Beschlussvorlage (Aufstellung der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ im Kreuzungsbereich Dorfstraße, Grester Straße und Fettpottstraße im Ortsteil Greste Aufstellung der Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ gemäß § 86 BauO NRW parallel zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ im Kreuzungsbereich Dorfstraße, Grester Straße und Fettpottstraße im Ortsteil Greste hier: - Aufstellungsbeschlüsse - Beschlüsse zur Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 11/2014 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich: FB III Bauen / Planen / Umwelt Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208/991-278 Datum: 21. Februar 2014 Aufstellung der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ im Kreuzungsbereich Dorfstraße, Grester Straße und Fettpottstraße im Ortsteil Greste Aufstellung der Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ gemäß § 86 BauO NRW parallel zur Aufstellung der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ im Kreuzungsbereich Dorfstraße, Grester Straße und Fettpottstraße im Ortsteil Greste hier: - Aufstellungsbeschlüsse - Beschlüsse zur Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 06.03.2014 Bemerkungen Sachdarstellung: Bekannterweise wird z.Z. mit den Bewohnern des Dorfes Greste die künftige Entwicklung des Dorfes diskutiert. Hieraus entstand der Auftrag an die Verwaltung, ein bauplanungsrechtliches Konzept zu erarbeiten. Dieses hat aufgrund von Abstimmungserforderlichkeiten zwischen den verschiedenen Behörden einige Zeit in Anspruch genommen. Während dessen ist eine der Hofstellen im Dorf Greste veräußert worden. Die neuen Eigentümer der Hofstelle beabsichtigen, entsprechend ihren Vorstellungen, diese umzunutzen bzw. umzubauen. Um hier im Sinne des Dorfes Greste (siehe nachfolgende Ausführungen) zeitnah agieren zu können, wurde ein Planungsbüro mit der Erstellung einer städtebaulichen Bestandsanalyse beauftragt. Die Ergebnisse wurden den sich bisher an der Diskussion beteiligten Bürgern des Dorfes Greste während eines Treffens am 11.2.2014 vorgestellt. Diese Ergebnisse, die sich u.a. mit der städtebaulichen Struktur, den vorhandenen baukulturellen Aspekten und auch den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten auseinandersetzen, sind in die nunmehr vorliegenden beiden Planungsinstrumente eingeflossen. Ausgangslage Das Dorf Greste liegt eingebettet in der Kulturlandschaft zwischen dem südlich angrenzenden Teutoburger Wald und dem nördlich angrenzenden Ortsteil Leopoldshöhe. Im näheren Umfeld -2- befindet sich in nordöstlicher Lage ein kleiner Windpark, südlich das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ und westlich das Wohngebiet „Mackenbrede“. Das direkte Umfeld ist geprägt durch landwirtschaftlich genutzte Acker- und Grünlandflächen. Das Dorf Greste ist städtebaulich vorgeprägt durch das Straßenkreuz Dorf-, Fettpott- und Grester Straße. Dabei werden die vier Dorfzugänge jeweils durch markante Kurvensituationen markiert. Um die Straßenkreuzung in der Dorfmitte entstanden die einzelnen Höfe und Einzelbauten. Die Bauten bilden eine lockere Gruppensiedlung, einen sogenannten Weiler, dessen Siedlungsstruktur nicht durch spätere Kötterstätten oder moderne Neubauten überformt ist. Der Weiler ist die häufigste Siedlungsform des Mittelalters in Lippe, kann aber heute nur noch sehr selten in ungestörter Form erlebt werden, wie in Greste. Mit bruchsteinernen Hofmauern, alten Eichenbeständen und stattlichen Bauernhäusern aus dem 17. bis 19. Jahrhundert bietet der Ort bis heute das typische Bild einer traditionellen bäuerlichen Siedlung. Erste Anzeichen von Hofstellen werden in Greste um das Jahr 1000 verzeichnet. Im Dorf Greste wurde in den letzten Jahren Schritt für Schritt die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben. Aktive