Beschlussvorlage (Standortuntersuchung „KiTa Innenstadt Wesseling“ hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten)

Sitzungsvorlage Nr.: 129/2016 1. Ergänzung Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 51 - - 65 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Standortuntersuchung „KiTa Innenstadt Wesseling“ hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 51 - - 65 - - 80 - 20.09.2016 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 129/2016 1. Ergänzung Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Herr Otte 20.09.2016 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Standortuntersuchung „KiTa Innenstadt Wesseling“ hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die Entwurfsvarianten im Rahmen der „Standortuntersuchung KiTA Innenstadt Wesseling“, einschließlich der Kostenschätzung für Grunderwerb und Erschließung zur Kenntnis. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz schließt sich dem Vorschlag der Verwaltung an und billigt den städtebaulichen Entwurf „Standort 1 (Variante 3) – Gartenhallenbad“ als Grundlage des weiteren Planverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 1/126 – Gartenhallenbad. 3. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/126 „Gartenhallenbad“ gemäß den §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 BauGB einzuleiten. Das Aufstellungsverfahren wird entsprechend § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Die Abgrenzung des Plangebietes geht aus dem beigefügten Lageplan hervor, der Bestandteil des Beschlusses wird. Sachdarstellung: 1. Problem Zur Sicherung des prognostizierten, künftig steigenden Bedarfes an Betreuungsplätzen im Bereich der Kindertageseinrichtungen im Stadtgebiet von Wesseling, hat der Jugendhilfeausschuss in seiner Sitzung am 02.12.2015 unter anderem den Neubau einer Kindertageseinrichtung im Stadtteil Wesseling-Innenstadt beschlossen. Um dabei den vielfältigen Anforderungen an einen künftigen Standort einer Kindertagesstätte gerecht zu werden, wurden seitens der Verwaltung mehrere Entwurfskonzepte mit unterschiedlichen Varianten erarbeitet und durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz in seiner Sitzung am 13.09.2016 beraten. Der Ausschuss vertagte jedoch eine Beschlussfassung und beauftragte die Verwaltung mit der weiteren Erarbeitung von Standortvarianten. Zwischenzeitlich wurde die Standortuntersuchung durch die Verwaltung entsprechend den bisher erfolgten Hinweisen und Anregungen weiter konkretisiert. Demnach stehen die Standorte „Gartenhallenbad“, „Birkenwäldchen“ sowie „Jahnstraße“ und „Am Bungert“ im Fokus der weiteren Betrachtung. Die Entwurfskonzepte werden nachstehend kurz erläutert. Eine Übersicht der einzelnen Standorte sowie eine vergleichende Gesamtbewertung sind der Vorlage als Anlage beigefügt. 2. Lösung Standort I – Gartenhallenbad Das Plangebiet grenzt nördlich an das Gelände des Gartenhallenbades und umfasst den Bereich der ehemaligen Freibadwiese, die sich derzeit als innerörtliche Brachfläche darstellt und insbesondere aufgrund der unmittelbaren Nähe zum geplanten „Westringquartier“ in den Fokus der Planung rückt. Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich derzeit „Flächen für den Gemeinbedarf“ dar, in den Bebauungsplänen Nr. 1/31 und 1/31A ist dieser als „Grünfläche / Freibad“ festgesetzt. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Kindertagestätte zu schaffen, ist deshalb die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens erforderlich. Nachdem Entwurfsvarianten mit einer Erschließung der Kindertagesstätte über die Birkenstraße / TheodorKörner-Straße aufgrund der Verkehrsführung nicht optimal erscheinen, wurden drei alternative Standortvarianten erarbeitet, die eine Erschließung über die Saarlandstraße bzw. die Elsässer Straße ermöglichen. Variante 1 Die Variante sieht die Erschließung der geplanten Kindertagesstätte über eine Stichstraße von der Saarlandstraße aus vor. Durch die Anordnung der Kindertagesstätte am östlichen Rand der ehemaligen Freibadwiese und einer entsprechenden Ausrichtung des Baukörpers, können mögliche Konflikte mit der Nutzung des benachbarten