Daten
Kommune
Kall
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Datum
12.09.2017
Erstellt
01.09.17, 18:07
Aktualisiert
01.09.17, 18:07
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Gemeinde Kall
Städtebauliche Sanierungssatzung
RaumPlan / Gemeinde Kall
30.08.2017
Begründung der Gemeinde Kall
über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ‚Ortskern Kall‘
Inhaltsverzeichnis
1.
Anlass
2. Bestandsaufnahme
2.1. Lage und Ausgangssituation
2.2. Städtebauliche Missstände
3. Leitbild, Ziele, Handlungsfelder und Maßnahmen
3.1. Leitbild
3.2. Ziele
3.3. Handlungsfelder und Maßnahmen
3.4. Nachteilige Auswirkungen
4. Beteiligung und Mitwirkung gemäß §§ 137 und 139 BauGB
4.1. Beteiligung Betroffener gemäß § 137 BauGB
4.2. Beteiligung und Kommunikation
4.3. Abwägung Anregungen und Einwende
5. Förmliche Festlegung gemäß § 136 Abs. 1 BauGB
5.1. Öffentliches Interesse
5.2. Einheitliche Vorbereitung
5.3. Zügige Durchführung
6.
Abgrenzung Sanierungsbereich
7. Sanierungsverfahren
7.1. Vereinfachtes Sanierungsverfahren
7.2. Ausschluss Genehmigungspflichten gemäß §§ 144 bis 145 BauGB
7.3. Weitere rechtliche Wirkungen
8.
Kosten- und Finanzierungsübersicht
9.
Fazit
Gemeinde Kall
Städtebauliche Sanierungssatzung
1.
RaumPlan / Gemeinde Kall
30.08.2017
Anlass
Wie viele kleine Städte und Gemeinden im ländlichen Raum steht die Gemeinde Kall vor der
Herausforderung, dem demographischen Wandel und dem fortschreitenden Fortzug der
jüngeren Generation entgegenzuwirken und eine zukunftsfähige Strategie zur Stärkung der
Funktionsfähigkeit des Ortskerns, zur Stabilisierung der Infrastruktur und zur Erhaltung des
Ortsbildes zu entwickeln. Insbesondere im Ortskern Kall zeichnen sich zunehmend
städtebauliche Missstände ab, die mit den einfachen städtebaulichen Instrumentarien wie etwa
die Aufstellung von Bebauungsplänen nicht zu lösen sind.
Bereits die intensiven Erörterungen zu den Vorstudien und studentischen Entwürfen der
RWTH Aachen, Institut für Städtebau und Landesplanung, für den Ortskern Kall haben den
Handlungsbedarf im Ortskern Kall deutlich gemacht und Rat und Verwaltung der Gemeinde
Kall dazu veranlasst, ein Integriertes Handlungskonzept Kall mit dem Ziel einer umfassenden
städtebauliche Erneuerung auf den Weg zu bringen.
Da die Finanzierung der Maßnahmen des IHK von der Gemeinde Kall alleine nicht zu tragen
sind, ist die finanzielle Unterstützung mit Mitteln der Städtebauförderung erforderlich. Eine
städtebauliche Förderung im Rahmen des Städtebauförderungsprogrammes ‚Kleinere Städte
und Gemeinden‘ sieht eine Abgrenzung der Förderkulisse vor, das sogenannte
‚Sanierungsgebiet‘.
Die Gemeinde Kall hat das Verfahren zur Aufstellung der Sanierungssatzung ‚Ortskern Kall‘ mit
dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3
BauGB in der Sitzung des Rates am 14.02.2017 eingeleitet. Die Beschlüsse wurden am
02.06.2017 öffentlich bekannt gemacht. Das Untersuchungsgebiet wurde in der
Bekanntmachung eindeutig dargestellt und es wurde auf die Auskunfts- und
Mitwirkungspflichten hingewiesen.
Das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen stützt sich im Wesentlichen auf eine Reihe
von Untersuchungen und Gutachten und wurde in enger Abstimmung mit der Gemeinde Kall
und intensiver Beteiligung der breiten Öffentlichkeit entwickelt. Die Untersuchungen und
Ergebnisse belegen die Notwendigkeit einer städtebaulichen Sanierung und begründen die
Festlegung des Sanierungsgebietes ‚Ortskern Kall‘
2.
