maßnahmen nicht getroffen werden können. Dennoch führen verkehrsberuhigende Maßnahmen durchaus zu einer Pegelreduzierung, da sowohl die Geschwindigkeit der Fahrzeuge als auch die Verkehrsstärke reduziert werden können. Im Zusammenhang mit dem nach Fertigstellung des Wohnungsbaus geplanten Austausch der Fahrbahnoberflächen (Aufwertung und Erneuerung von Straßen und Gehwegen, Pufendorf-, Matthiasstraße) sollen auch verkehrsberuhigende Maßnahmen umgesetzt werden. Darüber hinaus kommen neben den genannten straßenbaulichen Maßnahmen zum aktiven Lärmschutz auch straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen in Frage. Eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit wirkt sich in der Regel lärmmindernd aus. Eine Geschwindigkeitsreduzierung (ggf. auch nur nachts) für die Landsberger Allee und die Friedenstraße kommt aus verkehrlichen Gründen derzeit jedoch kaum in Betracht, da es sich bei diesen um wichtige Straßenverbindungen handelt und damit Belange von gesamtstädtischer Bedeutung berührt sind. Die zulässige Geschwindigkeit in der Pufendorfstraße ist bereits auf 30 km/h begrenzt. Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen Die Prüfung der aktiven Schallschutzmaßnahmen ergab, dass Maßnahmen wie Lärmschutzwände aus städtebaulichen Gründen nicht in Betracht kommen und die langfristige Wirkung von lärmminderndem Fahrbahnbelag nicht nachgewiesen ist. Darüber hinaus hat der Bebauungsplan keinen Einfluss auf eine Geschwindigkeitsreduzierung. Die geplante Umgestaltung der Pufendorfstraße reicht nicht aus, um durch aktive Maßnahmen gesunde Wohnverhält- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet zu gewährleisten. Aus diesem Grund sind trotz lärmrobuster Baustruktur passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. In der schalltechnischen Untersuchung werden folgende passive Schallschutzmaßnahmen vorgeschlagen, die in den Bebauungsplan übernommen werden. Dies sind Festsetzungen: 1. 2. 3. zum baulichen Schallschutz bei geschlossenen Außenbauteilen (Schalldämm-Maße für Gebäude), zu einer lärmoptimierten Grundrissgestaltung sowie zu Maßnahmen, die eine auskömmliche Nachtruhe bei gleichzeitiger Frischluftzufuhr gewährleisten (Wohnungen, die nur zur lärmzugewandten Seite orientiert sind). Festsetzungen zum baulichen Schallschutz bei geschlossenen Außenbauteilen (Schalldämm-Maße für Gebäude) Die lärmrobuste Baustruktur schirmt zwar den Lärm für den Blockinnenbereich ab, für die dem Verkehrslärm zugewandten Fassaden ist jedoch ein grundlegender Lärmschutz von Innenräumen erforderlich. Dies wird durch erforderliche Schalldämm-Maße bei Außenbauteilen (Wand und Fenster) gesichert. Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz am Tage und in der Nacht können dabei insbesondere über die Vorgabe eines zu erreichenden Innenraumpegels, der zur Ermittlung des resultierenden bewerteten Schalldämm-Maßes dient, festgesetzt werden. Diese Festsetzungsmöglichkeit wird im Rundschreiben 2/2016 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 14.10.2016 empfohlen. Sie soll dann Anwendung finden, wenn die Orientierungswerte von Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 überschritten werden und der erforderliche Schallschutz nicht bereits durch andere rechtliche Vorschriften (z. B. aufgrund der Anforderungen der Energieeinsparverordnung) erreicht wird. Davon ist auszugehen, wenn - Aufenthaltsräume von Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten u.ä. Beurteilungspegel von Lr,Tag ≥ 58 dB(A) und/oder Lr,Nacht ≥ 53 dB(A) und - Büroräume u. ä. Beurteilungspegel von Lr,Tag ≥ 63 dB(A) 60 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 aufweisen. Handlungsbedarf durch Festsetzungen im Bebauungsplan ergibt sich folglich für die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen (Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer), die in den Lärmpegelbereich III, IV, V und VI liegen. Im Rahmen des schalltechnischen Gutachtens wurden auf der Basis flächenhafter Berechnungen die maßgeblichen Außenlärmpegel und die daraus abgeleiteten Lärmpegelbereiche (LPB) gemäß DIN 4109 (Ausgabe 1989) ermittelt. Dabei wurden ausgehend von den berechneten Höchstwerten Fassadenbereiche zusammengefasst. Die Berechnungen ergeben für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsbetrieben sowie Unterrichtsräume - entlang der Pufendorfstraße mit Ausnahme der Staffelgeschosse die Lärmpegelbereiche III und IV, - entlang der zur Pufendorfstraße orientierten Fassaden der Staffelgeschosse der Lärmpegelbereich II, - entlang der zum Hotel orientierten Fassaden mit Ausnahme der Staffelgeschosse die Lärmpegelbereiche III und IV, - entlang der zum Hotel orientierten Fassaden der Staffelgeschosse die Lärmpegelbereiche II, III und IV, - entlang der zu den „Matthiasgärten“ orientierten Fassaden die Lärmpegelbereiche I, II, III und IV, - entlang der südwestlichen Fassade des I-förmigen Gebäudes die Lärmpegelbereiche I und II sowie - an den zum Hof orientierten Fassaden ausschließlich Lärmpegelbereich I. Handlungsbedarf durch Festsetzungen im Bebauungsplan ergibt sich folglich für die Fassadenabschnitte, die in die Lärmpegelbereiche III und IV fallen. Für diese sind aufgrund der Festsetzung die resultierenden bewerteten Schalldämm-Maße der Außenbauteile zu ermitteln und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz der Fassaden, die nicht von der Festsetzung erfasst sind, werden bei Anwendung der üblichen Baustandards bzw. durch Erfüllung anderer Vorschriften wie z.B. die Energieeinsparverordnung, ohne weiteres erfüllt und bedürfen keiner expliziten Festsetzung. Anders als bei Büro- und Unterrichtsräumen, bei denen nur der Tagwert ausschlaggebend ist, sind bei Aufenthaltsräumen mit Anspruch auf Schutz des Nachtschlafes (z.B. Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten) die Anforderungen für die Beurteilungszeiträume Tag und Nacht zu berücksichtigen. Ziel ist die Erreichung eines Innenpegels von 35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts. Diese Zielwerte leiten sich aus den Empfehlungen der Lärmwirkungsforschung und der Rechtsprechung ab. Maßgeblich ist das jeweils höhere sich ergebende resultierende bewertete SchalldämmMaß erf. R'w,res. Mit dem Begriff Aufenthaltsräume sind hier gegenüber Lärm schutzbedürftige Räume zusammengefasst. Dazu zählen bei Wohnungen Wohnräume einschließlich Wohndielen und Wohnküchen sowie Schlafräume. Nicht zu den schutzbedürftigen Räumen zählen bspw. Bäder und Hausarbeitsräume sowie Küchen, die vor allem der Zubereitung von Mahlzeiten dienen. Durch die Vorgabe der resultierenden bewerteten Schalldämm-Maße gemäß der Anlage zur 24. BImSchV (zuzüglich vorgegebenen Korrektursummand) können die Außenbauteile der jeweils zulässigen Vorhaben bestimmt werden. Wenn der Bebauungsplan Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB trifft, sind die Anforderungen in den bauaufsichtlichen Verfahren bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung im Schallschutznachweis gemäß § 66 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin nachzuweisen. Der Schallschutznachweis muss der Bauaufsichtsbehörde nur im Beschwerdefall vorgelegt werden. Die Anwendung der DIN 4109:1989-11, nach der bislang Schalldämm-Maße im Bebauungsplan festgesetzt wurden, setzt voraus, dass bei der Bemessung des Beurteilungspegels vom Tagwert ausgegangen wird und sich der maßgebliche Außenlärmpegel in der Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 61 Nacht um 10 dB verringert. Im Plangebiet ergibt sich durch die dauerhaft hohe Lärmbelastung aus dem Straßenverkehr jedoch, dass die Differenz der maßgeblichen Tag- und Nachtschallpegel geringer als 10 dB ist. Die neue DIN 4109:2016-07 berücksichtigt diesen Aspekt, kann aber zur Erhöhung der Lärmpegelbereiche und damit zu einer Überdimensionierung des Schallschutzes führen. Die in der Planzeichnung dargestellte Hilfslinie, die in einem Abstand von 1,4 m parallel zur Baugrenze verläuft, dient der Beschreibung der von Schallschutzmaßnahmen betroffenen Fassaden des Staffelgeschosses. Textliche Festsetzung Nr. 12 Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen die Außenbauteile, die - entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6-A7, A8-A9-A10-A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, - entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN und - entlang den Linien C1-C2 und C3-C4 bis zu einer Höhe von 50,0 m ü. NHN orientiert sind, resultierende bewertete Schalldämm-Maße (erf. R’w,res) aufweisen, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von - 35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts in Aufenthaltsräumen von Wohnungen und in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten, - 35 dB(A) tags in Unterrichtsräumen und ähnlichen Räumen, - 40 dB(A) tags in Büroräumen und ähnlichen Räumen nicht überschritten wird. Die Bestimmung der erf. R’w,res erfolgt für jeden Aufenthaltsraum gemäß der Anlage der Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung vom 24. Februar 1997 (24. BImSchV). Für den Korrektursummanden D ist abweichend von Tabelle 1 der Anlage zur 24. BImSchV für Räume der Zeilen 2, 3 und 4 jeweils ein um 5 dB geringerer Wert einzusetzen. Die Beurteilungspegel außen für den Tag Lr, T und für die Nacht Lr, N sind für Straßen gemäß § 3 und für Schienenwege gemäß § 4 der Verkehrslärmschutzverordnung vom 12. Juni 1990 in der Fassung vom 18. Dezember 2014 (16. BImSchV) zu berechnen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Festsetzungen zu einer lärmoptimierten Grundrissgestaltung und Ausnahmen in Blockrandecken Der bauliche Schallschutz bei geschlossenen Außenbauteilen gewährleistet zunächst nur, dass bei geschlossenen Fenstern ein ausreichend geringer Innenpegel von 30 dB(A) im angrenzenden Raum eingehalten wird. Gleichzeitig wird – auch von der Rechtsprechung – die Ermöglichung des Schlafens auch bei teilgeöffnetem Fenster (Kippstellung) heutzutage als elementarer Bestandteil gesunder Wohnverhältnisse angesehen. Diesen Anforderungen kann ohne weitere Maßnahmen dann entsprochen werden, wenn Schlafräume zu einer lärmabgewandten „leisen“ Fassade orientiert sind. Durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans wird eine lärmrobuste Baustruktur mit ruhigen lärmabgewandten Seiten entstehen. Zur Sicherung der gesunden Wohnverhältnisse bzw. zur Sicherung des ungestörten Schlafens bei teilgeöffnetem Fenster können deshalb Festsetzungen zur lärmoptimierten/lärmgeschützten Grundrissgestaltung für eine bestimmte Mindestanzahl von Aufenthaltsräumen einer Wohnung getroffen werden. Die Festsetzung erfolgt für die (Voll-)Geschosse des Hauptbaukörpers und das mögliche zusätzliche Staffelgeschoss. Sie wird für die Fassadenbereiche getroffen, die Beurteilungspegel von mehr als 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aufweisen bzw. im Lärmpegelbereich III oder IV liegen. Im Bebauungsplangebiet sind dies die zum Hotel und zu den „Matthiasgärten“ hin orientierten Fassaden sowie die Fassade entlang der Pufendorfstraße. 62 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Wohnungen in den Blockrandecken können sowohl lärmzugewandt als auch lärmabgewandt ausgerichtet werden. Sie werden dann aus dem Anwendungsbereich der Festsetzung ausgenommen, wenn ihre Aufenthaltsräume nur zur lärmbelasteten Seite orientiert sind. Für diese Ausnahmefälle werden durch textliche Festsetzung Nr. 14 gesunde Wohnverhältnisse gesichert (s. nachfolgendes Unterkapitel). Durch Festsetzung der lärmoptimierten Grundrissgestaltung wird sichergestellt, dass zumindest ein Teil der Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert ist bzw. über einen Zugang und eine Lüftungsmöglichkeit zu dieser ruhigen Seite verfügt. Die in der Planzeichnung dargestellte Hilfslinie, die in einem Abstand von 1,4 m parallel zur Baugrenze verläuft, dient der Beschreibung der von Schallschutzmaßnahmen betroffenen Fassaden des Staffelgeschosses. Textliche Festsetzung Nr. 13 Zum Schutz vor Verkehrslärm muss in Gebäuden entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6A7, A8-A9-A10-A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sein. Hiervon ausgenommen sind Wohnungen entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie entlang den Linien B1B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, deren Aufenthaltsräume nur zu diesen Linien orientiert sind. Rechtsgrundlage für die textliche Festsetzung: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Gewährleistung eines mittleren Innenpegels nachts von 30 dB(A) bei gleichzeitiger Frischluftzufuhr In Teilbereichen der geplanten Wohnbebauung wird die Grundrissoptimierung (s. vorheriges Unterkapitel) aufgrund der Blockrandstruktur nicht möglich sein. Um Wohnungen in den Blockrandecken „durchstecken“ zu können, müssten diese großflächig sein. Große Wohnungen sind im Plangebiet jedoch aus folgenden Gründen nicht anzustreben: - Gemäß IBB Wohnungsmarktbericht 2016 waren im Jahr 2015 55 % der Berliner Haushalte Einpersonenhaushalte und 28 % Haushalte mit 2 Personen. Die Nachfrage nach (kleinen) 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen im Stadtgebiet ist deshalb nach wie vor sehr hoch. - Wohnungen mit geringerer Wohnfläche nehmen weniger Geschossfläche in Anspruch, so dass deren Anzahl bei Ausnutzung der zulässigen Nutzungsmaße deutlich größer ausfallen wird und mehr Haushalte von dem Bauvorhaben profitieren. - Im Plangebiet sollen 30 Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen auf den Markt kommen. Diese Wohnungen müssen den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2015 (WFB 2015) entsprechen, sonst sind sie nicht förderungsfähig. Dies bedeutet insbesondere, dass die Wohnungen eher kleinflächig ausfallen, gemäß WFB können z.B. 2-Zimmerwohnungen nur bis zu einer Wohnungsgröße von 54 m² gefördert werden. Auch soll der Anteil von 1- bis 2Zimmer-Wohnungen mindestens ein Drittel der geförderten Wohneinheiten betragen. Aus diesen Gründen findet die Festsetzung einer lärmoptimierten Grundrissgestaltung für Wohnungen in den Blockrandecken keine Anwendung. Gleiches gilt für die Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße, da bei diesen eine lärmoptimierte Grundrissausrichtung bzw. ein „Durchstecken“ von Wohnungen aufgrund des deutlich höheren Geländeniveaus des Innenhofs (die Geländehöhe liegt hier bei ca. 49,1 m ü. NHN) nicht möglich ist. In der Folge können in diesen Gebäudeteilen Wohnungen entstehen, deren Aufenthaltsräume nur zur lärmbelasteten Seite orientiert sind. Bei diesen betragen die Beurteilungspegel in der Nacht bis zu 60 dB(A). Bei einem „normalen“ Fenster in Kippstellung mit einer gängigen Schallreduktion von ca. 15 dB wird bei diesen Außenlärmpegeln nachts ein In- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 63 nenraumpegel von bis zu 45 dB(A) erreicht. Aus diesem Grund sind bei den Wohnungen, die von der Grundrissgestaltung ausgenommen und nur zur lärmzugewandten Seite orientiert sind, zusätzliche (bauliche) Maßnahmen zu ergreifen, die eine auskömmliche Nachtruhe bei gleichzeitiger Frischluftzufuhr gewährleisten. Ergänzend zu den erforderlichen Schalldämm-Maßen für die Außenfassaden wird deshalb für eine bestimmte Mindestanzahl an Aufenthaltsräumen in Wohnungen, die nur zur lärmbelasteten Seite orientiert sind, die Ausstattung mit - besonderen Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung und/oder - baulichen Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen festgesetzt. Diese müssen gewährleisten, dass in den betroffenen Räumen ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster oder mittels Wahrung einer ausreichenden Belüftung nicht überschritten wird. Besondere Fensterkonstruktionen sind Fenster, die in der Regel aus 2 Fensterebenen bestehen. Entweder wird das innenliegende Fenster gekippt, während das äußere feststeht, oder teilgeöffnete Fensterelemente in beiden Ebenen gewährleisten in Verbindung mit hoher Schalldämmung einen Innenraumpegel von 30 dB(A). Bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung können z.B. Lüftungseinrichtungen, vorgelagerte verglaste Außenwohnbereiche (Loggien oder Wintergärten mit öffenbaren Elementen oder Lüftungsschlitzen), verglaste Laubengänge, Festverglasungen, Prallscheiben oder (partielle) Vorhangfassaden sein. Um höhere Schallpegeldifferenzen und gleichzeitig ausreichende Frischluftzufuhr zu gewährleisten, sind baulichen Maßnahmen wie verglaste Loggien mit öffenbaren Elementen in der äußeren Hülle in der Regel mit besonderen Fensterkonstruktionen zu kombinieren (gekoppelte Maßnahmen). Grundsätzlich sollen in Berlin vorrangig besondere Fensterkonstruktionen und/oder bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung, die in der Nacht eine freie Lüftung durch teilgeöffnete Fenster bzw. öffenbare Elemente ermöglichen und einen Innenraumpegel von 30 dB(A) gewährleisten, zum Einsatz kommen. Aus folgenden Gründen wird im Plangebiet jedoch bei den Wohnungen, die nicht durchgesteckt werden können, der Einbau von technischen Lüftungseinrichtungen als alternative Schallschutzmaßnahme nicht ausgeschlossen: - Für besondere Fensterkonstruktionen gibt es bisher nur wenige Anbieter und ein geringes standardisiertes Angebot. Der Einbau dieser besonderen Fensterkonstruktionen steht einer angestrebten differenzierten Fassadengestaltung mit unterschiedlichen Fensterformaten und hohem Fensteranteilen entgegen. Der Einbau standardisierter Kastenfenster würde einen gravierenden Eingriff in die architektonische Gestaltung bedeuten und dem angestrebten vielfältigen Erscheinungsbild der neuen Wohngebäude entgegenwirken. Die Fassaden der einzelnen Häuser wurden eigens im Rahmen eines Fassadenwettbewerbs erarbeitet. Ziel war es, abwechslungsreiche Fassaden zu entwickeln, die untereinander vielfältig kombiniert werden können. Durch die anvisierte aufgelockerte, leichtere Gestaltung der Wohnhäuser, die sich auch durch unterschiedliche Fensterformate ausdrückt, soll auf die eher strenge zurückhaltende Gestaltung der denkmalgeschützten Gebäude, der „Neuen Mälzerei“ und des Brauhausspeichers reagiert werden, sich dadurch bewusst von der Gestaltung der Denkmale absetzen und diese Anmutung nicht durch eine ähnlich Strenge überformen. - Im schalltechnischen Gutachten wird ausgeführt, dass gekippte Fenster 3 Aspekte gesunden Wohnens erfüllen müssen. Sie müssen ein ruhiges Schlafen, eine ausreichende Frischluftzufuhr und einen Bezug zur Außenwelt ermöglichen. Zwar erfüllen besondere Fensterkonstruktionen die schalltechnischen Anforderungen und ermöglichen ein ruhiges Schlafen, eine ausreichende Luftzufuhr (ohne zusätzliche technische Lüftungsanlagen) oder den Bezug zur Außenwelt können sie jedoch nicht hinreichend gewährleisten. Da beim Schlaf der psychologische Aspekt (Bezug zur Außenwelt) eine untergeordnete Rolle spielt, ein ruhiges und gesundes Schlafen bei ausreichender Luftzufuhr jedoch als zwingend betrachtet wird, empfiehlt das Gutachten den Einbau „normaler“ (auch kippbarer) Fenster mit einer zusätzlichen Lüftungsanlage. 64 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 In Abwägung mit den oben genannten Belangen soll als Schallschutzmaßnahme für die betroffenen Wohnungen auch der Einbau von Lüftungseinrichtungen möglich sein. Durch den Zusatz „[…] oder mittels Wahrung einer ausreichenden Belüftung […] fallen diese auch unter die „baulichen Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen“. Die in der Planzeichnung dargestellten Hilfslinien, die in einem Abstand von 1,4 m parallel zur Baugrenze verlaufen, dienen der Beschreibung der von Schallschutzmaßnahmen betroffenen Fassaden des Staffelgeschosses. Textliche Festsetzung Nr. 14 Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen in Wohnungen - entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, - entlang den Linien B1-B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie - entlang den Linien C1-C2 und C3-C4 bis zu einer Höhe von 50,0 m ü. NHN, deren Aufenthaltsräume nur zu den oben genannten Linien orientiert sind, in mindestens einem Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster oder mittels Wahrung einer ausreichenden Belüftung nicht überschritten wird. Rechtsgrundlage für die textliche Festsetzung: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Festsetzung zum Schutz von Außenwohnbereichen Im gesamten Plangebiet wird der Schwellenwert von 65 dB(A) tags für die Erforderlichkeit von Schallschutzmaßnahmen bei baulich mit den Gebäuden verbundenen Außenwohnbereichen eingehalten. Die Festsetzung einer geschlossenen bzw. verglasten Ausführung der Außenwohnbereiche ist daher nicht erforderlich. 3.5.1.1.2 Auswirkungen auf schutzwürdige Nutzungen außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches Zur Ermittlung der Auswirkungen der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 wurden die Pegelerhöhungen, die durch die neue Wohnbebauung induziert werden, durch einen Vergleich zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall berechnet. Darüber hinaus wurde der Einfluss der Verkehrszunahme sowie der Pegelerhöhungen aufgrund von Reflexionen an der geplanten Neubebauung in Bezug auf die bereits jetzt planungsrechtlich möglichen Bebauung quantifiziert. Dazu ist auch ein Vergleich des Prognoseplanfalls zu der derzeit planungsrechtlich zulässigen Bebauung als Prognosenullfall durchgeführt worden. Berechnungsergebnisse Das Umfeld des Plangebietes weist bereits für den Prognosenullfall, bedingt durch KfzVerkehr der anliegenden Straßen, in Teilen eine hohe (>65-70/55-60 dB(A) tags/nachts) bis sehr hohe Lärmbelastung (>70/60 dB(A) tags/nachts) auf. Es wurden Beurteilungspegel von bis zu 70 dB(A) tags und 64 dB(A) nachts (Friedenstraße 37-39) ermittelt. Im Prognoseplanfall ergeben sich bei den meisten Bestandsgebäuden Pegelerhöhungen, die tags in einem Bereich von 0,1 bis 1,1 dB(A) und nachts in einem Bereich von 0,1 bis 1,2 dB(A) liegen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 65 Pegelerhöhungen in der Größenordnung von bis zu 1 dB(A) sind nach vorherrschender wissenschaftlicher Meinung subjektiv nicht wahrnehmbar. Die subjektive Wahrnehmung von Pegelerhöhungen im Bereich zwischen 1 und 3 dB(A) ist umstritten. Pegelerhöhungen von mehr als 3 dB(A) gelten subjektiv gemeinhin als wahrnehmbar. Als bedenklich und abwägungsrelevant gelten gemäß Lärmminderungsplanung Berlin jegliche Zunahmen der Lärmbelastung in Bereichen mit sehr hoher Lärmbelastung (>70 dB(A) tags und >60 dB(A) nachts) sowie die erwartete Zunahme der Lärmbelastung um mehr als 0,4 dB(A) in Bereichen mit hoher Lärmbelastung (65-70 dB(A) tags und 55-60 dB(A) nachts). Die gemäß Lärmminderungsplanung Berlin zur Bewertung heranzuziehenden gesundheitsrelevanten Schwellenwerte von 65/55 dB(A) tags/nachts werden an einzelnen Fassadenbereichen der betroffenen Wohngebäude Friedenstraße 37-39, Friedenstraße 47-52, Friedenstraße 92-95, Friedrichsberger Straße 1-9 und Friedrichsberger Straße 24-27 sowie an der neu errichteten Tagespflege/Landsberger Allee und an der straßenzugewandten Seite des Hotels/Landsberger Allee 26 am Tag und in der Nacht bereits ohne die geplanten Wohnungsbauvorhaben z.T. deutlich überschritten. Eine erstmalige Überschreitung des Schwellenwertes erfolgt nicht. In diesen vorbelasteten Bereichen betragen die Pegelerhöhungen jedoch aufgrund des zusätzlichen Verkehrsaufkommens sowie aufgrund von Reflexionen weniger als 1 dB(A). Dennoch führen sie zu einer Verschärfung des bestehenden Lärmkonfliktes, da die o.g. Schwellenwerte weitergehend überschritten werden. Deshalb sind die geringen Pegelerhöhungen in der Abwägung zu berücksichtigen. Darüber hinaus ergeben sich nennenswerte Pegelerhöhungen durch die geplanten Bauvorhaben in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 an einzelnen Fassadenbereichen der Gebäude Pufendorfstraße 7 und Pufendorfstraße 8-9 sowie an der rückwärtigen Fassade des Hotels. Die rechnerisch ermittelten Pegelerhöhungen betragen bis zu maximal 1,8 dB(A) tags und bis zu 1,5 dB(A) nachts in der Pufendorfstraße 7, bis zu maximal 2,6 dB(A) tags und 2,1 dB(A) nachts in der Pufendorfstraße 8-9 und bis zu maximal 5 dB(A) tags und nachts am Hotel. Die von diesen Pegelerhöhungen betroffenen Fassadenabschnitte liegen in Bereichen, in denen der gesundheitsrelevante Schwellenwert im Prognosenullfall z.T. deutlich unterschritten wird. Diese Pegelerhöhungen sind aber aufgrund ihrer Größenordnung ebenfalls in die Abwägung einzustellen. Abwägung Die relevanten vorhabenbedingten Pegelerhöhungen müssen gesondert betrachtet und in der Abwägung berücksichtigt werden. Durch die Pegelerhöhungen um bis zu 0,8 dB(A) tags und 0,9 dB(A) nachts an den bestehenden Gebäuden Friedenstraße 37-39, Friedenstraße 92-95, Friedrichsberger Straße 1-9 und Friedrichsberger Straße 24-27 sowie an den straßenzugewandten Fassaden der neu errichteten Tagespflegeeinrichtung sowie des Hotels an der Landsberger Allee 26 werden die gesundheitsrelevanten Schwellenwerte von 65/55 dB(A) tags/nachts weitergehend überschritten. Diese Pegelzunahmen sind nahezu vollständig auf die Verkehrszunahme auf den angrenzenden Straßen und nicht auf Reflexionen an der neuen Wohnbebauung zurückzuführen. Der Einbau einer schallabsorbierenden Fassade am geplanten Wohngebäude würde deshalb zu einer kaum messbaren Verbesserung führen und stünde in keinem Kosten-Nutzen-Verhältnis. Verkehrsreduzierende Maßnahmen auf den betroffenen Straßenabschnitten kommen wie oben (Kap. II. 3.5.1.1.1) beschrieben, ebenfalls nicht in Betracht. Pegelerhöhungen in dieser Größenordnung unter 1 dB(A) sind zudem subjektiv nicht wahrnehmbar. Die Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 stellen im Vergleich zu dem, was durch den geltenden Bebauungsplan V-1 zulässig und möglich wäre, für die überwiegend betroffene Bewohnerschaft sogar eine Verbesserung im Hinblick auf die künftige Lärmbelastung dar. Wird für den Prognosenullfall die derzeit planungsrechtlich zulässige Bebauung berücksichtigt, so ergäben sich im Prognoseplanfall bis auf 2 Ausnahmen kaum Pegelerhöhungen. Diese Aspekte sind ebenfalls in die Abwägung einzustellen. Gleiches gilt für die deutlichen Pegelzunahmen von bis zu 5 dB(A) an der dem Vorhaben im Plangebiet V-1-2 zugewandten Fassade des Hotels. Diese sind nahezu vollständig auf die Reflexionen an den gegenüberliegenden geplanten Wohngebäuden zurückzuführen. Die Verkehrszunahme spielt für diese Pegelerhöhungen nur eine untergeordnete Rolle. Ei- 66 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 ne wesentliche Reduktion der durch Reflexionen verursachten Pegelerhöhungen dieser Größenordnung ist auch bei einer absorbierend gestalteten Fassade an den geplanten Gebäuden nicht möglich. Diese würde nur die Anteile ohne Fenster betreffen. Bei einem Fensteranteil von 50 % verbleibt ein so hoher reflektierender Fassadenanteil, dass sich keine wesentliche Pegelminderung ergeben würde. Wird auch hier im Prognosenullfall die derzeit auf Grundlage des Bebauungsplans V-1 zulässige Bebauung berücksichtigt, betragen die Pegelzunahmen im Planfall nur noch maximal 2,6 dB(A). Die Pegelerhöhungen in einzelnen Fassadenbereichen der Gebäude Pufendorfstraße 7 und Pufendorfstraße 8-9 liegen im Bereich zwischen 1 und 3 dB(A), so dass deren subjektive Wahrnehmung wissenschaftlich nicht erwiesen ist. Die vorhabenbedingten Beurteilungspegel liegen zwar in den betroffenen Bereichen über den schalltechnischen Orientierungswerten für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tag bzw. 45 dB(A) in der Nacht, sie liegen jedoch unterhalb der gesundheitsrelevanten Schwelle von 65/55 dB(A) tags/nachts. Während die Pegelerhöhungen am Gebäude Pufendorfstraße 7 vollständig auf die Verkehrszunahme in der Pufendorfstraße zurückzuführen sind, liegt der Anteil der durch Reflexionen verursachten Pegelerhöhungen beim Gebäude Pufendorfstraße 8-9 bei 0,7 dB(A). Für dieses Gebäude wurde deshalb im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung geprüft, ob eine schallabsorbierende Fassade eine spürbare Verbesserung bringen könnte. Ergebnis ist, dass eine entsprechende Fassade eine kaum messbare Verbesserung mit sich brächte und zudem in keinem Kosten-Nutzen-Verhältnis stünde. Die einzig sinnvolle Maßnahme zur Pegelminderung an den Gebäuden Pufendorfstraße 7-9 wäre die Umgestaltung der Pufendorfstraße. Der Bezirk hat den Straßenzug Pufendorfstraße/ Matthiasstraße im Maßnahmenplan des ISEK für das Stadtumbau Ost Gebiet „Friedrichshain West“ (Stand 23.03.2016) unter 5.8 „Aufwertung und Erneuerung von Straßen- Gehwegen, Pufendorf-, Matthiasstraße“ aufgenommen (siehe dazu Kap. II 3.5.1.1.1). Da mit der Planung selber keine baulichen Maßnahmen an Straßen (erheblicher baulicher Eingriff im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinien 1997) verbunden sind, fällt das Vorhaben nicht in den Anwendungsbereich der 16. BImSchV. Ein rechtlicher Anspruch auf passive Schallschutzmaßnahmen für Bestandsgebäude besteht somit nicht. Auch aus folgenden Gründen wird an den Planinhalten des Bebauungsplans V-1-2 festgehalten: Der Bebauungsplan V-1-2 schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein dem Standort angemessenes Wohnungsbauvorhaben mit ca. 418 Wohneinheiten und einzelnen kleinteiligen gewerblichen Nutzungen (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). Damit trägt er zur Schaffung dringend benötigten innerstädtischen Wohnraums bei. Das Gebiet ist bereits zum Teil stark vorbelastet. Auf das geplante Vorhaben entfallen lediglich 915 Fahrten am Tag, die zu keiner spürbaren Erhöhung des Verkehrslärms im übergeordneten Straßennetz führen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen wurden geprüft und kommen für die Pufendorfstraße in Betracht, für die Friedenstraße oder Landsberger Allee hingegen nicht (siehe dazu Kap. II 3.5.1.1.1). Die großen ruhigen und begrünten Innenhöfe des Vorhabens, die fußläufig gut erreichbaren und attraktiven Ruhe- und Grünbereiche des Volksparks Friedrichshain und der angrenzenden Friedhofsflächen, die zentrale innerstädtische Lage sowie die gute verkehrliche Anbindung tragen zur Kompensation und zur Attraktivität des gesamten Gebietes bei. Die geplante lärmrobuste Baustruktur bewirkt auch zum Teil eine Abschirmung für die Bestandgebäude. Darüber hinaus werden die Bestandbewohner von der Verbesserung der sozialen Infrastruktur, der Schaffung von neuen Wegebeziehungen, der Belebung durch geplante Nutzungsvielfalt entlang der Straßen (Läden, Gastronomie und Dienstleistung) sowie der städtebaulichen Aufwertung der brachliegenden Flächen profitieren. 3.5.1.2 Gewerbelärm 3.5.1.2.1 Geräuschimmissionen planermöglichter gewerblicher Nutzungen innerhalb des Geltungsbereichs Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Im allgemeinen Wohngebiet können gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, ausnahmsweise zulässig sein. Eine Betrachtung potentieller Auswirkungen von Gewerbeimmissionen, die Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 67 im Plangebiet selber entstehen, war im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung deshalb nicht erforderlich. Die im Plangebiet zulässigen Tiefgaragen wurden aus folgenden Gründen nicht in der schalltechnischen Untersuchung betrachtet: Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet fest. Gemäß § 12 Abs. 2 BauNVO sind insbesondere in allgemeinen Wohngebieten Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden sind nur untergeordnet gewerbliche Nutzungen zulässig. Dies sind gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Läden und Handwerksbetriebe zur Versorgung des Gebietes. Sonstige Gewerbebetriebe sind nur ausnahmsweise zulässig und müssen der Eigenart des Baugebietes entsprechen. Folglich sind Gewerbebetriebe nur in geringem Umfang im Plangebiet möglich. Betriebe, die mit einem höheren Verkehrsaufkommen einhergehen und deshalb mit dem Wohnen nicht vereinbar sind oder Einzelhandelsbetriebe, die nicht nur der Versorgung des Gebietes dienen und zudem dem bezirklichen Einzelhandelskonzept widersprechen, sind unzulässig. Nur gewerbliche Nutzungen fallen in den Anwendungsbereich der TA Lärm. Eine Berücksichtigung des anlagenbezogenen Verkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen (gemäß Nr. 7.4 TA Lärm) müsste deshalb nur für die oben genannten, planungsrechtlich zulässigen Gewerbebetriebe erfolgen. Der relative Anteil des durch das planermöglichte Gewerbe im Plangebiet V-1-1 induzierten Kfz-Verkehrs ist jedoch so gering, dass dieser gemäß TA Lärm unberücksichtigt bleiben kann. 3.5.1.2.2 Geräuschimmissionen vorhandener gewerblicher Nutzungen inner- und außerhalb des Plangebietes Auf die im Plangebiet vorgesehenen schutzbedürftigen Nutzungen wirken gewerbliche Schallimmissionen verschiedener Betriebe und Anlagen im Umfeld ein, die in den Anwendungsbereich der TA Lärm fallen. Diese müssen im Regelfall so betrieben werden, dass die Anforderungen der TA Lärm eingehalten werden. Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung wurde untersucht, ob der Betrieb bestehender Anlagen auch unter Berücksichtigung ihrer künftigen absehbaren Entwicklung durch die neue Wohnnutzung eingeschränkt wird oder ob bereits bestehende Schutzansprüche an anderer Stelle gleiche oder höhere Anforderungen an die Begrenzung der Geräuschimmissionen stellen (BeSB, 2016). Für schutzwürdige Nutzungen außer- und innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans V-1-2 sind die Immissionsrichtwerte (IRW) der TA Lärm Abwägungsgrundlage. Die ermittelten Beurteilungspegel wurden mit den Immissionsrichtwerten der TA Lärm verglichen. Diese sind identisch mit den schalltechnischen Orientierungswerten (OW) für allgemeine Wohngebiete gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005-1, die bei städtebaulichen Planungen anzuwenden ist. Für allgemeine Wohngebiete betragen die Immissionsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. Im Umfeld des Plangebietes V-1-2 sind folgende Anlagen und Einrichtungen, die in den Anwendungsbereich der TA Lärm fallen, vorhanden bzw. geplant: - Tagungsnutzung/“Neue Mälzerei“ (vorhanden) - Büronutzung/“Neue Mälzerei“ (vorhanden) - Restaurantbetrieb mit Außenbewirtschaftung/“Neue 2002/2003, Nutzung eingestellt) - Fitnessstudio/“Neue Mälzerei“ (genehmigt in 2002, Nutzung eingestellt) - Umweltforum in der Auferstehungskirche (vorhanden) - Umspannwerk (mit reduzierter Nutzung vorhanden, Neubau geplant) - Ausstellungs- und Verkaufsfläche eines Steinmetzbetriebes (vorhanden) - Hotel (vorhanden) Mälzerei“ (genehmigt in 68 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 „Neue Mälzerei“ Für Teilflächen des 5. OG der „Neuen Mälzerei“ wurden 2005 Kombibüros genehmigt. Demnach kann eine Büroeinheit im 5. OG auch als Ort für Veranstaltungen und Ausstellungen für maximal 150 Personen genutzt werden. Hier finden vornehmlich Tagungen statt. Zur Ermittlung der durch die Tagungsnutzung verursachten Geräuschimmissionen wurde im Sinne des „worst-case“ ein ganztägiger Betrieb am Sonntag bzw. ein Empfang mit 150 sich unterhaltenden Personen und Hintergrundmusik bei geschlossenen und gekippten Fenstern angenommen. Die Ergebnisse zeigen, dass der Tagungsbetrieb mit einem Innenpegel von 83 dB(A) auch bei Realisierung der geplanten Wohnbebauung uneingeschränkt am Tag möglich sein würde. Die ermittelten Beurteilungspegel liegen an den maßgeblichen Immissionsorten im Plangebiet selbst bei gekippten Fenstern mit maximal 46 dB(A) deutlich unterhalb des Immissionsrichtwertes von 55 dB(A) tags. Ein Tagungsbetrieb bei gekipptem Fenster in der Nacht ist hingegen bereits nach geltendem Planungsrecht nicht möglich, da in diesem Fall der für Kerngebiete festgelegte Immissionsrichtwert der TA-Lärm von 45 dB(A) nachts gilt. Anders stellt sich die Situation bei geschlossenen Fenstern dar. Die durch das Schließen der Fenster entstehende Pegelminderung um mehr als 10 dB bewirkt, dass auch die Anforderungen für allgemeine Wohngebiete erfüllt werden können. Aufgrund der angrenzenden Bestandswohnbebauung wäre diese betriebliche Einschränkung bei angenommenem Betrieb nach 22 Uhr bereits in der IstSituation erforderlich. Der überwiegende Teil der „Neuen Mälzerei“ ist durch Büronutzung belegt. Es ist davon auszugehen, dass die Büronutzung nur werktags zur Tageszeit stattfindet und keine maßgeblichen Geräuschimmissionen verursacht werden. Vor diesem Hintergrund stellt die geplante Neubebauung keine zusätzliche Einschränkung des Bürobetriebes dar. 2002 wurde ein Restaurantbetrieb genehmigt, 2003 wurde die Genehmigung für eine Außenbewirtschaftung mit 45 Plätzen ergänzt. Diese Nutzung ist zurzeit eingestellt, in einem Kerngebiet aber weiterhin zulässig. Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass auch ein Restaurant mit Außenbewirtschaftung mit der vorhandenen und der geplanten Wohnbebauung vereinbar ist. Für die Berechnungen wurde eine Vollbesetzung der 45 Plätze am Tag und ein durchgehender Betrieb von 11 bis 22 Uhr angenommen. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass an den maßgeblichen Immissionsorten sowohl der geplanten Wohnbebauung im näher gelegenen Plangebiet V-1-1 als auch an der vorhandenen Wohnbebauung Friedenstraße 92 A-D und 93 die ermittelten Beurteilungspegel von 54 bzw. 49 dB(A) tags den Immissionsrichtwert für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tag unterschreiten. Ein Tagbetrieb im oben genannten Zeitraum ist deshalb uneingeschränkt möglich, so dass die geplante Wohnbebauung für den RestaurantAußenbereich keine Einschränkung darstellt. Ein Betrieb des Restaurant-Außenbereichs ist durch die vorhandene Wohnbebauung an der Friedenstraße bereits soweit eingeschränkt, dass auch ohne die geplante Wohnbebauung ein Nachtbetrieb nicht möglich wäre. Darüber hinaus stehen aufgrund der Neuordnung des Mälzereigrundstücks und den damit verbundenen erforderlichen Flächen für die Kita, die Zufahrten und Aufstellflächen für die Feuerwehr nur noch kleine zusammenhängende Flächen für die Nutzung des Außenbereichs zur Verfügung. Auch vor diesem Hintergrund ist kein das Wohnen störender kerngebietstypischer sondern nur ein wohngebietstypischer Außenbereich möglich. Dazu kommt, dass nach der Entwicklung der Geltungsbereiche V1-1 und V-1-2 keine Stellplätze für diese Nutzung zur Verfügung stehen. Ein Fitness-Studio wurde im Jahr 2002 mit der Auflage genehmigt, nach 22 Uhr die Fenster der zwei Aerobic-Räume geschlossen zu halten. Diese waren nach Nordosten zum Plangebiet V-1-2 ausgerichtet. Die Nutzung ist inzwischen eingestellt. Da die Wiederaufnahme des Betriebs (nach Bauantragstellung) weiterhin zulässig wäre, wurde der Betrieb im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung geprüft. Die Geräuschimmissionen dieser Einrichtung sind mit den Tagungsnutzungen der Kombibüros vergleichbar. Selbst bei gekipptem Fenster wird der für allgemeine Wohngebiete festgelegte Immissionsrichtwert von an den maßgeblichen Immissionsorten deutlich unterschritten. Ein Nachtbetrieb mit gekipptem Fenster ist bereits zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich, da in diesem Fall, der für Kerngebiete festgelegte Immissionsrichtwert der TA-Lärm von 45 dB(A) nachts gilt. Anders stellt sich die Situation bei geschlossenen Fenstern (Pegelminderung um mehr als 10 dB) Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 69 dar. Letzterem wurde bereits durch die o.g. Auflage für die Aerobic-Räume Rechnung getragen. Umweltforum/Auferstehungskirche Der Veranstaltungssaal des Umweltforums in der Auferstehungskirche kann, wie die Ergebnisse des Schallgutachtens zeigen, bei geschlossenen und gekippten Fenstern während der Betriebszeiten am Tag ohne Einschränkungen betrieben werden. Gleiches gilt für den Zuschauerverkehr. Wesentliche Einschränkungen durch das allgemeine Wohngebiet im Plangebiet V-1-2 sind nicht zu erwarten, da das Umweltforum bereits zur Rücksichtnahme auf die angrenzende Wohnbebauung Pufendorfstraße 9 verpflichtet ist. Auch die Nutzung der Terrasse durch Besucher des Umweltforums wird nicht durch die geplante Wohnbebauung eingeschränkt. Umspannwerk Das Bestandsgebäude des Umspannwerks in der Pufendorfstraße 2 wird gegenwärtig nur als Standard Orts-Netzstation genutzt, was zu keinen Nutzungskonflikten mit dem heranrückenden Wohnen führt. Der Versorgungsträger beabsichtigt mittelfristig auf der Fläche einen Neubau für ein 110 kV-Umspannwerk zu errichten. Ein 110 kV-Umspannwerk ist eine nicht genehmigungsbedürftige Anlage im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetztes (BImSchG), die die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm einhalten muss. Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wird festgestellt, dass der geplante Neubau des Umspannwerks dem Stand der Technik entsprechend zu errichten ist und die erhöhten Anforderungen durch die geplante Neubebauung ohne weiteres in die technische Gestaltung des Neubaus des Umspannwerks einfließen können. Für die Betreiberin stellt die heranrückende Wohnbebauung aus immissionsschutztechnischer und -rechtlicher Sicht deshalb keine zukünftige Einschränkung dar. Ausstellungs- und Verkaufsfläche eines Steinmetzbetriebes Das Grundstück Friedenstraße 84 wird seit mehr als 25 Jahren als Ausstellungs- und Verkaufsfläche von einem Steinmetzbetrieb genutzt. In dem kleinen Verkaufs- und Werkstattpavillon werden zeitweilig kleinere Fräsarbeiten an Grabsteinen durchgeführt. Lärmintensive Arbeiten am Stein finden auf dem Grundstück nicht statt. Ein Nutzungskonflikt ist zwischen der ausgeübten Nutzung des Steinmetzbetriebes und der heranrückenden Wohnbebauung nicht zu erwarten. Die geplante Wohnbebauung ist mit der Nutzung des Grundstücks durch den Steinmetzbetrieb vereinbar. Die bestehende gewerbliche Nutzung des Grundstücks ist nicht lärmintensiv und steht mit der neuen Wohnbebauung daher nicht im Konflikt. Die Nutzung des Grundstücks wird zudem durch die heranrückende Wohnbebauung und die Festsetzungen dieses Bebauungsplans nicht eingeschränkt, da ein immissionsintensiver produzierender Steinmetzbetrieb auf dem Grundstück bereits nach der aktuellen Rechtslage nicht zulässig ist. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde die Vereinbarkeit der bestehenden Nutzung mit dem 1. Bauabschnitt der mit dem Bebauungsplan V-1-1 geplanten Wohnbebauung sowie dem geplanten allgemeinen Wohngebiet des nördlich angrenzenden Bebauungsplans V-1-2 bewertet. Ergebnis ist, dass die am Tag stattfindenden Arbeiten (Verkauf von Grabsteinen und zeitweilige kleinere Fräsarbeiten an Grabsteinen in einer Werkstatt) nicht geräuschintensiv sind und zu keinen Konflikten mit den geplanten und zulässigen Nutzungen führen werden. Die aktuellen Nutzungen auf dem Grundstück Friedenstraße 84 sind daher mit der geplanten Wohnbebauung vereinbar. Auch durch die Festsetzung des durch den Steinmetzbetrieb genutzten Grundstücks als allgemeines Wohngebiet erfolgt kein Eingriff in die ausgeübte Nutzung. Dieser ist künftig als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nur noch ausnahmsweise und nicht mehr allgemein zulässig. Im Rahmen der bisherigen planungsrechtlichen Zulässigkeit wären betriebliche Erweiterungen bei Einhaltung des Rücksichtnahmegebotes gegenüber der benachbarten Wohnnutzung Pufendorfstraße und der angrenzenden zulässigen Nutzungen genehmigungsfähig gewesen. Im Rahmen der künftigen planungsrechtlichen Festsetzun- 70 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 gen sind betriebliche Erweiterungen weiterhin möglich, da die notwendige Rücksichtnahme, auch auf die nun angrenzend geplante Wohnbebauung, sich bereits aus der bisherigen Zulässigkeit ergibt. Durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans und die damit ermöglichte neue Wohnbebauung wird zudem die gewerbliche Nutzung des Grundstücks nicht eingeschränkt. Zwar sind lärmintensive Steinmetzarbeiten mit der neuen Wohnnutzung nicht vereinbar. Eine derartige Nutzungserweiterung ist aber nach den bereits geltenden öffentlich-rechtlichen Einschränkungen auf dem Grundstück ohnehin unzulässig. Nach dem geltenden Bebauungsplan V-1 liegt das Grundstück in einem Kerngebiet nach § 7 BauNVO. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind wesentlich störende Gewerbebetriebe in Kerngebieten nicht zulässig. Der zulässige Störgrad beurteilt sich nach dem Schutzbedürfnis der Handels- und Gewerbebetriebe, deren Unterbringung nach § 7 Abs. 1 BauNVO zur allgemeinen Zweckbestimmung eines Kerngebiets gehört. Nicht störend sind in einem Kerngebiet daher solche gewerblichen Betriebe, die das Störpotential von Handels- und Gewerbebetrieben nicht überschreiten und mit einer – im Kerngebiet zugelassenen – Wohnnutzung noch vereinbar sind. Bei einem produzierenden Steinmetzbetrieb handelt es sich nach diesem Maßstab nicht um einen „nicht wesentlich störenden Betrieb“, da die Steinmetzarbeiten extrem geräuschintensiv sind. Die Steinmetzproduktion ist daher nach dem bestehenden Bauplanungs-recht im Kerngebiet nicht zulässig. Die lärmintensive Steinmetzproduktion ist auch nicht vom Bestandsschutz gedeckt. Den Bestandsschutz genießt die Verkaufs- und Büronutzung, die seit über 25 Jahren auf dem Grundstück tatsächlich stattfindet. Eine andere Nutzung des Grundstücks findet nicht statt und wurde seit 1990 nicht genehmigt. Diese Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks auf Verkaufs- und Büronutzung mit gelegentlichen kleineren Steinfräsarbeiten ist zudem im Erbpachtvertrag verankert. Da die lärmintensive Produktion auf dem Grundstück Friedenstraße 84 nach dem geltenden Bauplanungsrecht nicht zulässig ist, schränken die Festsetzungen dieses Bebauungsplans und die gebotene Rücksichtnahme auf die neue Wohnnutzung die Nutzung des Grundstücks durch den Steinmetzbetrieb nicht ein. Hotel Die vom benachbarten Hotel verursachten Geräuschemissionen entstehen durch die Nutzung des Außenbereichs, der sich zwischen dem Hotel / Hotelrestaurant und den geplanten Wohngebäuden im Plangebiet befindet, sowie durch Lüftungsanlagen auf dem Dach. Die Projektträgerin der geplanten Wohnbebauung ist zugleich Eigentümerin der vom Hotel genutzten Außenbereichsflächen. Die Nutzung basiert auf einer privatrechtlichen Regelung zwischen Hotelbetreiberin und der Eigentümerin. Die heranrückende Wohnbebauung wird deshalb nicht zu bodenrechtlichen Einschränkungen der Hotelbetreiberin führen und darf nur so lange als Interimslösung betrieben werden, wie die nachbarschaftliche Rücksichtnahme gewahrt bleibt. Aus diesem Grund ist auch künftig nicht zu befürchten, dass für das allgemeine Wohngebiet Störungen vom Hotel ausgehen werden. Eine nähere schalltechnische Untersuchung ist aus diesen Gründen nicht erforderlich. Für die Lüftungsanlagen stellt die geplante Wohnbebauung keine zusätzliche Einschränkung dar, da für sie andere Zwangspunkte in der Umgebung bindend sind. Die Tiefgarage mit Ein- und Ausfahrt zur Landsberger Allee ist als gewerbliche Nutzung anzusehen. Eine Überschreitung des Richtwerts wäre dann gegeben, wenn zur Tageszeit stündlich mindestens 900 Fahrzeuge und zur Nachtzeit stündlich mindestens 30 Fahrzeuge die Tiefgaragenzufahrt benutzen. Eine derart intensive Nutzung ist auszuschließen, so dass auf eine gesonderte Betrachtung im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen verzichtet werden konnte. Die Warenanlieferung für das Hotel von der Landsberger Allee erfolgt zur Tageszeit und stellt keine relevante Geräuschquelle dar. Der Gästeeingang des Hotels befindet sich ebenfalls an der Landsberger Allee. