Beschlussvorlage (siehe auch Vorlage 7/2018)

Sitzungsvorlage Nr.: 174/2017 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 1/129 "Ahrstraße" hier: Vorstellung von Bebauungsvarianten Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Namenszeichen Beteiligte Bereiche Datum 18.08.2017 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 174/2017 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Matthias Otte 18.08.2017 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 1/129 "Ahrstraße" hier: Vorstellung von Bebauungsvarianten Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die vorliegenden Bebauungsvarianten zur Kenntnis und beschließt, die städtebauliche Variante 4 als Grundlage für die Weiterführung des Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 1/129 „Ahrstraße“ heranzuziehen. Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat in seiner Sitzung am 22.11.2016 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/129 „Ahrstraße“ beschlossen (VL 179/2016). Das Plangebiet umfasst den Bereich zwischen Mainstraße im Nordosten und Ahrstraße im Südwesten sowie Taunus- bzw. Eifelstraße im Nordwesten und Hardstraße im Südosten. Das Quartier ist durch Geschosswohnungsbauten geprägt, die sich aufgrund fehlender Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen in einem überwiegend schlechten Erhaltungszustand befinden und nicht mehr den heutigen Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen entsprechen. Gleichzeitig kommt dem Standort jedoch eine wichtige Funktion insbesondere im Hinblick auf die Deckung des niedrigpreisigen Wohnbedarfs im Stadtteil Wesseling-Mitte zu. 2. Lösung Nach Veräußerung der Flächen durch die GAG Immobilien AG plant die derzeitige Eigentümerin eine Erneuerung bzw. Umgestaltung des Wohnstandorts. Die Planung sieht dabei die Schaffung eines gemischten Wohnquartiers vor, in dem neben Reihenhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern auch ein angemessener Anteil an Geschosswohnungsbauten vorgesehen ist. Neben der Bildung von Wohneigentum werden im Rahmen der Planungen auch Wohnungsangebote im preiswerten Segment berücksichtigt, welche die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte im Quartier sichern sollen. Durch die Vista Reihenhaus GmbH als Eigentümerin der Flächen wurden gemeinsam mit der Verwaltung verschiedene Bebauungskonzepte erarbeitet, die in der Sitzung vorgestellt und erläutert werden. Beschreibung der Planungsvarianten (IVPS-Ingenieurbüro für Vermessung, Planung, Stadtentwicklung, August 2018): Die Planung sieht die vollständige Erneuerung des Wohnquartiers zwischen Ahrstraße und Mainstraße bzw. Hardtstraße und Eifel-/ Taunusstraße vor. Im Rahmen von vier sich unterscheidenden Varianten werden Möglichkeiten aufgezeigt, das Areal qualitätvoll neu zu gestalten und insgesamt zwischen 159 und 193 Wohneinheiten zu schaffen. Dabei kommt sowohl der frei finanzierte als auch der öffentlich geförderte Wohnungsbau zur Anwendung. Die Planung weist für ein Garagengrundstück entlang der Lahnstraße mit 44 Einstellplätzen 7 freistehende Wohngebäude auf. Da sich dieser Grundstücksteil nicht im Eigentum des Vorhabenträgers befindet, stellt die Planung ein Angebot an den betreffenden Grundstückseigentümer dar, dieses baulich entsprechend der Inhalte des aufzustellenden Bebauungsplanes nach dessen Rechtskraft zu entwickeln. Bis dahin genießen die Garagenbauten Bestandschutz. Die unmittelbare Umsetzung der Planung erfolgt insofern nur für das im Eigentum des Vorhabenträgers befindliche Areal. Die vorgesehenen Geschossbauten werden grundsätzlich als III-geschossige Gebäude mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss ausgebildet. Alle übrigen Gebäude sind II-geschossig mit einem zusätzlichen Satteldach. Die äußere Gestaltung der Gebäude ist aufeinander abgestimmt und homogen. Der ruhende Verkehr wird in allen Varianten durch Garagen, ebenerdige Stellplätze sowie in Tiefgaragen untergebracht, so dass sichergestellt ist, dass jede Wohneinheit über mindestens einen Stellplatz verfügt. Im Bereich vor den Garagen sind zudem Flächen für jeweils ein weiteres Fahrzeug vorgesehen. Grundsätzlich wird das vorhandene Erschließungssystem beibehalten. Mit Ausnahme der Odenwaldstraße erfolgt keine Veränderung an den Straßenflächen. Lediglich die seitlichen Parkstreifen entfallen in den Bereichen, an denen Garagenzufahrten angelegt werden müssen. Die übrigen Parkstreifen im öffentlichen Verkehrsraum bleiben erhalten. In den Varianten 3 und 4 kann der südliche Teil der Odenwaldstraße gegebenenfalls derart gestaltet werden (z.B. durch Installation eines Pollers), dass der motorisierte Individualverkehr ausgeschlossen werden kann. Allen Varianten ist gemeinsam, dass dem neuen Wohnquartier