Beschlussvorlage (Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" gemäß §§ 16, 17 Baugesetzbuch hier: Satzungsbeschluss)

Sitzungsvorlage Nr.: 130/2017 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 30 - - 60 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" gemäß §§ 16, 17 Baugesetzbuch hier: Satzungsbeschluss Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 30 - - 60 - 19.05.2017 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 130/2017 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 19.05.2017 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betreff: Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" gemäß §§ 16, 17 Baugesetzbuch hier: Satzungsbeschluss Beschlussentwurf: Der Rat der Stadt Wesseling beschließt die Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „FlachFengler-Straße Nord“ (Anlagen zur Vorlage 130/2017) gemäß §§ 16, 17 Baugesetzbuch als Satzung. Sachdarstellung: 1. Problem 1.1 Verfahrensstand Bauleitplanung „Flach-Fengler-Straße Nord“ und Veränderungssperre Zur Sicherung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ und der damit verfolgten Ziele der nachhaltigen Aufwertung und geordneten städtebaulichen Entwicklung des zentralen Bereichs der Fußgängerzone Flach-Fengler-Straße hat der Rat der Stadt Wesseling in seiner Sitzung am 14.06.2016 die Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" als Satzung gemäß § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Der Satzungsbeschluss über die Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" wurde im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 22.06.2016 ortsüblich bekannt gemacht. Die Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich "Flach-FenglerStraße Nord" ist mit ihrer Bekanntmachung am 22.06.2016 in Kraft getreten; entsprechend der nach § 16 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legenden Dauer von zwei Jahren wird die Veränderungssperre am 21.06.2018 für den gesamten Geltungsbereich außer Kraft treten. Auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre von zwei Jahren, ab dem Tag des Inkrafttretens gerechnet, ist jedoch für ein bestimmtes Baugesuch (Antrag auf Nutzungsänderung von Ladenlokal in Wettbüro im Forum Wesseling, Flach-Fengler-Straße 48-56) die Frist seit der bauaufsichtlichen Zurückstellung dieses Antrags gemäß § 15 Abs. 1 BauGB anzurechnen. Die Zurückstellung dieses Nutzungsänderungsantrags für ein Jahr wurde dem Antragsteller am 27.08.2015 zugestellt. Die gemäß § 17 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legende Frist für die Laufzeit der Veränderungssperre hat für das zurückgestellte Vorhaben deshalb bereits am 27.08.2015 begonnen und endet damit zwei Jahre später mit Ablauf des 26.08.2017. Der Bebauungsplan Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ und die parallel durchgeführte 64. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) für das Plangebiet „Flach-Fengler-Straße Nord“ sind verfahrensmäßig weit fortgeschritten. Der Beschluss über die Feststellung der 64. FNP-Änderung und der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ sind Gegenstand der Sitzung des Rates der Stadt Wesseling am 30.05.2017 (TOP 12 und 13). Es ist davon auszugehen, dass der Rat der Stadt Wesseling die vorgenannten Verfahrensbeschlüsse in dieser Sitzung fassen wird. Der Bebauungsplan Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ kann jedoch nicht kurzfristig nach der Ratssitzung in Kraft treten, da zuerst die Genehmigung der 64. FNP-Änderung für das Plangebiet „Flach-FenglerStraße Nord“ durch die Bezirksregierung Köln vorliegen muss. Der Bezirksregierung Köln ist gemäß § 6 Abs. 4 BauGB eine Genehmigungsfrist von drei Monaten einzuräumen. Die Erteilung der Genehmigung der 64. FNP-Änderung ist ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Wesseling bekannt zu machen. Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ kann frühestens zeitgleich mit der Bekanntmachung der FNP-Genehmigung erfolgen. Nach derzeitigem Sachstand ist der Zeitpunkt der Genehmigung der 64. FNP-Änderung und somit auch der Termin der vorgenannten Bekanntmachungen für die Stadt Wesseling nicht verlässlich abzuschätzen. Um die zu Grunde liegenden Ziele des Bebauungsplans Nr. 1/121 rechtlich korrekt bis zu dessen Inkrafttreten (Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt) sicherstellen zu können, wird eine Fristverlängerung gemäß § 17 Abs. 1 BauGB um bis zu einem Jahr für die wirksame Veränderungssperre „Flach-Fengler-Straße Nord“ erforderlich. Die Bekanntmachung der Fristverlängerung der Veränderungssperre als Satzung muss vor dem 26.08.2017 (vor dem Ablauf der Zwei-Jahres-Frist für das zurückgestellte Vorhaben) erfolgt sein, um die lückenlose Wirksamkeit der Veränderungssperre zu gewährleisten. Es wird deshalb vorgeschlagen, die Verlängerung der wirksamen Veränderungssperre für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" gemäß §§ 16, 17 BauGB durch den Rat der Stadt Wesseling als Satzung zu beschließen. Im Falle des Inkrafttretens des Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ vor dem 26.08.2017 würde die wirksame Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 5 BauGB außer Kraft treten und eine Fristverlängerung entbehrlich werden, da der dann rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/121 als planungsrechtliche Grundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben anzuwenden ist. 1.2 Anlass und Ziele der Planung für den Bereich "Flach-Fengler-Straße Nord" Die Stadt Wesseling unternimmt seit einigen Jahren erhebliche Anstrengungen, um die augenscheinlichen funktionalen und gestalterischen Defizite der Innenstadt zu beheben und das Stadtzentrum in einen attraktiven Ort des städtischen Lebens zu verwandeln. Im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ wurde die :gesamtperspektive Wesseling entwickelt. Einen Teil des Gesamtprojektes stellt die Umgestaltung und funktionale Aufwertung der Fußgängerzonen Bahnhofstraße und Flach-Fengler-Straße dar. Die Realisierung des Projektes wurde unter finanzieller Beteiligung der Bundesrepublik Deutschland und des Landes NRW ermöglicht. Die aufwendigen Umbaumaßnahmen der Fußgängerzonen wurden inzwischen abgeschlossen. Weitere Maßnahmen, wie die Umgestaltung des Fußgängertunnels sowie die Attraktivierung des Bahnhofsumfelds, befinden sich in der Planung. Zur Stärkung der vorhanden innerstädtischen Strukturen wurden des Weiteren ein Innenstadtverein gegründet sowie der Einsatz eines Citymanagements etabliert. Dadurch sollen die lokalen Akteure zu einer aktiven Mitarbeit motiviert und langfristig tragfähige Strukturen aufgebaut werden. Zur Unterstützung der Umsetzung der beschriebenen Ziele für die Innenstadt sollen auch die rechtskräftigen Bebauungspläne in diesem Bereich überprüft werden. Die zentrale Aufgabe der Bebauungspläne besteht darin, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen. Dabei sollen die zur Belebung der Innenstadt beitragenden Nutzungen, wie Einzelhandel, Dienstleistungen und gastronomische Betriebe, gestärkt werden sowie kritische Nutzungen, die deutlich nachteilige Auswirkungen für die Innenstadt haben können (z. B. einige Unterarten der Vergnügungsstätten), gezielt gesteuert werden. Mit dem Bebauungsplan Nr. 1/118 „Flach-Fengler-Straße Süd“ wurde der erste Schritt zur Überprüfung der Altbebauungspläne (vorwiegend aus den 1970er Jahren) eingeleitet. Mit dem Bebauungsplan Nr. 1/121 für den Bereich „Flach-FenglerStraße Nord“ soll diese Entwicklung fortgesetzt werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 01.10.