Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 3/127 "Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße" Hier: Vorstellung Bebauungsvarianten)

Sitzungsvorlage Nr.: 178/2016 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 60 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 3/127 "Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße" Hier: Vorstellung Bebauungsvarianten Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 60 - 11.10.2016 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 178/2016 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Svetlana Braun 11.10.2016 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 3/127 "Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße" Hier: Vorstellung Bebauungsvarianten Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die Bebauungsvarianten zur Kenntnis und beschließt für den westlichen Grundstücksteil die Varianten 8 und 9 und für den östlichen Grundstücksteil die Varianten 2 und 3 (a/b) als Grundlage für die Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit, einschließlich einer Bürgerinformationsveranstaltung. Sachdarstellung: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat in seiner Sitzung am 13.09.2016 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 3/127 „Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB beschlossen. Von der CDU-Fraktion wurde ein Ergänzungsantrag gestellt, der für das Planverfahren eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit in Form einer Bürgerinformationsveranstaltung fordert. Die Verwaltung hat ergänzend vorgeschlagen, die Bürgerinformationsveranstaltung auf der Grundlage von aktualisierten Bebauungsvarianten durchzuführen, die dem Ausschuss zuvor erneut vorgelegt werden. Beide Anträge wurden einstimmig angenommen. 1. Problem Im nördlichen Bereich von Wesseling-Berzdorf befinden sich zwei unbebaute Grundstücke, die derzeit landwirtschaftlich genutzt werden. Es handelt sich zum einem um das Grundstück südlich des Akazienweges an der Kapelle und zum anderen um das länglich geschnittene Grundstück zwischen der Buchenstraße und der Langenackerstraße. Beide Grundstücke befinden sich innerhalb des Siedlungszusammenhangs und sind vollständig erschlossen. Die Eigentümer der beiden Grundstücke beabsichtigen diese Flächen kurzfristig einer Bebauung zuzuführen. Für den westlichen Bereich des Plangebietes ist der Bebauungsplan Nr. 3/40 „Berzdorfer Feld“ seit 1997 rechtskräftig. Für den östlichen Bereich besteht kein Bebauungsplan, die planungsrechtliche Situation wird hier gemäß § 34 BauGB bewertet. Grundsätzlich wäre die Umsetzung des westlichen Bereiches nach derzeitigem Planungsrecht möglich. Die geplante Bebauung des östlichen Bereiches ist dagegen aufgrund der geplanten Nachverdichtung im Inneren des Grundstückes auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig. Das Plangebiet befindet sich im Nahbereich von bestehenden Industrieanlagen und ist aufgrund seiner wohngebietsähnlichen Größe (ca. 18 und ca. 29 Wohneinheiten) im Sinne der Seveso-IIIRichtlinie als schutzbedürftig einzustufen. Da im derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 3/40 „Berzdorfer Feld“ dieser Belang noch nicht in die Abwägung eingestellt wurde und für die nach § 34 BauGB zu bewertende Teilfläche ebenfalls eine Abwägung der Seveso-Thematik vorzunehmen ist, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 3/127 „Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße“ erforderlich. Im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses am 13.09.2016 hat sich der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz kritisch gegenüber den geplanten Mehrfamilienhäusern geäußert. Insbesondere wurde die vorgesehene Bebauung des östlichen Bereiches aufgrund der geplanten Baumasse, Dichte und Dachform kritisiert. Es wurde angeregt, die Planung zu überdenken und überarbeitete Bebauungsvarianten der Öffentlichkeit im Rahmen einer Bürgerinformationsveranstaltung vorzustellen. Die Bauherren der jeweiligen Teilflächen des Bebauungsplanes haben neue Bebauungsvarianten erstellt und die Anregungen des Ausschusses berücksichtigt. 