Allgemeine Vorlage (Begründung BP Ortszentrum Kall - Anlage 5)

Gemeinde Kall Bebauungsplan Nr. 26 „Ortszentrum Kall“ (Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB) Gemarkung/Flur: Kall, Flur 22 u. 23 Kreis: Euskirchen Regierungsbezirk: Köln Land: Nordrhein-Westfalen  Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplanes (Anlage ohne satzungsmäßige Bedeutung)  Textliche Festsetzungen (Anlage mit satzungsmäßiger Bedeutung) Bearbeitet im Auftrag der Gemeinde Kall My\..\ Begr BP Ortszentrum GEMEINDE KALL Bebauungsplan Nr. 26 „Ortszentrum Kall“ Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplanes (Anlage ohne satzungsmäßige Bedeutung) 1. Aufstellungsbeschluss, Lage und Abgrenzung Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes (BPlan) Nr. 26 -im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB)- wurde vom Rat der Gemeinde Kall am 20.12.2011 gefasst, der Entwurfs- und Offenlagebeschluss am 27.03.2012. Aus Anlass einer beabsichtigten baulichen Nutzung soll das Gelände des Bahnhofsvorplatzes, welcher bisher als Busbahnhof, v.a. für den Schülerverkehr, dient, neu überplant und damit das gesamte Ortszentrum aufgewertet werden. Der Geltungsbereich liegt eingefasst zwischen bestehender Bebauung im Norden, Rathausgebäude und Dienstwohnung, und im Süden, einem Geschäftshaus und dem – denkmalgeschützten- Bahnhofsgebäude, der Bahnhofstraße (L105) im Westen und Bahnanlagen im Osten (alte Oleftalbahn Kall-Hellenthal (Denkmal) und Bahnstrecke Köln-Trier) (s. Übersichtskarte auf der Planzeichnung). Die Abgrenzung des Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung durch entsprechende Signatur gekennzeichnet; Größe: 0,43 ha; Ausdehnung in Nord-SüdRichtung rd. 100 m, quer dazu 40 m. Das Plangebiet ist bisher bis auf ein Wartehaus für Fahrgäste hochbautechnisch unbebaut, aber durch Verkehrsflächen weitestgehend versiegelt. Der Schulverkehrsbushof liegt auf Geländeniveau der Bahnhofstraße. Etwa in der Mitte des Plangebietes gibt es dann einen Geländeversprung zu dem etwa 3m höher gelegenen Bahnhofsniveau. Die Zufahrt zum Bahnhof, v.a. auch für den Linienbusverkehr, erfolgt über eine Rampe im Süden und eine Abfahrt im Norden, jeweils von/zur Bahnhofstraße, der Hauptdurchfahrt durch das Ortszentrum. Auf dem oberen Plateau befinden sich an der Verkehrsfläche entlang Parkbuchten für Kfz, sowie ein per Pflanzstreifen abgetrennter kleiner Stellplatzbereich für Mitarbeiter der Regionalverkehr Köln GmbH (RVK) im Nordosten. 2. Planungsziel, Zweck und wesentliche Auswirkungen Hochbautechnisch genutzt werden soll nunmehr der Kern des Geltungsbereiches, etwa dort, wo heute die Abböschung zwischen den beiden Niveaus verläuft. Dadurch wird der Gebäudekörper des Vorhabenträgers aus Richtung Osten (Bahnhof) um ein Geschoss niedriger erscheinen als von Westen (III bzw. IV Geschosse). Ebenfalls überbaut werden auf dem oberen Niveau die bisherige Kfz-Stellplatzzeile und die Abfahrt nach Norden. Letztere soll stattdessen über den Stellplatz am nordöstlichen Plangebietsrand geführt werden (Vorabstimmung mit RVK ist erfolgt). Um den Gebäudetrakt herum, wird es dann wieder eine –lediglich verschobene- Zu-/Abfahrt zum Bahnhofsgebäude geben. Diese muss insbesondere für den Linienbusverkehr gewährleistet bleiben. -2- Vom Projektentwickler geplant ist ein kombiniertes Wohn-, Geschäfts- und Praxengebäude, nebst umgebenden Kfz-Abstellmöglichkeiten, welches durch seine unterschiedlichen Nutzungen, Läden und Gastronomie fußläufig unten, Dienstleistungen und Wohnungen in den oberen Geschossen, zu einer Belebung des Ortskernes Kall beitragen kann. Von der verkehrstechnischen Erreichbarkeit und Zentralität her sind hier sehr gute Lagevoraussetzungen für die Attraktivität und Frequentierung eines solchen Vorhabens gegeben. Die Umsetzung soll in ein bis zwei Bauabschnitten erfolgen. Zur Information ist die Darstellung des geplanten Vorhabens –rein nachrichtlich- mit in die BPlan-Zeichnung aufgenommen (in grün). Zwischen dem Verlauf der Bahnhofstraße und der langestreckten, aber in sich gegliederten neuen Gebäudefront ist eine Zeile Stellplätze –in Schrägaufstellung- eingeplant. Diese sollen wegen des schon hohen Verkehrsaufkommens nicht direkt von der Bahnhofstraße aus angefahren werden können, sondern über eine baulich getrennte, neue Fahrspur, als Einbahnlösung. Diese ist in der