Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen)

PLANUNGSGRUPPE SKRIBBE-JANSEN GMBH Generalplanung Ingenieurbauwerke Bauleitplanung Freianlagen Landschaftsplanung Verkehrsplanung Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Diplomingenieure Landschafts-/ Architekten Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 4/128 „Business- und Logistikpark Eichholz“ Textliche Festsetzungen Verfahrensstand § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Stand: März 2017 Textliche Festsetzungen BP 4/128 „Business- und Logistikpark Eichholz“ 1 Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; §§ 1-15 BauNVO) Festgesetzt wird ein Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO. Im Gewerbegebiet (GE) sind Tankstellen gem. § 1 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO nicht zulässig. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter werden gem. § 1 Abs. 6 BauNVO i. V. m. § 8 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans und sind somit unzulässig. Das gleiche gilt für Vergnügungsstätten. In den Gewerbegebieten 1 und 5 sind Verkaufsflächen gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. In den Gewerbegebieten 2, 3, 4 und 6 sind gem. § 1 Abs. 9 BauNVO Verkaufsflächen an Endverbraucher bis max. 300 m² zulässig, sofern ausschließlich nicht zentrenrelevante Sortimente gem. Wesselinger Sortimentsliste angeboten werden und die Verkaufsstellen in unmittelbarem räumlichem und betrieblichem Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb stehen und diesem baulich untergeordnet sind. Für die Bestandsbebauung im GE 6 bleibt gem. § 1 Abs. 10 BauNVO die bisherige Wohnnutzung ausnahmsweise zulässig. In den Gewerbegebieten sind Anlagen, die einen Betriebsbereich im Sinne der 12. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (StörfallVO – 12. BImSchV) bilden oder Teil eines solchen sind, gem. § 1 Abs. 9, § 8 BauNVO unzulässig. 1.1.1 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Nicht zentrenrelevante Sortimente der Wesselinger Sortimentsliste vom März 2007 Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Boote und Zubehör Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Büromaschinen Campingartikel Elektrogroßgeräte Erde, Torf Motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Herde, Öfen Holz Installationsmaterial Küchen (inkl. Einbaugeräte) Möbel (inkl. Büro-, Garten-, Campingmöbel 2 • • • • • Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Werkzeuge Zäune 1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; §§ 16-21a BauNVO) 1.2.1 Überschreitung der festgesetzten Höhen Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch untergeordnete Bauteile bzw. bauliche Anlagen (z. B. Aufzugsüberfahrten, haustechnische Anlagen, Abluftkamine, Antennen, Lichtkuppeln, Solaranlagen u. s. w.) überschritten werden. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen beträgt 3,0 m in der Höhe; der Flächenanteil der Überschreitungen darf insgesamt 10 % der Dachfläche des Gebäudes nicht übersteigen. Die vorgenannten Bauteile und Anlagen müssen vom Rand der baulich zugeordneten Dachfläche mindestens so weit zurücktreten, wie sie selbst hoch sind. Darüber hinaus sind Photovoltaikanlagen zulässig. 1.3 Pflanz- und Ausgleichsmaßnahmen (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25, § 9 Abs. 1 a BauGB) 1.3.1 Allgemeines, Pflanzlisten Bei Baum- und Gehölzpflanzungen in den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Pf 1 sind ausschließlich heimische, standortgerechte Laubbäume und Laubgehölze nach Maßgabe der Gehölzlisten A und B zu verwenden. Außerhalb der o.g. Pflanzflächen sind auch Arten der Gehölzliste C möglich. Die Gehölze sind dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Bei der Pflanzung sind die Schutzauflagen vorhandener Leitungen sowie straßenverkehrliche Belange zu berücksichtigen. Liste A (Baumarten, Pflanzqualität: 3 x v., H. m. B., 18/20) Hainbuche (Carpinus betulus), Buche (Fagus sylvatica), Traubeneiche (Quercus petraea), Stieleiche (Quercus