Beschlusstext (Entwicklung der Bedburger Innenstadt, Projekt Bedburger Mitte, Auslobung eines Bieterverfahrens, hier: a) Beschluss des Auslobungstextes b) Beschluss einer Bewertungsmatrix)

STADT Bedburg Der Ausschussvorsitzende Beschluss zur 22. Sitzung des Rates am Dienstag, den 11.07.2017. Sitzungsbeginn: 18:10 Uhr Sitzungsende: 21:55 Uhr TOP Betreff 8 Entwicklung der Bedburger Innenstadt, Projekt Bedburger Mitte, Auslobung eines Bieterverfahrens, hier: a) Beschluss des Auslobungstextes b) Beschluss einer Bewertungsmatrix Bürgermeister Solbach weist vor Einstieg in die Beratungen darauf hin, dass der Auslobungstext und das Kriterienraster Entwürfe darstellen, die in den Beratungen verifiziert werden können. Er appelliert allerdings an den Rat, die Vorgaben nicht zu kleinteilig zu formulieren. Seitens der Stadt sei man beim Bieterverfahren immer Herr des Verfahrens, sodass auch im Laufe des Verfahrens ein Eingreifen möglich sei, um mit Bietern konkrete Punkte nachverhandeln zu können. Wichtig sei laut Bürgermeister Solbach insbesondere, dass eine Entscheidung zugunsten der Innenstadt getroffen werde, da sie sich im Abwärtstrend befinde und auch Existenzen bedroht seien. Bürgermeister Solbach schlägt resultierend aus den Vorgesprächen mit den Fraktionen vor, zur Bewertung der Angebote eine Jury zu bilden (Beschlussvorschlag Buchstabe c), bestehend aus diversen fachlichen Vertretern sowie Vertretern der Politik, hier insbesondere den Fraktionsvorsitzenden und ggf. den jeweiligen Sprechern aus dem Stadtentwicklungsausschuss. Darüber hinaus regt er an, die Angebotsfrist vom 08.09.2017 auf den 29.09.2017 zu verlängern. Herr vom Berg und Frau Pier-Sekul weisen sodann für die Grünen-Fraktion darauf hin, dass entgegen der Festlegung im Auslobungstext auch ein Teilverkauf der Grundstücksflächen möglich sein sollte. Frau Pier-Sekul lobt grundsätzlich die im Kriterienraster aufgeführten Kategorien, bittet aber um Anpassung der Zahlen beim Prüfkriterium „Kaufpreis“. Herr vom Berg beantragt weiterhin, den Beschlussvorschlag zwecks Ermittlung der Abbruchkosten für den Toom-Markt um den Buchstaben d) sowie zwecks Konzepterstellung für einen Vermarktungsvorschlag seitens der Verwaltung um den Buchstaben e) zu erweitern. Stellvertretender Fachdienstleiter Karren erläutert ausführlich zu den möglichen Abbruchkosten und beziffert diese nach Mittelung zweier unterschiedlicher Berechnungsmethoden auf ca. 1,5 Mio. €. Kämmerer Baum weist bezüglich der Bewertung der Kaufpreisangebote darauf hin, dass man sich hierbei am seinerzeitigen Kaufpreis für den Toom-Markt orientiert habe. Eine Anpassung des Punktesystems bzw. der vorgegebenen Kaufpreissummen sei sicherlich denkbar und könne diskutiert werden. Er verweist in der Sache auf § 90 Absatz 3 GO NRW, wonach der Verkauf von Immobilien in der Regel nur zum jeweils vollen Wert erfolgen dürfe. Diese Regelung sei aber nicht zwingend, da der Verkaufspreis auch realistisch am Markt zu erzielen sein müsse. Herr Hoffmann erklärt für die FDP, dass er das Bieterverfahren nicht mittragen werde, weil nach wie vor nicht vorgesehen sei, auch Konzepte für eine Entwicklung der Gesamtfläche aufzurufen. Zudem sollte zur Feststellung der Abbruchkosten ein verbindliches Angebot eingeholt werden. Herrn Hoffmann schwebt in diesem Zusammenhang vor, dass ein konkreter Verkaufspreis für das Grundstück ohne Toom-Markt – also nach dessen Niederlegung – beziffert werden sollte. Herr Coumanns verweist seitens der SPD-Fraktion darauf, dass am