Planzeichnung als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, „Anliegerverkehr (A-V)“, dargestellt; Zufahrt nur von Süden aus, Ausfahrt am nördlichen Ende; Breite: 3,5 m + 0,5 m Sicherheitsstreifen. Ansonsten sind –weitere- Zu-/Ausfahrten zur Bahnhofstraße per Planzeichensignatur ausgeschlossen, dto. an der Verkehrsrampe im Süden und an Teilen der nördlichen Verkehrsflächenbegrenzung, da dort ungünstig. Bisher war der Geltungsbereich überplant durch den alten BPlan „Ortsmitte“ (noch aus den 70-er Jahren), der sich über den gesamten Innenort erstreckt und nunmehr lokal „überschrieben“ werden soll. Planungsrechtliche Ausweisung war bis dato überwiegend „Verkehrsfläche“ mit Zweckbestimmung „P – öffentliche Parkfläche“. (Daneben wird lediglich noch ein kleiner Spliss „Gemeinbedarfsfläche“, am nördlichen Rand, mit überplant, aber nur zum Zwecke der Anpassung an die tatsächliche Bodennutzung, ebenfalls Verkehrsfläche.) Somit muss zur Vorhabens-Realisierbarkeit erst einmal Bauplanungsrecht geschaffen werden. Dies soll in Gestalt eines „Kerngebietes (MK)“, mit auf das Projekt abgestimmten überbaubaren Grundstücksteilflächen und Nutzungsfestlegungen, geschehen. Aus städtebaulicher –und auch ökonomischer- Sicht ist eine Aufwertung an dieser exponierten Stelle begrüßenswert. Der Standort befindet sich im faktisch existierenden „Zentralen Versorgungsbereich“ inmitten der Ortslage Kall. Insofern bietet sich die Änderung in die Baugebietskategorie „Kerngebiet“ nicht nur planungsrechtlich an, sondern entspricht auch der tatsächlich angestrebten Nutzungsmischung, mit Schwerpunkt auf Handelsbetrieben und Dienstleistungen / zentralen Einrichtungen. Dabei besteht für das Segment Einzelhandel (EZH) ein kleinteiliges, eher hochwertiges Nutzungskonzept, während großflächige und Discount-Läden unterbleiben sollen. Von den recht beengten Verkehrs- und Stellplatzverhältnissen her ist der Standort für derartige Nutzungen ohnehin eher unattraktiv. Daneben sollen Gastronomie und Wohnnutzung (v.a. oben) als weitere Elemente für die schon lange angestrebte Belebung des Zentrums sorgen. Der neue Baukörper wird allein schon von seiner Dimensionierung her eine neue städtebauliche Dominante darstellen, vergleichbar ist allenfalls das Rathaus und Verwaltungsgebäude unmittelbar nördlich angrenzend. Die bisher schon recht heterogene bauliche und planungsrechtliche Struktur in der Ortsmitte wird, unter Einhaltung der vorgestellten gestalterischen Elemente, allerdings wohl nicht weiter beeinträchtigt, sondern eher aufgewertet werden. Rücksicht auf die Einsehbarkeit des denkmalgeschützten Bahnhofsgebäudes wird dabei insofern genommen, als am südlichen Ende des Neubaukörpers eine Terrassierung vorgesehen ist. Nähere Regelungen zur Gestaltung und Ausführung des Bauvorhabens erfolgen auf vertraglichem Wege zwischen Gemeinde als Grundstückseigentümer und Vorhabenträger. Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind außerdem im Baugenehmigungsverfahren ohnehin zu berücksichtigen und von der/n zuständigen Behörde/n in angemessener Weise zu beurteilen. Werbeanlagen sind vom Vorhabenträger mit dem LVR – Amt für Denkmalpflege im Rheinland vorabzustimmen (Umgebungsschutz). -3- Bodenordnende Maßnahmen werden durch Erwerb der erforderlichen Flächen und vertragliche Regelungen unter den Beteiligten abgewickelt. Folgekosten des Vorhabens entfallen auf den Träger der Maßnahme. Die Umsetzung steht, zumal vor dem Hintergrund einer ohnehin gebotenen Standortaufwertung, im Zukunftsinteresse der Gemeinde, und dient auch der Stärkung ihrer zentralörtlichen Funktion. Der Bedarf an Investitionen zur Schaffung von Arbeitsplätzen und zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben ist in der Abwägung mit zu berücksichtigen (§ 13a, Abs. 2, Ziff. 3 BauGB). Basierend auf der innerörtlichen und verkehrsgünstigen Lage sowie der vorhandenen Kaufkraft kann von einer Vereinbarkeit der Planung mit den Einzelhandelsstrukturen im Gemeindegebiet, und darüber hinaus, ausgegangen werden. Auch bezüglich anderer Aspekte sind negative Auswirkungen, jedenfalls von abwägungsrelevantem Belang, durch das Vorhaben nicht zu erwarten; zur verkehrstechnischen Regelung des Kundenverkehrs, durch Abkopplung von der Fahrbahn der Durchgangsstraße, s.v. Ein Stellplatznachweis über die erforderliche Mindestzahl nach den Verwaltungsvorschriften zur Landesbauordnung (BauONW) muss ohnehin erbracht werden. Relevante Beeinträchtigungen der Nachbarschaft sind angesichts der Vorhabenskonzeption, der immissionsschutzrechtlichen Begutachtung (s.u.) und der bestehenden Steuerungsmöglichkeiten der Gemeinde über das Vertragswerk nicht zu erwarten. Es ist beabsichtigt, alle erforderlichen Detailpunkte über die abzuschließenden vertraglichen Bestimmungen zu regeln. 