Freibereichs der Sauna reduziert werden. Weiterhin können über die Stichstraße weitere Grundstücke erschlossen und die daraus erzielten Einnahmen in die Finanzierung des Neubaus der Kindertagesstätte bzw. in die Konsolidierung des städtischen Haushalts einfließen. Variante 3 Die Variante sieht die Anordnung der Kindertagesstätte am nordwestlichen Rand der ehemaligen Freibadwiese vor. Die Erschließung erfolgt unmittelbar über die Saarlandstraße, so dass diesbezüglich keine zusätzlichen Kosten für den Straßenausbau entstehen. Der notwendige Stellplatznachweis erfolgt unmittelbar am Rand der Saarlandstraße. Darüber hinaus sieht die Entwurfsvariante eine Nachverdichtung der bestehenden Wohnbebauung am östlichen Rand der Freibadwiese im Bereich der Theodor-Körner-Straße mit frei stehenden Einfamilienhäusern vor. In der Entwurfsvariante bleibt ein Teil der ehemaligen Freibadwiese als innerstädtische Grünfläche zwischen dem Gartenhallenbad und der geplanten Kindertagesstätte erhalten. Variante 4 Variante 4 sieht ebenfalls die Anordnung der Kindertagesstätte am westlichen Rand der ehemaligen Freibadwiese, jedoch in unmittelbarer Nachbarschaft zum bestehenden Gebäude des Gartenhallenbades vor. So kann ein Großteil der ehemaligen Freibadwiese als innerstädtische Freifläche zunächst erhalten bleiben. Die Erschließung erfolgt ebenso wie der der Stellplatznachweis im Bereich der Saarlandstraße. In weiteren Bauabschnitten kann langfristig die verbleibende Freibadwiese als Bauland erschlossen werden. Bewertung Standort I - Gartenhallenbad Aufgrund der Lage in unmittelbarer Nähe zum Zentrum sowie in fußläufiger Entfernung zum geplanten „Westringquartier“, der hohen Wirtschaftlichkeit und der Grundstücksverfügbarkeit wird der Standort im Vergleich mit den möglichen Alternativstandorten insgesamt am besten bewertet. Aufgrund der optimalen Ausnutzung des Grundstücks und des geringen Erschließungsaufwandes, erweist sich Entwurfsvariante 3 als Vorzugsvariante, da diese darüber hinaus auch einen Teil der ehemaligen Freibadwiese als innerstädtische Grünfläche erhält. Standort III – Birkenwäldchen Variante 2 Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe zum Zentrum und in fußläufiger Entfernung zum geplanten „Westringquartier“. Ziel des Entwurfes ist es, einen Teilbereich der derzeit als öffentliche Grünfläche bzw. Parkanlage genutzten, innerstädtischen Freifläche für die Nutzung durch eine Kindertagesstätte zu aktivieren. Der Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1977 stellt für den Bereich „Landschaftsschutzgebiet“ dar, der Bebauungsplan Nr. 1/72 Bl.A setzt „Landschaftsschutzgebiet“ fest. Demgegenüber liegt das Plangebiet außerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplanes 8, so dass dem Vorhaben keine Belange des Natur- bzw. des Landschaftsschutzes entgegenstehen. In einem Bauleitplanverfahren müssen jedoch die Auswirkungen des Vorhabens sowohl unter Aspekten des Artenschutzes als auch im Rahmen einer Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung untersucht werden. Die Entwurfsvariante 2 sieht die Anordnung der Kindertagesstätte am südöstlichen Rand der vorhandenen Freifläche vor, die aufgrund der Anordnung der geplanten Bebauung, auch künftig noch als innerstädtische Freifläche nutzbar ist. Die Erschließung erfolgt über die Straße „Am Walde“, so dass keine zusätzlichen Kosten für die Erschließung anfallen. Als Ergänzung zur geplanten Kindertagesstätte sieht der Entwurf die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen vor, die künftig den Abschluss der Parkanlage nach Südwesten bilden. Die aus der Vermarktung der städtischen Grundstücke erzielten Einnahmen können in die Konsolidierung des städtischen Haushalts fließen. Bewertung Standort III – Birkenwäldchen (V2) Im Vergleich mit möglichen Alternativstandorten wird die Entwurfsvariante insgesamt als „gut geeignet“ eingestuft. Nachteile ergeben sich aus einem Teilverlust der heutigen Parkanlage sowie aus planungsrechtlichen Restriktionen. Dem stehen jedoch die gute Wirtschaftlichkeit sowie die Möglichkeit zur Schaffung zusätzlicher Wohnbauflächen in attraktiver, innerstädtischer Lage gegenüber. Standort IV – Jahnstraße Variante 1 In seiner Sitzung am 19.01.2016 hat der Rat der Stadt Wesseling den Bau von Reihenhäusern zur Flüchtlingsunterbringung u.a. im Bereich des Sportplatzes südlich der Jahnstraße beschlossen. Dieser wird derzeit als Parkplatz für das unmittelbar gegenüber gelegene Gartenhallenbad sowie das Ulrike-Meyfarth-Stadion genutzt. Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich „Wohnbaufläche“ dar, ein Bebauungsplan liegt nicht vor, so dass die planungsrechtliche Zulässigkeit gem. § 34 BauGB zu bewerten ist. Die Entwurfsvariante greift die vorliegenden Planungen für den Bau der Reihenhäuser im Rahmen der Flüchtlingsunterbringung auf. Während die Reihenhäuser südlich der geplanten Stichstraße angeordnet werden, orientiert sich die geplante Kindertagesstätte nach Nordwesten. Der nordwestliche Teil des heutigen „Ascheplatzes“ würde auch künftig für die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze des Stadions erhalten bleiben. Bewertung Standort IV – Jahnstraße (V1) Aufgrund der Lage in unmittelbarer Nähe zum Zentrum, der Grundstücksverfügbarkeit sowie der bereits vorhandenen planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung des Vorhabens, wird der Standort insgesamt als „gut geeignet“ eingestuft. Standort V – Am Bungert Die bereits seit längerem ungenutzte Fläche liegt am Rand des Stadtteils Wesseling und grenzt unmittelbar nördlich an den Mühlenweg. Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich Wohnbaufläche dar, ein Bebauungsplan liegt nicht vor. Die planungsrechtliche Beurteilung für den Neubau einer Kindertagesstätte kann gem. § 34 BauGB erfolgen. Da sich das Grundstück nicht im Eigentum der Stadt befindet, ist der Erwerb eines ca. 3.100 m² großen Grundstücks Voraussetzung für die Umsetzung des Vorhabens. Bewertung Standort V – Am Bungert Aufgrund der großen Entfernung zum Stadtzentrum, der fehlenden Grundstücksverfügbarkeit sowie der mit dem Grunderwerb verbundenen sehr hohen Kosten, wird der Standort im Vergleich mit den anderen Standorten nur als „bedingt geeignet“ eingestuft. Fazit Nach der ersten Beratung von Standortalternativen im Ausschuss für Stadtentwicklung am 13.09.2016 wurde der Fokus der weiterführenden Untersuchung auf 4 Standorte gelegt. Für die vergleichende Bewertung wurden neben dem Planungsrecht die Lage der Fläche im Stadtgebiet, die Grundstücksverfügbarkeit, mögliche anfallende Kosten durch Grunderwerb und Erschließung, aber auch mögliche Einnahmen durch Grundstücksverkäufe verglichen. Demnach stellt sich der Standort „Am Bungert“ aufgrund der Lage am nördlichen Stadtteilrand und der mit dem Grunderwerb verbundenen hohen Kosten insgesamt als nur „bedingt geeignet“ dar. Im Vergleich dazu liegen alle anderen untersuchten Standorte unmittelbar im Zentrum, sind auch vom geplanten „Westringquartier“ fußläufig gut zu erreichen und befinden sich im Eigentum der Stadt Wesseling. Im Vergleich mit dem Standort am Gartenhallenbad, weisen jedoch der Standort „Birkenwäldchen“, im Bezug auf die planungsrechtlichen Voraussetzung und der Standort „Jahnstraße“, im Bezug auf die wirtschaftliche Umsetzung, geringfügige Nachteile auf. Nach der weiteren Überarbeitung und Optimierung der Entwurfsvarianten im Bereich des Gartenhallenbades, empfiehlt die Verwaltung das Entwurfskonzept „Standort I - Variante 3“ als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 126 weiter zu konkretisieren und dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz in einer seiner nächsten Sitzungen zur Beschlussfassung vorzulegen. 3. Alternativen Keine. 4. Finanzielle Auswirkungen Zur Finanzierung der geplanten Kindertagesstätte Wesseling Innenstadt wird auf die ausführliche Vorlage Nr. 144/2015 1. Ergänzung verwiesen. Die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens anfallenden Planungskosten, etwa durch die Erstellung von Fachgutachten, werden durch die Stadt Wesseling getragen. Durch die Schaffung von Baurecht können Einnahmen durch den Verkauf städtischer Grundstücke erzielt werden. Anlage Standortuntersuchung KiTa Innenstadt Wesseling Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/126 „Gartenhallenbad“