Beschlussvorlage (Beratung und Beschluss zum Bebauungsvorschlag des ehemaligen Bolz- und Spielplatzgrund-stückes Am Mühlenbach / Schuckenhofstraße im Bebauungsplan Nr. 08/04 „Königskamp“ im Ortsteil Schuckenbaum Investor: Reimer Wohnungsbau GmbH, Sudbrackstr. 12, 33611 Bielefeld Bauvorhaben: Errichtung von 6 Doppelhäusern und einem Gebäude mit 10 Wohnungen)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich Drucksache 129/2016 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses Fachbereich: FB IV Bauen / Planen / Umwelt der Gemeinde Leopoldshöhe Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208/ 991-278 Datum: 28. Oktober 2016 Beratung und Beschluss zum Bebauungsvorschlag des ehemaligen Bolz- und Spielplatzgrundstückes Am Mühlenbach / Schuckenhofstraße im Bebauungsplan Nr. 08/04 „Königskamp“ im Ortsteil Schuckenbaum Investor: Reimer Wohnungsbau GmbH, Sudbrackstr. 12, 33611 Bielefeld Bauvorhaben: Errichtung von 6 Doppelhäusern und einem Gebäude mit 10 Wohnungen Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 10.11.2016 Bemerkungen Sachdarstellung: Die Spiel- und Bolzplatzfläche an der Schuckenhofstraße / Am Mühlenbach ist im Eigentum von zwei Privatpersonen. Die Gemeinde Leopoldshöhe hatte bis Ende 2015 diese Flächen angepachtet. Nach Kündigung des Pachtverhältnisses durch die Eigentümerin der Bolzplatzfläche hat die Gemeinde diese Fläche zwischenzeitlich geräumt. Dafür mussten auch vorhandene Anpflanzungen beseitigt werden. Die Eigentümerin des ehemaligen Bolzplatzes strebt eine Bebauung ihres Grundstückes an. Der Eigentümer der Spielplatzfläche hatte 2007, i.V.m. der 9. Änderung des Bebauungsplanes (B-Planes), die Ausweisung von Baufläche angefragt. Auf dieser Grundlage sind die heutigen Wohnhäuser Am Mühlenbach in direkter Nachbarschaft zum Spiel- und Bolzplatz entstanden. Abb. 1 Katasterplan Abb. 2 Luftbild -2- Nunmehr hat ein Investor der Verwaltung einen Bebauungsvorschlag vorgelegt. Dieser sieht eine Bebauung mit Doppelhäusern und einem Gebäude mit 10 Wohnungen vor. Das Bebauungskonzept sieht wie folgt aus: - geplant sind zweigeschossige Gebäude mit Walm- bzw. Satteldächern und einer Dachneigung von 25° - 45° sowie einer Grundstücksausnutzung gemäß GRZ von 0,3 - die 6 Doppelhäuser (13 m x 14 m) erhalten max. 2 Wohneinheiten, eine Traufhöhe von 6,20 m bzw. eine Firsthöhe von 11,50 m auf einer Grundstücksgröße von ca. 950 qm bis 640 qm. - das Mehrfamilienhaus (25 m x 13 m) besteht aus max. 10 Wohneinheiten mit einer Traufhöhe von 7,0 m und einer Firsthöhe von 12,0 m auf einer Grundstücksgröße von ca. 1000 qm - der Mühlenbach erhält einen ca. 6,0 m bis ca. 11,0 m breiten Schutzstreifen, der begrünt wird - am westlichen Rand des angestrebten Bebauungsbereiches ist ein Spielplatz mit einer Fläche von ca. 480 qm (12 m x 40 m) vorgesehen. Mühlenbach Die Fläche ist bereits mehrfach in politischen Gremien erörtert worden, so im HFA am 10.03.2016, mit Vorlage im AfGSGS am 24.02.2016 (Vorlagen-Nr. 24/2016) und im HoPlA am 20.06.2007 (Vorlagen-Nr. 105/2007). In diese Erörterungen haben sich Anwohner der Straße „Am Mühlenbach“ schriftlich eingebracht und ihre Argumente gegen eine ersatzlose Auflösung der Spiel- und Bolzplatzfläche ausgeführt. Als Fazit dieser Diskussion ist zusammenzufassen, dass durch die Kündigung des Pachtverhältnisses eine Fortführung der Nutzung