Beschlussvorlage (Begründung)

STADT WESSELING – STADTTEIL URFELD Bebauungsplan Nr. 4/122, „Fichtenweg/Tannenweg“ Begründung Stand: März 2017 ___. Ausfertigung Stadtplanungsbüro: H+B Stadtplanung, Beele und Haase Partnerschaftsgesellschaft mbB, Stadtplaner Dillenburger Straße 75 51105 Köln Bearbeitung: Stefan Haase, Stadtplaner AKNW WES01-beg-satzung3, 03.03.2017 Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 8. 9. 10. 11. 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 Lage des Plangebietes......................................................................................................... 2 Planungsanlass.................................................................................................................... 2 Planungsrechtliche Situation ................................................................................................ 2 Bestandssituation ................................................................................................................. 3 Städtebauliches Konzept...................................................................................................... 4 Technische Infrastruktur ....................................................................................................... 5 Begründung der Festsetzungen ........................................................................................... 6 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................... 6 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................. 6 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ................................................................... 8 Immissionsschutz................................................................................................................. 8 Grünordnerische Festsetzungen ........................................................................................ 10 Verkehrsflächen ................................................................................................................. 11 Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind ................................... 12 Besonderer Nutzungszweck von Flächen .......................................................................... 12 Stellplätze, Carports und Garagen ..................................................................................... 12 Flächen für Versorgungsanlagen ....................................................................................... 13 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................................... 13 Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................................... 14 Hinweise ............................................................................................................................ 14 Auswirkungen auf die Umwelt ........................................................................................... 15 Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung ....................................................................... 15 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt .............................................................................. 15 Boden und Grundwasser.................................................................................................... 15 Luft und Klima .................................................................................................................... 16 Mensch, Gesundheit und Bevölkerung ............................................................................... 16 Kultur- und sonstige Sachgüter sowie Orts- und Landschaftsbild........................................ 17 Vermeidung von Emissionen, sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern ........... 18 Nutzung erneuerbarer Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie ................ 18 Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts ............................................................. 18 11.10 Erhaltung der Luftqualität .................................................................................................. 18 11.11 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ................................................................. 18 12. Durchführung ..................................................................................................................... 18 Anmerkung: Nach der Offenlage (09.01.2017 – 10.02.2017) durchgeführte inhaltliche Änderungen der Begründung sind nachfolgend durch eine vertikale Randsignatur sowie Kursivdruck gekennzeichnet (s. auch Beschlussvorlage Nr. 41/2017 zum Satzungsbeschluss). 1 1. Lage des Plangebietes Das ca. 3,3 ha große Plangebiet liegt am westlichen Rand des Wesselinger Stadtteils Urfeld. Das Plangebiet lässt sich im Wesentlichen wie folgt abgrenzen: • • • • Im Norden durch die Wendeanlage des Fichtenweges, im Osten durch die Stadtbahntrasse der Linie 16, im Süden durch die Urfelder Straße und im Westen durch die Jägerstraße und den Fichtenweg. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes kann der Planzeichnung entnommen werden. 2. Planungsanlass Die Wilma Wohnen Köln- Bonn Projekte GmbH aus Ratingen (nachfolgend Wilma genannt) plant auf den noch unbebauten Grundstücken des Plangebiets den Bau von 34 Einfamilienhäusern. Durch den Mix aus Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern sollen vor allem junge Familien aus Wesseling, aber auch aus der Region Bonn und Köln angesprochen werden, die sich auf der Suche nach einem Eigenheim mit eigener Gartenfläche befinden. Daneben sollen abseits der Flächen, die die Wilma entwickeln möchte, weitere Flächen in das Plangebiet aufgenommen werden. Dort soll für die realisierte Bebauung mit der dazugehörigen, teilweise noch nicht vollständig ausgebauten Erschließung Rechtssicherheit geschaffen, sowie der rechtliche Rahmen für die künftige städtebauliche Entwicklung gesetzt werden. Die Bevölkerung im Stadtgebiet von Wesseling hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Die Einwohnerzahl legte von 35.081 Einwohnern am 31.12.2011 auf 35.975 Einwohner am 31.12.2015 zu, was einem Wachstum von ca. 2,5 % entspricht. Dieser Trend wird sich aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren fortsetzen. So geht die Gemeindemodellrechnung von IT.NRW davon aus, dass die Bevölkerungszahl Wesselings bis zum Jahr 2025 auf 37.864 Einwohner steigen und im Jahr 2040 sogar einen Wert von 40.637 erreichen wird. (Quelle: it.nrw.de, Basis Zensus 2011) In der Stadt Wesseling ist daher nach wie vor ein Bedarf an Eigenheimen zu verzeichnen. Die besondere Lagegunst der Stadt Wesseling resultiert aus ihrer guten Erreichbarkeit zu den Oberzentren Köln und Bonn als Arbeitsplatzschwerpunkte und den landschaftsorientierten Wohnlagen zwischen dem Rheintal und dem Vorgebirge. Außerdem sind die gute infrastrukturelle Ausstattung mit allen sozialen Einrichtungen sowie die Nähe zu wichtigen industriellen Arbeitgebern mit überregionaler Bedeutung hervorzuheben. Durch die vorgesehene Baugebietsentwicklung der Wilma kann eine städtebaulich sinnvolle Arrondierung der südöstlichen Waldsiedlung erreicht werden. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der o.g. Anliegen zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Aufgrund der begrenzten Grundflächen der vorhandenen und geplanten Wohnbebauung im Plangebiet (< 20.000 qm) sowie der Tatsache, dass mit der Planung keine erheblichen Umweltauswirkungen verbunden sind, kann der Bebauungsplan im sog. „beschleunigten Verfahren“ nach § 13a BauGB aufgestellt werden. 