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/121 für den Bereich „Flach-Fengler-Straße Nord“ beschlossen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/121 werden mehrere Altbebauungspläne überplant, deren großmaßstäbliche Gebäudeplanungen der 1970er und 1980er Jahre nicht mehr mit den heutigen Vorstellungen von einer mittelstädtischen Fußgängerzone vereinbar sind. Ein weiteres Ziel des Bebauungsplans ist die Gewährleistung der zentralen Versorgungsfunktion der Fußgängerzone als Hauptgeschäftszentrum der Stadt Wesseling. Regelungen zur Sicherung der vorhandenen Wohnnutzungen sollen zu einer Belebung der Innenstadt – auch außerhalb der Geschäftszeiten – beitragen. Um Trading-Down-Tendenzen zu vermeiden, sieht der Bebauungsplan Nr. 1/121 ferner Regelungen zur räumlichen Steuerung von Vergnügungsstätten vor. Für die rechtssichere Steuerung der Ansiedlung der Vergnügungsstätten innerhalb der Stadt Wesseling wurde ein gesamtstädtisches Vergnügungsstättenkonzept erstellt und am 08.03.2016 vom Rat der Stadt Wesseling als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 Abs. 6 BauGB beschlossen. Das Vergnügungsstättenkonzept ist als städtebauliches Entwicklungskonzept in der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen. Am 03.06.2015 wurde bei der Stadt Wesseling ein Antrag auf Nutzungsänderung eines innerstädtischen Ladenlokals in ein Wettbüro gestellt. Das ca. 200 qm große Ladenlokal befindet sich im Forum Wesseling (Flach-Fengler-Straße 48-56) und steht seit dem Umbau der ehemaligen Hertie-Immobilie leer. Das beantragte Wettbüro ist mit den städtebaulichen Zielen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ nicht vereinbar. Um die mit dem Bebauungsplan Nr. 1/121 „Flach-FenglerStraße Nord“ beabsichtigte Sicherung und Aufwertung der innerstädtischen Versorgungsfunktion einerseits und die Vermeidung von Trading-Down-Tendenzen andererseits zu gewährleisten, wurde die beantragte Nutzungsänderung gemäß § 15 Abs.1 BauGB für die Dauer von bis zu 12 Monaten zurückgestellt. Die Zurückstellung wurde am 18.08.2015 vom Ausschuss der Stadtentwicklung und Umweltschutz beschlossen. Die Zurückstellung dieses Nutzungsänderungsantrags für ein Jahr wurde dem Antragsteller am 27.08.2015 zugestellt. Die Zurückstellungsfrist gemäß § 15 Abs. 1 BauGB endete damit am 26.08.2016. Da die Bauleitplanverfahren zur 64. FNP-Änderung und zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/121 nicht bis zum Ablauf der Zurückstellungsfrist für den eingereichten Antrag abgeschlossen werden konnten, war zur Sicherung der städtischen Planungsziele und zur Vermeidung einer städtebaulichen Fehlentwicklung im Plangebiet der Erlass einer Veränderungssperre erforderlich (vgl. Punkt 1.1). 2. Lösung Wie unter Punkt 1.1 ausführlich erläutert, wird eine Fristverlängerung gemäß § 17 Abs. 1 BauGB um bis zu einem Jahr für die wirksame Veränderungssperre „Flach-Fengler-Straße Nord“ erforderlich, um die weiterhin verfolgten Ziele des Bebauungsplans Nr. 1/121 rechtlich korrekt bis zu dessen Inkrafttreten (Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt) sicherstellen zu können. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“ war der Erlass einer Veränderungssperre als Satzung erforderlich. Die Veränderungssperre verhindert, dass im Plangebiet während der Dauer der Planaufstellung Veränderungen vorgenommen werden, die mit den Zielen bzw. künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht übereinstimmen oder einen unerwünschten „Trading-Down-Effekt“ erwarten lassen. Im Gegensatz zu einer Zurückstellung gilt eine Veränderungssperre nicht nur für ein bestimmtes Bauvorhaben, sondern für ihren, als Bestandteil der Satzung festgelegten, gesamten Geltungsbereich. Durch die Veränderungssperre werden alle baulichen Vorhaben in ihrem