entsprechenden Standort seit 17 Jahren nichts passiert sei und die Bevölkerung an dieser kleinteiligen Diskussion nicht interessiert sei. Er erklärt, dass für die SPD-Fraktion der Kaufpreis allein nicht das entscheidende Kriterium sei. Man begrüße daher den Beschlussvorschlag bzw. die zugehörigen Anlagen der Verwaltung und könne auch dem Vorschlag des Bürgermeisters bezüglich der Einrichtung einer Fachjury folgen. Die SPD-Fraktion wolle heute den Startschuss setzen. Herr Becker erklärt für die CDU-Fraktion, dass ein Handlungsdruck gegeben sei und daher das Bieterverfahren auch gestartet werden sollte. Man sei allerdings der Meinung, den Auslobungstext auf drei wesentliche Kriterien zu reduzieren, und zwar auf die Punkte Stärkung des Einzelhandels, Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt sowie Erhalt der Brauchtumsveranstaltungen auf dem Schlossparkplatz. Herr Becker ergänzt seine Ausführungen dahingehend, dass die Kreativität der möglichen Investoren nicht zu sehr eingeschränkt werden sollte. Auch weist er auf die voneinander abweichenden Begrifflichkeiten von Ausschreibungs- und Auslobungstext in den Unterlagen hin. Da man zudem die aufgelisteten Kriterien kritisch betrachte, schlägt er vor, ein Gremium zu bilden, welches sich explizit mit den Vergabekriterien befassen sollte. Kämmerer Baum erläutert, dass die Vorgabe bestimmter Kriterien deshalb wichtig sei, damit die möglichen Bieter wissen, worauf sie sich einlassen; eine solche Matrixbewertung sei u.a. bereits beim Verfahren zur Auswahl eines Generalplaners für die Rathauszentralisierung angewandt und erprobt worden. Hinsichtlich der Gewichtung des Kaufpreisangebotes schlägt Kämmerer Baum infolge der Nachfrage von Frau Pier-Sekul vor, Angebote unter 1,2 Mio. € auszuschließen, die bisher vorgesehene prozentuale Einstufung heraus zu nehmen und stattdessen ab 1,5 Mio. € in Schritten in Höhe von 600.000 € nach oben entsprechend die Punkte zu vergeben. Dabei würden für ein Kaufpreisangebot unter 1,5 Mio. € null Punkte vergeben bis hin zur Vergabe von sechs Punkten bei einem Kaufpreisangebot über 4,5 Mio. €. Herr Giesen führt für die FWG-Fraktion aus, dass man dem Bieterverfahren in der vorgeschlagenen Form grundsätzlich positiv gegenüber stehe, man sich aber an der Begrifflichkeit des Vollsortimenters stoße. Dem Vorschlag der CDU-Fraktion, die Kriterien weiter zu vereinfachen, könne man grundsätzlich folgen. Abschließend weist er darauf hin, dass man das Gutachten der CIMA als nicht zielführend erachte. Frau Sobotta, Diplom-Volkswirtin vom Stadt- und Regionalplanungsbüro Dr. Jansen, weist bezüglich des Vollsortimenters darauf hin, dass hiermit insbesondere ein Unterschied zum Discounter ausgedrückt und aufgezeigt werden solle; bei einem Discounter werde von einer täglichen Besucherzahl von bis zu 1.000 Kunden ausgegangen, während ein sog. Vollsortimenter täglich mindestens 1.400 Kunden und mehr anziehe. Frau Sobotta empfiehlt zudem, dass CIMAGutachten auf jeden Fall den Auslobungsunterlagen beizufügen, weil es für mögliche Investoren die wesentlichen Parameter exemplarisch darstelle. Beschluss der Sitzung des Rates vom 11.07.2017 Seite 2 Herr Speuser erinnert an die Beratungen in der Ratssondersitzung im Juni, in der seiner Ansicht nach weitgehend Einigkeit darin bestand, so wenige Kriterien wie möglich vorzugeben. Herr Nitsche führt aus, dass sowohl der Auslobungstext als auch das Kriterienraster genau so kurz gefasst seien, damit ein möglicher Bieter überhaupt wisse, welche Punkte