3. Planungsrechtliche Situation Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln ist der zur Bebauung vorgesehene Bereich als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die Planung entspricht damit den Zielen der Raumordnung. 2 Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling stellt für das Plangebiet Wohnbauflächen dar. Lediglich ein schmaler Streifen entlang der Urfelder Straße ist als Grünfläche ausgewiesen. Die entgegenstehenden Darstellungen werden durch eine nachträgliche Berichtigung des Flächennutzungsplans nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Dadurch kann der Bebauungsplan in Gänze aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Für das Plangebiet liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b vor. Die Festsetzungen dieses Plans entsprechen jedoch insbesondere aufgrund der großmaßstäblichen Gebäudeplanung der 1970er Jahre für den Bereich nicht mehr den Planungszielen der Stadt Wesseling. Im Jahr 2000 hat die Wesselinger Verwaltung einen Bebauungsplanentwurf Nr. 4/97 erarbeitet, der sich mit seinen Festsetzungen näher am vorhandenen Gebäudebestand orientiert sowie die inzwischen erstellten Verkehrsflächen lagegetreu übernehmen sollte. Aufgrund nicht ausräumbarer Bedenken des Betreibers einer Öl-Fernleitung im Plangebiet (s.u.) wurde das Bebauungsplanverfahren Nr. 4/97 jedoch nicht abgeschlossen. Damit ist das Planungsrecht wieder auf den zuletzt rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b zurückgefallen. Der vorliegende Bebauungsplan Nr. 4/122 soll die zukünftige städtebauliche Ordnung für das Plangebiet abschließend vorgeben. 4. Bestandssituation Das Plangebiet liegt am westlichen Rand von Urfeld in einem geschlossenen Wohnquartier westlich der Stadtbahntrasse der Linie 16, das als „Waldsiedlung“ bezeichnet wird. Das Plangebiet und seine nähere Umgebung werden von einer ein- bis zweieinhalbgeschossigen Wohnbebauung in offener Bauweise geprägt. Der Planbereich der Wilma wird durch brach liegende Wiesenflächen eingenommen. Gehölzbestände befinden sich dort nicht, so dass diese Flächen auch keine hohe ökologische Wertigkeit aufweisen. Die übergeordnete verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Urfelder Straße nach Westen zur Siebengebirgsstraße, die als L192 klassifiziert ist. Diese stellt die Verbindung nach Norden zur Anschlussstelle „Wesseling“ der Autobahn A 555 her, die Köln und Bonn verbindet. Die nächstgelegene Haltestelle „Urfeld“ des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs liegt in Luftlinie etwa 260 m südöstlich des Plangebietes. Dort verkehrt die Stadtbahnlinie 16 zwischen Köln und Bonn zwischen 6 und 19 Uhr im 20-Minuten-Regeltakt, so dass das Plangebiet gemäß Verwaltungsverordnung der Bauordnung des Landes NordrheinWestfalen (Punkt 51.11 zum § 51 der BauO NW) als sehr gut an den ÖPNV angeschlossen gilt. Der katholische Kindergarten St. Thomas im Bereich der Waldstraße liegt ca. 150 m Luftlinie vom Rand des Plangebietes entfernt. Gemäß Aussage des zuständigen Fachbereiches der Stadtverwaltung können die drei in Urfeld vorhandenen Kindertageseinrichtungen den Bedarf in den nächsten Jahren auch mit dem durch das Vorhaben ausgelösten Bedarf decken. Die Neue Rheinschule am Josef-Kuth-Weg liegt ca. 300 m vom Plangebiet entfernt und deckt als zweizügige Gemeinschaftsgrundschule die Grundschulversorgung im Stadtteil Urfeld ab. Der Schulentwicklungsplan der Stadt Wesseling, der die Schülerzahlen bis 2022 prognostiziert, weist genügend Schulkapazitäten zur Aufnahme weiterer Grundschüler aus dem Neubaugebiet aus. Vor allem entlang der Rheinstraße im östlich an das Plangebiet anschließenden Ortskern von Urfeld sind eine Reihe von Einrichtungen des täglichen Bedarfs und ergänzende Dienstleistungen vorhanden, so dass die Nahversorgung für das Baugebiet ebenfalls abgedeckt ist. 3 5. Städtebauliches Konzept Grundsätzlich sollen mit dem Bebauungsplan Nr. 4/122 folgende Ziele erreicht werden: Zum einen wird durch die Aufnahme der bereits bebauten Bestandsgrundstücke im Bereich des Fichtenweges mit seinen Nebenstraßen sowie dem östlichen Teil des Tannenweges und der Urfelder Straße Rechtssicherheit für die dortige Bebauung geschaffen. Des Weiteren werden für jenen Bereich des Plangebietes, der sich im Eigentum der Wilma befindet, neue Bebauungsmöglichkeiten für 20 Doppelhaushälften, 9 Reihen- und 5 freistehende Einfamilienhäuser geschaffen, so dass in diesem Bereich von einem Bauvolumen von 34 Wohneinheiten ausgegangen werden kann. Die von der Wilma geplanten Gebäude werden in 2geschossiger offener Bauweise mit ausgebautem Satteldach ausgeführt. Die Grundstücksgrößen bewegen sich in einer Spannweite von ca. 200 qm (Reihenmittelhäuser) bis ca. 370 qm je Baugrundstück. Schließlich wurden an Flächen untersucht, die sich für eine bauliche Entwicklung mit Einfamilienhäusern eignen, jedoch nicht im Eigentum der Wilma stehen. Auf diesen Flächen waren teilweise bereits im Bebauungsplanentwurf Nr. 4/97 als auch im Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b Bebauungsmöglichkeiten festgesetzt. Mit dem Bebauungsplan Nr. 4/122 wird hier nun ebenfalls die Errichtung sowohl von Einzel- als auch Doppelhäusern ermöglicht. Es wird darauf hingewiesen, dass dies ein Angebot an den entsprechenden Grundstückseigentümer ist, mit der er keine Bauverpflichtung eingeht. Konkret handelt es sich um das Flurstück 20 im Bereich südlich des Fichtenweges. Zur Erschließung des Neubaubereiches wird das hergestellte bzw. noch herzustellende öffentliche Straßensystem der Jägerstraße, des Fichtenweges mit seinen Nebenstraßen und des Tannenweges genutzt. Dort wo die Straßen noch nicht ausgebaut sind, wird dies nach der Rechtskraft des Bebauungsplanes erfolgen. Im südwestlichen Teil des Plangebietes, in dem die Wilma baut, wird eine Privaterschließung durch einen befahrbaren bzw. begehbaren Wohnweg angelegt, der die Baufelder im Bereich des Tannenweges erschließt. Der Wohnweg wird im Bebauungsplan als Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger und der Versorgungsträger festgesetzt. Entlang der Bahntrasse der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK), im Bereich zwischen nördlicher Geltungsbereichsgrenze und dem Anschluss des Fichtenweges, bleibt der vorhandene öffentliche Fuß- und Radweg erhalten. Eine Benutzung durch Wartungsfahrzeuge für die hier verlaufende Hauptwasserleitung der Stadtwerke Wesseling sowie für Fahrzeuge der HGK wird sichergestellt. Um die vollständige Erschließung des Plangebietes, besonders für Müll- und Einsatzfahrzeuge, zu sichern, wird eine (bereits ausparzellierte) Verbindung des Fichtenweges bis zur HGK-Trasse als öffentliche Verkehrsfläche geschaffen. Der von dort nach Süden abzweigende, entlang der HGKTrasse verlaufende Weg, wird bis zum Anschluss an den Tannenweg im südöstlichen Bereich des Flurstückes 20 als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzt. Das Befahren dieses Weges für Müll- und Einsatzfahrzeuge ist zulässig. Er wird jedoch mit klappbaren Pollern versehen, um eine Nutzung durch Privatfahrzeuge und damit Schleichverkehre zu vermeiden. Der östliche Teil des Tannenweges wird durch Herausnahme der Bordsteine, Angleichung der Oberflächen und Markierung von Parkplätzen von einer Tempo 30- Zone in einen verkehrsberuhigten Bereich umgestaltet. Die Jägerstraße wird zur Optimierung der dort verkehrenden