Geltungsbereich untersagt, auch diejenigen, die von der bauordnungsrechtlichen Genehmigung freigestellt sind. Ausnahmsweise kann die Baugenehmigungsbehörde Vorhaben und Veränderungen zulassen, wenn das Vorhaben mit den laufenden Planungen in Übereinstimmung steht. Bereits erteilte Baugenehmigungen behalten ihre Gültigkeit. Der räumliche Geltungsbereich der Verlängerung der Veränderungssperre ergibt sich aus der Plankarte, die Bestandteil der Satzung der Stadt Wesseling über die Fristverlängerung ist (vgl. Anlage). Dieser Geltungsbereich ist identisch mit den Geltungsbereichen der wirksamen Veränderungssperre und des Bebauungsplans Nr. 1/121 „Flach-Fengler-Straße Nord“. Die Verlängerung der Veränderungssperre um bis zu einem Jahr wird, nach ihrer Bekanntmachung, am Tag des Ablaufs der wirksamen Veränderungssperre (d.h. am 21.06.2018) in Kraft treten. Sie wird nach Ablauf eines Jahres, vom Tag ihres Inkrafttretens gerechnet, außer Kraft treten (d.h. am 20.06.2019). Auf diese Fristverlängerung ist, wie unter Punkt 1.1 erläutert, der Zeitraum seit der Zustellung der Zurückstellung des Antrags auf Nutzungsänderung eines innerstädtischen Ladenlokals in ein Wettbüro (Flach-FenglerStraße 48-56) anzurechnen. Die Verlängerung der Veränderungssperre für den zurückgestellten Nutzungsänderungsantrag wird demzufolge am 25.08.2018 außer Kraft treten. Die Veränderungssperre für den Bereich „Flach-Fengler-Straße Nord“ tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald die Bauleitplanung für den Geltungsbereich der Satzung der Veränderungssperre rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Wie unter Punkt 1.1. dargestellt, soll die Bauleitplanung für den Bereich „Flach-Fengler-Straße Nord“ zeitnah abgeschlossen werden. 3. Alternativen Es bestehen keine Alternativen. Wie unter Punkt 1.1. erläutert, könnte die beantragte Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro im Forum Wesseling ohne Fristverlängerung der wirksamen Veränderungssperre nicht mehr rechtssicher abgelehnt werden, falls der Bebauungsplan Nr. 1/121 „Flach-FenglerStraße Nord“ bis zum 26.08.2017 noch nicht in Kraft getreten ist. Da der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans Nr. 1/121 derzeit nicht verlässlich abgeschätzt werden kann, ist zur lückenlosen Sicherung der Planungsziele der Stadt Wesseling die Verlängerung der wirksamen Veränderungssperre erforderlich. 4. Finanzielle Auswirkungen Eine Entschädigungspflicht auf Grund der Zurückstellung des Baugesuches und des Erlasses einer Veränderungssperre entsteht nicht, wenn die Bauleitplanung innerhalb von vier Jahren rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Dauert die Zurückstellung des Baugesuches mit anschließender Veränderungssperre länger als vier Jahre, so ist eine angemessene Entschädigung für dadurch entstandene Vermögensnachteile zu leisten. Es ist zu erwarten, dass die Bauleitplanung innerhalb des Vier-Jahres-Zeitraums rechtsverbindlich wird. Der Antragsteller hat im September 2015 Klage beim Verwaltungsgericht Köln gegen den Zurückstellungsbescheid eingereicht. Das Klageverfahren gegen den Zurückstellungsbescheid wurde mit Beschluss des VG Köln vom 17.05.2017 eingestellt, nachdem der Kläger die Klage am 16.05.2017 zurückgenommen hat. Zukünftig steht dem Antragsteller die Möglichkeit frei, gegen den Bebauungsplan Nr. 1/121 „Flach-FenglerStraße Nord“ einen Normenkontrollantrag gemäß § 47 VwGO beim Oberverwaltungsgericht NRW einzureichen, um die Rechtmäßigkeit der Satzung gerichtlich zu überprüfen. Anlagen:   Satzung der Stadt Wesseling über die Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „FlachFengler-Straße Nord“ Geltungsbereich der Satzung der Stadt Wesseling über die Verlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Flach-Fengler-Straße Nord“