3. Sonstige planungsrechtliche Vorgaben und Verfahrens-Abwicklung Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen integrierten, potentialnahen und akzeptierten Standort. Er liegt innerhalb eines im Gebietsentwicklungsplan (GEP) ausgewiesenen „Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB)“ und ist verkehrstechnisch gut erschlossen, mit Lage unmittelbar an der L105 (Bahnhofstraße), der ÖPNV-Haltestelle von Bus und Bahn sowie direkter fußläufiger Verbindung innerhalb des Ortskerns. Die verfahrenstechnische Abwicklung soll als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im „beschleunigten Verfahren“ gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) erfolgen. Der Anwendungsbereich des „beschleunigten Verfahrens“ bezieht sich auf Bebauungspläne (bzw. deren Änderung oder Ergänzung), die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen und die eine zulässige, versiegelte Grundfläche im Sine der Baunutzungsverordnung (BauNVO, § 19, Abs. 2) von weniger als 20.000 qm ausweisen (bzw. nach einer Vorprüfung bis weniger als 70.000 qm). Ferner dürfen keine Vorhaben begründet werden, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, und es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern nach § 1, Abs. 6, Nr. 7, Buchstabe b BauGB (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete) bestehen. Ein BPlan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans (FNP) abweicht, kann im beschleunigten Verfahren auch vorzeitig aufgestellt werden, sofern die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Der noch gültige alte Flächennutzungsplan (FNP) von Kall weist in seinem zeichnerischen Teil, analog zum bisherigen BPlan, „Verkehrsfläche“ mit Symbol „P – Parkfläche“ aus. Diese Darstellung wird im Zuge des Planverfahrens nach § 13 a BauGB „im Wege der Berichtigung angepasst“ (Abs. 2, Ziff. 2) und in „Gemischte Baufläche (M)“ umgestellt. Landesplanerische Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln nach § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG NRW) ist erfolgt (Bestätigung vom 06.03.2012). 4. Planungsrechtliche Ausweisungen, Art und Maß der Nutzung -4- Im BPlan umgestellt ist, wie oben erläutert, insbesondere der Einbau einer Baugebietsfläche, Kategorie „Kerngebiet - MK“ (nach § 7 Baunutzungsverordnung – BauNVO), Größe: 0,22 ha. Der Rest bleibt bzw. wird öffentliche Verkehrsfläche (zusammen 0,21 ha). Hinsichtlich der zulässigen Arten und Unterarten an baulichen Nutzungsmöglichkeiten für das Kerngebiet werden Einschränkungen getroffen.  Ausgeschlossen werden dabei zunächst einmal Nutzungsarten, für die hier keine geeigneten Standortbedingungen gesehen werden: sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), Tankstellen (§ 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO), Vergnügungsstätten, als Unterart der Nutzungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, Anlagen gem. § 7 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (Tankstellen, die nicht unter Abs. 2 Nr. 5 des § 7 BauNVO fallen).  Weiterhin werden folgende Nutzungsarten nur ausnahmsweise zulässig: Anlagen für sportliche Zwecke (Unterart der Nutzungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO). Zweck: Großflächige Anlagen würden dem Planungsziel widersprechen; bei evtl. integrierbaren Anlagen soll eine Einzelfallprüfung ermöglicht werden.  