Beschlussvorlage (Begründung Aufhebung)

STADT WESSELING BEBAUUNGSPLAN NR. 1/58B - AUFHEBUNG in Wesseling BEGRÜNDUNG zum Aufhebungsbeschluss Stand: 04.10.2016 Im Auftrag der Süddeutschen Grund- und Immobilien-Anlagegesellschaft mbH Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.2 STADT WESSELING BEBAUUNGSPLAN NR. 1/58B - AUFHEBUNG BEGRÜNDUNG zum Aufhebungsbeschluss INHALTSVERZEICHNIS 1. Lage des Plangebietes ................................................................................... 3 2. Ziel und Zweck der Planung .......................................................................... 3 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. Planungsanlass ........................................................................................................... 4 Planerfordernis ............................................................................................................ 4 Verfahren .................................................................................................................... 4 Geltungsbereich .......................................................................................................... 4 3. Planungsvorgaben.......................................................................................... 5 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Rechtskräftiger Bebauungsplan................................................................................... 5 Angrenzende Bebauungspläne ................................................................................... 6 Sanierungssatzung...................................................................................................... 7 Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB ..................................................................... 7 Seveso-III-Richtlinie .................................................................................................... 7 4. Städtebaulicher Rahmen nach § 34 BauGB ................................................. 7 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. Art der baulichen Nutzung ........................................................................................... 7 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................ 7 Bauweise .................................................................................................................... 8 Überbaubare Grundstücksfläche ................................................................................. 8 Erschließung ............................................................................................................... 8 5. Städtebauliche Auswirkungen ....................................................................... 8 Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.3 1. Lage des Plangebietes Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 1/58B im Stadtteil Wesseling (Flur 008) wird durch die Bebauung östlich der Pontivystraße (einschließlich des Alten Rathauses), die Blockbebauung südlich der Kölner/Bonner Straße und die Bebauung östlich der Straße „An St. Germanus“ begrenzt. Innerhalb des Plangebietes, das nicht durch jüngere rechtskräftige Bebauungspläne überlagert wird, liegen als realisierte bauliche Anlagen das Rathaus und die Gebäude mit den Adressen Alfons-Müller-Platz 1-3 fast vollständig sowie das Gebäude mit der Adresse Bahnhofstraße 23 teilweise. Die restlichen Flächen umfassen den Alfons-Müller-Platz einschließlich einer Teilfläche der Bahnhofstraße. 2. Ziel und Zweck der Planung Da die Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 1/58B (Realisierung Rathaus und AlfonsMüller-Platz) aus dem Jahr 1970 im Wesentlichen erreicht sind und im Bereich der Platzrandbebauung, in die der Bebauungsplan mit der Festsetzung „öffentliche Platzanlage“ bzw. „Straße“ hineinragt, nicht weiterverfolgt werden sollen, wird eine Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B angestrebt. Insbesondere die im Bebauungsplan Nr. 1/58B festgesetzte Straße im südlichen Platzbereich ist durch die aktuellen Ziele der Verkehrsplanung als Planungsziel überholt. Die Aufhebung betrifft im Wesentlichen das Rathaus-Grundstück (Flurstück 747), die Flurstücke Nr. 1214, 1234 und 1235 mit den Adressen Bahnhofstraße 23, Alfons-Müller-Platz 1 und 3 sowie ein kleines Teilstück der Bahnhofstraße vor dem Alten Rathaus (Teilflächen der Flurstücke 709, 746, 1269 und 1348) sowie das Flurstück 672. Alle Flurstücke liegen in der Gemarkung Wesseling, Flur 8 und 21. Der restliche Geltungsbereich (insbesondere die Gebäude mit den Adressen Pontivystraße 11 - 17 und An St. Germanus Nr. 9 – 17) ist durch jüngere Bebauungspläne überplant: Die Gebäude entlang der Straße „An St. Germanus“ liegen innerhalb des Bebauungsplans Nr. 1/58D (Rechtskraft 1972). Das Teilstück der Bahnhofstraße östlich des Gebäudekomplexes Pontivystraße 11 – 17 (nördlich des Alten Rathauses) ist eine Teilfläche des Bebauungsplans Nr. 1/58E (Rechtskraft 1974). Durch die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B soll in dem in Abbildung 1 dargestellten Teilbereich des Bebauungsplans eine planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB möglich werden. Die angrenzenden Bebauungspläne bleiben rechtskräftig. Abbildung 1: Teilfläche des Geltungsbereichs des rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 1/58B in der ALK o. M., die nicht durch jüngere, rechtskräftige Bebauungspläne überlagert wird. Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.4 2.1. Planungsanlass Die bestehenden Gebäude Bahnhofstraße 23 sowie Alfons-Müller-Platz 1 und 3 liegen überwiegend im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58B (Rechtskraft 1970), widersprechen aber der hier getroffenen Festsetzung „Straße/öffentliche Platzanlage“. Für die Gebäude mit den Adressen Bahnhofstraße 23, Alfons-Müller-Platz 1 und 3 ist durch den neuen Eigentümer eine Nutzungsänderung von Dienstleistungen bzw. Praxen im 1. Obergeschoss zu Wohnnutzung geplant, die durch die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B planungsrechtlich möglich wird. 2.2. Planerfordernis Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 1/58B sind planungsrechtlich auf Grundlage der Festsetzungen zu beurteilen. Sowohl bauliche als auch Nutzungsänderungen der Gebäude mit den Adressen Bahnhofstraße 23, Alfons-Müller-Platz 1 und 3 sind auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht möglich. Die Erteilung einer Befreiung von der „Straßen-Festsetzung“, innerhalb derer die angeführten Wohn- und Geschäftshäuser liegen, widerspricht den Grundzügen der Planung und ist somit unzulässig. 2.3. Verfahren Gem. § 1 Abs. 8 BauGB gelten die Vorschriften des BauGB für die Aufstellung von Bauleitplänen auch für ihre Aufhebung. Das Aufhebungsverfahren des Bebauungsplan Nr. 1/58B erfolgt im Normalverfahren mit zweistufiger Beteiligung. 2.4. Geltungsbereich Die Aufhebung betrifft den festgesetzten Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58B (siehe Anlage Geltungsbereich). Da die Bebauungspläne Nr. 1/58D und Nr. 1/58E den Bebauungsplan Nr. 1/58B in Teilbereichen überplanen, trifft die planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB künftig nur für eine Teilfläche zu (siehe Abbildung 1). Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.5 3. Planungsvorgaben 3.1. Rechtskräftiger Bebauungsplan Der Bebauungsplan Nr. 1/58B wurde am 28.04.1970 genehmigt. Gesetzliche Grundlagen waren das Bundesbaugesetz in der Fassung von 1960 in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1968. Als Art der baulichen Nutzung ist für das Plangebiet ein Sondergebiet „Rathaus mit Vorplatz“ festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Größe der mit Baulinien definierten Grundfläche (überbaubare Fläche) und die Zahl der Vollgeschosse (II, VII, IX, X) zwingend festgesetzt. Die umgebenden Flächen sind als öffentliche Platzanlage bzw. Straße festgesetzt. Abbildung 2: Rechtspläne rechtskräftiger Bebauungspläne im Rathausumfeld in der ALK o. M.. Im Vordergrund: Bebauungsplan Nr. 1/58B Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.6 3.2. Angrenzende Bebauungspläne Abbildung 3: Geltungsbereiche rechtskräftiger Bebauungspläne im Rathausumfeld in der ALK o. M.. Im Vordergrund: aufzuhebender Bebauungsplan Nr. 1/58B Durch die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B bleiben die rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 1/58D und 1/58E, die den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58B teilweise überplanen, sowie der angrenzende Bebauungsplan Nr. 1/58A weiterhin gültig. Der Bebauungsplan Nr. 1/58A (bekannt gemacht 31.03.1970) setzt als Art der baulichen Nutzung ein „Kerngebiet“ (MK) fest. Zum Straßenraum bzw. Alfons-Müller-Platz sind als Maß der baulichen Nutzung V bzw. IV Geschosse und im Blockinnenbereich ein Geschoss zwingend festgesetzt. Die als Baugebiet festgesetzte Fläche darf zu 100% überbaut werden (Grundflächenzahl 1,0). Der Bebauungsplan Nr. 1/58B grenzt unmittelbar an den Bebauungsplan Nr. 1/58A an. Es gibt keine Überschneidungen. Der Bebauungsplan Nr. 1/58D (bekannt gemacht 1972) grenzt östlich an den Bebauungsplan Nr. 1/58A an und überlagert den Bebauungsplan Nr. 1/58B östlich des Rathauses. Als Art der baulichen Nutzung ist auch hier ein „Kerngebiet“ (MK) festgesetzt. Eine Teilfläche an der Germanusstraße ist als Parkhaus festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung sind I – V, I – VI bzw. I - VIII Geschosse festgesetzt. Die als Baugebiet festgesetzte Fläche darf zu 100% überbaut werden (Grundflächenzahl 1,0). Die maximal zulässige Geschlossflächenzahl beträgt 2,4. Nicht überbaubar bleiben Blockinnenbereiche mit Flächen für Anlieferung. Der Bebauungsplan Nr. 1/58E (bekannt gemacht 24.09.1974) überlagert den Bebauungsplan Nr. 1/58B westlich des Rathauses. Als Art der baulichen Nutzung ist auch hier ein „Kerngebiet“ (MK) festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung sind I – IX Geschosse festge- Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.7 setzt. Die als Baugebiet festgesetzte Fläche darf zu 100% überbaut werden (Grundflächenzahl 1,0). Die maximal zulässige Geschlossflächenzahl beträgt 2,4. Das unmittelbar an das Rathaus angrenzende Baufenster ist für eine Rathauserweiterung vorgesehen (bisher nicht realisiert). 