Buslinie im Abschnitt zwischen der Urfelder Straße und dem Fichtenweg so nach Osten aufgeweitet, dass eine durchgängige Fahrbahn von 5,5 m und auch auf der Ostseite der Straße ein Gehweg von 1,5 m Breite 4 ausgebildet werden kann. Die Stadt Wesseling und Wilma werden hierzu eine vertragliche Vereinbarung treffen. Zur Kompensation der o.g. Flächenansprüche im Bereich der Jägerstraße wird die parallel dazu verlaufende Trasse des Tannenweges ebenfalls geringfügig nach Osten verschoben. Für jede von der Wilma geplante Wohneinheit werden 2 Stellplätze nachgewiesen. Der 2. Stellplatz befindet sich jeweils in der Garagenzufahrt. Entlang der Urfelder Straße werden die Garagen soweit nördlich angeordnet, dass auch Besucherstellplätze in der Einfahrt untergebracht werden können. Garagenzufahrten im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Urfelder Straße mit der Jägerstraße werden nicht zugelassen (Verbot von Ein- und Ausfahrten). Das Planungskonzept des nicht rechtskräftig gewordenen Bebauungsplans Nr. 4/97 sah einen öffentlichen Kinderspielplatz in einer Größe von ca. 500 qm vor. Der Spielplatz wird im neuen Bebauungsplan Nr. 4/122 beibehalten, jedoch lagemäßig an das neue städtebauliche Konzept angepasst. Auch hierzu werden die Stadt Wesseling und die Wilma eine vertragliche Vereinbarung schließen. 6. Technische Infrastruktur Bei der Baugebietsentwicklung ist zu beachten, dass die Grundstücke im Bereich Tannenweg und Jägerstraße von einer Öl-Fernleitung mit einem beidseitigen 5 Meter breiten Schutzstreifen durchzogen werden, die im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland steht und Verteidigungszwecken dient. Hierzu wird auch auf die Kapitel 7.7, 7.8 und 10 verwiesen. Entlang der HGK- Trasse verläuft eine Hauptwasserleitung der Stadtwerke Wesseling mit beidseits 2,5 m breiten Schutzstreifen. Diese Leitungstrasse mit ihren Schutzstreifen bleibt unbebaut. Der Bebauungsplan setzt im nördlichen Bereich der Leitungstrasse eine Fläche mit besonderem Nutzungszweck fest, innerhalb der ein für Wartungsfahrzeuge befahrbarer, öffentlicher Fuß- und Radweg zulässig ist. Im südlichen Bereich liegt die Leitung bereits innerhalb öffentlicher Verkehrsund Grünflächen, die der Bebauungsplan auch planungsrechtlich fixiert. Die vorhandene Mischwasserkanalisation ist ausreichend dimensioniert, um das für die Bestandsbebauung sowie den überwiegenden Teil der neuen Bebauung anfallende Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) aufnehmen zu können. Lediglich im Bereich des WA 4 (freistehende Einfamilienhäuser) und WA 6 (Doppelhaus/Hausgruppe) nördlich des Kinderspielplatzes ermöglichen die geplanten Grundstücksgrößen und Abstände zur Nachbarbebauung eine Rigolenversickerung des unbelasteten Niederschlagswassers in den Hausgärten. Damit wird dem § 44 Abs. 1 LWG in Verbindung mit § 55 Abs. 2 WHG Rechnung getragen. Im Bereich des westlichen Tannenweges befindet sich ein Trafostandort, der als Versorgungsfläche mit Zweckbestimmung „Elektrizität/ Trafostation“ im Bebauungsplan bestandsorientiert festgesetzt wird. Die Leistungsfähigkeit der technischen Infrastruktur (Kanalisation, Gas, Wasser, Strom, Telefon etc.) wurde im Zuge der frühzeitigen Behördenbeteiligung bei den entsprechenden Versorgungsträgern abgefragt. Es haben sich keine Anhaltspunkte ergeben, die gegen eine Neubebauung sprechen. 5 7. Begründung der Festsetzungen 7.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung werden gemäß § 4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt, um den bereits vorhandenen Gebietscharakter zu wahren. Diese Nutzungskategorie entspricht der bereits im Plangebiet und der näheren Umgebung vorhandenen Nutzung. Auch die neu vorgesehene Nutzung soll überwiegend der Wohnbebauung dienen, perspektivisch aber auch eine kleinteilige Nutzungsmischung ermöglichen. Um erhebliche Beeinträchtigungen insb. aufgrund eines zu hohen Verkehrsaufkommens und des teilweise erheblichen Flächenbedarfs der Nutzungen zu vermeiden, werden gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen Läden, Schankund Speisewirtschaften sowie die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmsweise zulässig bleiben die unter § 4 Abs. 3 Nr. 2 angeführten sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe. Um gesunde Wohnverhältnisse mit ausreichenden Belichtungsmöglichkeiten zu sichern und Bewohner vor den möglichen Folgen von Starkregenereignissen zu schützen, sind Wohnungen unterhalb der Erdgeschossebene nicht zulässig. Einzelne Aufenthaltsräume sind von dieser Regelung ausgenommen. 7.2 Maß der baulichen Nutzung Vollgeschosse Für das Plangebiet werden in den einzelnen Baugebieten entsprechend der vorhandenen Bestandsbebauung sowie auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfes jeweils maximal zulässige Vollgeschosse festgesetzt, um ein harmonisches Einfügen in die Umgebung zu gewährleisten. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse liegt bei maximal zwei Vollgeschossen, was dem üblichen Rahmen für eine Wohnbebauung außerhalb des Wesselinger Stadtzentrums entspricht. Im WA 1 soll an der Festsetzung von einem zulässigen Vollgeschoss, wie dies der Bebauungsplanentwurf Nr. 4/97 bereits vorgibt, festgehalten werden. Das WA 1 stellt den Übergangsbereich zwischen den vorhandenen eingeschossigen Einfamilienhäusern mit Flachdach (nördlich außerhalb des Plangebietes) und der weiter südlich im WA 2 realisierten 2geschossigen Bebauung her. Die vorhandene Reihenhausbebauung mit Satteldach und ausgebauten Dachgeschoss des WA 1 vermittelt hier zwischen den benachbarten Gebäudekubaturen und sorgt für ein harmonisches Gesamtbild. Grundflächenzahl (GRZ) Um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten und um die bauliche Verdichtung zu begrenzen, werden in den einzelnen Baugebieten die Grundflächenzahlen zwischen 0,3 (freistehende Einfamilienhäuser), 0,35 (freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser) und 0,4 (Doppelhäuser und Reihenhäuser) festgesetzt. Die Staffelung der GRZ trägt den unterschiedlichen Dichtegraden der festgesetzten Hausformen Rechnung. Die gemäß § 17 BauNVO für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) maximal festsetzbare GRZ von 0,4 wird lediglich in den Bereichen des Plangebiets erreicht, in denen ausschließlich Reihenhäuser oder Reihen- und Doppelhäuser zulässig sind. 6 Nach § 19 Abs. 4 BauNVO können die o.g. Grundflächenzahlen durch Stellplätze, Carports, Garagen mit ihren jeweiligen Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um bis zu 50 % überschritten werden. Damit ergibt sich der zulässige Gesamtversiegelungsgrad der Grundstücke zwischen 45 und 60 %. Geschossflächenzahl (GFZ) In den verschiedenen Baugebieten werden jeweils entsprechend des tatsächlichen Bestandes bzw. des städtebaulichen Entwurfes auch die Geschossflächenzahlen festgesetzt. Diese liegen in Analogie zu der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse sowie den o.g. Grundflächenzahlen zwischen 0,4 (Reihenhäuser im Bestand), 0,6 (freistehende Einfamilienhäuser), 0,7 (freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser) und 0,8 (Doppelhäuser und geplante Reihenhäuser). Damit wird eine ortsübliche städtebauliche Dichte für das Wohnquartier ermöglicht. Die Obergrenze, die § 17 BauNVO mit 1,2 festlegt, wird bei weitem nicht ausgeschöpft. Maximale Trauf- und Firsthöhen In den einzelnen Baugebieten werden maximale Trauf- und Firsthöhen in Metern über Normalhöhennull - NHN - festgesetzt. Die Festsetzung von NHN- Höhen