Wohnungen (gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7 BauNVO) werden nur oberhalb des untersten Vollgeschosses zulässig, dto. andere Wohnungen (gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Zumindest das unterste Vollgeschoss soll der gewerblichen Nutzung vorbehalten sein, und damit zur Stärkung der Leistungsfähigkeit und Belebung des Ortskerns beitragen. Auch aufgrund der Verkehrs-, Nutzer- und Passantenfrequenzen rund um das Gebäude sind Wohnnutzungen in den oberen Geschossen besser untergebracht als ebenerdig. Die überbaubare Grundstücksfläche wird als Baugrenz-Signatur dargestellt, mit etwas „Luft“ um die vorliegende Hochbauplanung der damit beauftragten Architektin; analog gilt dies für die dargestellten „Flächen für Nebenanlagen“, mit Zweckbestimmung „St – Stellplätze (privat)“ bzw. „Ga/Ca – Garagen/Carports (privat)“. Wenn doch noch –anders als bisher- ein unterirdisches Geschoss gebaut würde, dürfte dieses, mit den Zugängen / Zufahrten, die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche ausnahmsweise im Rahmen der landesrechtlichen Abstandsflächen-Bestimmungen überschreiten (textliche Festsetzung). Für private überdachte Kraftfahrzeug-Abstellplätze in Gestalt von Garagen / Carports wird festgesetzt, dass diese nur innerhalb der gekennzeichneten Nebenanlagenfläche mit Zweckbestimmung „Ga / Ca“ sowie in Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche zulässig sind. Ferner wird festgesetzt, dass private nicht überdachte Kraftfahrzeug-Abstellplätze nur innerhalb der gekennzeichneten Nebenanlagenflächen mit den Zweckbestimmungen „St“ oder „Ga / Ca“ zulässig sind. Sonstige private, mit einer Überdachung versehene, untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO oder bauliche Anlagen nach § 23 Abs. 5 BauNVO, welche ansonsten nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, sowie untergeordnete An- und Vorbauten an einem Hauptgebäude (z.B. Wintergärten, Balkone) sollen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig werden. Die Begründung liegt jeweils in einer angestrebten Steuerung solcher baulicher Nebenanlagen, die in der exponierten Lage hier hinter dem Hauptbaukörper deutlich zurücktreten sollen. Die ausgewiesene Baufläche soll später auch tatsächlich für –möglichst attraktive- Baulichkeiten dienen. Daneben fallen in der Zeichnung noch Anpassungen der Signaturen an die örtlichen Gegebenheiten an, z.B. Eintrag eines Leitungs- und Unterhaltungsrechtes (Signatur „LR“) entlang eines querenden Regenwasserkanals (Entwässerung der Bahnunterführung; DN 150) zu Gunsten der Gemeinde Kall bzw. deren Beauftragter. Der vorhandene Leitungsverlauf durch den Plangeltungsbereich ist zu erhalten oder in Abstimmung mit der Gemeinde Kall (und ggf. berührten Trä- -5- gern öffentlicher Belange) so umzuverlegen, dass die Entwässerung der Bahnunterführung gewahrt bleibt. Daneben enthält die zeichnerische Darstellung des BPlans eine planungsrechtliche Nutzungsschablone für den MK-Bereich, mit folgenden grundlegenden Parametern (weitere Einzelheiten und Erklärung dazu siehe auf der Planzeichnung):  II bis IV Vollgeschosse zulässig  Grundflächenzahl (GRZ): 1,0 Die GRZ wird hier auf das für MK zulässige Höchstmaß von 1,0 gesetzt, um angesichts des Versiegelungsgrads und Planungszwecks eine hohe Ausnutzung zu ermöglichen.  Geschoßflächenzahl (GFZ): 2,0  Abweichende Bauweise - „abw.“ (§ 9, Abs. 1, Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22, Abs. 4 BauNVO) folgenden Inhalts: Gebäude dürfen im Rahmen der landesrechtlichen AbstandsflächenBestimmungen an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden. Ansonsten wird eine Längenbeschränkung für Gebäude und Gebäudegruppen nicht festgelegt. (Ersatzweise wären Abstandsflächen über Baulasten mit den Grundstücksnachbarn zu regeln.)  Dachform und -neigung: vorgesehen ist Flachdach, oder als Alternative ein flach geneigtes Sattel- oder Walmdach, Dachneigung 0 - 18°. Diese Festsetzungen erfolgen als „Örtliche Bauvorschrift / Gestalterische Festsetzung“ gemäß § 9 (4) BauGB i.V.m. § 86 (1) Landesbauordnung – BauONW, abgestimmt auf für solche Geschäftshausbauten übliche Parameter, und lassen noch etwas an Gestaltungsspielraum. Sie sind im Hinblick auf die vorgestellte Vorhabensplanung auch so als Einschränkung vertretbar.  Festlegungen zur maximalen Höhenentwicklung der Bebauung, angegeben in Meter (m) über einem Bezugspunkt, und zwar: Für die Oberkante der Attika oder die Firsthöhe (FH): max. 13,5 m über der Bezugshöhe (welche hier festgesetzt ist auf 374,15 m über NN, entsprechend etwa der Höhe Oberkante Bahnhofstraße vor Mitte Bauvorhaben). Für untergeordnete Anlagen, Bauteile oder Dachaufbauten, wie aufgesetzte Technikräume, Kamine, Schornsteine, Anlagen zur Luftreinhaltung, Lüfter, o.