Beschlussvorlage LIL/GM (Antrag der FDP-Fraktion auf Auflösung der LIL)

Leopoldshöher Immobilienund Liegenschaftsverwaltung und Kommunales Gebäudemanagement Leopoldshöhe Die Betriebsleitung Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 92/2013 zur Sitzung des Betriebsausschusses Immobilien und Gebäudemanagement der Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich: FB IV Gemeindebetriebe Auskunft erteilt: Frau Barthel Telefon: 05208/991-261 Datum: 25. Oktober 2013 Antrag der FDP-Fraktion auf Auflösung der LIL Beratungsfolge Betriebsausschuss Immobilien und Gebäudemanagement Termin 06.11.2013 Rat 19.12.2013 Bemerkungen Sachdarstellung: Die Betriebsleitung der Leopoldshöher Immobilien- und Liegenschaftsverwaltung nimmt zu den einzelnen Punkten des Antrags der FDP-Fraktion wie folgt Stellung: Aufgabe der LIL - Schaffung von Wohnraum: Entsprechend der Intention des II. Wohnungsbaugesetzes ist es eine grundlegende Aufgabe von Gemeinden, für eine angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu sorgen. Mit der Gründung der Leopoldshöher Immobilien- und Liegenschaftsverwaltung (LIL) hat die Gemeinde in Erfüllung dieser Aufgabe dafür Sorge getragen, dass durch die Bereitstellung von ausreichendem Bauland insbesondere für Leopoldshöher Familien die Grundlage für die Errichtung von Eigenheimen geschaffen wird. Diese gesetzliche Aufgabe besteht nach wie vor und die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken unterstreicht die Notwendigkeit, diese Tätigkeit fortzusetzen. Aufgabe der LIL - Ökologische Anforderungen Mit der in der Betriebssatzung festgelegten Förderung ökologischer Anforderungen unterstreicht die LIL das Ziel, nicht nur die Umsetzung bestehender gesetzlicher Vorgaben zu prüfen und umzusetzen, sondern insbesondere auch Anreize für Baufamilien zu schaffen, aktiv an den Klimaschutzzielen der Gemeinde Leopoldshöhe mitzuarbeiten. Aus diesem Grund wurden die Vorgaben und Serviceangebote an die Baufamilien im Laufe der Jahre ständig aktualisiert und verbessert. Ging es in den Jahren nach der Gründung der LIL darum, den damals noch „exotischen“ Niedrigenergiestandard zu forcieren, so wird heute durch die praktizierte Förderung ein Anreiz geschaffen, über den gesetzlichen Standard hinauszugehen. Die -2- Förderung von KfW-Effizienzhäusern 44 und 55 sowie von Erdwärme- und Luftwärmepumpen trägt z.B. dazu bei, den Verbrauch von fossilen Brennstoffen und damit den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Darüber hinaus werden die Baufamilien durch Beratungsangebote für den Klimaschutz sensibilisiert. Im aktuellen Baugebiet „Parkstraße“ wird zum ersten Mal der immer komplizierter werdenden Haustechnik Rechnung getragen und die Familien erhalten bei Einzug in das Haus besondere Einweisungen zu dem Thema, um die technischen Möglichkeiten auch optimal nutzen zu können. Es ist erklärte Absicht in Leopoldshöhe, sich bezüglich der Klimaschutzziele nicht nur auf gesetzliche Verpflichtungen zurückzuziehen, sondern aktiv eigene Ziele zu verfolgen. Dies spiegelt sich neben den Tätigkeiten der LIL auch in der Einstellung einer Klimaschutzmanagerin und der Aufstellung eines entsprechenden Managements für die dem Gebäudemanagement zugeordneten Gebäude wider. Es geht bei der LIL nicht um eine „lokale Regelung“, sondern um die Verfolgung der gemeindlichen Klimaschutzziele. Flächenverbrauch In den Anfängen der LIL ab 1996 wurden zunächst kleinere