landwirtschaftliche Betriebe sind heute im Dorf keine mehr vorhanden. Viehhaltung wird nicht mehr betrieben. Nutzungsschwerpunkt bildet heute das Wohnen. Gleichzeitig sind einige der alten landwirtschaftlichen Bauten auf Grund des Strukturwandels brach gefallen. In diesem Zusammenhang sind Umnutzungsprojekte in Vorbereitung. Die umliegenden Ackerflächen sind teilweise verpachtet. Entstanden ist insgesamt eine mischgebietsähnliche Struktur. Das ehemals selbständige Dorf Greste hat sich über die letzten Jahrhunderte zu einem Ortsteil von städtebaulichem Gewicht entwickelt. Gemäß Abstimmung mit dem Kreis Lippe, (Sonder/Stabsbereich, Planen und Bauen) ist Greste als im Zusammenhang bebauter Ortsteil zu beurteilen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Einbeziehungssatzung Ziel und Zweck der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB ist, den aufkommenden Strukturwandel innerhalb des historischen Dorfkerns Greste städtebaulich zu steuern und diesbezüglich den notwendigen planungsrechtlichen Rahmen zu definieren. Mit der Innenbereichssatzung soll die historisch gewachsene, ortsbildprägende Struktur gesichert werden. Die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten werden dabei grundsätzlich auf die bestehenden Ensemble und Bauten konzentriert und lediglich geringfügig arrondiert. Damit bleiben die städtebauliche Ordnung und der Charakter des Dorfes gewahrt. Der Eingriff in das Satzungsgebiet wurde analysiert und durch angemessene Ausgleichsmaßnahmen entsprechend den gesetzlichen Anforderungen kompensiert. Die Erschließung des gesamten Satzungsgebietes ist über das bestehende Straßensystem sichergestellt. Diese Zielsetzungen und das damit verbundene Vorgehen entspricht der Abstimmung mit dem Kreis Lippe (Sonder-/Stabsbereich, Planen und Bauen). Die Weiterentwicklung des Dorfes im Rahmen der neuen planungsrechtlichen Festsetzungen und die Umsetzung der damit verbundenen einzelnen Bauvorhaben sind in einzelnen Schritten, je nach den Bedürfnissen der Eigentümer und Bewohner, möglich. Nebst der hochwertigen städtebaulichen Struktur, zeichnet sich das Dorf Greste auch durch eine intakte ortsbildprägende Architektur aus. Entstanden ist ein ungemein harmonischer Gesamteindruck. Um die hochwertige architektonische Qualität zu bewahren und bauliche Veränderungen optimal in das gewachsene Dorfbild zu integrieren ist parallel zu dieser Einbeziehungssatzung eine Gestaltungssatzung erarbeitet worden. Allgemeine Ziele und Zwecke der Gestaltungssatzung Die ortsbildprägende Architektur wird bestimmt durch die vorhandenen Bauten, welche sich gestalterisch durch eine einfache und klare Kubatur und die Reduzierung auf wenige Materialien sowie Farben auszeichnen. Mehrere Bauten bilden jeweils klar abgegrenzte, sehr harmonische -3- Ensembles. Einfriedungen in Form von Bruchsteinmauern, Staketenzäunen, Baumreihen und kleinen topografischen Sprüngen formulieren die Grenze zwischen den privaten Bereichen und dem öffentlichen Straßenraum. Durch ihre konsequente Anordnung und einheitliche Ausformulierung verbinden sie einerseits die privaten Areale mit dem öffentlichen Raum und fungieren andererseits als gemeinsamer städtebaulicher Nenner für das gesamte Dorf. Zwischen den Einfriedungen und den Ensembles/Bauten spannt sich eine innere Landschaft auf, die immer geprägt wird durch Wiesen und Gehölze, dabei jedoch unterschiedlich tief ausfällt. Die großen Höfe oder Einzelbauten sind lediglich über ein bis maximal zwei Zugänge vom öffentlichen Straßenraum erschlossen. Vom öffentlichen Straßenkreuz ergeben sich immer wieder Blickbeziehungen auf ortsbildprägende Einzelbauten oder ganze Ensembles. Diese visuellen Beziehungen binden das gesamte Dorf optisch zusammen und eröffnen wertvolle Einblicke auf die historische Bausubstanz. Ergänzend zu den inneren Blickbeziehungen