ä., deren Errichtung innerhalb der festgesetzten Gebäudehöhe technisch nicht möglich ist, kann ausnahmsweise (§ 31, Abs. 1 BauGB) eine heraufgesetzte Höhe bis zu 15,8 m über der Bezugshöhe zugelassen werden. Die jeweilige Ausnahme ist auf die sich aus technischen u./o. immissionsschutzrechtlichen Gründen ergebende, tatsächlich notwendige Höhe zu beschränken. Evtle. Schallquellen an hoch gelegenen Bauteilen sind gegenüber schutzwürdigen Bebauungen im PlangebietsUmfeld abzuschirmen. Diese Ausnahmeregelung wird insbesondere erforderlich wegen der noch nicht letztlich geklärten Bodenverhältnisse an der späteren genauen Stelle der beiden Technikräume für die Aufzugsanlagen. Die Bodengutachterin will hier noch das Ergebnis der Ausschachtungsarbeiten abwarten. Wenn die Technik danach –entgegen dem Wunsch des Projektentwicklersnicht im Boden unterbracht werden könnte, müsste sie auf die Dachfläche verlegt werden (können). Der Textteil mit den Festsetzungen, Kennzeichnungen und Hinweisen wird neu definiert und Bestandteil des BPlans mit satzungsmäßiger Bedeutung. Soweit nicht bereits anderweitig erläutert, werden dadurch u.a. noch folgende Festlegungen getroffen: -6- Die zulässige Geschoßfläche wäre im Falle von Tiefgaragenplätzen um die Fläche der notwendigen Garagenplätze zu erhöhen, um die Umsetzung des eigentlichen Hochbauprogramms damit nicht womöglich zu belasten (vgl. § 21a Abs. 5 Baunutzungsverordnung - BauNVO). Die Höhe einer Attika wird gemessen in der jeweiligen Mitte der das Gebäude umgebenden Außenwände, bei in sich gegliederten Wänden (mit unterschiedlichen Wandteilen) in der Mitte der jeweiligen Wandteile. -Eher zur Klarstellung- ist aufgenommen, dass öffentliche Stellplätze innerhalb der –öffentlichenStraßenverkehrsflächen als Nebenanlagen –für den Bedarfsfall- zulässig sind. Derartige Planungen -die z.Zt. nicht existieren- wären in jedem Falle mit der RVK hinsichtlich der Belange des Busverkehrs abzustimmen. Die immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens ist im Baugenehmigungsverfahren vom Vorhabenträger per Gutachten nachzuweisen und von der zuständigen Immissionsschutzbehörde schlüssig zu prüfen. Die im Immissionsschutzgutachten als erforderlich festgestellten Maßnahmen, insbesondere zum passiven Schallschutz von schutzwürdigen Räumen im MK-Gebiet, sind bei der Bauausführungsplanung bzw. als Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung bei der Vorhabensrealisierung umzusetzen. Zur Erläuterung: Zu berücksichtigen sind hier zwei Aspekte, erstens –und prioritär- die existierende Vorbelastung mit Emissionen, v.a. Lärm, insbesondere von den umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen und Bahnanlagen, zweitens die durch das Vorhaben selbst verursachte, zusätzliche Belastung des baulichen Umfelds. Für das geplante Bauvorhaben ist vom Vorhabenträger eine Schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben worden (Fa. ADU cologne, Köln, 2012). Auf den Baugebietsflächen treten demnach bzgl. Verkehrs- und Schienenlärm Überschreitungen von Immissionsricht- und -grenzwerten auf. Diesen wird bei der Bauausführung begegnet werden durch passive Schallschutzmaßnahmen an den Gebäudefassaden zu Gunsten schutzwürdiger Räume im Gebäudeinneren (gegliedert nach Fassadenabschnitten und Geschossen). (Aktive Schallschutzmaßnahmen durch Abschirmungen am Gebietsrand scheiden angesichts der örtlichen Verhältnisse und der Projektdimension aus.) Zur Beurteilung der Auswirkungen des innerhalb des BPlan-Gebietes geplanten Gewerbes sagt das Gutachten aus: „Die Ergebnisse zeigen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 (…) durchweg eingehalten werden. Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm (…) werden ebenfalls durchweg eingehalten.“ Grundsätzliche Machbarkeit des Vorhabens ist laut Gutachten gegeben. Die Regelung der weitergehenden Details, insbesondere auch der geschossweise und je Gebäudeabschnitt variierenden passiven Schallschutzmaßnahmen, kann –auch nach Rücksprache mit der Unteren Immissionsschutzbehörde beim Kreis Euskirchen- im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolgen. Dann sind die Einwirkungen auf das Vorhaben von außen und ebenso dessen Auswirkungen auf die Umgebung nochmals abschließend zu prüfen. Darüber hinausgehende, das Umfeld belastende Nutzungen des Plangebietes sind anschließend zu unterlassen. 