als Bolzplatz für die Gemeinde ausgeschlossen ist. Allerdings suchen Verwaltung, Politik und Anlieger gemeinsam nach einer Lösung für die Situation. -3- Sachdarstellung Der bestehende Flächennutzungsplan (FNP) sowie der Bebauungsplan (B-Plan) sehen eine Ausweisung als Spielplatzfläche vor. FNP B- Plan Nr. 08/04 Ur-Fassung Die 2007 beantragte Umwandlung des Spielplatzes in ein Wohnbaugrundstück wurde von der Verwaltung nach Darstellung der Spielplatzsituation negativ beurteilt. Gerade die Kombination mit der großen Freifläche, die als Bolzplatz genutzt wurde, war ein Qualitätskriterium des Standortes. Details sind der dortigen Vorlage zu entnehmen. Nach der Beratung im Hochbau- und Planungsausschuss ruhte der Antrag. Die Straße Am Mühlenbach wurde jüngst zusammen mit der Straße Am Königskamp ausgebaut. Die Erhebung der Erschließungsbeiträge ist abgeschlossen. Die Gemeinde Leopoldshöhe ist weiterhin für junge Familien, die ein Eigenheim bauen möchten, interessant. Bestes Beispiel hierfür ist die angrenzende Neubebauung und deren schnelle Realisierung. Bewertung des Sachverhaltes Die Attraktivität der Fläche als Baugrundstück ist aufgrund seiner Lage (Siedlungsrand, Blick zum Teutoburger Wald) und Entfernung zu den Infrastruktureinrichtungen der Gemeinde (Schule, Ortszentrum, Bushaltestellen usw.) unstrittig. Die technische Erschließung ist gesichert und als neuwertig zu bezeichnen. Die wünschenswerte Erhaltung der Spiel- und Bolzplatzfläche ist den Beteiligten bewusst. Die Gemeinde hat aufgrund der Kündigung des Pachtverhältnisses durch die Eigentümerin in diese Richtung keinen Handlungsspielraum mehr. Wird das Baurecht für die Fläche als Spielplatz beibehalten, kann weder die Eigentümerin noch die Gemeinde bzw. die Öffentlichkeit diese Fläche nutzen. Im Ergebnis wird die Fläche verkrauten und sich zu Brachland entwickeln. Wird das Baurecht geändert, so eröffnen sich ggf. Diskussionsmöglichkeiten. Der hier vorgestellte Investor bemüht sich bereits seit einiger Zeit um eine entsprechende städtebauliche Entwicklung dieser Fläche. Aufgrund der Diskussionen um die Auflösung / Wegfall der Bolz- und Spielplatzfläche hat die Verwaltung dem Investor empfohlen, in seine Überlegungen zur Standortentwicklung -4- einen Spielplatz vorzusehen. Hierdurch entfällt Bauland. Um u.a. diese Kosten sowie die erforderlichen Vorausleistungen wie z.B. die umfangreichen Planungskosten zu kompensieren, ist das vorgelegte Bebauungskonzept entstanden. Dieses nähert sich der Umgebungsbebauung an, wobei das Einzelhaus in der Straße Am Mühlenbach dominiert. In der Schuckenhofstraße stehen Reihenhäuser und größere ältere Einzelgebäude. Dem entsprechend wurde im Bereich der Straßenecke Am Mühlenbach / Schuckenhofstr. ein Mehrfamilienhaus B-Plan Nr. 08/04 hier 9. Änd. i.V.m.11. Änderung platziert und die verbleibende Fläche mit großzügigeren Doppelhäusern gestaltet. Die äußeren Eckdaten der Gebäude wie Traufhöhe / Firsthöhe sind gegenüber den angrenzenden Festsetzungen in der Nachbarschaft angehoben. Gemäß den zu erwartenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben wurde ein Abstand zum Mühlenbach vorgesehen, der als ökologischer Ausgleich anzusehen ist (s. Bebauungsvorschlag oben). Einzelhausbebauung WD / SD 25°-45°, 2 WE. TH 5,10 m; FH 10,0 m Grüne Fläche = Ausgleichsfläche Soweit sich für den Ausschuss das