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 71 Fazit: Zusammenfassend ist festzustellen, dass die im Umfeld vorhandenen bzw. zulässigen Gewerbebetriebe mit der geplanten Wohnbebauung vereinbar sind und von einer Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen der TA Lärm bzw. der für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht künftig im Plangebiet ausgegangen werden kann. Den in der Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben sind bereits aufgrund geltender öffentlich-rechtlicher Einschränkungen sowie aufgrund bestehender Wohnbebauung, auf die Rücksicht zu nehmen ist, bereits Grenzen hinsichtlich möglicher betrieblicher Erweiterungen bzw. möglicher Schallimmissionen gesetzt. Weitere Beschränkungen der Entwicklungspotentiale aufgrund der neuen Wohnbebauung im Plangebiet sind bei diesen Betrieben deshalb auszuschließen. Auf der Ebene der Bauleitplanung sind deshalb keine Maßnahmen bzw. Regelungen zur Konfliktbewältigung erforderlich. 3.5.1.2.3 Vereinbarkeit des vorhandenen Kerngebietes (V-1) mit dem geplanten allgemeinen Wohngebiet Die geplante Wohnbebauung rückt aus nordöstlicher Richtung an das Grundstück der „Neuen Mälzerei“, das im Bebauungsplan V-1 auch weiterhin als Kerngebiet festgesetzt ist, an. Nach geltendem Planungsrecht sind in der „Neune Mälzerei“ neben den bereits vorhandenen und genehmigten Nutzungen auch andere Betriebe zulässig, die in den Anwendungsbereich der TA Lärm fallen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens war deshalb zu prüfen, ob durch das geplante allgemeine Wohngebiet die Eigentümerin der „Neuen Mälzerei“ in unzulässiger Weise in ihren Entwicklungsmöglichkeiten eingeschränkt werden könnte. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes neben einem vorhandenen Kerngebiet ist aus folgenden Gründen zulässig: Nach gängiger Rechtsauffassung ist das Aneinandergrenzen von Kerngebieten und allgemeinen Wohngebieten nicht von vornherein unverträglich. Das OVG NRW stellte in seinem Urteil vom 7.11.2005 – 10D7/03.NE fest, dass die Festsetzung eines Kerngebietes unmittelbar neben einem allgemeinen Wohngebiet nicht zu beanstanden sei, da die beiden Gebietsarten nach der Wertung des Verordnungsgebers nicht von vornherein unverträglich sind. Das Kerngebiet lässt regelmäßig eine Reihe von emissionsträchtigen Nutzungen zu, was aber nicht bedeutet, dass ein solches Kerngebiet nicht unmittelbar neben einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet geplant werden darf. Maßgeblich ist, ob der Plangeber die möglichen Konflikte, die durch das Aneinandergrenzen von Kern- und Wohngebieten entstehen können, im Wege von Festsetzungen löst. In der Regel erfüllen Kerngebiete zentrale Funktionen innerhalb des städtischen Ordnungsgefüges, in dem sie vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot von Gütern und Dienstleistungen für die Besucher und die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs bieten. Sie dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Das mit diesen kerngebietstypischen Nutzungen einhergehende Störpotential entsteht im Wesentlichen durch den verursachten Geschäfts- und Straßenverkehr und weniger durch die Anlagen an sich. Die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm für gewerbliche Nutzungen in einem Kerngebiet von 60/45 dB(A) tags/nachts sind mit denen eines Mischgebietes, das auch dem Wohnen dient, identisch. Gleiches gilt in der Regel für kerngebietstypische Vergnügungsstätten. Für sonstige Gewerbebetriebe, die im Kerngebiet gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO neben den kerngebietstypischen Nutzungen zulässig sind, ist der zulässige Störgrad ausdrücklich mit „nicht wesentlich störend“ bestimmt und entspricht damit dem zulässigen Störgrad in anderen gemischt strukturierten Baugebieten (Misch- und Dorfgebieten), in denen Wohnen allgemein zulässig ist. Das Mälzereigebäude befindet sich auf einem Hammergrundstück direkt neben Wohngebäuden (Friedenstraße 92 A-D und 93), für die im Bebauungsplan V-1 ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt ist. Vor diesen Gebäuden verläuft die Zufahrt/Zuwegung zur „Neuen Mälzerei“. Aufgrund der rückwärtigen Lage und eingeschränkten verkehrlichen Erschließungsmöglichkeit des Mälzereigebäudes, des Umfangs und des Zuschnitts der zur Verfügung ste- 72 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 henden Flächen, der beschränkenden Festsetzungen des Bebauungsplans V-1 sowie aufgrund der vorhandenen Wohnbebauung und des fehlenden Stellplatzangebotes sind auch künftig keine Nutzungen zu erwarten, die intensiven Besucher- oder Geschäftsverkehr auslösen und das geplante Wohngebiet unzumutbar beeinträchtigen könnten. Für die Beurteilung der Zulässigkeit von Nutzungen in der „Neuen Mälzerei“ muss die direkt am nordwestlich bestehenden allgemeinen Wohngebiet vorhandene Erschließungssituation mit herangezogen werden. So ist z.B. der Publikumsverkehr in der Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr) nur sehr eingeschränkt möglich. Fahrzeuggeräusche, die auf dem Grundstück insbesondere der Zufahrt/Zuwegung zur „Neuen Mälzerei“ verursacht werden, sind gemäß TA Lärm den gewerblichen Anlagengeräuschen hinzuzurechnen. Wie aus der schalltechnischen Untersuchung hervorgeht, sind Nutzungen mit einem höheren Verkehrsaufkommen durch Anlieferungs- oder Besucherverkehr bzw. Bring- und Abholdienste bereits aufgrund der gebotenen Rücksichtnahme gegenüber der vorhandenen Wohnnutzung an der Friedenstraße unzulässig, da die Zufahrt deutlich näher an den vorhandenen als an den geplanten Wohngebäuden liegt. Durch das geplante Wohngebiet sind deshalb keine weiteren Einschränkungen zu erwarten. Darüber hinaus beschränkt der rechtswirksame Bebauungsplan V-1 bereits die im Kerngebiet bzw. in der „Neuen Mälzerei“ zulässigen Nutzungen durch textliche Festsetzungen: - Tankstellen und Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO (z.B. großflächige Einzelhandelsbetriebe) sind unzulässig. - Vergnügungsstätten sind nur ausnahmsweise und auch nur im 1. und 2. Vollgeschoss zulässig, so dass im Einzelfall unverträgliche Nutzungen unzulässig bleiben. - Oberirdische Stellplätze und Garagen sind unzulässig. Bei der Beurteilung über die Zulässigkeit der zu prüfenden Nutzungen sind die Erschließungssituation, die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans V-1 sowie die bereits bestehenden Einschränkungen durch das angrenzende allgemeine Wohngebiet gleichermaßen zu berücksichtigen. Stellplätze auf dem Grundstück der „Neuen Mälzerei“ selber sind nicht vorhanden und gemäß Planungsrecht auch nicht zulässig. In der Vergangenheit wurden durch Betriebe wie das Umweltforum Stellplätze im Plangebiet V-1-1 genutzt, die jedoch nur als Zwischennutzung genehmigt waren und künftig Dritten nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Somit verfügt die „Neue Mälzerei“ lediglich über 40 Stellplätze in der Tiefgarage des Hotels. Auch aus diesem Grund können Nutzungen mit hohem Besucher- oder Geschäftsverkehr ausgeschlossen werden. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes unmittelbar neben einem festgesetzten Kerngebiet zu keinen weiteren Einschränkungen des Kerngebiets führt. Aus den oben genannten Gründen sind Nutzungskonflikte mit der heranrückenden Wohnbebauung nicht zu erwarten. 3.5.2 Luftreinhaltung 3.5.2.1 Verkehrsbedingte Luftschadstoffe Das Bebauungsplangebiet liegt vollständig in der Umweltzone Berlins als Maßnahme des Luftreinhalte- und Aktionsplans für Berlin 2005-2010. Da auch das Bebauungsplangebiet V1-1 zeitgleich als Wohnstandort entwickelt werden soll, wurde für beide Bebauungspläne eine Luftschadstoffuntersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffbelastung von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 durchgeführt, die als wichtige Leitgrößen für verkehrsstämmige Luftverunreinigungen gelten (Hoffmann Leichter, 2016). Dabei wurde untersucht, zu welchen Auswirkungen die Bebauungspläne im Prognosejahr 2025 auf die lufthygienischen Verhältnisse in deren Umgebung führen werden und ob unzumutbare Schadstoffkonzentrationen an den geplanten Gebäuden im Plangebiet oder an bestehenden Gebäuden im Umfeld zu erwarten sind bzw. Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten werden. Der Luftschadstoffuntersuchung liegen Verkehrswerte aus dem Verkehrsgutachten (FPB, 2016) für die im Untersuchungsraum gelegenen Straßen zu Grunde. Um die Auswirkungen der Bebauungspläne ermitteln zu können, wurden die Luftschadstoffkonzentrationen für den Prognoseplanfall (nach Realisierung der planermöglichten Bauvor- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 73 haben) und den Prognosenullfall (ohne Realisierung der planermöglichten Bauvorhaben) einander gegenübergestellt. Die Immissionsberechnungen wurden mit den Immissionsgrenzwerten der 39. BImSchV verglichen. Ergebnis der Untersuchung ist, dass sich aufgrund des geringfügigen prognostizierten Verkehrszuwachses zwischen Prognoseplanfall und Prognosenullfall nur geringe Unterschiede in den Luftschadstoffkonzentrationen ergeben. Durch die Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 sind insgesamt keine spürbaren Verschlechterungen bezüglich der Immissionssituation zu erwarten. Eine Überschreitung der Grenzwerte sowohl der Jahresmittelkonzentrationen als auch der Tagesgrenzwerte kann im Prognosepanfall für Stickstoffdioxid NO2 und Feinstaub PM10 ausgeschlossen werden. Der ab dem Jahr 2020 geltende Grenzwert von PM2,5 wird zwar bereits im Prognosenullfall um bis zu 1,2 μg/m³ entlang der Landsberger Allee überschritten, diese Überschreitung bleibt jedoch im Prognoseplanfall unverändert. Es konnte nachgewiesen werden, dass die planermöglichten Bauvorhaben an den maßgebenden Immissionsorten zu keiner Verschlechterung der Immissionssituation führen werden. Die Luftschadstoffuntersuchung basiert auf Verkehrswerten, die im Rahmen der verkehrlichen Untersuchung zu den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 im Januar 2016 ermittelt wurden. Zu beachten ist, dass das Verkehrsgutachten im Fortgang des Bebauungsplanverfahrens aufgrund von Änderungen der Projektplanung im Hinblick auf die Organisation des ruhenden Verkehrs jedoch überarbeitet wurde. Anders als im Stand von Januar 2016, berücksichtigt das überarbeitete Verkehrsgutachten Stand Februar 2016, dass der Anwohnerverkehr künftig überwiegend über die Ein- und Ausfahrt an der Pufendorfstraße abgewickelt wird. Dadurch ergibt sich eine Erhöhung der Kfz-Anzahl von 100 Kfz pro Tag in der Pufendorfstraße. Mit ergänzender Stellungnahme vom 04.02.2016 wurde von Seiten des für die Luftschadstoffuntersuchung beauftragten Fachgutachters mitgeteilt, dass aufgrund der überwiegend lockeren Bebauung in der Pufendorfstraße sowie Matthiasstraße und der insgesamt zu erwartenden Verkehrsbelastung die Umlegung des Anwohnerverkehrs im Plangebiet des Bebauungsplans V-1-2 so gering ist, dass das Erreichen oder Überschreiten der Grenzwerte der 39. BlmSchV weiterhin ausgeschlossen werden kann. 3.5.2.2 Verwendung von Brennstoffen Das Plangebiet liegt gemäß FNP vollständig im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Aus diesem Grund wird die Zulässigkeit von Brennstoffen beschränkt. Durch textliche Festsetzung wird gesichert, dass im Plangebiet nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zulässig ist. Andere Brennstoffe sind zur Wahrung der Belange der Luftreinhaltung im Sinne des BImSchG nur zulässig, wenn die Emissionswerte geringer oder höchstens gleichwertig zu denen von Heizöl EL sind. Die Beschränkung dient der Verringerung der Luftschadstoffemissionen und damit dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Vorranggebiet der Luftreinhaltung. Textliche Festsetzung Nr. 15 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB 3.6 Grünfestsetzungen Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts, zur Erhöhung der Wohn- und Nutzungsqualität, aus Gründen der Stadtbildgestaltung sowie als ausgleichende Maßnahme für eine insgesamt hohe Bebauungsdichte (s. Kap. II 3.2.3) werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB Festsetzungen zur Begrünung der Baugrundstücke getroffen. Darüber hinaus wurde vertraglich zwischen Investor und Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg die Verpflichtung zum Anpflanzen von Bäumen im Plangebiet gemäß Baumschutzverordnung vereinbart (siehe dazu Kap. II 3.10). 74 3.6.1 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Anpflanzgebote 3.6.1.1 Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts und aus stadtgestalterischen Gründen wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festgesetzt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten sind. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO, d.h. Anlagen wie z.B. Terrassen, Fahrradstellplätze und notwendige Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln sind von der Pflicht zur gärtnerischen Gestaltung ausgenommen. Die Höhe der Erdschicht über Tiefgaragen inklusive der Drainageschicht muss mindestens 80 cm betragen. Eine Erdüberdeckung dieser Mächtigkeit gewährleistet eine qualifizierte Begrünung der Flächen unter Einbeziehung von Sträuchern und kleinkronigen Bäumen und ermöglicht es, dass diese auch regenarme Perioden überdauern. Durch die Festsetzung wird die Versiegelungswirkung der Anlagen reduziert. Der Erhalt der Bepflanzungen – gegebenenfalls durch Ersatzpflanzungen – wird ebenfalls verbindlich festgesetzt. Indem die nicht überbaubaren Flächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten sind, sichert die Festsetzung trotz der beabsichtigten relativ hohen Baudichte einen hohen Grünanteil im Plangebiet. Sie fördert auch, insbesondere in Verbindung mit dem im städtebaulichen Vertrag verankerten Anpflanzgebot für Bäume (siehe dazu Kap. II 3.10), das attraktive Erscheinungsbild eines durchgrünten Wohnquartiers mit einem hochwertig gestalteten Freiraum, der imagebildend für das neue Wohnquartier sein soll. Mit der Maßnahme sind zugleich positive Wirkungen auf den Boden, das Wasser, das lokale Klima (thermische Entlastung des Umfeldes im Sommer) und das biotische Gefüge verbunden. Es werden Lebensräume für Tiere und Pflanzen geschaffen. Auf diese Weise dient die Festsetzung auch der Sicherung von Maßnahmen zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan ermöglichten Nutzungsmaßüberschreitungen im Sinne von § 17 Abs. 2 BauNVO. Textliche Festsetzung Nr. 16 Im allgemeinen Wohngebiet und innerhalb der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht (inklusive Drainage) über der Tiefgarage muss mindestens 0,8 m betragen. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a) BauGB 3.6.1.2 Dachbegrünung Im Wohngebiet sind mindestens 2/3 der Dächer des obersten Geschosses als extensiv begrünte Dächer herzustellen. Als extensive Dachbegrünung gilt eine naturnahe Bepflanzung der Dachflächen, die sich nach dem Anwachsen weitgehend selbst erhält und deshalb nur einen geringen Pflegeaufwand erfordert. Die dabei verwendeten Pflanzen müssen weitgehend geschlossene und flächige Vegetationsbestände bilden und entsprechend anspruchslos sowie anpassungs- und regenerationsfähig sein, um unter den extremen Standortbedingungen auf dem Dach zu bestehen (wie z.B. Gräser und Moose). Die extensive Dachbegrünung kann kostengünstig hergestellt werden. Extensiv begrünte Dächer sind mittlerweile als ökologischer Mindeststandard bei der Planung neuer Baugebiete anzusehen. Die planungsrechtliche Sicherung der Dachbegrünung unterstützt die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung. Sie dient vor allem der Minderung nachteiliger Auswirkungen auf den Naturhaushalt, insbesondere auf die Schutzgüter Wasser und Klima. Durch die (teilweise) Rückhaltung bzw. Speicherung des Niederschlagswassers in der Substratschicht und die Möglichkeit zur zumindest teilweisen Verdunstung von Niederschlagswasser trägt die Festsetzung zur Verbesserung des örtlichen Kleinklimas und damit zur Entwicklung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Gleichzeitig wirkt sie sich positiv auf den natürlichen Wasserhaushalt aus, da Nieder- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 75 schlagswasser durch die ermöglichte Verdunstung wieder in den Wasserkreislauf zurückgeführt wird. Durch die nur teilweise und zumindest zeitlich verzögerte Weitergabe des übrigen Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation wird diese vor allem bei Starkregen entlastet. Die Dachbegrünung wirkt darüber hinaus staubbindend und ist zugleich Lebensraum von Kleintieren und potentieller (Teil-) Lebensraum von Vögeln. Der Energieund Wärmebedarf der Gebäude wird durch den zusätzlichen Dachaufbau verringert und einer Aufheizung der Dächer entgegengewirkt. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss gemäß der textlichen Festsetzung mindestens 10 cm betragen. Eine Substratschicht dieser Mächtigkeit gewährleistet eine qualifizierte Begrünung der Flächen. Bei einer Substratschicht von mindestens 10 cm gedeihen auch Gras-Kraut-Begrünungen, die Halbtrockenrasen- oder Trockenrasengesellschaften ausbilden. Damit leistet die Festsetzung auch einen Beitrag zur Förderung der Artenvielfalt. Ausgenommen von der Verpflichtung zur Dachbegrünung sind technische Einrichtungen. Durch die Beschränkung der extensiven Dachbegrünung auf 2/3 der Dachflächen bleibt genügend Raum für die Anlage von Dachterrassen, Schutzstreifen und erforderliche Dachaufbauten. Die extensive Begrünung von Dächern stellt aus oben genannten Gründen auch eine ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO für die Nutzungsmaßüberschreitungen dar und trägt dazu bei, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu vermeiden. Textliche Festsetzung Nr. 17 Im allgemeinen Wohngebiet sind mindestens zwei Drittel der Dachflächen des zugelassenen obersten Geschosses extensiv zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 0,1 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a) BauGB 3.6.2 Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen Im allgemeinen Wohngebiet ist die Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasserund luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Zulässig sind z.B. Pflaster mit offenen oder erweiterten Fugen, drainierende Beläge (z.B. Drainbeton), Schotterrasen, wassergebundene Decken und Rasengittersteine. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Mit dieser Festsetzung soll die vollständige Versiegelung der nicht über- und unterbaubaren Flächen verhindert bzw. auf Teilversiegelungen beschränkt werden, d.h. sie bezieht sich auf Wege und Zufahrten, die mit dem natürlichen Boden in Verbindung stehen. Wege und Zufahrten, z.B. oberhalb von Tiefgaragen, fallen deshalb nicht in den Anwendungsbereich der Festsetzung. Die Festsetzung sichert, dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt insbesondere auf das Schutzgut Boden durch das Vorhaben vermieden werden. Textliche Festsetzung Nr. 18 Im allgemeinen Wohngebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasserund luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB 3.7 Sonstige Festsetzungen 3.7.1 Geh- und Radfahrrechte Das neue Wohnquartier wird nicht in sich geschlossen, sondern durch ein fußläufiges Erschließungsnetz mit seiner Umgebung vernetzt sein. Von besonderer Bedeutung ist hierbei 76 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 die bereits hergestellte Blockdurchquerung, die den Volkspark Friedrichshain mit dem darin befindlichen Krankenhaus und die südlich der Friedenstraße gelegenen Wohngebiete miteinander verknüpft. Im Bebauungsplan V-1-2 werden die erforderlichen Flächen in einer Breite von 3 m (am Hotel 1,5 m) mit einem Gerecht zugunsten der Allgemeinheit belastet und damit die öffentlich rechtliche Sicherung der Durchwegung gewährleitet. Diese führt über einen Zugang am Hotel und einen Zugang in Nähe der Senioreneinrichtung an der Landsberger Allee über die „Spanische Treppe“ entlang des nordwestlichen Giebels der ehemaligen „Neuen Mälzerei“ und durch den Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1 zur Friedenstraße. Über die „Spanische Treppe“ wird der Höhenunterschied von 12 m überwunden. Die Treppe hat 2 voneinander unabhängige Treppenläufe. Da die Fläche für das Gehrecht auf das mindestens erforderliche Maß beschränkt sein soll und die öffentliche Nutzbarkeit der Treppe alleine über den östlichen Treppenlauf sichergestellt werden kann, wird nur dieser Teil der Treppenanlage als mit einem Gehrecht zu belastende Fläche festgesetzt. Bereits durch den geltenden Bebauungsplan V-1 wurde diese Blockdurchquerung – mit allerdings geringfügig anderem Verlauf – planungsrechtlich gesichert. Südlich der Landsberger Allee schließt noch eine weitere Durchwegung an, die eine fußläufige Verbindung von der Pufendorfstraße zur Landsberger Allee ermöglicht. Diese liegt nahezu vollständig im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans V-13, lediglich die westliche Fläche zur Anbindung an die Landsberger Allee wird durch den Bebauungsplan V-1-2 gesichert. Textliche Festsetzung Nr. 19 Die Fläche a ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB 3.7.2 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen Durch den Bebauungsplan V-1-2 werden die für das Plangebiet geltenden planungsrechtlichen Festlegungen des Bebauungsplans V-1 außer Kraft gesetzt. Mit dieser Regelung wird die Rechtseindeutigkeit der Festsetzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans klargestellt, da grundsätzlich der allgemeine Rechtssatz gilt, dass die spätere Norm die frühere verdrängt. Textliche Festsetzung Nr. 20 Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 3.8 Kennzeichnungen Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befinden sich keine gemäß § 9 Abs. 5 BauGB zu kennzeichnenden Flächen. 3.9 Nachrichtliche Übernahmen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich das in die Denkmalliste Berlin eingetragene Denkmalensemble „Böhmisches Brauhaus (Berliner Weingroßkellerei GmbH)“. Zu diesem Denkmalensemble gehören die mechanisch-pneumatische Mälzerei von 1899, der Brauhausspeicher sowie ein Teil der ehemaligen Gär- und Lagerkeller mit dem Referenz-Flurstück 381, 382 und 385. Andere Bestandteile des ehemaligen Brauhausensembles, wie das Sud- und Maschinenhaus und Teile der Gewölbekeller, die ursprünglich auch Teil des denkmalgeschützten Ensembles waren, wurden zwischenzeitlich rückgebaut bzw. verfüllt. Diese Maßnahmen erfolgten auf Basis eines öffentlich-rechtlichen Vertrags aus dem Jahr 1998, der durch einen Nachtrag aus dem Jahr 2015 ergänzt und zwischen dem Land Berlin – vertreten durch das Landesdenkmalamt und die Untere Denkmalschutzbehörde – und dem Investor vereinbart wurde (siehe dazu Kap. I 2.7). Die Denkmalliste Berlin wurde mit Stand 07.06.2016 diesbezüglich aktualisiert. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 77 In den Bebauungsplan wird der von der Unteren Denkmalschutzbehörde neu abgegrenzte Bereich des Denkmalensembles nachrichtlich übernommen. Dieser umfasst die Mälzerei (außerhalb des Plangebietes), den zu erhaltenden Teil des Brauhausspeichers sowie die verbliebenen unteren Brauhausgewölbe. 3.10 Städtebaulicher Vertrag Am 06.12.2016 wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin – vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg – und der Eigentümerin der im Plangebiet gelegenen Grundstücke, die für die Wohnbebauung vorgesehen sind, abgeschlossen. Dieser hat planergänzende Vereinbarungen zum Gegenstand, die u.a. aus dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung resultieren. Dies sind insbesondere: 4 - die Übernahme der Planungs- und Gutachterkosten, - die Realisierung von 30 mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen im Plangebiet V-1-2 (wobei in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 insgesamt der Anteil an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen 20 % betragen wird), - die Sicherung des Mehrbedarfs von 37 Kitaplätzen (wobei durch die Investoren die Errichtung einer Kindertagesstätte mit insgesamt bis zu 150 Betreuungsplätzen und dazugehöriger Freifläche geplant ist und in dieser Kita auch der Mehrbedarf im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan V-1-1 abgedeckt wird), - die Übernahme der anteiligen Herstellungskosten für einen Grundschulneubau, durch den der Mehrbedarf von 44 Grundschulplätzen gedeckt werden soll, - die Übernahme der anteiligen Herstellungskosten für einen öffentlichen Spielplatz an der Ecke Pufendorfstraße/Matthiasstraße (Flurstück 252), - die Verpflichtung zum Anpflanzen von Bäumen, die aufgrund eines öffentlichrechtlichen Vertrages aus dem Jahr 1999 zum Bebauungsplan V-1 als Ersatzpflanzungen nach Baumschutzverordnung und auf der Grundlage eines im Rahmen dieses Verfahrens mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmten Baumpflanzplans mit Pflanzliste im Vertragsgebiet zu erbringen sind, - die Übernahme der Kosten für die Anlage, die Verwaltung, den Betrieb, die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherung für den im Bebauungsplan als Fläche a gesicherten öffentlichen Gehweg, - die Umsetzung artenschutzrechtlicher Ersatzmaßnahmen (Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter und Fledermausquartiere) in Abstimmung mit einem fachkundigen Ornithologen und der zuständigen Naturschutzbehörde, - die Abstimmung der Entwässerungskonzeption mit den zuständigen Wasserbehörden bzw. den Berliner Wasserbetrieben und deren Umsetzung, insbesondere durch Herstellung der dargestellten baulichen Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung und Drosselung des Niederschlagswasserabflusses entsprechend dem Stand der Technik sowie - die Umsetzung der im Gutachten zu ergänzenden Bau- und Altlastenuntersuchungen (GEOEXPERTS 2015) genannten Maßnahmen u.a. entsprechend den abfallrechtlichen Bestimmungen. Insbesondere hinsichtlich Abfällen nach Zuordnungsklasse LAGA Z2 muss sich die Projektträgerin mit der zuständigen Bodenschutzbehörde abstimmen, auch zu etwaigen Entsorgungspflichten. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (gemäß § 1 Abs. 7 BauGB) Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurden insbesondere folgende Belange berücksichtigt: 78 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Öffentliche Belange - die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, - Bevölkerungsentwicklung, Schaffung dringend benötigten Wohnraums, Vorrang der Innenentwicklung, Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und Erhalt sozial stabiler Strukturen - Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung und Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen - Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, Belange des Denkmalschutzes Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes - die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der Landschaftspflege, Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden - die Belange des Verkehrs - die Belange der Wasserwirtschaft (Versickerung des Niederschlagswassers) Private Belange - Belange der Eigentümerinnen der im Plangebiet gelegenen Grundstücke - Belange der benachbarten Bewohnerschaft - Belange der benachbarten Gewerbebetriebe („Neue Mälzerei“, Hotel, Umweltforum in der Auferstehungskirche, Ausstellungs- und Verkaufsfläche eines Steinmetzbetriebes). In der Abwägung wurden insbesondere die Anregungen, Bedenken und Einwendungen, die während der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB eingingen, berücksichtigt. 4.1 Öffentliche Belange Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB werden auf vielfache Art und Weise im Bebauungsplan berücksichtigt: Die Lage und Anordnung der festgesetzten überbaubaren Flächen zur Sicherung der weitgehend geschlossenen Blockrandbebauung, die für innerstädtische Lagen verhältnismäßig niedrige zulässige Grundfläche sowie die zulässigen Gebäudehöhen tragen zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei. Sie sichern die gute Belichtung, Besonnung und Belüftung der geplanten und vorhandenen, vorwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude und verhindern das Eindringen von Verkehrslärm in den Blockinnenbereich. Die Festsetzungen gewährleisten, dass die nach BauO Bln erforderlichen Abstandsflächen innerhalb des geplanten Wohngebietes und zu den bestehenden Wohngebäuden in unmittelbarer Nachbarschaft eingehalten werden. Durch eine Besonnungsstudie wurde zudem nachgewiesen, dass die planermöglichte Wohnbebauung nicht zu ungesunden Wohnverhältnisses in den nordöstlich gegenüberliegenden Wohnungen führen wird. In den Fällen, in dem durch den Bebauungsplan Abstandsflächenunterschreitungen der -überlagerungen vorbereitet werden, wurde im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung dargelegt, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse dennoch gewährleistet werden können. In Abwägung mit anderen städtebaulichen Belangen, wie der Schaffung dringend benötigten Wohnraums, wird für das Plangebiet eine Geschossflächenzahl ermöglicht, die oberhalb der für allgemeine Wohngebiete geltenden Obergrenze liegt. Ausgleichende Umstände, wie der in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandene Volkspark Friedrichshain, und ausgleichende Maßnahmen, wie die Verpflichtung zu umfangreichen Begrünungsmaßnahmen – insbesondere der großen ruhigen Innenhöfe –, gewährleisten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 79 Das Plangebiet ist zwar durch Straßenverkehrslärm vorbelastet, in Abwägung mit anderen Belangen wird jedoch an der Entwicklung eines Wohngebietes aus folgenden Gründen festgehalten: Das Bebauungskonzept für das Plangebiet entspricht den Anforderungen an lärmrobuste städtebauliche Strukturen. Durch die geschlossene Bauweise entlang der Straßen werden in den großen Innenhöfen ruhigere Fassaden und Außenwohnbereiche ermöglicht. Durch passive Lärmschutzmaßnahmen können zudem gesunde Wohnverhältnisse gesichert werden. Das Vorhandensein der lärmrobusten Stadtstruktur, durch die die prognostizierte Lärmbelastung kompensiert werden kann, rechtfertigt die Ausweisung als Wohngebiet. Der fußläufig sehr gut erreichbare Volkspark Friedrichshain bietet attraktive Ruhe- und Grünbereiche und vielfältige Erholungs- und Freizeitangebote. Rückzugsbereiche bieten auch die weitläufigen Friedhofsflächen in fußläufiger Erreichbarkeit. Zudem wird sich der strukturelle Wandel im näheren Wohnumfeld des Bauvorhabens insbesondere durch die Wohnbebauung im südöstlich angrenzenden Plangebiet V-1-1 positiv auf die Lärmrobustheit der Stadtstruktur auswirken, da neue Nutzungsqualitäten im umliegenden Quartier entstehen und insbesondere die geplante Nutzungsmischung im Erdgeschoss entlang der Pufendorfstraße und der Friedenstraße den öffentlichen Straßenraum beleben wird. Gleiches gilt für die Zentralität des Quartiers mit sehr guter verkehrlicher Anbindung, da tägliche Wege mit alternativen Verkehrsmitteln (wie ÖPNV, per Rad oder zu Fuß) zurückgelegt werden können. Das KfzVerkehrsaufkommen kann hierdurch verringert und Straßenverkehrslärm reduziert werden. Das Bauvorhaben trägt nur irrelevant zu den Luftschadstoffimmissionen im Umfeld bei. Die vorliegende Luftschadstoffuntersuchung (Hoffmann Leichter, 2016) zeigt, dass das planermöglichte Bauvorhaben zu keiner Verschlechterung der Immissionssituation führen wird. Bevölkerungsentwicklung, die Schaffung dringend benötigten Wohnraums, Vorrang der Innenentwicklung, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und der Erhalt sozial stabiler Strukturen Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet (§ 1 ZwVbVO). Vor diesem Hintergrund haben sich die Entwicklungsvorstellungen für das Areal des ehemaligen Brauhausgeländes zwischen Landsberger Allee und Friedenstraße und insbesondere das Plangebiet geändert, da dieses Gebiet aufgrund seiner zentralen Lage und vorhandenen sehr guten Erschließung auch als Standort für Wohnungsneubau prädestiniert ist. Bereits im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 wird das Gelände der ehemaligen Brauerei als Einzelstandort mit 500 und mehr Wohneinheiten dargestellt. Vorrangiges Planungsziel des Bebauungsplans ist die Entwicklung des Plangebiets hin zu einem innerstädtischen Wohnstandort, der durch kleinteilige, gewerblich nutzbare Flächen ergänzt werden kann. Die Umsetzung dieses Planungsziels wird durch Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes gewährleistet. Die vorliegende Planung entspricht somit den gesamtstädtischen Interessen Berlins durch Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum in zentraler, sehr gut erschlossener Lage. Dem Vorrang der „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ gemäß § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB, der auf die Vermeidung einer Inanspruchnahme von bislang nicht besiedelten Flächen abzielt, wird Rechnung getragen. Die erzielbaren Nutzungsmaße in Verbindung mit der überbaubaren Grundstücksfläche sichern die optimale Ausnutzung des Baugrundstücks und unterstützen zudem das gesamtstädtische Ziel des flächensparenden Bauens. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans V-1-2 wird die Realisierung von mehrgeschossigem Wohnungsbau ermöglicht. Insgesamt kann durch die Festsetzungen im Bebauungsplan ein Bereich für ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe geschaffen werden (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). Diese sollen als Eigentums- und Mietwohnungen entwickelt werden. 30 dieser Wohnungen werden nach Maßgabe des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen auf den Markt kommen. Diese Wohnungen müssen den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2015 (WFB 2015) entsprechen, um förderungsfähig zu sein. Dies bedeutet insbesondere, dass die Wohnungen eher kleinflächig ausfallen, gemäß WFB können 2-Zimmerwohnungen bis zu einer 80 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Wohnungsgröße von 54 m², 3-Zimmerwohnungen bis zu einer Wohnungsgröße von 70 m² und 4-Zimmerwohnungen bis zu einer Wohnungsgröße von 82 m² gefördert werden. Das Bauvorhaben trägt dazu bei, die hohe Nachfrage in diesem Marktsegment zu bedienen. In Verbindung mit dem Wohnbauvorhaben im Plangebiet V-1-1, das eine Mischung aus geförderten und preisgünstigen Wohnungen vorsieht, ist insgesamt von einer ausgewogenen sozialen Bewohnerstruktur auszugehen. Damit kann die im Umfeld vorhandene sozial stabile Bewohnerstruktur erhalten und gestärkt werden. Verdrängungseffekte sind durch die Neubauvorhaben deshalb nicht zu erwarten. Darüber hinaus werden die im Plangebiet vorgesehenen und das Wohnen ergänzenden Nutzungen auch der bereits ansässigen Bewohnerschaft dienen und das neue Quartier funktional mit der Nachbarschaft verknüpfen. Auch in Zusammenhang mit der angestrebten Entwicklung auf dem übrigen Brauereigelände gilt der Bebauungsplan als wichtiger Baustein für ein belebtes und gemischtes Quartier. Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung und Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen Der Bebauungsplan berücksichtigt in Verbindung mit dem die Planung ergänzenden städtebaulichen Vertrag zwischen Eigentümerin und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Vorgaben des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung. Durch die geplante Wohnbebauung werden Mehrbedarfe an Wohnfolgeeinrichtungen (Kindertagesbetreuung, Grundschule, öffentliche Spielplätze) ausgelöst, die nicht durch bestehende Anlagen im Umfeld, sondern nur durch neue Einrichtungen gedeckt werden können. Die Eigentümerin wird diese Einrichtungen anteilig mitfinanzieren, im Fall der Kindertagesbetreuung sogar eine Kindertagesstätte errichten und betreiben lassen, so dass diesem Belang hinreichend Rechnung getragen wird (siehe dazu Kap. I 3.5.1 und Kap. II 3.10). Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, Belange des Denkmalschutzes und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes Ein wichtiger öffentlicher Belang, der in die Planung eingeflossen ist, ist die Fortentwicklung des gesamten Areals rund um das Brauereigelände sowie des Plangebietes im Besonderen. Die geplante Wohnbebauung in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 arrondiert die vorhandene Bebauung und beseitigt eine bislang unbefriedigende städtebauliche Situation, die durch das jahrelange Brachliegen der Flächen entstanden ist. Die Reaktivierung des brachliegenden Geländes im Plangebiet V-1-2 wird positive Wirkung auf das städtebauliche Erscheinungsbild des Quartiers haben. Die ermöglichten Gebäudehöhen gewährleisten in Verbindung mit den Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche gleichzeitig auch städtebauliche Qualitäten, wie die räumliche Fassung des öffentlichen Straßenraums und sichern die Integration des vorhandenen Denkmalensembles in die Neubebauung, so dass denkmalschutzrechtliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB hinreichend berücksichtigt sind. Umwelt- und Naturschutz sowie Landschaftspflege, sparsamer Umgang mit Grund und Boden Als wichtige öffentliche Belange sind der Umwelt- und Naturschutz sowie die Landschaftspflege in die Bebauungsplaninhalte eingegangen. Die Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/Luft, Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt, Landschaftsbild, Mensch, dessen Gesundheit und die der Bevölkerung sowie Kultur- und sonstige Sachgüter wurden untersucht und bewertet. Ergebnis ist, dass – bezogen auf die einzelnen Schutzgüter Wasser, Klima/Luft, Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt, Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung sowie Kultur und sonstige Sachgüter – keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung zu erwarten sind. Positive Auswirkungen ergeben sich für das Schutzgut Landschaftsbild. Mit erheblichen Beeinträchtigungen ist hingegen beim Schutzgut Boden aufgrund der Erhöhung des Versiegelungsgrads um ca. 5.000 m² zu rechnen. Dabei ist jedoch in die Abwägung einzustellen, dass der bislang durch den geltenden Bebauungsplan V-1 ermöglichte Versiegelungsgrad deutlich höher liegt. Durch die Verpflichtung zur Begrünung der Hofflächen, der Tiefgaragendächer sowie der Dachflächen und der Verpflichtung zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in luft- und wasserdurchlässigem Aufbau wird zudem die Versiegelungswirkung insgesamt Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 81 gemindert. In Verbindung mit den positiven Auswirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass erhebliche Beeinträchtigungen des Bodens kompensiert und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden können. Es liegen auch keine erheblichen Beeinträchtigungen durch Wechselwirkungen vor (siehe dazu Kap. III.1). Durch die Planung wird dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entsprochen. Durch die optimale Ausnutzung des Plangebietes und die erzielbare GFZ im allgemeinen Wohngebiet werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung einer kompakten und angemessen dichten Wohnbebauung mit für ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe geschaffen (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4), so dass zur Befriedigung des dringenden Wohnbedarfs insgesamt weniger Grund und Boden in Anspruch genommen wird, als dies bei flächenintensiven Wohnformen der Fall wäre. Belange des Verkehrs Verkehrliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB wurden im Rahmen einer verkehrlichen Untersuchung ermittelt und bewertet. Dabei wurden die Auswirkungen des durch die künftigen Bewohner und Beschäftigten des Gebietes induzierten Verkehrsaufkommens auf das bestehende Verkehrsnetz sowie auf die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte untersucht (FPB, 2016). Insgesamt ist nur mit sehr geringen Auswirkungen auf den Verkehrsablauf und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes bzw. der betroffenen Knotenpunkte zu rechnen (siehe dazu Kap. I 4.2). Auf die angespannte Stellplatzsituation im Umfeld des Plangebietes, die v.a. durch externe Verkehre (Parksuchverkehr) bedingt ist, wird durch Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen bzw. die Planung einer Tiefgarage mit ca. 220 Stellplätzen reagiert. Zusammen mit 30 zur Verfügung stehenden Stellplätzen in der vorhandenen Tiefgarage unterhalb des angrenzenden Hotels wird mit insgesamt 265 Stellplätzen ein Stellplatzschlüssel von 0,63 (Stellplätze je Wohneinheit, berechnet für 418 Wohnungen) erreicht. Diese Stellplatzzahl berücksichtigt auch andere Aspekte, die in die Abwägung einzustellen sind: Im Land Berlin gibt es keine Verpflichtung für die Anlage von Stellplätzen in Zusammenhang mit Wohnungsneubauvorhaben. Eine Erhöhung der Stellplatzanzahl im Plangebiet ginge mit einer höheren Versiegelung des Baugrundstücks einher und konterkariere das Planungsziel des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Darüber hinaus soll auch künftig in der Innenstadt der Schwerpunkt auf den öffentlichen Verkehr und nichtmotorisierten Individualverkehr gelegt werden. Wie die jüngsten Ergebnisse des Systems repräsentativer Verkehrserhebungen (SrV) 2013 für Berlin zeigen, verliert der motorisierte Individualverkehr an Bedeutung, sein Anteil ist bei allen von der Berliner Bevölkerung zurückgelegten Wegen im Zeitraum 2008-2013 von 33 auf 30 % zurückgegangen. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der MIV-Anteil zudem erfahrungsgemäß deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB sind die Belange des Verkehrs unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung zu berücksichtigen. Dem wird Rechnung getragen, in dem dieser Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung städtebaulicher Strukturen schafft, durch die zusätzlich motorisierter Verkehr vermieden werden kann: Einerseits ermöglichen die Festsetzungen die Erschließung von Wohnbauflächen im Umfeld einer bestehenden U-Bahnstation (U-Bahnhof Strausberger Platz) und einer Metrotramhaltestelle, so dass Zentrenbereiche wie der Alexanderplatz mit einer Vielzahl unterschiedlicher Angebote des öffentlichen Nahverkehrs und des überregionalen Schienenverkehrs sehr gut erreichbar sind. Andererseits werden dem Leitbild einer „Stadt der kurzen Wege“ folgend in Nachbarschaft zu vorhandenen gewerblichen Nutzungen bzw. Arbeitsplätzen Wohnungen ermöglicht und eine Nutzungsmischung im Quartier bzw. „Kiez“ gefördert. Belange der Versickerung des Niederschlagswassers Anfallendes Niederschlagswasser soll gemäß Berliner Wassergesetz vorrangig vor Ort versickert werden. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wurden deshalb die natürlichen und baulichen Rahmenbedingungen zur Niederschlagswasserversickerung für das Projektge- 82 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 biet untersucht und bewertet sowie Möglichkeiten zum Umgang mit Niederschlagswasser abgeleitet (FPB, 2015). Im Ergebnis der Untersuchung wurde festgestellt, dass die teilweise Einleitung des auf Gebäuden und Erschließungsflächen anfallenden Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation die einzig praktikable Möglichkeit ist, eine sichere Entwässerung zu gewährleisten. Wegen der Vorbelastung des Bodens aufgrund mehrere Meter mächtiger Aufschüttungen mit Fremdbestandteilen, wegen baulicher Anlagen im Untergrund sowie wegen größtenteils ungünstiger Versickerungseigenschaften des Bodens ist eine vollständige Versickerung im Untersuchungsgebiet bzw. eine grundstücksinterne Entwässerung weitgehend nicht möglich. Durch die extensive Begrünung der Dachflächen und die gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen kann ein großer Teil des anfallenden Niederschlagswassers zurück gehalten werden und verdunsten. Die vollständige Versickerung vor Ort kann jedoch nicht gewährleistet werden. Es bleibt die Entwässerung in die Mischkanalisation. Da aber der Spitzenabfluss für die Einleitung in die Mischwasserkanalisation in der Landsberger Allee und Pufendorfstraße insgesamt auf maximal 145 l/s beschränkt ist, ist eine temporäre Rückhaltung von Niederschlagswasser auf dem Grundstück erforderlich. Unter Berücksichtigung des Anteils begrünter Dachflächen und unversiegelter Flächen werden zur Rückhaltung Sammelleitungen mit integriertem Zwischenspeicher vorgeschlagen. Ggf. können diese Maßnahmen mit einer kleinräumigen Versickerung an Wegen usw. kombiniert werden. Für die Planung bzw. technische Umsetzung dieser Maßnahmen muss ein Entwässerungskonzept erarbeitet werden. Dies erfolgt im Zuge der weiteren Ausführungsplanung. Auf der Grundlage dieses Entwässerungskonzeptes ist die zuständige Wasserbehörde zu beteiligen und eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt noch keine hinreichend konkrete Projektplanung zur Grundstücksentwässerung vor. Festsetzungen zur Rückhaltung von Niederschlagswasser dürfen wiederum erst im Bebauungsplan getroffen werden, wenn die Festsetzungen vollzogen werden können, d.h. die wasserrechtliche Erlaubnis in Aussicht gestellt wird. Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Bebauungsplans ist hiervon noch nicht in realistischer Weise auszugehen. Aus diesem Grund werden alternativ entsprechende Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Im Bereich des Umspannwerks wird die Einleitung des Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation bereits praktiziert. Diese Teilfläche ist im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als Altlastverdachtsfläche mit der Nummer 11205 erfasst. Eine orientierende Bodenuntersuchung wurde an dieser Stelle bislang nicht durchgeführt, muss jedoch vor Eingriff in den Boden erfolgen. Erst dann können Aussagen zur Machbarkeit einer Niederschlagswasserversickerung getroffen werden. Grundsätzlich gilt auch für dieses Grundstück das sogenannte Versickerungsgebot (§ 36a Abs. 1 Berliner Wassergesetz). 4.2 Private Belange Belange der Eigentümerinnen der im Plangebiet gelegenen Grundstücke Der Bebauungsplan wurde und wird in einem kontinuierlichen Abstimmungsprozess zwischen den Eigentümern der im Plangebiet gelegenen Wohnungsbaugrundstücke und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg aufgestellt. Planergänzende Vereinbarungen wurden in einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB, der am 06.12.2016 vom Land Berlin (vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg) und der Eigentümerin der im Plangebiet gelegenen Wohnungsbaugrundstücke unterzeichnet wurde, vereinbart. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die Belange der privaten Grundstückseigentümer berücksichtigt worden sind. Die getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglichen die Realisierung des von der Eigentümerin angestrebten Bauvorhabens. Alle Einschränkungen in der Grundstücksausnutzung – wie die Begrünung der Tiefgaragen und der Dächer oder der Ausschluss oberirdischer Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen – sind aus Gründen der Schaffung eines hochwertigen Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 83 Wohnumfeldes sowie der Einpassung in die Umgebung angemessen und stellen keine unzumutbare Belastung dar. Sie lassen ausreichend Spielräume für individuelle Entwicklungen zu und orientieren sich am hierfür erforderlichen Mindestmaß. Auch die Festsetzungen, die sich auf die Versorgungsfläche bzw. das Umspannwerk beziehen, beruhen auf Abstimmungen zwischen Bezirk und Eigentümerin des Umspannwerks. Sie berücksichtigen sowohl die privaten Planungsabsichten für den beabsichtigten Ersatzbau des Umspannwerks als auch städtebauliche und stadtgestalterische Leitlinien des Bezirks. Die Eigentümerin der für die Wohnbebauung vorgesehenen Grundstücke ist zugleich Eigentümerin der Flächen mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“. Diese (Frei-)Flächen werden bereits durch den Hotelbetrieb genutzt und durch die Änderung des Planungsrechts dieser Nutzung eindeutig zugeordnet. Die Festsetzung erfolgt im Einvernehmen mit der Eigentümerin. Benachbarte Bewohnerschaft Belange der benachbarten Bewohnerschaft wurden und werden im Bebauungsplanverfahren ermittelt und fließen in die Abwägung ein. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, die für die Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 zeitgleich erfolgte, gingen 140 Stellungnahmen zur Planung ein. Diese führten zu einer Modifizierung des städtebaulichen Konzeptes und weiteren Untersuchungen (siehe dazu Kap. IV 4.1). Bedenken wurden vor allem hinsichtlich der geplanten Gebäudehöhen, baulichen Dichte, einer möglichen Verschlechterung der Stellplatzsituation im Umfeld sowie des Verkehrsflusses bei Umsetzung des geplanten Vorhabens geäußert. Die Stellungnehmenden, deren Bedenken sich auf die geplanten Gebäudehöhen und -abstände bezogen, befürchten vor allem eine Verschlechterung der Belichtungs- und Besonnungssituation und der Wohnqualität in den benachbarten „Matthiasgärten“ sowie eine Verbauung des Ausblicks. Im Fortgang des Bebauungsplanverfahrens wurde das städtebauliche Konzept deshalb modifiziert – obwohl die Abstandsregelungen der BauO Bln eingehalten waren und damit die nach gängiger Rechtsauffassung durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter, d.h. die Besonnung, Belüftung und Belichtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht, Brandschutz, Sozialabstand und die Durchlüftung des Gebietes zum Schutz vor Luftverunreinigungen, ausreichend gewährleistet waren. Oberhalb des nordwestlichen C-förmigen Baukörpers wurde eine zusätzliche Hofsituation geschaffen, die auch dem Wunsch der vorhandenen Bewohnerschaft nach einem größeren Abstand zwischen geplanter Bebauung und den „Matthiasgärten“ entgegenkommt: Der C-förmige Baukörper wurde um weitere 4,5 m von den Matthiasgärten abgerückt. Im Gegenzug rücken die Kopfbauten unter Einhaltung des Abstandsflächenrechts näher an die Matthiasgärten heran. Der auf diese Weise entstehende Hof ermöglicht über die Erschließungsfunktion hinaus zusätzliche Freiraumqualitäten und eine ansprechende Freiflächengestaltung, insbesondere durch Vorgärten. Die vortretenden Kopfbauten wirken zudem abschirmend gegenüber dem Straßenverkehrslärm. Der Abstand zwischen den „Matthiasgärten“ und dem C-förmigen Gebäude beträgt durch diese Konzeptänderung auf ca. 75 % der Baukörperlänge 24,2 m. Dies bedeutet für die Bebauung innerhalb des BPlans V-1-2 annähernd eine Verdopplung des notwendigen Mindestabstands der BauO Bln von 0,4 H. Im Rahmen einer Besonnungsstudie wurden zudem die Auswirkungen des Cförmigen Gebäudes auf die Besonnungsdauer der vorhandenen Bebauung bzw. auf die südwestliche Fassade der „Matthiasgärten“ ermittelt und – auch im Vergleich zum derzeitigen Planungsrecht und zum bislang verfolgten städtebaulichen Konzept – bewertet. Ergebnis der Studie ist, dass für die überwiegende Zahl an Wohneinheiten die neue Wohnbebauung mit modifiziertem Konzept eine deutliche Verbesserung der Besonnungssituation mit sich bringt. In den Stellungnahmen wurden auch Bedenken hinsichtlich der Gebäudehöhen entlang der Pufendorfstraße geäußert. Diese ermöglichen aufgrund des abfallenden Straßenniveaus am niedrigsten Punkt des Gehwegs eine Traufhöhe von ca. 28,8 m über Gehweg. Obwohl auch in diesem Bereich die erforderlichen Abstandsflächen zur Straßenmitte eingehalten waren, wurde das städtebauliche Konzept modifiziert: Nur die von der Straße aus sichtbaren unteren Geschosse (Gewölbegeschosse) liegen weiterhin in der vorhandenen Bau- 84 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 flucht, die durch die Matthiasgärten und das Umspannwerk vorgegeben wird. Die 6 oberen Geschosse („Hofgeschosse“) sowie das Staffelgeschoss wurden deutlich zurückgesetzt. Diese Abstaffelung wurde um die Ecke bis zur geplanten Kindertagesstätte fortgesetzt, so dass die künftige Fassade des südlichen Baukörpers horizontal gegliedert und aufgelockert wirkt. Zahlreiche Bedenken wurden auch hinsichtlich einer möglichen Verschlechterung der Stellplatzsituation in der näheren Umgebung und des Verkehrsflusses bei Umsetzung des geplanten Vorhabens vorgebracht und eine Erhöhung der Stellplatzanzahl gefordert. Zu diesem Zeitpunkt waren ca. 250 Tiefgaragenstellplätze geplant, jetzt 265. In Abwägung mit anderen Aspekten wurde an dieser Planung festgehalten (siehe Kap. II 4.1). Benachbarte Gewerbebetriebe In der näheren Umgebung des Plangebietes sind verschiedene Gewerbebetriebe vorhanden, die in den Anwendungsbereich der TA Lärm fallen. Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung (BeSB, 2016) wurde deshalb ermittelt, ob diese Gewerbebetriebe mit der geplanten Wohnbebauung verträglich sind oder ob mit einer Verschärfung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen an die Betriebe zu rechnen ist. Zudem erfolgte eine Einschätzung, ob die Eigentümerin der „Neuen Mälzerei“, die auch weiterhin als Kerngebiet festgesetzt ist, durch die heranrückende Wohnbebauung in ihren Entwicklungsmöglichkeiten beschränkt wird. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass sowohl vorhandene als auch planungsrechtlich zulässige Betriebe bereits aufgrund vorhandener Wohnbebauung, auf die Rücksicht zu nehmen ist, und aufgrund des geltenden Planungsrechts mit der geplanten Wohnbebauung vereinbar sind. Einschränkungen in der Betriebsausübung oder Grundstücksausnutzung werden durch den Bebauungsplan nicht vorbereitet. 4.3 Fazit Im Verlauf des bisherigen Bebauungsplanverfahrens wurden die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abgewogen und führten zu geringfügigen Änderungen bzw. einer Modifizierung der Planung. An den Grundzügen der Planung, die den planungsrechtlichen Rahmen für das geplante Wohnungsbauvorhaben bilden, wurde dabei festgehalten, um dringend benötigtem Wohnraum in zentraler, sehr gut erschlossener Lage und die Arrondierung einer derzeit unbefriedigenden städtebaulichen Situation durch Revitalisierung einer brachgefallenen Fläche zu ermöglichen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 III Auswirkungen der Planung 1 Auswirkungen auf die Umwelt 85 Der Bebauungsplan V-1-2 wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Damit entfällt gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die im Regelverfahren obligatorische Umweltprüfung. Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft und Umwelt müssen aber dennoch dargestellt werden, da der Verzicht auf die Umweltprüfung nicht von der materiellen Pflicht befreit, die Umweltbelange in der Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu berücksichtigen. 1.1 Bestandserfassung und -bewertung Das Plangebiet ist im Bestand weitgehend von Gebäuden beräumt. Es stellt sich als Baustelle dar. Ausnahme bilden das Umspannwerk, die Außenanlagen des Hotels sowie die sog. „Spanische Treppe“. Die Außenanlagen des Hotels sowie die sog. „Spanische Treppe“ werden im Bestand gesichert. Für den Bereich des Umspannwerks erfolgen in Abstimmung mit der Eigentümerin geringfügige Veränderungen, die unter der Erheblichkeitsschwelle liegen (Reduzierung der Grundfläche um 20 m²). Aus diesen Gründen wird im Folgenden nur der Bereich des geplanten Wohngebietes betrachtet. Die Bestandserfassung und -bewertung erfolgt auf der Grundlage vorhandener Fachgutachten und des Umweltatlas des Landes Berlin. Bezogen auf das Schutzgut Boden ist das Plangebiet durch seine Lage im unmittelbaren Übergangsbereich zwischen der Grundmoränenfläche des Barnim zum Warschau-BerlinerUrstromtal geprägt, mit einem Höhenunterschied von bis zu 9 m. Das Plangebiet ist durch vorherige Nutzung und Aufschüttungen von Sand, Bau- und Trümmerschutt im gesamten Bodenaufbau verändert und extrem stark anthropogen überformt. Die Fläche ist im Bestand nach Beräumung im zentralen Teil unversiegelt. Es befinden sich Schuttberge auf dem Grundstück. Die im Plangebiet vorherrschende Bodengesellschaft wird aus Lockersyrosem + Regosol + Pararendzina gebildet. Die Naturnähe ist sehr gering. Die Böden sind insgesamt durch eine geringe Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen > 10) geprägt. Die Böden weisen gemäß der „Planungshinweise Bodenschutz“ eine geringe Schutzwürdigkeit auf. Vor Beräumung befanden sich umfangreiche Kelleranlagen im Plangebiet, die in die Betrachtung einbezogen wurden. Der Versiegelungsgrad wurde bezogen auf die Fläche des geplanten Wohngebietes ermittelt und lag bei 57 %. Die Veränderungsempfindlichkeit wird als gering bewertet. Für das Plangebiet wurde eine Altlastenuntersuchung durchgeführt (GEOEXPERTS 2015). Die chemische Untersuchung der Auffüllung und des gewachsenen Bodens nach LAGA (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) Boden haben ergeben, dass alle Proben der gewachsenen Böden in die Zuordnungsklasse Z0 einzustufen sind, jene der Auffüllung überwiegend in die Zuordnungsklasse Z1.2 sowie untergeordnet in Z2, da hier die Auffüllung lokal mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) belastet sind. Für alle Bereiche, in denen Boden eingebracht wird gilt, dass nur Boden verwendet werden darf, dessen Schadstoffkonzentrationen niedriger sind als die Z1.1-Werte nach LAGA-Richtlinie über die Wiederverwertung von mineralischen Abfällen. Bei der Zuordnungsklasse Z2 ist die Abfallbehörde in die Entscheidung mit einzubeziehen. Für das Schutzgut Wasser ist die überwiegende Lage des Plangebietes auf der Hochfläche prägend. Der Flurabstand des Grundwassers liegt überwiegend bei 10-15 m und lokal bei 15-20 m. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers wird als gering bewertet. Das Plangebiet ist an die Kanalisation angeschlossen. Es ist von naturfernen Verhältnissen des lokalen Wasserhaushaltes auszugehen. Die Veränderungsempfindlichkeit für das Plangebiet ist als gering zu bewerten. In Bezug auf das Schutzgut Klima ist das Plangebiet als Siedlungsraum mit günstiger thermischer Situation dargestellt. Dies ist auf die Lage im Umfeld des Volksparks Friedrichshain und dem St. Georgen „Parochial“ Friedhof zurückzuführen. Durch die Komfortlage besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber lokalklimatischen Veränderungen. Die Fläche hat nur geringe Bedeutung für den Luftaustausch. Dieser erfolgt 5-15mal in den Mor- 86 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 gen- und Abendstunden, lokal sogar nur unter 5mal. Das Plangebiet zeigt die für die Innenstadt typischen Überwärmungserscheinungen mit geringer nächtlicher Abkühlung. In Bezug auf das Schutzgut Pflanzen und Tiere hat das Plangebiet nur eine geringe Bedeutung. Das Gebiet wurde im zentralen Bereich beräumt und die Bäume gemäß Baumschutzverordnung beseitigt. Es stellt sich als Baustelle dar. Vor Abriss der Gebäude erfolgte eine Untersuchung nach Gebäudebrütern und Fledermäusen. Es wurden Mauersegler und Haussperling als Gebäudebrüter festgestellt, Fledermausquartiere waren nicht vorhanden (Salinger 2015a). In einer zweiten Untersuchung wurden weitere Gebäudebrüter und zwei Freibrüter (Amsel und Grünfink) kartiert (Salinger 2015b). Es besteht eine geringe Empfindlichkeit bezogen auf dieses Schutzgut. In Bezug auf das Schutzgut Landschaftsbild besteht nur eine geringe Wertigkeit des Plangebietes. Das Plangebiet ist weitgehend beräumt. Prägend ist die topografische Entwicklung des Gebiets. Der Geländesprung wird an der Spanischen Treppe deutlich, die zugleich ein Landschaftsbild prägendes Element darstellt. Bezogen auf dieses Schutzgut besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Veränderungen. Die Vorbelastung in Bezug auf das Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung ist im nördlichen Teil des Plangebietes als hoch zu bewerten. Nördlich des Grundstücks verläuft die Landsberger Allee, die sehr stark durch Lärmemissionen vorbelastet ist. Im Straßenverlauf werden Werte von über 75 dB(A) erreicht. Für die Pufendorfstraße liegen im Bestand keine Werte im Umweltatlas vor. Die Lärmemissionen nehmen nach Süden mit Abstand von der Straße ab. Die Empfindlichkeit gegenüber einer Zunahme des Straßenverkehrslärms wird als hoch bewertet. Für das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter hat das Plangebiet eine hohe Bedeutung. Es befinden sich Teile eines Denkmalensembles auf dem Grundstück. An der Landsberger Allee gründete Armand Knoblauch das Böhmische Brauhaus. In das stark ansteigende Gelände ließ das Familienunternehmen drei miteinander verbundene zwei- und dreigeschossige Lagerkeller anlegen. Teile des unteren Kellergeschosses dienten als Eiskeller und wurden später als Lagerkeller genutzt. Nach 1945 wurden die mehrgeschossig angelegten Kellergewölbe von einer Weingroßkellerei genutzt und blieben weitgehend erhalten. Es besteht eine hohe Veränderungsempfindlichkeit bezogen auf dieses Schutzgut. 1.2 Prognose der Umweltauswirkungen Das Plangebiet weist eine Größe von 22.624 m² auf. Das geplante Wohngebiet hat eine Größe von 20.063 m². Im allgemeinen Wohngebiet ist die Errichtung von zwei Baukörpern mit sechs Vollgeschossen plus ein Staffelgeschoss in den Hofgeschossen) und zur Pufendorfstraße bis zu zwei weiteren Sockelgeschossen sowie eine im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Kindertagesstätte (Fläche b) geplant. Der nordöstliche C-förmige Baukörper soll einen einseitig offenen Hof haben. Der südwestliche I-förmige Baukörper ist parallel zur alten „Neuen Mälzerei“, die außerhalb des Plangebietes liegt, geplant. In einer Tiefgarage sind 235 Stellplätze (der insgesamt 265 vorgesehenen Stellplätze) geplant. Es sind ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe geplant (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III. 4). Darüber hinaus werden bestehende Freiflächen des Hotels als Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Hotel“ gesichert. Aus den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans V-1-2 werden Wirkfaktoren abgeleitet, anhand derer die Auswirkungen auf die Umwelt geprüft werden. Die Planung führt schutzgutbezogen zu folgenden Umweltauswirkungen: Für das Schutzgut Boden werden anlagebedingt durch das geplante Wohngebiet erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen vorbereitet. Vor der Baufeldfreimachung waren 57 % des Grundstücks des geplanten Wohngebietes versiegelt. Das Plangebiet ist im gesamten Bodenaufbau extrem stark überformt. Der Bebauungsplan sieht eine Baukörperausweisung im geplanten Wohngebiet vor, die einer Grundflächenzahl von 0,4 entspricht. Unter Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann diese Grundflächenzahl durch Nebenanlagen bis 0,8 überschritten werden. Durch das geplante Wohngebiet entstehen erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden, da sich der Versiegelungsgrad gegenüber dem Bestand (zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlus- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 87 ses) um rund 5.000 m² erhöht. Der rechtskräftige Bebauungsplan V-1 ermöglicht allerdings einen deutlich höheren Versiegelungsgrad im Plangebiet. Für das Schutzgut Wasser sind keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, da das Plangebiet bereits im Bestand an die Mischwasserkanalisation angeschlossen ist. Durch die extensive Begrünung der Dachflächen und die gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen kann ein großer Teil des anfallenden Niederschlagswassers zurück gehalten werden und verdunsten. Der städtebauliche Vertrag verpflichtet die Projektträgerin zudem, Maßnahmen für die gedrosselte Einleitung und Rückhaltung von Niederschlagswasser umzusetzen. Es ist eine Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand, dass ein Teil des anfallenden Niederschlags im Plangebiet verbleibt, da das Mischwassersystem überlaufanfällig ist und die Vorflut durch Abwässer erheblich belastet wird. Für das Schutzgut Klima/Luft werden durch das geplante Wohngebiet keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Neuversiegelung vorbereitet. Die Fläche weist keinen Vegetationsbestand auf. Es wird eine extensive Dachbegrünung erfolgen. Die Höfe zwischen den geplanten Gebäuden werden gärtnerisch angelegt, so dass sich die klimatische Funktion gegenüber dem Bestand erhöht. U.a. gemäß Baumschutzverordnung sind darüber hinaus Bäume zu pflanzen. Für das Schutzgut Pflanzen und Tiere und biologische Vielfalt werden keine erheblichen Beeinträchtigungen vorbereitet. Die Fläche des geplanten Wohngebietes ist beräumt. Die nicht bebaubaren Grundstücksflächen werden gärtnerisch angelegt. Das Dach wird extensiv begrünt. Im allgemeinen Wohngebiet müssen 39 Ersatzniststätten in die geplanten Fassaden integriert und zehn Fledermausquartiere geschaffen werden. Im städtebaulichen Vertrag werden Baumpflanzungen gesichert. Für das Schutzgut Landschaftsbild erfolgen keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung. Die Planung fügt sich in die gründerzeitliche dichte Bebauung ein. Die Planung nimmt Bezug auf die Topographie. Der Erhalt des Geländesprungs wirkt sich auch positiv auf das Landschaftsbild auf. Das Landschaftsbild wird insgesamt aufgewertet. Für das Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung entstehen aufgrund der planbedingten Verkehrszunahme erhebliche Beeinträchtigungen. Die Planung sieht ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe vor (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4). Es sind 235 Stellplätze (von insgesamt 265 geplanten Stellplätzen) in der geplanten Tiefgarage vorgesehen. Um gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen, erfolgen Festsetzungen zum passiven Schallschutz wie Grundrissausrichtung, besondere Fensterkonstruktionen oder gleich wirkende bauliche Maßnahmen (z.B. Be- und Entlüftungsanlagen) sowie zum baulichen Schallschutz bei geschlossenen Außenbauteilen. Damit können erhebliche Beeinträchtigungen vermieden werden. Für das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter hat die Fläche eine hohe Bedeutung. Im Planungsgebiet befinden sich Teile des denkmalgeschützten Ensembles Böhmisches Brauhaus. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 erfolgte der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages, der die städtebauliche Neuordnung des Gebietes unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes zum Inhalt hatte. Dabei wurde festgelegt, dass das Mälzereigebäude sowie Teile der Kelleranlagen und des Brauhausspeichers dem Denkmalschutz auch weiter unterliegen sollen. Die übrigen Baulichkeiten sind im Rahmen der Gesamtkonzeption nicht zu berücksichtigen. Der Vertrag wurde 2015 durch einen Nachtrag ergänzt, der den Umgang mit dem Brauhausspeicher und die teilweise Inanspruchnahme des Unteren Brauhausgewölbes regelt. Der Bebauungsplan führt zu keiner erheblichen Beeinträchtigung der Kulturgüter. Es liegen keine erheblichen Beeinträchtigungen durch Wechselwirkungen vor. 1.3 Vermeidungsmaßnahmen Der Bebauungsplan sieht folgende Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung von Umweltauswirkungen vor: - gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen 88 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 - extensive Dachbegrünung - passiver Schallschutz (Grundrissausrichtung, Schalldämmmaße und weitere Maßnahmen, die ein ruhiges Schlafen bei ausreichender Frischluftzufuhr gewährleisten) - wasser- und luftdurchlässiger Aufbau von Wegen und Zufahrten. Im Rahmen von städtebaulichen Verträgen werden folgende Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung von Umweltauswirkungen vorgesehen: - Neupflanzung von Bäumen 1.4 - Ersatzniststätten und Fledermausquartiere - Maßnahmen zur Niederschlagsversickerung. Eingriffsbewertung Der Bebauungsplan wird nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Der Bebauungsplan bereitet keine ausgleichspflichtigen Eingriffe vor. Unabhängig von dem beschleunigten Verfahren würden die Eingriffe auch bereits zulässig sein, da im Bebauungsplan V-1, der das Gesamtgebiet umfasst, Eingriff und Ausgleich bereits geregelt sind. Es wurden aufgrund der städtebaulichen Verträge Ausgleichsmaßnahmen für 400.000 DM (204.516,75 EUR) durchgeführt. Diese bezogen sich auf die Entsiegelung, Entschlackung und anschließende Neugestaltung eines nahegelegenen Schulhofs. 1.5 Baumschutzverordnung Die Rodung erfolgte auf Grundlage des Städtebaulichen Vertrags zum festgesetzten Bebauungsplan V-1, der den Erhalt von Bäumen sowie den Ausgleich nach Baumschutzverordnung regelt. Die laut Vertrag zu erhaltenen Bäume befinden sich an der Landsberger Allee auf den Freiflächen des Hotels. Im Bereich des geplanten Wohngebietes liegt ein Baum, der gemäß Vereinbarung zu erhalten ist. Dieser Baum wird im Plangebiet gemäß Baumschutzverordnung ersetzt. In dem Vertrag wurde geregelt, dass die zum damaligen Zeitpunkt festgestellten geschützten Bäume auch zukünftig nur als geschützt gelten sollen. Damit sollte verhindert werden, dass die auf dem Grundstück befindlichen Bäume, die noch nicht der Baumschutzverordnung unterlagen, beseitigt werden, um ein Hineinwachsen in den Schutzbereich der Baumschutzverordnung zu verhindern. Es wurde ein „Grün auf Zeit“ bis zur baulichen Inanspruchnahme ermöglicht. Der Bauherr verpflichtete sich, Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück vorzunehmen. Im Bereich des geplanten Wohngebietes sind Teile der 68 Ersatzbäume nach damaligem Vertrag zu verorten, wovon bereits ebenfalls ein Teil der Ersatzpflanzungen durch die Bebauungen Hotel, „Matthiasgärten“ und „Neue Mälzerei“ erbracht und seinerzeit abgenommen wurden. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens wurde aufgrund des geänderten städtebaulichen Kontextes ein Baumpflanzplan mit Pflanzliste, der die Neuverteilung der zu pflanzenden Ersatzbäume auf die Plangebiete V-1-1 und V-1-2 vorsieht, erarbeitet und als Anlage zum städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt (s. Kap. II 3.10). 1.6 Bewertung der Fläche hinsichtlich des Vorkommens geschützter Tier- und Pflanzenarten Das Plangebiet wurde hinsichtlich des Vorkommens geschützter Tierarten untersucht (Salinger 2015a+b). Es wurden 34 Niststätten von Mauersegler und Haussperling als Gebäudebrüter festgestellt (Salinger 2015a). In einer zweiten Untersuchung wurden weitere fünf Arten nachgewiesen: Amsel, Blaumeise, Grünfink, Hausrotschwanz und Kohlmeise (Salinger 2015b). Fledermausquartiere wurden in beiden Untersuchungen nicht festgestellt. Die Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 89 Nahrungsgäste Elster und Nebelkrähe werden in der weiteren Prüfung der Verbotstatbestände nicht berücksichtigt. Die Nistplätze der Nischen- bzw. Halbhöhlenbrüter an Gebäuden sind ganzjährig geschützt (siehe Karte Salinger 2015). Fledermausquartiere waren nicht vorhanden. Gutachterlich wird es aber für sehr wahrscheinlich gehalten, dass in den Sommermonaten Zwergfledermäuse an den Gebäuden vorkommen. Die Beseitigung der Gebäudesubstanz bzw. Sanierung führt sowohl für die Gebäudebrüter als auch für potentiell mögliche Fledermäuse zu einer Betroffenheit des Verbotstatbestandes nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG. Die Verbotstatbestände Nr. 1 und Nr. 2 konnten bzw. können vermieden werden, in dem die Beseitigung außerhalb der Brutzeit in Abwesenheit der Arten erfolgt. Es ist notwendig vor Beseitigung dieser Fortpflanzungs- und Ruhestätten ein Antrag auf Ausnahme durch den Grundstückseigentümer nach § 45 Abs. 7 BNatSchG einzureichen. Entsprechend der festgestellten Reviere ergibt sich im allgemeinen Wohngebiet die Notwendigkeit zur Anbringung von mind. 39 Nistmöglichkeiten in Einbausteinen (Fa. Weinhardt, VV-M-F14) in der Attika der Neubauten für die Gebäudebrüter. Für die Fledermäuse sollen zehn Quartiere angeboten werden (Fa. Weinhardt, VF-M-WI). Für eine Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG liegen die erforderlichen Voraussetzungen vor. Es besteht ein öffentliches Interesse an der Schaffung von Wohnraum. Durch den Bebauungsplan V-1 besteht bereits Baurecht im Plangebiet, so dass Alternativen nicht zumutbar wären. Der Erhaltungszustand der Art verschlechtert sich nicht. Die Nester der Freibrüter sind in Abwesenheit der Arten nicht geschützt. Die Beseitigung der Vegetation muss außerhalb der Brutzeit erfolgen. Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG sind dann nicht berührt. Dem Bebauungsplan stehen keine artenschutzrechtlichen Hinderungsgründe entgegen. 2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau von ca. 418 Wohneinheiten und kleinteiligem Gewerbe (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4) in zentraler, sehr gut erschlossener Lage geschaffen und der hohen Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum Rechnung getragen werden. Davon sollen 30 Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundene Wohneinheiten errichtet und durch städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Die übrigen Wohnungen sollen als Miet- und Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, so dass in Verbindung mit dem Wohnungsbauvorhaben einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft im Plangebiet V-1-1, das 50 % mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen und 50 % preisgünstige Mietwohnungen vorsieht, eine sozial ausgewogene Bewohnerstruktur zu erwarten ist. Die Planung ergänzt die in der Nachbarschaft vorhandene Wohnbebauung und ermöglicht notwendige Wohnfolgeeinrichtungen wie die geplante Kindertagesstätte und kleinteilige Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, die neue Arbeitsplätze entstehen lassen. Insgesamt wirkt sich der Bebauungsplan deshalb positiv auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten aus. 3 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung ergeben sich durch den Bebauungsplan V-1-2 nicht. Mit der Eigentümerin der im Plangebiet V-1-2 gelegenen Grundstücke wurde entsprechend dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Darin hat sich die Eigentümerin verpflichtet, die Planungs- und Gutachterkosten sowie die Kosten für Wohnfolgeeinrichtungen, die aus dem Vorhaben resultieren, zu übernehmen. Der zu leistende Beitrag für den Mehrbedarf an Grundschulplätzen wurde gemäß Berliner Modell mit 39.331 Euro pro Grundschulplatz (37.000 Euro plus Baupreisindexsteigerung) gedeckelt. 90 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Weitere Kosten, die aus den Planungen resultieren, sind derzeit nicht erkennbar und werden ggf. im weiteren Verfahren ermittelt. 4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Der Bebauungsplan ermöglicht eine Wohnbebauung mit ca. 418 Wohneinheiten mit kleinteiligen Gewerbeeinheiten (gemäß dem standardisierten Berechnungsverfahren nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4), die bei Realisierung einen Bedarf an sozialen Infrastruktureinrichtungen auslösen werden. Grundsätzlich gilt, dass gemäß „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ bei der Aufstellung von Wohnungsbau-Bebauungsplänen die durch Vorhaben verursachten Mehrbedarfe im Bereich der Kindertagesbetreuung und der Grundschulen ermittelt werden und die betreffenden privaten Investoren die anteiligen Kosten für die Bereitstellung der zusätzlichen Infrastruktur übernehmen müssen. Die folgenden Bedarfe wurden anhand des bei Anwendung des o.g. Berliner Modells anzuwendenden standardisierten Berechnungsverfahrens ermittelt. Dabei ergibt sich gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung die Anzahl der für die Ermittlung von Mehrbedarfen im Bereich sozialer Infrastruktur zugrunde zu legenden Wohneinheiten durch eine standardisierte Berechnung (Geschossfläche 40.700 m²/100 m² durchschnittliche Wohnungsgröße = 407 Wohneinheiten). Gemäß Berliner Modell sind deshalb bei der Ermittlung der Mehrbedarfe 407 Wohneinheiten zugrunde zu legen. Diese Zahl weicht deshalb von der Anzahl an tatsächlich geplanten Wohneinheiten (418 WE) ab. Aus dem Wohnungsbau resultieren ein Spitzenbedarf von 73 Plätzen und ein Langzeitbedarf von 37 Plätzen im Bereich der Kindertagesbetreuung. Gemäß Berliner Modell ist der Langzeitmehrbedarf von 37 Plätzen zugrunde zu legen. Dieser kann auch auf absehbare Zeit nicht in vorhandenen Betreuungseinrichtungen der Bezirksregion gedeckt werden. Die Projektträgerin wird deshalb im Rahmen des „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ den denkmalgeschützten Teil des ehemaligen Brauhausspeichers sanieren und zu einer Kindertagesstätte umbauen. Die Realisierung der Kindertagesstätte als auch deren Betrieb durch einen anerkannten freien Träger der Jugendhilfe werden durch den städtebaulichen Vertrag gesichert (siehe dazu Kap. II 3.10) Der durch den Bebauungsplan ausgelöste Mehrbedarf von 44 Grundschulplätzen kann nicht im Umfeld gedeckt werden. Die Finanzierung f ür diese Grundschulplätze wird seitens des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg im Rahmen städtebaulicher Vertragsregelungen sichergestellt. Die Investoren werden nach dem o.g. Berliner Modell verpflichtet, bis zu 39.331 Euro pro Grundschulplatz zu leisten. Die Planungen des Schulamtes für die Versorgung des zusätzlichen Bedarfes sehen die Neugründung einer eigenständigen Grundschule am Standort Pufendorfstraße 10 vor. Der Schulbau soll anteilig durch die Investoren in den Plangebieten V-1-1 und V-1-2 finanziert werden. Das geplante Wohnungsbauvorhaben löst Mehrbedarfe im Bereich der öffentlichen Spielplatzversorgung aus. Das Plangebiet befindet sich im Planungsraum 02040502B, in dem der Versorgungsgrad weniger als 10 % des Richtwerts von 1 m² pro Einwohner beträgt. Eine Festsetzung des Bebauungsplanes V-1-2 wird zur Folge haben, dass dieser hohe Mangel an öffentlichen Spielplatzflächen weiter verschärft wird. Nach dem städtebaulichen Konzept der Projektträgerin kann im Vertragsgebiet kein öffentlicher Spielplatz geschaffen werden. Die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes erfolgt daher außerhalb des Vertragsgebietes an der Ecke Pufendorfstraße/Matthiasstraße (Flurstück 252). Auf Grundlage des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung hat sich die Projektträgerin im bereits abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag zur Übernahme anteiliger Herstellungskosten verpflichtet. Im Fortgang des Bebauungsplanverfahrens bzw. im Rahmen der Behördenbeteiligung wurden weitere Bedarfe im Bereich sozialer Infrastruktur identifiziert: Durch das planermöglichte Wohnungsbauvorhaben werden auch Mehrbedarfe bei Angeboten für Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen, bei Angeboten für Familienbildung und -förderung und bei Angeboten der Hilfen zur Erziehung entstehen. Auch ist das Umfeld mit Angeboten zur Stadtteil-/Nachbarschaftsarbeit unterversorgt, insbesondere besteht hoher Bedarf bei Seniorenangeboten. Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung sieht je- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 91 doch keine Kostenbeteiligung von Investoren zur Deckung der durch Wohnungsbauvorhaben resultierenden Mehrbedarfe in diesen Bereichen sozialer Infrastruktur vor. Da der Projektträger bereits umfassend Folgekosten in Bereichen sozialer Infrastruktur (Kindertagesbetreuung, Grundschule und öffentlicher Spielplatz) tragen und mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichten muss, wäre eine zusätzliche Verpflichtung zur Übernahme von Kosten für die Bereitstellung von Plätzen in den oben genannten Einrichtungen nicht angemessen. 5 Auswirkungen auf die Verkehrssituation Die Auswirkungen des durch die künftigen Bewohner und Beschäftigten des Gebietes induzierten Verkehrsaufkommens auf den Verkehrsablauf im bestehenden Verkehrsnetz sowie auf die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte wurde im Rahmen einer verkehrlichen Untersuchung ermittelt und bewertet. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der Verkehrsablauf sowohl in den angrenzenden Straßen als auch die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte Friedenstraße/Pufendorfstraße und Matthiasstraße/ Landsberger Allee auch nach Realisierung der Planung gewährleistet sind (siehe dazu Kap. I.4.2). 6 Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz Auswirkungen auf das im Plangebiet vorhandene Denkmalensemble „Böhmisches Brauhaus (Berliner Weingroßkellerei GmbH)“ werden durch den Bebauungsplan nicht begründet. Bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Sicherung der geplanten denkmalgeschützten Bausubstanz geschlossen. Dieser regelt, unter welchen Voraussetzungen bei Errichtung von Baukörpern auf die Erhaltung größerer Teile des Denkmalensembles von Seiten der Denkmalschutzbehörden verzichtet wird. Folglich sind die Mälzerei, Teile des Brauhausspeichers und Brauhausgewölbe zwingend zu erhalten. Zudem wurde per Nachtrag 2015 der Vertrag auf die neue Nutzung des Brauhausspeichers als Kindertagesstätte angepasst. Diese Anlagen wurden in die städtebauliche Planung, die dem Bebauungsplan V-1-2 zu Grunde liegt, integriert. 7 Auswirkungen auf geschlechts- und altersspezifische Belange Der Bebauungsplan hat positive Effekte auf den Aspekt des Gender Mainstreaming. Der vorliegende Bebauungsplan umfasst vor allem Festsetzungen zur planungsrechtlichen Vorbereitung eines Wohnungsbauvorhabens. Die Festsetzungen sichern eine weitgehend geschlossene Blockrandbebauung und einen großzügigen durchgrünten Wohnhof im Blockinneren mit entsprechend vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Es ist davon auszugehen, dass diese Planung keine geschlechterspezifisch differenzierten Auswirkungen mit sich bringt. Gleichfalls hat der Bebauungsplan positive Auswirkungen auf unterschiedliche Nutzergruppen wie Anwohner, Arbeitsbevölkerung, Senioren und Kinder, da er die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Befriedigung von spezifischen Nutzungsansprüchen hinsichtlich der Aufenthaltsqualität und Gestaltung von Kommunikationsorten schafft. Durch die Festsetzungen wird ein begrüntes Wohnumfeld gesichert, das – abgeschirmt von den verkehrsbelasteten angrenzenden Straßen – insbesondere Kindern, Jugendlichen, kinderbetreuenden Personen und älteren Menschen Raum für Spiel, Aufenthalt, Naherholung und Kommunikation bietet. Der Bebauungsplan sichert ein Wohngebiet, dass das vorhandene Siedlungsgefüge an einem integrierten Standort ergänzt. Dies kommt den Bedürfnissen aller Bevölkerungsgruppen zugute, da durch die in Verbindung mit vorhandenen und neuen gewerblichen und sozialen Einrichtungen Nutzungsmischung und -dichte gefördert und vielfältige Möglichkeiten zur räumlichen Verflechtung unterschiedlicher Lebensinhalte durch eine angemessene Auslastung gesichert werden. Darüber hinaus werden durch die Wohnentwicklung entlang der Pufendorfstraße und der Landsberger Allee soziale Kontrolle und subjektives Sicherheitsgefühl im öffentlichen Straßenraum erhöht. Gleiches gilt für die Blockdurchquerung zwischen Landsberger Allee und Friedenstraße. Menschen mit schwerer Gehbehinderung oder Rollstuhlnutzerinnen und Rollstuhlnutzer werden allerdings von dem festgesetzten Gehrecht nicht profitieren können, da eine Über- 92 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 windung des Höhenunterschieds von 12 m über die „Spanische Treppe“ für sie nicht möglich und stattdessen ein Umweg über die Pufendorfstraße erforderlich sein wird. Durch die Steigerung der Nutzungs- und Aufenthaltsqualität entlang der Pufendorfstraße kann dieser Nachteil zumindest teilweise kompensiert werden. Die Bebauungsplanfestsetzungen betreffen Frauen und Männer, unterschiedliche Formen des Zusammenlebens, unterschiedliche Altersgruppen sowie unterschiedlich mobile Bevölkerungsgruppen gleichermaßen, eine einseitige und unausgewogene Ausrichtung der Planung für eine der Betroffenengruppen ist nicht erkennbar. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 IV Verfahren 1 Mitteilung der Planungsabsicht 93 Mit Schreiben vom 14.06.2012 wurden die zuständige Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg (GL) gemäß § 5 AGBauGB über die Planungsabsicht informiert. Es wurden keine Bedenken oder Widersprüche zu den Zielen der Raumordnung gemäß den Grundsätzen des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) 2007 und des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) sowie zu den dringenden Gesamtinteressen Berlins geäußert. Das Bebauungsplanverfahren V-1-2 wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da der Geltungsbereich an die Landsberger Allee angrenzt, die im Bestand 2011 des StEP Verkehr als übergeordnete Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktionsstufe II und im Planungshorizont 2025 als besondere örtliche Straßenverbindung in der Innenstadt eingestuft ist und damit gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Mit Schreiben vom 15.01.2016 wurde diese Stellungnahme um die Mitteilung ergänzt, dass der Bebauungsplan V-1-2 aufgrund seiner Größe (geplante Anzahl der Wohneinheiten) und Eigenart von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt ist, so dass auch hierdurch die dringenden Gesamtinteressen Berlins berührt werden. 2 Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan V-1-2 im beschleunigten Verfahren Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat am 07.08.2012 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan V-1-2 gefasst. Der Bebauungsplan V-1-2 wird zeitnah mit den Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-3 im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Anwendung sind wie folgt gegeben: - Der Bebauungsplan dient der Entwicklung eines innerstädtischen Standortes. Gesamtziel ist die städtebauliche Neuordnung und Nutzung als Wohnungsbaustandort. - Gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt wird, die weniger als 2 20.000 m beträgt. Hierbei sind auch Grundflächen von anderen Bebauungsplänen, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen. Durch die Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 werden 2 insgesamt ca. 14.750 m zulässige Grundfläche festgesetzt. Die höchstens zulässige Grundfläche für ein Verfahren nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird somit nicht überschritten. Enge sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhänge mit weiteren Bebauungsplanverfahren bestehen nicht. - Darüber hinaus wird der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung unterliegen, nicht vorbereiten oder begründen. Aufgrund der geplanten Gebietsart „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO begründet sich hier keine Ansiedlung von UVP-pflichtigen Vorhaben. Derartige Vorhaben sind auch nicht geplant. - Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Natura 2000Gebiete kann ausgeschlossen werden, da das Plangebiet weder innerhalb noch in räumlichem Zusammenhang zu ausgewiesenen Schutzgebieten liegt. Eine Umweltprüfung wird im beschleunigten Verfahren nicht durchgeführt, dennoch werden die umweltrelevanten Belange abgewogen (s. Kap. III 1). Aktuell gilt das BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634). 94 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Gemäß Überleitungsvorschrift des § 245c BauGB können Verfahren, die förmlich vor dem 13. Mai 2017 eingeleitet worden sind, nur dann nach den vor dem 13. Mai 2017 geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden, wenn die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 S. 1 oder nach sonstigen Vorschriften dieses Gesetzes vor dem 16. Mai 2017 eingeleitet worden ist. Da zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt bereits die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt war, wird dieses Bebauungsplanverfahren nach den vor dem 13. Mai 2017 geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen. 3 Bekanntmachung im Amtsblatt Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans V-1-2 wurde am 09.08.2012 bekannt gemacht und im Amtsblatt Nr. 35 vom 17.08.2012 veröffentlicht. 4 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Im beschleunigten Verfahren kann auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verzichtet werden. Der Bezirk hat dennoch eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt. Diese erfolgte zusammen mit der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1-1. Die Beteiligung dauerte vom 31. August 2015 bis 30. September 2015 und wurde bis einschließlich 07. Oktober 2015 verlängert. In dieser Zeit lagen die Bebauungsplanunterlagen im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg, Yorckstraße 4-11, öffentlich aus. Zudem konnten die Bebauungsplanunterlagen auf der Website des Bezirksamtes eingesehen werden. Am 30. September 2016 erfolgte zudem eine Informationsveranstaltung. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde in der Tagespresse vom 21.08.2015 bekanntgegeben. Während der vorgegebenen Frist wurden 132 schriftliche Stellungnahmen – 26 mit einem einheitlichen Schreiben, 29 mit z.T. identischen oder sehr ähnlichen Wortpassagen und/oder Textabschnitten – abgegeben. Weitere 8 Stellungnahmen gingen verspätet ein. Letztere wurden ebenfalls berücksichtigt, so dass insgesamt 140 Stellungnahmen zur Abwägung vorliegen. Es gingen Stellungnahmen zu folgenden Themenkomplexen ein, die überwiegend sowohl das Bebauungsplanverfahren V-1-1 als auch das Bebauungsplanverfahren V-1-2 betreffen: - Bebauungsplanverfahren - Städtebau - Nutzungskonzept - Sozial-/Bewohnerstruktur - Soziale Infrastruktur - Architektur/Hochbau - Denkmalschutz - Verkehr - Schall - Luftschadstoffe - Natur- und Umwelt/Artenschutz - Fachgutachten/vertiefende Untersuchungen - sonstiges. Von einer überwiegenden Mehrheit der Stellungnehmenden wurden Bedenken und Anregungen vor allem zu den folgenden Themen, absteigend in ihrer Häufigkeit der Nennung, vorgebracht: - Gebäudehöhen Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 - Abstandsflächen - ruhender Verkehr - Öffentlichkeitsbeteiligung - in der Planung zu berücksichtigende Belange und deren Abwägung - Berücksichtigung denkmalrechtlicher Belange im Bebauungsplanverfahren - Leistungsfähigkeit des Straßenverkehrsnetzes - städtebauliches Konzept allgemein - bauliche Dichte - Nutzungskonzept - Bauweise 95 Die eingegangenen Stellungnahmen zu den Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 wurden thematisch zusammengefasst, ausgewertet und abgewogen. Die für den Bebauungsplan V-1-2 relevanten Stellungnahmen zu den oben genannten Themen und deren Abwägung sind im Folgenden dargestellt. Gebäudehöhen In zahlreichen Stellungnahmen wurde die Gebäudehöhe des C- (Gebäude 1) und Iförmigen (Gebäude 2) Baukörpers kritisiert. Damit verbunden wurden auch Bedenken hinsichtlich einer Verschlechterung der Belichtungs- und Besonnungssituation der benachbarten Wohnbebauung der „Matthiasgärten“ und der Pufendorfstraße 8 und 9 sowie des Tagespflegezentrums/Landsberger Allee vorgebracht. Insbesondere wurde auch eine Verschlechterung gesunder Wohnverhältnisse, der Lebens- und Wohnqualität, des Freiraumes und der Privatsphäre, eine Verbauung des Ausblicks allgemein und im Speziellen auf die „Neue Mälzerei“, die mögliche Einsehbarkeit von Wohnungen und Terrassen, eine massive Minderung der Attraktivität neuer und bestehender Wohnflächen sowie eine akustische Beeinträchtigung als Folge der geplanten Gebäudehöhen erwartet. Die Stellungnehmenden kritisieren zudem, dass vorhandene Gebäudehöhen in der Umgebung und die topografischen Verhältnisse nicht berücksichtigt seien. Kritisiert wird auch, dass das Areal künstlich um 9-12 m angehoben würde und damit aus dem Gebiet herausrage. Insgesamt beeinträchtige die neue Bebauung das Ortsbild. Bedenken wurden insbesondere auch in Hinblick auf die Gebäudehöhen an der Pufendorfstraße geäußert. Hier entstünde eine Hochhaus-/Riegelbebauung, die in Innenstadtlage stadtbilduntypisch und unverhältnismäßig sei und das Erscheinungsbild der Pufendorfstraße nachteilig und gravierend verändere. Die Bebauung führe zur Verödung des Straßenzugs, wende sich von der Straße ab und ließe einen erdrückenden Eindruck entstehen. Moniert wird ferner, dass eine städtebauliche und sinnvolle Erklärung für die geplanten Gebäudehöhen fehle. Diese könne auch nicht durch eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Wohnungen begründet werden. Abwägung Das städtebauliche Konzept sieht zu der benachbarten Wohnbebauung im Geltungsbereich des V-1-3 deutlich größere Abstandsflächen vor als nach der Bauordnung Berlin erforderlich sind. Grundsätzlich ist davon ausgehen, dass gesunde Wohnverhältnisse gewahrt sind, wenn die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung eingehalten werden. Nach gängiger Rechtsauffassung sind die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter, d.h. die Besonnung, Belüftung und Belichtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht, Brandschutz, Sozialabstand und die Durchlüftung des Gebietes zum Schutz vor Luftverunreinigungen ausreichend gewährleistet, wenn ein Bauvorhaben die erforderlichen Abstandsflächen nicht unterschreitet. Im weiteren Bebauungsplanverfahren wird eine Besonnungsstudie für die südwestliche Fassade der Bebauung „Matthiasgärten“ erarbeitet, um die Auswirkungen des geplanten Gebäudes 1 auf die Besonnungsdauer der vorhandenen Bebauung zu ermitteln und bezogen auf das derzeitige Planrecht zu bewerten. 