Beschlussvorlage (Beschluss zur Umsetzung der Sanierung Gartenhallenbad)

Sitzungsvorlage Nr.: 214/2016 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Immobilienmanagement -41- Vorlage für Ausschuss für Sport und Freizeit Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Beschluss zur Umsetzung der Sanierung Gartenhallenbad Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche -41- 09.11.2016 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 214/2016 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Tietz-Graf 09.11.2016 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Sport und Freizeit Betreff: Beschluss zur Umsetzung der Sanierung Gartenhallenbad Beschlussentwurf: Nach Beratungsergebnis. Sachdarstellung: Das Gartenhallenbad (GHB) wurde seit seiner Errichtung im Jahre 1965 mehrfach baulich verändert (Einbau Saunabereich, Errichtung und Demontage der Außenbecken, Errichtung Blockhaussauna, Räumliche Neuzuordnung des Personal- und Verwaltungsbereichs, Errichtung des Fitnessraums). Weiter wurde im Objekt der jährliche Bauunterhalt durchgeführt. In den letzten Jahren wurde die notwendige Bauunterhaltung jedoch auf das Mindestmaß reduziert. Dies ist der seit längerem andauernden Diskussion über die Entwicklung des Gartenhallenbads geschuldet. In den letzten Jahren wurden Entwicklungskonzepte erarbeitet mit dem Ziel das Gartenhallenbad zu erneuern und zukunftsfähig zu gestalten. Mittlerweile hat sich der Gesamtzustand des GHBs weiter verschlechtert, sodass dringender Handlungsbedarf besteht. 1. Problem Auslöser der Maßnahme: Nach der Sachverständigenprüfung der Elektrotechnik und dessen Prüfbericht vom 23.12.2015 wurde eine Vielzahl von wesentlichen Mängeln an den elektrischen Anlagen festgestellt. Der Sachverständige schließt mit folgender Beurteilung ab: „Es bestehen wesentliche Mängel, welche die Betriebssicherheit und Wirksamkeit der geprüften Anlagen oder Einrichtungen sowie die dafür getroffenen Brandschutzmaßnahmen beeinträchtigen. Der Betrieb der Anlagen ist nur zulässig, wenn die Mängel unverzüglich beseitigt werden. “ Mängelbeseitigungsfrist erforderlich bis 25.03.2016. Nach Feststellung des Umfangs der Maßnahmen (ca. 95% Erneuerungsbedarf) zur Behebung der gesamten Mängel an den elektrischen Anlagen wurde die Aufstellung eines umfangreichen Sanierungskonzeptes notwendig. Dieses Konzept wurde vom Ingenieurbüro Bickmann erstellt und ist Bestandteil der später vorgestellten Gesamtsanierungsvarianten GHB. Um das GHB weiterhin offen halten zu können, wurde im Januar 2016 mit dem Sachverständigen eine Liste der wesentlichen Mängel gemeinsam erarbeitet, welche unverzüglich zu beseitigen waren. Mit der bis April 2016 erfolgreichen Beseitigung dieser aufgelisteten Mängel und der Abnahme durch den inzwischen beauftragten Elektrofachingenieur konnte im Mai 2016 eine Fristverlängerung bis 31.12.2016 erreicht werden. Voraussetzung war, dass der Wille zur zügigen ganzheitlichen Sanierung der elektrischen Anlagen in einem Sanierungskonzept vor Ablauf des Jahres 2016 dem Sachverständigen vorzulegen ist. Bei der Betrachtung, der sich im Zuge einer ganzheitlichen elektrotechnischen Sanierung ergebenden umfangreichen Eingriffe in die Bausubstanz des Gartenhallenbades, z.B. die komplette Erneuerung aller Abhangdecken, Eingriffe in Wände (Trockenbau, Fliesen) ergibt sich ein hoher Investitionsaufwand. Nicht nur das Gewerk Elektrotechnik, sondern auch andere technische Bereiche sind aus der Entstehungszeit