der Stadt bzw. dem Rat wichtig seien. Er wiederholt daher nochmals, dass die SPD-Fraktion das Bieterverfahren im Rahmen der laufenden Sitzung definitiv auf den Weg bringen wolle. Nach einem weiteren Austausch hinsichtlich der Bewertungsmatrix zum Kaufpreisangebot zwischen Kämmerer Baum und Frau Pier-Sekul regt diese schließlich an, ab 1,5 Mio. € in Schritten in Höhe von 300.000 € nach oben entsprechend die Punkte zu vergeben und somit die höchste Punktvergabe ab einem Kaufpreisangebot in Höhe von über 3 Mio. € zu vollziehen. Herr Hoffmann schlägt nochmals vor, die Potentialfläche zu erweitern, um auch die Entwicklung eines zweiten Gebäudekörpers zu ermöglichen; diesbezüglich müssten im Auslobungstext seiner Meinung nach weitere Grundstücksflächen benannt werden. Stellvertretender Fachdienstleiter Schmitz erläutert hierzu, dass die Vorlage eines Konzeptes für die gesamte Potentialfläche durch den vorliegenden Auslobungstext nicht ausgeschlossen sei. Herr Dr. Kippels zeigt sich verwundert über die Diskussionen. Die im vergangenen Jahr getroffene Entscheidung, sprich Absage an Ten Brinke liege u.a. darin begründet, dass man in der Vergangenheit zu viele Kriterien vorgegeben habe. Deshalb sei es das Ziel der CDU-Fraktion bereits in der Ratssondersitzung gewesen, so wenige Kriterien wie möglich festzulegen, um die Kreativität möglicher Bieter nicht vorab schon einzuschränken. Herr Dr. Kippels wirft darüber hinaus die Frage auf, wie die ins Spiel gebrachte Jury konkret besetzt sein solle und wer mit welchem Stimmenanteil abstimmen dürfe; so spreche er sich u.a. gegen ein Stimmrecht der Verwaltung aus. Weiterhin erachte er es für erforderlich, die Bürgerbeteiligung früher vorzusehen, als erst infolge möglicher Nachverhandlungen mit den Bietern. Herr Giesen appelliert an seine Ratskollegen, eine sachlich orientierte Diskussion in der Angelegenheit zu führen. Herr Steffens bittet darum, die Beratungen einmal aus Sicht eines Unternehmers zu betrachten; wenn ein Unternehmer keinerlei Vorgaben an die Hand gegeben bekomme, werde dieser aus seiner Sicht doch nur wenige Anstrengungen unternehmen und Kosten sowie Aufwand vermeiden, um überhaupt einen Konzeptentwurf einzureichen. Herr Dr. Kippels gibt nochmals ausdrücklich zu Protokoll, dass der Erhalt der Brauchtumsveranstaltungen auf dem Schlossparkplatz ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidungsfindung sein müsse. Er führt weiter aus, dass es sich letztlich trotz der aufgelisteten Kriterien um eine Bauchentscheidung handeln werde. Herr Olpen weist darauf hin, dass auch die CDU-Fraktion im Rahmen der Vorberatung lange über die einzelnen Kriterien diskutiert habe. Die Vergangenheit habe aber gezeigt, dass die Fa. Ten Brinke an den vom Rat aufgestellten Vorgaben gescheitert sei. Er regt daher zu der Überlegung an, anstelle von Auslobungstext und Kriterienraster den möglichen Investoren vielmehr Informationen zur Historie des Projektes ‚Bedburger Mitte‘ zur Verfügung zu stellen. Weiterhin spricht er sich dafür aus, auf eine „kleine“ Jury zu verzichten, sodass stattdessen die erforderlichen Entscheidungen unmittelbar im Rat getroffen werden sollten. Herr Nitsche verweist darauf, dass das geplante Bieterverfahren inklusive der Vorgabe der Kriterien ab heute etwa zwei Monate in Anspruch nehme und man bereits Ende September feststellen werde, ob zum Beispiel überhaupt kein Konzept abgegeben worden sei oder die eingereichten Konzepte der Jury bzw. dem Rat nicht gefallen. Man verliere also letztlich