Bestandsaufnahme
2.1. Lage und Ausgangssituation
Die Gemeinde Kall liegt etwa 25 Kilometer südwestlich der Kreisstadt Euskirchen im Naturpark
Nordeifel am Rande des Nationalparks Eifel. Die Nachbargemeinden sind Mechernich im
Norden, Nettersheim im Osten, Hellenthal im Südwest und Schleiden im Nordwesten. Das etwa
66,0 km² umfassende Gebiet der Gemeinde Kall beheimatet 11.706 Einwohner (Stichtag
30.06.2016) in insgesamt 23 Ortsteilen. Der Siedlungsschwerpunkt liegt eindeutig im Zentralort
Kall mit alleine etwa 5.000 Einwohnern.
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Kall ist in vielerlei Hinsicht als bedeutender regionaler Wirtschaftsstandort, als Schulstandort, als
Standort mit Bahnanschluss für Berufspendler und Touristen, als Teil der Tourismusregion
Naturpark und Nationalpark Eifel und als Teil des Netzwerkes der sozialen Daseinsvorsorge mit
Jobcenter und Integrationsangeboten interkommunal vernetzt. Diese interkommunale
Kooperation soll auch im Rahmen des Städtebauförderungsprojektes in den nächsten 5 bis 10
Jahren weiter ausgebaut werden. Der Bahnhof des Zentralortes Kall hat aufgrund seiner Lage
einen besonderen Stellenwert für die Ortsteile und die benachbarten Gemeinden. Mehrere
Buslinien verbinden den Siedlungsschwerpunkt Kall mit den anderen Ortsteilen sowie den
Nachbargemeinden Schleiden, Mechernich, Nettersheim und Hellenthal.
Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ‚Ortskern Kall‘ umfasst den historischen Ortskern von
Kall um die Kirche im Norden, die Aachener Straße mit dem historischen Friedhof im
Nordwesten, den Bereich des Bahnhofs und der Bahnhofstraße einschließlich der Trasse der
Oleftalbahn im Zentrum, das Schulzentrum und die Wohngebiete entlang des Kallbachs im
Westen, die Gewerbeflächen und Industriebrachen im Süden des Ortskerns und östlich der
Bahntrasse Köln - Trier sowie den Bereich um die Aachener und Gemünder Straße im Osten.
Das Sanierungsgebiet entspricht etwa dem Grundriss des historischen Ortes Kall nach
Abschluss der Wiederaufbauphase nach 1945 einschließlich der ortskernrelevanten sozialen
Infrastruktur und Gewerbeflächen. Die topografische Lage des Untersuchungsgebietes ist
geprägt von der Tallage entlang Urft und Kallbach, die sich wie ein grünes Band durch die
Baustruktur zieht und nach Außen in die offene Auenlandschaft öffnet. Der Ort wird von den
überall optisch präsenten bewaldeten Höhen der Eifel markant umschlossen. Die Kirche steht
am höchsten Punkt des Ortskerns und verbindet die historischen Siedlungsbereiche mit den
höher gelegenen neueren Wohngebieten.
2.2. Städtebauliche Missstände
Einem wachsenden Leerstand in den zentralen Bereichen des Ortskerns steht ein erhebliches
Flächenwachstum der Neubaugebiete seit den 1970er Jahren gegenüber. Durch die allmähliche
Verlagerung der Nahversorgungseinrichtungen in das benachbarte Gewerbegebiet hat sich der
Ortskern in den letzten Jahren stark verändert. Der fortschreitende Funktionsverlust des
zentralen Geschäftsbereiches der Bahnhofstraße ist insbesondere für die in ihrer Mobilität
eingeschränkten Altersgruppen der Senioren, Kinder und Jugendlichen problematisch und
erzeugt durch vermehrten Leerstand in den Erdgeschosszonen ein unattraktives Wohnumfeld im
Ortskern. Der Verlust von Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten führt darüber hinaus zum
Fortzug der Bewohner im Ausbildungs- und Familiengründungsalter.
Der Zentralort Kall ist ein wichtiger Schulstandort und verfügt über eine Grundschule, eine
Förderschule, eine Hauptschule und ein Berufskolleg. Weitere öffentliche und soziale
Einrichtungen sind das Rathaus, das Arbeitsamt, ein Familienzentrum, die katholische Kirche mit
Pfarr- und Jugendheim, das evangelische Gemeindezentrum, Kindergärten, Jugendeinrichtungen,
das Hallenbad und soziale Wohnprojekte. Insbesondere das Rathaus und das Hallenbad sind
sanierungsbedürftig. Zudem muss für die Schulen, unter anderem durch den Wegfall der
Hauptschule, ein zukunftsfähiges Konzept mit Öffnung für Weiterbildungsmöglichkeiten und
Kulturangebote geschaffen werden.