hat gegenüber der Festsetzung von relativen Gebäudehöhen den Vorteil, dass kein Bezugspunkt für die Bemaßung baulicher Anlagen im Bebauungsplan festgesetzt werden muss. Insbesondere in bestehenden Baugebieten ist die Festsetzung von NHN- Höhen im Vergleich zur Festsetzung von relativen Gebäudehöhen weniger fehleranfällig. Grundlage der Festsetzung für die Bestandsbebauung bilden Messdaten eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs, der die heute im Plangebiet vorhandenen Trauf- und Firsthöhen bezogen auf NHN aufgenommen hat. Um dem in der Politik geäußerten Wunsch nachzukommen, die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen am Entwurf des alten Bebauungsplans Nr. 4/97 zu orientieren, wurde wie folgt vorgegangen: Überschreiten die ermittelten Bestandshöhen die Festsetzungen des BP 4/97 (in m ü. NHN übertragen), so wird die tatsächliche Höhe im neuen Bebauungsplan festgesetzt, um den Bestand rechtskonform abzubilden. Bleiben Bestandsgebäude hinsichtlich der Trauf- und Firsthöhen hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4/97 zurück, so werden die Höhen des Altbebauungsplans zu Grunde gelegt (in m ü. NHN übertragen). Als Anlage 1 ist dieser Begründung eine Tabelle beigefügt, welche der besseren Nachvollziehbarkeit halber die im Bebauungsplan Nr. 4/122 festgesetzten absoluten Höhen über Normalhöhennull in relativen Höhen angibt. Das beschriebene Vorgehen sichert den Gebäudebestand vorhandener „Ausreißer“, deren Trauf- und Firsthöhe auf die heute vorhandenen Maße festgelegt werden, und schafft an anderer Stelle im Einzelfall Spielraum für eine gebietsverträgliche Anpassung der Gebäudehöhen. Letzterer kann sich z.B. im Zusammenhang mit Dachsanierungen ergeben oder wenn ein Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Ergänzende gestalterische Regelungen werden für Doppel- und Reihenhäuser vorgesehen, die an späterer Stelle der Begründung erläutert werden. Die von der Wilma geplanten Gebäude fügen sich maßvoll in die Bestandsbebauung ein. Umgerechnet in relative Höhen zum Niveau des Erdgeschossfußbodens unter Berücksichtigung des empfohlenen Sockels zum Schutz vor Niederschlagswasser ergeben sich Firsthöhen von ca. 9,9 m für die Einzelhäuser im WA 4 und ca. 10,8 m für die übrigen, geplanten Doppelhäuser und Hausgruppen. 7 7.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Innerhalb der Baugebiete werden jeweils entsprechend der bestehenden Bebauung bzw. des städtebaulichen Entwurfes Einzel-, Doppelhäuser und Hausgruppen (Reihenhäuser) festgesetzt. In der Regel werden in den Baugebieten zwei verschiedene Bauweisen miteinander kombiniert, um die Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung zu erhöhen und auf sich ändernde Marktbedingungen flexibel reagieren zu können. Im WA 1 sind bereits Reihenhäuser realisiert. Eine weitere Verdichtung ist hier nicht möglich, weshalb auf die Ausweisung einer anderen Bauweise verzichtet wird. Im WA 4 soll der bereits mehrfach begründete Übergang zum Baugebiet WA 3 maßvoll mit freistehenden Einfamilienhäusern vorgegeben werden. Um eine kompakte Bebauung sicherzustellen, werden anhand des städtebaulichen Entwurfes durch Baugrenzen markierte Baufelder festgesetzt, innerhalb derer die Gebäude errichtet werden müssen. Die Baufelder sind jeweils so angeordnet, dass ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gewährleistet bleibt. Nicht überdachte Terrassen dürfen die festgesetzten Baugrenzen überschreiten wobei zu Verkehrsflächen, den Flächen mit Geh- und Leitungsrechten des Baugebiets WA 8 sowie zu den Schutzstreifen der Öl-Fernleitung und der Hauptwasserleitung ein Mindestabstand von 3 m einzuhalten ist. 7.4 Immissionsschutz Im Zuge des Planverfahrens wurde durch das Büro Peutz Consult aus Düsseldorf ein Gutachten1 bzgl. des Verkehrslärms erstellt. Für die Begutachtung wurde bereits die neue DIN 4109 mit Stand vom Juli 2016 berücksichtigt, wenngleich sie bisher noch nicht als bautechnische Bestimmung im Land NRW eingeführt ist. Dies kann in Kürze erwartet werden. Sie soll jedoch im Hinblick auf anstehende Bauantragsverfahren als aktuelle Grundlage für die Bemessung der passiven Schallschutzmaßnahmen dienen. Die Firma Wilma hat die neue DIN 4109 bereits bei ihren Planungen berücksichtigt. Die aufsummierten Beurteilungspegel zum betrachteten Straßen- und Schienenverkehr zeigen, dass entlang der Urfelder Straße und der HGK- Trasse mit den höchsten Lärmwerten zu rechnen ist. Sie betragen an der Urfelder Straße am Tag bis zu 68 dB(A) und in der Nacht bis zu 61 dB(A), an einem Bestandgebäude an der Urfelder Straße 2 sogar 70 dB(A) tags und 63 dB(A) nachts. Die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht, die jedoch keine Grenzwerte darstellen und der Abwägung zugänglich sind, werden deutlich überschritten. Vor diesem Hintergrund sind Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festzusetzen. Da aktive Schallschutzmaßnahmen wie Wände oder Wälle eine Höhe von bis zu ca. 8 m entlang der HGK- Trasse sowie der Urfelder Straße haben müssten, um Immissionsorte im 2. Obergeschoss zu schützen, wird aus Gründen der Verhältnismäßigkeit, der Grundstücksverfügbarkeit und auch aus städtebaulich- gestalterischen Gründen (insb. Vermeidung der Abriegelung des Plangebietes) von solchen aktiven Schallschutzmaßnahmen zum Schutz zumutbarer Innenraumpegel abgesehen. Die Ergebnisse des Lärmgutachtens zeigen, dass die Innenräume der Neubebauung durch passive Schallschutzmaßnahmen effektiv geschützt werden können. Im Rahmen der Hochbauplanung müssen Schalldämmmaße der Lärmpegelbereiche IV und V der DIN 4109 1 Peutz Consult: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 4/122 „Fichtenweg/Tannenweg“ der Stadt Wesseling, Düsseldorf im-November 2016 8 (Schallschutz im Hochbau, Stand: Juli 2016) nachgewiesen werden. Der Lärmpegelbereich VI wurde im Lärmgutachten nur für Teilbereiche von drei Bestandsgebäuden ermittelt. Grundsätzlich wurde die Ausbreitungsrechnung für den am stärksten belasteten Immissionsort im 2. Obergeschoss, der ca. 8 m über Gelände liegt, berücksichtigt. Aufgrund der ermittelten Beurteilungspegel in der Nacht, sind alle Schlaf- und Kinderzimmer durch schallgedämmte Lüftungsanlagen zu schützen, um die Nachtruhe zu wahren. Die Festsetzungen zum passiven Schallschutz sind für die bestehende Bebauung dann bindend, wenn hier wesentliche Änderungen an der Bebauung vorgenommen werden. Ansonsten gilt der Bestandsschutz. Sofern Eigentümer im Rahmen der Selbsthilfe Lärmschutzwände z.B. zur HGKTrasse errichten möchten, schließt dies der Bebauungsplan nicht aus. Da keine wesentlichen Änderungen an der L300 bzw. der HGK- Trasse vorgenommen werden, besteht für die Baulastträger keine Verpflichtung, nachträglich aktive oder passive Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Im Kreuzungsbereich der Urfelder Straße mit der Jägerstraße (Projektbereich Wilma) muss aber eine max. 3 m hohe Lärmschutzwand mit einer Schalldämmwirkung von mindestens 24 dB errichtet werden, um für die Außenwohnbereiche der neuen Eckbebauung einen Lärmpegel von max. 60 dB(A) am Tag (6 bis 22 Uhr) zu sichern. Damit wird der Abwägungsspielraum von 5 dB(A), den der Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 13.06.2007 - 4BN6.07 für die Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 eröffnet, ausgeschöpft. Nachts (22 bis 6 Uhr) werden die Außenwohnbereiche der Wohnbaugrundstücke in der Regel nicht genutzt, so dass sich der o.g. Beurteilungszeitraum auf den Tagwert bezieht. Die