96 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Ein Rechtsanspruch auf unverbauten oder gar exklusiven Ausblick besteht nicht. Akustische Auswirkungen der geplanten Wohnbebauung auf vorhandene schutzbedürftige Nutzungen, z.B. durch Schallreflexion, werden in einer schalltechnischen Untersuchung, die im Fortgang des Bebauungsplanverfahrens erarbeitet wird, ermittelt. Das Gelände des Plangebietes V-1-2 fällt von der Landsberger Allee/Matthiasstraße (Barnim-Hochfläche) zur Pufendorfstraße (Urstromtal) diagonal ab. Mit Ausnahme von zwei Geländedepressionen liegt das Plangebiet überwiegend auf einer annähernd ebenen Fläche von ca. 49,0 – 49,5 m über NHN. Zur Pufendorfstraße fällt das Gelände auf einem Streifen von ca. 28 m Tiefe abrupt auf ca. 45 – 41 m über NHN ab. Die „Neue Mälzerei“ liegt auf einer Höhe von ca. 37,5 – 38 m über NHN. Das Gelände ist im Zuge der Errichtung des Böhmischen Brauhauses modelliert worden. So wurde für den Bau der Kelleranlagen das Gelände auf ca. 49 m über NHN angeschüttet, damit diese ebenerdig von der Friedenstraße erschlossen werden konnte. Das städtebauliche Konzept, das den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 zu Grunde liegt, wurde im Rahmen eines kooperativen Gutachterverfahrens im Jahr 2012 entwickelt. Grundgedanke des Entwurfs ist, dass die bereits im gültigen Bebauungsplan V-1 vorgesehene einheitliche Ebene auf dem Niveau der Landsberger Allee beibehalten und durch eine durchgehend einheitliche Traufhöhe (in m über NHN) das Ensemble aus Wohngebäuden von außen als eine Einheit wahrgenommen werden soll. Die Bebauung der „Matthiasgärten“ mit einer Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN und einer Oberkante von 72,3 m ü. NHN gibt dabei die maßstabsbildende Gebäudehöhe, die sich über das gesamte Plangebiet V-1-2 zieht, vor. Gleichfalls wird mit der geplanten Bebauung im Plangebiet V-1-2 auch das bei den „Matthiasgärten“ vorhandene Sockelgeschoss fortgesetzt. Eine homogene Quartiersentwicklung auch in Verbindung mit den Matthiasgärten wird dadurch gewährleistet. Daraus folgt, dass das städtebauliche Konzept das vorhandene Geländeniveau beibehält und in die Wohnbebauung integriert. Der weitgehend ebenerdige Innenbereich ermöglicht große zusammenhängende Freiflächen und eine einheitliche Erschließung. Eine künstliche Anhebung erfolgt nicht. Die Gebäude entlang der Pufendorfstraße werden so in das abfallende Gelände platziert, dass über die unteren Geschosse eine ebenerdige Erschließung von der Straße aus möglich ist, diese rückseitig jedoch unterhalb der Geländeoberfläche liegen. Vom Hof aus werden durchgehend nur 6 Vollgeschosse und das Staffelgeschosse wahrnehmbar sein. Von einer Reduzierung der Gebäudehöhen bzw. von Geschossen wird in der Abwägung mit anderen städtebaulichen Belangen Abstand genommen: Das Vorhaben integriert sich zum einen in seiner Maßstäblichkeit (Dichte/Höhe) wie oben dargelegt sehr gut in die bestehende Stadtstruktur. Zum anderen kann das Vorhaben in zentraler, gut erschlossener Lage gemäß dem Leitziel „Innen- vor Außenentwicklung“ einen Beitrag zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an (bezahlbarem) Wohnraum leisten. Auch die Pufendorfstraße weist ein deutliches Gefälle auf. Von der Einmündung in die Matthiasstraße bis zum Umspannwerk fällt die Straße um ca. 7 m ab. Dies hat zur Folge, dass die geplanten Gebäude entlang der Pufendorfstraße mit vom Hof aus einheitlicher Traufhöhe am niedrigsten Geländepunkt des Gehwegs (ca. 40 m über NHN) eine Traufhöhe von ca. 28,8 m über Gehweg erzielen. Auch die Höhe des Sockels, der den vorhandenen Sockel der „Matthiasgärten“ fortsetzt, ist dem abfallenden Straßenniveau geschuldet. Dieser steigt entlang der Pufendorfstraße von ca. 5,5 m über Gehweg auf ca. 9,5 m über Gehweg in Richtung Friedenstraße an. Dieser Sockel soll, anders als von den Stellungnehmenden befürchtet wird, architektonisch anspruchsvoll gestaltet und mit Nutzungen belegt werden. Um die Bebauung aufzulockern, soll das städtebauliche Konzept in diesem Bereich des Plangebietes V-1-2 modifiziert werden: Nur die von der Straße aus sichtbaren unteren Geschosse (Gewölbegeschosse) sollen in der vorhandenen Bauflucht, die durch die Matthiasgärten und das Umspannwerk vorgegeben wird, liegen. Die 7 oberen Geschosse („Hofgeschosse“) springen deutlich zurück. Die „Gewölbegeschosse“ mit Zugängen und Tiefgaragenzufahrt sollen auch kleinteiliges, gebietsverträgliches Gewerbe, das Öffentlichkeit erzeugt, beherbergen und so zu einer Belebung des Straßenraums beitragen. Grundsätzlich sind hier auch Wohnungen, die ausschließlich zur Pufendorfstraße orientiert sind, möglich. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 97 Die geplanten Gebäude fassen den Straßenraum baulich angemessen, wobei sie keine unzumutbaren Beeinträchtigungen zur Folge haben. Abstandsflächen Von einer Vielzahl der Stellungnehmenden aus der unmittelbaren Nachbarschaft wurde auch Kritik geübt, dass der Abstand zu den Matthiasgärten in Verbindung mit den Höhen des C- (Gebäude 1) und I-förmigen (Gebäude 2) Baukörpers zu gering sei und damit auch negative Auswirkungen insbesondere auf die Belichtung und Besonnung der Wohnungen und andere durch das Abstandsflächenrecht geschützte Schutzgüter zu erwarten seien. Gefordert wird in diesem Zusammenhang ein größerer Abstand der geplanten Bebauung von den Matthiasgärten, insbesondere auch die Übernahme der Abstandsflächen aus dem bisherigen Planungskonzept (V-1). Abwägung Durch den Bebauungsplan V-1-2 werden die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen zu der benachbarten Wohnbebauung im Geltungsbereich des V-1-3 („Matthiasgärten“) hin eingehalten: Für das Gebäude 1 im Geltungsbereich des V-1-2 ergibt sich bei einer Traufhöhe von 19,7 m über Gehweg mit einer bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächentiefe von 0,4 H eine erforderliche Abstandsfläche von 7,88 m. Der Abstand zur Grundstücksgrenze beträgt ca. 12 m. Die nachgewiesenen Abstandsflächen sind somit um ca. 4 m größer als nach Bauordnung erforderlich. Nach allgemeiner Rechtsauffassung sind gesunde Wohnverhältnisse als gewahrt anzusehen, wenn die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung eingehalten werden. Die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter, d.h. die Besonnung, Belüftung und Belichtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht, Brandschutz, Sozialabstand und die Durchlüftung des Gebietes zum Schutz vor Luftverunreinigungen sind gewahrt, wenn ein Bauvorhaben die erforderlichen Abstandsflächen einhält. Auch die Abstandsflächen der „Matthiasgärten“ liegen auf dem eigenen Baugrundstück, so dass eine unzulässige Überlagerung von Abstandsflächen nicht eintritt. Bei einer Gebäudehöhe von 19,7 m über Gehweg (19,2 m über Gehweg plus ca. 0,5 m Attika) im VI. Geschoss und ergibt sich auch hier eine erforderliche Abstandsfläche von 7,88 m. Der Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze beträgt ca. 8 m. Insgesamt betrachtet ergibt sich eine erforderliche Abstandsfläche von 15,8 m. Das geplante Gebäude 1 soll in einem Abstand von ca. 20,0 m errichtet werden. Damit ist der Abstand zwischen den Gebäuden größer als nach Berliner Bauordnung gefordert ist. Der geltende Bebauungsplan V-1 ermöglicht einen Abstand von 15 m zwischen dem ursprünglich geplanten Atriumhaus bzw. Gebäudekamm und der nordöstlichen Bebauung der „Matthiasgärten“. Dadurch konnten die zum Zeitpunkt der Planaufstellung erforderlichen Abstandsflächen von 0,5 H unterschritten werden (Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 16,2 m über Gehweg im IV. Vollgeschoss des Atriumhauses sowie des Gebäudekamms und einer zulässigen Gebäudehöhe von 19,7 m über Gehweg im V. Vollgeschoss der östlichen Bebauung der heutigen „Matthiasgärten“ ergibt sich eine erforderliche Abstandfläche von rd. 18 m, die mit den festgesetzten 15 m unterschritten wird). Zur Qualifizierung des städtebaulichen Konzepts wird jedoch oberhalb des Gebäudes 1 eine zusätzliche Hofsituation geschaffen, die auch dem Wunsch nach einem größeren Abstand zwischen geplanter Bebauung und den „Matthiasgärten“ entgegenkommt: Gebäude 1 wird um weitere 4,5 m von den Matthiasgärten abgerückt. Im Gegenzug rücken die Kopfbauten unter Einhaltung des Abstands-flächenrechts näher an die Matthiasgärten heran. Der auf diese Weise entstehende Hof ermöglicht über die Erschließungsfunktion hinaus zusätzliche Freiraumqualitäten und eine ansprechende Freiflächengestaltung, insbesondere durch Vorgärten. Von diesen Freiraumqualitäten profitieren auch die Bewohner und Bewohnerinnen der „Matthiasgärten“, insbesondere die der Erdgeschosswohnungen entlang der Blockdurchquerung. Die vortretenden Kopfbauten wirken zudem abschirmend gegenüber dem Straßenverkehrslärm. Der Abstand zwischen den „Matthiasgärten“ und Gebäude 1 wird durch diese Konzeptänderung auf ca. 75 % der Baukörperlänge 24,5 m betragen. 98 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Ruhender Verkehr Mehrheitlich weisen die Stellungnehmenden darauf hin, dass im Umfeld des Plangebietes (v.a. in der Pufendorfstraße) aufgrund fehlender Stellplatzangebote auf privaten Grundstücken und im öffentlichen Raum bereits eine angespannte Parkraumsituation bestünde. Diese ginge mit einem erheblichen Suchverkehr einher. In Zusammenhang mit anderen Bauvorhaben befürchten die Stellungnehmenden, dass sich die Parkraumsituation weiter verschlechtern könnte und damit auch die Anzahl der widerrechtlich parkenden Fahrzeuge sowie die Umweltauswirkungen weiter zunehmen würden. Dies gefährde auch die Sicherheit der Anwohner, insbesondere die der Kinder, und mindere die Wohn- und Lebensqualität vorhandener Bewohner. Aus diesen Gründen werden die Erhöhung der Anzahl der geplanten PKW-Stellplätze und eine ausreichend Anzahl an Fahrradabstellplätzen sowie verkehrsberuhigende Maßnahmen (z.B. ein Lkw-Verbot) und eine Parkraumbewirtschaftung gefordert. Abwägung Die Planungen sehen ca. 640 Wohneinheiten und eine eingeschossige Tiefgarage mit insgesamt 250 Stellplätzen vor. Damit wird ein Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz für ca. 2,5 Wohneinheiten – bezogen auf beide Plangebiete zusammen – erreicht. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von insgesamt 0,4. Während im Plangebiet V-1-1 ein Stellplatzschlüssel von 0,3 umgesetzt werden soll, wird für das Plangebiet V-1-2 ein Stellplatzschlüssel von 0,6 angewendet. Im Fortgang der Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 wird ein Verkehrsgutachten erarbeitet. Dieses wird auch Aussagen zur Plausibilität des oben genannten Stellplatzschlüssels für die geplante Wohnbebauung im Innenstadtbereich und zur Auslastung der vorhandenen Stellplätze im öffentlichen Straßenraum treffen und ggf. Empfehlungen für die weitere Planung geben. Die Ergebnisse der verkehrlichen Untersuchung werden in die Abwägung eingestellt. Darüber hinaus sind auch andere Aspekte in die Abwägung einzustellen: Im Land Berlin gibt es keine Verpflichtung für die Anlage von Stellplätzen in Zusammenhang mit Wohnungsneubauvorhaben. Eine Erhöhung der Stellplatzanzahl in den Plangebieten ginge mit einer höheren Versiegelung der Grundstücke einher und konterkariere das Planungsziel des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Überdies soll auch künftig in der Innenstadt der Schwerpunkt auf den öffentlichen Verkehr und nicht-motorisierten Individualverkehr gelegt werden. Wie die jüngsten Ergebnisse des Systems repräsentativer Verkehrserhebungen (SrV) 2013 für Berlin zeigen, verliert der motorisierte Individualverkehr an Bedeutung, sein Anteil ist bei allen von der Berliner Bevölkerung zurückgelegten Wegen im Zeitraum 2008-2013 von 33 auf 30% zurückgegangen. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der MIV-Anteil erfahrungsgemäß deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Vertiefende Untersuchungen zur Parkraumsituation oder die Erarbeitung eines übergeordneten Konzeptes für den ruhenden Verkehr oder für verkehrsvermeidende Maßnahmen sind nicht Gegenstand dieser Bebauungsplanverfahren und somit nicht Untersuchungsgegenstand des beauftragten Verkehrsgutachtens. Vielmehr sind gebietsübergreifende Untersuchungen erforderlich, um straßenbauliche, verkehrslenkende oder verkehrsrechtliche Maßnahmen ableiten zu können. In der Regel ist zur Reduzierung von widerrechtlichem Parken und Parksuch-, Durchgangs- und Fremdverkehr ein Bündel von Maßnahmen erforderlich, bei dem die Parkraumbewirtschaftung einen wichtigen Baustein darstellt. Gemäß StEP Verkehr 2025 liegen die beiden Plangebiete innerhalb der Gebietskulisse für potenzielle Erweiterungen der Parkraumbewirtschaftung. Die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung zur Vermeidung externer Verkehre setzt voraus, dass die notwendigen, qualifizierten Aussagen im Rahmen einer vertiefenden Parkraumuntersuchung ermittelt werden. Diese ist nicht Gegenstand dieser Bebauungsplanverfahren. Die bestehenden Probleme hinsichtlich der Parkraumsituation sind dem Bezirksamt bekannt. Das zuständige Tiefbauamt wird sich im Zuge der Bebauungsplanverfahren mit der Thematik befassen. Ziel ist es, den zusätzlich induzierten Bedarf durch die Bauvorhaben nachzuweisen. Die gemäß Bauordnung Berlin erforderlichen Fahrradstellplätze sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Sie sind nicht Gegenstand der Festsetzungen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 99 Öffentlichkeitsbeteiligung In zahlreichen Stellungnahmen wird Kritik geäußert, dass über die gravierenden Veränderungen, die die Neukonzeption des Bebauungsplans V-1-2 mit sich bringen würde, erst durch die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und damit zu spät informiert wurde. Kritisiert wird überdies, dass die Beteiligungsfrist zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung an dem Tag der Informationsveranstaltung ende und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nicht hinreichend und rechtzeitig bekanntgemacht wurde. In den Stellungnahmen wird auch der Vorwurf laut, dass der Beginn des Bauvorhabens vorzeitig, also vor Ende der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt sei und von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit bzgl. des geduldeten und bewilligten langjährigen Zerstörungs- und Abrissprozesses nicht die Rede sein könne. Gutachten, die im Rahmen der Verfahren zu erstellen und für die Öffentlichkeit auszulegen sind, seien bislang nicht öffentlich einsehbar. Abwägung Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat in seiner Sitzung am 7. August 2012 beschlossen, die Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 aufzustellen. Dieser Beschluss wurde im Amtsblatt Nr. 35 vom 17. 08. 2012 öffentlich bekanntgemacht. Der Verkauf der Eigentumswohnungen in den „Matthiasgärten“ startete zu einem späteren Zeitpunkt. Den künftigen Eigentümern und Eigentümerinnen hätte demnach bekannt sein können, dass Änderungen des Planungsrechtes zu erwarten sind. Den öffentlich zugänglichen Drucksachen DS/0337/IV (V-1-1) und DS/0336/IV (V-1-2) konnte darüber hinaus die Begründung zu den gefassten Aufstellungsbeschlüssen entnommen werden. Es bleibt zudem jeder Gemeinde und somit auch dem Plangeber unbenommen, städtebauliche Entwicklungsziele an geänderte Rahmenbedingungen und Bedarfe anzupassen. Im Übrigen gilt: Die Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 werden im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. Im beschleunigten Verfahren kann von einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB abgesehen werden (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 BauGB). Gemäß dem Beschluss des Bezirksamtes wurde dennoch eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt, um die benachbarten Anwohner und Eigentümer bereits frühzeitig in den Planungsprozess einbinden zu können und über das Vorhaben zu informieren. Zu einem früheren Zeitpunkt war dies noch nicht möglich, da das städtebauliche Konzept zwar im Jahr 2012 aus einem kooperativen Gutachterverfahren als Siegerentwurf hervorging, dieser jedoch in einem diskursiven Prozess mit dem Bezirksamt zu modifizieren war. Der Beteiligungszeitraum wurde bis einschließlich 07.10.2015 verlängert, sodass auch nach der Informationsveranstaltung am 30.09.2015 Stellungnahmen abgegeben werden konnten. Zudem wurden auch alle verspätet eingegangenen Stellungnahmen berücksichtigt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde in der Tagespresse am 21.08.2015 bekanntgemacht. Damit erfolgte die Bekanntmachung 10 Tage vor Beginn der Öffentlichkeitsbeteiligung. Dieser Zeitraum ist mehr als angemessen und liegt sogar über der für die förmliche Bekanntmachung der Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebenen Frist von einer Woche. Im Übrigen enthält das Baugesetzbuch keine formellen Anforderungen an die Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (s. § 3 Abs.1 BauGB). Die vor der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführten Baufeldvorbereitungen wie Grünrückschnitt und Rodung der im Plangebiet vorhandenen Bäume sowie der Teilabriss von Gebäuden erfolgte auf Basis öffentlich-rechtlicher Verträge, die bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 zwischen Eigentümerin, Bezirk und den zuständigen Fachbehörden abgeschlossen wurden. Die Eigentümerin hatte folglich einen Rechtsanspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen. Die zuständigen Fachbehörden wurden vorab durch die Eigentümerin informiert. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung dient insbesondere dem Ziel, die Öffentlichkeit frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen 100 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Die für das Bebauungsplanverfahren erforderlichen Fachgutachten können in der Regel und müssen zum diesem frühen Planungsstadium noch nicht vorliegen. Das gilt auch für die erforderlichen Fachgutachten zu den Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2. Diese sind bis zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu erstellen und im Bebauungsplan zu berücksichtigen. Im Rahmen der Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat die Öffentlichkeit die Möglichkeit, die Fachgutachten einzusehen. In der Planung zu berücksichtigende Belange und deren Abwägung Die Stellungnehmenden kritisieren mehrheitlich, dass keine ausgewogene Abwägung aller Interessen vorgenommen würde bzw. die Abwägung fehlerhaft sei. Stattdessen berücksichtige die Planung, die das Gelände bis zum Maximum ausreize, nur die wirtschaftlichen Interessen des Investors und soziale Aspekte sowie die Wohnbedürfnisse der vorhandenen Anwohner blieben unberücksichtigt. Insbesondere seien die geplanten Gebäudehöhen für die Nachbarschaft inakzeptabel und fehlerhaft abgewogen. Kritisiert wird zudem, dass der Investor Fördermittel für das Projekt erhielte. Die Stellungnehmenden weisen ferner darauf hin, dass der Kauf von Eigentum in den Matthiasgärten auf Grundlage der denkmalgeschützten „Ruinensituation“ der ehemaligen Brauerei sowie im Vertrauen auf die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans V1 erfolgt sei und deshalb ein Verstoß gegen Vertrauensschutz vorläge. Mit der Planung würde gegen „Investitionsschutz“ verstoßen, so dass die Alleinstellungsmerkmale „(unverbaute) Aussicht“ und „Exklusivität“ hinfällig und der erhöhte Kaufpreis nicht gerechtfertigt seien. Abwägung Im Rahmen der Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 werden alle für die Planung relevanten privaten und öffentlichen Belange ermittelt, bewertet und unter- und gegeneinander gerecht abgewogen. Auch die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer werden in der Planung berücksichtigt und mit anderen Belangen in die Abwägung eingestellt. Als wichtiger öffentlicher Belang wird die Erforderlichkeit dringend benötigten Wohnraums in der Innenstadt in die Abwägung eingestellt und besonders gewichtet. Das Areal ist aufgrund seiner innerstädtischen Lage und unmittelbaren Nachbarschaft zum Volkspark Friedrichshain als Wohnstandort prädestiniert und wird deshalb im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 als Wohnungsneubaupotentialfläche für mehr als 500 Wohnungen dargestellt. Wesentliches Planungsziel des Bebauungsplans ist deshalb die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Diesem öffentlichen Belang wird durch die optimale Ausnutzung der Baugrundstücke Rechnung getragen. Die Bebauungspläne schaffen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein neues Wohnquartier mit ca. 640 Wohneinheiten und leisten somit einen wichtigen Beitrag zur Deckung dringend benötigten Wohnraums. Die Berücksichtigung des dringenden Wohnungsbedarfs und des vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplans spiegelt sich in der städtebaulichen Planung wider: Durch das städtebauliche Konzept, das beiden Bebauungsplänen zu Grunde liegt, wird ein Kompromiss zwischen Wohnungsneubau im Rahmen der Innenverdichtung und einer angemessenen städtebaulichen Dichte, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wahrt, erreicht. Zugleich berücksichtigen beide in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne das im Baugesetzbuch verankerte Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Die Planung entspricht zudem den raumordnerischen Grundsätzen des „Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung“ und der „prioritären Nutzung von Siedlungsbrachflächen bei der Siedlungsentwicklung“, die gleichfalls in die Abwägung einzustellen sind. An der Entwicklung des seit Jahren brachliegenden Brauereigeländes und der Entstehung neuer Wohngebiete besteht somit aus oben genannten Gründen ein großes öffentliches Interesse. Dass dieses Interesse deckungsgleich mit den Interessen der Bauherren ist, ist legitim und wirkt sich überdies positiv auf die Realisierungszeit der Wohnungsbauvorhaben aus. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 101 Auch die Auswirkungen der Planung auf die in der Nachbarschaft ansässige Wohnbevölkerung werden in die Abwägung eingestellt. Im Rahmen verschiedener Fachgutachten, insbesondere durch ein Verkehrsgutachten, eine schalltechnische Untersuchung sowie eine Besonnungsstudie werden die zu erwartenden Auswirkungen der Wohnungsbauvorhaben ermittelt und bewertet. Derzeit ist nicht zu erwarten, dass die Planung zu einer unzumutbaren Verschlechterung der Wohnverhältnisse im Umfeld der Plangebiete führen wird und die mit der Realisierung der geplanten Wohnungsneubauvorhaben einhergehenden Veränderungen in der Gesamtschau aller Aspekte größere Nachteile als das bisherige Planrecht mit sich bringen. Durch die Umwandlung von Kerngebiet in ein allgemeines Wohngebiet ist vielmehr auch mit einer Verbesserung der Wohnsituation zu rechnen, da Wohngebieten in Bezug auf Gewerbe- und Verkehrslärm eine höhere Schutzbedürftigkeit zugesprochen wird. Auch dieser Belang ist in die Abwägung einzustellen. Bei der Aufstellung der Bebauungspläne ist das „Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung“ anzuwenden, so dass auch sozialen Belangen hinreichend Rechnung getragen wird: Die Planung für die Bauvorhaben in den Geltungsbereichen V-1-1 und V-1-2 sehen eine Mischung aus Miet-, Eigentums- und Sozialwohnungen vor. Insgesamt sollen 637 Wohneinheiten entstehen, von denen 128 mietpreis- und belegungsgebunden sein werden. Die übrigen Wohnungen kommen als Miet- oder Eigentumswohnungen auf den Markt. Die Mietpreise werden sich dabei an den ortsüblichen Mieten orientieren. Insgesamt kann durch den angestrebten Mix aus Sozial-, Miet- und Eigentumswohnungen eine soziale Mischung in den Plangebieten gewährleistet werden. Gleichfalls werden vom Land Berlin bei Anwendung des Berliner Modells Fördermittel bereitgestellt, die ausdrücklich von den Eigentümerinnen der im Plangebiet gelegenen Grundstücke in Anspruch genommen werden müssen. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat in seiner Sitzung am 7. August 2012 beschlossen, die Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 aufzustellen. Dieser Beschluss wurde im Amtsblatt Nr. 35 vom 17. 08. 2012 öffentlich bekanntgemacht. Der Verkauf der Eigentumswohnungen in den „Matthiasgärten“ startete zu einem späteren Zeitpunkt. Die ehemalige Eigentümerin (und Verkäuferin) der „Matthiasgärten“ war im Übrigen im Jahr 2011/12 am städtebaulichen Wettbewerbsverfahren als Mitinitiatorin beteiligt. Den künftigen Eigentümern und Eigentümerinnen hätte demnach bekannt sein können, dass Änderungen des Planungsrechtes zu erwarten sind. Den öffentlich zugänglichen Drucksachen DS/0337/IV (V-1-1) und DS/0336/IV (V-1-2) konnte darüber hinaus die Begründung zu den gefassten Aufstellungsbeschlüssen entnommen werden. Es bleibt zudem jeder Gemeinde und somit auch dem Plangeber unbenommen, städtebauliche Entwicklungsziele an geänderte Rahmenbedingungen und Bedarfe anzupassen. Ein Rechtsanspruch auf unverbauten Ausblick und Exklusivität gibt es im Übrigen nicht. Dies sind vielmehr Vermarktungsargumente, deren sich Immobilienentwickler bedienen. Berücksichtigung denkmalrechtlicher Belange im Bebauungsplanverfahren In einer Vielzahl an Stellungnahmen wird vorgebracht, dass denkmalrechtliche Belange nicht berücksichtigt und hinreichend gewichtet würden. Insbesondere wird kritisiert, dass die geplanten Gebäude in Verbindung mit dem Geländesprung die Mälzerei, den Brauhausspeicher und die „Spanische Treppe“ verschwinden ließen und Blickbeziehung aufgehoben würden. Mit dem Verkauf der Baugrundstücke seien weite Teile des früheren Denkmalschutzes des ehemaligen Böhmischen Brauhauses gegen den Willen des Landesdenkmalamtes in einem intransparenten Verfahren aufgehoben worden. Es wird gefordert, das Denkmalensemble in seinen Blickbeziehungen zueinander und zu den Freiflächen zu schützen und die noch erhaltenen Denkmale sowie den Geländesprung wieder erlebbar zu machen, insbesondere durch ein Absenken des Geländeniveaus. Gleichfalls wird angeregt, den Erhalt des westlichen Gewölbekellers und dessen Nichtverschüttung im Bebauungsplan zu sichern. Abwägung Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege wurden bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 umfassend ermittelt, bewertet und in die Abwägung eingestellt. 102 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden erfolgten intensive Abstimmungen zum Umgang mit dem denkmalgeschützten Ensemble, insbesondere zu der Fragestellung, welche Teile des Denkmalensembles zu erhalten seien und bei welchen unter bestimmten Voraussetzungen einem Abriss zugestimmt würde. Dies wurde im Jahr 1998 in einem öffentlichrechtlichen Vertrag detailliert geregelt. Dieser Sachverhalt wurde bereits in der Begründung zum festgesetzten Bebauungsplan V-1 dargestellt. Der Bebauungsplan V-1 ist mit Begründung für Jedermann im Bezirksamt einsehbar. Zu oben genanntem Vertrag wurde im Jahr 2015 zudem ein Nachtrag zwischen Landesdenkmalamt, unterer Denkmalschutzbehörde und der Eigentümerin der im Plangebiet V-12 gelegenen Flurstücke vereinbart. Dieser regelt zum einen den Umgang mit dem Brauhausspeicher, der – anders als ursprünglich geplant – erhalten wird, zum anderen die Vereinbarkeit der Gründungen der neuen Wohnungen mit den teilweise darunter gelegenen „Unteren Brauhausgewölben“. In diesem Zusammenhang erfolgte zwischen den Vertragspartnern auch eine Abstimmung zum städtebaulichen Konzept, dass den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 zu Grunde liegt. Die geplante Neubebauung ist mit dem Denkmalschutz vereinbar, da die Eigenart und das Erscheinungsbild der zu erhaltenden Teile des Denkmals durch den geplanten Städtebau nicht wesentlich beeinträchtigt werden: Der geplante Baukörper entlang der Friedenstraße ist so positioniert, dass die Mälzerei zum Auftakt einen großzügigen Vorplatz erhält und hierdurch die räumliche Wirkung der Mälzerei mit der „Spanischen Treppe“ uneingeschränkt erlebbar bleibt. Die im Einklang mit dem Denkmalschutz sanierte südliche Fassade wird somit auch nach Realisierung der Bauvorhaben von der Friedenstraße wahrnehmbar sein (In der ursprünglichen Planung (V1) gab es diese Art der Freistellung der Mälzerei nicht). Das Umspannwerk an der Pufendorfstraße soll mittelfristig durch einen Neubau ersetzt werden. Das Grundstück wird deshalb in den Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-2 einbezogen, um den künftigen Baukörper städtebaulich in das Gesamtkonzept integrieren zu können. Hierzu erfolgte bereits eine intensive Abstimmung mit der Eigentümerin/Betreiberin des Umspannwerks (Vattenfall/Stromnetz Berlin), deren Ergebnisse in das städtebauliche Konzept einfließen. Die Lage des neuen Umspannwerks wird in Verbindung mit einer geänderten Kubatur so verändert, dass zwischen den „Friedrichshainer Höfen“ und Umspannwerk ein größerer Abstand entstehen wird, durch den Sichtbeziehungen von der Pufendorfstraße zur Mälzerei und dem Brauhausspeicher (geplante Kita) erhalten werden. Die denkmalgerecht zu erhaltende Mälzerei, der Brauhausspeicher, die spanische Treppe, Teile der unteren Gewölbekeller und die Freiterrasse des angrenzenden Hotels stellen topografische Fixpunkte dar, an die das städtebauliche Konzept anknüpft. Der Anregung, das Geländeniveau im Plangebiet V-1-2 abzusenken, wird deshalb nicht gefolgt. Die zuständigen Denkmalschutzbehörden werden weiterhin am Bebauungsplanverfahren gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Große Teile der Gewölbekeller sind aus denkmalschutzrechtlichen Gründen zu erhalten. Ein Teil der westlichen Gewölbekeller (unterhalb des benachbarten NH-Hotels sowie im westlichen Teil des Plangebietes V-1-2) wurde instandgesetzt. Kleinere gewerbliche Nutzungen sind dort möglich. Zudem wird das Kellergewölbe unter dem Brauhausspeicher im Zuge der Sanierung/des Umbau zu einer Kindertagesstätte instandgesetzt. Die restlichen Kellergewölbe bleiben erhalten und werden bzw. wurden bereits auf Grundlage des o.g. öffentlich-rechtlichen Vertrags verfüllt. Da die neue Wohnbebauung direkt über den „Unteren Brauhausgewölben“ errichtet wird, werden Teilbereiche statisch ertüchtigt. Dabei werden vertikale Statik-Elemente (Bohrpfähle) durch die Gewölbewände geführt. Einvernehmliches Ziel ist, die Gewölbe in ihrer Substanz zu erhalten. Die Berücksichtigung denkmalrechtlicher Belange erfolgte somit umfassend, die Festsetzung von zwingend zu erhaltenen und nicht zu verfüllenden baulichen Anlagen im Bebauungsplan ist überdies nicht Regelungsinhalt eines Bebauungsplans bzw. fehlt hierzu die Rechtsgrundlage. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 103 Leistungsfähigkeit des Straßenverkehrsnetzes In den Stellungnahmen wird darauf hingewiesen, dass Matthias- und Pufendorfstraße als Durchgangsstraße genutzt würden und stark beansprucht bzw. überlastet seien. Die Straßenquerschnitte wären zu gering bemessen und die Straßen nicht in beide Richtungen befahrbar. In Verbindung mit widerrechtlichem Parken, Parksuchverkehr, Bring- und Abholverkehr von/zu der geplanten Kita und der Erweiterung der Grundschule sowie ansteigendem Lieferverkehr sei eine Beeinträchtigung des fließenden Verkehrs zu erwarten. Durch die Planung würde der gesamte Quell- und Zielverkehr auf die anliegenden Gebiete und auf die bereits überlasteten Straßen abgewälzt. Befürchtet wird eine höhere Unfallquote. Gefordert werden deshalb verkehrsregelnde bzw. -beruhigende Maßnahmen (wie die Einrichtung einer Tempo-30-Zone in der Pufendorfstraße), Verkehrskontrollen und die Unterbindung weiteren Durchgangsverkehr. Angeregt wird überdies die Sanierung des Straßenbelags bzw. die Anlage von Radfahrstreifen in der Pufendorfstraße. Abwägung Im Fortgang der Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2 wird ein Verkehrsgutachten erarbeitet. Dieses ermittelt und bewertet insbesondere die Auswirkungen der geplanten Wohngebiete auf die Leistungsfähigkeit des vorhandenen Straßennetzes und der Knotenpunkte. Dabei ist die Frage zu klären, ob wegen der zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsbelastung und der örtlichen Randbedingungen Beeinträchtigungen des Verkehrsablaufs in der Friedenstraße, in der Pufendorf-straße, in der Matthiasstraße sowie in der Landsberger Allee auftreten könnten bzw. wie viel Neuverkehr aus den geplanten Vorhaben verträglich ist. Ggf. sind Maßnahmen zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit abzuleiten. Maßnahmen zur Verkehrsvermeidung, zur Verbesserung der Verkehrssicherheit insbesondere der Schulwege und zur Förderung des Radverkehrs sind nicht Gegenstand der Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2. Hierzu sind übergeordnete Konzepte erforderlich, denen vertiefende Untersuchungen vorausgehen müssen. Die Bekämpfung ordnungswidrigen Verhaltens im Straßenverkehr ist ebenfalls nicht Gegenstand der Bebauungspläne V1-1 und V-1-2. Städtebauliches Konzept allgemein Die Stellungnehmenden kritisieren, dass die geplante Bebauung insgesamt zu dicht, zu massiv, zu kompakt und zu geschlossen sei und sich die Bebauung nicht in den Ortsteil einfüge bzw. die neue Bebauung das Ortsbild beeinträchtige. Es entstünde ein „ghettoartiges“ Wohnquartier, was einer Innenstadtlage nicht gerecht würde, die Kiezatmosphäre zerstöre und an Großwohn- bzw. Plattenbausiedlungen erinnere. Bemängelt wurde überdies, dass die neu aufgestellten Bebauungspläne mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan V-1 keine Übereinstimmung zeigten und die neue Planung an die Grundidee des V-1 angepasst werden solle. Kritik wurde auch hinsichtlich des Fehlens von weniger einschränkenden Konzeptalternativen geäußert. Abwägung Das städtebauliche Konzept, das den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 zu Grunde liegt, wurde im Rahmen eines kooperativen Gutachterverfahrens im Jahr 2012 entwickelt. Für das Plangebiet V-1-2 wurde die für Berlin typische Blockrandbebauung mit einer Traufhöhe von 20-22 m über Gehweg, die auch in der Umgebung vorzufinden ist, aufgenommen und zur Entwicklung zeitgemäßer Wohnbebauung neu interpretiert. Grundgedanke dabei ist, dass der Baublock im Plangebiet V-1-2 in einzelne Wohngebäude mit individueller Fassadengestaltung aufgelöst wird, durch eine durchgehend einheitliche Traufhöhe (in m über NHN) das Ensemble aus 21 Wohngebäuden von außen jedoch als eine Einheit wahrnehmbar ist und den Quartierscharakter befördert. Die Bebauung der „Matthiasgärten“ mit einer Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN und einer Oberkante von 72,3 m ü. NHN gibt dabei die maßstabsbildende Gebäudehöhe, die sich über das gesamte Plangebiet V-1-2 zieht, vor. Diese ermöglicht 6 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss. Das Vorhaben bewegt sich somit im Rahmen dessen, was die vorhandene Bebauung in der Umgebung vorgibt und fügt sich in ihrer Maßstäblichkeit in das Ortsbild ein. 104 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Das neue Wohnquartier wird nicht in sich geschlossen, sondern durch ein fußläufiges Erschließungsnetz mit seiner Umgebung vernetzt sein. Überdies sind wohnergänzende Nutzungen, die auch der bereits ansässigen Bewohnerschaft dienen werden und das neue Quartier funktional mit der Nachbarschaft verknüpfen, geplant. Anders als die historische Blockrandbebauung ist das geplante Ensemble aus Wohngebäuden im Plangebiet V-1-2 weitläufig angelegt, dabei orientiert sich die Größe des Baublocks an dem, was auch in der Umgebung, z.B. südlich der Friedenstraße vorzufinden ist. Auf diese Weise entstehen auf der straßenabgewandten Seite großzügige, vielseitig erlebund nutzbare Freiräume, die anders als die Freiflächen in Großwohnsiedlungen der 7080er Jahre den Bewohnern und Nutzern hinreichend Privatsphäre ermöglichen. Der Bebauungsplan V-1 setzt die Bebauungsplangebiete V-1-1 und V-1-2 als Kerngebiete fest, in denen Wohnnutzung nur untergeordnet und nur ausnahmsweise zulässig ist. Die Entwicklungsvorstellungen für diese beiden Gebiete haben sich jedoch aufgrund des dringenden Wohnraumbedarfs im Land Berlin und deren Eignung als Wohnungsneubaustandorte geändert. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 wird das Areal im Umfeld der Mälzerei als Einzelstandort mit 500 und mehr Wohneinheiten dargestellt. Der Bebauungsplan V-1 steht der Entwicklung eines neuen Wohnquartiers entgegen: Sowohl die Ausweisung als Kerngebiet als auch die festgesetzte städtebaulichen Figur, die seinerzeit für Verwaltungs- und Bürogebäude konzipiert wurde, erlauben keinen zeitgemäßen Wohnungsneubau in den Plangebieten. Zudem liegt das Areal seit langem brach und eine Entwicklung als Kerngebiet ist nicht absehbar. Aus diesen Gründen wird der Forderung, die Planung an die Grundidee des Bebauungsplans V-1 anzupassen, nicht entsprochen. Punktuell soll das städtebauliche Konzept jedoch modifiziert werden. Eine Konzeptalternative stellt das ursprüngliche Planungskonzept, das dem Bebauungsplan V-1 zu Grunde lag, dar. Dieses sah für die beiden Plangebiete eine wesentlich dichtere Bebauung mit einem Büro- und Geschäftskomplex vor, das im weiteren Umfeld mit Gastronomie, Kunst, Kultur und Freizeiteinrichtungen, Läden sowie einem Hotel und Wohnen im begrenzten Umfang ergänzt werden sollte. Durch die im Rahmen des Gutachterverfahrens erarbeiteten städtebaulichen Konzepte sollte das Gebiet in sich baulich strukturiert und eine Arrondierung gesichert werden. Dabei war eine dem Standort angemessene urbane Dichte und vorgegebene Maßstäblichkeit zu gewährleisten. Bauliche Dichte In einer Vielzahl der Stellungnahmen wird kritisiert, die geplante Bebauung sei insgesamt zu dicht/massiv und füge sich nicht in den Ortsteil ein. Die geplante soziale Dichte (EW/ha) übersteige die in Berlin und Friedrichshain übliche/durchschnittliche Dichte. Darüber hinaus sei der Bedarf für die geplante Dichte der Bebauung bzw. Anzahl der Wohneinheiten nicht gegeben, da es in Berlin keine Wohnungsnot im Preissegment hochwertiger Eigentumswohnungen gäbe. Es bestünde nur ein Bedarf an günstigen Wohnungen bzw. sozialem Wohnungsbau. Abwägung Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet (§ 1 ZwVbVO). Diese Situation wird sich in den nächsten Jahren aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums verschärfen. Eine der wichtigsten nationalen Aufgaben im Jahr 2016 wird laut Bundesregierung die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum sein. Wesentliches Planungsziel der Bebauungspläne V-1-1 und V-1-2 ist deshalb die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Diesem öffentlichen Belang wird durch die optimale Ausnutzung der Baugrundstücke Rechnung getragen. Die erzielbare bauliche Dichte mit einer GFZ von 2,85 im Plangebiet V-1-1 bzw. einer GFZ von 2,51 im Plangebiet V-1-2 bewegt sich dabei im Rahmen dessen, was auch in der Umgebung bzw. im Ortsteil Friedrichshain vorzufinden ist. So liegt bspw. die GFZ im westlich angrenzenden Baublock sowie in einzelnen Baublöcken westlich und östlich der Petersbur- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 105 ger Straße ebenfalls zwischen 2,5 und 3,0 (Städtebauliche Dichte - Geschossflächenzahl (GFZ), Umweltatlas 2011). Gleiches gilt für die soziale Dichte. Mit umgerechnet 505 Einwohnern pro Hektar im Geltungsbereich des V-1-2 und 650 Einwohnern pro Hektar im Geltungsbereich des V-1-1 ist die soziale Dichte der Plangebiete vergleichbar mit denen anderer Baublöcke in Friedrichshain wie z.B. im Richard-Sorge-Kiez, Hausburg- und Samariterviertel (Einwohnerdichte, Umweltatlas 2014). Die Bebauungspläne ermöglichen eine bauliche Dichte bzw. GFZ, durch die die in der BauNVO für allgemeine Wohngebiete definierte Obergrenze von 1,2 deutlich überschritten wird. Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO kann diese Obergrenze aus städtebaulichen Gründen über-schritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Städtebauliche Gründe für die Überschreitung der Obergrenze ergeben sich aus dem städtebaulichen Konzept. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen zu den benachbarten Wohngebäuden werden deutlich eingehalten, so dass eine Beeinträchtigung der gesunden Wohnverhältnisse ausgeschlossen werden kann. Auch innerhalb der Plangebiete können die erforderlichen Abstandsflächen weitgehend nachgewiesen werden. Dort, wo dies nicht möglich ist (in den Öffnungen der Blockrandbebauung V-1-2) können gesunde Wohnverhältnisse durch intelligente Grundrissorganisation gewährleistet werden. Ausgleichend wirken sich auch die Nähe zum Volkspark Friedrichshain und der großzügige, vom Straßenverkehrslärm abgeschirmte Innenhof im Plangebiet V-1-2 aus. Einerseits ermöglicht dieser vielseitig nutz- und erlebbare Freiflächen, andererseits können besonders schutzbedürftige Wohnräume zu einer ruhigen Seite orientiert werden. Darüber hinaus werden im Fortgang der Bebauungsplanverfahren ausgleichende Maßnahmen definiert, durch die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Dies sind insbesondere bauliche Maßnahmen zum Schallschutz und grünordnerische Maßnahmen, die durch Festsetzung in den Bebauungsplänen gesichert werden. Von den insgesamt ca. 637 neu geplanten Wohnungen werden 128 sozial und mitpreisgebundene sein. Dies sind 20 % des geplanten Wohnungsbestandes. Die übrigen Wohnungen sollen als Miet- oder Eigentumswohnungen auf den Markt kommen. Die Mieten werden sich an den ortsüblichen Mieten orientieren. Grundsätzlich trägt jede gebaute Wohnung – unabhängig vom Ausbaustandard – dazu bei, dem sehr angespannten Berliner Wohnungsmarkt entgegen zu steuern. Nutzungskonzept In einem Großteil der Stellungnahmen wird kritisiert, dass bei der Planung der Wohnungen keine bzw. kaum Infrastruktur berücksichtigt würde. Dies beträfe v.a. das Fehlen von Gewerbe, Restaurants, fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten/Geschäften sowie kulturellen und nachbarschaftlichen Begegnungsmöglichkeiten, so dass durch die mangelnde Durchmischung kein echtes Zusammengehörigkeitsgefühl, keine Urbanität und öffentliches Leben entstehen könnten. Die Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet bedeute, dass weniger Läden, Lokale und weitere Angebote als nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan V-1 zulässig wären. Angeregt wird u.a., die Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße durch einen Supermarkt zu nutzen. Abwägung Durch die Aufstellung der Bebauungspläne sollen die Plangebiete vorrangig als Wohnstandort entwickelt und dem dringenden Bedarf an innerstädtischem Wohnraum Rechnung getragen werden. Neben der vorwiegenden Wohnnutzung sollen auch das Wohnen ergänzende Nutzungen wie eine Kindertagesstätte und kleinteilige Versorgungsangebote im Sinne einer feinkörnigen Nutzungsmischung zulässig sein. Aus diesem Grund werden beide 106 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Plangebiete als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. In allgemeinen Wohngebieten sind neben Wohngebäuden auch das Wohnen ergänzende Nutzungen wie der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke insoweit zulässig, als dass das Wohnen noch überwiegt. Ergänzende Angebote sind v.a. entlang der Friedenstraße und der Pufendorfstraße geplant, da die Bebauung dort direkt an die öffentlichen Straßen grenzt und eine Belebung des Straßenraums erwünscht ist. Die Ansiedlung von weiteren Nahversorgungs-, Kultur-, Gastronomie- und Dienstleistungsangeboten soll im Übrigen auf das fußläufig sehr gut erreichbare Nahversorgungszentrum Landsberger Allee konzentriert werden. Dies betrifft vor allem großflächigen Einzelhandel (z.B. Supermarkt) und Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten. Gemäß des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus dem Jahr 2012 ist das Angebot des Nahversorgungszentrums Landsberger Allee in diesen Bereichen noch nicht ausreichend und durch weitere Angebote zu ergänzen und zu stärken. Bauweise In den Stellungnahmen der beteiligten Öffentlichkeit wurde Kritik an der geschlossenen Bauweise geäußert. Diese würde eine Riegelwirkung zu den Matthiasgärten und entlang der Pufendorfstraße entfalten. Angeregt werden deshalb eine offenere Bauweise mit mehr Grün- bzw. Freiflächen und auflockernde Elemente. Auch wird vorgeschlagen, die offenere Bauweise des rechtskräftigen Bebauungsplans V-1 zu übernehmen. Abwägung Das städtebauliche Konzept greift für das Plangebiet V-1-2 die für Berlin typische und auch in der Umgebung vorzufindende Bauweise der Blockrandbebauung auf. Lediglich zur Schaffung von zusätzlichen Durchquerungsmöglichkeiten und Sichtbeziehungen wird die Blockrandbebauung an 2 Stellen aufgelöst. Auf diese Weise entstehen 2 sich gegenüberliegende Baukörper, zwischen denen eine Promenade die fußläufige Verbindung zwischen Pufendorfstraße und dem die Friedensstraße und Landsberger Allee verbindenden Fußweg sicher-stellt. Durch die geringe Breite der Öffnungen von ca. 14,50 m wird das der Planung zugrunde liegende Prinzip eines weitgehend geschlossenen, klar strukturierten Quartiers nicht angetastet. Bereits das ursprüngliche städtebauliche Konzept, dass dem Bebauungsplan V-1 zu Grunde liegt, sah eine weitgehend geschlossene Bebauung vor, die gleichfalls Durchgängigkeit und Sichtbeziehungen sicherstellte. Die Abstände bzw. Öffnungen zwischen den einzelnen Baukörpern wurden so gewählt, dass die städtebauliche Figur insgesamt den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt, den öffentlichen Straßenraum räumlich fasst und ein klar strukturiertes Quartier entstehen lässt: Der geltende Bebauungsplan V-1 sah für das Plangebiet V-1-2 zwei in Nord-Süd-Richtung orientierte Gebäudekörper in einem Abstand von 15 m vor. Zu den Matthiasgärten hin stellt sich deshalb zwar die ursprünglich geplante Bebauung offener als die neu geplanten Wohngebäude dar, dafür war die Bebauung entlang der Pufendorfstraße jedoch weniger durchlässig geplant. Eine weitgehend geschlossene Bauweise soll auch bei der neuen Planung beibehalten werden. Von einer weitergehenden Auflösung der geschlossenen Bauweise hin zu einer offeneren wird auch aus Gründen des Immissionsschutzes abgesehen: Durch die weitgehend geschlossene Bebauung können die Freiflächen und die zum Hof hin orientierten Aufenthaltsräume der Wohnungen vor Straßenverkehrslärm der angrenzenden Straßen, insbesondere der hoch frequentierten Landsberger Allee abgeschirmt werden. Auf diese Weise werden gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet und die Aufenthaltsqualität in den begrünten Höfen gesteigert. Die geschlossene Bauweise wird beibehalten, das städtebauliche Konzept wird jedoch dahingehend modifiziert, dass die Gebäude durch vor- und zurückspringende Gebäudeteile stärker gegliedert werden. Der Mittelteil des Gebäude 1 soll nach Süden (Richtung Innenhof) versetzt werden, während die beiden Kopfbauten nach Norden bzw. in Richtung Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 107 Matthiasgärten vorgezogen werden. Entlang der Pufendorfstraße sollen die oberen 7 Geschosse („Hofgeschosse“) zurückgesetzt werden. Die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vorgestellten, noch schematisch anmutenden Gebäudeansichten werden im weiteren Verfahren in Abstimmung mit dem Bezirksamt fortentwickelt. Durch eine individuelle und aufgelöste Fassadengestaltung in Anlehnung an traditionelle Parzellenstrukturen soll ein abwechslungsreiches Gebäudeensemble mit ggf. einheitlicher Formensprache entstehen. Hierfür wird ein Fassadenwettbewerb durchgeführt. Ergebnis der Abwägung Aus dem Ergebnis der Abwägung resultierten für das Bebauungsplanverfahren V-1-2 folgende Bearbeitungen: - Änderung des Geltungsbereichs (Einbezug des Umspannwerkgrundstücks sowie der Flächen östlich des bestehenden Hotels) - Modifizierung des städtebaulichen Konzeptes - Erarbeitung einer Besonnungsstudie - Durchführung eines Fassadenwettbewerbs - Erarbeitung eines Verkehrsgutachtens - Erarbeitung eines schalltechnischen Gutachtens - Erarbeitung einer Luftschadstoffgutachtens - Erarbeitung eines faunistischen Gutachtens - Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie zur Niederschlagswasserversickerung. Das Bezirksamt Friedrichshain Kreuzberg hat am 29.02.2016 das Ergebnis der Frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und dessen Berücksichtigung bei der weiteren Verfahrensdurchführung mit der Vorlage IV/ 812/ 2016 beschlossen. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain- Kreuzberg hat den Beschluss mit der Drucksache DS/ 2016/ IV am 16.03.2016 zur Kenntnis genommen. 5 Beschluss zur Änderung des Geltungsbereichs Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 05.07.2016 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-2 zu ändern. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain- Kreuzberg hat den Beschluss mit der Drucksache DS/ 2289/ IV am 20.07.2016 zur Kenntnis genommen. Der Beschluss über die Änderung des Geltungsbereichs wurde am 12.08.2016 im Amtsblatt Nr. 33 auf Seite 2064 veröffentlicht. 6 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Die Unterlagen zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf V-1-2 wurden mit Schreiben vom 15.08.2016 vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg an 49 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange versandt. 2 Behörden wurden nachträglich beteiligt. Vorliegende Gutachten wurden fachspezifisch bereitgestellt. Es gilt gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eine gesetzliche Beteiligungsfrist von einem Monat. Bis zum Ende des Beteiligungszeitraums gingen 38 Stellungnahmen ein. Gewünschte Fristverlängerungen wurden gewährt. 