höchstens Beschluss der Sitzung des Rates vom 11.07.2017 Seite 3 zwei, drei Monate Zeit. Wenn man allerdings heute nicht zu einer Entscheidung komme, weil man keinen Kompromiss findet, dann diskutiere man vermutlich auch noch in 2018 und verliere ein ganzes Jahr. Sodann besteht Einvernehmen darüber, die Sitzung um 20:35 Uhr zur fraktionsinternen bzw. zur interfraktionellen Beratung in der Sache zu unterbrechen. Die Sitzung wird schließlich um 21:00 Uhr wieder eröffnet. Herr Giesen unterbreitet im Namen der FWG-Fraktion den Kompromissvorschlag, im Kriterienraster hinsichtlich des städtebaulichen und architektonischen Konzepts die Ziffer 3 (Unterbringung der erforderlichen Stellplätze ohne Notwendigkeit, eine Straße queren zu müssen – Wichtung 20 %) und die Ziffer 5 (Option einer späteren Fortführung des Projektes in Richtung Schlossparkplatz und Graf-Salm-Straße; sog. Rundlauf – Wichtung 10 %) ersatzlos zu streichen. Herr Coumanns erklärt für die SPD-Fraktion, dass man diesem Kompromissvorschlag zustimme. Herr Hoffmann erklärt ebenfalls seine Zustimmung, wenn man sich parallel um ein verbindliches Angebot bzgl. der Abbruchkosten bemühe. Herr vom Berg schließt sich für die Grünen-Fraktion den Ausführungen des Herrn Hoffmann unter der Bedingung an, dass beim Prüfkriterium „Kaufpreis“ die Werte berücksichtigt werden, die zwischen Frau Pier-Sekul und Kämmerer Baum erarbeitet wurden. Zudem erinnert er nochmals daran, dass – wie bereits zu Beginn der Beratung ausgeführt – entgegen der Festlegung im Auslobungstext auch ein Teilverkauf der Grundstücksflächen möglich sein sollte. Hinsichtlich der Anregung, es solle ein verbindliches Angebot zwecks Ermittlung der Abbruchkosten für den Toom-Markt eingeholt werden, erläutert der Leiter des Rechnungsprüfungsamtes, Herr Thißen, dass dies vergaberechtlich nicht zulässig sei, weil voraussichtlich gar kein Auftrag vergeben werden soll. Zulässig und möglich sei die Einholung einer externen Kostenschätzung durch Gutachten, dass allerdings Kosten in Höhe von bis zu 20.000 € verursachen würde. Herr Becker erklärt für die CDU-Fraktion, dass der Auslobungstext unter Buchstabe a) des Beschlussvorschlages ausschließlich die von ihm bereits benannten Punkte Stärkung des Einzelhandels, Stärkung der Aufenthaltsqualität der Innenstadt und Erhalt der Brauchtumsveranstaltungen auf dem Schlossparkplatz beinhalten solle. Hinsichtlich Buchstabe b) des Beschlussvorschlages rege die CDU-Fraktion an, auf ein Kriterienraster komplett zu verzichten. Bürgermeister Solbach untermauert nochmals den Vorschlag zur Bildung einer Fachjury. Herr Olpen spricht sich dagegen aus, eine Fachjury zu bilden, sondern regt stattdessen an, in einer Ratssitzung im Schloss die Konzepte der Öffentlichkeit vorzustellen. Frau Sobotta vom Stadt- und Regionalplanungsbüro Dr. Jansen erläutert nochmals, dass es durchaus sinnvoll sei, eine Fachjury an der Entscheidungsfindung zu beteiligen. Diese u.a. mit Experten besetzte Jury sei nämlich in der Lage, die Angebote auch fachlich zu bewerten und z.B. einen Nachbesserungsbedarf auszumachen. Hingegen sei es nicht zielführend, Konzepte bereits einer breiten Öffentlichkeit zu präsentieren, obwohl klar sei, dass bestimmte Punkte, wie z.B. verkehrliche Überlegungen, nicht umsetzbar seien. Sodann stellt Bürgermeister Solbach fest, dass es sich bei den Beschlussvorschlägen der CDUFraktion um die weitergehenden Anträge handelt und leitet schließlich zum Abstimmungsvorgang über. Beschluss: Abstimmung über den