Lärmschutzwand wird als begrünte Anlage in Form von Erdgabionen mit Berankung durch Schling- und Kletterpflanzen schallabsorbierend ausgeführt, um optische Beeinträchtigungen zu vermeiden. Die Finanzierung der Lärmschutzwand erfolgt durch die Wilma. Entlang der Urfelder Straße, wo eine Neubebauung im Baufeld 28 vorgesehen ist, wird der Lärmschutz in den Außenwohnbereichen sowohl der dort geplanten Gebäude als auch der dahinterliegenden, geplanten Bebauung (Baufelder 26 und 27) durch die Abschirmung der Gebäude entlang der Urfelder Straße ermöglicht. Um dies zu sichern, enthält der Bebauungsplan eine bedingte Festsetzung, dass die Wohnnutzung innerhalb dieser Gebäude nur zulässig ist, wenn die Gebäude entlang der Urfelder Straße mit den dazugehörigen Garagen (Baufeld 28) sowie der o.g. Lärmschutzwand bereits durchgängig als lärmschützender Riegel errichtet sind. Die Festsetzung bezieht sich auf den Projektbereich der Wilma. In den Baugebieten WA 4 und WA 5 weist das Lärmgutachten nach, dass die Außenwohnbereiche von Neubauten auf der Westseite durch die Eigenabschirmung der Gebäude selbst geschützt werden. Hier sind keine aktiven Lärmschutzmaßnahmen notwendig. Zur Verdeutlichung des Lärmkonzeptes dient die nachfolgende Darstellung: 9 Die o.g. Lärmpegelbereiche sind bei freier Schallausbreitung (lediglich die reflektierende Wirkung der Bestandsgebäude wurde berücksichtigt) im Bebauungsplan gekennzeichnet. Je nach Gebäudeanordnung können zum Beispiel auf der Gebäuderückseite oder durch die Abschirmung durch andere Neubauten die tatsächlichen Lärmbelastungen niedriger sein, als der maßgebliche Außenlärmpegel des Lärmpegelbereichs. Für diesen Fall kann bei einer Einzelfallbetrachtung im Rahmen des Bauantragsverfahrens von den in der Planzeichnung festgesetzten Lärmpegelbereichen abgewichen werden. 7.5 Grünordnerische Festsetzungen Die öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung „Spielplatz“ wird aus dem Bebauungsplanentwurf Nr. 4/97 flächenmäßig übernommen, jedoch um wenige Meter Richtung Süden verschoben. Der weiterhin bestehende Bedarf für den Spielplatz wurde vom zuständigen Fachbereich der Stadt Wesseling bestätigt. Vorgesehen ist die Anlage eines Spielplatzes für Kinder von 0-6 Jahren. Die Ausstattung des Spielplatzes wird somit auf eine andere Altersklasse ausgerichtet sein, als bei der benachbarten Spielfläche an der Bröhlstraße, die in erster Linie Spielgeräte für ältere Kinder bietet. Beidseits der festgesetzten Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ verbleiben begleitende Grünflächen innerhalb der öffentlichen Parzelle („Straßenbegleitgrün“). Nach der Offenlage des Bebauungsplans sind Änderungen der zeichnerisch festgesetzten Flächen vorgenommen worden: Die Eigentümerin des Grundstücks Tannenweg 2 hat gegenüber der Stadt ihr Interesse bekundet, einen Teil des „Straßenbegleitgrüns“ zur Arrondierung ihres Gartens zu erwerben. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Grundstücksgeschäft zu schaffen, wurde der betroffene Teilbereich von einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Straßenbegleitgrün“ in Wohngebietsfläche (nicht überbaubare Grundstücksfläche) umgewandelt. 10 Diese Änderung berührt die Grundzüge der Planung nicht. Daher konnte hier ein ergänzendes Verfahren nach § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB angewendet werden. Innerhalb der Baugebiete WA 1 bis WA 3 wurde bereits vor Jahren ein Pflanzstreifen zur optischen Abschirmung der Grundstücke zur HGK- Trasse angelegt. Dieser wird zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Um den Versiegelungsgrad zu minimieren und die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers zu fördern, sind befestigte Flächen auf den privaten Grundstücken (wie z.B. Zuwegungen oder Abstellflächen für PKW) wasserdurchlässig (z.B. mit Versickerungspflaster o.ä.) herzustellen. 7.6 Verkehrsflächen Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind die öffentlichen Verkehrsflächen größtenteils vorhanden. Für die Bereiche, in denen der Endausbau noch nicht erfolgt ist, wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens eine Erschließungsplanung erstellt. Auf dieser Grundlage wurde das vorhandene bzw. noch auszubauende Straßenprofil als öffentliche Verkehrsflächen im Bebauungsplan auch höhenmäßig dargestellt. Die Darstellung hat keinen Festsetzungscharakter und dient lediglich der Orientierung hinsichtlich der im Plan festgesetzten maximalen Trauf- und Firsthöhen, die ebenfalls als NHN-Werte angegeben sind. Beim Ausbau der Straßen sind geringfügige Abweichungen von den festgesetzten Höhenpunkten möglich. Nach der Offenlage des Bebauungsplans sind Änderungen an den dargestellten Flächen vorgenommen worden: Die vorgesehenen Besucherparkplätze im südlichen Bereich des Tannenweges wurden so verschoben, dass die genehmigten Stellplätze vor den Gebäuden Tannenweg 17 und 19 grundsätzlich angefahren werden können. Diese Darstellung im Bebauungsplan hat weiterhin nur hinweislichen Charakter. Wie bereits unter Punkt 5. dieser Begründung beschrieben, soll die Jägerstraße im Bereich zwischen Urfelder Straße und Fichtenweg auf eine Fahrbahnbreite von 5,5 m mit beidseitigem 1,5 m breitem Fußweg ausgebaut werden, um den Straßenquerschnitt für den dort verlaufenden Linienbusverkehr optimieren zu können. Die dafür notwendigen Flächen werden entsprechend der Erschließungsplanung als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Im Gegenzug wird der parallel dazu verlaufende Abschnitt des Tannenweges auf Höhe des geplanten Kinderspielplatzes um ca. 1,5 m schmaler ausgeführt, als dies die derzeitige Parzellierung vorsieht. Dadurch kann ein Flächentausch zwischen der Stadt Wesseling und der Wilma vorbereitet werden. Entlang der Stadtbahntrasse verläuft bereits heute ein öffentlicher Weg. Dieser stellt die fußläufige Verbindung vom Plangebiet zu der nahegelegenen Station der Stadtbahntrasse sowie zu dem dahinter anschließenden Wohngebiet, in dem sich auch die Grundschule von Urfeld befindet, dar. Um diese Verbindung zu sichern, wird im Bereich zwischen dem südlichsten Stich des Fichtenweges und dem östlichen Ende des Tannenweges eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzt. Diese wird durch Poller für den motorisierten Individualverkehr gesperrt. Eine Nutzung dieses Weges durch Rettungs- und Müllfahrzeuge ist jedoch zulässig, um die Festsetzung großflächiger Wende- und Aufstellflächen für die o.g. Fahrzeuge an anderen Stellen im Plangebiet zu vermeiden. Diese wären nicht nur für die Einsatzfahrzeuge ungünstiger, sondern würden auch eine unnötige Lärmbelastung der Anwohner durch Rangierverkehr erzeugen. Um einen einwandfreien Verkehrsfluss im Kreuzungsbereich der Urfelder Straße mit der Jägerstraße gewährleisten zu können, ist die Festsetzung eines Verbotes für Ein- und Ausfahrten auf die Baugrundstücke in diesem Bereich notwendig. 