2 Stellungnahmen gingen nach Fristverlängerung zeitgerecht ein. Eine Stellungnahme wurde verspätet abgeben. Bei der Abwägung wurden alle 41 Stellungnahmen berücksichtigt. In 25 Stellungnahmen wurden keine Bedenken geäußert bzw. nur Hinweise gegeben, die für die Bebauungsplaninhalte bzw. das Bebauungsplanverfahren nicht von Belang sind. 16 108 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange brachten bebauungsplanrelevante Anregungen/Bedenken vor. Bebauungsplanrelevante Stellungnahmen, die in der Abwägung zu berücksichtigen waren, wurden von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zu den Themen - technische Erschließung des Plangebietes/ Regenentwässerung (Stellungnahme der Berliner Wasserbetriebe) - Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ (Stellungnahme der Vattenfall Europe Business Services GmbH) - Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg – LEP HR (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Finanzen) - Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan - Sicherung von Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur förderungsfähige Wohngebäude errichtet werden dürfen (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Wohnungsbauleitstelle Süd) - Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes Landsberger Allee/Platz der Vereinten Nationen/Friedenstraße (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B) - Niederschlagswasserversickerung (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, VIII D 25, lfd. Nr. 36, und Stellungnahme der Berliner Wasserbetriebe) - Lärmminderungsplanung (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 31) - Denkmalschutz (Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Landesdenkmalamt, lfd. Nr. 39, und Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, PBU, FB Bauaufsicht/Untere Denkmalschutzbehörde) - Grundstückssituation, Abstandsflächenunterschreitung, Brandschutz (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, PBU, FB Bauaufsicht) - Verkehrliche Maßnahmen in der Pufendorfstraße (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, PBU, Straßen- und Grünflächenamt, FB Straßen) - Soziale Infrastruktur – Kinder, Jugendliche, Familien (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, FamGesPers, Jugendamt JugPlan) - Soziale Infrastruktur – Senioren (Stellungnahme des Bezirksamtes FriedrichshainKreuzberg, SozBeschBüD, Amt für Soziales) - Flurstückssituation (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, FinFMKuWbi SE Facility Management, FB Immobilienverwaltung) - Geh- und Wegerechte (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, FinFMKuWbi SE Facility Management, FB Immobilienverwaltung) - Gewerbliche Immissionen (Stellungnahme des Bezirksamtes FriedrichshainKreuzberg, PBU, FB Umwelt und Natur, AG Umweltschutz, Sachgebiet Gewässerund Immissionsschutz) - Bodenschutz/Altlasten (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, PBU, FB Umwelt und Natur, AG Umweltschutz, Sachgebiet Bodenschutz/Altlasten) - Baum- und Artenschutz (Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, PBU, FB Umwelt und Natur, AG Naturschutz) vorgebracht und sind im Folgenden zusammengefasst: Technische Erschließung des Plangebietes/ Regenentwässerung Die Berliner Wasserbetriebe weisen darauf hin, dass im Rahmen einer hydraulischen Voranfrage eine erforderliche Begrenzung des Spitzenabflusses auf insgesamt 145 l/s ermittelt Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 109 wurde. Vorzugsweise soll das Regenwasser in die Mischwasserkanalisation in der Landsberger Allee eingeleitet werden. Von diesen 145 l/s kann die Mischwasser-kanalisation in der Pufendorfstraße eine Teilmenge von 50 l/s aufnehmen. ln den weiteren Planungsphasen sind somit Maßnahmen zur Vermeidung und Verzögerung der Regenwassereinleitung zu berücksichtigen. Auswertung/Abwägung In der Begründung zum Bebauungsplan (Kap. I 2.6.2) und in der Machbarkeitsstudie zur Niederschlagswasserversickerung wird korrigiert, dass in die Kanalisation in der Landsberger Allee und in der Pufendorfstraße insgesamt nur 145 l/s Regenwasser eingeleitet werden dürfen. Die Ergebnisse der Studie behalten ihre Gültigkeit. Die Anregungen führten zur redaktionellen Änderungen der Begründung und der Machbarkeitsstudie zur Niederschlagswasserversickerung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ Die Vattenfall Europe Business Services GmbH, die im Namen der Stromnetz Berlin GmbH Stellung genommen hat, fordert den Bebauungsplan an die mit dem Bezirksamt abgestimmten Entwicklungsabsichten anzupassen und bittet um Übernahme der abgestimmten Baukörpermaße mit einer Bebauungstiefe von 21 m. Der Versorgungsträger stellt fest, dass im Bebauungsplanentwurf die Überschreitung der Baugrenze nur an der Nordost-Seite durch eine Rampe mit 2,0 m Tiefe zugelassen ist. Zur Pufendorfstraße sei die Möglichkeit einer Baugrenzenüberschreitung nicht angegeben. Der Versorgungsträger geht davon aus, dass hier gemäß BauO Bln eine Überschreitung für ein zweites Treppenhaus (ab 1. OG) mit einer Tiefe (Auskragung) von 1,50 m und einer Breite von ca. 3,60 m zulässig ist, ohne dass diese Ausnahme im Bebauungsplan erwähnt ist. Des Weiteren wendet sich die Vattenfall Europe Business Services GmbH gegen die Festsetzung zum luft- und wasserdurchlässigen Aufbau von Wegen und Zufahrten auf ihrem Grundstück, da dieses von SLW60-Fahrzeugen befahren werden können muss. Dafür müssen die Flächen einen entsprechenden Aufbau haben, der die geforderte Wasserdurchlässigkeit ausschließt. Es wird um eine Ausnahmeregelung in den textlichen Festsetzungen gebeten. Auswertung/Abwägung Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksfläche des Umspannwerks wird von 20 m auf 21 m geändert. Gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß (z.B. durch Balkone, Treppenhäuser und Erker) im Baugenehmigungsverfahren zugelassen werden. Für die Zulässigkeit des geplanten Treppenhauses sind keine weiteren Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich. Die Festsetzung zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau gilt gemäß textlicher Festsetzung für das allgemeine Wohngebiet und nicht für die Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“. Eine Änderung des Bebauungsplans ist deshalb nicht erforderlich. Die Anregungen führten zur Änderung der Planzeichnung und der Begründung. Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg – LEP HR Die Senatsverwaltung für Finanzen nimmt Stellung zu Seite 7, Punkt 3.1, in dem auf den Landesentwicklungsplan für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP B-B) 2009 verwiesen wird. Sie verweist hierbei auf die Stellungnahme zum Bebauungsplan V-1-3 mit dem Inhalt, dass aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens gegen die rückwirkend erneut in Kraft gesetzten LEP HR 2009 im Land Brandenburg die Notwendigkeit, einen neuen Landesentwicklungsplan zu erarbeiten, bestand, dieser im Verfahren sei und ggf. die Begründung zum Bebauungsplan entsprechend zu korrigieren sei. Zur Vermeidung von Un- 110 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 stimmigkeiten wird empfohlen, diesen Sachverhalt zu beachten und die Angaben in der Begründung zum o. g. Bebauungsplan entsprechend zu korrigieren. Des Weiteren wird darum gebeten, so noch nicht erfolgt, zum gegebenen Zeitpunkt die Perspektivbetrachtung in Bezug auf die Grundschul- und Kindertagesbetreuungsplätze mit der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Wissenschaft abzustimmen (Seite 49, Punkt 3.11). Auswertung/Abwägung: Am 19.07.2016 haben das Brandenburger Kabinett und der Berliner Senat auf Empfehlung der Gemeinsamen Landesplanungskonferenz den Entwurf des Landesentwicklungsplanes Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) zur Kenntnis genommen und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg mit der Durchführung der Beteiligungsverfahren beauftragt. Diese fanden vom 15. September bis 15. Dezember 2016 statt. Der Entwurf des LEP HR behält die für das Plangebiet relevanten Ziele und Grundsätze bei. Dies wird in Kap. I 3.1.2 ergänzt. Die Bedarfe an Grundschul- und Kindertagesbetreuungsplätzen, die Folge des geplanten Bauvorhabens sind, werden gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit der in der Senatsverwaltung zuständigen Wohnungsbauleitstelle (WBL) abgestimmt. Die Ermittlung der Bedarfe erfolgt anhand des mit der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Wissenschaft abgestimmten standardisierten Berechnungsverfahrens. Das bezirkliche Schulamt und das Jugendamt wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beteiligt. Die vorhabenbedingten Mehrbedarfe wurden an die Perspektivbetrachtung angepasst und deren Deckung durch städtebaulichen Vertrag gesichert. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Aufgrund der originären Zuständigkeiten der Referate I A und I B für die vorbereitende Bauleitplanung wird zur Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan vorgetragen, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beschlossen hat, den Flächennutzungsplan in diesem Teilbereich zur Darstellung Wohnbaufläche W1 zu ändern (laufende Nr. 02/16), um innerstädtische Wohnungsbaupotenziale zu aktivieren und Freiraumverbindungen zu sichern. Der Beschluss wurde am 17. Juni 2016 veröffentlicht (ABl. S. 1314). Auswertung/Abwägung In Kap. I 3.2 der Begründung wird bereits darauf hingewiesen, dass eine FNP-Änderung beabsichtigt und durch Beschluss eingeleitet wurde. Die Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 sind, wie in Kap. II 2 der Begründung dargelegt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht bestätigt, sowohl aus dem wirksamen FNP als auch aus den Darstellungen des in Aufstellung befindlichen FNP entwickelbar. Die Anregungen führten zu keinen Änderungen und hatten keine Auswirkungen auf Planinhalte. Sicherung von Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur förderungsfähige Wohngebäude errichtet werden dürfen Die Wohnungsbauleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass mit der Aufstellung des o.g. Bebauungsplans rund 418 Wohneinheiten und kleinteiliges Gewerbe (gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung werden ausgehend von 40.700 m² zulässiger Geschossfläche 407 Wohneinheiten zu Grunde gelegt, siehe Kap. III 4) realisiert werden sollen. Von der Gesamtzahl der Wohnungen sollen vereinbarungsgemäß rund 30 Einheiten als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet werden. ln Verbindung mit der Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 111 Realisierung des Vorhabens im Geltungsbereich des Bebauungsplans V-1-1 werden insgesamt rund 128 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet. Die Wohnungsbauleitstelle begrüßt die Anwendung des Berliner Modells und fordert, dass – ergänzend zum städtebaulichen Vertrag – im Bebauungsplan Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen, festgesetzt werden. Ebenso fordert sie die Verortung in den textlichen Festsetzungen und verweist auf das Rundschreiben Nr. 1/2015 mit entsprechenden Textbausteinen. Auswertung/Abwägung Aufgrund der zwischenzeitlich durchgeführten Neuberechnung sind von der Projektträgerin im Plangebiet V-1-1 89 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen zu errichten. In Verbindung mit den 30 Wohneinheiten im Plangebiet V-1-2 werden somit insgesamt 119 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen hergestellt. Im Bebauungsplan wird eine Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB festgesetzt, die durch textliche Festsetzung inhaltlich ergänzt wird. Die Festsetzungen sollen die mit der Wohnungsbauleitstelle Süd abgestimmten und im städtebaulichen Vertrag verankerte prozentualen Mindestanteil an Geschossfläche, auf der nach Wohnungsbauförderungs-Richtlinie förderungsfähige Wohnungen herzustellen sind, planungsrechtlich sichern. Die Anregungen führten zur Aufnahme der textlichen Festsetzung sowie der Ausweisung der Fläche für förderungsfähigen Wohnungsbau sowie zu einer Ergänzung der Begründung. Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes Landsberger Allee/Platz der Vereinten Nationen/Friedenstraße Abteilung VII B der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt weist insbesondere daraufhin, dass eine Begründung, warum der Knoten Landsberger Allee/Platz der Vereinten Nationen/Friedenstraße hinsichtlich des Verkehrsablaufes nicht bewertet wird, erforderlich ist. Auswertung/Abwägung Am Knoten Landsberger Allee/Platz der Vereinten Nationen/Friedenstraße liegen die Verkehrsstärken der Knotenarme des Jahres 2014 deutlich unten den Vergleichszahlen aus dem Jahr 2005 (Belastungsrückgange von 6 - 20 %). Die Verkehrsmengen aus dem Jahr 2009 zeigen – bedingt durch die Tunnelsanierung der U5 ab August 2009 und Bauarbeiten am Platz der Vereinten Nationen – deutlich stärkere Verkehrsbelastungen (20 bis 30 % über den Vergleichswerten aus 2014), die offensichtlich über den Knotenpunkt abgewickelt werden können. Mit dem Prognosenullfall wie auch mit dem Prognoseplanfall werden die Verkehrsbelastungen der einzelnen Knotenarme aus 2005 bzw. 2009 bei weitem nicht erreicht. Insofern wurde eine ausreichende Leistungsfähigkeit auch bei Berücksichtigung der Prognosebelastung mit Vorhaben abgeleitet und im Rahmen der Verkehrsuntersuchungen zum Bebauungsplanverfahren kein weiterer Untersuchungsbedarf festgestellt. Die Anregungen führten zu keinen Änderungen und hatten keine Auswirkungen auf Planinhalte. Niederschlagswasserversickerung Die im Konzept für die Machbarkeit der Niederschlagsentwässerung zum Bebauungsplan V-1-2 für das Wohnquartier Friedrichshain-Höfe vom 16.06.2016 beschriebenen Maßnahmen zur Niederschlagswasserbewirtschaftung sind nach Einschätzung der Wasserbehörde des Landes Berlin (SenStadtUm Referat VIII D) prinzipiell wasserrechtlich genehmigungsfähig. Die technische Umsetzung der im o.g. Konzept vorgeschlagenen Maßnahmen ist allerdings – in Form eines umsetzungsfähigen Entwässerungskonzepts – noch zu prüfen. Liefert die 112 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Prüfung der umzusetzenden Maßnahmen ein positives Ergebnis, wäre die Entwässerung des Plangebietes gesichert. Auf Grundlage eines mit der Wasserbehörde abgestimmten Entwässerungskonzeptes sind die notwendigen Maßnahmen mit entsprechenden Flächen planungsrechtlich zu sichern, z.B. über textliche Festsetzungen. Abschließend gibt das zuständige Referat der oberen Wasserbehörde Hinweise zu Grundwasserbenutzungen. Auswertung/Abwägung Die Machbarkeitsstudie zur Niederschlagswasserversickerung kommt zu dem Ergebnis, dass im Plangebiet V-1-2 aufgrund der gegebenen Rahmenbedingungen wie z.B. die Beschaffenheit des Bodens eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers bzw. eine grundstücksinterne Entwässerung weitgehend nicht möglich ist. Es bleibt die Entwässerung in die Mischkanalisation. Da aber der Spitzenabfluss für die Einleitung in die Mischwasserkanalisation auf maximal 145 l/s beschränkt ist, ist eine temporäre Rückhaltung von Niederschlagswasser auf dem Grundstück erforderlich. Unter Berücksichtigung des Anteils begrünter Dachflächen und unversiegelter Flächen werden zur Rückhaltung Sammelleitungen mit integriertem Zwischenspeicher vorgeschlagen. Für die Planung bzw. technische Umsetzung dieser Maßnahmen muss ein Entwässerungskonzept erarbeitet werden. Dies erfolgt im Zuge der weiteren Ausführungsplanung. Auf der Grundlage dieses Entwässerungskonzeptes ist die zuständige Wasserbehörde zu beteiligen und eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt noch keine hinreichend konkrete Projektplanung zur Grundstücksentwässerung vor. Festsetzungen zur Rückhaltung von Niederschlagswasser dürfen wiederum erst im Bebauungsplan getroffen werden, wenn die Festsetzungen vollzogen werden können, d.h. die wasserrechtliche Erlaubnis in Aussicht gestellt wird. Hiervon ist zum jetzigen Zeit-punkt des Bebauungsplanverfahrens noch nicht in realistischer Weise auszugehen. Aus diesem Grund wurden alternativ zu einer Festsetzung im Bebauungsplan entsprechende Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Dies wird in Kap. II 3.11 und Kap. II 4.1 der Begründung ergänzt. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung und zu einer Ergänzung des städtebaulichen Vertrags, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Lärmminderungsplanung Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abteilung IX C weist darauf hin, dass die DIN 4109 Schallschutz im Hochbau, Ausgabe 1989, seit Juli 2016 in einer überarbeiteten Fassung vorliegt. Hierdurch ändere sich das Ermittlungsverfahren für den maßgeblichen Außenlärmpegel, wenn die Differenz zwischen den Beurteilungspegeln tags und nachts kleiner als 10 dB ist. Zur Auswirkung auf das Planverfahren empfiehlt die Abteilung IX C eine Abstimmung mit SenStadt-Um II C. Des Weiteren zieht der Begründungsentwurf zur Bewertung der Lärmsituation Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung von 70/60 dB(A) tags/nachts heran. Dem wird aus fachlicher Sicht widersprochen. Die Lärmwirkungsforschung hat als gesundheitsrelevante Schwellenwerte 65/55 dB(A) tags/nachts ermittelt (siehe hierzu Sondergutachten des Rates von Sachverständigen für Umweltfragen, Drucksache 14/2300, 14. Wahlperiode vom 15.12.1999). Auch mit dem Lärmaktionsplan Berlin 2008 wurden diese Werte als Zielwerte beschlossen. In einem Planverfahren sollten daher jedenfalls diese Werte zur Bewertung herangezogen werden. Die Begründung sollte entsprechend überarbeitet werden. Neben den im Plangebiet hauptsächlich vorherrschenden Emissionen durch die stark befahrene Landsberger Allee wird auch Lärm durch Martinshörner von Rettungsfahrzeugen vom nördlich befindlichen Klinikum Friedrichshain in das Gebiet emittiert. Dadurch werden sehr hohe Spitzenpegel erreicht. In dem Zusammenhang sollte berücksichtigt werden, dass diese Emissionen auch auf die lärmabgewandte Seite einwirken, so dass dort im Ereignisfall unzuträgliche Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern erreicht werden könnten. Eventuell führen die Schalldruckpegel zu Aufweckreaktionen oder zu Schlafbeeinträchtigungen. Bei größerer Ereignishäufigkeit müssten die Fenster auf der straßenabgewandten Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 113 Fassade ebenfalls geschlossen werden, um Schlafstörungen zu vermeiden. Dieser Aspekt sollte untersucht werden. Ein geeignetes Parkraummanagement kann zu einer Minderung der Lärmbelastung beitragen, indem es den Kfz-Zielverkehr (v.a. im Berufsverkehr) und den kleinräumigen Parksuchverkehr verringert. Zielsetzung ist dabei die Verlagerung dieser Fahrten auf lärmarme Verkehrsarten. Die vom Verkehrsgutachten empfohlene Einrichtung einer Parkraumbewirtschaftung wird daher als Maßnahme zur Verkehrslärmminderung unterstützt. Sehr befürwortet wird die avisierte Fahrbahnsanierung der Pufendorfstraße als aktive Lärmminderungsmaßnahme. Zur Abstimmung von Fördermöglichkeiten aus dem Berliner Programm für eine nachhaltige Entwicklung wird die Gesprächsaufnahme mit SenStadtUm IX A empfohlen. Auswertung/Abwägung Die überarbeitete DIN 4109 (Ausgabe 2016) wurde bis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht als technische Baubestimmung im Land Berlin eingeführt. Aus diesem Grund ist nach Abstimmung mit Abteilung II C SenStadtUm auch in den Teilbereichen des Plangebiets, in denen die Differenz zwischen den Beurteilungspegeln tags und nachts weniger als 10 dB(A) beträgt, für die Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels die DIN 4109, Ausgabe 1989, zu Grunde zu legen. Im Bebauungsplan wird der Hinweis auf die DIN 4109 um das Ausgabejahr 1989 ergänzt. Sollte die neue Ausgabe der DIN 4109 bis zum Baugenehmigungsverfahren als technische Baubestimmung oder als anderweitige Vorschrift eingeführt sein, müssten die entsprechenden Schalldämmmaße entsprechend der neuen DIN 4109-2 in dem im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringenden Schallschutznachweises neu bestimmt werden. In diesem Fall würden mit großer Wahrscheinlichkeit höhere Schalldämmmaße als die im Bebauungsplan festgesetzten erforderlich werden, so dass der Schallschutz gemäß Bebauungsplan erfüllt werden kann. In Kap. II 3.5.1 der Begründung wird im Rahmen der Abwägung und Bewältigung der Verkehrslärmbelastung auch der gesundheitsrelevante Schwellenwert von 65/55 dB(A) tags/nachts zugrunde gelegt. Zudem wird klargestellt, dass die bislang in der Begründung verwendeten Schwellenwerte durch die Rechtsprechung definiert wurden. Im Ergebnis einer ergänzenden Stellungnahme zur schalltechnischen Untersuchung vom 02.11.2016 wurde gutachterlich festgestellt, dass es keine rechtlichen Vorgaben hinsichtlich maximal zulässiger Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft infolge von Martinshörnern gibt. Dagegen werden durch die DIN 14610 für Martinshörner Anforderungen an den Mindestschalldruckpegel definiert. Dieser ist so hoch, dass Aufwachreaktionen infolge des Einsatzes von Martinshörnern nicht ausgeschlossen werden können. Dies gilt jedoch nicht nur für den Bereich des Bebauungsplans V-1-2 mit der Nähe zum Klinikum Friedrichshain. Nirgendwo in der Stadt kann die Vorbeifahrt eines Rettungsfahrzeugs mit eingeschaltetem Martinshorn ausgeschlossen werden. Dem Grundsatz her dienen Martinshörner an Rettungs- und Einsatzfahrzeugen einer eindringlichen akustischen Warnung vor einer Gefahrensituation und sollen daher als störend empfunden werden. Diese Art der Warnung ist allseits bekannt und gesellschaftlich akzeptiert, da ein entsprechender Einsatz zum Schutz der Zivilbevölkerung dient, und somit von sehr hohem öffentlichem Interesse ist. Der Einsatz von Martinhörnern ist für die bedeutende öffentliche Pflichterfüllung, die Einsatz- bzw. Rettungsfahrzeuge innehaben, zwingend erforderlich. Die damit einhergehenden Immissionen sind folglich aufgrund der gesellschaftlichen Akzeptanz und der zwingenden Notwendigkeit eines solchen Warnmechanismus als sozialadäquat einzustufen. Der Einsatz von Martinshörnern ist jedoch nicht willkürlich, sondern wird durch § 38 Abs. 1 StVO geregelt und reglementiert. Demnach darf blaues Blinklicht zusammen mit dem Einsatzhorn nur verwendet werden, wenn höchste Eile geboten ist, z.B. um Menschenleben zu retten oder schwere gesundheitliche Schäden abzuwenden, und wenn dies zur Ausübung von hoheitlichen Tätigkeiten dringend geboten ist. 114 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Dies gilt insbesondere für die Nachtzeit. Der Einsatz von Blaulicht und Martinshorn liegt im Ermessensspielraum der Fahrzeugführer der Einsatz- bzw. Rettungsfahrzeuge und ist in folgenden Situationen am wahrscheinlichsten: - keine freie Fahrspur infolge hoher Verkehrsbelastung - hohe Verkehrsbelastung im Bereich von mit Lichtzeichen gesteuerten Kreuzungen - im Fall unübersichtlicher Situationen. Aufgrund der übersichtlichen 4-spurigen Landsberger Allee sowie des nur geringfügigen Verkehrs zur Nachtzeit, ist vorliegend während der Nachtzeit nur in Ausnahmefällen mit einer der oben genannten Situationen zu rechnen. Es ist somit keine erhöhte Einsatzhäufigkeit des Martinshorns zur Nachtzeit erkennbar, womit ebenfalls keine erhebliche Belästigung im Sinne von § 3 Abs. 1 BImSchG zu erwarten ist. Zusammenfassend führen die hier aufgezeigten Aspekte hinsichtlich der Ereignishäufigkeit und der sozialen Adäquanz eines Einsatzes von Martinshörnern zum Ergebnis, dass eine erhebliche Belästigung oder wesentliche Störung der Nachtruhe nicht zu erwarten ist und derartige Immissionen als sozialadäquat und damit hinnehmbar einzustufen sind. Dieser Aspekt wird in Kap. II 3.5.1.1 der Begründung ergänzt. Von Seiten des zuständige Straßenbaulastträgers bzw. des bezirkliche Straßen- und Grünflächenamtes, FB Straßen, wird die Parkraumbewirtschaftung nicht als geeignetes Instrument zur Minderung der Lärmbelastung bewertet (Stellungnahme vom 10.10.2016, lfd. Nr. 45). Begründet wird dies mit der Erkenntnis, dass sich Parksuchverkehr in Schrittgeschwindigkeit fortbewegt, so dass dieser nur geringen Lärm erzeugt. Eine Erweiterung der Parkraumbewirtschaftung im Bereich Pufendorfstraße/ Landsberger Allee/Friedenstraße ist derzeit nicht vorgesehen. Stattdessen sind andere geeignete bauliche Maßnahmen im öffentlichen Straßenraum der Pufendorfstraße geplant, um den aus den Bauvorhaben resultierenden zusätzlichen Verkehr bzw. Verkehrslärm zu reduzieren. Dies sind neben dem Austausch des Großpflasters durch Asphalt auch die Schaffung von Querungsmöglichkeiten der Fahrbahn, die Stärkung des Charakters einer Tempo 30-Zone sowie die Neuordnung des Parkens. Der zuständige Straßenbaulastträger bzw. das bezirkliche Straßen- und Grünflächenamt, FB Straßen, teilte in seiner Stellungnahme vom 10.10.2016 (s. Stellungnahme lfd. Nr. 45) mit, dass die Maßnahme zum Austausch des vorhandenen Großpflasters in der Fahrbahn der Pufendorfstraße durch Asphalt bereits für das Sonderprogramm ISEK angemeldet wurde. Die Umsetzung erfolgt zu gegebener Zeit nach Fertigstellung des Wohnungsbaus. Die Anregungen führten zur Ergänzung des Hinweises auf die DIN 4109 sowie zu redaktionellen Änderungen und Ergänzungen der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Denkmalschutz Das Landesamt für Denkmalschutz weist darauf hin, dass das Bebauungsplanverfahren V1-2 denkmalpflegerische Belange berührt. Unmittelbar westlich an den Geltungsbereich angrenzend befindet sich das Baudenkmal Friedenstraße 89-91, Böhmisches Brauhaus, Mechanisch-pneumatische Mälzerei, 1899 von A. Rohmer (siehe Ensemble Friedenstraße 89-91) Landsberger Allee 32 (FRl-KRE/FRHAIN-D). Der Umgebungsschutz gemäß § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin ist zu berücksichtigen. Im Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplanentwurfs befinden sich Teile des Ensembles Friedenstraße 89-91 (Hinweis: jetzt Friedenstraße 89-91A), Böhmisches Brauhaus, Landsberger Allee 32 (Hinweis: jetzt Landsberger Allee 28/30A, Pufendorfstraße 3 und 3B-G, 4A4D sowie 5C-K, siehe Kap. I.2.2), Baudenkmal siehe: Friedenstraße 89-91. Weitere Bestandteile des Ensembles: Gär- und Lagerkeller, 1868-69 (FRl-KRE/FRHAIN-E). Der südlichere, an die Fläche des Umspannwerks angrenzende Bereich des ehemaligen Brauhausspeichers ist im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom Januar 1998 festgelegt. Die Fläche bezieht sich dabei auf die Binnenstruktur des Brauhausspeichers von der südwestlichen Umfassungsmauer bis zur zweiten inneren Stützenreihe. Dies entspricht auch der Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 115 bisher mit dem Landesdenkmalamt abgestimmten Planung für eine Kindertagesstätte an dieser Stelle. Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist nicht ersichtlich, ob der Denkmalbereich vollständig bis zur zweiten Stützenreihe kartiert ist. Die Kartierung muss in dieser Hinsicht überprüft und ggf. korrigiert werden. Abschließend weist das Landesdenkmalamt darauf hin, dass alle weiteren Bodeneingriffe mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamts abzustimmen sind. Auswertung/Abwägung Die Denkmalliste Berlin wurde aktualisiert. Mit Stand 07.06.2016 sind nur noch die Bestandteile des denkmalgeschützten Ensembles Böhmisches Brauhaus, die gemäß dem öffentlich-rechtlichen Vertrag aus dem Jahr 1998 zu erhalten waren, in der Denkmalliste enthalten. Die Begründung wird in Kap. I 2.7 und Kap. II 3.9 entsprechend angepasst. Die Kartierung des Denkmalbereichs wurde überprüft und in der Planzeichnung korrigiert. Dieser umfasst nun vollständig den gemäß öffentlich-rechtlichem Vertrag von 1998 zwingend zu erhaltenen Teil des Brauhausspeichers bis zur zweiten inneren Stützenreihe. Darüber hinaus wird zum besseren Verständnis der Denkmalbereich nunmehr in seiner tatsächlichen Ausdehnung nachrichtlich übernommen, so dass die unteren Brauhausgewölbe nicht mehr nur durch das Referenzgrundstück dargestellt werden, sondern vollständig innerhalb der Abgrenzung liegen. Die Anregungen führten zu redaktionellen Änderungen der Begründung und zur redaktionellen Änderung der Planzeichnung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Grundstückssituation, Abstandsflächenunterschreitung, Brandschutz Die Untere Bauaufsichtsbehörde (BA Friedrichshain-Kreuzberg) weist darauf hin, dass eine fundierte Stellungnahme des Bauaufsichtsamtes im Hinblick auf die ungeklärte Grundstückssituation nicht möglich ist. Daher wird grundsätzlich gefordert, dass durch die Grundstücksneustrukturierung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen. Insbesondere sind die brandschutztechnischen Anforderungen zu beachten. Zum Abschnitt II, Ziffer 3.3.1.1.2, 2. Absatz, ist richtig zu stellen, das die ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung nicht in einem Baugenehmigungsverfahren durch das Bauaufsichtsamt geprüft werden. Ein Baugenehmigungsverfahren in einem beplanten Gebiet erfolgt nur in den Fällen, in denen es sich bei dem Bauvorhaben um einen Sonderbau nach § 2 Abs. 4 BauO Bln handelt. Alle anderen Bauvorhaben werden in beplanten Gebieten nach § 62 BauO Bln (Genehmigungsfreistellung) behandelt. Wohngebäude (I-förmiger Baukörper) südlicher Teil Durch Überdeckung der Abstandsflächen des bestehenden Umspannwerks und des Gebäudes 2 ist die Belichtung, Belüftung und Besonnung der schutzwürdigen Räume im südlichen Bereich des I-förmigen Baukörpers, zumindest in den unteren Geschossen, nicht sichergestellt. Erst mit Errichtung des Neubaus des Umspannwerkes werden bauordnungsrechtlich ordnungsgemäße Zustände geschaffen. Da der Zeitpunkt der Errichtung des neuen Umspannwerks nicht absehbar ist, wird es für den Zeitraum zwischen Inbenutzungnahme des südlichen Teils des I-förmigen Wohnbaukörpers und Wegfall des bestehenden Umspannwerk-Gebäudes erhebliche Einschränkungen geben. Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte Die Kita soll im bestehenden, denkmalgeschützten Brauhausspeicher eingerichtet werden. Das, östlich der Kita, direkt angrenzende Gebäude (I-förmiger Baukörper) kann aus brandschutztechnischen Gründen, zumindest in den gefährdeten Bereichen, nicht als Fassade ausgebildet werden. Auswertung/Abwägung Die Projektträgerin ist Eigentümerin der im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücke. Die Bebaubarkeit gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans wird öffentlich- 116 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 rechtlich sichergestellt. Im Rahmen der geplanten Neustrukturierung der im Plangebiet gelegenen Grundstücke sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu berücksichtigen. So dürfen gemäß § 7 Abs. 1 BauO Bln durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder aufgrund einer Baugenehmigung oder einer Genehmigungsfreistellung nach § 62 bebaut werden darf, keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes widersprechen. Darüber hinaus dürfen gemäß § 19 Abs. 2 BauGB durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Die Begründung wird geändert. In Kap. II 3.3.1.1.2 wird dargelegt, dass Bauvorhaben, auch wenn sie von der Genehmigung freigestellt sind, grundsätzlich den Vorschriften der Bauordnung und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Insbesondere sind bei Aufenthaltsräumen in Wohnungen eine ausreichende Belüftung und Beleuchtung mit Tageslicht gemäß § 47 Abs. 2 BauO Bln sicherzustellen. Für die von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen unteren Geschosse der südlichen Wohnbebauung wurde in einer ergänzenden Auswertung der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) die Besonnungsdauer der betroffenen Fassade ermittelt. Mit dem bestehenden Umspannwerk beträgt die Dauer der möglichen Besonnung an dem Fassadenabschnitt am 17. Januar ca. 1,5 Stunden und am 21. März ca. 1,5 Stunden. Anhaltspunkte für eine ausreichende Belichtung geben die Orientierungswerte der DIN 5034-1 und einschlägige Urteile in der Rechtsprechung des BVerwG sowie des OVG Berlin-Brandenburg. Nach der DIN 5034-1 ist eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt, wenn die Besonnungsdauer in einem Aufenthaltsraum einer Wohnung am 17. Januar mindestens 1 Stunde bzw. am 21. März 4 Stunden beträgt. Die DIN 5034-1 ist allerdings nicht verbindlich. Gemäß der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg können die allgemeinen Anforderungen an die Besonnung für Wohnungen auch noch als gewahrt angesehen werden, wenn am 21. März (Tag-Nacht-Gleiche) eine Besonnung von 2 Stunden gegeben ist. Da mit dem bestehenden Umspannwerk am 21. März die o.g. Orientierungswerte unterschritten werden, ist die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dann in Frage zu stellen, wenn die Nutzungseinheiten in dem betroffenen Bereich ausschließlich zum bestehenden Umspannwerk orientiert sind. Zur Bewältigung des Konfliktes im Bebauungsplan wurden verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten geprüft. Im vorliegenden Fall erfolgt die Konfliktbewältigung in folgender Weise und unter folgenden Rahmenbedingungen: Die Eigentümerin der Wohnungsbauflächen verpflichtet sich per Baulast, den von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Bereich der Sockelgeschosse nur für Aufenthaltsräume im Sinne des § 47 Abs. 3 BauO Bln zu nutzen. Dies sind Aufenthaltsräume gewerblicher Nutzungen, die auch ohne Fenster zulässig sind (z.B. Verkaufsräume, Schankund Speisegaststätten sowie ärztliche Behandlungsräume). Diese Nutzungen erfordern keine natürliche Belichtung mit Tageslicht oder Besonnung. Durch die Verpflichtungserklärung der Eigentümerin ist öffentlich-rechtlich sichergestellt, dass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den unteren Geschossen des südlichen Baukörpers grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das ehemalige Umspannwerk noch besteht. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans sind künftig ausreichende Abstände gewahrt, somit sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die Planung sichergestellt. Der Konflikt ist zeitlich begrenzt, auch wenn die Dauer zurzeit nicht abschließend absehbar ist. Von der Unterschreitung ist die Fassade der beiden Sockelgeschosse in einer Länge von ca. 16,1 m betroffen. Sie ist im Verhältnis zur Gesamtplanung untergeordnet. Darüber hinaus steht hinter dem Konzept ein konkretes Vorhaben, für das bereits ein Bauantrag vorliegt. Dieses sieht in dem betroffenen Bereich gewerbliche Nutzungen (wie Arztpraxen, Physiotherapie, Gaststätte/Bistro) vor, die nach § 47 Abs. 3 BauO Bln geringere Anforderungen an Tageslicht erfüllen müssen sind und somit zulässig wären. Die Grundrisse der Nutzungseinheiten können auch so organisiert werden, dass zumindest ein Aufenthaltsraum nach Südosten zur Pufendorfstraße oder zu dem nicht von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Fassadenbereich orientiert werden kann. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 117 Aufgrund der genannten Rahmenbedingungen ist sichergestellt, dass die gesunden Wohnund Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das derzeitige Umspannwerk-Gebäude noch besteht. Grundsätzlich kann ausreichender Brandschutz bei der geplanten Kindertagesstätte durch verschiedene Maßnahmen, die die Berliner Bauordnung bereithält, gewährleistet werden. Dies sind z.B. erforderliche Brandschutzabstände oder Brandwände. Hinsichtlich des geplanten Gebäudes 2 ist hierbei insbesondere § 30 Abs. 6 BauO Bln von Relevanz. Demnach sind die über Eck zusammenstoßenden Gebäude der Kita und des Wohnungsbaus durch eine Brandwand zu trennen, deren Abstand von der inneren Ecke mindestens 5 m beträgt bzw. ist eine Außenwand auf 5 m Länge als öffnungslose feuerbeständige Wand aus nichtbrennbaren Baustoffen auszubilden. Dies wird im Brandschutzkonzept, das den Baugenehmigungsunterlagen hinzuzufügen ist, nachgewiesen. Im Übrigen werden in den Bereichen, in denen die Kita auf der Grundstücksgrenze steht, die erforderlichen Brandschutzabstände auf den Nachbargrundstücken der Mälzerei und des Umspannwerks durch Baulasten gesichert. Die Anregungen führten zu einer Ergänzung der Begründung sowie zu redaktionellen Änderungen der Begründung. Verkehrliche Maßnahmen in der Pufendorfstraße Zur Stellungnahme des Fachbereichs Straßen/Straßen und Grünflächenamt FriedrichshainKreuzberg liegt das Verkehrsgutachten mit Datum vom 10.08.2016 der Freien Planungsgruppe Berlin GmbH zur Beurteilung vor. Die Aussagen, das bezirkliche Nebennetz betreffend, sind aus Sicht des Fachbereichs grundsätzlich nachvollziehbar und plausibel. Zum Hauptnetz ist die Stellungnahme der hier zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung VII B 22 - Frau Schmidt maßgeblich. Die sich aus dem Bauvorhaben ergebenden zusätzlichen Verkehre bedürfen nach Ansicht des Fachbereichs baulicher Maßnahmen im öffentlichen Straßenland der Pufendorfstraße, welche geeignet erscheinen, den Verkehrslärm zu reduzieren, Querungsmöglichkeiten der Fahrbahn im Bereich des Schulstandortes und der Kita sicherer zu gestalten, den Charakter einer Tempo 30-Zone zu verstärken und das Parken neu zu ordnen. Der Empfehlung des Gutachters zum Austausch des vorhandenen Großpflasters in der Fahrbahn durch Asphaltbefestigung zur Lärmreduzierung wird gefolgt. Die Maßnahme ist bereits durch den Straßenbaulastträger für ein Sonderprogramm ISEK angemeldet worden. Die Umsetzung erfolgt zu gegebener Zeit nach Fertigstellung des Wohnungsbaus. Zur Hervorhebung und Sicherung von Fußgängerquerungsstellen sollten in der Pufendorfstraße an geeigneten Stellen Gehwegvorstreckungen vorgesehen werden. Der Einbau einer lärmmindernden Asphaltdecke in der Friedenstraße und Landsberger Allee wird nach Einschätzung des Fachbereichs nicht zu einer wesentlichen Lärmreduzierung führen, da sich ein fachgerechter Einbau im Innenstadtbereich technologisch äußerst schwierig gestaltet und die Langfristigkeit einer deutlichen Lärmreduktion bisher kaum nachgewiesen werden konnte. Die Aussage von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung IX C 34, wonach ein geeignetes Parkraummanagement zur Minderung der Lärmbelastung führen kann, kann nicht nachvollzogen werden. Parksuchverkehr ist eher Verkehr, welcher sich mit Schrittgeschwindigkeit fortbewegt. Bekanntermaßen erzeugt dieser Verkehr nur geringen Lärm. Das Mittel der Parkraumbewirtschaftung wird daher an dieser Stelle für ungeeignet gehalten. Der Fachbereich gibt den Hinweis, dass im Bezirk derzeit keine Erweiterung der Parkraumbewirtschaftung im Bereich Pufendorfstraße / Landsberger Allee / Friedenstraße vorgesehen ist. Auswertung/Abwägung Die Hinweise entsprechen den Ausführungen in Kap. II 3.5.1.1.1 der Begründung, dass sich verkehrsberuhigende Maßnahmen lärmmindernd auswirken können. Die Gestaltung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Da das Vorhaben 118 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 „Umbau der Pufendorfstraße“ als Maßnahme bereits angemeldet wurde, wird der Straßenbaulastträger künftig auf die Berücksichtigung der Belange achten. Kap. II 3.5.1.1.1. der Begründung wird um den Hinweis ergänzt, dass der fachgerechte Einbau einer lärmmindernden Asphaltdecke im Innenstadtbereich technologisch schwierig zu realisieren ist. Die Hinweise zum Parkraummanagement werden zur Kenntnis genommen. Die Auslastung der vorhandenen Stellplätze in der näheren Umgebung des Plangebietes ist sehr hoch bis übersättigt bzw. die Stellplatzsituation angespannt. Vor diesem Hintergrund empfiehlt das Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan, die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung zur Vermeidung externer Verkehre in Erwägung zu ziehen. Die Entscheidung darüber obliegt dem Bezirk. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Soziale Infrastruktur – Kinder, Jugendliche, Familien Das Jugendamt Friedrichshain-Kreuzberg nimmt wie folgt Stellung: Um Ergänzung/Anpassung der Ausführungen unter – 4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur – wird gebeten. Das o.g. Bebauungsplangebiet befindet sich im LOR 020405 – Karl-Marx-Allee Nord, im Planungsraum 02 – Friedenstraße. Im in Rede stehenden Bebauungsgebiet ist Wohnungsbau mit einer BGF von 40.700 m² geplant. Gemäß den Annahmen des „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ entstehen 407 Wohneinheiten und ein prognostischer Einwohnerzuwachs von insgesamt 814 Personen. Tagesbetreuung von Kindern nach §§ 22-24 SGB VIII - Anpassung Satz 1, Absatz 2: Aus dem Wohnungsbau resultiert ein Spitzenbedarf von 73 Plätzen und ein Langzeitbedarf von 37 Plätzen in Tagesbetreuung - Kita und /oder Kindertagespflege. Angebote in Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen gemäß § 11 SGB VIII – Ergänzung: Das Jugendamt weist darauf hin, dass sich durch den Wohnungsbau die Anzahl der Kinder, Jugendlichen und jungen Erwachsenen im Alter von 6 - unter 25 Jahren um 155 Einwohner*innen (Annahme 1 % Jahrgangsstärke) erhöhen würde. Daraus resultiert ein Richtwertbedarf für Angebote nach § 11 SGB VIII von 18 Plätzen in Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen. Das bestehende Defizit an öffentlich geförderten Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen in der Bezirksregion (die Richtwertversorgung beträgt 54 %) wird infolge des Einwohnerzuwachses weiter erhöht. Die Möglichkeiten, das Angebot in den bestehenden Einrichtungen auszubauen, sind nur geringfügig gegeben. Ein Ausgleich mit „Überangeboten“ in anderen Bezirksregionen ist aufgrund des bestehenden bezirklichen Defizits nicht möglich. Darüber hinaus ist der Ausbau und die Erweiterung der bestehenden Angebotsstruktur aufgrund des festgeschrieben Budgets für dieses Aufgabenfeld nicht möglich. Angebote der Familienbildung und Familienförderung nach § 16 SGB VIII – Ergänzung: Der Nachfragedruck auf die bestehenden Angebote der Familienbildung und Familienförderung in der Bezirksregion wird sich durch eine positive Bevölkerungsentwicklung deutlich erhöhen. Der Ausbau und die Erweiterung der bestehenden Angebotsstruktur ist aufgrund des festgeschrieben Budgets für dieses Aufgabenfeld nicht möglich. Angebote der Hilfen zur Erziehung nach §§ 27 ff SGB VIII – Ergänzung: Infolge der Bevölkerungszunahme ist davon auszugehen, dass der Bedarf an Leistungen der Hilfen zur Erziehung weiter zunimmt. Vor dem Hintergrund steigender Mieten zeigt sich bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt die Problematik der Angebotssicherung bei Hilfeleistungen, für deren Umsetzung bezahlbarer Wohnraum unabdingbar ist. Hier sollte geprüft werden, in welchem Umfang Wohnraum aus dem sozialen Mietsegment für diese Pflicht- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 119 aufgabe des Jugendamtes zur Verfügung gestellt werden kann. Es handelt sich dabei um Bedarfe für betreutes Wohnen von Jugendlichen, aber auch Wohnungen für junge Erwachsene im Anschluss an eine Hilfe zur Erziehung mit dem Ziel der Entlassung in die Selbständigkeit. Auswertung/Abwägung In der Begründung zum Bebauungsplan wird die Anzahl der tatsächlich von der Projektträgerin geplanten Wohneinheiten dargestellt. Gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ergibt sich die Anzahl der für die Ermittlung von Mehrbedarfen im Bereich sozialer Infrastruktur zugrunde zu legenden Wohneinheiten durch eine standardisierte Berechnung (Geschossfläche/100 m² durchschnittliche Wohnungsgröße), so dass diese von der Anzahl an tatsächlich geplanten Wohneinheiten abweicht. Dies wird in Kap. III 4 der Begründung klargestellt. Die Prüfung zur Beurteilung der Angemessenheit von vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Land Berlin und der Projektträgerin gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung wurde zum Beginn des Verfahrens überschlägig durchgeführt und im Zuge der Konkretisierung der Planungen aktualisiert. Die Begründung wird an die neu ermittelten (Langzeit-)Bedarfe im Bereich der Kindertagesbetreuung angepasst und auch der Spitzenbedarf übernommen. In Kap. III 4 der Begründung zum Bebauungsplan wird ergänzt, dass sich durch das Bauvorhaben Mehrbedarfe im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen sowie im Bereich der Familienbildung und -förderung ergeben. Entsprechende Einrichtungen sind grundsätzlich in einem allgemeinen Wohngebiet und damit im Plangebiet zulässig. Das Jugendamt kann diesbezüglich an die Projektträgerin herantreten. Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung sieht jedoch keine Kostenbeteiligung von Investoren zur Deckung der durch Wohnungsbauvorhaben resultierenden Mehrbedarfe im Bereich der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen sowie im Bereich der Familienbildung und -förderung vor. Da die Projektträgerin bereits umfassend Folgekosten in Bereichen sozialer Infrastruktur (Kindertagesbetreuung, Grundschule und öffentlicher Spielplatz) tragen und mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichten muss, wäre eine zusätzliche Verpflichtung zur Übernahme von Kosten für die Bereitstellung von Plätzen in Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen nicht angemessen. Der Hinweis, dass bezahlbarer Wohnraum benötigt wird, um Angebote der Hilfen zur Erziehung bereitstellen zu können, wird zur Kenntnis genommen und wurde an die Projektträgerin weitergeleitet. Bebauungsplaninhalte sind nicht betroffen. Die Anregungen führten zu redaktionellen Änderungen und Ergänzungen der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Soziale Infrastruktur – Senioren Das Amt für Soziales weist daraufhin, dass es sich seit mehreren Jahren bemüht, in diesem Gebiet ein Stadtteil- und Nachbarschaftszentrum insbesondere für Angebote für die ältere Bevölkerung zu ermöglichen. Leider stehen keine geeigneten Objekte zur Verfügung bzw. sind die in der Regel damit verbundenen Mietkosten nicht refinanzierbar. Insofern wäre eine Vereinbarung mit den Investoren hinsichtlich der Bereitstellung einer geeigneten aber auch finanzierbaren Infrastruktur eine Chance hier den Bedarfen der älteren Bewohnerinnen und Bewohner gerecht zu werden. Anschließend stellt das Amt für Soziales die Bevölkerungsentwicklung und die Versorgungssituation im Gebiet dar. Dabei wird darauf hingewiesen, dass insbesondere in Friedrichshain-West mit vielen Bestandsmietern, die schon Erstmieter des Neubaus der End60er und 70 Jahre waren, der Anteil älterer Menschen an der Bevölkerung in den Bezirksregionen V und VI heute etwa 21 % beträgt. Nach der Bevölkerungsprognose wird der Anteil der älteren Menschen im Bezirk bis 2030 um 16,5 % zunehmen. Den größten Zuwachs wird es in der Gruppe der Hochbetagten geben. Aus soziokultureller Sicht ist besonders der Wandel des Familienstandes mit der Zunahme der 1-Personen Haushalte und der Anstieg des Frauenanteils für die Jahre 69 Plus zu beachten. 120 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Die vorhandene soziale Infrastruktur für Erwachsene/ältere Menschen, die insbesondere nachbarschaftliche Kontakte, soziale Kommunikation und gesellschaftliche Teilhabe ermöglichen soll, wird dem Bedarf bei Weitem nicht gerecht, vor allem nicht in der Bezirksregion V. In dieser Bezirksregion gibt es lediglich 2 kleine Orte für die Stadtteil- und Seniorenarbeit. Das kleine Büro der Volkssolidarität für die dezentrale Stadtteil- und Seniorenarbeit in der Büschingstraße 29 ist ausdrücklich nur als vorübergehende Lösung gedacht, bis Gebäude/Räume für ein großes Stadtteil- und Seniorenzentrum gefunden/erschlossen werden. In der Bezirksregion VII gibt es auch nur 2 Orte für eine Stadtteil- und Seniorenarbeit, sowie einen Pflegestützpunkt und einen Ort mit Angeboten für Menschen mit einer Demenzerkrankung. Auswertung/Abwägung In Kap. III 4 der Begründung zum Bebauungsplan wird ergänzt, dass das Umfeld des Plangebietes mit Angeboten zur Stadtteil-/ Nachbarschaftsarbeit unterversorgt ist und insbesondere ein hoher Bedarf bei Seniorenangeboten besteht. Entsprechende Einrichtungen sind grundsätzlich in einem allgemeinen Wohngebiet und damit im Plangebiet zulässig. Das Sozialamt kann diesbezüglich an die Projektträgerin herantreten. Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung sieht jedoch weder die Bereitstellung von geeigneten Räumlichkeiten für ein Stadtteil-/Nachbarschaftszentrum bzw. Seniorenangebote durch Investoren noch die Kostenbeteiligung von Investoren zur Deckung der durch Wohnungsbauvorhaben resultierenden Mehrbedarfe in diesen Bereichen vor. Da die Projektträgerin bereits umfassend Folgekosten in Bereichen sozialer Infrastruktur (Kindertagesbetreuung, Grundschule und öffentlicher Spielplatz) tragen und mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichten muss, wäre eine zusätzliche Verpflichtung zur Bereitstellung geeigneter Infrastruktur bzw. zur Kostenübernahme nicht angemessen. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Flurstückssituation Die SE Facility Management, FB lmmobilienverwaltung gibt in eigentumsrechtlicher Hinsicht folgende Hinweise: Im Plangebiet sind in diesem Jahr einige Flurstücke neu gebildet worden. Diese sind in ALKIS bereits ersichtlich, aber noch nicht im Grundbuch übernommen worden. Folgende Flurstücke sind nunmehr von diesem Bebauungsplan betroffen: Flur 7, Flurstücke 342 und 385, sowie Flur 8, Flurstücke 11, 12, 13, 14, 226 teilweise, 254, 255, 256, 281 und 283. Die Grundstücke im Plangebiet sind wie folgt gebucht: - Landsberger Allee 26, drei Flurstücke, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 605N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg - Landsberger Allee 26, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 10684N, Eigentümer Hotel Betriebsgesellschaft Friedenstraße Berlin mbH & Co. KG mit Sitz in Flensburg - Landsberger Allee 32, zwei Flurstücke, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 605N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg - Landsberger Allee 32, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 1859N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg - Friedenstr. 89, 90, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 605N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg - Pufendorfstr. 2, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 605N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg - Pufendorfstr. 2, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 13N, Eigentümer Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 121 - Pufendorfstr. 3, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 10686N, Eigentümer WBF (Wohnungbaugesellschaft Friedrichshain mbH) - Pufendorfstr. 4, Grundbuch von Friedrichshain Blatt 13712N, Eigentümer Grundstücksgesellschaft Friedenstraße mbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg. Auswertung/Abwägung Für den Bebauungsplan sind die Inhalte des ALKIS maßgeblich. Die Plangrundlage wird an die neue Flurstückssituation angepasst und in der aktualisierten Fassung in den Reinplan übernommen. Die Angaben zur Flurstückssituation werden in der Begründung zum Bebauungsplan in Kap. I 2.2 korrigiert. Die Anregungen führten zur Aktualisierung der Plangrundlage sowie zu redaktionellen Änderungen der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Hinweis: Im Zuge des Verfahrens wurde die Nummerierung der Hausnummern mit Veröffentlichung im Amtsblatt (ABl. Nr. 29 / 14. Juli 2017 S. 3277) geändert bzw. neu bezeichnet (siehe Kap. I.2.2.1). Außerdem wurden die im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Flurstücke neu geordnet und nummeriert. Die Abwägung der Behördenbeteiligung nimmt aber weiterhin Bezug auf die alte Nummerierung. Geh- und Wegerechte Die SE Facility Management, FB lmmobilienverwaltung (BA Friedrichshain-Kreuzberg), weist darauf hin, dass im Grundbuch von Friedrichshain Blatt 605N ein Wegerecht für das Land Berlin, welches zu beachten sei, eingetragen ist. Die textliche Festlegung Nr. 19 (vgl. Kap. II 3.7.1) setzt ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit fest. Der Fachbereich geht davon aus, dass dies kostenfrei für das Land Berlin, einschließlich der Kosten für die grundbuchliche Sicherung, erfolgt. Auswertung/Abwägung Das Grundbuchblatt 605N liegt vor, ein Wegerecht zugunsten des Landes Berlin ist darin nicht eingetragen. Der Bebauungsplan sichert die erforderlichen Flächen für die öffentlich zugängliche Blockdurchquerung von der Landsberger Allee in Richtung Friedenstraße. Darüber hinaus wird das Gehrecht öffentlich-rechtlich durch die Eintragung einer Baulast gesichert. Eine zusätzliche grundbuchliche Sicherung ist aus diesen Gründen nicht erforderlich. Die Projektträgerin übernimmt die Kosten für die Anlage, die Verwaltung, den Betrieb, die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherung für den im Bebauungsplan festgesetzten Gehweg. Eine öffentlich-rechtliche Sicherung erfolgt durch Eintragung einer Baulast. Eine grundbuchliche Sicherung ist deshalb nicht erforderlich. In der Angemessenheitsberechnung zum Berliner Modell der kooperierenden Baulandentwicklung wurde die Wegefläche kostenmäßig bereits berücksichtigt. Dem Land Berlin entstehen keine Kosten. Die Anregungen führten zu keinen Änderungen und hatten keine Auswirkungen auf Planinhalte. Gewerbliche Immissionen Das Sachgebiet Gewässer- u. Immissionsschutz (Umwelt- und Naturschutzamt Friedrichshain-Kreuzberg) stellt als zuständige Ordnungsbehörde für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes fest, dass das o.g. Gutachten von einer bekannt gegebenen Stelle nach § 29b BImSchG erstellt wurde, alle wesentlichen Gewerbelärmquellen berücksichtigt und schlüssig und plausibel ist. Den Aussagen des Gutachtens wird aus Immissionsschutzsicht gefolgt. Die Nutzung des bestehenden Gewerbes (u.a. „Neue Mälzerei“, Umweltforum, Steinmetz, Hotel) und die aktuell rechtlich mögliche Nutzung (Fitnessstudio) ist tagsüber laut o.g. Gutachten uneingeschränkt möglich. Nachts würden sich zum Teil bereits jetzt durch die be- 122 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 stehende Wohnbebauung Einschränkungen ergeben, auf die in der Stellungnahme näher eingegangen wird. Es wurde weiter im o.g. Gutachten festgestellt, dass die Nachtnutzung des Außenbereichs des zukünftig geplanten Restaurants faktisch nicht möglich ist, da aufgrund der bestehenden Wohnbebauung Immissionsrichtwertüberschreitungen zur Nachtzeit prognostiziert wurden. Eine Nachtnutzung des Außenbereichs des geplanten Restaurants sollte daher mit bauplanungsrechtlichen Auflagen vom Stadtplanungsamt untersagt werden. Die bisher noch nicht explizit im o.g. Gutachten berücksichtigten geplanten Erweiterungen insbesondere der Neuen Mälzerei sollten vor deren Realisierung von dem/der Betreiber/in immissionsschutzrechtlich untersucht werden, um evtl. Konflikte frühzeitig aufzudecken. Es wurde im Gutachten benannt (s. S. 19-20), dass der Außenbereich des Hotels kein Eigentum des Hotels ist und dass es für die Nutzung dieses Außenbereichs einen privatrechtlichen Vertrag gibt bzgl. der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme. Es wird im o.g. Gutachten ohne konkrete Berechnungen davon ausgegangen, dass der Außenbereich durch die Neubebauung eine starke Einschränkung erwarten lässt. Aufgrund der bestehenden Regelungen erfolgte keine weitere Betrachtung. Ein Nachtbetrieb des Umweltforums wurde aufgrund der bestehenden Tagesnutzung nicht explizit untersucht. Seltene Ausnahmen mit verlängerten Öffnungszeiten (max. 10mal pro Jahr) könnten ggf. durch Punkt 7.2 der TA Lärm abgedeckt werden. Eine eventuelle regelmäßige Ausdehnung der Betriebszeit in den Nachtzeitraum ist aus Immissionsschutzsicht kritisch zu bewerten und sollte ggf. gutachterlich untersucht werden. Auswertung/Abwägung Eine Nachtnutzung des Außenbereichs durch das geplante Restaurant ist bereits aufgrund der vorhandenen Situation nicht möglich: Aufgrund der rückwärtigen Lage des Mälzereigebäudes würde die verkehrliche Erschließung des geplanten Restaurants unmittelbar entlang der Wohnbebauung Friedenstraße 92 A-D und 93 führen. Fahrzeuggeräusche, die auf dem Grundstück insbesondere der Zufahrt/Zuwegung zur Mälzerei verursacht werden, sind gemäß TA Lärm den gewerblichen Anlagengeräuschen hinzuzurechnen. Wie aus der schalltechnischen Untersuchung hervorgeht, sind Nutzungen mit einem höheren Verkehrsaufkommen durch Anlieferungs- oder Besucherverkehr bzw. Bring- und Abholdienste bereits aufgrund der gebotenen Rücksichtnahme gegenüber der vorhandenen Wohnnutzung an der Friedenstraße unzulässig, da die Zufahrt deutlich näher an den vorhandenen als an den geplanten Wohngebäuden liegt. Konfliktträchtige Nutzungen in der Mälzerei können bereits aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen ausgeschlossen werden: Aufgrund der rückwärtigen Lage und der verkehrlichen Erschließung des Mälzereigebäudes unmittelbar entlang der Wohnbebauung Friedenstraße 92 A-D und 93, auf die Rücksicht zu nehmen ist, aufgrund des Umfangs und des Zuschnitts der zur Verfügung stehenden Flächen, aufgrund der beschränkenden Festsetzungen des Bebauungsplans V-1 sowie aufgrund des fehlenden Stellplatzangebotes sind auch künftig keine Nutzungen zu erwarten bzw. zulässig, die intensiven Besucher- oder Geschäftsverkehr auslösen und das geplante Wohngebiet unzumutbar beeinträchtigen könnten. Über die Erforderlichkeit einer immissionsschutzrechtlichen Untersuchung ist im Genehmigungsverfahren zu entscheiden. Die Projektträgerin der geplanten Wohnbebauung ist zugleich Eigentümerin der vom Hotel genutzten Außenbereichsflächen. Die heranrückende Wohnbebauung führt deshalb nicht zu bodenrechtlichen Einschränkungen der Hotelbetreiberin. Darüber hinaus liegt eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Hotelbetreiberin und der Projektträgerin bzw. der Eigentümern der Außenbereichsflächen bzgl. der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme vor. Es ist davon auszugehen, dass die Projektträgerin aus eigenem Interesse diese Vereinbarung durchsetzen wird. Aus diesen Gründen sind keine Berechnungen im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung erforderlich. In der schalltechnischen Untersuchung wurde der genehmigte Betrieb des Umweltforums, der nur in Ausnahmefällen einen Nachtbetrieb vorsieht, zu Grunde gelegt. Eine Erweiterung des Nachbetriebs bedürfte einer erneuten Genehmigung. Bereits aufgrund der vorhandenen Wohnbebauung in der Pufendorfstraße wäre die gebotene Rücksichtnahme verletzt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 123 Ein erweiterter Nachtbetrieb muss deshalb im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung nicht betrachtet werden. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Bodenschutz/Altlasten Das bezirkliche AG Umweltschutz, Fachbereich Umwelt, trägt in seiner Stellungnahme vom 13.09.2016 Folgendes vor: Die Flächen der B-Pläne sind unter den Nummern 8402 und 11205 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) als Altlast sowie altlastverdächtige Fläche erfasst. Mit der Bodenschutzbehörde erfolgten bereits Vorabstimmungen zum Untersuchungsumfang und Bodensanierungs- bzw. austauschmaßnahmen. Entsprechende Regelungen zu den bodenschutzrechtlichen Belangen sollen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden. Sofern dennoch während der Baumaßnahmen Boden- und Grundwasserkontaminationen festgestellt werden, sind die Arbeiten entsprechend § 6 Abs. 3 des Berliner Bodenschutzgesetzes (Bln BodSchG) zu unterbrechen und es ist umgehend das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, Sachgebiet Bodenschutz/Altlasten zu informieren. Für alle Bereiche, in denen Boden eingebracht wird, gilt, dass nur Boden verwendet werden darf, dessen Schadstoffkonzentrationen niedriger sind als die Z1.1-Werte laut LAGARichtlinie über die Wiederverwertung von mineralischen Abfällen. Die Eignung der Materialien ist mit einem Zertifikat nachzuweisen. Dies gilt auch für den Fall, dass bei der Baumaßnahme anfallender Bodenaushub (wieder-) eingebracht werden soll (§ 7 BBodSchG, § 12 BBodSchV, § 12 Bln BodSchG). In seiner präzisierenden Stellungnahme vom 17.11.2016 fügt das AG Umweltschutz hinzu, dass gegen die Festsetzung des Bebauungsplanes keine bodenschutzrechtlichen Bedenken bestehen. Es wird um Ergänzung des Begründungstextes in folgender Form gebeten: Die im Bebauungsplan als Fläche für Versorgungsanlagen (Umspannwerk) ausgewiesene Teilfläche ist im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als Altlastverdachtsfläche mit der Nummer 11205 erfasst. Die für diese Fläche erforderliche orientierende Bodenuntersuchung liegt im Zuständigkeitsbereich der Bodenschutzbehörde. Auf Grund der geringen Prioritätseinstufung ist die orientierende Bodenuntersuchung dieser Verdachtsfläche weder kurz- noch mittelfristig geplant. Die Grundstückseigentümerin kann die erforderlichen Untersuchungen auf ihre Kosten nach Absprache mit der Bodenschutzbehörde eigenständig durchführen. Die Untersuchungen müssen vor Eingriff in den Boden durchgeführt werden. Für den bisher nicht untersuchten Flächenstreifen südwestlich im Plangebiet zwischen ehemaligem Brauereigebäude und Pufendorfstraße sind keine früheren gewerblichen Nutzungen bekannt, die ein höheres Schadstoffpotential als auf den angrenzenden untersuchten Flächen bedingen würden. Auf eine nachträgliche Untersuchung dieses Flächenstreifens kann deshalb aus bodenschutzrechtlicher Sicht verzichtet werden. Auswertung/Abwägung Der überwiegende Bereich des Plangebietes V-1-2 liegt innerhalb der unter den Nummern 8402 und 11205 im Bodenbelastungskataster erfassten Altlast- bzw. altlastverdächtigen Flächen. In Kap. I 2.8 der Begründung werden die Ausführungen des Sachgebietes Boden/Altlasten zu der Teilfläche des Umspannwerks/Nummer 11205 im Bodenbelastungskataster entsprechend ergänzt. Die chemische Untersuchung der Auffüllung und des gewachsenen Bodens nach LAGA Boden (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) hat ergeben, dass alle Proben der gewachsenen Böden in die Zuordnungsklasse Z0 einzustufen sind, jene der Auffüllung überwiegend in die Zuordnungsklasse Z1.2 sowie untergeordnet in Z2, da hier die Auffüllung lokal mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) belastet ist. In der Begründung wird deshalb auch ergänzt, dass nur Boden eingebracht werden darf, dessen Schadstoffkonzentra- 124 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 tionen niedriger als die Z1.1-Werte laut LAGA-Richtlinie über die Wiederverwertung von mineralischen Abfällen sind. Die Eignung der Materialien ist mit einem Zertifikat nachzuweisen. Dies gilt auch für den Fall, dass bei der Baumaßnahme anfallender Bodenaushub (wieder-) eingebracht werden soll. In den städtebaulichen Vertrag mit der Projektträgerin werden deshalb Regelungen zu erforderlichen bodenschutzrechtlichen Maßnahmen aufgenommen, diese umfassen insbesondere die fachgerechte Entsorgung belasteten Bodenaushubs durch die Projektträgerin. Kap. II 3.11 der Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend ergänzt. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung und zu einer Ergänzung des städtebaulichen Vertrags, aber zu keiner Änderung der Planinhalte. Baum- und Artenschutz Das Sachgebiet Naturschutz des Umwelt- und Naturschutzamtes Friedrichshain-Kreuzberg teilt mit, dass gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Es bittet, folgende Anmerkungen und Ergänzungen in den Begründungstext aufzunehmen: Das Plangebiet V-1-2 war gemeinsam mit dem Plangebiet V-1-1 vor Beginn der Abrissarbeiten und Baumfällungen ein Trittsteinbiotop zwischen den Friedhöfen im Südosten und dem Volkspark Friedrichshain. Daher wird dringend empfohlen, bei der Bepflanzung der Freiflächen gebietsheimische Pflanzen zu verwenden und die Erddeckung auf der Tiefgarage auf etwa 1 m zu erhöhen, um nachhaltige Baumpflanzungen durchführen zu können. Zum Schutz vor Vogelschlag ist bei der Umsetzung der Bebauung auf großflächig transparente und unverzerrt spiegelnde Glasfassaden zu verzichten. Auswertung/Abwägung Gemäß einem öffentlich-rechtlichen Vertrag aus dem Jahr 1999 zum Bebauungsplan V-1 besteht die Verpflichtung zum Anpflanzen von 68 Bäumen auf dem Areal des ehemaligen Brauereigeländes. Es handelt sich hierbei um Ersatzpflanzungen nach Baumschutzverordnung, die zum Teil bereits erbracht wurden. Verfahrensbegleitend wurde durch ein Landschaftsarchitekturbüro ein Baumpflanzplan erarbeitet. Dieser sieht eine Neuverteilung der noch zu pflanzenden Ersatzbäume im Kontext zum geänderten städtebaulichen Konzept für das Areal vor. Dieser Baumpflanzplan enthält auch Aussagen zu den zu pflanzenden Baumarten. Der Plan ist mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt und wird als Anlage zum städtebaulichen Vertrag verbindlich. Nach technischen Planungshilfen für intensive Dachbegrünungen der Hersteller ist bereits bei einem Schichtaufbau von 65 cm ein 10 m hoher Kleinbaum möglich. Insofern ergibt sich keine Erforderlichkeit zu einer generellen Erhöhung der Erdüberdeckung. Die Projektträgerin wird jedoch im Rahmen des städtebaulichen Vertrags verpflichtet, die zu pflanzenden Ersatzbäume/Gehölze auf unterbauten Bereichen in Hochbeeten mit einer punktuellen Überdeckung von 1 m zu pflanzen. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Anforderungen an die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen bzw. an die Fassadengestaltung werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Der Hinweis wurde an die Projektträgerin weitergeleitet. Die Anregungen führten zu einer redaktionellen Ergänzung der Begründung und zu einer Ergänzung des städtebaulichen Vertrags, jedoch zu keiner Änderung der Planinhalte. Ergebnis der Abwägung Im Ergebnis der Abwägung sind neben redaktionellen Änderungen/Ergänzungen der Planunterlagen auch Änderungen und Ergänzungen der Begründung, die Aufnahme 2 neuer textlicher Festsetzungen, eine Ergänzung der Hinweise, die Aktualisierung der Plangrundlage sowie Ergänzungen des städtebaulichen Vertrags erforderlich. Die Ergebnisse sind in die Planung eingeflossen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 125 Weitere Änderungen im Rahmen der Planfortschreibung und des Fortgangs der Projektentwicklung Im Rahmen der fortgeschrittenen Plan- und Projektentwicklung sind parallel zur Auswertung der Behördenbeteiligung Änderungen von Bebauungsplaninhalten im Vergleich mit dem Planstand zur Behördenbeteiligung erfolgt. Dies betrifft folgende Punkte: - Übernahme der bestehenden Fläche mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit am Hotel zur Landsberger Allee aus dem Bebauungsplan V-1 (Ergänzung der Fläche a), - Übernahme der bestehenden Tiefgaragenfestsetzung mit Zufahrt zur Landsberger Allee aus dem Bebauungsplan V-1, - Ergänzung von Baugrenzen und einer maximal zulässigen Oberkante für vorhandene unterirdische Gewölberäume am Brauhausspeicher (Fläche b/geplante Kita), - Änderung der Geschossigkeit der geplanten Tiefgarage im Bereich der Freitreppe an der Pufendorfstraße von 1- auf 2-geschossig, - Aufteilung der textlichen Festsetzung Nr. 2 in die Festsetzungen Nrn. 2a und 2b und Berücksichtigung der Flächen, die durch das ermöglichte Abweichen von der Baugrenze zusätzlich überbaut werden können und deshalb bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche einzubeziehen sind – sowohl für das allgemeine Wohngebiet (Balkone, TF Nr. 2a) als auch für die Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ (Rampe, TF Nr. 2b), - Änderung der maximal zulässigen Oberkante des C- und I-förmigen Baukörpers in maximal zulässige Traufhöhe - Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 4 zu den Zulässigkeitsvoraussetzungen eines weiteren Geschosses oberhalb der festgesetzten Traufhöhe: Sicherung des Zurücktretens des obersten zulässigen Geschosses um 1,4 m hinter die Baugrenze - Klarstellende Änderungen der textlichen Festsetzung Nr. 5 zur Zulässigkeit von Dachaufbauten beim I- und C-förmigen Baukörper der Wohnbebauung - Klarstellende Änderungen der textlichen Festsetzung Nr. 6 zur Zulässigkeit von Dachaufbauten beim Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte - Klarstellende Änderungen der textlichen Festsetzung Nr. 7 zur Zulässigkeit von Dachaufbauten beim Umspannwerk - Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 10 zum Ausschluss oberirdischer Stellplätze und Ausnahmen - Änderung der textlichen Festsetzungen Nr. 12 zum erforderlichen Schalldämm-Maß geschlossener Außenbauteile - Änderung der textlichen Festsetzungen Nr. 13 und 14: Zusammenfassung der Festsetzungen zur lärmoptimierten Grundrissgestaltung für Hauptbaukörper und Staffelgeschoss in textliche Festsetzung Nr. 13 sowie redaktionelle Änderungen zum passiven Schallschutz bei Wohnungen, die nur zur lärmzugewandten Seite orientiert sind (TF Nr. 14).Berichtigung der Rechtsgrundlagen der textlichen Festsetzungen Nrn. 2, 4, 5, 6, 7 und 18 - redaktionelle Änderungen und Ergänzungen der Begründung 7 Erneute (eingeschränkte) Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB und Benachrichtigung über die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB 7.1 Erneute (eingeschränkte) Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB Die Unterlagen zur erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan V-1-2 wurden mit Schreiben vom 05.07.2017 vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg an 6 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange versandt. Es wurde eine Beteiligungsfrist von einem Monat gewährt. 126 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Bis zum Ende des Beteiligungszeitraums gingen 2 Stellungnahmen ein. In einer Stellungnahme wurden weder Hinweise gegeben noch Bedenken geäußert (SenUVK, I C 31). In der anderen Stellungnahme wurden von der beteiligten Behörde relevante Anregungen bzw. Bedenken vorgebracht (BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Bauaufsicht). Diese bebauungsplanrelevante Stellungnahme war in der Abwägung zu berücksichtigen und erging zu den Themen Grundstückssituation, Abstandsflächenunterschreitung, Brandschutz. Grundstückssituation, Abstandsflächenunterschreitung, Brandschutz Die Untere Bauaufsichtsbehörde (BA Friedrichshain-Kreuzberg) erklärt, dass die Änderungen mit dem Planstand 22.06.2017 gegenüber der Stellungnahme vom 14.10.2016 zu keinem anderen Ergebnis führen und somit die darin vorgebrachten Anregungen und Bedenken aufrecht erhalten werden: Die Untere Bauaufsichtsbehörde weist darauf hin, dass eine fundierte Stellungnahme des Bauaufsichtsamtes im Hinblick auf die ungeklärte Grundstückssituation nicht möglich ist. Daher wird grundsätzlich gefordert, dass durch die Grundstücksneustrukturierung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen. Insbesondere sind die brandschutztechnischen Anforderungen zu beachten. Zum Abschnitt II, Ziffer 3.3.1.1.2, 2. Absatz, sei richtig zu stellen, das die ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung nicht in einem Baugenehmigungsverfahren durch das Bauaufsichtsamt geprüft werden. Ein Baugenehmigungsverfahren in einem beplanten Gebiet erfolgt nur in den Fällen, in denen es sich bei dem Bauvorhaben um einen Sonderbau nach § 2 Abs. 4 BauO Bln handelt. Alle anderen Bauvorhaben werden in beplanten Gebieten nach § 63 BauO Bln (Genehmigungsfreistellung) behandelt. Hinweis: ab 01.01.2017 § 62 BauO Bln Wohngebäude (I-förmiger Baukörper) südlicher Teil Durch Überdeckung der Abstandsflächen des bestehenden Umspannwerks und des Gebäudes 2 ist die Belichtung, Belüftung und Besonnung der schutzwürdigen Räume im südlichen Bereich des I-förmigen Baukörpers, zumindest in den unteren Geschossen, nicht sichergestellt. Erst mit Errichtung des Neubaus des Umspannwerkes werden bauordnungsrechtlich ordnungsgemäße Zustände geschaffen. Da der Zeitpunkt der Errichtung des neuen Umspannwerks nicht absehbar ist, wird es für den Zeitraum zwischen Inbenutzungnahme des südlichen Teils des I-förmigen Wohnbaukörpers und Wegfall des bestehenden Umspannwerk-Gebäudes erhebliche Einschränkungen geben. Brauhausspeicher mit geplanter Kindertagesstätte Die Kita soll im bestehenden, denkmalgeschützten Brauhausspeicher eingerichtet werden. Das, östlich der Kita, direkt angrenzende Gebäude (I-förmiger Baukörper) kann aus brandschutztechnischen Gründen, zumindest in den gefährdeten Bereichen, nicht als Fassade ausgebildet werden. Auswertung/Abwägung Die Stellungnahme vom 14.10.2016 ist bereits vollumfänglich berücksichtigt und wurde wie folgt abgewogen: Die Projektträgerin ist Eigentümerin der im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücke. Die Bebaubarkeit gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans wird öffentlichrechtlich sichergestellt. Im Rahmen der geplanten Neustrukturierung der im Plangebiet gelegenen Grundstücke sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu berücksichtigen. So dürfen gemäß § 7 Abs. 1 BauO Bln durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen werden, die den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen. Darüber hinaus dürfen gemäß § 19 BauGB durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Die Begründung wird geändert. In Kap. II 3.3.1.1.2 wird dargelegt, dass Bauvorhaben, auch wenn sie von der Genehmigung freigestellt sind, grundsätzlich den Vorschriften der Bau- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 127 ordnung und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Insbesondere sind bei Aufenthaltsräumen in Wohnungen eine ausreichende Belüftung und Beleuchtung mit Tageslicht gemäß § 48 Abs. 2 BauO Bln sicherzustellen. Hinweis: ab 01.01.2017 § 47 BauO Bln Für die von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen unteren Geschosse der südlichen Wohnbebauung wurde in einer ergänzenden Auswertung der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) die Besonnungsdauer der betroffenen Fassade ermittelt. Mit dem bestehenden Umspannwerk beträgt die Dauer der möglichen Besonnung an dem Fassadenabschnitt am 17. Januar ca. 1,5 Stunden und am 21. März ca. 1,5 Stunden. Anhaltspunkte für eine ausreichende Belichtung geben die Orientierungswerte der DIN 5034-1 und einschlägige Urteile in der Rechtsprechung des BVerwG sowie des OVG Berlin-Brandenburg. Nach der DIN 5034-1 ist eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt, wenn die Besonnungsdauer in einem Aufenthaltsraum einer Wohnung am 17. Januar mindestens 1 Stunde bzw. am 21. März 4 Stunden beträgt. Die DIN 5034-1 ist allerdings nicht verbindlich. Gemäß der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg können die allgemeinen Anforderungen an die Besonnung für Wohnungen auch noch als gewahrt angesehen werden, wenn am 21. März (Tag-Nacht-Gleiche) eine Besonnung von 2 Stunden gegeben ist. Da mit dem bestehenden Umspannwerk am 21. März die o.g. Orientierungswerte unterschritten werden, ist die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dann in Frage zu stellen, wenn die Nutzungseinheiten in dem betroffenen Bereich ausschließlich zum bestehenden Umspannwerk orientiert sind. Zur Bewältigung des Konfliktes im Bebauungsplan wurden verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten geprüft. Im vorliegenden Fall erfolgt die Konfliktbewältigung in folgender Weise und unter folgenden Rahmenbedingungen: Die Eigentümerin der Wohnungsbauflächen verpflichtet sich per Baulast, den von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Bereich der Sockelgeschosse nur für Aufenthaltsräume im Sinne des § 47 Abs. 3 BauO Bln zu nutzen. Dies sind Aufenthaltsräume gewerblicher Nutzungen, die auch ohne Fenster zulässig sind (z.B. Verkaufsräume, Schankund Speisegaststätten sowie ärztliche Behandlungsräume). Diese Nutzungen erfordern keine natürliche Belichtung mit Tageslicht oder Besonnung. Durch die Verpflichtungserklärung der Eigentümerin ist öffentlich-rechtlich sichergestellt, dass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den unteren Geschossen des südlichen Baukörpers grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das ehemalige Umspannwerk noch besteht. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans sind künftig ausreichende Abstände gewahrt, somit sind gesunde Wohn- und Arbeits-verhältnisse für die Planung sichergestellt. Der Konflikt ist zeitlich begrenzt, auch wenn die Dauer zurzeit nicht abschließend absehbar ist. Von der Unterschreitung ist die Fassade der beiden Sockel-geschosse in einer Länge von ca. 16,1 m betroffen. Sie ist im Verhältnis zur Gesamtplanung untergeordnet. Darüber hinaus steht hinter dem Konzept ein konkretes Vorhaben, für das bereits ein Bauantrag vorliegt. Dieses sieht in dem betroffenen Bereich gewerbliche Nutzungen (wie Arztpraxen, Physiotherapie, Gaststätte/Bistro) vor, die nach § 47 Abs. 3 BauO Bln geringere Anforderungen an Tageslicht erfüllen müssen sind und somit zulässig wären. Die Grundrisse der Nutzungseinheiten können auch so organisiert werden, dass zumindest ein Aufenthaltsraum nach Südosten zur Pufendorfstraße oder zu dem nicht von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Fassadenbereich orientiert werden kann. Aufgrund der genannten Rahmenbedingungen ist sichergestellt, dass die gesunden Wohnund Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auch gewahrt sind, solange das derzeitige Umspannwerk-Gebäude noch besteht. Kap. II 3.3.1.1.2 der Begründung wird um diese Aspekte ergänzt. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und betrifft die Genehmigungs- bzw. Ausführungsplanung. Grundsätzlich kann ausreichender Brandschutz bei der geplanten Kindertagesstätte durch verschiedene Maßnahmen, die die Berliner Bauordnung bereithält, gewährleistet werden. Dies sind z.B. erforderliche Brandschutzabstände oder Brandwände. Hinsichtlich des geplanten Gebäudes 2 ist hierbei insbesondere § 30 Abs. 6 BauO Bln von Relevanz. Demnach sind die über Eck zusammenstoßenden Gebäude der Kita und des Wohnungsbaus durch eine Brandwand zu trennen, deren Abstand von der inneren Ecke 128 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 mindestens 5 m beträgt bzw. ist eine Außenwand auf 5 m Länge als öffnungslose feuerbeständige Wand aus nichtbrennbaren Baustoffen auszubilden. Dies wird im Brandschutzkonzept, das den Baugenehmigungsunterlagen hinzuzufügen ist, nachgewiesen. Im Übrigen werden in den Bereichen, in denen die Kita auf der Grundstücksgrenze steht, die erforderlichen Brandschutzabstände auf den Nachbargrundstücken der Mälzerei und des Umspannwerks durch Baulasten gesichert. (Hinweis: Zwischenzeitlich wurden die Baulasten ins Baulastenverzeichnis eingetragen.) Die Anregungen führten zu einer Ergänzung der Begründung sowie zu redaktionellen Änderungen der Begründung. Die geänderten Planunterlagen wurden der Behörde im Rahmen der erneuten Behördenbeteiligung vorgelegt. Die erneut vorgebrachten Anregungen führten zu keinen weiteren Änderungen und hatten keine Auswirkungen auf Planinhalte. Ergebnis der Abwägung Im Ergebnis der Abwägung sind keine Ergänzungen/Änderungen in den Bebauungsplanunterlagen erforderlich. 7.2 Benachrichtigung über die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB Parallel zur erneuten Behördenbeteiligung fand die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (s. Kap. IV 8) statt. Zusätzlich zur erneuten Behördenbeteiligung wurden deshalb die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB um Stellungnahme gebeten wurden, nach § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB von der Auslegung benachrichtigt. Von diesen haben 9 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange Stellung genommen. In 2 Stellungnahmen wurden planungsrelevante Anregungen hervorgebracht. Diese beziehen sich auf die Themen Niederschlagswasserversickerung und soziale Infrastruktur – Kita. Niederschlagswasserversickerung Die Oberste Wasserbehörde des Landes Berlin, Referat II B (Wasserwirtschaft, Wasserrecht, Geologie, EG-WRRL) weist in ihrer ergänzenden Stellungnahme auf neue Rahmenbedingungen zur Niederschlagswasserversickerung hin. Demnach ist das Niederschlagswasser im Plangebiet zu bewirtschaften. Sollte eine Einleitung nicht zu vermeiden sein, ist diese nur in der Höhe des Abflusses verträglich, der im natürlichen Zustand (ohne Versiegelung) auftreten würde. Hierzu erarbeitet das Referat II B für Gesamtberlin Vorgaben, die auf der Grundlage von natürlichen Gebietsabflüssen (Oberflächenabfluss) abgeleitete Einleitbeschränkungen sowohl für Direkteinleitungen als auch Einleitungen in die Kanalisation enthalten werden. Für den Übergangszeitraum sind Einleitungen in die Mischwasserkanalisation auf 10 l/(s*haAEk) zu drosseln. Darüber hinaus wird angemerkt, dass auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen nicht nachvollzogen werden, warum Niederschlagswasser nicht vor Ort versickert werden kann. Auch sei eine Bilanz der im Bestand und im Planzustand versiegelten und angeschlossenen Flächen nicht enthalten, so dass nicht nachvollziehbar ist, wodurch positive Effekte für die Mischwasserkanalisation" entstehen könnten bzw. warum „keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten" sind. Auswertung/Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wurden die natürlichen und baulichen Rahmenbedingungen zur Niederschlagswasserversickerung für das Bebauungsplangebiet untersucht und bewertet sowie Möglichkeiten zum Umgang mit Niederschlagswasser abgeleitet. Im Ergebnis der Untersuchung wurde festgestellt, dass die teilweise Einleitung des auf Gebäuden und Erschließungsflächen anfallenden Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation die einzig praktikable Möglichkeit ist, eine sichere Entwässerung zu gewährleisten. Wegen der Vorbelastung des Bodens aufgrund mehrere Meter mächtiger Aufschüt- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 129 tungen mit Fremdbestandteilen, wegen baulicher Anlagen im Untergrund sowie wegen größtenteils ungünstiger Versickerungseigenschaften des Bodens ist eine vollständige Versickerung im Untersuchungsgebiet bzw. eine grundstücksinterne Entwässerung weitgehend nicht möglich. Durch die extensive Begrünung der Dachflächen und die gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen kann ein großer Teil des anfallenden Niederschlagswassers zurückgehalten werden und verdunsten. Die vollständige Versickerung vor Ort kann jedoch nicht gewährleistet werden. Es bleibt die Entwässerung in die Mischkanalisation. Ggf. können die Maßnahmen mit einer kleinräumigen Versickerung an Wegen usw. kombiniert werden. Die Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt wurden, teilten durch Stellungnahme vom 31.08.2016 mit, dass für das Bauvorhaben eine erforderliche Begrenzung des Spitzenabflusses auf insgesamt 145 l/s ermittelt wurde. Von diesen 145 l/s kann die Mischwasserkanalisation in der Pufendorfstraße eine Teilmenge von 50 l/s aufnehmen. Auf Grundlage dieser Stellungnahme wurde ein Entwässerungskonzept erarbeitet, das die vorgegebenen Einleitungsmengen berücksichtigt. Aus diesem Grund ist eine temporäre Rückhaltung von Niederschlagswasser auf dem Grundstück erforderlich. Unter Berücksichtigung des Anteils begrünter Dachflächen und unversiegelter Flächen sind zur Rückhaltung Sammelleitungen mit integriertem Zwischenspeicher vorgesehen. Diese gewährleisten eine Drosselung des Wasserabflusses auf den maximal zulässigen Wert. Die für die Umsetzung dieser Art der Regenwasserrückhaltung und für die Einrichtung der unterirdischen Anlagen zur Drosselung des Niederschlagswasserabflusses erforderlichen baulichen Maßnahmen sind Gegenstand des städtebaulichen Vertrags. Diesbezüglich werden auch die Verpflichtungen der Projektträgerin geregelt. Weitergehende Einleitungsbeschränkungen sind im Rahmen der weiteren Projektentwicklung zu beachten. Die Hinweise werden an die Projektträgerin weitergeleitet. Im Bereich des Umspannwerks wird die Einleitung des Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation bereits praktiziert. Diese Teilfläche ist im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als Altlastverdachtsfläche mit der Nummer 11205 erfasst. Eine orientierende Bodenuntersuchung wurde an dieser Stelle bislang nicht durchgeführt, muss jedoch vor Eingriff in den Boden erfolgen. Erst dann können Aussagen zur Machbarkeit einer Niederschlagswasserversickerung getroffen werden. Grundsätzlich gilt auch für dieses Grundstück das sogenannte Versickerungsgebot (§ 36a Abs. 1 Berliner Wassergesetz). In Kapitel II 4.1 der Begründung werden die Ergebnisse der oben genannten Machbarkeitsstudie bereits dargestellt. Es wird ausgeführt, dass wegen der Vorbelastung des Bodens aufgrund mehrere Meter mächtiger Aufschüttungen mit Fremdbestandteilen, wegen baulicher Anlagen im Untergrund sowie wegen größtenteils ungünstiger Versickerungseigenschaften des Bodens eine vollständige Versickerung im Untersuchungsgebiet bzw. eine grundstücksinterne Entwässerung weitgehend nicht möglich ist. In Kap. III 3.1.2 der Begründung wird der im Bestand und durch Bebauungsplan ermöglichte Versiegelungsgrad bilanziert. Es wird ausgeführt, dass der Bereich des Wohngebietes zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zu 57 % versiegelt war und durch den Bebauungsplan eine weitergehende Versiegelung um bis zu 80 % (GRZ = 0,4/ zzgl. der planermöglichten Überschreitung durch Nebenanlagen und Tiefgaragen bis zu einer GRZ von 0,8) ermöglicht wird. Im Ergebnis erhöht sich der Versiegelungsgrad gegenüber dem Bestand um rund 5.000 m². Ferner wird in diesem Kapitel ausgeführt, dass das Plangebiet bereits im Bestand an die Mischwasserkanalisation angeschlossen ist und durch verschiedene Maßnahmen eine Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand erreicht wird. Diese bewirken, dass ein Teil des anfallenden Niederschlags im Plangebiet verdunstet oder zurückgehalten und gedrosselt eingeleitet wird. Dies sind die extensive Begrünung der Dachflächen, die gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Befestigung von Wegen und Zufahrten in luft- und wasserdurchlässigem Aufbau sowie die Herstellung von baulichen Maßnahmen für die gedrosselte Einleitung und Rückhaltung des Niederschlagswassers (Regenrückhaltebecken/Sammelleitungen mit integriertem Zwischenspeicher). Der Umfang 130 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 der intensiven Begrünung der Tiefgaragendächer (3.391 m²) und der extensiven Dachbegrünung der Staffelgeschosse (3.751 m²) ist Kap. II 3.2.1.1 zu entnehmen. Aus diesen Gründen sind für das Schutzgut Wasser keine erheblichen Auswirkungen und für die Mischwasserkanalisation positive Effekte zu erwarten. Die Anregungen führten zu keinen weiteren Änderungen und hatten keine Auswirkungen auf Planinhalte. Soziale Infrastruktur – Kita Das Jugendamt (BA Friedrichshain-Kreuzberg) bittet darum, eine Anpassung in der Begründung vorzunehmen und die Bezeichnung „private Träger“ durch „anerkannten freien Träger der Jugendhilfe“ zu ersetzen. Auswertung/Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die betroffene Stelle in der Begründung wird hinweisgemäß korrigiert. Die Anregungen führten zu einer redaktionelle Änderung der Begründung, hatten aber keine Auswirkungen auf Planinhalte. Ergebnis der Abwägung Im Ergebnis der Abwägung ist eine redaktionelle Änderung der Begründung erforderlich. 8 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte in der Zeit vom 10. Juli 2017 bis einschließlich 10. August 2017. In dieser Zeit lagen die Bebauungsplanunterlagen im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Yorckstraße 4-11, öffentlich aus. Zudem konnten die Bebauungsplanunterlagen auf der Website des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg eingesehen werden. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Amtsblatt Nr. 27 vom 30.06.2017 (Seite 3046 f.), in der Tagespresse vom 30.06.2017 (Berliner Zeitung und Tagesspiegel) und auf der Website des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg bekanntgegeben. Im Fachbereich Stadtplanung lagen ferner auch die im Anhang genannten Fachgutachten aus. Während dieser Zeit wurden 11 schriftliche Stellungnahmen mit z.T. identischem oder sehr ähnlichem Inhalt fristgerecht eingereicht. Es gingen Stellungnahmen zu folgenden Themen ein: - Gebäudehöhen/Geschossigkeit/Topografie - Bauliche Dichte - Abstand der geplanten Wohnbebauung zu den „Matthiasgärten“ - Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße - Kopfbau gegenüber des Gebäudes Pufendorfstraße 7 - Erdrückende Wirkung - Verschattung der Gebäude Pufendorfstraße 7, 8 und 9 - Bevölkerungsdichte - Berücksichtigung der vorhandenen Denkmale - Berücksichtigung des Quartierscharakters und Ortsbildes - Wirtschaftliche Nachteile für die Nachbarschaft - Ungleichbehandlung - Gewichtung der nachbarschaftlichen Belange - Verkehrsgutachten und zugrunde gelegte Annahmen Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 - Tiefgaragenzu- und ausfahrt an der Landsberger Allee - Verkehrssicherheit - Lärmimmissionen - Luftschadstoffe - Steigende Mieten 131 Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB um Stellungnahme gebeten wurden, wurden nach § 3 Abs. 2 S. 3 BauGB von der Auslegung benachrichtigt (s. Kap. IV 7). Gebäudehöhen/Geschossigkeit In allen 11 Stellungnahmen werden die ermöglichten Gebäudehöhen kritisiert. Durch die festgesetzte Traufhöhe und Oberkante seien die Wohnbauten höher als vorhandene Gebäude in der Umgebung. Zudem berücksichtigte das städtebauliche Konzept nicht das abfallende Geländeniveau des Plangebietes. Kritik erfolgt insbesondere an den zulässigen Gebäudehöhen entlang der Pufendorfstraße, da vielfältige negative Auswirkungen (Verschattung, erdrückende Wirkung, Zerstörung des Orts- und Landschaftsbilds) erwartet werden und die Aufweichung der Berliner Traufhöhe abgelehnt wird. Auch könne die angestrebte Einheitlichkeit des Quartiers und die Beförderung des Quartierscharakters durch die ermöglichten Gebäudehöhen gerade nicht erreicht werden. Daran ändere auch die Auflösung des Baublocks in einzelne Wohngebäude mit individueller Fassadengestaltung nichts. Es wird kritisiert, dass der Bebauungsplan aufgrund der festgesetzten Gebäudehöhen und der ermöglichten Geschossigkeit auch in Verbindung mit der Höhenlage der Baukörper einen Fremdkörper festsetze, durch den in jeglicher Hinsicht die aus der Umgebung ableitbaren Maßstäbe gesprengt würden. In mehreren Stellungnahmen wird darauf hingewiesen, dass die Anzahl der ermöglichten Geschosse über dem läge, was in der Umgebung vorzufinden sei. Die Bebauung an der Pufendorfstraße füge sich deshalb nicht in ihrer Maßstäblichkeit in die Umgebung ein, da für das Orts- und Straßenbild die Straßenansicht des Gebäudes mit seinen 9 Geschossen (inklusive Staffelgeschoss) maßgeblich sei und nicht die Innenansicht vom Hof (von dem aus durchgängig nur 7 Geschosse wahrnehmbar seien). Auch läge die planermöglichte Geschossigkeit über dem, was der Bebauungsplan V-1 festgesetzt habe. Dieser sähe bisher für das Plangebiet des Bebauungsplanentwurfs V-1-2 die Zulässigkeit von 4 Vollgeschossen, eines zurückversetzten 5. Vollgeschosses und für die zur Pufendorfstraße gelegenen Gebäude für vier Abschnitte (von 16,4 m x 16,4 m) ein 6. Vollgeschoss vor. In 2 Stellungnahmen wird die Vermutung geäußert, dass die Bebauungspläne V-1-1 und V1-2 als zwei unabhängige Bebauungsplanverfahren geführt werden, um den Widerspruch unterschiedlicher Gebäudehöhen in den beiden Plangebieten zu verdecken. Ein Grund für die Auftrennung in zwei Bebauungsplanverfahren sei sonst nicht ersichtlich, da beide die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines standortgerechten Wohnungsbaus für ein und dieselbe Projektträgerin schaffen würden. Abwägung Die festgesetzten Gebäudehöhen basieren auf dem Geländeniveau, das durch die Errichtung der Böhmischen Brauerei in der zweiten Hälfte des Neunzehnten Jahrhunderts entstanden ist. Das Gelände wurde nördlich von „Neuer Mälzerei“ und Brauhausspeicher weitgehend auf ca. 49 m ü. NHN angeschüttet, damit die Brauhausgewölbe ebenerdig von der Friedenstraße angefahren werden konnten. Bei dem überwiegenden Teil des Geltungsbereichs, in dem die neue Wohnbebauung geplant ist, handelte es sich zum Zeitpunkt der Konzeptfindung deshalb um eine annähernd ebene Fläche mit einer Höhe von 49,0-49,5 m ü. NHN (und nicht um ein insgesamt abfallendes Gelände). Die „Neue Mälzerei“, der Brauhausspeicher und das geplante Quartier „An der alten Mälzerei“ (B-Plan V-1-1) liegen hingegen auf einer Höhe von ca. 37,1 bis 38,4 m ü. NHN, so dass das gesamte Brauhausareal durch einen Geländesprung von bis zu 12,4 m geprägt war. Lediglich direkt entlang der Pufendorfstraße steigt das Gelände zwischen den äußeren Grundstücksgrenzen von der Pufendorfstraße 3A, 4 und 5-5B (bisher 3 und 4) von ca. 40-44 m ü. NHN an. 132 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Dem ursprünglichen Konzept, das Basis für den Bebauungsplan V-1 war, lag die Idee zugrunde, zwischen den unterschiedlichen Ebenen und Höhendifferenzen durch eine einheitliche Höhe der Bebauung insgesamt zu vermitteln. Die heutige Bebauung der „Matthiasgärten“ ist nach wie vor Bestandteil dieses Gesamtkonzeptes, das auch für die nun geplante Wohnbebauung modifiziert, aber im Wesentlichen beibehalten wurde. Die Topografie spiegelt sich in den Straßenräumen durch unterschiedliche Sockelhöhen / Anzahl der Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße - auch bereits für die „Matthiasgärten“ - wider. Durch die geplanten und vorhandenen Treppenanlagen ist das höhere Niveau im Innenbereich der Bebauung und zur Landsberger Allee erlebbar. Die Spanische Treppe z.B. und das deutlich höher gelegene Hotel vor der Kulisse der „Neuen Mälzerei“ machen diesen besonderen Reiz aus. Durch die jeweils einheitlichen Gebäudehöhen des geplanten Quartiers mit den „Matthiasgärten“ auf der „oberen“ Ebene und des Quartiers „An der alten Mälzerei“ auf der „unteren“ Ebene mit der „Neuen Mälzerei“ und dem Brauhausspeicher als künftige Kita wird der stadtbildprägende Geländesprung aufgenommen und baulich inszeniert. Die einheitlichen Höhen der jeweiligen Ebenen dienen dem Zusammenhalt des neuen Quartiers insgesamt. Dabei geben die „Matthiasgärten“ auf der „oberen“ Ebene die maßstabsbildende Gebäudehöhe vor. Die geplante Wohnbebauung innerhalb des zur Pufendorfstraße abfallenden Geländestreifens soll deutlich als Teil des neuen Wohnensembles wahrnehmbar sein. Aus diesem Grund sind die festgesetzten Gebäudehöhen (Traufhöhe und Oberkante) innerhalb des gesamten allgemeinen Wohngebietes (mit Ausnahme des Brauhausspeichers) einheitlich und auch mit den benachbarten „Matthiasgärten“ identisch. Entlang der Pufendorfstraße entwickeln sich in Folge der Topografie und dieser Konzeption höhere Gebäude. Die Umgebung des Plangebietes ist sehr unterschiedlich geprägt. Neben Plattenbauweise, gründerzeitlicher Blockrandbebauung, dem denkmalgeschützten Brauereiensemble und einzelnen Solitären wie der Auferstehungskirche befinden sich auch zahlreiche Neubauten im Umfeld. Am Platz der Vereinten Nationen sind bspw. auch Hochhäuser vorhanden. All diese Bauten mit ihrer unterschiedlichen Baustruktur und ihren Höhen prägen das Stadtbild und geben den städtebaulichen Rahmen vor. In diesen wird sich der geplante Wohnungsbau mit seinen Gebäudehöhen und seiner Baustruktur einfügen. Der überwiegende Anteil der Wohnbauten wird über 7 Geschosse (6 Geschosse + 1 Staffelgeschoss) verfügen. Diese Geschosszahl ist auch bei benachbarten Gebäuden (z.B. bei den „Matthiasgärten“ und der „Neuen Mälzerei“) vorzufinden. Lediglich entlang der Pufendorfstraße sind bis zu 2 weitere (Sockel-)Geschosse möglich. Der Bebauungsplan V-1 wurde seinerzeit für einen Büro- und Verwaltungskomplex aufgestellt. Diese Art der baulichen Nutzung erfordert in der Regel höhere Geschosshöhen als eine Wohnbebauung. Vor diesem Hintergrund ermöglichte der Bebauungsplan V-1 straßenseitig zur Pufendorfstraße bereits durch das 5. Vollgeschoss eine Gebäudehöhe von ca. 68,8 m ü. NHN. Die geplante Wohnbebauung mit einer gemittelten Geschosshöhe von 3,3 m wird die gleiche Traufhöhe deshalb mit dem 6. Vollgeschoss erzielen. Dabei zeigt sich, dass sich die Anzahl der Vollgeschosse nur bedingt auf die mögliche Gebäudehöhe auswirkt. Die in den beiden Bebauungsplangebieten V-1-1 und V-1-2 geplanten Wohnungsbauvorhaben werden durch 2 unterschiedliche Projektträgerinnen realisiert. Während das Wohnquartier „An der alten Mälzerei“ (V-1-1) durch eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft entwickelt wird, werden die „Friedrichshainer Höfe“ (V-1-2) durch ein privates Immobilienunternehmen errichtet. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse sowie der Lage und des Zuschnitts der beiden Bebauungsplangebiete können diese unabhängig voneinander erschlossen, überplant und entwickelt werden. Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, die Änderung des Bebauungsplans V-1 durch 2 eigenständige Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Zudem hat der Bezirk mit den Projektträgerinnen bilaterale städtebauliche Verträge abgeschlossen, in denen sich beide unter anderem zur Übernahme der jeweils anfallenden Planungskosten verpflichteten. Auch aus diesen Gründen wurden 2 separate Bebauungsplanverfahren präferiert. Dennoch ist der städtebauliche Gesamtzusammenhang gegeben. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 133 Reduzierung der Gebäudehöhen/Geschossigkeit Mehrfach wird eine Abstaffeln der Gebäude entlang der Pufendorfstraße und die Einhaltung der Berliner Traufhöhe bzw. eine Beschränkung der Gebäudehöhe auf 22 m ü. Gehweg gefordert. In 2 Stellungnahmen wird angeregt, für die Bebauung entlang der Pufendorfstraße 6 Vollgeschosse festzusetzen. Die ursprüngliche Planung bzw. die festgesetzten Gebäudehöhen des rechtskräftigen Bebauungsplans V-1 würden eine abgestaffelte Höhenentwicklung über die Geltungsbereiche der Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 vorsehen und dabei erkennbar das Geländeniveau sowie das Straßen- und Ortsbild berücksichtigen. Es wird gefordert, diese Höhen in den Bebauungsplan V-1-2 zu übernehmen. In einer Stellungnahme wird angeregt, dass das Hotel an der Landsberger Allee mit seinen zum Plangebiet sichtbaren 5 Vollgeschossen maßstabsbildend sein solle. In einer Stellungnahme wird vorgeschlagen, die beiden Wohnungsbaukörper um 90° entgegen dem Uhrzeigersinn zu drehen. Auf diese Weise könnte der I-förmige Baukörper auf dem niedrigeren Geländeniveau der Pufendorfstraße errichtet und deshalb niedriger sein als der C-förmige Baukörper. Da das Niveau der Landsberger Allee abfallend und die Ebene aufgeschüttet ist, wird darüber hinaus vorgeschlagen, das Gelände abzutragen. In einer Stellungnahme wird angeregt, die Geschosse der neuen Wohnbebauung versetzt zu den Geschossen der bestehenden „Matthiasgärten“ vorzusehen, so dass kein direkter Einblick in das jeweils gegenüberliegende Gebäude erfolgen kann. Abwägung Die festgesetzten Gebäudehöhen entlang der Pufendorfstraße resultieren aus dem, für den Standort entwickelten städtebaulichen Konzept und dem diesem zugrundeliegenden Geländeniveau. Die Festsetzung absoluter Gebäudehöhen zielt darauf ab, dass das neue Wohnensemble in sich klar strukturiert und als Einheit wahrgenommen wird. Durch ein Abstaffeln der Gebäude entlang der Pufendorfstraße würde dieses Konzept zum einen „verwässert“, zum anderen sind die Sockelgeschosse in jedem Fall erforderlich, um den Geländesprung zu überwinden. Die Kubatur der geplanten Wohngebäude kann über die genaue absolute Höhe bestimmt werden oder über die, hinsichtlich der sich daraus ergebenden Gebäudehöhe ungenauere Zahl der Geschosse. Beides zusammen festgesetzt, führt i.d.R. zu einer Überbestimmung und ist hier nicht erforderlich. Im Bebauungsplan V-1-2 wird die Höhe über die Festsetzung von Traufhöhen und absoluten Gebäudeoberkanten gesteuert. Diese prägen das städtebauliche Erscheinungsbild der neuen Wohnbebauung und resultieren aus dem städtebaulichen Konzept (wie oben dargelegt). Mit der Forderung nach Ausweisung von 6 Vollgeschossen wird eine Reduzierung der Gebäudehöhe verfolgt. Diese wird durch die Zahl der Vollgeschosse aber nicht erreicht, da die Sockelgeschosse als Nichtvollgeschosse ausgeführt werden könnten und damit trotzdem zulässig sind. Es wird an dem städtebaulichen Konzept, das der Gesamtentwicklung zugrunde liegt weiter festgehalten. Der Bebauungsplan V-1-2 ermöglicht die gleiche Gebäudehöhenentwicklung wie der geltende Bebauungsplan V-1. Anders als in der Stellungnahme vorgebracht, ermöglicht der Bebauungsplan V-1 insbesondere Traufhöhen an der Pufendorfstraße von mehr als 22 m ü. Gehweg: In dem Bereich des Bebauungsplans V-1-2 mit den beiden Wohnbaukörpern sieht der Bebauungsplan V-1 gleichfalls 2 Gebäudekomplexe vor. Für die ersten 4 Vollgeschosse setzt der Bebauungsplan V-1 durchgängig eine Traufhöhe von 65,3 m ü. NHN fest. Für den Gebäudekomplex im Plangebietsinneren lässt die Nebenzeichnung 3b ein weiteres 5. Vollgeschoss mit einer Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN zu. Nach allgemeiner Rechtsauffassung ist oberhalb einer festgesetzten Traufhöhe zudem ein weiteres (Staffel-)Geschoss zulässig, wenn es nicht ausgeschlossen wurde. Dies ist hier der Fall. Die maximal zulässige Oberkante ist ebenfalls nicht durch den Bebauungsplan V-1 bestimmt. Bei einer angenommenen Geschosshöhe von 3,5 m läge die Oberkante dieses zusätzlichen Geschosses bei 72,3 m ü. NHN, könnte aber auch noch höher sein. 134 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Für den kammartigen Gebäudekomplex an der Pufendorfstraße lässt die Nebenzeichnung 4a oberhalb der Traufhöhe von 65,3 m ü. NHN ein weiteres, zurückgestaffeltes 5. Vollgeschoss zu. Eine Oberkante wird für dieses nicht festgesetzt, ergibt sich aber durch die Nebenzeichnung 4b. Diese bestimmt, dass im rückwärtigen Bereich oberhalb des 5. Vollgeschosses ein 6. Vollgeschoss mit einer Oberkante von 72,3 m zulässig ist. Bei einer angenommenen Geschosshöhe von 3,5 m ergibt sich daraus für das 5. Vollgeschoss eine Oberkante von 68,8 m ü. NHN. Es zeigt sich, dass auch der festgesetzte Bebauungsplan V-1 durchgängig eine Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN und überwiegend ein weiteres Geschoss mit einer Oberkante von mindestens 72,3 m ermöglicht. Das angesprochene Hotel befindet sich auf einem niedrigeren Geländeniveau als die geplante Wohnbebauung und die „Matthiasgärten“ auf der „oberen“ Ebene. Aus diesem Grund sind vom Plangebiet aus nur 5 der 6 Vollgeschosse wahrnehmbar. Das Hotel wurde auf der Grundlage des Bebauungsplans V-1 genehmigt. Bereits diesem Bebauungsplan lag die Idee zugrunde, zwischen den unterschiedlichen Ebenen und Höhendifferenzen zu vermitteln. Das Hotel und die heutige Bebauung der „Matthiasgärten“ sind nach wie vor Bestandteil dieses Gesamtkonzeptes, das auch für die nun geplante Wohnbebauung modifiziert, aber im Wesentlichen beibehalten wurde. Dabei sollen die „Matthiasgärten“ die maßstabsbildende Gebäudehöhe vorgeben, da diese auf dem gleichen oberen Niveau wie das neue Wohnquartier liegen. Die einheitlichen Höhen der jeweiligen Ebenen dienen dem Zusammenhalt des neuen Quartiers insgesamt. Das städtebauliche Konzept greift die für Berlin typische und auch in der Umgebung vorzufindende Bauweise der Blockrandbebauung auf. Zur Schaffung von Durchquerungsmöglichkeiten und Sichtbeziehungen wird diese zwar an 2 Stellen aufgelöst, die bislang gewählte weitgehend geschlossene Struktur soll jedoch auch aus Gründen des Immissionsschutzes beibehalten werden. Die geschlossene Bebauung nach Norden bzw. Nordosten ist erforderlich, um die Freifläche und die zum Hof hin orientierten Aufenthaltsräume der Wohnungen vom Straßenverkehrslärm der Landsberger Allee im Sinne einer lärmrobusten Baustruktur abzuschirmen. Durch diese bauliche Maßnahme werden gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet und die Aufenthaltsqualität in den begrünten Höfen gesteigert. Ein niedrigerer Gebäudekörper entlang der Pufendorfstraße würde zudem den Grundzügen des städtebaulichen Konzeptes zuwiderlaufen. Die Festsetzung gleicher (absoluter) Gebäudehöhen zielt, wie oben dargelegt, darauf ab, dass das neue Wohnensemble in sich klar strukturiert und als Einheit wahrgenommen wird. Durch einen niedrigen Baukörper entlang der Pufendorfstraße würde dieses Konzept zum einen „verwässert“. Zum anderen sind die Sockelgeschosse in jedem Fall erforderlich, um den Geländesprung zu überwinden. . Dem Vorschlag, die Bebauung um 90° entgegen dem Uhrzeigersinn zu drehen, wird aus diesen Gründen nicht gefolgt. Das städtebauliche Konzept berücksichtigt, wie oben ausgeführt, das vorhandene Geländeniveau. Der Anregung, das Niveau des Geländes abzusenken, kann auch aus folgenden Gründen nicht gefolgt werden. Bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 wurde in Abstimmung mit den zuständigen Behörden (Landesdenkmalamt und untere Denkmalschutzbehörde) ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Sicherung der denkmalgeschützten Bausubstanz geschlossen. Dieser regelt, unter welchen Voraussetzungen von Seiten der Denkmalschutzbehörden einer Bebauung der Grundstücke zugestimmt wird. Im Vertrag ist festgelegt, welche baulichen Anlagen denkmalgerecht zu erhalten und instand zu setzen sind und bei welchen baulichen Anlagen auf die Erhaltung im Falle einer Bebauung der Grundstücke verzichtet wird. Dies sind die „Neue Mälzerei“, der überwiegende Teil des Brauhausspeichers und Teile der unteren Brauhausgewölbe. Durch diese Anlagen ergeben sich in Verbindung mit der Freiterrasse des angrenzenden Hotels und der „spanischen Treppe“ topografische Fixpunkte, an die das städtebauliche Konzept anknüpft und die einer Absenkung des Geländeniveaus entgegenstehen. Ein vertikales Versetzen der Geschosse, wie vorgeschlagen, setzt die Anlage von Hochparterre-Wohnungen voraus. Bei Beibehaltung der geplanten Geschosshöhen in Verbindung mit der Anzahl der Geschosse hätte dies höhere Gebäudeoberkanten zur Folge. Diese würde dem Konzept gleicher Gebäudehöhen zuwiderlaufen. Der Anregung wird deshalb nicht gefolgt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 135 Bauliche Dichte Durch die planermöglichte Geschossfläche in Verbindung mit den zulässigen Gebäudehöhen sei eine bauliche Dichte realisierbar, die an „aufgelockerte Betonsilos“ wie in Marzahn oder im Märkischen Viertel erinnere. Abwägung Der Bebauungsplan ermöglicht für das allgemeine Wohngebiet eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2. Durch die bestandsorientierte Festsetzung der zulässigen Geschossfläche im Bebauungsplan V-1-3 ist in den „Matthiasgärten“ sogar eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,8 erzielbar. Die planermöglichte GFZ von 2,2 im Bebauungsplan V-1-2 liegt deutlich darunter. Diese bauliche Dichte bewegt sich im Rahmen dessen, was auch in der Umgebung sowie in anderen innerstädtischen Quartieren vorzufinden ist. So liegt z.B. die GFZ der Bebauung nordöstlich der Matthiasstraße sowie in einzelnen Baublöcken westlich und östlich der Petersburger Straße ebenfalls zwischen 2,0 und 2,5 (Karte: Städtebauliche Dichte - Geschossflächenzahl (GFZ), Umweltatlas 2015). Im Sinne des Gebots des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ist eine entsprechende bauliche Dichte in innerstädtischen, infrastrukturell gut erschlossenen Lagen geboten. Abstand der geplanten Wohnbebauung zu den „Matthiasgärten“ Vereinzelt wird der ermöglichte Abstand des nordöstlichen Baukörpers zu den „Matthiasgärten“ als zu gering erachtet. In diesem Zusammenhang werden auch eine Verschlechterung der Lebensbedingungen, insbesondere durch eine unzumutbare Verschattung der Wohnungen in den „Matthiasgärten“, vor allem aber in der Pufendorfstraße 7 befürchtet. Der Abstand des Gebäudes zu den bestehenden sei „extrem knapp“ und verschlechtere die Lebensbedingungen der Wohnungen ringsherum in einem nicht notwendigen Maße. In 2 Stellungnahmen wird gefordert, die Gebäude soweit von der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu den "Matthiasgärten" abzurücken, dass die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten und eine Besonnungszeit von jedenfalls einer Stunde in allen Geschossen gewährleistet wird. Darüber hinaus wird gefordert, den Abstand zwischen den Gebäuden auf 35 m zu erhöhen bzw. den Abstand der ursprünglichen Planung zu Grunde zu legen. Abwägung Der gesamte nordöstliche Baukörper hält die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen ein. Auf 75 % der Gesamtlänge (d.h. bei dem „eingerückten“ Baukörperteil) beträgt der Abstand zur Grundstücksgrenze ca. 16,2 m. Damit kann nahezu eine Verdopplung des notwendigen Mindestabstands der BauO Bln von 0,4 H nachgewiesen werden. Bezogen auf die festgesetzte Traufhöhe und das Geländeniveau von 49,1 m ü. NHN wären lediglich 7,9 m Abstand zur Grenze erforderlich. Auch die Abstandsflächen der Kopfbauten bleiben noch hinter der Grundstücksgrenze zurück: Aufgrund der Rampenanlage, die von der Pufendorfstraße zum höheren Geländeniveau führt, vergrößert sich der erforderliche Abstand zu den „Matthiasgärten“ im Bereich des „Kopfes“ in einer Schrägen von 7,9 m auf bis zu ca. 9,7 m an der Ecke zur Pufendorfstraße. Der Abstand des Baukörpers zur Grundstücksgrenze beträgt ca. 10,20 m. Durch eine Besonnungsstudie konnte zudem nachgewiesen werden, dass die Planung zu keinen unzumutbaren oder ungesunden Wohnverhältnissen führt. Aus diesen Gründen ist ein Abrücken der geplanten Gebäude von den „Matthiasgärten“ städtebaulich nicht erforderlich. Durch die Baukörperausweisung im B-Plan V-1 konnten die zum Zeitpunkt der Planaufstellung erforderlichen Abstandsflächen von 0,5 H unterschritten werden. (Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 16,2 m über Gelände im IV. Vollgeschoss des Atriumhauses und des Gebäudekamms sowie einer zulässigen Gebäudehöhe von 19,7 m über Gehweg im V. Vollgeschoss der östlichen Bebauung der heutigen „Matthiasgärten“ hätte sich eine erforderliche Abstandfläche von rd. 18 m ergeben, die mit den festgesetzten 15 m unterschritten wird). 136 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße In zahlreichen Stellungnahmen werden die Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße kritisiert. Mehrfach wird darum gebeten, auf diese zu verzichten. In einer Stellungnahme wird überdies befürchtet, dass es sich dabei um einen Sockel ohne Fensteröffnungen handle und von diesem deshalb eine Wirkung wie von einer Mauer ausginge. In einer anderen Stellungnahme werden die Sockelgeschosse als „optisch unzumutbar“ kritisiert. Des Weiteren wird ein städtebaulicher Missstand befürchtet, sollten die Sockelgeschosse auf einer Länge von 16,1 m bei einer Höhe von ca. 10 m nicht über Fenster verfügen. In einer Stellungnahme wird vorgeschlagen, das Sockelgeschoss auch um den Kopfbau gegenüber dem Gebäude Pufendorfstraße 7 herumzuführen, so wie das sowohl in der Blockrandöffnung als auch an der Ecke zum Umspannwerk beabsichtigt sei. Gleichfalls wird angeregt, den Sockel – ähnlich wie an der Ecke Pufendorf-/Matthiasstraße – mit einer Höhe von ca. 1 m beginnen zu lassen (statt bei den geplanten 5,5 Metern anzusetzen). Abwägung Die Sockelgeschosse sind Teil des städtebaulichen Konzepts (siehe oben) und resultieren aus der Topografie des Plangebietes. Diese spiegelt sich durch unterschiedliche Sockelhöhen / Anzahl der Sockelgeschosse entlang der Pufendorfstraße – wie bereits bei den „Matthiasgärten“ – wider. Um den vorhandenen Höhensprung zu überwinden und sinnvoll städtebaulich zu integrieren, ist ein Sockel erforderlich. Nach Auswertung und Abwägung der Stellungnahmen, die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangen waren, wurde das städtebauliche Konzept für die geplante Wohnbebauung modifiziert. Insbesondere wurde der Hauptbaukörper um ca. 2,4 m von der Pufendorfstraße abgerückt. Die Sockelgeschosse liegen weiterhin in einer Bauflucht mit den „Matthiasgärten“ und dem ehemaligen Umspannwerk. Auf diese Weise wird die straßenbegleitende Bebauung vertikal gegliedert und aufgelockert. Die Sockelgeschosse werden wie die übrige Bebauung auch mit Nutzungen belegt. Die Projektträgerin plant in den beiden Sockelgeschossen kleinere gewerbliche Einheiten, die das Wohnen ergänzen und zu einer Belebung des Straßenraums beitragen können. Dies können gemäß Bebauungsplan z.B. Läden oder Handwerksbetriebe zur Versorgung des Quartiers sowie Schank- und Speisewirtschaften sein. Die Fassaden wurden durch einen Fassadenwettbewerb qualifiziert. Es sind für die Sockelgeschosse zahlreiche Fensteröffnungen vorgesehen. Diese sind insbesondere auch für die Belichtung der Aufenthaltsräume erforderlich. Darüber hinaus werden die Fassaden durch Eingänge und die Tiefgarageneinfahrten aufgelockert. Ferner werden die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung Berlin durch die Bebauung entlang der Pufendorfstraße eingehalten. Ein Anspruch auf „Ausblick“ besteht im Übrigen nicht. Aus diesen Gründen ist festzuhalten, dass die Planung keine optisch unzumutbare Wirkung entfaltet und vor diesem Hintergrund dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme entspricht. Zu dem städtebaulichen Missverständnis muss Folgendes klargestellt werden: Der geplante I-förmige Baukörper der Wohnbebauung hält die erforderlichen Abstandsflächen zum bestehenden Umspannwerk nicht ein. Dieses soll zwar durch einen Neubau an anderer Stelle des Grundstücks ersetzt werden und durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ist sichergestellt, dass künftig ausreichende Abstände gewahrt sind. Für die Übergangszeit müssen aber gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt sein. Aus diesem Erfordernis heraus wird in der Begründung dargelegt, dass sich die Projektträgerin als Eigentümerin der Wohnungsbauflächen durch Eintragung einer Baulast vorübergehend dazu verpflichtet, den von der Abstandsflächenunterschreitung betroffenen Bereich der Sockelgeschosse nur für Aufenthaltsräume im Sinne des § 47 Abs. 3 BauO Bln zu nutzen. Dies sind Aufenthaltsräume gewerblicher Nutzungen, die auch ohne Fenster zulässig sind (z.B. Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten sowie ärztliche Behandlungsräume). Diese Nutzungen erfordern keine natürliche Belichtung mit Tageslicht oder Besonnung. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 137 Daraus folgt jedoch nicht, dass deshalb keine Fensteröffnungen geplant sind. Vielmehr sieht der architektonische Entwurf zahlreiche Fenster an dieser Ecke vor. Nicht zuletzt auch deshalb, um die dort geplanten gewerblich genutzten Einheiten nach Errichtung des neuen Umspannwerk-Baukörpers auch für andere Nutzungen, als die oben genannten, vorsehen zu können. Das angesprochene Sockelgeschoss wird aufgrund des zur Pufendorfstraße abfallenden Geländes im Bereich des Kopfbaus auch um die Ecke verlaufen. Ein Vorspringen dieses Sockelgeschosses vor die Bauflucht des Kopfbaus ist jedoch aus städtebaulichen Gründen nicht beabsichtigt: Zum einen ist ein dem Kopfbau vorgelagerter Sockel nicht möglich, da der Freiraum zwischen Bebauung und Grundstücksgrenze für die barrierefreie Erschließung durch eine Rampenanlage benötigt wird. Zum anderen ist ein Abrücken des Kopfbaus von der nördlichen Grundstücksgrenze städtebaulich nicht erwünscht, da dieser Kopfbau in einer Bauflucht mit dem nordwestlichen Kopfbau an der Landsberger Allee liegt und diese Bauflucht aufgehoben würde. Die Sockelgeschosse sind erforderlich, um den Geländesprung zu überwinden: Zur Pufendorfstraße hin fällt das Gelände von der „oberen“ Ebene mit einem Höhenniveau von 49,1 m ü. NHN bis auf 40-44 m ü. NHN (Gehweg Pufendorfstraße) ab. Die Höhe des Gehwegs beträgt an der Stelle, wo die Sockelgeschosse beginnen, 43,7 m ü NHN. Der somit zu überwindende Geländesprung von ca. 5,4 m ist somit durch einen niedrigeren Sockel nicht möglich. Kopfbau gegenüber des Gebäudes Pufendorfstraße 7 Mehrere Stellungnehmenden kritisieren die nach der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vorgenommene Änderung des städtebaulichen Konzepts hinsichtlich der Ausbildung von Kopfbauten. Insbesondere wird der Kopfbau gegenüber der Pufendorfstraße 7 abgelehnt. Zum einen verschlechtere dieser die Lebensverhältnisse der dortigen Bewohnerschaft hinsichtlich Lärm und Verschattung. Zum anderen störe der Kopfbau das architektonische Gesamtbild und die angestrebte Einheitlichkeit des Quartiers, da weder im sonstigen Plangebiet weitere Kopfbauten vorgesehen noch in der Umgebung vorhanden seien. Mehrfach wird gefordert, auf den Kopfbau zu verzichten bzw. von den „Matthiasgärten“ abzurücken. Abwägung Nach Auswertung und Abwägung der Stellungnahmen, die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangen waren, wurde das städtebauliche Konzept für die geplante Wohnbebauung modifiziert. Im Vergleich zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden zwei maßgebliche Änderungen vorgenommen: Zum einen wurde der Abstand zur bestehenden Bebauung „Matthiasgärten“ um rund 4,5 m auf 24,2 m erhöht, im Bereich der beiden „Köpfe“ jedoch um ca. 2,9 m verringert. Zum anderen wurde der Hauptbaukörper um ca. 2,4 m von der Pufendorfstraße abgerückt. Damit sind zwar die Kopfbauten näher an das Gebäude Pufendorfstraße 7 herangerückt. Durch das gleichzeitige Abrücken des Hauptbaukörpers von der Pufendorfstraße hat sich die Besonnungssituation im Vergleich zum ursprünglichen Konzept jedoch nicht verschlechtert. Dies geht aus der Besonnungsstudie zum Bebauungsplan hervor (nps tchoban voss, Februar 2016). Damit profitiert das Eckhaus Pufendorfstraße 7 weiterhin von seiner in Bezug auf die Himmelausrichtung günstigen Lage. Darüber hinaus hält der Baukörper weiterhin mehr als die Mindestabstandsfläche zur Grundstücksgrenze ein. Aufgrund der Rampenanlage, die von der Pufendorfstraße zum höheren Geländeniveau führt, vergrößert sich der erforderliche Abstand zu den „Matthiasgärten“ im Bereich des „Kopfes“ in einer Schrägen von 7,9 m auf bis zu ca. 9,7 m an der Ecke zur Pufendorfstraße. Der Abstand des Baukörpers zur Grundstücksgrenze beträgt ca. 10,20 m, so dass die Abstandsfläche des Kopfbaus auch hier noch hinter der Grenze zurück bleibt. In die Abwägung ist auch einzustellen, dass der Kopfbau abschirmend gegenüber Verkehrslärm wirkt und sich die Situation für die Bewohnerschaft der Pufendorfstraße 7 durch die Planung im Vergleich mit dem bisher rechtskräftigen Bebauungsplan V-1 für Büronutzung (Forum Friedrichshain) verbessert. Dieser ermöglicht eine Bebauung mit einem ge- 138 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 ringeren Abstand zu den „Matthiasgärten“ und damit Abstandsflächen, die direkt an die Grundstücksgrenze bzw. in Teilflächen sogar darüber hinaus ragen. Im ursprünglichen städtebaulichen Konzept (Planstand: frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) waren Kopfbauten nur im Blockinneren vorgesehen. Nach Auswertung und Abwägung der Stellungnahmen, die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangen waren, wurde dieses Konzeptelement auch auf die nordöstliche Seite des Cförmigen übertragen. Im Gegenzug wurde der Abstand zur bestehenden Bebauung „Matthiasgärten“ um rund 3,6 m auf 24,2 m erhöht und damit u.a. eine günstigere Besonnungssituation der „Matthiasgärten“ geschaffen. Der Kopfbau hält, wie oben dargelegt, mehr als die Mindestabstandsfläche zur Grundstücksgrenze ein. Durch eine Besonnungsstudie konnte zudem nachgewiesen werden, dass die Planung zu keinen unzumutbaren oder ungesunden Wohnverhältnissen führt. Ein Abrücken des Kopfbaus von der nördlichen Grundstücksgrenze ist somit weder erforderlich noch städtebaulich erwünscht, da dieser Kopfbau in einer Bauflucht mit dem nordwestlichen Kopfbau an der Landsberger Allee liegt und diese Bauflucht aufgehoben würde. Erdrückende Wirkung Die Mehrzahl der Stellungnehmenden befürchtet, dass von den geplanten Gebäuden eine erdrückende Wirkung ausgehen wird. Dies wird insbesondere für die denkmalgeschützte "Neue Mälzerei", das Gebäude Pufendorfstraße 8 und 9 und die „Matthiasgärten“ erwartet. Abwägung Aufgrund der angestrebten einheitlichen Höhe der Gebäude, verbunden mit dem abfallenden Geländeniveau der Pufendorfstraße, wird für die straßenseitige Bebauung eine Traufhöhe von bis zu 28,9 m (inkl. Attika) ermöglicht. Durch ein zusätzlich zulässiges Staffelgeschoss kann eine Gebäudehöhe von bis zu 32,4 m erreicht werden. Gebäude dieser Höhe entfalten in der Regel keine "erdrückende" Wirkung. Wie bereits in der Begründung ausgeführt wird eine "erdrückende" Wirkung von Gebäuden angenommen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich "die Luft nimmt". Dieser Fall ist gegeben, wenn für den Nachbarn das Gefühl des "Eingemauertseins" entsteht oder wenn die Größe des "erdrückenden" Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls derartig übermächtig ist, dass das "erdrückte" Gebäude oder das Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem "herrschenden" Gebäude dominierte Fläche ohne eigene Charakteristik wahrgenommen wird. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine 15 m hohe Grenzbebauung bei der benachbarten Bebauung zur Entstehung eines über 30 m langen und nur 5,50 m breiten Hofes mit „gefängnishofartigem Charakter“ führt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 22.09.2011, OVG 2 A 8.11). Es gilt der Grundsatz, dass die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften indiziert, dass im Regelfall von einer erdrückenden Wirkung für die Neubebauung nicht ausgegangen werden kann. Dies ist hier der Fall, lediglich zum bestehenden Umspannwerk werden die Abstandsflächen unterschritten. Die Gebäudeoberkante des Wohnbaukörpers kann an dieser Stelle zwar bis zu 32,4 m ü. Gelände betragen, die dem Umspannwerk gegenüberliegende Seite der Wohnbebauung wird jedoch durch die beiden vorspringenden Sockelgeschosse und das zurückgestaffelte oberste Geschoss horizontal gegliedert, so dass die Wohngebäude weder massiv noch übermächtig auf das Umspannwerk wirken. Zudem dient das Umspannwerk nicht dem Aufenthalt von Menschen, die ein Gefühl des „Eingemauertseins“ entwickeln könnten. Aus diesen Gründen ist eine erdrückende Wirkung auszuschließen. Eine erdrückende Wirkung durch den südwestlichen Wohnungsbaukörpers auf die „Neue Mälzerei“ ist ebenfalls nicht zu erwarten. Die bauordnungsrechtlichen Abstände werden deutlich eingehalten. Zudem wird die „Neue Mälzerei“ lediglich um 7,2 m durch die Wohnbebauung überragt (Die „Neue Mälzerei“ weist eine Firsthöhe von ca. 65,1 m ü. NHN auf, für die nördlich angrenzenden Wohnbebauung ermöglicht der Bebauungsplan eine Höhe von 72,3 m ü. NHN). ). Diese Differenz ist jedoch auf das um bis zu 12 m höher gelegene Geländeniveau der Wohnbebauung zurückzuführen und städtebaulich erwünscht. Auf die- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 139 se Weise wird das unterschiedliche Geländeniveau des Brauhausareals mit einer „oberen“ und „unteren“ Ebene, das seit Errichtung der Brauerei das Plangebiet prägte und im städtebaulichen Konzept Berücksichtigung fand, auch mit der Neubebauung weiterhin erlebbar sein. Die „Neue Mälzerei“ und der ehemalige Brauhausspeicher sind deshalb in das städtebauliche Gesamtkonzept integriert. Auf eine mögliche Beeinträchtigung der „Neuen Mälzerei“ durch das Wohnungsbauvorhaben wurde auch nicht von den für Denkmalschutz zuständigen Behörden hingewiesen. Sowohl das Landesdenkmalamt als auch die untere Denkmalschutzbehörde haben sich diesbezüglich im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und der erneuten (beschränkten) Behördenbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB nicht geäußert. Auch die übrigen Wohngebäude entlang der Pufendorfstraße werden keine erdrückende Wirkung für die Bewohner östlich der Pufendorfstraße entfalten. Die planermöglichten Gebäudehöhen, die Höhen der Bestandsgebäude (19-20 m an der Pufendorfstraße 8/9), die horizontale Gliederung der geplanten Wohnbauten (vorgezogene Sockelgeschosse und zurückgestaffeltes oberstes Geschoss), die Abstände zwischen Neuplanung und Bestand (ca. 30 m), die Blockrandöffnung mit einer Breite von 15,8 m (zwischen den Hauptbaukörpern) sowie die offene Bauweise der Bestandsbebauung lassen die neuen Wohngebäude nicht derart übermächtig erscheinen, dass sie die vorhandenen Gebäude beherrschen bzw. erdrücken werden oder „Einmauerungseffekte“ auslösen. Die Gebäudehöhen der „Matthiasgärten“ und des geplanten C-förmigen Baukörpers sind nahezu identisch (TH=19,7 m/OK 23,1-23,2 m). Der Abstand der Gebäude zueinander beträgt auf einer Länge von 78 m 24,2 m, im Bereich des Kopfbaus 17,7 m. Diese Maße gewährleisten ein gutes Raumverhältnis von nahezu 1:1. Eine erdrückende Wirkung ist deshalb nicht zu erwarten. Ein weiteres Abrücken von den „Matthiasgärten“ oder die Öffnung des den „Matthiasgärten“ gegenüberliegenden Baukörpers ist aus diesem Grund weder erforderlich noch aus Gründen des Immissionsschutzes (abschirmende Wirkung gegenüber dem Straßenverkehrslärm der Landsberger Allee) sinnvoll. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Planung keine erdrückende Wirkung entfaltet, zumutbar ist und deshalb dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme entspricht. Verschattung der Gebäude Pufendorfstraße 7, 8 und 9 Überwiegend wird von den Stellungnehmenden durch die geplanten Gebäude entlang der Pufendorfstraße und den Kopfbau eine unzumutbare Verschattung der diesen gegenüberliegenden Wohnungen in den Gebäuden Pufendorfstraße 7, 8 und 9 erwartet. Zur Ermittlung der Auswirkungen auf die Besonnungszeiten in der Pufendorfstraße 8-9 wird eine zusätzliche Besonnungsstudie gefordert. Abwägung Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften zielen darauf ab, eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäuden und sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen. Sie konkretisieren damit den in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB genannten Belang der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass bei Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Bislang konnte die Bewohnerschaft der „Matthiasgärten“ von einer insgesamt sehr vorteilhaften Besonnungssituation profitieren. Durch die neue Bebauung verändert sich diese, entsprechende Auswirkungen sind jedoch Bestandteil nahezu jeder baulichen Verdichtung oder Maßnahme der Innenentwicklung. Rechtsverbindliche Orientierungs- oder Grenzwerte zur Beurteilung der Besonnungssituation im Rahmen städtebaulicher Planungen gibt es nicht. Gemäß der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteil v. 22.09.2011 – OVG 2 A 8.11 = BeckRS 2012) können die allgemeinen Anforderungen an die Besonnung für Wohnungen auch noch als gewahrt angesehen werden, wenn am 21. März (Tag-Nacht-Gleiche) eine Besonnung von 2 Stunden gegeben ist. Nach der Besonnungsstudie (nps tchoban voss, 2016) wird diese Anfor- 140 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 derung bei allen Wohnungen nachgewiesen. Die Planung führt deshalb zu keinen unzumutbaren oder ungesunden Wohnverhältnissen. In die Abwägung ist auch einzustellen, dass sich die Situation für die Bewohnerschaft der Pufendorfstraße 7 im Vergleich mit dem bisher rechtskräftigen Bebauungsplan V-1 für Büronutzung (Forum Friedrichshain) durch die derzeitige Planung für die Wohnbebauung verbessert. Der B-Plan V-1 ermöglicht eine Bebauung mit einem geringeren Abstand zu den „Matthiasgärten“ und Abstandsflächen, die direkt an die Grundstücksgrenze bzw. in Teilflächen sogar darüber hinaus ragen. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte und insbesondere vor dem Hintergrund des derzeitigen rapiden Wachstums Berlins und dem sich daraus ergebenden Bedarf an Wohnraum bleibt die Bebauung des Standorts und die damit einhergehende Verschattungswirkung auf die Nachbarbebauung im verträglichen Rahmen. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstände werden straßenseitig (entlang der Pufendorfstraße) durch das Bauvorhaben eingehalten. Aufgrund des abfallenden Geländeniveaus der Pufendorfstraße vergrößert sich der erforderliche Abstand in einer Schrägen von ca. 10,0 m auf bis zu ca. 11,50 m an der Ecke zum ehemaligen Umspannwerk. Die nachzuweisenden Abstandsflächen ragen damit maximal bis zur Mitte der Pufendorfstraße. Eine Sondersituation, die nahe legt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den Gebäuden Pufendorfstraße 8 und 9 trotz Einhaltung von Abstandsflächen nicht gewahrt sein könnten, ist nicht erkennbar. Darüber hinaus muss die geplante Bebauung oberhalb der Sockelgeschosse bzw. oberhalb von 50 m ü. NHN deutlich (um mindestens 2,4) zurückgestaffelt werden, das geplante Staffelgeschoss wird wiederum um mindestens 1,4 m von der straßenseitigen Fassade des Hauptbaukörpers zurück treten. Im Vergleich zum geltenden Bebauungsplan V-1, der ein Zurückstaffeln erst ab einer Traufhöhe von 65,3 m ü. NHN festsetzt, ist deshalb von einer Verbesserung der Besonnungssituation der Gebäude Pufendorfstraße 8-9 auszugehen. Der Abstand des geplanten Hauptbaukörpers zu den Gebäuden Pufendorfstraße 8 und 9 beträgt 32,4 m. Eine Untersuchung der Besonnungssituation ist daher nicht erforderlich. Bevölkerungsdichte In mehreren Stellungnahmen wird befürchtet, dass die für das Wohngebiet ermittelte Einwohnerzahl die Bevölkerungsdichte von Friedrichshain-Kreuzberg um fast das Vierfache übersteigen würde. In 2 Stellungnahmen wird angeführt, dass die Einwohnerdichte des Plangebietes einer Bevölkerungsdichte von rd. 49.837 Einwohnern / km² entspräche und damit die Bevölkerungsdichte Berlins (3.948 Einwohner / km²) um das Dreizehnfache sowie die Bevölkerungsdichte von Friedrichshain-Kreuzberg (13.819 Einwohner / km²) um fast das Vierfache übersteigen würde. Die damit einhergehende Unruhe und erhöhte Verkehrsfrequenz sei städtebaulich nicht vertretbar und für die Nachbarn unzumutbar. Darüber hinaus würden durch eine derart hohe Bevölkerungsdichte sowohl qualitativ als auch quantitativ über das normale Maß hinausgehende Verwaltungsleistungen erforderlich. Aus diesen Gründen wird um Reduzierung der Bevölkerungsdichte gebeten. Abwägung Die Größe des Geltungsbereichs beträgt ca. 2,26 ha. Der Bebauungsplan V-1-2 schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von ca. 418 Wohneinheiten. Bei einer durchschnittlichen Anzahl von 2 Personen pro Haushalt werden dort künftig etwa 836 Menschen wohnen. Dies entspricht einer Einwohnerdichte von 370 EW/ha. Gemäß Umweltatlas Berlin (Karte: Einwohnerdichte 2016) ist die durch den Bebauungsplan V-1-2 ermöglichte soziale Dichte vergleichbar mit zahlreichen anderen innerstädtischen Quartieren (z.B. Richard-Sorge-Kiez, Hausburg- und Samariterviertel). Vor allem die nachgefragten gründerzeitlichen Quartiere weisen dabei überwiegend Bereiche mit einer wesentlich höheren Bevölkerungsdichte (> 451 Einwohner/ha) auf. Ein „großflächiger“ Vergleich ist insofern irreführend, da für das Plangebiet die reine Nettobaufläche dargestellt ist und für Berlin bzw. den Bezirk auch alle anderen Flächen, wie Grün- und Freiflächen, andere bauliche Nutzungen und Straßen etc. berücksichtigt werden. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 141 Durch den Bebauungsplan V-1-2 wird die Bebauung eines bislang brachliegenden Areals ermöglicht. Durch die Realisierung des Vorhabens wachsen die Nutzungsansprüche an den Raum erheblich. Auch werden durch das Vorhaben zusätzliche Bedarfe und Belastungen (wie z.B. zusätzliches Verkehrsaufkommen, steigende Lärmimmissionen und die steigende Auslastung von vorhandenen sozialen und technischen Infrastruktureinrichtungen) induziert. Diese sind jedoch Bestandteil nahezu jeder baulichen Verdichtung oder Maßnahme der Innenentwicklung. Die Auswirkungen wurden fachgutachterlich untersucht. Es werden keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen. Berücksichtigung der vorhandenen Denkmale In mehreren Stellungnahmen wird kritisiert, dass die geplante Höhenentwicklung der Gebäude den denkmalschutzrechtlichen Umgebungsschutz verletze bzw. das Baudenkmal „Neue Mälzerei“ beeinträchtige. Die Erlebbarkeit der räumlichen Wirkung der "Neuen Mälzerei" sei bei Realisierung der Gebäude entsprechend den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs V-1-2 nicht mehr möglich. Auch würde das denkmalgeschützte Gebäude von der Friedenstraße aus durch mindestens 3 Geschosse zuzüglich Staffelgeschoss überragt werden. Des Weiteren müssten die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege auch im Bebauungsplanverfahren V-1-2 erneut umfassend ermittelt, bewertet und in die Abwägung eingestellt werden. Es genüge nicht, auf das Bebauungsplanverfahren V-1 zu verweisen, zumal die Festsetzungen des Bebauungsplans V-1 sicherstellten, dass die ermöglichten Gebäude die gebotene Rücksicht gegenüber der "Neuen Mälzerei" wahren. Abwägung Die „Neue Mälzerei“ war und ist Teil des städtebaulichen Gesamtensembles. Bei der Abwägung sind die fachlichen Belange der zuständigen Behörden grundsätzlich zu berücksichtigen. Aus diesem Grund wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Behördenbeteiligung durchgeführt. Denkmalpflegerische Belange sind i.d.R. nicht abwägungszugänglich. Im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und der erneuten (beschränkten) Behördenbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB wurden das Landesdenkmalamt und die untere Denkmalschutzbehörde beteiligt. Bedenken hinsichtlich einer eventuellen Beeinträchtigung des Denkmalensembles oder des Baudenkmals „Neue Mälzerei“ wurden von beiden Behörden nicht geäußert. Auch im Zuge der Projektentwicklung erfolgten Abstimmungen mit den Denkmalschutzbehörden. Im Ergebnis wurde das städtebauliche Konzept so modifiziert, dass die geplante Bebauung das Baudenkmal und das Denkmalensemble städtebaulich einbindet. Der öffentliche Belang des Denkmalschutzes auf der einen Seite und das öffentliche Interesse an der Schaffung dringenden benötigten Wohnraums auf der anderen werden durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in Verbindung mit der Baukörperausweisung in Einklang gebracht. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Planung zu keiner unzumutbaren Beeinträchtigung der denkmalgeschützten Gebäude führen wird und deshalb dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme entspricht. Somit besteht kein Anlass hier von den Zielen des bereits festgesetzten Bebauungsplans V-1, der die „Neue Mälzerei“ ebenfalls städtebaulich integriert hat, abzuweichen. Durch das Abrücken der Bebauung des Wohnquartiers „An der alten Mälzerei“ (V-1-1) an der Friedenstraße und der geplanten Kompaktheit des künftigen Umspannwerkes in der Pufendorfstraße sowie über die weiterhin planungsrechtlich gesicherte öffentliche Durchwegung zwischen Landsberger Allee und der Friedenstraße wird die „Neue Mälzerei“ weiterhin erlebbar sein. Die Gebäudehöhen der neuen Wohnbebauung und der „Neuen Mälzerei“ verhalten sich wie folgt zueinander: Die „Neue Mälzerei“ weist eine Traufhöhe von ca. 60 m ü. NHN und eine Firsthöhe von ca. 65,1 m ü. NHN auf, das Geländeniveau des Grundstücks liegt zwischen 37,1 und 37,6 m ü. NHN. Dies entspricht einer Traufhöhe von ca. 22,7 m bzw. einer Firsthöhe von ca. 27,8 m über dem mittleren Geländeniveau. Der I-förmige Wohnbaukörper kann hingegen – mit Ausnahme der Eckbebauung an der Pufendorfstraße – eine Traufhöhe von 19,7 m ü. Ge- 142 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 lände und eine Oberkante von 23,2 m ü. Gelände erreichen und ist damit sogar niedriger als die „Neue Mälzerei“. Durch die festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe von 72,3 m ü. NHN kann die Oberkante des Wohnbaukörpers die Firsthöhe der „Neuen Mälzerei“ lediglich um 7,2 m überragen. Diese Differenz ist jedoch auf das um bis zu 12 m höher gelegene Geländeniveau der Wohnbebauung zurückzuführen und städtebaulich erwünscht. Auf diese Weise wird das unterschiedliche Geländeniveau des Brauhausareals mit einer „oberen“ und „unteren“ Ebene, das seit Errichtung der Brauerei das Plangebiet prägte und im städtebaulichen Konzept Berücksichtigung fand, auch mit der Neubebauung weiterhin erlebbar sein. Die „Neue Mälzerei“ und der ehemalige Brauhausspeicher sind deshalb in das städtebauliche Gesamtkonzept integriert. Eine Beeinträchtigung der Eigenart oder des Erscheinungsbilds der denkmalgeschützten „Neuen Mälzerei“ oder eine beeinträchtigende oder gar erdrückende Wirkung folgt deshalb durch die festgesetzten Gebäudehöhen nicht. Wie oben dargelegt, ermöglicht auch der Bebauungsplan V-1 eine Bebauung mit 6 Geschossen und einer Oberkante von ca. 72,3 m ü. NHN. Der Bebauungsplan V-1-2 geht somit über das bereits zulässige Höhenmaß nicht hinaus. Berücksichtigung des Quartierscharakters und des Ortsbildes Es wird mehrfach kritisiert, dass die geplante Wohnbebauung aufgrund seiner Maßstäblichkeit das Straßen- und Ortsbild beeinträchtigen und Unruhe erzeugen würde. Der Charakter des Quartiers würde nicht gewahrt, sondern nachhaltig und nachteilig verändert. Abwägung Das angesprochene Ortsbild und der Gebietscharakter sind zurzeit sehr unterschiedlich geprägt. Die Bebauung der „Matthiasgärten“ und das geplante Neubauquartier stehen durch das ursprünglich verfolgte städtebauliche Gesamtkonzept im engen Zusammenhang. Die Umsetzung der Gesamtkonzeption soll zu einer Beruhigung führen und den städtebaulichen Zusammenhalt schaffen. Wirtschaftliche Nachteile für die Nachbarschaft In einer Stellungahme wird kritisiert, dass zum Zeitpunkt des Kaufs einer Eigentumswohnung in den „Matthiasgärten“ nicht davon ausgegangen werden konnte, dass wertfördernde Rahmenbedingungen (Aussicht, Anzahl Vergleichsimmobilien, geringe Bevölkerungsdichte, niedrige Verkehrsbelastung) nachträglich und zu Lasten des Stellungnehmenden verändert werden. Abwägung Bereits aufgrund des bestehenden Baurechts war deutlich, dass die „Matthiasgärten“ ein Teil einer Gesamtentwicklung ist. Wie bereits dargestellt war auch durch den Bebauungsplan V-1-bereits eine Gebäudehöhe gegenüber den „Matthiasgärten“ möglich. Das Gesamtkonzept wird nun für die geplante Wohnbebauung zwar modifiziert, die wesentlichen städtebaulichen Prinzipien, wie z.B. die einheitliche Höhe der Bebauung werden aber beibehalten. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat in seiner Sitzung am 7. August 2012 beschlossen, die Bebauungspläne V-1-1, V-1-2 und V-1-3 aufzustellen. Dieser Beschluss wurde im Amtsblatt Nr. 35 vom 17.08.2012 öffentlich bekanntgemacht. Der Verkauf der Eigentumswohnungen in den „Matthiasgärten“ startete zu einem späteren Zeitpunkt. Den künftigen Eigentümern und Eigentümerinnen hätte demnach bekannt sein können, dass Änderungen des Planungsrechts zu erwarten sind. Den öffentlich zugänglichen Drucksachen DS/0337/ IV (V-1-1) und DS/0336/IV (V-1-2) konnte darüber hinaus die Begründung zu den gefassten Aufstellungsbeschlüssen entnommen werden. Es bleibt zudem jeder Gemeinde und somit auch dem Plangeber unbenommen, städtebauliche Entwicklungsziele an geänderte Rahmenbedingungen und Bedarfe anzupassen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Auswirkungen des Bebauungsplans V-1-2 auf die vorhandene Nachbarschaft im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan V-1 geringer sind. Das bestehende Planungsrecht ermöglicht einen Büro- und Verwaltungskomplex mit einer wesentlich höheren baulichen Dichte (GFZ) und, wie oben dargelegt, Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 143 gleiche Gebäudehöhen in Verbindung mit geringeren Abständen zu den „Matthiasgärten“. Die kerngebietstypischen Nutzungen würden, wie im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens V-1 prognostiziert wurde, mit einem wesentlichen höheren Verkehrsaufkommen und zusätzlichen Immissionen für die Nachbarschaft (Schall und Luftschadstoffe) einhergehen. Es erfolgt grundsätzlich durch die Entwicklung eine Aufwertung des Quartiers, da die Grundstücke künftig zugänglich sein werden und neue Wegebeziehungen entstehen. Darüber hinaus verbessert sich die infrastrukturelle Versorgung durch eine Kita und kleinteilige Läden und Gastronomie. Im Regelfall wird eine freie Aussicht (von der Dachterrasse) durch das öffentliche Baurecht nicht geschützt, zumal hier bereits durch das bestehende Baurecht absehbar war, dass gegenüber der bestehenden Bebauung ein gleich hoher Baukörper zulässig und geplant ist. Entwicklung und Bautätigkeit gehören zum Leben in der Stadt und können im eigenen, noch dazu im innerstädtischen Umfeld nicht ausgeschlossen werden. Ungleichbehandlung In mehreren Stellungnahmen wird vorgebracht, dass der Projektträgerin/Eigentümerin der Wohnbauflächen im Plangebiet V-1-2 gegenüber den sich nordöstlich und südwestlich anschließenden Plangebieten ein Mehr an Bebauung zugestanden wird, ohne dass hierfür städtebauliche Gründe vorlägen. Es läge eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung vor. Die Gebäudehöhen, vor allem entlang der Pufendorfstraße, gewährleisteten freie Sichtbeziehungen z.B. zum Alexanderplatz, so dass sich die oberen Geschosse zu höheren Preisen vermarkten ließen. Damit läge auch eine wirtschaftliche Benachteiligung der Nachbarschaft vor. Abwägung Die jeweilige Ausnutzung der Grundstücke ist durch das, zwar modifizierte aber weiterhin im Wesentlichen verfolgte, städtebauliche Gesamtkonzept begründet, das auch schon im Bebauungsplan V-1 seinen Niederschlag fand. Das Planungsgebiet ist daher nicht isoliert zu betrachten, sondern im Gesamtzusammenhang. Dazu gehören auch die „Matthiasgärten“ und das geplante Quartier „An der alten Mälzerei“ (V-1-1). Auf Grundlage des bestehenden Baurechts ist auch die Nachbarbebauung der „Matthiasgärten“ entstanden, so dass eine Ungleichbehandlung oder Bevorteilung gegenüber den Bewohnern des bestehenden Quartiers nicht unterstellt werden kann. Der rechtskräftige Bebauungsplan V-1 ließe sogar eine höhere Dichte für den Bereich zu als nun angestrebt. Der rechtsstaatliche Gleichbehandlungsgrundsatz impliziert nicht, dass jedem Grundstückseigentümer das gleiche Maß an baulicher Nutzung zuzugestehen ist. Vielmehr darf der Plangeber im Rahmen seiner Planungshoheit und unter gerechter Abwägung aller planungsrelevanten Belange Städtebau betreiben und insbesondere aus städtebaulichen Gründen, wie im Bebauungsplan V-1-2 geschehen, unterschiedliche Nutzungsmaße festsetzen. Im Übrigen ist durch die bestandsorientierte Festsetzung der zulässigen Geschossfläche in den „Matthiasgärten“ eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,3 erzielbar. Die planermöglichte GFZ von 2,2 im allgemeinen Wohngebiet des Bebauungsplans V-1-2 liegt deutlich darunter. Die Sockelgeschosse und die ermöglichten Gebäudehöhen entlang der Pufendorfstraße sind ein prägendes Element des Konzeptes. Sie sind zur Überwindung des Höhensprungs erforderlich. Gewichtung der nachbarschaftlichen Belange in der Abwägung Mehrere Stellungnehmende kritisieren, dass in der Abwägung der privaten Belange nur die wirtschaftlichen Interessen der Projektträgerin berücksichtigt würden. Eine angemessene Berücksichtigung der privaten Belange der in der Nachbarschaft lebenden Menschen fände nicht statt. Es wird um sachgerechte Abwägung aller privaten Belange gebeten. 