Bebauungskonzept als realistisch darstellt, sind für die Änderung des FNPs und des B-Planes nach derzeitigem Kenntnisstand insbesondere folgende Dinge zu beachten: - es ist ein Parallel- und Vollverfahren für beide Pläne durchzuführen - es ist eine Sozialargumentation gem. § 1 (6) BauGB hier: insbesondere zu den Bedürfnissen der Familie, der jungen Menschen sowie bzgl. der Belange von Sport, Freizeit und Erholung zu erstellen - Erarbeitung eines Umweltberichtes mit ökologischer Beurteilung - Ausarbeitung eines Artenschutzgutachtens - Beachtung wasserrechtliche Aspekte gem. Gesetzeslage und dem Gewässerkonzept der Gemeinde Leopoldshöhe - Beachtung der querenden Kanalleitung - Berücksichtigung / ggf. weitere Untersuchung der vorhandenen Bodenaufschüttung. Eine Entlassung aus dem Landschaftsschutz ist dagegen nicht zu beantragen, da der Landschaftsplan keine Vorgaben / Auflagen zu dieser Fläche enthält. Ohne Berücksichtigung der bisherigen Nutzung bietet sich unter dem Gesichtspunkt der Nachverdichtung, Auslastung vorhandener Erschließungsausstattungen und der guten Erreichbarkeit aller zentralen Einrichtungen die nun entstandene Freifläche für eine Wohnbebauung an. Mit der Bereitstellung eines Spielplatzes durch den Investor könnte dies eine Lösung hinsichtlich der Sozialargumentation der Nachbarschaft sein und genügt, je nach Abwägungsergebnis, dem städtebaulichen Ziel gem. § 1 (6) BauGB. Die Gebäudearten und deren Positionen sind vertretbar, genauso die Zweigeschossigkeit und die Dachneigung. Bei der Gebäudekubatur, bestimmt durch die Trauf- und Firsthöhe, wird von der Umgebungssituation um mehr als 1,0 m abgewichen (vgl. obige Festsetzungen zur 9. bzw. 11. Änderung). Aufgrund der Gestaltungsdiskussion i.V.m. der 11. Änderung dieses B-Planes behält sich die Verwaltung vor, die Einschätzung des Ausschusses hierzu abzuwarten. Zudem sind die gestalterischen Auswirkungen durch die Geländesituation im Verhältnis zu den erweiterten Vorgaben zur Trauf- und Firsthöhe nur schwer einzuschätzen. Dem könnte durch eine städtebauliche Entwurfsdarstellung abgeholfen werden. Dieses Detail könnte dann separat diskutiert werden. -5- Grundsätzlich wird ein Verfahren zur Änderung des B-Planes befürwortet, denn sie stellt eine angemessene Nachverdichtung dar und sieht parallel dazu einen Ersatzspielplatz vor, der durch den Investor hergerichtet wird. Finanzielle Auswirkungen: Kosten für die Gemeinde Leopoldshöhe aufgrund der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen sind nicht gegeben. Der Antragsteller hat sich bereit und in der Lage erklärt, die mit dieser Planung verbundenen Kosten vollständig zu tragen. Die notwendigen Leistungen zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/04 werden durch ein vom Antragsteller beauftragtes Stadtplanungsbüro erbracht. Beschlussvorschlag: Der Hochbau- und Planungsausschuss stimmt dem Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/04 „Königskamp“ zu und beauftragt die Verwaltung mit der Durchführung des Verfahrens. Das Bebauungskonzept dient dabei als Grundlage, wobei der Ersatzspielplatz zu erbringen ist. Vor dem Aufstellungsbeschluss hat der Investor eine städtebauliche Entwurfsdarstellung vorzulegen, aus der die gestalterische Wechselwirkung zwischen dem Geländeverlauf, dem Gebäudebestand und dem Neubaubereich erkennbar wird I.V. Lange