11 7.7 Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind Innerhalb des Plangebietes verläuft eine Öl-Fernleitung mit einem beidseitigen, jeweils 5 m breiten Schutzstreifen. Um die Wartung bzw. die Kontrolle dieser Öl-Fernleitung gewährleisten zu können, wird der Bereich des Schutzstreifens zeichnerisch mit einem Geh- und Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers im Bebauungsplan festgesetzt. Im Grundbuch sind Bestand und Betrieb der Öl-Fernleitung bereits durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Für den Ausbau der Jägerstraße im Bereich zwischen Urfelder Straße und Fichtenweg werden private Flächen der Wilma östlich des heutigen Straßenprofils der Jägerstraße von der Stadt Wesseling in Anspruch genommen. Als Ausgleich hierfür wird der Tannenweg in diesem Bereich ebenfalls entsprechend nach Osten verschoben. Der in diesem Bereich vorhandene Leitungsbestand im Tannenweg wird in Abstimmung mit den Versorgungsunternehmen in den Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen umverlegt. Das in den Vorgartenbereichen dort noch festgesetzte Geh- und Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger ist daher nur vorsorglicher Natur und muss daher aller Voraussicht nach nicht in Anspruch genommen werden. Durch einen vom Tannenweg abgehenden Privatweg werden die dort vorgesehenen Wohnhäuser für den Anliegerverkehr erschlossen (Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zugunsten der Anlieger und der Versorgungsträger). 7.8 Besonderer Nutzungszweck von Flächen Für die in der Planzeichnung mit „BN“ gekennzeichnete Fläche entlang der HGK-Trasse wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB ein besonderer Nutzungszweck festgesetzt, der sowohl die vorhandenen Leitungstrassen als auch einen durch Wartungsfahrzeuge befahrbaren, öffentlichen Fuß- und Radweg ermöglicht. Der Schutzstreifen der bereits erwähnten Öl- Fernleitung wird mit bestimmten Auflagen belegt, die als Festsetzungen in den Bebauungsplan eingeflossen sind. Dazu wurde von der Fernleitungsbetriebsgesellschaft mbH (FBG) als Betreiber der Pipeline ein Gutachten an den TÜV Süd Industrie Service GmbH (im weiteren TÜV genannt) als anerkanntem Sachverständigen vergeben. Der TÜV hat mit seiner Stellungnahme vom 09.09.2016 die Maßnahmen bestätigt, die die Verwaltung im Vorfeld der Beauftragung des TÜV mit dem Betreiber der Pipeline und der Wilma als Vorhabenträger abgestimmt hat. Demnach dürfen innerhalb des Schutzstreifens generell keine Gebäude und Garagen errichtet werden. Dies wurde bereits durch zeichnerische Festsetzungen zu den Baugrenzen und den Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Außerdem sind bestimmte Anlagen und Einrichtungen (Bepflanzungen, Einfriedungen, Nebenanlagen, Abgrabungen/ Aufschüttungen, Zufahrten und sonstige befestigte Flächen, Spielgeräte und Spiel-/Aufenthaltsflächen auf der öffentlichen Grünfläche) innerhalb des Schutzstreifens der Pipeline nicht oder nur eingeschränkt zulässig. Zusätzlich werden die Auflagen und Hinweise in privatrechtlichen Gestattungsverträgen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Grundstückserwerbern vereinbart. Diese Verträge räumen der Bundesrepublik Deutschland weiterhin umfangreiche Rechte zur Sicherung der ÖlFernleitung ein. Auf diese Gestattungsverträge wird als Hinweis (Kapitel 10.) eingegangen. Alle Auflagen zur Sicherstellung, dass die Öl-Fernleitung durch die im Schutzstreifen zulässige Nutzung nicht gefährdet wird, werden demnach sowohl durch öffentlich-rechtliche Regelungen als auch durch privatrechtliche Vereinbarungen abgesichert. 12 7.9 Stellplätze, Carports und Garagen Um einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden zu gewährleisten, sollen Stellplätze, Carports und Garagen möglichst kompakt im Bereich der Hauptgebäude errichtet werden. Deshalb setzt der Bebauungsplan fest, dass gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO Stellplätze, Carports und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der seitlichen Abstandsflächen und innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen zulässig sind. Die Zufahrten zu den angeführten Anlagen können ebenfalls als Stellplatz genutzt werden. Nach der Offenlage des Bebauungsplans sind Änderungen der zeichnerisch festgesetzten Flächen vorgenommen worden: Im südlichen Abschnitt des Tannenweges wurden die tatsächlich bestehenden Stellplätze als „Flächen für Stellplätze“ im Bebauungsplan ergänzt, sofern es sich dabei um genehmigte Stellplätze (Tannenweg 17 und 19) handelt. Ferner wurden für die Reihenmittelhäuser in diesem Bereich Stellplatzflächen in den Vorgärten ausgewiesen. Zum Zeitpunkt der Baugenehmigungen aus dem Jahre 1962 war ein entsprechender Stellplatznachweis noch nicht vorgesehen (Tannenweg 4, 10, 12 und 14). Im Bereich des Tannenweges 2 wurde auf Anregung der Eigentümerin eine Fläche für Stellplätze, Carports und Garagen nach Osten anschließend an das Wohngebäude ergänzt, um z.B. eine Doppelgarage zu errichten. Alle o.g. Ergänzungen berühren die Grundzüge der Planung nicht. Daher konnte hier ein ergänzendes Verfahren nach § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB angewendet werden. 7.10 Flächen für Versorgungsanlagen Im Bereich des Tannenweges ist die von der RWE Rheinland bestehende Trafostation (TP-Nr. 05362040-S-K-ST-00137) in Betrieb. Der Standort wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB im Bebauungsplan zeichnerisch als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Elektrizität/ Trafostation“ festgesetzt. 8. Örtliche Bauvorschriften Da die Dachgestaltung Einfluss auf die städtebauliche Wirkung des Baugebietes besitzt, werden Regelungen zur Dachneigung sowie zu Dachgauben, Zwerchhäusern und Dacheinschnitten in den Bebauungsplan übernommen. So wird vermieden, dass gestalterische Fehlentwicklungen in Form von unproportionierten Dächern auftreten können. Die Festsetzungen ergänzen die Regelungen zu den zulässigen Vollgeschossen sowie den maximalen Trauf- und Firsthöhen und tragen dazu bei, dass sich die Gebäude in das Ortsbild einfügen. Aufgrund der geringen Tiefe der Baugrundstücke im WA 4 dürfen Dachgauben, Zwerchhäuser und Dacheinschnitte nur nach Süden zur angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche orientiert werden, um den Sozialabstand zu den bestehenden Gebäuden im WA 3 zu wahren. Durch die Festsetzung, dass Doppel- und Reihenhäuser die gleichen Trauf-, First- und Gebäudehöhen sowie die gleiche Dachform und Dachneigung aufweisen müssen, wird sichergestellt, dass Änderungen der Gebäudehöhe nur im Einvernehmen mit den Nachbarn zulässig sind. Beide Eigentümer des Doppelhauses bzw. sämtliche Eigentümer einer Hausgruppe müssen sich im Sinne der Festsetzung abstimmen und die zeitgleiche Umsetzung der Maßnahme gewährleisten. Die Festsetzung ergänzt die Regelungen zu den bereits begründeten maximalen Trauf- und Firsthöhen. 13 9. Nachrichtliche Übernahmen Die Öl-Fernleitung und die Hauptwasserleitung der Stadtwerke Wesseling sind nach ihrer Lage und mit ihrem jeweiligen, beidseitigen Schutzstreifen nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen worden. 10. Hinweise Insbesondere aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben sich Hinweise ergeben, auf die im Hinblick auf zukünftige Bauantragsverfahren eingegangen werden soll und die im Rahmen der Umsetzung zu beachten sind: Es wird darauf hingewiesen, dass ergänzend zu den getroffenen Festsetzungen Grunddienstbarkeiten und zivilrechtliche Vereinbarungen zwischen dem Leitungsbetreiber und den jeweiligen Grundstückseigentümern im Bereich des Schutzstreifens der Öl-Fernleitung vereinbart werden müssen. Ferner wurde ein Hinweis aufgenommen, der sich auf das Verhalten bei möglichen Funden von Bodendenkmalen bezieht. Hierzu liegen aber beim Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland keine konkreten Hinweise vor. Ein weiterer Hinweis bezieht sich auf den Umgang mit möglicherweise vorkommenden Kampfmitteln, für die derzeit ebenfalls keine Anhaltspunkte sprechen. Der Vorhabenträger Wilma wird Kontakt mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst aufnehmen, so dass vor Beginn der Erdarbeiten alle neu geplanten Flächen innerhalb des Plangebietes überprüft und ggfs. geräumt sein werden. Der Hinweis gilt auch für die noch unbebauten Grundstücke, die nicht im Eigentum der Wilma liegen. Die Regelungen des Bundesnaturschutzgesetzes zu den allgemeinen Rodungsverboten in der Vogelbrutzeit sind zu beachten. Zur Verdeutlichung der gesetzlichen Vorgaben wird darauf als Hinweis in der Planzeichnung verwiesen. Das innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen gezeigte Straßenprofil mit Parkplätzen ist nur informativ dargestellt und wird verbindlich in Abhängigkeit von den vorgesehenen Zufahrten und Zuwegungen für die noch nicht errichteten Wohnhäuser festgelegt. Der Landesbetrieb Straßenbau NRW und die HGK weisen auf mögliche weitere Verkehrsemissionen durch die benachbarten Straßen und Bahnanlagen (Staub, Abgase, Spritzwasser, Erschütterungen u.