Beschlussantrag der CDU-Fraktion – Buchstabe a) Beschluss der Sitzung des Rates vom 11.07.2017 Seite 4 Der Rat der Stadt Bedburg beschließt, der Auslobungstext für die sofortige Durchführung eines Bieterverfahrens für die Immobilie des ehemaligen „Toom“-Marktes soll ausschließlich nachfolgend benannte Punkte beinhalten: 1. Stärkung des Einzelhandels 2. Verbesserung der Aufenthaltsqualität der Innenstadt 3. Erhalt der Brauchtumsveranstaltungen auf dem Schlossparkplatz Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dagegen (Stimmen der CDU-Fraktion dafür; Stimmen der SPD-Fraktion, FWGFraktion, der Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dagegen) Abstimmung über den Beschlussantrag der CDU-Fraktion – Buchstabe b) Der Rat der Stadt Bedburg beschließt, auf die Vorgabe eines Kriterienrasters zu verzichten. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dagegen (Stimmen der CDU-Fraktion dafür; Stimmen der SPD-Fraktion, FWGFraktion, der Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dagegen) Abstimmung über den Beschlussvorschlag der Verwaltung – Buchstabe a) Der Rat der Stadt Bedburg beschließt unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich besprochenen Änderungen den der Niederschrift als Anlage 3 beigefügten Auslobungstext für die sofortige Durchführung eines Bieterverfahrens für die Immobilie des ehemaligen „TOOM“-Marktes. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dafür (Stimmen der SPD-Fraktion, FWG-Fraktion, Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dafür; Stimmen der CDUFraktion dagegen) Abstimmung über den Beschlussvorschlag der Verwaltung – Buchstabe b) Der Rat der Stadt Bedburg beschließt unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich besprochenen Änderungen die der Niederschrift als Anlage 4 beigefügte Bewertungsmatrix für die Wertung eingehender Angebote für das Bieterverfahren für die Immobilie des ehemaligen „TOOM“Marktes. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dafür (Stimmen der SPD-Fraktion, FWG-Fraktion, Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dafür; Stimmen der CDUFraktion dagegen) Abstimmung über die Anpassung der Wichtung im Kriterienraster – Ergänzung zu Buchstabe b) Der Rat der Stadt Bedburg beschließt, die durch die Streichung zweier Kriterien frei werdenden 30 % beim städtebaulichen und architektonischen Konzept mit jeweils 10 % auf die drei verbleibenden Kriterien aufzuteilen. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dafür (Stimmen der SPD-Fraktion, FWG-Fraktion, Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dafür; Stimmen der CDUFraktion dagegen) Abstimmung über die Bildung und Besetzung einer Fachjury – Buchstabe c) Beschluss der Sitzung des Rates vom 11.07.2017 Seite 5 Der Rat der Stadt Bedburg beschließt, zur Vorbewertung der eingehenden Angebote eine Fachjury zu bilden und diese mit zwei Vertretern pro Fraktion sowie Herrn Hoffmann als Einzelmandatsträger, einem Vertreter des Werbekreises sowie den verschiedenen Fachvertretern (Stadtplaner, Landschaftsplaner, Einzelhandelsexperte, Verkehrsexperte) zu besetzen. Darüber hinaus beschließt der Rat der Stadt Bedburg, vor der abschließenden Ratsentscheidung im Bieterverfahren eine Bürgerbeteiligung zwischen zu schalten. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich dafür (Stimmen der SPD-Fraktion, FWG-Fraktion, Grünen-Fraktion, des Herrn Hoffmann und des Bürgermeisters dafür; Stimmen der CDU-Fraktion dagegen) Beschluss der Sitzung des Rates vom 11.07.2017 Seite 6