eröffnen sich an mehreren Stellen entlang des Straßenkreuzes spannende Ausblicke in die freie Landschaft. Diese sind erst möglich dank der teilweise großzügigen Freiflächen im Dorfinnern und verknüpfen das Dorf mit der umliegenden Kulturlandschaft. (Anmerkung: siehe beigefügte Pläne in der Begründung der Einbeziehungssatzung) Die historisch gewachsene städtebauliche Struktur und die architektonisch aufeinander abgestimmten Einzelobjekte sind die Identitätsfaktoren für Greste. Dieser über die Jahrhunderte entstandene ungemein harmonische Gesamteindruck ist von großem Wert. Dies unterstreicht das große Verantwortungsbewusstsein und die Bemühungen der Bewohner/innen Grestes für das gewachsene Ortsbild. Aus diesen Gründen ist das Ortsbild von Greste besonders schützenswert. An die Gestaltung des Ortes und der einzelnen Gebäude und Freiflächen werden damit besonders hohe Anforderungen gestellt. Es wird daher angestrebt, mit dieser Gestaltungssatzung den Gestaltungsrahmen für die künftige Entwicklung des Dorfes Grestes abzustecken, um die hochwertige architektonische Qualität zu bewahren und bauliche Veränderungen optimal in das gewachsene Dorfbild zu integrieren. Einen besonderen Schutz genießen die beiden Baudenkmäler (Grester Straße ███████████) und ihre Umgebung. Auf sie ist bei allen Maßnahmen besondere Rücksicht zu nehmen. Gleichzeitig bleiben etwa die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes durch die Gestaltungssatzung unberührt und genießen Vorrang. Mit der Gestaltungssatzung in Kombination mit der Einbeziehungssatzung wird die Voraussetzung geschaffen, das historisch gewachsene Dorf Greste in seiner Struktur und Gestalt zu erhalten und weiterzuentwickeln. Alle bis zum Inkrafttreten der Satzungen genehmigten und genehmigungsfreien baulichen Anlagen unterliegen auch nach Inkrafttreten der Satzungen dem Bestandschutz. Die Satzungen greifen somit erst bei zukünftigen Neu-, Um- und Anbauten. Finanzielle Auswirkungen Der Gemeinde Leopoldshöhe entstehen weder durch die Erarbeitung dieser Satzung noch durch die vorgesehenen planungsrechtlichen Festsetzungen Kosten. Die Kosten für die Erarbeitung der Satzungen, inklusive der Beauftragung eines Planungsbüros, tragen Private. Beschlussvorschlag: 1. Der Hochbau- und Planungsausschuss beschließt die Aufstellung der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“. Der Geltungsbereich ist aus der Anlage ersichtlich. 2. Der Hochbau- und Planungsausschuss beschließt den Entwurf der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“. -4- 3. Der Hochbau- und Planungsausschuss beschließt für die Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 (2) Nr. 2 BauGB i.V.m § 3 (2) BauGB sowie gem. § 13 (2) Nr. 3 BauGB i.V.m § 4 (2) BauGB durchzuführen. 4. Der Hochbau- und Planungsausschuss beschließt den Entwurf der Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ gemäß § 86 BauO NRW. Der Geltungsbereich ist aus der Anlage ersichtlich. 5. Der Hochbau- und Planungsausschuss beschließt für die Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ gemäß § 86 BauO NRW eine Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 (2) Nr. 2 BauGB i.V.m § 3 (2) BauGB sowie gem. § 13 (2) Nr. 3 BauGB i.V.m § 4 (2) BauGB durchzuführen. 6. Der Hochbauund Planungsausschuss beschließt die Öffentlichkeitsund Behördenbeteiligung für die Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ gemäß § 86 BauO NRW parallel mit der Einbeziehungssatzung gemäß § 34(4) Nr. 3 BauGB „Dorf Greste“ durchzuführen. Schemmel Anlagen - Geltungsbereich und Planzeichnung mit Vorgaben zur Einbeziehungssatzung „Dorf Greste“ - Begründung zur Einbeziehungssatzung inkl. Eingriffsbilanzierung - Geltungsbereich und Planzeichnung mit Vorgaben zur Gestaltungssatzung „Dorf Greste“ (wird nachgesandt) - Begründung zur Gestaltungssatzung (wird nachgesandt)