2. Lösung Mit dieser Vorlage soll dem Vorschlag der Verwaltung, alternative Bebauungsvarianten zu erarbeiten und dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz vorzustellen, gefolgt werden. Folgende Bebauungsvarianten wurden erarbeitet. Westliche Teilfläche (Flurstücke 289 und 671): Die beiden Varianten sehen im Vergleich zum ursprünglichen Bebauungskonzept (V6, siehe Anlage) eine Auflockerung und Reduzierung der Dichte im inneren Bereich des Grundstückes vor. Die Mehrfamilienhäuser sollen straßenbegleitend am Akazienweg, bzw. in der Variante 8 zusätzlich an der Buchenstraße angeordnet werden. Im Gegensatz zur ursprünglichen Variante wurden auch für die Mehrfamilienhäuser als Dachform Satteldächer vorgesehen. Der Unterschied zwischen den Varianten 8 und 9 liegt bei der Anzahl der Mehrfamilienhäuser und der geplanten Wohneinheiten. Variante 8 – Neubau von 10 Doppelhaushälften und 3 Mehrfamilienhäusern (je 8 Wohneinheiten [WE]), insgesamt 34 Wohneinheiten Variante 9 – Neubau von 10 Doppelhaushälften, 3 Reihenhäusern und 2 Mehrfamilienhäusern (je 8 WE), insgesamt 29 Wohneinheiten Östliche Teilfläche (Flurstück 48): In beiden Varianten wurde die ursprünglich vorgesehene Dichte und Baumasse reduziert. Im inneren Bereich ist im Gegensatz zur ursprünglichen Variante nur ein Mehrfamilienhaus (statt 2) geplant. Die Bebauung soll insgesamt einen Abstand von circa 5-6 Meter (statt 3 m) zu der nördlichen Grundstücksgrenze einhalten. Die Dachform wurde in Satteldach (statt Flachdach) geändert. Der Unterschied zwischen den Varianten 2 und 3 liegt in der Größe des mittleren Hauses. In der Variante 2 ist das mittlere Gebäude eingeschossig, dafür aber großflächiger und in der Variante 3 zweigeschossig, aber mit einer kompakteren Kubatur geplant. Die Varianten 3a und 3b unterscheiden sich im Versiegelungsgrad der Freiflächen, die für die Erschließung und Stellplätze benötigt werden. Die Anzahl der Wohneinheiten wurde bei allen Varianten (1-3) beibehalten und beträgt 18 WE. Aufgrund der Reduzierung der Dichte im Plangebiet sind die Wohnungen in den neuen Varianten (2 und 3a/b) insgesamt kleiner als in der ursprünglichen Variante 1. Die Verwaltung befürwortet aus städtebaulicher Sicht für den westlichen Teilbereich die Variante 9 und für den östlichen Bereich die Variante 3 als Grundlage für die weitere Bearbeitung der Bebauungsplanunterlagen. Im Rahmen der Bürgerinformationsveranstaltung sollen jedoch alle hier neu vorgestellten Varianten mit der Öffentlichkeit diskutiert werden. Für beide Flächen werden die Planungskonzepte durch den Vorhabenträger/Architekten in der Sitzung vorgestellt. 3. Alternativen Ohne die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die vorgesehene Wohnbebauung beider Teilflächen in diesem Umfang nicht realisierbar. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Kosten für die Aufstellung des Bebauungsplanes werden von den Vorhabenträgern der jeweiligen Teilfläche getragen. Sie übernehmen auch die Kosten für alle erforderlichen Gutachten (z. B. Artenschutzgutachten, Niederschlagswasserversickerungskonzept). Anlagen: - Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/127 „Akazienweg/Buchenstraße/Langenackerstraße“ - Übersicht Planungsrecht zum Bebauungsplan Nr. 3/127 Westlicher Teilbereich (Flurstücke 289 und 671): - Variante 6 (Grundlage des Aufstellungsbeschlusses) - Variante 8 (neu) - Variante 9 (neu) Östlicher Teilbereich (Flurstück 48): - Variante 1 (Grundlage des Aufstellungsbeschlusses), Visualisierung zu Variante 1 - Variante 2 (neu), Visualisierung zu Variante 2 - Variante 3a (neu) und Variante 3b (neu) - Visualisierungen zu den Varianten 3a und 3b