Daten
Kommune
Wesseling
Größe
169 kB
Datum
11.07.2017
Erstellt
26.06.17, 17:06
Aktualisiert
26.06.17, 17:06
Stichworte
Inhalt der Datei
Sitzungsvorlage Nr.:
153/2017
Federführender Bereich
Beteiligte Bereiche
Immobilienmanagement
- 66 -
Vorlage für
Rat
Betrifft:
(ggf. Anlagen bezeichnen)
Renovierung Altes Rathaus
Namenszeichen des federführenden Bereichs
Sachbearbeiter/in
Leiter/in
Datum
Namenszeichen Beteiligte Bereiche
- 66 -
22.06.2017
Namenszeichen
I/10
Bearbeitungsvermerk
Fachdezernent
Kämmerer
Bürgermeister
STADT WESSELING
Vorlagen-Nr.: 153/2017
Der Bürgermeister
Sachbearbeiter/in:
Datum:
Frau Tietz-Graf
22.06.2017
X
öffentlich
nichtöffentlich
Beratungsfolge:
Rat
Betreff:
Renovierung Altes Rathaus
Beschlussentwurf:
Der Rat nimmt den aktuellen Sachstand zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung mit der Umsetzung der
Renovierungsvariante. Die fehlenden Haushaltsmittel bis zu einer Höhe von 2,25 Mio. € werden zur
Verfügung gestellt.
Insofern wird der Leistung einer überplanmäßigen Auszahlung gem. § 83 Absatz 1 und 2 GO NRW in Höhe
von (bis zu) 630.000 € beim Investitionskonto M-012-008-0910302 zugestimmt.
Sachdarstellung:
Der Rat hat in seiner Sitzung am 20. September 2016 überplanmäßig Haushaltsmittel in Höhe von 1,35 Mio.
€, unter Berücksichtigung der bereits zuvor eingestellten Haushaltsmittel in Höhe von 270.000 €, für die
Grundrenovierung des Alten Rathauses zur Verfügung gestellt (Vorlage 131/2016).
Mit der geplanten Renovierung soll das bestehende Gebäude auf den aktuellen Stand der Technik gebracht
und die Büroräume in einen guten Zustand versetzt werden. Wie bereits damals durch die Verwaltung
vorgetragen, ist mit der Renovierung die Bautätigkeit in den nächsten Jahren nicht abgeschlossen, sondern
wie bei allen Gebäuden allgemein gültig, sind weiterhin übliche Bauunterhaltungsmittel bereitzustellen.
Bei der damaligen Renovierungsvariante wurde bewusst auf eine Wärmedämmung des Gesamtgebäudes
verzichtet, da dies neben einer fraglichen Amortisationszeit auch eine besondere bauphysikalische
Herausforderung mit sich bringt. Da der Altbau, im Gegensatz zum Neubau, denkmalgeschützt ist, kann hier
lediglich eine Innendämmung erfolgen, die neben den sehr hohen Kosten auch eine große Gefahr von
bauphysikalischen Schäden (Feuchteschäden, Schimmelbefall) mit sich bringt.
Die Gesamtkosten in Höhe von 1,62 Mio. € basieren auf einer groben Kostenschätzung aus September
2016, die der damaligen Sitzungsvorlage (Vorlage 151/2016) als Anlage beigefügt war.
Folgende, wesentliche Eckdaten lagen der damaligen Kostenschätzung für die Renovierung/Instandsetzungsmaßnahme zu Grunde:
Komplette Erneuerung der elektrotechnischen – und Datenleitung, weitestgehend Umstellung auf
LED - Beleuchtung
Erneuerung aller Heizkörper unter Beibehaltung der Verrohrung, sowie Beibehaltung des zehn Jahre
alten Gas-Brennwertkessel
Komplette Erneuerung aller Bodenbeläge und Überarbeitung aller Wandbeläge
Instandsetzung des Terrazzo-Boden, einschließlich der Treppenanlage im Altbau
Erneuerung der Kunststofffenster im Neubau
Überarbeitung der Holzfenster im denkmalgeschützten Altbau
Einbau von T-30 Türen (Brandschutz)
Überarbeitung der neueren WC-Anlagen
Sanierung der älteren WC-Anlagen
Dämmung der Kellergeschoss Decke, sowie der oberen Abschlussdecke
Keine Außenwand – Wärmedämmung
Keine Veränderung der brandschutztechnischen Rahmenbedingungen
Nach der erfolgten Bereitstellung der erforderlichen Haushaltsmittel wurden dann auf Grundlage dieser
Kostenschätzung Architekturbüros gebeten, ein Angebot abzugeben. Von 6 Architekturbüros wurden
Angebote eingereicht. Nach den vorgeschriebenen Kriterien hat das Büro Heiko Schmidt Architekten das
annehmbarste Angebot abgegeben.
