Beschlussvorlage (Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58 B, Rathausumfeld Hier: - Beschluss zur Einleitung des Aufhebungsverfahrens gemäß § 1 Abs. 3 und Abs. 8 sowie § 2 Abs. 1 BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 181/2016 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 60 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58 B, Rathausumfeld Hier: - Beschluss zur Einleitung des Aufhebungsverfahrens gemäß § 1 Abs. 3 und Abs. 8 sowie § 2 Abs. 1 BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 60 - - 80 - 04.10.2016 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 181/2016 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Judith Hawig 04.10.2016 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58 B, Rathausumfeld Hier: - Beschluss zur Einleitung des Aufhebungsverfahrens gemäß § 1 Abs. 3 und Abs. 8 sowie § 2 Abs. 1 BauGB Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58 B gemäß § 1 Abs. 3 und 8 sowie § 2 Abs. 1 BauGB einzuleiten. Sachdarstellung: 1. Problem Die SWIA Südwestdeutsche Immobilien Anlage GmbH mit Sitz in Stuttgart hat vor einigen Monaten das Wohn- und Geschäftshaus Alfons-Müller-Platz 1/3 von der Pensionskasse Deutscher Eisenbahnen und Straßenbahnen erworben. Bei einer planungsrechtlichen Begutachtung der Immobilie im Vorfeld des Kaufgeschäfts ist zu Tage getreten, dass der Gebäudekomplex innerhalb einer als „Straße“ bezeichneten Fläche des Bebauungsplans Nr. 1/58 B aus dem Jahre 1970 liegt. Ein Baufeld ist nicht ausgewiesen. Die Lage innerhalb der Straßenfläche hat zur Folge, dass das Gebäude aus heutiger Sicht lediglich Bestandsschutz genießt. Wesentliche Änderungen des Gebäudes und seiner Nutzung sind nach derzeitigem Planungsrecht nicht möglich. Rechtskräftiger BP Nr. 1/58 B mit Markierung des heutigen Standorts des Wohn- und Geschäftshaus Alfons-Müller-Platz 1/3 Eine Recherche ergab, dass zu dem Wohn- und Geschäftshaus eine rechtskräftige Baugenehmigung aus dem Jahre 1984 existiert, deren planungsrechtliche Genehmigungsgrundlage jedoch unklar ist. Es ist anzunehmen, dass die Baugenehmigung auf Grundlage eines Bebauungsplan-Vorentwurfs (s. nachfolgende Abbildung) für eine Änderung des oben angeführten Bebauungsplans Nr. 1/58 B erteilt worden ist. Da das Verfahren zur Aufstellung des Änderungs-Bebauungsplans nicht abgeschlossen wurde, hat dieser niemals Rechtskraft erlangt. Der Aufstellungsbeschluss für das nicht fortgeführte Änderungsverfahren ist im Jahre 2002 vom zuständigen Ausschuss aufgehoben worden. Vorentwurf (1982, nicht rechtskräftig) zur Änderung des BP Nr. 158 B mit Baufeld für Wohn- und Geschäftshaus Alfons-Müller-Platz 1/3 2. Lösung Selbstverständlich erkennt die Stadt Wesseling die von ihr erteilte Baugenehmigung sowie nachfolgende Änderungsgenehmigungen zu dem Gebäudekomplex an. Das Gebäude genießt in seiner heutigen Gestalt Bestandsschutz. Um jedoch auch für künftige Änderungen (z.B. Nutzungsänderung von Geschäftsräumen in den oberen Geschossen in Wohnungen) Rechtssicherheit zu erhalten, empfiehlt die Verwaltung, den Bebauungsplan Nr. 1/58 B aufzuheben. Nach einer Aufhebung des Plans wäre der Rathausbereich mit dem Gebäude Alfons-Müller-Platz 1/3 dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen. Gem. § 34 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt werden; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Aufgrund der heterogenen Bau- und Nutzungsstruktur im Umfeld des Rathauses ergibt sich ein relativ weiter „Rahmen“ in den sich Änderungen an dem Gebäude Alfons-Müller-Platz 1/3 einfügen müssten. Gleiches gilt für das Rathaus, welches ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58 B liegt. Sollte beschlossen werden, künftig Änderungen oder Erweiterungen des Rathauses vorzunehmen (z.B. erdgeschossiger Anbau), so könnten diese voraussichtlich auf Grundlage von § 34 BauGB genehmigt werden. Natürlich steht es der Stadt frei, für derartige Vorhaben auch einen neuen Bebauungsplan aufstellen. Ebenso könnte sie (nicht zu erwartende) unerwünschte Planungsabsichten der Süddeutschen Grund- und ImmobilienAnlagegesellschaft mbH an der Immobilie Alfons-Müller-Platz 1/3 durch die Zurückstellung eines Baugesuchs und die Aufstellung eines Bebauungsplans auch künftig unterbinden. Dem Erwerber der Immobilie Alfons-Müller-Platz 1/3 ist in mehreren Gesprächen signalisiert worden, dass die Verwaltung einer Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58 B positiv gegenüber steht. Die letztendliche Entscheidung zur Durchführung des Verfahrens jedoch obliegt dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Hierüber ist der Eigentümer im Vorfeld des Erwerbs informiert worden. Die Aufhebung eines Bebauungsplans erfordert dieselben Verfahrensschritte, wie die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans. Dem Aufstellungsbeschluss folgen somit eine frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, eine Offenlage und ein Satzungsbeschluss. Ferner müssen eine Begründung und ein Umweltbericht erarbeitet werden. 3. Alternativen Bei einem Verzicht auf die Bebauungsplan-Aufhebung bliebe das Wohn- und Geschäftshaus Alfons-MüllerPlatz 1/3 auf seinen Bestandsschutz reduziert. Der Eigentümer hätte keine Rechtssicherheit in Bezug auf künftige Änderungen an dem Gebäude. Als Alternative könnte der Bebauungsplan Nr. 1/58 B geändert bzw. durch einen neuen Bebauungsplan überplant werden. Der diesbezügliche Arbeitsaufwand wäre größer bzw. komplexer als die Aufhebung des bestehenden Plans. Ferner eröffnet sich für die Stadt, die Eigentümerin des Rathauses und der angrenzenden Platzflächen ist, bei einer künftigen planungsrechtlichen Vorhabenbeurteilung nach § 34 BauGB ein größeres Maß an Flexibilität für eigene bauliche Maßnahmen. An dieser Stelle sei ergänzend erwähnt, dass für ca. 50 % des Wesselinger Siedlungsbereichs keine rechtsverbindlichen Bebauungspläne bestehen und Bauvorhaben sich dort nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Ein „unbeplanter Innenbereich“ ist auch für innerstädtische Lagen nicht ungewöhnlich und findet sich in Wesseling z.B. in weiten Abschnitten der Bahnhofstraße. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Planunterlagen für das Aufhebungsverfahren werden vom Planungsbüro Stadtplanung Zimmermann GmbH aus Köln erarbeitet. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt die SWIA Südwestdeutsche Immobilien Anlage GmbH. Gutachten (Artenschutz, Lärm etc.) sind aller Voraussicht nach nicht erforderlich und würden andernfalls ebenso vom Eigentümer der Immobilie Alfons-Müller-Platz 1/3 getragen. Anlagen - Geltungsbereich der Aufhebung des BP 1/58 B - Begründung zum Aufhebungsbeschluss