5. Erschließung, Ver- und Entsorgung Die verkehrstechnische Erschließung und der Anschluss an die Ver- und Entsorgungsmedien (Strom, Wasser, Telekommunikation, Kanal, etc.) sind durch die bereits bestehenden, bzw. ergänzende, Anlagen gewährleistet. Auf die obigen Ausführungen zur Konzeption der neuen Verkehrsanlagen wird verwiesen. Schmutz- bzw. Niederschlagswässer können dem in der Bahnhofstraße vorhandenen Trennsystem zugeführt werden. Vorhandene Leitungsverläufe im Plangeltungsbereich sind zu erhalten oder, unter Wahrung ihrer Erschließungsfunktion, umzuverlegen (Leitungsrecht für Entwässerung Bahnunterführung s.o.). Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist im Rahmen des sich noch anschließenden Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen, dto. ein Brandschutzkonzept, mit den erforderlichen Zufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr. -7- Die Konzeption und Bemessung der neuen Verkehrsfläche für die Bahnhofszu- und abfahrt erfolgte durch den Vorhabenträger bzw. dessen Architektin. Die Prüfung, Bemessung und Berücksichtigung der erforderlichen Schleppkurven für (Gelenk-)Busse war in diesem Zuge vom Vorhabenträger bzw. dessen Architektin durchzuführen. Ferner waren dabei am Bahnhofsgebäude (mindestens) zwei Haltestellen für (Gelenk-)Busse zu gewährleisten. Der Vorhabenträger hat der RVK daraufhin Planungsunterlagen zur Prüfung zukommen lassen. Dazu hat die RVK folgende Mitteilung abgegeben (Mail vom 28.12.2011): „Anhand der uns überlassenen Planunterlagen haben wir die zukünftig vorgesehene Busanfahrt- und Abfahrtsstellen am Bf Kall überprüft. Grundsätzlich können wir uns mit dieser Planung einverstanden erklären.“ Der bisherige Busbahnhof für den Schülerverkehr wird auf die andere, östliche Seite der Bahnstrecke verlegt (ehemaliges „Speuser-Gelände“) und zusammen mit dem 3. Bauabschnitt des P+R-Parkplatzes ausgebaut (Ausschreibung und Submission inzw. erfolgt). Für wegfallende Stellplätze nördl. vom Bahnhof, die den RVK-Mitarbeitern zugeteilt waren, wird –soweit erforderlich- Ersatz geschaffen. Die Erschließung des künftigen Baugrundstücks wird zwischen Vorhabenträger und Gemeinde in einem Erschließungs- und Kostenübernahmevertrag geregelt. Evtle. Böschungen oder Stützmauern an der Grenze zur umgebenden Verkehrsfläche sind vom Vorhabenträger zu dulden und mitzutragen. 6. Umweltaspekte, Ausgleich Im beschleunigten Verfahren ist keine förmliche Umweltprüfung nach § 2, Abs. 4 und kein Umweltbericht nach § 2a BauGB erforderlich. Ferner gelten bei der Fallgruppe bis 20.000 qm die zu erwartenden Eingriffe formell „als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig“; d.h., eine Ausgleichsermittlung und die Pflicht zum Erbringen von Kompensationsmaßnahmen entfällt. Im Übrigen erfolgt das hier geplante Projekt ohnehin in einem Bereich, der bis auf Restflächen und einige Einzelbäume schon weitestgehend versiegelt ist. Auch faktisch wird so kaum noch ein zusätzlicher Eingriff erfolgen. Als Ausgleichsmaßnahme für den Verlust an vorhandenem Bewuchs wird der Vorhabenträger im Gebiet mindestens drei Baumscheiben für heimische, standortangepasste, hochstämmige Laubgehölze sowie vier Pflanzbeete in gärtnerischer Gestaltung mit einer Gesamtgröße von 60 qm anlegen lassen. Die nicht überbauten Flächen des Baugrundstücks sind als Grünfläche anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Die Durchführung der Grünordnungsmaßnahmen hat durch den Vorhabenträger spätestens innerhalb eines Jahres nach Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens zu erfolgen. Im Sinne einer nachhaltigen und flächensparenden Bodenbewirtschaftung und auch des Klimaschutzes ist die Umorganisation von bestehenden versiegelten Flächen, zumal in innerstädtischer Lage, einer Neuausweisung von Flächen andernorts in jedem Falle vorzuziehen. Weitergehende Klimaschutzbelange, wie Nutzung regenerativer Energiequellen, Energieeffizienz oder auch Artenauswahl bei der gärtnerischen Gestaltung von Freiflächen, werden vom Träger bei der Vorhabensausführung eingestellt. Vor Beginn von Erdarbeiten ist der Oberboden entsprechend § 202 BauGB (Schutz des Mutterbodens) und DIN 18915 (Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke) von allen Bau- und Betriebsflächen gesondert abzutragen, zu sichern und zur späteren Wiederverwendung zu lagern. Eine Deponierung ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig. Unvermeidbare Belastungen von Boden (Verdichtung, Vermischung mit Fremdstoffen) sind nach