durch die Anlage von Grünräumen und dem Aufenthalt dienenden Freiflächen eine hohe Wohnqualität zukommt. Neben Quartiersplätzen werden Flächen für Kinderspiel eingerichtet. Die vorgesehene Größe der Plätze ermöglicht in Verbindung mit einer hochwertigen Gestaltung eine hohe Aufenthaltsqualität. In allen aufgezeigten Varianten schließt im Eckbe- reich von Ahrstraße und Eifelstraße ein markantes Geschosswohnungsgebäude den nördlich angrenzenden vorhandenen Platz nach Süden ab und schafft damit eine städtebaulich wichtige Raumkante. Ein inneres Wegesystem verbindet die unterschiedlichen Bereiche und macht das Areal für die Bewohner durchgängig. Dies sichert eine ständige Nutzerfrequenz. Insofern finden über nahezu den gesamten Tag andauernde Aktivitäten statt, die das Aufkommen von Angsträumen unterbinden, was durch die gute Einsehbarkeit von den Wohngebäuden aus zusätzlich unterstützt wird. Variante 1 und 4 sind im Vergleich zu den beiden anderen Varianten durch einen höheren Anteil an Wohneinheiten in Geschossbauten geprägt. Markant ist die traufständige Orientierung von zwei dieser Geschossbauten parallel zur Ahrstraße. Dadurch wird eine städtebaulich prägnante Raumkante geschaffen, an die südlich im Übergang zur Bestandsbebauung eine Reihenhauszeile anschließt. In Anbetracht der Lage der Geschossbauten an der Ahrstraße ist es notwendig, die Wohnungen in den Geschossbauten "durchzustecken" und die Aufenthalts- und Ruheflächen zum Gartenbereich hin zu orientieren. Die lärmunempfindlichen Nutzungen werden zur Straße hin orientiert. Aus diesem Erfordernis werden sich große Wohnungszuschnitte ergeben. Variante 2 und 3 sehen eine zur Ahrstraße ausgerichtete giebelständige Orientierung von 4 Reihenhausgruppen vor, die durch eine u-förmige Erschließung mit zusätzlichem Quartiersplatz gekennzeichnet ist. Damit erhalten alle Grundstücke im Plangebiet eine günstige Grundstücksausrichtung mit zumeist Südwestbzw. Westlage. Eine vollständig begrünte Lärmschutzwand schafft Privatsphäre in den Hausgärten und schirmt die Freibereiche vom Verkehrslärm ab. Diese Lärmschutzwand übernimmt zugleich die Funktion einer Raumkante und schließt das Wohngebiet gegenüber der Ahrstraße ab. In Variante 3 und 4 wird der nördliche Quartiersbereich mit einem erweiterten Wegesystem, das zusätzliche für Kinderspiel und Aufenthalt geeignete Flächen anbietet, aufgewertet. Die Stellung der baulichen Anlagen ist im Vergleich zu den Varianten 1 und 2 aufgelockerter, die Reihung der Gebäudezeilen ist weniger stringent und führt insgesamt zu einem freundlich und wohnlich anmutenden Gesamtbild des Wohnquartiers. Variante Anzahl Wohneinheiten DH EH RH V1 4 7 V2 2 V3 V4 Ruhender Verkehr 58 GW B 118 Summe 187 7 76 74 159 6 7 78 74 165 8 7 60 118 193 geförd. St Ga TGA Summe WE * 44 W/ 112 51 118 290 12 H 44 W/ 104 64 74 242 12 H 44 W/ 85 47 74 206 12 H 44 W/ 85 30 118 233 12 H * W = Wohnungen, H = Häuser Straße ca. 70 ca. 70 ca. 70 Ca. 70 Als Ergebnis der Variantenuntersuchung empfiehlt die Verwaltung, die städtebauliche Variante 4 als Grundlage für die Fortführung des Planverfahrens heranzuziehen. Das Konzept sieht einen ausgewogenen Anteil an Einfamilien- bzw. Reihenhäusern und Geschosswohnungsbauten vor und entspricht damit dem städtebaulichen Ziel zur Schaffung eines sozial gemischten Wohnstandortes mit unterschiedlichen Wohnformen. Weiterhin wird durch die geplante Anordnung der Geschosswohnungsbauten entlang der Ahrstraße der südliche Eingang zur Innenstadt stadträumlich gefasst und mit der Umsetzung einer zeitgemäßen Architektur nachhaltig aufgewertet. Durch die Ausrichtung der Baukörper wird die Voraussetzung zur Schaffung eines differenzierten und hochwertigen Freiraumsystems mit unterschiedlichen Aufenthaltsqualitäten geschaffen, das durch eine Vielzahl von Wegen und Quartiersplätzen, vernetzt ist. Aufgrund der Lage des Plangebietes innerhalb der angemessenen Abstände des Betriebsbereiches der Firma Evonik und vor dem Hintergrund der BauGB-Novelle 2017 ist eine Weiterführung des Planverfahrens im beschleunigten Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB ausgeschlossen. Aus Gründen der Rechtssicherheit erfolgt deshalb die Durchführung des Planverfahrens im Regelverfahren. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird die Öffentlichkeit umfassend über die Planungen unterrichtet. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Kosten für die Aufstellung des Bebauungsplanes sowie für die Erstellung erforderlicher Gutachten werden durch den Vorhabenträger getragen. Anlagen - Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/129 „Ahrstraße“ - Städtebauliche Varianten 1 – 4 Anmerkung Die Fraktionen erhalten ein Exemplar der Bebauungsvarianten im Originalmaßstab.