Beschlussvorlage (23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ im Bereich Heeper Straße / Am Pansbach im Ortsteil Bechterdissen 1.Beratung und Beschluss über die Änderung des Bebauungsplanes (Aufstellungsbeschluss) 2.Beratung und Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich Drucksache 100/2017 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses Fachbereich: FB IV Bauen / Planen / Umwelt der Gemeinde Leopoldshöhe Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208/ 991-278 Datum: 3. November 2017 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ im Bereich Heeper Straße / Am Pansbach im Ortsteil Bechterdissen 1.Beratung und Beschluss über die Änderung des Bebauungsplanes (Aufstellungsbeschluss) 2.Beratung und Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 16.11.2017 Bemerkungen Sachdarstellung: Ziel der 23. Änderung des Bebauungsplanes ist es, für das Gebiet südwestlich der Straße „Am Pansbach“, nordwestlich der Wohnbebauung an der Straße „Milser Heide“, nordöstlich der Heeper Straße und südöstlich des Pansbaches die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes mit unterschiedlichen Bebauungsarten zu schaffen. Damit soll dem prognostizierten Bevölkerungswachstum (IT.NRW 2015) und einer damit verbundenen gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde Leopoldshöhe Rechnung getragen werden. Darüber hinaus wird mit der Änderung des Bebauungsplanes eine Abrundung des bestehenden Siedlungsrandes angestrebt. Zu diesem Zwecke Mehrfamilienhausbebauung werden neue ausgewiesen, Baugebiete die ein für Einfamilienhaus-, angemessen differenziertes Doppelhaus- und Wohnungsangebot ermöglichen. Für die übrigen Flächen im Plangebiet werden die planungsrechtlichen Festsetzungen an die tatsächliche derzeitige Nutzung angepasst. Die Erschließung der neu geplanten Wohnbebauung soll über eine Stichstraße mit einem Wendehammer über die Heeper Straße erfolgen, wodurch eine potenzielle Beeinflussung der umliegenden Bestandsbebauung durch das Neubaugebiet weitestgehend vermieden wird. Planungsinhalte -2- Zur Sicherstellung und Umsetzung der genannten Planungsziele werden Festsetzungen gemäß § 9 BauGB getroffen. Diese betreffen Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen. Außerdem werden gemäß § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 86 (4) BauO NRW Bauvorschriften erlassen. Die differenzierte Bebauung erfordert eine horizontale Gliederung des Baugebietes. Tabelle 1 zeigt die wesentlichen Festsetzungen für die geplante Einzel- und Doppelhausbebauung (Allgemeines Wohngebiet, WA 1), Tabelle 2 die wesentlichen Festsetzungen für die geplante Mehrfamilienhausbebauung (Allgemeines Wohngebiet, WA 2). Tabelle 1: Festsetzungen WA 1 Inhalt Festsetzungen Art der Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) Bauweise Offen (o); Einzel- und Doppelhäuser Zulässige überbaubare Grundfläche / 0,4 / 0,8 Geschossfläche Anzahl Vollgeschosse Zwei (II) Tabelle 2: Festsetzungen WA 2 Inhalt Festsetzungen Art der Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA ) Bauweise Offen (o) Zulässige überbaubare Grundfläche / 0,4 / 1,2 Geschossfläche Anzahl Vollgeschosse Drei (III) -3- Über die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen hinaus werden Bauvorschriften getroffen. Diese Regelungen sichern ein hinreichend einheitliches Gesamtbild des Plangebietes, erhalten aber gleichzeitig individuelle Gestaltungsspielräume. Unter anderem wird festgesetzt, dass im gesamten Geltungsbereich der 23. Änderung lediglich geneigte Dächer (Satteldächer, Walmdächer, Zeltdächer) zulässig sind. Die zulässige Dachneigung liegt zwischen 20° und 45° in WA 1 und zwischen 20° und 25° in WA 2. Dacheingrünungen und Solaranlagen sind