robur), Vogelbeere (Sorbus aucuparia), Winterlinde (Tilia cordata), Obstgehölze. Liste B (Straucharten, Pflanzqualität: einmal verpflanzt, ohne Ballen, h = 60 - 100 cm, F = flachwurzelnde Sträucher) Hartriegel (Cornus sanguinea, F), Hasel (Corylus avellana, F), Weißdorn (Crataegus monogyna), Gemeiner Liguster (Ligustrum vulgare, F), Gemeine Heckenkirsche (Lonicera xylosteum, F), Schlehe (Prunus spinosa, F), Faulbaum (Rhamnus frangula), Hundsrose (Rosa canina), Salweide (Salix caprea, F), Eberesche (Sorbus aucuparia) Liste C (Baumarten, Pflanzqualität: 3 x v., H. m. B., 20/25) Säulen-Hainbuche (Carpinus betulus ‚Fastigiata‘), Baum-Hasel (Corylus colurna), Säuleneiche (Quercus robur ‚Fastigiata‘), Mehlbeere (Sorbus aria). 1.3.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Pflanzgebot 1 (Pf 1) Randbepflanzungen Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Pf 1 sind Gehölzpflanzungen mit Baum- und Straucharten der Listen A und B anzulegen (Baumanteil 15 %, 1 Gehölz pro 2,25 m²). Entlang von öffentlichen Verkehrsflächen sind ausschließlich Baumarten gem. aktueller GALK-Straßenbaumliste (Liste der Gartenamtsleiterkonferenz, Arbeitskreis Stadtbäume) zu verwenden, die mindestens als geeignet bewertet werden. 3 Sofern es aus betriebstechnischen Gründen erforderlich wird, Teile der Fläche PF 1 mit Versickerungsmulden zu überplanen, ist Ersatz durch gleichgroße und gleichwertig bepflanzte Flächen an anderer Stelle in den GE-Gebieten nachzuweisen. Pflanzgebot 2 (Pf 2) – Eingrünung der Versickerungsmulden sowie Randbegrünung an der Südseite mit extensivem Wiesensaatgut Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Pf 2 ist nach Maßgabe der wasserwirtschaftlichen Ausbauplanung eine extensive Wiesenfläche anzulegen. Randlich ist dabei eine Frischwiese und im Versickerungsbecken eine Feuchtwiese durch die Verwendung von zertifiziertem regionalem Saatgut zu entwickeln. Innerhalb der Flächen des Pflanzgebotes 2 sind technische Nebenanlagen (z.B. Kanalisation, Anlagen zur Regenwasserbehandlung) und Wege zulässig. 1.3.3 Anpflanzen von Bäumen Festgesetzte Einzelbäume außerhalb von Pflanzgeboten sind gem. Liste C anzupflanzen, ihres natürlichen Wuchsbildes zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Geringfügige Standortverschiebungen sind zulässig. Sollten Baumanpflanzungen aufgrund von Schutzauflagen vorhandener Leitungen sowie straßenverkehrlicher Belange nicht möglich sein, ist an anderer Stelle im Geltungsbereich Ersatz nachzuweisen. 1.3.3.1 Stellplatzbäume Je 8 Stellplätze ist ein Baum gem. Liste C anzupflanzen, gem. seines ungestörten Wuchsbildes zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. 1.4 Externe Ausgleichsmaßnahmen Zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1a BauGB werden außerhalb des Plangebiets auf von der Stadt Wesseling bereitgestellten Flächen externe Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt. Die Maßnahmen werden durch die Stadt Wesseling durchgeführt. Nähere Einzelheiten regelt ein städtebaulicher Vertrag. 1.5 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die in der Planzeichnung mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Gasleitung) gekennzeichnete Fläche ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers zu belasten. 1.6 Regenwasserbewirtschaftung Das Niederschlagswasser des Plangebietes ist über belebte Bodenzonen oder nach geeigneter Vorbehandlung über Rohrrigolen im Plangebiet selbst zu versickern. Für anfallendes Niederschlagswasser der Verkehrsflächen ist die Ableitung von max. 44l/sec in das Kanalisationsnetz der Stadt Wesseling zulässig. 1.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, Immissionsschutz Die Festsetzung wird im weiteren Planverfahren ergänzt. Voraussichtlich erfolgt eine Gliederung des Plangebiets mit Hilfe von Emissionskontingenten. Zum Schutz von Aufenthaltsräumen ist vorgesehen, Lärmpegelbereiche festzusetzen. Auch das Erfordernis für aktiven Lärmschutz (Schallschutzwand-/wall) wird im weiteren Verfahren geprüft. 