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Die öffentlichen Räume im Ortskern sind in die Jahre gekommen und an vielen Stellen
erneuerungsbedürftig. Den öffentlichen Plätzen fehlt grundsätzlich die Barrierefreiheit und eine
Aufenthaltsqualität ist nur ansatzweise erkennbar. Die historischen Straßenräume sind für das
erhöhte Verkehrsaufkommen der letzten Jahrzehnte sowie für den gesteigerten Stellplatzbedarf
nicht ausreichend dimensioniert. Durch verkehrslenkende Maßnahmen, wie die zahlreichen
Kreisverkehre, sind an vielen Stellen mindergenutzte und undefinierte Restflächen entstanden.
Der Bahnhof ist zentral gelegen, aber als Aushängeschild für den Ort kaum geeignet. Das
Bahnhofsumfeld ist wenig repräsentativ und unzureichend gestaltet. Die Unübersichtlichkeit und
Länge des Fußgängertunnels macht diesen zu einem klassischen Angstraum. Die viel zu steilen
Rampen und die Bahnsteige sind nicht barrierefrei. Lediglich das denkmalgeschützte
Bahnhofsgebäude ist in gutem Zustand und mit attraktiven Nutzungen belegt.
Die Bausubstanz im Ortskern von Kall ist in weiten Teilen sanierungsbedürftig. Insbesondere an
den Gebäuden in der Bahnhofstraße und im historischen Ortskern sind Leerstände und ein
Investitionsstau zu beobachten; Brachflächen in vergleichsweise zentraler Lage sind ungenutzt.
Diese Entwicklung wurde durch die Ausweisung weiterer Baugebiete in Randlage zusätzlich
begünstigt. Doch auch an den Gebäuden in den Baugebieten der 1970er und 1980er Jahre sind
nur vereinzelt energetische Sanierungsmaßnahmen erfolgt. Es fehlen zukunftsweisende
Baumaßnahmen mit Vorbildcharakter, die eine Erneuerung der vorhandenen Bausubstanz
anstoßen können.
Die topographisch und landschaftlich reizvolle Lage inmitten des Naturparks Nordeifel und am
Rande des Nationalparks Eifel findet zu wenig Beachtung in der Stadtentwicklung. Das große
touristische Potenzial der sich in Kall kreuzenden Rad- und Wanderwege und das Potenzial der
Oleftalbahn werden nicht ausgeschöpft. Es fehlt eine Beschilderung der touristischen Routen
und attraktive Verbindungen durch den Ort, z.B. in Verbindung mit Gastronomieangeboten. Es
gibt nur wenige Freiräume im Ortskern und somit wenig Raum für Naherholung und
Freizeitgestaltung. Das Alleinstellungsmerkmal von Urft und Kallbach, die mitten durch den
historischen Ortskern fließen, wird nur unzureichend genutzt. Die Uferbereiche sind zum Großteil
privatisiert, die Querungen unattraktiv und Aufenthaltsbereiche am Wasser nicht vorhanden.
Dazu kommt die akute Gefahr des Hochwassers aufgrund von fehlenden Retentionsflächen im
Oberlauf der Urft.
3.
Leitbild, Ziele, Handlungsfelder und Maßnahmen
3.1. Leitbild
Das Leitbild des IHK ‚Ortskern Kall‘ baut auf den Stärken der Gemeinde auf: Der Ortskern erfüllt
als Zentralort und regionales Wirtschaftszentrum wichtige Funktionen als Versorgungszentrum
sowie als Schul- und Infrastrukturstandort.
Der Zentralort ist gut vernetzt und verfügt mit dem Bahnhof über eine hohe Zentralität im
regionalen Netz des öffentlichen Nahverkehrs. Kall ist ein ‚lebenspraktischer‘ Ort mit einem
funktionierenden sozialen Netzwerk und einer Vielzahl von Integrationsangeboten für Jung und
Alt.