Beendigung der Baumaßnahme zu beseitigen. Die Bauarbeiten sind so durchzuführen, dass eine Verschmutzung des Bodens ausgeschlossen bleibt. -8- Während der Bauphase sind alle im Umfeld zu erhaltenden Gehölze gemäß der DIN 18920 (oder analog RAS-LG 4) in ihrem Kronen-, Stamm- und Wurzelbereich zu schützen. Artenschutzvorprüfung: Durch die Realisierung des Bebauungsplanes kommt es zu einer anderweitigen Nutzung und Umgestaltung des Untersuchungsraumes, dabei wirken unterschiedliche Faktoren, die nach derzeitigem Kenntnisstand keine negativen Auswirkungen auf das Vorkommen europäisch geschützter bzw. planungsrelevanter Arten entfalten. Es kann festgestellt werden, dass nach den Ergebnissen der Artenschutzvorprüfung die ökologische Funktion von Fortpflanzungs- und Ruhestätten nicht negativ beeinträchtigt wird. Das Ergebnis der Stufe I der Artenschutzvorprüfung lautet somit in Anlehnung an die gemeinsame Handlungsempfehlung des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW und des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW vom 22.12.2010 “Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“: Es sind Vorkommen europäisch geschützter Arten bekannt oder zu erwarten, aber das Vorhaben zeigt keinerlei negative Auswirkungen auf diese Arten. Die durchgeführten Recherchen wurden durch eine örtliche Inaugenscheinnahme des Plangebietes flankiert, welche jedoch kein abweichendes Ergebnis lieferte. Fazit: Die Planungen sind nach derzeitigem Kenntnisstand artenschutzrechtlich unbedenklich. Bei der baurechtlichen Vorhabens-Zulassung (nach BauONW) ist die Untere Landschaftsbehörde des Kreises Euskirchen nochmals zu befragen, ob dieser neue Erkenntnisse darüber vorliegen, dass ein Bauvorhaben gegen artenschutzrechtliche Verbote verstoßen würde (z.B. nachträgliches Auftreten von Arten). Bestätigt die Untere Landschaftsbehörde das Vorliegen neuer Erkenntnisse, so ist diese im weiteren Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Bei der Änderung, Nutzungsänderung oder dem Abriss von Gebäuden ist gemäß obiger Handlungsempfehlung die Untere Landschaftsbehörde in jedem Fall zu beteiligen. 7. Kennzeichnungen und Hinweise Das Plangebiet ist durch Emissionen, v.a. Lärm, von den umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen und Bahnanlagen vorbelastet. Auf den Baugebietsflächen treten Überschreitungen von Immissionsricht- und -grenzwerten auf. An schutzwürdigen Räumen werden –passiveSchallschutzmaßnahmen erforderlich (s.o.). Das Plangebiet liegt nach der Karte „Bleigehalt der Böden und Halden im Raume Mechernich“ des Geologischen Landesamtes NW in einem Bereich, in dem eine Belastung von 200 - 1.000 mg Blei je kg Boden zu erwarten ist. Bei der Durchführung von Bodenaushubarbeiten und hinsichtlich der späteren Nutzung der unbebauten Flächen des Plangebietes sind daher die entsprechenden Hinweise der „Unteren Abfallwirtschaftsbehörde“ des Kreises Euskirchen für die Verwertung und Entsorgung des Bodenaushubs, die Eindämmung von Staubemissionen und die gesundheitliche Vorsorge bei der Nutzung grundstückseigener Gartenanlagen und Freiflächen im Mechernich-Kaller-Bleierzgebiet zu beachten. Diese können bei Bedarf auf Nachfrage übersandt werden. Zu beachten ist die Denkmaleigenschaft der Oleftalbahn, einschließlich des Bahnhofsgebäudes Kall, unmittelbar an der südöstlichen Plangebiets-Abgrenzung gelegen. Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind im Baugenehmigungsverfahren von der/n zuständigen Behörde/n in angemessener Weise zu berücksichtigen. Werbeanlagen sind vom Vorhabenträger mit dem LVR – Amt für Denkmalpflege im Rheinland vorabzustimmen (Umgebungsschutz). Das Plangebiet befindet sich in der Erdbebenzone 1, Untergrundklasse R, gemäß der „Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland 1:350.000, Bundesland Nordrhein-Westfalen (Juni 2006). Karte zu DIN 4149 (Fassung April -9- 2005).“ Die in der DIN 4149 genannten bautechnischen Maßnahmen sind bei der Bebauung von Flächen im Plangebiet zu berücksichtigen. Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Bodenfunde und/oder –befunde oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit sind gemäß Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Land NRW (Denkmalschutzgesetz – DSchG NW) vom 11.03.1980, in der z.Zt. geltenden Fassung, dem LVR - Rheinisches Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, oder der Gemeinde Kall unverzüglich zu melden. Die zur Anzeige Verpflichteten (Eigentümer / Bauherr / Leiter der Arbeiten) haben das entdeckte Bodendenkmal und die Entdeckungsstätte in unverändertem Zustand zu erhalten. Die Weisung des Denkmalamtes für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. Die §§ 15 (Aufdeckung von Bodendenkmalen) und 16 (Verhalten bei Aufdeckung von Bodendenkmalen) des DSchG NW sind zu beachten. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu den Bahnanlagen potentiell in einem ehemaligen Kampfgebiet. Da ein Vorhandensein von Kampfmitteln im Boden nicht auszuschließen ist, sind Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Bei einem evtln. Auffinden von Kampfmitteln (Bombenblindgängern, Munition, o.ä.) während der Erdbauarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Polizeidienststelle, die zuständige Ordnungsbehörde oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu verständigen. Aus den örtlichen (Schwer-)Metallvorkommen und der Historie als Bergwerks- und Metallhüttenstandort heraus liegen in Kall potentiell Bodenbelastungen (geogene, und anthropogene), Relikte von Bergbau und Verhüttung sowie u.U. –formal- immer noch existierende Bergwerksfeldrechte vor, Auswirkungen von ehemaligen bergbaulichen Tätigkeiten sind nicht auszuschließen. Von daher ist es empfehlenswert, vor Beginn von Baumaßnahmen eine Baugrunduntersuchung für den betreffenden Bereich durchzuführen. Die Ergebnisse des „Gutachten zu Bodenuntersuchungen unter umwelthygienischen und baugrundspezifischen Aspekten für das Bauvorhaben ‚Ortszentrum Kall‘“ (Wittler Ingenieurbüro, Köln, Nov. 2011) sind bei der Vorhabensumsetzung zu beachten. Gemäß dem Gutachten liegt von den Ausgangsverhältnissen her kein ausreichend tragfähiger Baugrund vor; daher werden zusätzliche Maßnahmen zur Schaffung einer standsicheren Gründung notwendig werden. Vor Beginn der Baumaßnahme besteht weitergehender Erkundungsbedarf hinsichtlich der Baugrund- und Grundwassersituation, zur Erstellung der abschließenden Baugrunduntersuchung -nach den Vorgaben der DIN 1054-. Sollten im Zuge der Baumaßnahme vor Ort schädliche Bodenveränderungen festgestellt werden, ist die Untere Bodenschutzbehörde des Kreises Euskirchen nach § 2, Abs. 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) unverzüglich zu informieren. Liegen im Zusammenhang mit Bodeneingriffen Hinweise und Erkenntnisse über Schadstoffbelastungen des Bodenaushubs oder der sonstigen Bauabfälle vor, so sind diese Abfälle bei den Bauarbeiten getrennt von den unbelasteten Materialien zu halten und in Abstimmung mit der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde zu untersuchen und zu entsorgen. Zu beachten ist auch der Grundwasserstand im Planbereich. Bei der Planung von unterirdischen Anlagen sollten ggf. bauliche Maßnahmen zum Schutz vor hohen Grundwasserständen berücksichtigt werden. Ferner ist zu beachten, dass keine Grundwasserabsenkung bzw. -ableitung auch kein zeitweiliges Abpumpen - ohne Zustimmung der Unteren Wasserbehörde erfolgt, und dass keine schädlichen Veränderungen der Beschaffenheit von Grund- oder Oberflächenwasser eintreten. Eine Baugrunduntersuchung nach den Vorgaben der DIN 1054 wird empfohlen. Die Dacheindeckungen sollten keine oxidierenden Beläge aufweisen. Großflächige Metalldacheindeckungen aus Kupfer, Zink, Blei als äußere Dachhaut sind nur zulässig, wenn diese mit einer wetterbeständigen Beschichtung / Versiegelung versehen oder spezielle Legierungen (z.B. Galvalume) verwandt werden, die eine Ablösung von Schwermetallen unterbinden. - 10 - Stellplätze sollten, sofern möglich, in wasserdurchlässigen Materialien (z.B. Pflaster mit mindestens 1,0 cm breiten Fugen, wasserdurchlässiges Betonsteinpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen) ausgeführt werden. Verwendung insektenfreundlicher Leuchtmittel (LED, Natriumdampflampen) und Lampenkoffer wird empfohlen. Details, wie z.B. Beachtung von Leitungsverläufen, Statik, Brandschutz-Auflagen, Stellplatznachweis, bauordnungsrechtliche Abstandsflächen, etc., sind vom Vorhabenträger bzw. dessen Architektin bei der Bauausführungsplanung bzw. im Genehmigungsverfahren zu beachten und mit den zuständigen Behörden zu regeln. Stand: März 2012 Bearbeitet im Auftrag der Gemeinde Kall My\..\ Begr BP Ortszentrum - 11 -