Beschlussvorlage (Konzept zur künftigen Nutzung Restfläche Jahnstraße/"Schwarzer Aschenplatz")

Sitzungsvorlage Nr.: 47/2017 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 65 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Konzept zur künftigen Nutzung Restfläche Jahnstraße/"Schwarzer Aschenplatz" Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 65 - - 80 - 01.03.2017 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 47/2017 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Herr Otte 01.03.2017 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Konzept zur künftigen Nutzung Restfläche Jahnstraße/"Schwarzer Aschenplatz" Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die Entwurfsvarianten zur künftigen Nutzung der Restfläche Jahnstraße / „Schwarzer Aschenplatz“ zur Kenntnis. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz schließt sich dem Vorschlag der Verwaltung an und billigt den städtebaulichen Entwurf „Variante 4“ als Grundlage für die Vermarktung und Entwicklung der Restfläche Jahnstraße / „Schwarzer Aschenplatz“. Sachdarstellung: 1. Problem Nach der Aufgabe der Sportplatznutzung wird der zentral in der Innenstadt von Wesseling gelegene, ehemalige „Schwarze Aschenplatz“ an der Jahnstraße ausschließlich als Parkplatz für das benachbarte UlrikeMeyfarth-Stadion genutzt. In seiner Sitzung am 19.01.2016 hat der Rat der Stadt Wesseling in diesem Bereich den Bau von Reihenhäusern zur Flüchtlingsunterbringung beschlossen, die künftig über eine derzeit im Bau befindliche Stichstraße von der Jahnstraße aus erschlossen werden. Für den verbleibenden Teil des ehemaligen Ascheplatzes nördlich der geplanten Stichstraße, liegt bisher noch kein Konzept für eine künftige Nutzung vor. In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz am 24.01.2017 stellten die CDUFraktion und die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen einen gemeinsamen Antrag zur Nutzung der verbleibenden Restfläche Jahnstraße / „Schwarzer Aschenplatz“. Gegenstand des Antrages ist die Nutzung eines Teils des städtischen Grundstücks für eine ergänzende Wohnbebauung, die über eine freie Vermarktung veräußert und damit zur Eigentumsbildung sowie zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum beitragen soll. Der verbleibende Teil des Ascheplatzes soll weiterhin für die Bereitstellung der bauordnungsrechtlich erforderlichen 140 Stellplätze für das Ulrike-Meyfarth-Stadion genutzt werden. Die Wärmeversorgung der zusätzlichen Baugrundstücke soll über das geplante Blockheizkraftwerk für die Flüchtlingsunterkünfte erfolgen, für das die Heizleitung entsprechend anzupassen ist. Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich „Wohnbaufläche“ dar, ein Bebauungsplan liegt nicht vor, so dass die planungsrechtliche Beurteilung gemäß § 34 BauGB erfolgt. Die Verwaltung wurde in der Sitzung mit der Erarbeitung von Bebauungskonzeptionen für den Bereich nördlich der derzeit in Bau befindlichen Flüchtlingsunterkünfte beauftragt. 2. Lösung Variante 1 (Antragsvariante CDU und Bündnis 90/ Die Grünen) Die im Rahmen der Sitzung am 24.01.2017 von den Fraktionen CDU und Bündnis 90/ Die Grünen vorgelegte Bebauungsvariante sieht eine Bebauung mit Doppel- und Reihenhäusern vor. Insgesamt können dabei Grundstücke mit Größen zwischen 180 m² (Reihenmittelhaus) und 320 m² (Doppelhäuser) realisiert werden. Durch eine 2-geschossige Bauweise können bei einem vollständigen Ausbau der Gebäude (inklusive der Dachgeschosse) ca. 1.160 m² Wohnfläche mit ca. 11 Wohneinheiten geschaffen werden. Um im Bereich der Reihenmittelhäuser die notwendige Grundflächenzahl (GRZ) gemäß den Vorgaben der