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Die Gemeinde Kall hat sich als ‚Europäische Energie- und Klimaschutzkommune‘ zu einer
nachhaltigen Gemeindeentwicklung mit zukunftsorientierter Mobilität verpflichtet.
In Zusammenarbeit mit den örtlichen Akteuren wird ein städtebauliches Gesamtkonzept für den
Ortskern von Kall entwickelt, welches die Funktionsstärkung der Mitte als Einzelhandels- und
Dienstleistungszentrum sowie als Standort der sozialen Infrastruktur und Administration mit
optimaler Erreichbarkeit (‚Kleinstadt der kurzen Wege‘) in den Mittelpunkt stellt.
3.2. Ziele
Die Ziele der Erneuerung für den Ortskern von Kall wurden im Dialog mit den Bürgern entwickelt
und lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Stärkung des Zentrums
Ziel ist ein attraktives und lebendiges Zentrum mit hoher Aufenthaltsqualität für alle
Altersgruppen in den zentralen öffentlichen Räumen an der Bahnhofstraße.
Ziel ist die Sicherung der Daseinsvorsorge, die Entwicklung der sozialen Infrastruktur und
Kultur sowie die Stärkung der Schul- und Bildungslandschaft.
Ziel ist die Aufwertung des Bahnhofes Kall als ‚Willkommenstor‘, die Förderung der Mobilität
und die Nutzung des Potenzials eines attraktiven Bahnhofsumfeldes.
Stärkung des historischen Ortskerns
Ziel ist die Erhaltung und attraktive Neugestaltung des historischen Ortskerns um die Kirche
sowie die Förderung, Erhaltung und Sanierung der Altbausubstanz.
Ziel ist die Förderung eines qualitativ hochwertigen Neuen Bauens im Ortskern sowie die
Förderung neuer Wohnformen für Jung und Alt.
Bauen und Klimaschutz
Ziel ist die Förderung regenerativer Energiekonzepte, hoher energetischer
Gebäudestandards und innovativer Mobilitätskonzepte.
Ziel ist die Realisierung des Leuchtturmprojektes einer Klimaschutzsiedlung mit
differenzierten Wohnangeboten auf brachliegenden Industrieflächen in der Urftaue.
Natur und Freiraum
Ziel ist die Sichtbarmachung des Bandes der Urft (‚Perle von Kall‘) und der attraktiven
landschaftlichen Einbindung der Tallage sowie die Förderung des Tourismus.
3.3. Handlungsfelder und Maßnahmen
Handlungsfeld 1: Funktionsstärkung der Mitte -Handel, Gewerbe, Infrastruktur und Bildung
Im Handlungsfeld ‚Funktionsstärkung der Mitte‘ ist der Fokus besonders auf die Nutzung des
vorhandenen Potenzials der Bahnhofstraße und des Bahnhofplatzes für Einzelhandel,
Dienstleistung, Gewerbe und zentralem Wohnen gerichtet. Mit der Aufwertung des
Bahnhofsumfeldes soll die Ortsmitte gestärkt werden. Das Haus der Begegnung schafft neue
Kultur-, Bildungs- und Integrationsangebote für Kinder, Jugendliche und Erwachsene. Impulse
für den Ortskern werden darüber hinaus von der interkommunalen Einrichtung
‚Sozialleistungszentrum‘ und von der Öffnung der Schulen für Weiterbildung und Kultur,
insbesondere von einer Kooperation mit der Tourismus-Fachschule des Berufskollegs Eifel
erwartet. Rathaus und Hallenbad sollen energetisch saniert und aufgewertet werden. Nicht
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zuletzt ist geplant, mit der Entwicklung des Gewerbestandortes Trierer Straße das westliche
Bahnhofsumfeld zu stärken und die Ortsmitte durch neues zentrumsnahes Gewerbe auf
Brachflächen zu ergänzen. Die zugehörigen Maßnahmen sind:
1.1 Städtebauliche Planung
1.2 Quartiersmanagement
1.3 Haus der Begegnung (Außenanlagen)
1.4 Energetische Sanierung Rathaus
1.5 Öffnung der Schulen für Weiterbildung und Kultur
1.6 Sozialleistungszentrum Kall
1.7 Energetische Sanierung Hallenbad
1.8 Nachverdichtung Trierer Straße (kein Projekt der Städtebauförderung)
1.9 Gewerbegebiet Trierer Straße (kein Projekt der Städtebauförderung)