Baugebiete wie an der Lageschen Straße, Kerkerdreh, Obere Brede und Paulinenstraße / von-Borries-Straße mobilisiert. Es handelte sich um Flächen, die im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland bereits für eine Bebauung vorgesehen waren. Die Aufstellung der entsprechenden Bebauungspläne erfolgte jeweils im Interesse und auf Initiative bzw. mit Zustimmung der Grundstückseigentümer. Im Unterschied zu der Praxis der vorangegangenen Jahre wurde ab Gründung der LIL in Anwendung der „Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland im Bereich der Gemeinde Leopoldshöhe“ Bauland nur noch dort ausgewiesen, wo die Gemeinde (LIL) Eigentümerin der überwiegenden Grundstücksflächen war. Mit den Baugebieten „Brunsheide-Süd“ und „Waldstraße“ wurden auf Initiative der ehemaligen Grundstückseigentümer vollständig große Baugebiete übernommen. Dies erfolgte in Umsetzung der vom Gemeinderat seit Jahren beschlossenen städtebaulichen Rahmenpläne der Gemeinde, die an den betreffenden Standorten Wohnbauland vorsahen. Es gibt an anderen Standorten der Gemeinde durchaus noch Entwicklungspotential im Rahmen von Verdichtungen im Innenbereich. Auch hier ist die LIL aktiv und bietet den Grundstückseigentümern Unterstützung bei der Mobilisierung von Flächen an. Allerdings lehrt die Praxis, dass bei mehreren Privateigentümern häufig unterschiedliche Interessen einer tatsächlichen Realisierung entgegen stehen. Wo es allerdings möglich ist, findet ein entsprechendes Engagement der LIL statt (siehe aktuell im Bereich der Bachstraße). Einbeziehung von Kosten In dem Antrag der FDP-Fraktion wird der Eindruck vermittelt, dass durch die Tätigkeit der LIL Kosten für die Erweiterung der sozialen Infrastruktur (Kindergartenplätze, Schulklassen, etc.) entstehen, die zu Lasten der Gemeinde gehen und nicht berücksichtigt werden. Das Gegenteil ist der Fall. Durch die Ausweisung von ausreichendem Bauland gelingt es in Leopoldshöhe, die Bevölkerungszahl nahezu konstant zu halten und den schwerwiegenden Folgen der allgemein bekannten demografischen Entwicklung damit aktiv entgegen zu treten. So können bestehende Kindertagesstätten erhalten bleiben und Schulschließungen vermieden werden. Sowohl der Norden als auch der Süden der Gemeinde kann die Versorgung mit jeweils einer Grundschule anbieten. Zusätzliche Bewohner tragen dazu bei, dass bei einer andernfalls schrumpfenden Bevölkerungszahl obligatorisch erheblich ansteigende Grundkosten für die Daseinsvorsorge (Wasser, Abwasser) vermieden werden und vorhandene Infrastruktur wie Kläranlagen und Wasserversorgungsanlagen höher ausgelastet werden. Im Übrigen wird bei der Kalkulation der Grundstückspreise sehr wohl darauf geachtet, dass die unmittelbar durch die Ausweisung des Baugebietes entstehenden und nicht über Beiträge zu refinanzierenden Kosten mit in die Preisermittlung einbezogen werden. So konnten beispielsweise die Kinderspielplätze (Fläche im Baugebiet Paulinenstraße, komplette Spielplätze im Bereich „Brunsheide-Süd“, „Waldstraße“), nicht beitragsfähige Geh- und Radwege und im Baugebiet „Waldstraße“ die Flächen für Sportplätze und Sportanlagen realisiert werden. Obwohl die Grundstückspreise jeweils in Anlehnung an die Bodenrichtwerte festgelegt wurden, konnten die genannten Objekte mit den zur Verfügung stehenden Erlösen finanziert werden. Die Tätigkeit der LIL trägt also in erheblichem Maß zu einer Entlastung des Kernhaushaltes