4 2 Festsetzungen nach Landesrecht, Örtliche Bauvorschrift (§ 9 Abs. 4 BauGB; § 86 BauO NRW) 2.1 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. 2.2 Einfriedungen Zur Einfriedung sind lediglich grüne oder graue Maschendraht- bzw. Stabstahlzäune bis zu einer Höhe von 2 m zulässig. Nachrichtliche Übernahmen Schutz der Leitungstrassen Der in der Planzeichnung festgesetzte Schutzstreifen der Ferngasleitung (insgesamt 2 x 5 m) muss von Bebauungen oder sonstigen Einwirkungen, die den Bestand bzw. den Betrieb der Leitung beeinträchtigen oder gefährden, freigehalten werden. Folgende Auflagen sind zu beachten: • Anpflanzungen von Bäumen und tief wurzelnden Sträuchern haben einen horizontalen Abstand von mindestens 2,5 m zwischen Stammachse und Außenhaut der Ferngasleitung einzuhalten. Bei diesen Abständen sind in der Regel keine zusätzlichen Wurzelschutzmaßnahmen erforderlich. Die sich aus den Abständen ergebenen Freihaltezonen sind dauerhaft stockfrei und begehbar zu halten. • Verkehrswege und Stellflächen innerhalb des Schutzstreifens der Ferngasleitung sind unter Berücksichtigung der zu erwartenden Verkehrslast und der erforderlichen Leitungsüberdeckung von ≥ 1,0 m so auszulegen, dass die Leitung im Schadensfall zügig und ohne Behinderungen erreicht werden kann. In dem Schutzstreifen vorgesehene Stellplatzflächen und Verkehrswege müssen für notwendig werdende Wartungs- und Reparaturarbeiten jederzeit räumbar und sperrbar sein. • Rigolen und/oder Versickerungsmulden/-becken zur Ableitung der Oberflächenwässer sind in dem Schutzstreifen der Ferngasleitung nicht zulässig. • Grundsätzlich gilt bei der Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen, dass diese bei Kreuzungen mit der Ferngasleitung einen lichten Abstand von mindestens 0,4 m einzuhalten haben. Parallelführungen sind grundsätzlich außerhalb des Schutzstreifens der Ferngasleitung vorzusehen. Gleiches gilt für die Standortbestimmung geplanter Schächte. Hinweise 1. Kampfmittel Das Vorhandensein von Kampfmitteln innerhalb des Plangebietes kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, weshalb eine Kampfmittelüberprüfung empfohlen wird. Werden bei der Durchführung von Vorhaben bei Erdaushub außergewöhnliche Verfärbungen festgestellt oder verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten un- 5 verzüglich einzustellen und der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht oder die nächstgelegene Polizeidienststelle unmittelbar zu verständigen. Sollten Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung (z. B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten) durchgeführt werden, wird eine Tiefendetektion empfohlen. 2. Lärm- und Luftschadstoffvorbelastung Das Plangebiet ist durch den Verkehrslärm der A 555 sowie durch davon ausgehende Luftschadstoffe vorbelastet. 3. Erdbebenzone Das Plangebiet liegt in der Erdbebenzone 1 und der geologischen Untergrundklasse T. Für Entwurf, Bemessung und Konstruktion von Hochbauten sind die entsprechenden Maßnahmen nach DIN 4149 (April 2005) zu ergreifen. 4. Einsichtnahme Unterlagen Das den Festsetzungen zu Punkt 1.7 „Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, Immissionsschutz“ zu Grunde liegende Lärmgutachten sowie die DIN 4109/11. „Schallschutz im Hochbau, die VDI 2719 „Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“ und die DIN 45691 „Geräuschkontingentierung“ können im Fachbereich Stadtplanung der Stadt Wesseling eingesehen werden. 5. Bodendenkmalpflege/Bodenfunde Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde entdeckt werden, ist nach den §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW die Entdeckung unverzüglich der Stadt Wesseling, Untere Denkmalbehörde, oder dem Landschaftsverband Rheinland / der Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel. 02425 / 9039-0, Fax 02425 / 9039-199, anzuzeigen. Bodendenkmal und Entdeckungsstätte sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Landschaftsverbandes Rheinland / der Bodendenkmalpflege im Rheinland für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 6