1.10 Verfügungsfond
Handlungsfeld 2: Gestaltung öffentlicher Räume – Straßen, Plätze, Verkehr, Barrierefreiheit und
Mobilität
Beim Handlungsfeld ‚Gestaltung öffentlicher Räume‘ stehen die Bahnhofstraße und der
Bahnhofsplatz im Vordergrund. Die Bahnhofstraße soll verkehrsberuhigt ausgebaut und der
Bahnhofsplatz durch Neubauten räumlich attraktiv gefasst werden. Eine neue Treppenanlage
vor dem Bahnhofsgebäude verbindet die beiden Höhenniveaus des Platzes und schafft eine
zusammenhängende Platzfläche mit hoher Aufenthaltsqualität. Der Bahnhofsplatz ist die
Adresse für neue gastronomische Angebote und für Veranstaltungen. Die Neugestaltung des
Bahnhofsumfeldes bezieht die Trasse der Oleftalbahn ein. Dadurch ergibt sich die Möglichkeit,
die vorhandene Bahnunterführung deutlich einzukürzen und durch neue beidseitige großzügige
und einsehbare Treppen- / Rampenanlagen den Angstraum Unterführung zu beseitigen. Zur
Aufwertung des historischen Ortskerns soll der Kirchplatz einschließlich Kirchberg neu gestaltet
werden. Zwischen Rathausplatz und Kirchplatz entsteht eine ‚Kette der Plätze‘, die dem Ortskern
ein neues Gesicht gibt. Der neue Kreisverkehr am REWE-Markt verbessert die
Verkehrserschließung im Ortskern und trägt mit dem Anschluss der Südtangente perspektivisch
zur Entlastung der Bahnhofstraße bei. Für eine zukunftsweisende Neuausrichtung des Verkehrs
wird ein Mobilitätskonzept erarbeitet, das E-Mobilität und Car-Sharing einbezieht. Die
zugehörigen Maßnahmen sind:
2.1 Neugestaltung Bahnhofstraße
2.2 Neugestaltung Bahnhofsplatz
2.3 Neugestaltung Bahnhofsumfeld (abzüglich MOF 3 Maßnahme)
2.4 Neugestaltung Kirchplatz
2.5 Neugestaltung der Zwischenräume
2.6 Verbesserung der Verkehrserschließung (Städtebauliche Einbindung Kreisverkehr)
2.7 Mobilitäts- und Verkehrskonzept Kall
Handlungsfeld 3: Neues Bauen – Wohnen, Energie und Klimaschutz
Das Handlungsfeld ‚Neues Bauen‘ zielt auf die Erhaltung bzw. Erneuerung besonderer
historischer Bauten durch die Förderung von Sanierungsmaßnahmen sowie durch ein
Fassadenprogramm zur Aufwertung des Ortsbildes. In der Tallage soll durch Qualifizierung und
Nachverdichtung im Bestand, insbesondere durch Herausarbeitung der besonderen Qualitäten
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des zentralen Wohnens für Jung und Alt ein neues, differenziertes Wohnangebot entwickelt
werden. Die Neubebauung am Bahnhofsplatz gilt als Pilotprojekt für neues Bauen und Wohnen
im Zentrum mit belebenden Einrichtungen und Angeboten im Erdgeschoss. Kall ist europäische
Klimaschutzkommune. Als größeres zusammenhängendes Neubaugebiet ist im Süden des
Ortskerns auf ehemaligen Industrieflächen eine Klimaschutzsiedlung in der Urftaue mit einem
attraktiven und vielfältigen Wohnraumangebot in zentraler Lage geplant. Weitere Modellprojekte
sind eine Mobilitätsstation am Bahnhof, Solarcarports auf der Park&Ride-Anlage des Bahnhofs
und die energetische Sanierung des Hallenbades. Geplant ist eine intensive Energie- und
Bauberatung für private Hausbesitzer und Bauherren. Die CO2-Minderungsziele des integrierten
Klimaschutzes sowie die Erfüllung der Kriterien im European Energy Award sind klar formulierte
Zielsetzungen im Klimaschutz. Die zughörigen Maßnahmen sind:
3.1 Erhaltung / Erneuerung historischer Bauten (Modernisierung / Instandsetzung privater
Gebäude)
3.2 Neues Bauen und Wohnen im Zentrum (kein Projekt der Städtebauförderung)
3.3 Klimaschutzprojekte Kall (kein Projekt der Städtebauförderung)
3.4 Klimaschutzsiedlung Urftaue (kein Projekt der Städtebauförderung)
3.5 Energie- und Bauberatung