bei. Monopolisierung des Grundstücksmarktes: Seit Gründung der LIL wird immer wieder argumentiert, dass diese Tätigkeit faktisch eine Monopolstellung darstellt. Da jedoch in den bereits erwähnten und durch den Gemeinderat 1996 beschlossenen und 2005 überarbeiteten Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland festgelegt ist, dass Wohnbauland nur dort ausgewiesen wird, wo die Gemeinde (LIL) im Eigentum der überwiegenden Flächen ist, trifft diese Behauptung nicht zu. In der praktischen Anwendung behalten die Eigentümer nach Abzug von -3- angemessenen Grundstücken für deren Familie fast die Hälfte der Grundstücke. In den Baugebieten, in denen die Flächen vollständig im Eigentum der Gemeinde standen, geschah dieses auf ausdrücklichen Wunsch der Grundstückseigentümer, die selbst kein Vermarktungsrisiko eingehen wollten oder auch keine entsprechenden Investoren fanden, die bereit waren, die Flächen zu übernehmen. Von einer negativen Beeinflussung des Privateigentums in Leopoldshöhe kann keine Rede sein. War es bis zur Gründung der LIL gängige Praxis, dass die Kosten für die Aufstellung von Bebauungsplänen im Rahmen einer bloßen Angebotsplanung und deren Folgekosten für die soziale Infrastruktur vollständig zu Lasten der Allgemeinheit gingen, so wird heute darauf geachtet, dass diese Kosten durch den Zwischenerwerb eines Teils der Grundstücksflächen refinanziert werden. Darüber hinaus profitieren die Grundstückseigentümer weiterhin von der Ausweisung ihrer Flächen als Bauland. Wenn die LIL Flächen erwirbt, dann geschieht dies bekanntermaßen nicht zu Ackerlandpreisen, sondern die Bewertung erfolgt auf der Basis von Bauerwartungsland. Fazit Seit Gründung der LIL profitiert die Gemeinde Leopoldshöhe erheblich von dieser Tätigkeit. Insbesondere folgende Punkte sind zu nennen: Bei Gründung der LIL erfolgte eine erhebliche Entlastung des Kernhaushaltes durch die Übernahme von langfristigen Darlehen im Zuge des Grunderwerbs für den Bau der Umgehungsstraße L 751; Entlastung des Kernhaushaltes, da erforderliche Spielplätze durch die LIL finanziert werden; Entlastung des Kernhaushaltes, da in Baugebieten geschaffene Geh- und Radwege durch die LIL finanziert werden; Entlastung des Kernhaushaltes durch Bereitstellung der Sportplatz- und Sportanlagenflächen im Bereich des Baugebietes „Waldstraße“; Entlastung des Kernhaushalts durch Ausschüttungen in den Jahren 2009 – 2011 in Höhe von ca. 255 T€ und geplante Ausschüttung aus 2012 von 100 T€; Entlastung des Kernhaushalts durch Übernahme des Risikos bei der Sanierung des alten Sportplatzes in Asemissen; Flexibilität beim Flächenerwerb und Vorhaltung von Ausgleichsflächen; schnellere Abwicklung von Baugebieten, zeitnaher Endausbau von Straßen möglich; Attraktivitätssteigerung der Gemeinde Leopoldshöhe für junge Familien durch das umfassende Beratungsangebot und die Betreuung, wobei sämtliche dadurch entstehende Personalkosten durch die LIL getragen werden; Realisierung von städtebaulichen Zielen (z.B. Baugebiet Bachstraße), die ohne die LIL nicht möglich wären. Daher vertritt die Betriebsleitung die Auffassung, dass eine Auflösung der LIL nicht im Interesse der Gemeinde Leopoldshöhe liegt. Beschlussvorschlag: Der Betriebsausschuss Immobilien und Gebäudemanagement empfiehlt dem Gemeinderat, dem Antrag der FDP-Fraktion auf Auflösung der LIL nicht zu folgen. Oortman (Betriebsleiter Leopoldshöher Immobilien- und Liegenschaftsverwaltung)