ä.) hin. Auch diese Informationen werden als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Aufgrund des sich abzeichnenden Klimawandels haben Starkregenereignisse in den letzten Jahren spürbar zugenommen. Um Beeinträchtigungen in Folge dieser Ereignisse auszuschließen, wird den Bauherren aufgetragen, die Erdgeschossfußbodenhöhe mindestens 15 cm über den jeweiligen Straßenrandhöhen zu realisieren. Jedem Bauherrn bleibt überlassen, ob er diesen Hinweis dadurch umsetzt, dass er mindestens 1 Stufe im Eingangsbereich des Hauses realisiert oder den Vorgartenbereich zum Eingang hin entsprechend anböscht. Als weiterer Hinweis wird gemäß der höchstrichterlichen Rechtsprechung geregelt, dass technische Regelwerke wie z.B. DIN- Normen bei der Stadt Wesseling eingesehen werden können. 14 11. Auswirkungen auf die Umwelt Im beschleunigten Verfahren entfällt die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung und zur Beschreibung der Umweltauswirkungen in Form eines Umweltberichtes. Dies entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung, die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB aufgeführte Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu ermitteln, zu bewerten und gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Im Folgenden werden die Schutzgüter des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und die zu erwartenden Auswirkungen auf diese kurz beschrieben. Momentan bildet der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b die Grundlage für die Beurteilung der planungsrechtlichen Situation. In den nachfolgenden Ausführungen werden daher die Auswirkungen auf die Umwelt im Vergleich mit dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 4/122 bewertet. 11.1 Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung FFH- Gebiete und Europäische Vogelschutzgebiete sind im Plangebiet selbst oder der Umgebung nicht vorhanden und werden daher durch die Planung weder direkt noch indirekt tangiert. 11.2 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Der Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b, der im Jahre 1978 rechtskräftig wurde, sah noch keine artenschutzrechtliche Prüfung vor. Diese wurde mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. 4/122 erforderlich. Nach dem Bundesnaturschutzgesetz besteht die Verpflichtung, den Artenschutz im Rahmen der Planaufstellung zu prüfen, da nicht auszuschließen ist, dass Lebensräume besonders und streng geschützter Arten beeinträchtigt werden könnten. Vom Büro RMP Landschaftsarchitekten aus Bonn wurde eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (Stufe 1)2 durchgeführt. Die noch brachliegenden Flächen weisen nach fachlicher Einschätzung keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Fledermaus- und Vogelarten auf. In den Gehölzflächen kommen ausschließlich siedlungstypische Vogelarten vor. Die bei der Ortsbegehung beobachteten Vogelarten (Turmfalke und Haussperling) werden durch die geplante Bebauung nicht gestört. Da die Gehölzrodungen außerhalb der Vogelbrutzeit durchgeführt werden, sind unbeabsichtigte Tötungen von siedlungstypischen Vogelarten ausgeschlossen. Vorkommen streng geschützter Amphibien- und Reptilienarten, wie Wechselkröte und Zauneidechse, sind aufgrund fehlender Lebensräume auf dem Gelände nicht zu erwarten. Die artenschutzrechtliche Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass eine Verletzung der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach dem § 44 Abs. 1, Nrn. 1 bis 3 BNatSchG (Zugriffsverbote) nicht vorliegt. Weitergehende Untersuchungen sind daher nicht erforderlich. 11.3 Boden und Grundwasser Auch bei den Schutzgütern Boden und Grundwasser, deren Funktionalität durch die Überbauung bzw. Versiegelung von Flächen berührt werden kann, sind keine wesentlichen, neuen Beeinträchtigungen zu erwarten, die über das vorliegende Maß des Bebauungsplanes Nr. 4/77B Blatt b hinausgehen. Vielmehr kommt es beim Schutzgut Wasser zu einer deutlichen Verbesserung. 2 RMP Landschaftsarchitekten: Bebauungsplan Nr. 4/122 „Fichtenweg/Tannenweg“, Artenschutzrechtliche Vorprüfung (Stufe 1), Bonn im März 2016 15 Der rechtskräftige Bebauungsplan sah aufgrund seiner großmaßstäblichen Bebauung und auch der vorgesehenen Atriumsbauweise eine GRZ von 0,4 bis 0,6 vor. Zum Schutz der Bodenfunktionen wird der Überbauungsgrad im neuen Bebauungsplan Nr 4/122 durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3 bis 0,4 begrenzt und durch vergleichsweise eng gefasste Baufelder weiter limitiert. Gemäß § 44 Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG NRW) in Verbindung mit § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Diese Regelung ist für die Bestandsgrundstücke nicht anzuwenden, da sie vor dem in § 44 LWG NRW benannten Stichtag am 01.01.1996 bereits erstmalig bebaut waren. Im vorliegenden Fall kommt für die Neubebauung eine Versickerung des Niederschlagswassers nur teilweise zur Anwendung, da die vorhandene Mischwasserkanalisation generell ausreichend dimensioniert ist, um das für den überwiegenden Teil der neuen Bebauung anfallende Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) aufnehmen zu können. Lediglich im Bereich des WA 4 (freistehende Einfamilienhäuser) und WA 6 (Hausgruppe) nördlich des Kinderspielplatzes ermöglichen die geplanten Grundstücksgrößen und Abstände zur Nachbarbebauung eine Rigolenversickerung des unbelasteten Niederschlagswassers in den Hausgärten. 11.4 Luft und Klima Aufgrund seiner vorhandenen Nutzung sowie der Einbindung in die Siedlungsstruktur (Insellage in einem weitestgehend bereits bebauten Wohnquartier) erfüllt das Plangebiet keine nennenswerten, für die Schutzgüter Luft und (Lokal-) Klima bedeutsamen Funktionen. Auch hier wird die Verminderung der GRZ von 0,4 bis 0,6 im derzeit rechtkräftigen Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b auf 0,3 bis 0,4 im neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 4/122 dazu führen, dass mehr wohnungsnahe Freiflächen innerhalb des Plangebietes verbleiben. 