Handlungsfeld 4: Freizeit und Erholung – Freiraum, Umwelt und Tourismus
Das Handlungsfeld ‚Freizeit und Erholung‘ basiert auf der Urft und dem Kallbach als
Alleinstellungsmerkmale des Ortskerns Kall. Die Sichtbarmachung und Gestaltung der Urftaue
im Ortskern ist nur in Kombination mit dem Hochwasserschutz (Europäischer Gewässerschutz
Wasserrahmenrichtlinien (EG WRRL)) möglich. An der Fußgängerbrücke über die Urft ist eine
Freitreppe für Aufenthalt am Wasser geplant, die ein Glied in der ‚Kette der Plätze‘ zwischen
Rathausplatz und Kirchplatz darstellt. Die landschaftliche Gestaltung der südlichen Urftaue steht
im Zusammenhang mit der Schaffung von Retentionsräumen, bezieht die Außenanlagen des
Hallenbades ein und bildet das grüne Rückgrat der Klimaschutzsiedlung. Geplant sind ein
Naturspielplatz und ein Naturschwimmbad. Das Potenzial des Kallbachs soll im Bereich
Hindenburgstraße und Berufskolleg sichtbar gemacht werden. Nördlich des Ortskerns wird der
‚Eingang zum Fels‘ neu gestaltet. Zur Stärkung des Tourismus in Kall soll ein Marketingkonzept
zur Verknüpfung der verschiedenen Tourismusangebote erstellt werden. Die zugehörigen
Maßnahmen sind:
4.1 Urftaue im Ortskern (kein Projekt der Städtebauförderung)
4.2 Urftauenpark
4.3 Sichtbarmachung Kallbach
4.4 Hochwasserschutz / Klimafolgen (kein Projekt der Städtebauförderung)
4.5 Inszenierung Aufgang am ‚Fels‘
4.6 Tourismus – Marketingkonzept (kein Projekt der Städtebauförderung)
3.4. Nachteilige Auswirkungen
Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen sind durch die Durchführungen der
Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Als typische nachteilige Auswirkungen bei der
Durchführung der Maßnahmen können beispielsweise veränderte Grundstückszuschnitte,
Mehrbelastungen durch Mieterhöhungen, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine negative
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Veränderung des Kundenstamms bei Betrieben auftreten. Da die Sanierungsmaßnahme im
vereinfachten Verfahren durchgeführt wird und sich das Hauptaugenmerk auf den Erhalt und die
Verbesserung des Bestandes richtet, viele Maßnahmen im Bereich Verkehr / öffentlicher Raum
stattfinden und Betriebsverlagerungen und Modernisierung lediglich auf freiwilliger Basis und
durch Anreizförderung erfolgen, können nachteilige Auswirkungen ausgeschlossen werden.
Somit kann auch von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB abgesehen
werden. Zeitlich befristete Auswirkungen durch Baustellenlärm und baustellenbedingte
Einschränkungen der Zugänglichkeit sind jedoch nicht auszuschließen.
4.
Beteiligung und Mitwirkung gemäß §§ 137 und 139 BauGB
4.1. Beteiligung Betroffener gemäß § 137 BauGB
Der Prozess der Erarbeitung des IHK wurde von einem intensiv moderierten
Kommunikationsprozess begleitet. Die Bürger/innen von Kall konnten sich im Rahmen von zwei
öffentlichen Bürgerwerkstätten aktiv an der Ausarbeitung des Handlungskonzeptes beteiligten.
Um eine möglichst große Transparenz herzustellen, wurde die gesamte Bürgerschaft Kalls über
verschiedene Medien eingeladen sowie zahlreiche Träger und Institutionen gezielt
angeschrieben. Die Teilnehmer der beiden Workshops bestanden somit aus Vertretern der
Gemeindeverwaltung, der Politik, der Vereine sowie aus Anwohnern, Geschäftsleuten und
interessierten Bürgern der Gemeinde. Ziel der beiden Workshops war, das Hintergrundwissen
der Bürger/innen und der Akteure vor Ort in die Planung einzubinden. Kritik, Anregungen und
Ideen wurden aufgegriffen, die inhaltliche Ausformung von Maßnahmen geschärft und in
Hinblick auf die Umsetzung Prioritäten erarbeitet.