Der Bau und Vergabeausschuss hat anschließend in seiner Sitzung am 22.März 2017 die Auftragsvergabe
an den Architekten Schmidt beschlossen (Vorlage 46/2017).
Zwischenzeitlich wurde das brandschutztechnische Gutachten beauftragt und im Entwurf der Verwaltung
vorgestellt. Der brandschutztechnische Gutachter legt in seinem ersten Entwurf eine sehr hohe, aus Sicht
der Verwaltung ggf. auch überhöhte Anforderung an den Brandschutz des Alten Rathauses an. In dieser
Angelegenheit sind noch klärende Gespräche zu führen, um eine abschließende Abstimmung zwischen der
Bauverwaltung, der Brandschutzdienststelle (Feuerwehr), sowie dem Brandschutzgutachter zu erhalten.
Im Wesentlichen geht es um die Frage, ob nach den geltenden Vorschriften ein zweiter Flucht- und
Rettungsweg notwendig wird oder die notwendigen Sicherheitsaspekte anderweitig nach den geltenden
Vorschriften sichergestellt werden können.
Unter Würdigung dieser Diskussion hat der Architekt verschiedene Renovierungs – und Sanierungsvarianten
erarbeitet und mit einer Kostenschätzung versehen.
1.
Renovierungsvarianten:
Der Architekt hat zwei Renovierungsvarianten vorgestellt, die sich im Wesentlichen durch die
unterschiedliche Betrachtungsweise der Brandschutzanforderung unterscheiden.
Die Renovierungsvariante A ohne zweiten Flucht- und Rettungsweg kostet circa 1,95 Mio. €, die
Renovierungsvariante B mit zweiten Flucht- und Rettungsweg circa 2,25 Mio. €.
Bei beiden Renovierungsvarianten wurde die Ertüchtigung des defekten Aufzuges berücksichtigt.
Die wesentlichen Leistungen dieser beiden Renovierungsvarianten sind mit der damaligen Variante der
Grob-Kostenschätzung aus September 2016 vergleichbar.
Jedoch hat sich bei näherer Betrachtung, unter Berücksichtigung der aktuellen Erkenntnisse, die
Kostenschätzung aus September 2016 von 1,6 Millionen € als nicht mehr belastbar herausgestellt.
Folgende neue Situation hat sich ergeben:
Preissteigerung
Die Kostenschätzung stammt aus September 2016. Unter Berücksichtigung der allgemeinen
Preissteigerungsrate und dem derzeitigen Preisniveaus wird eine Preissteigerungsrate von
3 % angesetzt.
Dadurch erhöhen sich die Grob-Kostenschätzung von 1,6 Mio. € um 50.000 € auf 1,65 Mio. €.
Aufzug:
Der Aufzug sollte bereits Mitte letzten Jahres erneuert werden.
Bei der Grob-Kostenschätzung wurden daher die Kosten für die Ertüchtigung/Erneuerung des Aufzuges
nicht berücksichtigt.
Bei der Berechnung der noch fehlenden Haushaltsmittel in Höhe von 1,3 Mio. € wurde jedoch
fälschlicherweise durch die Verwaltung der bereits damals vorhandene Ansatz von 125.000 € in Abzug
gebracht. Diese Summe hätte jedoch zu den 1,6 Millionen € addiert werden müssen.
Dadurch erhöhen sich die Gesamtbaukosten nach der Grob-Kostenschätzung auf 1,775 Mio. €.
Fenster:
In der damaligen Kostenberechnung wurde davon ausgegangen, dass die Holzfenster im
denkmalgeschützten Altbaubereich lediglich überarbeitet werden müssen. Hierfür wurde ein
Haushaltsansatz von 17.000 € (netto), zuzüglich anteiliger Planungs- und Nebenkosten eingepreist. Bei
detaillierterer Untersuchung des Sachverhalts muss jedoch davon ausgegangen werden, dass diese
Holzfenster für Kosten in Höhe von 120.000 €, zuzüglich Planungs- und Nebenkostenanteil, ausgetauscht
werden müssen. Dies führt zu einer Mehrbelastung von circa 175.000 € (brutto).
Somit erhöhen sich die Renovierungskosten für das Alte Rathaus auf 1,95 Mio. €.
Flucht- und Rettungsweg
Bei der damaligen Kostenschätzung wurde davon ausgegangen, dass die bestehende
Brandschutzkonzeption beibehalten und durch wenige kleinere Maßnahmen ergänzt werden kann. Lediglich
der Austausch und der Neuerung einzelner Brandschutzkomponente, wie die Brandmeldeanlage und T-30
Türen wurden berücksichtigt.