11.5 Mensch, Gesundheit und Bevölkerung Der Bebauungsplan Nr. 4/122 liegt nicht innerhalb der angemessenen Abstände zu Betriebsbereichen mit Störfallanlagen, die im „Gutachten zur Verträglichkeit von StörfallBetriebsbereichen im Stadtgebiet Wesseling unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. der Seveso-III-Richtlinie (Artikel 13)“ vom TÜV Nord (12/2015) ermittelt worden sind. Im Zuge des Planverfahrens wurde durch das Büro Peutz Consult aus Düsseldorf ein Gutachten3 bzgl. des Verkehrslärms erstellt. Die aufsummierten Beurteilungspegel zum betrachteten Straßenund Schienenverkehr zeigen Lärmpegel von bis zu 70 dB(A) tags und 63 dB(A) nachts. Die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht werden deutlich überschritten. Die Überschreitungen sind für Wohngebiete in hoch verdichteten Räumen wie der Stadt Köln und ihrem unmittelbaren Umland nicht ungewöhnlich und stellen eine Begleiterscheinung der Prosperität dieser Region dar. Zum Schutz der Bewohner vor den Verkehrsgeräuschen in den Außenwohnbereichen wird im Kreuzungsbereich der Urfelder Straße mit der Jägerstraße eine max. 3 m hohe Schallschutzwand und eine bedingte Festsetzung bzgl. einer Lärmabschirmung für die Neubebauung an der Urfelder 3 Peutz Consult: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 4/122 „Fichtenweg/Tannenweg“ der Stadt Wesseling, Düsseldorf im November 2016 16 Straße vorgegeben. Außerdem werden für alle Baufelder im Plangebiet passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz der Innenräume im Bebauungsplan festgesetzt. Im Rahmen der Hochbauplanung müssen Schalldämmmaße der Lärmpegelbereiche IV bis V der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand: Juli 2016) nachgewiesen werden. Aufgrund der ermittelten Beurteilungspegel in der Nacht sind alle Schlaf- und Kinderzimmer durch schallgedämmte Lüftungsanlagen zu schützen, um die Nachtruhe zu wahren. Drei Bestandsgebäude sind aufgrund der vorhandenen Belastung durch Verkehrslärm partiell dem Lärmpegelbereich VI zuzuordnen. Entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen sind, wie auch in den weniger stark belasteten Bestandsbereichen, erst bei wesentlichen baulichen Änderungen der Gebäude erforderlich. Von der Fernleitungsbetriebsgesellschaft mbH (FBG) als Betreiber der Pipeline wurde ein Gutachten an den TÜV Süd Industrie Service GmbH (im weiteren TÜV genannt) als anerkanntem Sachverständigen vergeben. Der TÜV hat mit seiner Stellungnahme vom 09.09.2016 die Maßnahmen bestätigt, die die Verwaltung im Vorfeld der Beauftragung des TÜV mit dem Betreiber der Pipeline und der Wilma als Vorhabenträger abgestimmt hat. Damit sind keine Beeinträchtigungen der heutigen und zukünftigen Bewohner durch den Betrieb der Pipeline zu erwarten (siehe auch Kapitel 7.7). Im Bereich der Fernölleitung, der von der Wilma bebaut werden soll, wurden auch Bodenschürfe zu möglichen Bodenbelastungen im Bereich der Leitung durchgeführt. Der Gutachter stellt zusammenfassend fest: „Die untersuchten Mischproben halten die Prüfwerte für Wohngebiete gemäß BBodSchV ein. Die Prüfwerte gemäß LAWA werden ebenfalls eingehalten. Die Untersuchungen aus dem Bereich der Fernölleitung zeigen keine KW- Gehalte oberhalb der Nachweisgrenze. Aus den vorliegenden Analyseergebnissen ist von dem derzeitigen Gelände keine Gefährdung der Schutzgüter menschliche Gesundheit und Grundwasser über die Wirkungspfade Boden – Mensch bzw. Boden – Grundwasser abzuleiten. Eine Verunreinigung des Untergrunds durch die Fernölleitung ist aufgrund der vorliegenden Analysen nicht abzuleiten.“ 4 11.6 Kultur- und sonstige Sachgüter sowie Orts- und Landschaftsbild Besonders schützenswerte Kultur- und sonstige Sachgüter sowie Denkmäler sind im Plangebiet nicht vorhanden. Es wurde jedoch ein vorsorglicher Hinweis aufgenommen, der sich auf das Verhalten bei möglichen Funden von Bodendenkmalen bezieht. Hierzu liegen aber beim Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland keine konkreten Hinweise vor. Das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild wird nicht beeinträchtigt, da Bebauungsplan die Sicherung eines weitestgehend bereits vorhandenen, geschossigen Siedungsbestandes zum Ziel hat. Die Neubebauung fügt Gebäudehöhe in den baulichen Bestand ein. Eine neue Ortsrandlage, die Landschaftsbild haben könnte, wird nicht geschaffen. der vorliegende überwiegend 2sich in gleicher Einfluss auf das Desweiteren ist anzumerken, dass der derzeit noch rechtskräftige Bebauungsplan Nr. Nr. 4/77B Blatt b noch Bebauungsmöglichkeiten von bis zu 4 Vollgeschossen eröffnet hat. Vor diesem Hintergrund steht der neue Bebauungsplan für einen deutlich harmonischeren Umgang mit dem vorhandenen Orts- und Landschaftsbild. 4 Dr. Tillmanns Consulting GmbH: Bodenuntersuchungen auf dem Grundstück Tannenweg, Jägerstraße, Urfelder Straße in Wesseling, Erläuterungsbericht, Hilden im September 2015 17 11.7 Vermeidung von Emissionen, sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern Der Umgang mit Abwasser und Abfällen erfolgt gemäß den bestehenden gesetzlichen Regelungen, womit ein sachgerechter Umgang sichergestellt wird. Bei Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und durch die Verwendung moderner Heizanlagen sind keine erheblichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. 11.8 Nutzung erneuerbarer Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie Bebauungspläne dürfen keine verbindlichen Regelungen zur Verwendung einer speziellen Energieform vorgeben. Der Vorhabenträger Wilma und die Eigentümer der bestehenden Wohngrundstücke sind demnach frei in ihrer Entscheidung, entsprechende Maßnahmen zur Energieeinsparung oder zur Vergrößerung der Energieeffizienz vorzusehen. 11.9 Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts Das Plangebiet liegt im Innenbereich, für den in Nordrhein-Westfalen keine Landschaftspläne aufgestellt werden. Auch anderweitige landschaftspflegerische oder naturschutzrechtliche Festlegungen bestehen nicht. Das Plangebiet befindet sich außerhalb festgesetzter Überschwemmungs- oder zum Schutz des Trinkwassers gesicherter Gebiete. 11.10 Erhaltung der Luftqualität Bei Überschreitungen gemäß der im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und der zugehörigen 22. Verordnung enthaltene Grenzwerte für bestimmte Luftschadstoffe müssen die Bezirksregierungen für die betroffenen Städten und Gemeinden Luftreinehaltepläne aufstellen. Für Wesseling existiert kein Luftreinhalteplan. Für das Plangebiet ist somit im Bestand keine nennenswerte Beeinträchtigung des Schutzgutes Luftqualität anzunehmen. Umgekehrt sind durch die Planung keine wesentlichen Veränderungen der Situation zu erwarten, die über die Auswirkungen des derzeit rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 4/77B Blatt b hinausgehen. 11.11 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sind insbesondere aufgrund der geringen Eingriffsintensität im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 4/77B Blatt b nicht zu erwarten. 12. Durchführung Die Wilma übernimmt alle Kosten, die sich aus der Aufstellung und der Umsetzung des Bebauungsplanes für den von ihr erworbenen Teil des Plangebietes ergeben. Der Stadt Wesseling entstehen dort keine Kosten. Die Realisierung der Erschließungsplanung und des Spielplatzes wird in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Wesseling und der Wilma geregelt. 18 Die Kosten für den Ausbau der Straßen innerhalb des Bestandsgebietes werden über Erschließungsbeiträge nach Baugesetzbuch mit den jeweiligen Anliegern abgerechnet, sofern hier noch keine Ablösebeiträge gezahlt wurden. Aufgestellt: H+B Stadtplanung Beele und Haase Partnerschaftsgesellschaft mbB, Stadtplaner Köln, den 01.03.2017 Stefan Haase 19 Anlage 1: Erläuterungen zu den Festsetzungen der maximalen Trauf- und Firsthöhen Diese Begründung gehört zu dem vom Rat der Stadt Wesseling am ________________ als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 4/122 „Fichtenweg/ Tannenweg“. Wesseling, den ______________ ___________________________ Erwin Esser Bürgermeister 20