Die verschiedenen Materialien, die im Laufe der Prozesses des IHK ‚Ortskern Kall‘ entstanden
sind wurden auf der Homepage der Gemeinde Kall eingestellt und somit der breiten
Öffentlichkeit zugänglich gemacht.
4.2. Beteiligung und Kommunikation
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 BauGB mit
dem Schreiben vom 24.05.2017 aufgefordert worden, bis zum 12.07.2017 zu der geplanten
Festlegung des Sanierungsgebietes Stellung zu nehmen.
Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen erfolgte im Rahmen einer Einsichtnahme in
der Zeit vom 12. Juni .2017 bis einschließlich 12. Juli 2017. Seitens der Öffentlichkeit sind
keine Stellungnahmen zum Verfahren eingegangen.
4.3. Abwägung Anregungen und Einwände
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben keine Anregungen und
Einwände benannt, die unmittelbar die Ziele und Zwecke der Abgrenzung der
Sanierungssatzung betreffen.
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5.
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Förmliche Festlegung gemäß § 136 Abs. 1 BauGB
5.1. Öffentliches Interesse
Ein öffentliches Interesse ist dadurch begründet, dass die Sanierung und die Maßnahmen im
Rahmen des IHK nicht nur den Interessen privater Eigentümer und Gewerbetreibenden dient,
sondern auch der gesamten Bevölkerung des Zentralortes Kall mit seinen umgebenden
Ortsteilen zugutekommt. Mit der Gesamtmaßnahme im Ortskern von Kall wird die
Funktionsstärkung der Mitte als Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum, sowie als Standort
der sozialen Infrastruktur und Administration mit optimaler Erreichbarkeit initiiert. Damit wird die
Zukunftsfähigkeit des Zentralortes Kall verbessert.
5.2. Einheitliche Vorbereitung
Die einheitliche Vorbereitung der Sanierungsmaßnahme ist gewährleistet. Die unterschiedlichen
Maßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes ‚Ortskern Kall‘ (vgl. 3.3 ‚Handlungsfelder und
Maßnahmen‘) sind im Rahmen des IHK in einem kooperativen Prozess gemeinsam und
aufeinander abgestimmt entwickelt worden. Die Maßnahmen beziehen sich allesamt auf das
Leitbild und die daraus abgeleiteten Ziele. Der Masterplan beschreibt den konzeptionellen
Zusammenhang aller geplanten Maßnahmen zur Revitalisierung und Erneuerung des Ortskerns
von Kall.
5.3. Zügige Durchführung
Im Rahmen des IHK sind in den fünf Handlungsfeldern 28 Maßnahmen geplant. Die
Zugriffsmöglichkeit auf entsprechende Gebäude und Flächen und die gesicherte Finanzierung
der Maßnahmen sind die Grundlage für eine zügige Durchführung der Maßnahme.
Im Rahmen der Erarbeitung des IHK gab es Gespräche und Workshops mit Vertretern der
Gemeindeverwaltung, der Politik, der Vereine sowie den Anwohnern, Geschäftsleuten und
interessierten Bürgern der Gemeinde. Die rege und engagierte Beteiligung am Prozess des IHK
zeigt eine positive Stimmung gegenüber den Veränderungen durch die Maßnahmen des IHK.
Somit kann von einer zügigen Durchführung der Gesamtmaßnahme ausgegangen werden.
Die Bewilligung von Städtebaufördermitteln aus dem Programm ‚Kleinere Städte und
Gemeinden‘ ist ebenso eine bedeutende Voraussetzung für die Realisierung einzelner
Maßnahmen und damit für eine zügige Durchführung. Die Gemeinde würde zwar auch im Falle
der Nichtaufnahme in das Förderprogramm versuchen, einzelne Maßnahmen umzusetzen,
insbesondere auch im Hinblick auf die unmittelbar bevorstehende Realisierung des
Bahnhofsplatzes und der nördlichen und südlichen Platzbebauung. Allerdings wäre der
Handlungsspielraum hierbei aus finanziellen Gründen eingeschränkt.
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Abgrenzung Sanierungsbereich
Das Sanierungsgebiet ist gemäß § 142 BauGB eindeutig und zweckmäßig abzugrenzen. Die
Abgrenzung des Sanierungsgebietes ergibt sich aus dem angehängten Übersichtsplan, welcher
Bestandteil dieser Satzung wird.