3.3. Sanierungssatzung Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58B liegt innerhalb des im Jahre 2006 festgesetzten Sanierungsgebiets der Stadt Wesseling (vereinfachtes Verfahren). Die Sanierungssatzung steht der Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B nicht entgegen. 3.4. Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB Um am Bund-Länder-Förder-Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ partizipieren zu können, ist ein Beschluss mit einer entsprechenden räumlichen Abgrenzung nach § 171 b BauGB gefasst worden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/58B liegt innerhalb des Maßnahmengebiets. Die Festlegung des Stadtumbaugebiets steht der Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B nicht entgegen. 3.5. Seveso-III-Richtlinie Die innerhalb des Plangebietes vorhandenen, schutzwürdigen Nutzungen (Rathaus, Wohnnutzung) liegen innerhalb der angemessenen Abstände von Störfallanlagen i. S. von Art. 13 Seveso-III-Richtlinie. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens des Bebauungsplans Nr. 1/58B sind die Belange der Seveso-Richtlinien nicht berücksichtigt. Durch die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B müssen im Zusammenhang mit Baugenehmigungsverfahren die Belange der Seveso-III-Richtlinie beachtet werden. 4. Städtebaulicher Rahmen nach § 34 BauGB Durch die Aufhebung des BP Nr. 1/58B werden Vorhaben innerhalb des in Abbildung 1 dargestellten Bereichs künftig nach § 34 BauGB bewertet. Die Zulässigkeit eines Vorhabens leitet sich dann aus dem „Rahmen“ ab, den die nähere Umgebung vorgibt. Der städtebauliche Rahmen wird durch die an den Alfons-Müller-Platz angrenzende Bebauung gebildet (nähere Umgebung). Mitbetrachtet wird nach erster Einschätzung die Straßenrandbebauung entlang der Bahnhofstraße (zwischen Konrad-Adenauer-Straße und Bonner Straße), An St. Germanus, dem westlichen Abschnitt der Germanusstraße und dem südlichen Abschnitt der Bonner Straße zwischen Pontivystraße und Germanusstraße. 4.1. Art der baulichen Nutzung In den Erdgeschossen der Platzrandbebauung sowie im Bereich der Bahnhofstraße sind überwiegend Ladenlokale, Gastronomie, nicht störende Handwerksbetriebe und Dienstleistungen vorhanden. Die Obergeschosse sind überwiegend mit Wohnungen belegt. 4.2. Maß der baulichen Nutzung Die an den Alfons-Müller-Platz angrenzende Bebauung ist grundsätzlich mindestens Vgeschossig. Entlang der unteren Bahnhofstraße ist die Geschosszahl geringer, überwiegend II-IIIgeschossig. Auch das Alte Rathaus und die Post sind II-geschossig. Gemäß amtlichem Lageplan zur Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 umfassen die Grundstücke für die drei Wohn- und Geschäftshäuser mit den Adressen Bahnhofstraße 23, AlfonsMüller-Platz 1 und 3 eine Grundstücksfläche von 2.271 qm. Laut Baugenehmigung wurden Stadt Wesseling Bebauungsplan Nr. 1/58B - Aufhebung Begründung 04.10.2016 S.8 910 qm Grundfläche (GRZ 0,4) und 4.416 qm Geschossfläche (GFZ 1,9) genehmigt. Das Grundstück ist mit einer Tiefgarage unterbaut. 4.3. Bauweise Mit Ausnahme der Sonderbauten (Altes Rathaus, Rathaus) ist in der näheren Umgebung grundsätzlich eine geschlossene Bauweise vorhanden. 4.4. Überbaubare Grundstücksfläche Entlang der südlichen Bahnhofstraße ist eine geschlossene Blockrandbebauung vorhanden, die sich sowohl entlang der Römerstraße (auf der Südseite) als auch auf der Süd-, Ost- und Nordseite des Alfons-Müller-Platzes fortsetzt. Nördlich des Alten Rathauses zwischen Pontivystraße und Bahnhofstraße verlässt die Bebauung die Logik einer Blockrandbebauung. Die Häuser mit den Adressen Pontivystraße 11-17 orientieren ihre Gebäuderückseiten zum Platz. 4.5. Erschließung Die Erschließung ist über das vorhandene Straßennetz bzw. öffentliche Platzbereiche gesichert. Der Alfons-Müller-Platz, die Bahnhofstraße und die Straße „An St. Germanus“ sind Teil der Fußgängerzone. 5. Städtebauliche Auswirkungen Durch die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 1/58B und die künftige Beurteilung von Vorhaben auf Grundlage von § 34 BauGB kann auch weiterhin eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden.. Die Umweltbelange werden im Rahmen der Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB ermittelt und bewertet. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung und wird im weiteren Verfahren erstellt.