Baunutzungsverordnung nachweisen zu können, sind bei dieser Variante mit ca. 31 m sehr große Grundstückstiefen erforderlich. Dies führt einerseits dazu, dass im Bereich der Doppelhäuser vergleichsweise große Grundstücke entstehen und damit die Siedlungsdichte insgesamt verringert wird. Zum anderen wird dadurch die verbleibende Fläche im rückwärtigen Bereich der geplanten Wohnbebauung derart verkleinert, dass mit lediglich 131 die erforderlichen Stellplätze für das Ulrike-Meyfarth-Stadion nicht mehr darstellbar sind. Variante 2 In der Variante wird eine Bebauung mit drei freistehenden Einfamilienhäusern und einem Doppelhaus vorgeschlagen. Insgesamt können so eine Wohnfläche von ca. 1.010 m² und bis zu 8 Wohneinheiten geschaffen werden. Aufgrund der erforderlichen Abstandsflächen ergeben sich Grundstücksgrößen zwischen 260 m² (Doppelhäuser) und 350 m² (Einzelhäuser). Die Siedlungsdichte als Maßstab für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, liegt bei dieser Bebauungskonzeption nur geringfügig unter dem Wert in Variante 1. Die erforderlichen Stellplätze für das Ulrike-Meyfarth-Stadion können nachgewiesen werden. Variante 3 Durch eine Bebauung ausschließlich mit freistehenden Einfamilienhäusern können etwa 6 neue Wohneinheiten geschaffen werden. Die Grundstücksgrößen liegen dabei bei etwa 400 m² und weisen damit die mit Abstand geringste Siedlungsdichte auf. Bei Umsetzung des Bebauungskonzeptes können die erforderlichen Stellplätze für das Ulrike-Meyfarth-Stadion auf der angrenzenden Fläche nachgewiesen werden. Variante 4 Die optimale Ausnutzung der vorhandenen Baufläche und die größte Siedlungsdichte lässt sich mit einer Doppelhausbebauung realisieren. Damit können ca. 9 Wohneinheiten und eine Wohnfläche von etwa 1.160 m² geschaffen werden. Die Variante ist aufgrund der einfachen und klaren Gliederung auch aus städtebauli- cher Sicht zu favorisieren. Die erforderlichen Stellplätze für das Ulrike-Meyfarth-Stadion können nachgewiesen werden. Zusammenfassung Zur Bewertung der Bebauungsvarianten wurden neben allgemeinen Kennzahlen, wie der Anzahl der Gebäude, der maximalen Wohnfläche und der Grundstücksgrößen, auch die Siedlungsdichte, als Voraussetzung für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum herangezogen. Vor diesem Hintergrund wird eine Bebauung mit Einzelhäusern (Variante 2 und Variante 3) nicht empfohlen, da damit eine Siedlungsdichte erreicht wird, die in etwa mit den Dichtewerten der Wohngebiete in den Siedlungsrandlagen vergleichbar ist. Durch eine Bebauung mit Reihenhäusern (Variante 1) wird im Gegensatz dazu eine vergleichsweise hohe Siedlungsdichte erreicht. Um jedoch eine überbaubare Grundfläche entsprechend den Vorgaben der Baunutzungsverordnung zu erreichen, sind Grundstückstiefen von ca. 31 m erforderlich. Dadurch wird die Größe der angrenzenden Parkplatzfläche soweit verringert, dass die für das Ulrike-Meyfarth-Stadion erforderlichen Stellplätze nicht mehr dargestellt werden können. Aufgrund der optimalen Siedlungsdichte, der klaren und einfachen Gliederung des neuen Quartiers, auch in Verbindung mit den bereits in Bau befindlichen Reihenhäusern südlich der geplanten Stichstraße, empfiehlt die Verwaltung den städtebaulichen Entwurf – Variante 4 als Grundlage für eine ergänzende Bebauung im Bereich der „Restfläche Jahnstraße / Schwarzer Aschenplatz“. Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 9 8 5 11 Wohneinheiten maximale Wohnfläche Siedlungsdichte Stellplätze UlrikeMeyfarth-Stadion Ergebnis 3. Alternativen Keine. 4. Finanzielle Auswirkungen Durch den Verkauf städtischer Grundstücke können zusätzliche Einnahmen erzielt werden.