Das Sanierungsgebiet umfasst den historischen Ortskern von Kall um die Kirche im Norden, die
Aachener Straße mit dem historischen Friedhof im Nordwesten, den Bereich des Bahnhofs und
der Bahnhofstraße einschließlich der Trasse der Oleftalbahn im Zentrum, das Schulzentrum und
die Wohngebiete entlang des Kallbachs im Westen, die Gewerbeflächen und Industriebrachen
im Süden des Ortskerns und östlich der Bahntrasse Köln - Trier sowie den Bereich um die
Aachener und Gemünder Straße im Osten. Das engere Untersuchungsgebiet entspricht etwa
dem Grundriss des historischen Ortes Kall nach Abschluss der Wiederaufbauphase nach 1945,
einschließlich der ortskernrelevanten sozialen Infrastruktur und Gewerbeflächen. Die
topografische Lage des Untersuchungsgebietes ist geprägt von der Tallage entlang Urft und
Kallbach, die sich wie ein grünes Band durch die Baustruktur zieht und nach Außen in die offene
Auenlandschaft öffnet. Der Ort wird von den überall optisch präsenten bewaldeten Höhen der
Eifel markant umschlossen. Die Kirche steht am höchsten Punkt des Ortskerns und verbindet
die historischen Siedlungsbereiche mit den höher gelegenen neueren Wohngebieten.
Die geplanten Maßnahmen liegen innerhalb des Sanierungsgebietes. Die zügige und
zweckmäßige Realisierung ist somit gewährleistet.
7.
Sanierungsverfahren
7.1. Vereinfachtes Sanierungsverfahren
Im Ortskern von Kall kommt das vereinfachte Sanierungsverfahren zum Tragen. Es sind keine
sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu erwarten, da keine aufwendige Bodenordnung
sondern insbesondere die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden vorgesehen ist.
Somit sind die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Sanierungsverfahren gegeben. Die
besonderen bodenrechtlichen Vorschriften gemäß § 152 bis 156a BauGB sind auszuschließen.
7.2. Ausschluss Genehmigungspflichten gemäß §§ 144 bis 145 BauGB
Bei der Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren steht der Gemeinde frei, ob die
sanierungsrechtlichen Genehmigungspflichten nach §§ 144 und 145 BauGB Anwendung finden.
Es wird von dem Ausschluss der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht Gebrauch
gemacht.
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7.3. Weitere rechtliche Wirkungen
Neben den allgemeinen städtebaulichen Vorschriften können im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet ‚Ortskern Kall‘ weitere Vorschriften zur Anwendung kommen. Dies sind im
Einzelnen:
Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen gemäß §§ 182 bis 186 BauGB
Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen gemäß § 88 BauGB
Aufstellung eines Sozialplans und Gewährung eines Härteausgleichs gemäß § 181 BauGB
In Einzelfällen ggf. Erhebung von Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz
Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften ist im vereinfachten
Verfahren ausgeschlossen, sodass die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen nicht möglich ist. Die
Aufhebung von Miet- und Prachtverhältnissen, Enteignungen, die Aufstellung eines Sozialplans
und Gewährung eines Härteausgleiches sind für die Sanierung im Ortskern von Kall nicht
vorgesehen.
8.
Kosten- und Finanzierungsübersicht
Gemäß § 149 BauGB hat die Gemeinde Kall eine Übersicht über die Kosten und Finanzierung
der vorgesehen Maßnahmen im Sanierungsgebiet nach dem Stand der Planungen darzustellen.
Die Kosten der gesamten Maßnahmen belaufen sich über den Zeitraum von 2017 bis 2021 auf
etwa 24,2 Mio. Euro, davon sind etwa 15,2 Mio. Euro als grundsätzlich zuwendungsfähige
Ausgaben einzustufen. Der Eigenanteil der Gemeinde Kall beträgt etwa 4,8 Mio. Euro.
9.
Fazit
Als zentrales Ergebnis kann festgehalten werden, dass eine Ausweisung des
Sanierungsgebietes ‚Ortskern Kall‘ erforderlich ist und somit der Bereich förmlich per Satzung
als Sanierungsgebiet festzulegen ist. Die Sanierung soll, wie in der Begründung der Satzung
dargelegt, im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die zügige Durchführung der
Maßnahme ist nach jetzigen Planungsstand gesichert.