144 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Abwägung Die Festsetzungen des Bebauungsplans gewährleisten eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Durch das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan zu Grunde liegt, wird ein Kompromiss zwischen Wohnungsneubau im Rahmen der Innenverdichtung und einer angemessenen städtebaulichen Dichte erreicht, die gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse wahrt. Der Bebauungsplan ist das Ergebnis sachgerechter Abwägung aller relevanten privaten und öffentlichen Belange. Er dient der Reaktivierung des bislang brachliegenden Areals des „Böhmischen Brauhauses“ und schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung dringend benötigten Wohnraums. Die wirtschaftlichen Interessen der Projektträgerin wurden in der Abwägung mit den übrigen privaten Belangen nicht stärker gewichtet. Das Bauvorhaben entspricht den städtebaulichen Planungszielen des Bezirks für das Brauereigelände und den übergeordneten Planvorgaben des Landes Berlins (z.B. StEP Wohnen, FNP- Änderung laufende Nr. 02/16). Verkehrsgutachten und zugrunde gelegte Annahmen In den Stellungnahmen werden folgende Themen der im Verkehrsgutachten dargestellten Untersuchungen zum fließenden und ruhenden Verkehr, zur notwendigen Anzahl von Stellplätzen (Stellplatzschlüssel) und zur Verkehrserzeugung (Anwohner, Besucher, Beschäftigte, Kunden, und Lieferverkehr) angesprochen. Daneben sollen potentielle verkehrliche Auswirkungen möglicher Entwicklungen im näheren Umfeld berücksichtigt werden. Fließender Verkehr In den eingegangenen Stellungnahmen wird mehrfach darauf hingewiesen, dass die Pufendorfstraße bereits zum jetzigen Zeitpunkt überlastet und nur bedingt leistungsfähig sei. Hierzu würden das Ärztehaus, das Krankenhaus, die Altenwohnanlage, die Kita in der Diestelmeyerstraße, das Tagungszentrum - Umweltforum beitragen. Zudem würde die Pufendorfstraße als Abkürzung zwischen Friedensstraße und Landsberger Allee genutzt. Abwägung Im Rahmen der Verkehrsuntersuchung wurde der verkehrliche IST-Zustand in Abstimmung mit der Datenlage der Verkehrsverwaltung erfasst und bewertet. Für den Prognosehorizont 2025 wurden bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Verkehrsbelastungen und die dazugehörigen Lkw-Anteile abgefragt und im Weiteren berücksichtigt. Im Kapitel Verkehrsabschätzung wurden die Strukturdaten zusammengefasst und die Verkehrserzeugung abgebildet. Weitere Grundlage ist das dem B-Plan zugrunde liegende städtebauliche Konzept mit der Anordnung der Tiefgaragenzu- und Ausfahrten an der Pufendorfstraße und der Landsberger Allee. Die resultierende Verteilung der zu- und abfließenden Verkehre wurde untersucht. Im Ergebnis können unter Berücksichtigung der Entwicklung des geplanten Quartiers die resultierenden Verkehrsmengen insgesamt verträglich abgewickelt werden. Entsprechend der dargestellten Verkehrsbelastungen im Prognose-Planfall sind die Matthiasstraße und die Pufendorfstraße nach den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) als Wohnstraße mit Sammelfunktion zu klassifizieren. Die Verkehrsmengen liegen weiterhin deutlich unter dem Grenzwert von 400 Kfz/h, der als charakteristische Verkehrsbelastung in Wohnstraßen anzusetzen ist. Ruhender Verkehr / Stellplatzschlüssel In mehreren Stellungnahmen wird befürchtet, dass die geplante Anzahl an Stellplätzen zu gering bemessen sei. Trotz des erkennbaren Defizits an Stellplätzen sollen für die Bewohner lediglich ca. 265 Stellplätze zur Verfügung gestellt werden, von denen 30 nur begrenzt, wenn überhaupt nutzbar sind. Für die übrigen geplanten Nutzungen sollen keine Stellplätze vorgesehen werden, obgleich weiterer Stellplatzbedarf verursacht würde. Dies stehe in Widerspruch mit dem Planungsziel, dass die Tiefgarage die angrenzenden öffentlichen Straßen von zusätzlichen abgestellten Fahrzeugen entlasten solle. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 145 Abwägung Auf Basis der AV Stellplätze zum § 50 der Bauordnung für Berlin (Hinweis: ab 01.01.2017 § 49 BauO Bln) ist die Vorhaltung von Stellplätzen, abgesehen von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie Fahrräder, nicht mehr vorgeschrieben. Bis zu einer neuen AV Stellplätze sind die Regelungen der außer Kraft getretenen AV Stellplätze im Sinne der Selbstbindung der Verwaltung weiter anzuwenden. Formal existiert in Berlin damit keine Pflicht mehr zur Herstellung von Stellplätzen im Zuge der Errichtung von Wohnraum. Es besteht kein Anspruch auf eine Mindestanzahl von Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum. Es ist ein landesplanerisches Ziel, den Modal-Split zugunsten des ÖPNV zu erhöhen. Von daher wird die Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln des Umweltverbundes ausdrücklich begrüßt. Ausgehend von insgesamt 613 Wohneinheiten in den Gebieten V-1-1 und V-1-2 ergibt sich bei 325 Stellplätzen ein Stellplatzschlüssel von 0,53 Stellplätzen je WE. Die „Mobilität in Städten – SrV 2013“ für Berlin (innere Stadt) benennt statistisch eine durchschnittliche Ausstattung von 0,5 Fahrzeugen je WE. Da in der SrV 2013 keine Auswertung auf bezirklicher Ebene mehr vorgenommen wurde, können Kenndaten des Amts für Statistik BerlinBrandenburg aus „Berliner Verkehr in Zahlen 2013“ zur Plausibilisierung herangezogen werden. Hier wird für das entsprechende statistische Gebiet in Friedrichshain-Kreuzberg ein Motorisierungsgrad von 200 bis < 300 Pkw je 1.000 Einwohner angegeben. Setzt man dazu die im Bestand vorhandene durchschnittliche Belegung von 1,8 Personen je Haushalt/ WE (Amts für Statistik Berlin-Brandenburg) in Bezug verteilen sich diese 1.000 Einwohner im Durchschnitt auf ca. 555 WE. Entsprechend ergibt sich hier ein Wert zwischen 0,36 – 0,54 Fahrzeugen je WE. Im Übrigen wurde die Zahl der Stellplätze nach der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung von insgesamt 310 auf 325 erhöht. Für die betrachteten Vorhabengebiete ergeben sich insgesamt daraus keine zusätzlichen Maßnahmen zur Herstellung weiterer Stellplätze. Verkehrserzeugung Es wird mehrfach kritisiert, dass das erwartete Verkehrsaufkommen inklusive Stellplatzbedarf durch das Verkehrsgutachten zu niedrig ermittelt worden sei. Die zugrunde gelegten Parameter (Anzahl zurückgelegter Wege am Tag, PKW-Besetzungsgrad, Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen sowie der MIV-Anteil am gesamten Verkehrsaufkommen) seien unrealistisch, es wird um Überprüfung gebeten. Abwägung Grundlage der Verkehrserzeugung sind folgende Parameter: - 3,5 Wege pro Tag, - Pkw Besetzungsgrad 1,3 Diese Werte stammen aus der aktuellsten SrV Erhebung (2013, äußere Stadt Berlin, durch Senatsverwaltung UVK anerkannt). Andere Erhebungen (bsp.: Mobilität in Deutschland MID 2008) kommt zum gleichen Ergebnis in der Wegehäufigkeit, im Besetzungsgrad wird hier sogar ein höherer Wert angenommen (1,5) – insofern sind diese Werte plausibel und es wird kein Grund gesehen davon abzuweichen). - Einwohnerzahl 2,0 je WE: Dies ist ein durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bereitgestellter Wert im Geschosswohnungsbau. - MIV-Anteil 30 %: dieser Wert für Friedrichshain-Kreuzberg ergibt sich aus unterschiedlichen Quellen mit verschiedenen zeitlichen und räumlichen Bezügen der SrV Datensätze - 2008: Friedrichshain 18 % MIV-Anteil; Kreuzberg 16 % MIV-Anteil - 2013: Innere Stadt 17 % MIV-Anteil (für die Auswertung 2013 wurde eine Auswertung auf Basis der ehemaligen Stadtbezirke nicht mehr vorgenommen.) 146 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 - Auf der Grundlage eines sinkenden Motorisierungsgrades zwischen 2011 und 2015 (zweite Fortschreibung StEP Verkehr) sowie der Aussage im StEP Verkehr (2011) „Im Einklang mit den formulierten stadt-, umwelt- und verkehrspolitischen Zielen sank vor allem das Aufkommen im MIV, wohingegen das Aufkommen im Umweltverbund, und hier vor allem im Radverkehr, zunahm“. Der im Gutachten gewählte Ansatz von 30% wird im Sinne einer „Worst Case“-Abschätzung für Neubauvorhaben als plausibel betrachtet. Dieser Wert liegt damit deutlich über den vorherrschenden Verhältnissen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Es wird kein Grund gesehen davon abzuweichen. Kita-Versorgung Zur Ermittlung der Verkehre des Kindergartens gehe das Verkehrsgutachten fehlerhaft von nur 140 Plätzen aus und läge einen MIV-Anteil von lediglich 30% für den Hol- und Bringverkehr zugrunde. Für einen Kindergarten mit bis zu 150 Plätzen sei je nach Betreuungsaufwand und Alter der Kinder mit einer Personalausstattung von 11 bis 40 Angestellten zu rechnen. Ein MIV-Anteil von 30 % würde jeweils 45 An- und Abfahrten mit Parkvorgängen bedeuten. Der erzeugte Verkehr könne nicht über das vorhandene Straßennetz abgewickelt werden. Abwägung Die Personalausstattung nach § 11 Kindertagesförderungsgesetz bemisst sich nach dem Alter der Kinder und dem Betreuungsaufwand je Tag. Der gewählte Ansatz der Personalausstattung von durchschnittlich 20 Personen stellt bei einer Kitagröße mit 140 bis 150 Plätzen eine plausible Rechengröße im Rahmen der Abschätzung der Verkehrserzeug dar. Auf Basis der AV Stellplätze zum § 50 der Bauordnung für Berlin (Hinweis: ab 01.01.2017 § 49 BauO Bln) ist die Vorhaltung von Stellplätzen, abgesehen von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie Fahrräder, nicht mehr vorgeschrieben. Bis zu einer neuen AV Stellplätze sind die Regelungen der außer Kraft getretenen AV Stellplätze im Sinne der Selbstbindung der Verwaltung weiter anzuwenden. Formal existiert in Berlin damit keine Pflicht mehr zur Herstellung von Stellplätzen. Gleichwohl wird bei der Gesamtverkehrserzeugung der Vorhaben unter Berücksichtigung der im Verkehrsgutachten dargestellten Eingangsgrößen auch ein Ansatz für die Kindertagesstätte geführt. Beschäftigten- und Kundenverkehr: In 2 Stellungnahmen wird kritisiert, dass der Beschäftigten- und Kundenverkehr von Gewerbe und Dienstleistung zu niedrig ermittelt worden sei. Auch die Schlussfolgerung, dass durch den ermöglichten Einzelhandel kein zusätzlicher Verkehr ausgelöst würde, sei falsch. Abwägung Die Annahmen im Besucher- und Lieferverkehr entstammen Veröffentlichungen des FGSVVerlages (Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen) und den übrigen genannten Literaturangaben, welche im Bereich der Verkehrsberechnung zitierfähige Quelle darstellen. Dies ist auch im Verkehrsgutachten ersichtlich. Die in der Stellungnahme aus dem Verkehrsgutachten angeführte Behauptung: „durch Einzelhandel würde kein zusätzlicher Verkehr ausgelöst“ ist keine Aussage des Verkehrsgutachtens und dort nicht aufgeführt. Zum geplanten kleinteiligen Einzelhandel ist anzumerken, dass nur ein geringer Anteil externer Kunden anzunehmen ist, die anteilig gem. dargestelltem Modal-Split auch mit dem Auto als Neuverkehr das Gebiet erreichen können und dementsprechend bei der Ermittlung der Verkehrserzeugung berücksichtigt wurden. Der von den Beschäftigten der gewerblichen Nutzungen im Einzelhandel erzeugte Verkehr sowie der Wirtschaftsverkehr werden im zitierten Verkehrsgutachten mit den gängigen Kennwerten abgeschätzt und ebenfalls berücksichtigt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 147 Die Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen, die sich auf fünf kleinere Einheiten an ausgewählten Standorten im Gebiet verteilen, dienen maßgeblich der Versorgung der umliegenden Anwohner mit Gütern des täglichen Bedarfs (u. a. Bäckerei/Bistro, Café, kleiner Nahversoger / Fahrradladen). Bei Berücksichtigung der kompakten städtebaulichen Konfiguration des Gesamtensembles kann für den Anwohnerkundenverkehr des Einzelhandels im MIV (motorisierter Individualverkehr) ein Synergieeffekt mit dem übrigen Anwohnerverkehr angenommen werden, d.h. durch den geplanten Einzelhandel entsteht im Wesentlichen kein zusätzlicher Kfz-Verkehr durch Anwohner. Anwohner nutzen den Einzelhandel mit dem Kfz auf Fahrten, die ohnehin durchgeführt werden. Die zitierten „heutigen Einkaufsgewohnheiten“ mit Verweis auf „OVG Berlin-Brandenburg, 21.12.2011 - OVG 10 S 29.10, Rn. 19“ sind mit der hier geplanten kompakten städtebaulichen Entwicklung in verdichteter Innenstadtlage nicht vergleichbar und demzufolge auch nicht heranzuziehen. Es besteht kein Grund, von den getroffenen Eingangsgrößen abzuweichen. Ehemalige Stellplätze “Neue Mälzerei“ In 2 Stellungnahmen wird zu bedenken gegeben, dass kein Ersatz für den Entfall der durch das Umweltforum genutzten Parkplätze im Bebauungsplangebiet V-1-1 geschaffen würde. Für die Transportfahrzeuge sei das Stellplatzangebot in der Tiefgarage des NH-Hotels aufgrund der beengten Verhältnisse nicht nutzbar. Abwägung Für den Entfall von 43 Stellplätzen vor der „Neuen Mälzerei“ wird einvernehmlich mit den jetzigen Nutzern ein konkreter vertraglich abgesicherter Ersatzstandort in räumlicher Nähe in der Tiefgarage des NH-Hotels bereitgestellt. Dort können 42 Stellplätze durch Nutzer der “Neuen Mälzerei“ (Mieter und Besucher, inkl. Umweltforum) genutzt werden. Dies Angebot gilt auch für Kleintransporter bis zu einer Höhe von 1,90 m (Höhenbeschränkung der Tiefgarage nach StVO). Der Entfall der Stellplätze vor der “Neuen Mälzerei“ wird dadurch im Wesentlichen kompensiert. Diese Maßnahme ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Eine weitere Behandlung im Verfahren ist nicht erforderlich. Entwicklung im näheren Umfeld (Grundschulerweiterung Pufendorfstraße) Es wird kritisiert, dass das Verkehrsgutachten Entwicklungen im näheren Umfeld unberücksichtigt ließe. Insbesondere sei nicht beachtet worden, dass durch die Neugründung einer eigenständigen Grundschule am Standort Pufendorfstraße 10 ein zusätzlicher Bedarf an Lehrer-Parkplätzen und Parkmöglichkeiten für den Hol- und Bringverkehr der Schüler ausgelöst würde. Abwägung Die durch die Grundschulerweiterung resultierenden verkehrlichen Wirkungen sind nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Ggf. erforderliche Stellplatzanlagen sowie die Organisation der Schülerverkehre sind in der geplanten Maßnahme zu prüfen und planen. Im Rahmen der Schulwegsicherung (Spartacus-Grundschule zu den Sportanlagen an der Pufendorfstraße) wurde die Einmündung Pufendorfstraße / Friedenstraße in 2015 bereits umgebaut. Gehwegvorstreckungen und die Anlage eines Zebrastreifens über den südlichen Knotenarm der Friedenstraße tragen wesentlich zur sicheren Querung der Friedenstraße bei. Fehlannahmen des Fachgutachtens und Richtigstellung Mehrfach wird von Stellungnehmenden Kritik an den dem Verkehrsgutachten zugrundeliegenden Annahmen geäußert. Darüber hinaus stelle das Gutachten aufgrund dieser Fehl- 148 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 annahmen keine sachgerechte Abwägungsgrundlage dar. Auch sei das Gutachten aus folgenden Gründen ungeeignet: Zum einen fehlten eine ganzheitliche Parkraumbilanz, die auch das 500 m-Umfeld mit abbilden müsste, und ein nachhaltiges Parkraumkonzept. Zum anderen seien die Auswirkungen durch das Parken in Knotenpunktbereichen, durch das deren verkehrliche Leistungsfähigkeit maßgeblich reduziert würde, nicht berücksichtigt worden. Abwägung Die im Verkehrsgutachten dargestellten Untersuchungen zum ruhenden Verkehr, zur notwendigen Anzahl von Stellplätzen (Stellplatzschlüssel) und zur Verkehrserzeugung (Anwohner, Besucher, Beschäftigte, Kunden, und Lieferverkehr) stellen eine sachgerechte Abwägungsgrundlage dar. Insbesondere die Anzahl der geplanten 325 Stellplätze sind für das Gesamtvorhaben als auskömmlich, wirtschaftlich und nachhaltig zu bewerten. Dieser Versorgungsgrad bildet den aktuell statistischen Stellplatzbedarf der „Inneren Stadt Berlin“ – SrV 2013 / Stand Juli 2015 ab, der in Friedrichshain-Kreuzberg die Obergrenze darstellt. Der im Gutachten gewählte Ansatz mit einem MIV-Anteil von 30% stellt eine „Worst Case“Abschätzung dar. Dieser Wert liegt über den vorherrschenden Verhältnissen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit deutlich unter 20%. Wie die jüngsten Ergebnisse des Systems repräsentativer Verkehrserhebungen (SrV) 2013 für Berlin zeigen, verliert der motorisierte Individualverkehr weiter an Bedeutung. Vor allem bei der jungen Generation ist der Trend weg vom eigenen Auto, hin zu Fahrrad, ÖPNV und Car-Sharing festzustellen. Die derzeit unbefriedigende Parksituation, u.a. durch verkehrswidriges Abstellen von Fahrzeugen in Knotenpunktbereichen oder in Grundstückszufahrten, kann im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht gelöst werden. Hier sind ordnungsrechtliche Maßnahmen erforderlich, die auch einer entsprechenden Kontrolle der Einhaltung bedürfen. Zur sicheren Querung für Fußgänger soll die Pufendorfstraße umgebaut und mit Aufpflasterungen und Gehwegvorstreckungen versehen werden. Vertiefende Untersuchungen zur Parkraumsituation oder die Erarbeitung eines übergeordneten Konzeptes für den ruhenden Verkehr oder für verkehrsvermeidende Maßnahmen sind nicht Gegenstand dieser Bebauungsplanverfahren und somit nicht Untersuchungsgegenstand des beauftragten Verkehrsgutachtens. Vielmehr sind gebietsübergreifende Untersuchungen erforderlich, um straßenbauliche, verkehrslenkende oder verkehrsrechtliche Maßnahmen ableiten zu können. In der Regel ist zur Reduzierung von widerrechtlichem Parken und Parksuch-, Durchgangs- und Fremdverkehr ein Bündel von Maßnahmen erforderlich, bei dem die Parkraumbewirtschaftung einen wichtigen Baustein darstellt. Gemäß StEP Verkehr 2025 liegen die beiden Plangebiete innerhalb der Gebietskulisse für potenzielle Erweiterungen der Parkraumbewirtschaftung. Die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung zur Vermeidung externer Verkehre setzt voraus, dass die notwendigen, qualifizierten Aussagen im Rahmen einer vertiefenden Parkraumuntersuchung ermittelt werden. Diese ist nicht Gegenstand dieser Bebauungsplanverfahren. Tiefgaragenzu- und ausfahrt an der Landsberger Allee Mehrfach wird von den Stellungnehmenden angeregt, die Zu- und Abfahrten zu den Tiefgaragen allein über die Landsberger Allee abzuwickeln. Durch die geplanten Tiefgaragenzuund Abfahrten in der Pufendorfstraße würden die bereits vorhandenen Verkehrsprobleme unzumutbar verstärkt und vermeidbare Lärmimmissionen und Luftschadstoffe in das Wohngebiet gelenkt. Abwägung Das umgebende Straßennetz mit der Landsberger Allee im Norden sowie der Friedenstraße im Südosten erschließt das Plangebiet im übergeordneten Hauptverkehrsstraßennetz. Pufendorfstraße und Matthiasstraße dienen im nachgeordneten Netz der Erschließung der angrenzenden Grundstücke. Vor diesem Hintergrund wurden diese bei der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes auch als Erschließungsstraßen herangezogen. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 149 Die Haupterschließung der Tiefgarage über die Landsberger Allee würde aufgrund der nicht überfahrbaren Straßenbahntrasse in Mittellage und der vorgeschriebenen Fahrtrichtungen rechts rein (aus Richtung Platz der Vereinten Nationen) und rechts raus (in Richtung SEZ Berlin) bzw. der fehlenden Möglichkeit des Linksabbiegens von der Landsberger Allee (aus Richtung SEZ Berlin) in die Tiefgarage zu Umwegfahrten im umliegenden Erschließungsnetz (Matthias-, Pufendorf- und Friedenstraße) führen. Das Verkehrsaufkommen in den betroffenen Straßen bliebe aus diesem Grund nahezu unverändert. Der Bebauungsplan setzt zudem keine Tiefgaragenzu- und Ausfahrten fest, so dass die Tiefgarage auch an anderer Stelle, als derzeit durch die Projektträgerin vorgesehen ist, erschlossen werden könnte. Grundsätzlich ist deshalb im Bebauungsplanverfahren vom „worst-case“ auszugehen. Mit dem der verkehrlichen Untersuchung zugrunde gelegten Fall (nahezu vollständige Abwicklung des Anwohnerverkehrs über die Tiefgaragenzu- und Ausfahrten an der Pufendorfstraße) wird dem entsprochen. Entsprechend der dargestellten Verkehrsbelastungen im Prognose-Planfall sind die Matthiasstraße und die Pufendorfstraße nach den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) [als Wohnstraße mit Sammelfunktion zu klassifizieren. Die Verkehrsmengen liegen weiterhin deutlich unter dem Grenzwert von 400 Kfz/h, der als charakteristische Verkehrsbelastung in Wohnstraßen anzusetzen ist. Im Ergebnis der Untersuchungen der Auswirkungen zu Lärmbelastungen und Luftschadstoffen wurden keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Wohn- und Arbeitsverhältnisse ermittelt. Verkehrssicherheit In mehreren Stellungnahmen wird befürchtet, dass durch den vorhabenbedingten Verkehr auch in Verbindung mit der Erweiterung der Spartacus-Grundschule – die Unfallgefahr in der Pufendorfstraße weiter zunehmen wird. Bereits ohne das Bauvorhaben seien bereits angespannte Verkehrsverhältnisse gegeben, da die Pufendorfstraße als Abkürzung genutzt und „chaotisch“ geparkt würde. Abwägung Die verkehrliche Situation in der Pufendorfstraße wurde untersucht und soll durch bauliche Maßnahmen verbessert werden. In Betracht kommen z.B. verkehrsberuhigende Maßnahmen wie Gehwegvorstreckungen und Aufpflasterungen („Kreuzberger Kissen“). Der Straßenzug Pufendorfstraße/Matthiasstraße wurde bereits im Maßnahmenplan des Sonderprogramms ISEK für das Stadtumbau Ost Gebiet „Friedrichshain West“ (Stand 23.03.2016) unter 5.8 „Aufwertung und Erneuerung von Straßen und Gehwegen, Pufendorf-, Matthiasstraße“ aufgenommen. Die Maßnahmen werden nach Fertigstellung des Wohnungsbaus erfolgen und sollen auch zur Verbesserung der Verkehrssicherheit beitragen. Konflikte aufgrund von ordnungswidrigem Verhalten im Straßenverkehr, z.B. durch Falschparker, können nicht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens gelöst werden. Im Rahmen der Schulwegsicherung (Spartacus-Grundschule zu den derzeit noch vorhandenen Schulsportanlagen an der Pufendorfstraße) wurde die Einmündung Pufendorfstraße / Friedenstraße in 2015 bereits umgebaut. Gehwegvorstreckungen und die Anlage eines Zebrastreifens über den südlichen Knotenarm der Friedenstraße tragen wesentlich zur sicheren Querung der Friedenstraße bei. Die Schulwegsicherung ist allerdings nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Lärmimmissionen Mehrere Stellungnehmenden befürchten, dass durch die Verdichtung des Quartiers und insbesondere die Lärmbelastung die Lebensqualität erheblich gemindert würde. Die Lärmsituation sei vor allem für die schon bestehenden Wohnungen so nicht hinnehmbar und es bedarf gesamtheitlicher Lösungen. In einer Stellungnahme wird befürchtet, dass durch den Kopfbau gegenüber der Pufendorfstraße 7 ein Lärmtrichter entstünde, der insbesondere den öffentlichen Weg zu einem Lärmverstärker mache. Zu diesem Weg seien auch Schlafräume ausgerichtet, so dass künftig gesundes Schlafen nicht möglich sei. 150 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Aufgrund der vorhandenen Lärmbelastung wird in einer Stellungnahme gefordert, dass nur Cafés und Speisegaststätten mit reinem Tagbetrieb zulässig sein sollten. Vereinzelt wird die Richtigkeit des Lärmgutachtens in Frage gestellt, da die zugrundeliegenden Verkehrszahlen zu gering ermittelt worden seien. Abwägung Das Umfeld des Plangebietes weist bereits ohne die Bauvorhaben in den Bebauungsplangebieten V-1-1 und V-1-2, bedingt durch Kfz-Verkehr der anliegenden Straßen, in Teilen eine hohe (>65-70/55-60 dB(A) tags/ nachts) bis sehr hohe Lärmbelastung (>70/60 dB(A) tags/nachts) auf. Es wurden Beurteilungspegel von bis zu 70 dB(A) tags und 64 dB(A) nachts (Friedenstraße 37-39) ermittelt. Mit den beiden oben genannten Bauvorhaben ergeben sich bei den meisten Bestandsgebäuden Pegelerhöhungen, die tags in einem Bereich von 0,1 bis 1,1 dB(A) und nachts in einem Bereich von 0,1 bis 1,2 dB(A) liegen. Durch diese Pegelerhöhungen werden die – gemäß Lärmminderungsplanung Berlin zur Bewertung heranzuziehenden – gesundheitsrelevanten Schwellenwerte von 65/55 dB(A) tags/nachts überschritten und zwar: an einzelnen Fassadenbereichen von Wohngebäuden an der Friedenstraße und Friedrichsberger Straße sowie an der neu errichteten Tagespflege/Landsberger Allee und an der straßenzugewandten Seite des Hotels/Landsberger Allee 26. am Tag und in der Nacht weitergehend überschritten. Aus diesem Grund sind diese (eher geringen Pegelerhöhungen) in die Abwägung einzustellen. Darüber hinaus kommt es zu Pegelerhöhungen, die aufgrund ihrer Größenordnung abwägungsrelevant sind: Dies betrifft einzelne Fassadenbereiche der Gebäude Pufendorfstraße 7 und Pufendorfstraße 8-9 sowie Teile der rückwärtigen Fassade des Hotels. Die rechnerisch ermittelten Pegelerhöhungen betragen bis zu maximal 1,8 dB(A) tags und bis zu 1,5 dB(A) nachts in der Pufendorfstraße 7, bis zu maximal 2,6 dB(A) tags und 2,1 dB(A) nachts in der Pufendorfstraße 8-9 und bis zu maximal 5 dB(A) tags und nachts am Hotel. Die genannten Pegelerhöhungen sind in die Abwägung mit anderen Belangen einzustellen: Durch den Bebauungsplan V-1-2 wird die Bebauung eines bislang brachliegenden Areals ermöglicht. Wie bei nahezu jeder baulichen Verdichtung oder Maßnahme der Innenentwicklung werden auch durch die beiden Bauvorhaben in den Bebauungsplangebieten V-1-1 und V-1-2 zusätzliche Bedarfe und Belastungen (z.B. steigende Lärmimmissionen durch zusätzliches Verkehrsaufkommen und Reflexionen) induziert. Dabei führen die Bauvorhaben sogar – im Vergleich zu der nach geltendem Bebauungsplan V-1 zulässigen Bebauung – für die überwiegend betroffene Bewohnerschaft zu einer Verbesserung der künftigen Lärmbelastung. Wird für den Prognosenullfall die derzeit planungsrechtlich zulässige Bebauung berücksichtigt, so käme es im Prognoseplanfall bei den meisten Bestandsgebäuden kaum zu Pegelerhöhungen. Zudem wird vermutlich der überwiegende Teil der vorhabenbedingten Pegelerhöhungen voraussichtlich nicht wahrgenommen werden. Nach vorherrschender wissenschaftlicher Meinung sind Pegelerhöhungen in der Größenordnung von bis zu 1 dB(A) subjektiv nicht wahrnehmbar. Die subjektive Wahrnehmung von Pegelerhöhungen im Bereich zwischen 1 und 3 dB(A) ist umstritten. Pegelerhöhungen von mehr als 3 dB(A) gelten subjektiv gemeinhin als wahrnehmbar. Demnach könnten höchstens die nennenswerten Pegelerhöhungen an den Gebäuden Pufendorfstraße 7 und Pufendorfstraße 8-9 sowie in Teilen der rückwärtigen Fassade des Hotels wahrgenommen werden. Bei diesen Gebäuden ist in der Abwägung auch zu berücksichtigen, dass die prognostizierten Beurteilungspegel an den betroffenen Fassadenbereichen nahezu vollständig hinter den – von der Lärmminderungsplanung Berlin vorgegebenen – gesundheitsrelevanten Schwellenwerten von 65/55 dB(A) tags/nachts zurückbleiben. Zur Minderung der Lärmbelastung an den bestehenden Wohngebäuden der Pufendorfstraße soll durch Austausch des Kopfsteinpflasters durch Gussasphalt reagiert werden. Durch diese Maßnahme kann eine Pegelminderung um bis zu 3 dB(A) erzielt werden, so dass eine vollständige Kompensation der vorhabenbedingten Pegelerhöhungen möglich ist. Andere aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. der Einbau schallabsorbierender Fassaden) wurden ebenfalls geprüft, kommen aber aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. Darüber Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 151 hinaus ist eine Umgestaltung der Pufendorfstraße geplant, dabei können verkehrsberuhigende Maßnahmen wie Gehwegvorstreckungen und Aufpflasterungen („Kreuzberger Kissen“) zu einer Lärmminderung führen. Der Straßenzug Pufendorfstraße / Matthiasstraße wurde bereits im Maßnahmenplan des Sonderprogramms ISEK für das Stadtumbau Ost Gebiet „Friedrichshain West“ (Stand 23.03.2016) aufgenommen. Die von den Pegelerhöhungen betroffenen Bestandsgebäude liegen innerhalb einer lärmrobusten Stadtstruktur, durch die die zusätzliche Lärmbelastung kompensiert werden kann: Merkmale hierfür sind die fußläufig gut erreichbaren und attraktiven Ruhe- und Grünbereiche des Volksparks Friedrichshain und der angrenzenden Friedhofsflächen, die zentrale innerstädtische Lage sowie die gute verkehrliche Anbindung an den ÖPNV. Zudem bewirkt die lärmrobuste Baustruktur des Vorhabens auch zum Teil eine Abschirmung für angrenzende Bestandgebäude. In Abwägung mit den oben genannten Belangen ist die Lärmsituation für die benachbarte Bewohnerschaft zumutbar und städtebaulich vertretbar. Unter Berücksichtigung der beiden oben genannten Bauvorhaben kommt es am Gebäude Pufendorfstraße 7 zu Pegelerhöhungen um bis zu maximal 1,8 dB(A) tags und bis zu 1,5 dB(A) nachts. Durch die vorhabenbedingten Pegelerhöhungen wird der gesundheitsrelevante Schwellenwert von 55 dB(A) nachts in 2 Teilbereichen der Fassaden erstmalig und in einem Teilbereich weitergehend überschritten. Gemäß Gutachten sind diese Pegelzunahmen allein auf die Verkehrszunahme in der Pufendorfstraße zurückzuführen. Reflexionen an der geplanten Neubebauung tragen nicht zur Pegelerhöhung bei. Eine Verschlechterung der Lärmbelastung durch den Kopfbau kann deshalb ausgeschlossen werden. Im allgemeinen Wohngebiet sind Schank- und Speisegaststätten allgemein zulässig, sofern sie der Zweckbestimmung entsprechen und gebietsverträglich sind. Dies wird im Baugenehmigungsverfahren durch das Bezirksamt geprüft und ggf. durch Auflagen in der Baugenehmigung sichergestellt. Von dieser Möglichkeit abgesehen, gibt es für eine Beschränkung der Betriebszeiten im Bebauungsplan keine Rechtsgrundlage. Die im Verkehrsgutachten dargestellten Untersuchungen zum fließenden und ruhenden Verkehr, zur notwendigen Anzahl von Stellplätzen (Stellplatzschlüssel) und zur Verkehrserzeugung (Anwohner, Besucher, Beschäftigte, Kunden, und Lieferverkehr) stellen eine sachgerechte Abwägungsgrundlage dar. Insbesondere die Anzahl der geplanten 325 Stellplätze, die Anordnung der Zu- und Ausfahrten der Tiefgaragen sowie die resultierenden Verkehrsbelastungen stellen im umgebenden Straßennetz eine geeignete belastbare Grundlage für die schalltechnische Untersuchung dar. Luftschadstoffe Durch das vorhabenbedingte zusätzliche Verkehrsaufkommen wird mehrfach eine Zunahme schädlicher Immissionen durch Abgase erwartet. Zudem wird in den Stellungnahmen vereinzelt angeführt, dass das Luftschadstoffgutachten keine ausreichende Abwägungsgrundlage sei, da es nur einen geringfügigen Verkehrszuwachs zugrunde legt. Fehlerhaft sei zudem die das Luftschadstoffgutachten ergänzende Stellungnahme zu den Auswirkungen auf die Luftschadstoffsituation bezüglich der geänderten Rahmenbedingungen der Tiefgaragenausfahrt. Abwägung Die im Verkehrsgutachten dargestellten Untersuchungen zum fließenden und ruhenden Verkehr, zur notwendigen Anzahl von Stellplätzen (Stellplatzschlüssel) und zur Verkehrserzeugung (Anwohner, Besucher, Beschäftigte, Kunden, und Lieferverkehr) stellen eine sachgerechte Abwägungsgrundlage dar. Insbesondere die Anzahl der geplanten 325 Stellplätze, die Anordnung der Zu- und Ausfahrten der Tiefgaragen sowie die resultierenden Verkehrsbelastungen stellen im umgebenden Straßennetz eine geeignete belastbare Grundlage für die Bewertung der Luftschadstoffsituation dar. In der ergänzenden Stellungnahme zu den Auswirkungen auf die Luftschadstoffsituation bezüglich der geänderten Rahmenbedingungen der Tiefgaragenausfahrt zum B-Plan V-1-2 vom 04.02.2016 werden die Auswirkungen dargelegt. Bei Berücksichtigung der Erschließungssituation der Tiefgaragenzu- und Ausfahrt an der Landeberger Allee mit nicht über- 152 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 fahrbarer Straßenbahntrasse in Mittellage und vorgeschriebenen Fahrtrichtungen rechts rein (aus Richtung Platz der Vereinten Nationen) und rechts raus (in Richtung SEZ Berlin), bzw. der fehlenden Möglichkeit des Linksabbiegens von der Landsberger Allee (aus Richtung SEZ Berlin) in die Tiefgarage und den daraus resultierenden Umwegfahrten über Matthias-, Pufendorf- und Friedenstraße, decken sich die entscheidenden getroffenen Aussagen zur prognostizierten Verkehrsbelastung: Querschnittsbelastungen von jeweils bis zu 3.100 Kfz/Tag in der Pufendorfstraße bzw. des Matthiasstraße (vergl. Verkehrsgutachten Seite 11 - Prognoseverkehr 2025 im DTV [in Kfz in Kfz/24 h]. Lediglich im südlichen Abschnitt der Pufendorfstraße (zwischen den Tiefgaragenzu- und Ausfahrten und der Friedenstraße) zeigt die Modellrechnung der Verkehrsumlegung eine Zunahme der täglichen Verkehrsmengen in einer Größenordnung von etwa 100 Kfz-Fahrten je Tag. Hierauf wurde in der oben genannten Stellungnahme Bezug genommen. Steigende Mieten In einer Stellungnahme wird kritisiert, dass durch die ermöglichten Gebäudehöhen entlang der Pufendorfstraße zusätzliche Geschosse mit Blick über die "Neue Mälzerei" auf den Fernsehturm errichtet werden können und deshalb höhere Preise erzielt werden könnten. Dies habe steigende Mieten in der Umgebung zu folge, so dass für "Normal-Bürger" Wohnraum nochmals weniger leistbar sein wird. Abwägung Hohe Mieten, Mietpreissteigerung und eine gegebenenfalls folgende Gentrifizierung sind Veränderungen durch allgemeine, sich in der Regel auf den gesamten Wohnungsmarkt einer Stadt auswirkende Einflüsse. Solche Änderungsprozesse können Anlass für eine Planung sein, ein einziger Bebauungsplan kann eine solche Entwicklung in einer Großstadt wie Berlin aber weder vermeiden noch hervorrufen. Mietpreissteigerungen und Gentrifizierungsprozesse können grundsätzlich nur durch eine Strategie eingedämmt werden, die für den gesamten maßgeblichen Wohnungsmarkt gilt und verschiedene in Betracht kommende Instrumente einbezieht, beispielsweise durch die Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung. In Verbindung mit dem Wohnungsbauvorhaben im Bebauungsplangebiet V-1-1 werden mindestens 119 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet. Dies entspricht einem Anteil der insgesamt geplanten Wohneinheiten von mindestens 20 %. Dieser Anteil wurde vor dem Hintergrund bereits erbrachter und sonstiger noch zu leistender Kosten für soziale Infrastruktur als angemessen erachtet. Für eine darüber hinausgehende Beschränkung der Mietpreise in den übrigen Wohnungen gibt es keine Rechtsgrundlage. Grundsätzlich muss dem angespannten Wohnungsmarkt auch durch Wohnungsneubau entgegengewirkt werden, so dass jede neu gebaute Wohnung zur Entspannung der Wohnungssituation beiträgt. Ergebnis der Abwägung Im Ergebnis der Abwägung erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Begründung. Eine Änderung der Planinhalte ist nicht erforderlich. Änderungen aufgrund der Neuordnung der im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Flurstücke Zeitgleich mit der Öffentlichkeitsbeteiligung wurden die im allgemeinen Wohngebiet gelegenen Flurstücke neu geordnet und nummeriert (s. Kap. I 2.2). Aus diesem Grund wurde die Aktualisierung der Plangrundlage (durch Deckblatt vom 19.09.2017) und des Titels erforderlich. Darüber hinaus wurden redaktionelle Änderungen insbesondere beim Festsetzungsvermerk vorgenommen. Bebauungsplaninhalte blieben von diesen Änderungen unberührt. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 9 153 Beschluss des Bebauungsplanentwurfs V-1-2 Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 26. September 2017 den Entwurf des Bebauungsplans V-1-2 mit Deckblatt und Begründung einschließlich der darin enthaltenen Abwägung beschlossen. Des Weiteren wurde die Änderung des Titels aufgrund erfolgter Grundstücksneunummerierung, der Entwurf der Rechtsverordnung sowie die Ergebnisse der Interessenabwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, nach erneuter, eingeschränkter Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB und nach öffentlicher Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Mit der Durchführung des Beschlusses wurde die Abteilung Bauen, Planen und Facility Management beauftragt. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain- Kreuzberg hat den Beschluss mit der Drucksache DS/0477/V am 11. Oktober 2017 zur Kenntnis genommen. 10 Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB Gemäß § 6 Abs. 2 S. 1 AGBauGB wurde der Bebauungsplan V-1-2 der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung (SenStadtWohn, Abt. II C) angezeigt. Mit Schreiben vom 1. November 2017 erklärte diese, dass der Bebauungsplan als Rechtsverordnung festgesetzt werden kann. Den Empfehlungen zu redaktionellen Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 4 (Klarstellung zur Zulässigkeit von Staffelgeschossen) und zu Kap. II 3.10 der Begründung (Ergänzung der planergänzenden Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrags um Regelungen zur Niederschlagswasserbewirtschaftung) wurde gefolgt. 11 Festsetzungsbeschluss und Beschluss der Rechtsverordnung wird im weiteren Verfahren ergänzt 154 B Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Aufgestellt: Berlin, den 22.11.2017 Peckskamp Fachbereichsleiter Stadtplanung 155 156 C Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Anhang 1 Textliche Festsetzungen 1. Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Im allgemeinen Wohngebiet wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, einschließlich der Fläche der gemäß textlicher Festsetzung Nr. 8 zulässigen Balkone festgesetzt. In der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, einschließlich der gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 9 zulässigen Rampe festgesetzt. Im allgemeinen Wohngebiet darf die zulässige Grundfläche durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Im allgemeinen Wohngebiet – mit Ausnahme der Fläche b – ist oberhalb der festgesetzten Traufhöhe von 68,8 m ü. NHN bis zu einer zulässigen baulichen Oberkante von 72,3 m ü. NHN eine weitere Bebauung zulässig, wenn sie um mindestens 1,4 m von den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) zurückgesetzt ist. Ausgenommen sind Treppenhäuser, diese können bündig mit der Baugrenze sein. 2a. 2b. 3. 4. 5. Im allgemeinen Wohngebiet – mit Ausnahme der Fläche b – können ausnahmsweise oberhalb der gemäß textlicher Festsetzung Nr. 4 zulässigen baulichen Oberkante von 72,3 m ü. NHN Dachaufbauten wie Aufzugsüberfahrten, Austrittsbauwerke für Dachterrassen, Schornsteine und Lüftungsanlagen sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses bis zu einer Höhe von 2,5 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal 45° – gemessen an den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) – zurückbleiben. 6. Innerhalb der Fläche b können ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 50,00 m ü. NHN Dachaufbauten wie Aufzugsüberfahrten, Schornsteine und Lüftungsanlagen bis zu einer Grundfläche von 15 vom Hundert der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses bis zu einer Höhe von 1,2 m zugelassen werden, wenn sie in einem Winkel von maximal 45° – gemessen an den festgesetzten Baugrenzen (allseitig) – zurückbleiben. 7. Innerhalb der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ können ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Oberkante von 59,8 m ü. NHN Dachaufbauten wie Abluftanlagen bis zu einer Grundfläche von 40 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage und bis zu einer Höhe von 5 m zugelassen werden. 8. Für die baulichen Anlagen (in den überbaubaren Grundstücksflächen H-I-J-K-H und N-O-P-Q-N) kann ein Vortreten Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 von Gebäudeteilen und zwar für Balkone bis zu der Linie zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 Baunutzungsverordnung zugelassen werden, sofern der Anteil der Gebäudeteile, die die Baugrenzen überschreiten, höchstens zwei Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nimmt. 9. Für die baulichen Anlagen innerhalb der Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk“ kann ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Rampen bis zu 2 m vor die Baugrenze und bis zur gesamten Breite der jeweiligen Außenwand zugelassen werden. 10. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Dies gilt nicht für Tiefgaragen. In dem allgemeinen Wohngebiet, auf der Fläche A1-A2-A3A4-A5-E-A6-A7-F-A8-A9-C1-C2-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-Q-RA1 dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, bei denen ein Anteil von mindestens 8 vom Hundert der zulässigen Geschossfläche mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Ausnahmsweise können Wohngebäude ohne förderungsfähige Wohnungen oder mit einem geringeren Anteil an förderungsfähigen Wohnungen zugelassen werden, wenn der nach Satz 1 erforderliche Mindestanteil in einem anderen Gebäude im Geltungsbereich erbracht wird. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen die Außenbauteile, die - entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6-A7, A8-A9-A10A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, - entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN und - entlang den Linien C1-C2 und C3-C4 bis zu einer Höhe von 50,0 m ü. NHN orientiert sind, resultierende bewertete Schalldämm-Maße (erf. R’w,res) aufweisen, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von - 35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts in Aufenthaltsräumen von Wohnungen und in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten, - 35 dB(A) tags in Unterrichtsräumen und ähnlichen Räumen, - 40 dB(A) tags in Büroräumen und ähnlichen Räumen nicht überschritten wird. Die Bestimmung der erf. R’w,res erfolgt für jeden Aufenthaltsraum gemäß der Anlage der Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung vom 24. Februar 1997 (24. BImSchV). Für den Korrektursummanden D ist abweichend von Tabelle 1 der Anlage zur 24. BImSchV für Räume der Zeilen 2, 3 und 4 jeweils ein um 5 dB geringerer Wert einzusetzen. Die Beurteilungspegel außen für den Tag Lr, T und für die Nacht Lr, N sind für Straßen gemäß § 3 und für Schienenwege gemäß § 4 der Verkehrslärmschutzverordnung vom 12. Juni 1990 in der Fassung vom 18. Dezember 2014 (16. BImSchV) zu berechnen. 11. 12. 157 158 13. 14. 15. 16. 17. 18. Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Zum Schutz vor Verkehrslärm muss in Gebäuden entlang den Linien A1-A2-A3-A4-A5, A6-A7, A8-A9-A10-A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie entlang den Linien B1-B2-B3-B4-B5 und B6-B7 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sein. Hiervon ausgenommen sind Wohnungen entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11-A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie entlang den Linien B1B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, deren Aufenthaltsräume nur zu diesen Linien orientiert sind. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen in Wohnungen - entlang den Linien A1-A2, A3-A4-A5, A8-A9-A10, A11A12 und A13-A14 bis zu einer Höhe von 68,8 m ü. NHN, - entlang den Linien B1-B2 und B3-B4-B5 oberhalb einer Höhe von 68,8 m ü. NHN sowie - entlang den Linien C1-C2 und C3-C4 bis zu einer Höhe von 50,0 m ü. NHN, deren Aufenthaltsräume nur zu den oben genannten Linien orientiert sind, in mindestens einem Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung an Außenbauteilen Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster oder mittels Wahrung einer ausreichenden Belüftung nicht überschritten wird. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Im allgemeinen Wohngebiet und innerhalb der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Hotel“ sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht (inklusive Drainage) über der Tiefgarage muss mindestens 0,8 m betragen. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung. Im allgemeinen Wohngebiet sind mindestens zwei Drittel der Dachflächen des zugelassenen obersten Geschosses extensiv zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 0,1 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Im allgemeinen Wohngebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesent- Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 19. 20. lich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Die Fläche a ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 159 160 2 Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Gutachten und vertiefende Untersuchungen BeSB – Berlin Schalltechnisches Büro: Schalltechnische Untersuchung zur Realisierbarkeit der Bebauungspläne „An der alten Mälzerei“ (V-1-1) und „Wohnquartier Friedrichshain-Höfe“ (V1-2), Juni 2016 und ergänzende Stellungnahmen vom November 2016 und Juni 2017 BSM – Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH in Zusammenarbeit mit Büro Standort Handel: Untersuchung der Verträglichkeit der geplanten Ansiedlung zweier Biomärkte im Planungsraum Friedenstraße, November 2016 FPB – Freie Planungsgruppe Berlin: Machbarkeit der Niederschlagsentwässerung, Bebauungsplan V-1-2, WOHNQUARTIER „Friedrichshain-Höfe“, November 2015, fortgeschrieben Juni 2016, redaktionell geändert Januar 2017 FPB – Freie Planungsgruppe Berlin: Verkehrsgutachten zu den Bebauungsplanverfahren V-1-1 und V-1-2, Wohnquartiere „An der Mälzerei“ und Friedrichshain-Höfe“, Juli 2016/Januar 2017 G + B – Ingenieurbüro für Grundbau und Bodenmechanik: Bericht zur orientierenden Altlastenuntersuchung, November 2016 GEOEXPERTS Beratende Geowissenschaftler und Ingenieure: Berlin FriedrichshainHöfe, Gutachten zu ergänzenden Baugrund- und Altlastuntersuchungen, Januar 2015 Hoffmann Leichter: Luftschadstoffgutachten zu den Bebauungsplänen V-1-1 und V-1-2 in Berlin-Friedrichshain, Februar 2016 und ergänzende Stellungnahme vom 04. Februar 2016 nps tchoban voss: Besonnungsstudie – Friedrichshain-Höfe, Februar 2016 Salinger, Dr. Susanne: Artenschutz-Gutachten, Baumaßnahme BFH Wohnquartier Friedrichshain-Höfe, Januar 2015a Salinger, Dr. Susanne: Fachgutachterliche Stellungnahme zu den Belangen des Artenschutzes für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Erweiterung V-1-2, Dezember 2015b Begründung zum Bebauungsplan V-1-2 Auszug aus dem generalisierten Abstandsflächenplan (bpb/nps tchoban voss) Mälzerei Brauhausspeicher mit geplanter Kita bestehendes Umspannwerk I-förmiger Baukörper 3 161 Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans V-1-2 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain Vom.......................2017 Auf Grund des § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), in Verbindung mit § 6 Absatz 3 und mit § 11 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283), wird verordnet: §1 Der Bebauungsplan V-1-2 vom 22. Juni 2017 mit Deckblatt vom 19.September 2017 für die Grundstücke Landsberger Allee 26 (teilweise), Landsberger Allee 28/30A, Friedenstraße 89-90 (teilweise), Pufendorfstraße 2 (teilweise), Pufendorfstraße 3-3G sowie 4-4K und 5-5K im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain, wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans V-1 im Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain, vom 19. Februar 2002 (GVBl. S.93) festgesetzten Bebauungsplan. §2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abteilung für Bauen, Planen und Facility Management, Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Vermessung-, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abteilung für Bauen, Planen und Facility Management, Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht-, kostenfrei eingesehen werden. §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. §4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 und Absatz 2a Nummer 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2017 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Monika H e r r m a n n Bezirksbürgermeisterin Florian S c h m i d t Bezirksstadtrat 1 von 1