Sollte jedoch die Diskussion über das Brandschutzkonzept zu dem Ergebnis kommen, dass ein weiterer
Flucht und Rettungsweg notwendig wird, so werden hierfür zusätzliche Mittel benötigt. Nach erster grober
Kostenschätzung belaufen sich diese Kosten auf circa 220.000 € netto, zuzüglich Planungs- und
Nebenkosten. Dies ergibt ein gesamten Bruttoaufwand von circa 300.000 €.
Dadurch würden die Gesamtbaukosten auf 2,25 Mio. € ansteigen.
Ergebnis:
Zusammenfassen stellt sich die Grob-Kostenschätzung wie folgt dar:
Ausgangskosten (9/2017):
1.600.000
3% Preissteigerung:
50.000
1.650.000
125.000
1.775.000
175.000
1.950.000
300.000
2.250.000
Aufzug
Fenster neu - Altbau
2ter Flucht- u. Rettungsweg
Unter Berücksichtigung dieser beschriebenen Effekte sind die geplanten Renovierungsleistungen der
damaligen Kostenschätzung mit der aktualisierten Kostenschätzung des Büro Heiko Schmidt Architekten
sowohl vom Arbeitsumfang, als auch vom Kostenansatz vergleichbar.
2.
Sanierungsvariante
Die oben beschriebenen Renovierungsvarianten basieren auf den damaligen geforderten
Mindestrenovierungsstandards, die dazu geeignet sind, das Alte Rathaus wieder auf den aktuellen Stand der
Technik bringen.
Anstelle einer umfassenden Renovierung ist es jedoch auch möglich, das Gebäude einer weitergehenden
Sanierung zu unterziehen.
Hierzu hat der Architekt ein Sanierungskonzept erarbeitet, welches in drei Bauabschnitten realisiert werden
kann.
Mit dem ersten Bauabschnitt würde der Neubauteil komplett saniert, mit dem zweiten Bauabschnitt dann der
Altbauteil und abschließend mit dem dritten Bauabschnitt die Sanierung des Daches (kein neues Dach),
sowie einer Fassadendämmung mit WDVS
(Wärme- Dämm-Verbund-System) erfolgen.
Diese Variante würde Kosten von 3,55 Mio. € verursachen. Die Verwaltung schlägt vor, dennoch die damals
für richtig empfunden Renovierungsvariante weiter zu verfolgen, da die Renovierungsvariante mit der damals
beschlossenen Ausgangskonzeption vereinbar ist.
3.
Finanzielle Auswirkungen
Bei beiden vorgestellten Varianten müssen in den nächsten Jahren weitere Haushaltsmittel für die übliche
Substanz-und Bauunterhaltung des Gebäudes bereitgestellt werden.
Für die Durchführung der Maßnahme stehen – wie oben ausgeführt – Haushaltsmittel von insgesamt
(1.350.000 € + 270.000 € =) 1,62 Mio. € zur Verfügung. Der Kämmerer hat die Absicht, die für die
Renovierung zusätzlich benötigten Mittel überplanmäßig bereitzustellen. Da die überplanmäßige Ausgabe
erheblich im Sinne des § 83 Absatz 2 GO NRW i.V.m. § 8 der Haushaltssatzung ist, bedarf es zuvor der
Zustimmung des Rates.
Für die Renovierungsvariante A (ohne zweiten Flucht- und Rettungsweg) werden zusätzliche Mittel von
330.000 €, für die Renovierungsvariante B (mit zweitem Flucht- und Rettungsweg) zusätzliche Mittel von
630.000 € benötigt. Um die Maßnahme ohne Zeitverlust umsetzen zu können, schlägt die Veraltung vor,
überplanmäßig Mittel zur Umsetzung der Variante B bereitzustellen. Sofern der zweite Flucht- und
Rettungsweg nicht erforderlich ist, wird die überplanmäßige Ausgabe auf 330.000 € reduziert.
Die Deckung der überplanmäßigen Ausgabe bieten Wenigerausgaben von 570.000 € bei der Sanierung der
Gehwege im Malerviertel. Die Maßnahme wird im laufenden Haushaltsjahr nicht mehr umgesetzt. Mit dem
Haushaltsplan 2018 werden die Mittel für diese Maßnahme erneut bereitgestellt.
Zusätzliche Deckung bieten (ggf.) Wenigerausgaben von 60.000 € bei der Umrüstung der
Straßenbeleuchtung auf LED. Auch diese Mittel werden mit dem Haushaltsplan 2018 erneut bereitgestellt.