zulässig. Die Dacheindeckungen von nebeneinander stehenden Gebäuden sind, ebenso wie die äußere Farbgebung und Materialbeschaffenheit, einheitlich zu gestalten. Aus Gründen der Verkehrssicherheit sind Einfriedungen bei freier Materialwahl auf eine Höhe von 0,80 m beschränkt. Zugunsten einer wünschenswerten Durchgrünung des Baugebietes sind einzig Einfriedungen als lebende Hecken und sonstige Gehölzpflanzungen bis zu einer Höhe von 2,00 m zulässig, in Bereichen mit möglicher Verkehrsgefährdung ist in einem solchen Fall jedoch ein seitlicher Abstand von jeweils 3,00 m vom seitlich äußeren Gefährdungspunkt einzuhalten. Zusätzliche Anmerkungen zu den Festsetzungen: Die Festsetzungen zu den Trauf- und Gebäudehöhen im WA 2 lassen Raum für unterschiedliche Bebauungstypen. So können beispielsweise Mehrfamilienhäuser mit 3 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss realisiert werden (siehe Abbildung 1). Die Festsetzungen zu den Vollgeschossen im WA 1 lassen ebenfalls Spielraum bei der zulässigen Bebauung. So können beispielsweise ein- und zweigeschossige Gebäude mit sehr unterschiedlichen Dachneigungen in direkter Nachbarschaft entstehen. Im Plangebiet werden voraussichtlich 44 bis 58 neue Wohneinheiten (WA 1: 16 bis 18 Wohneinheiten, WA 2: 28 bis 40 Wohneinheiten) geschaffen. -4- Abbildung 1: Möglicher Haustypus bei geplanten Festsetzungen im WA 2 Verfahren / weiteres Vorgehen Das Bebauungsplanverfahren wird als zweistufiges Regelverfahren durchgeführt („Vollverfahren“). Die Öffentlichkeit und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben zweimal die Möglichkeit, Äußerungen und Stellungnahmen zur Bauleitplanung abzugeben (Frühzeitige Beteiligung und Auslegung). Die vorgestellte Planungsüberlegung ist als Vorentwurf und damit Grundlage der frühzeitigen Beteiligung für das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ ausreichend. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Notwendigkeit den Flächennutzungsplan zu ändern, besteht auf Grundlage des erarbeiteten Vorentwurfes nach heutigem Kenntnisstand deshalb nicht. -5- Eigentumssituation Der überwiegende Teil der Eigentümer steht der Planung positiv gegenüber. In Einzelfällen besteht noch Abstimmungsbedarf bezüglich der geplanten Mehrfamilienhausbebauung. Finanzielle Auswirkungen Die Initiative für die Planung beruht auf einer privaten Projektentwicklung. Der Initiator des Vorhabens hat sich bereit und in der Lage erklärt, die Kosten, die mit den Planungen zur Erreichung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Vorhaben verbunden sind, einschließlich der evtl. erforderlichen Fachgutachten zu tragen. Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ wird durch ein Planungsbüro erarbeitet. Beschlussvorschlag: 1. Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe beschließt, zur Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Entwicklung des Wohngebietes den Bebauungsplan Nr. 02/02 „Milser Heide“ als 23. Änderung gemäß § 1 (3), (8) BauGB zu ändern (Aufstellungsbeschluss). 2. Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe beschließt, auf der Grundlage des vorgestellten Bebauungs- und Nutzungskonzeptes die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Schemmel Anlagen Anlage 1 Lage des Geltungsbereichs der 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ (Luftbild, o. M.) Anlage 2 Gestaltungsplan zur 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ Anlage 3 Vorentwurf zeichnerische Festsetzungen der 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ Anlage 4 Vorentwurf Textfestsetzungen der 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“ Anlage 5 Vorentwurf Begründung der 23. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/02 „Milser Heide“