des Hallenbades bzw. aus Teilinstandsetzungen, welche schon einige Jahre zurück liegen. Auch deren Zustand waren im Fortgang des Projektes zu betrachten und durch fachkundige Ingenieure zu beurteilen um einen Gesamteindruck des notwendigen Sanierungsaufwandes des Gartenhallenbades als ganzheitliches Projekt erhalten zu können. Grundsätzliche brandschutztechnische Einordnung: Die Beurteilungsgrundlage des Sanierungsbedarfes innerhalb der einzelnen Gewerke wird maßgeblich durch Brandschutzanforderungen (Sicherheitsbeleuchtung, Brandmeldung, Rettungswegverlauf, Entrauchung, etc.) bestimmt. Daher war es im Vorfeld notwendig, den Brandschutz damals und heute sowie die brandschutztechnische Einordnung des Gartenhallenbades grundsätzlich zu klären. Dazu wurde ein Brand- schutzkonzept in Auftrag gegeben, welches im Ergebnis die prinzipielle Einordnung als einen Brandabschnitt inkl. Brandmeldeanlage (BMA) bestätigt. Grundsätzlich ist zum Brandschutzkonzept zu sagen, dass dieses im Grundprinzip bleibt wie es ist, inkl. kompletter Erneuerung der Brandmeldeanlage (BMA). Hinzukommen müssen auf jeden Fall die Beseitigung einzelner Brandschutzmängel, z.B. schließen der alten Lichtkuppeln (heute nicht sichtbar im Decken-, Dachaufbau vorhanden) über dem Umkleidebereich und Herstellung einer Entrauchung. Untersuchung weiterer technischer Anlagen: In den folgenden Absätzen sollen die Ergebnisse der weiteren untersuchten technischen Anlagen z.B. Heizung, Lüftung und Sanitär, Schwimmbadtechnik, Saunabereich, Dach und mögliche Schadstoffbelastungen, Zustand des Betons und der damit eng verbundenen Statik vorgestellt werden. Lüftungsanlagen: Ebenso wie die Elektrotechnik sind auch vier von fünf Lüftungsanlagen (Saunabereich, Lehrschwimmbecken, Umkleiden, Duschen und große Schwimmhalle) aus der Entstehungszeit des Gartenhallenbades. Alle Anlagen wurden hinsichtlich deren Zustands von einem Sachverständigen und einem Fachingenieur untersucht. Ergebnis ist, dass die vier alten Anlagen komplett zu ersetzen sind. Diese entsprechen nicht mehr den einzuhaltenden Sicherheits- und Gesundheitsstandards, was sich auch aus den damals verwendeten lungengängigen Dämmstoffen ergibt. Dies betrifft damit auch alle Lüftungskanäle im gesamten Hallenbad. Diese Maßnahme ist sinnvoll mit der Erneuerung der Elektrotechnik zu verbinden, da auch hierfür die gesamten Abhangdecken zu öffnen und den neuen Anlagen anzupassen sind. Würden die zwei Maßnahmen, Erneuerung Lüftung und Elektrotechnik getrennt, müsste die gesamte Abhangdecke zweimal erneuert werden. Weiter werden die neuen Lüftungsanlagen von ihrer Aufstellfläche so viel größer (neue Anforderungen an Energierückgewinnung und Effizienz), dass neue Räumlichkeiten dafür geschaffen bzw. umgebaut werden müssen. Damit erhöht sich auch der Eingriff in die vorhandene Bausubstanz. Heizung / Sanitär: In Anlehnung an die Lüftungstechnik wurden auch die Gewerke Heizung und Sanitär auf dem Prüfstand gestellt. Hier sehen die Ergebnisse ähnlich aus. Alle Trinkwasserleitungen (warm und kalt) müssen erneuert werden, das Modell der Duschpaneele ist in der Herstellung und der Herstellung von Ersatzteilen ausgelaufen und kann nicht mehr repariert werden. In Verbindung mit der Erneuerung der Frischwasserleitungen sollte hier eine Modernisierung durchgeführt werden, welche sich durch Vermeidung doppelten Aufwandes gut ergänzt. Im Zusammenhang mit dem Warmwasser muss auch die Heizungsanlage zur Warmwasserbereitung erneuert werden. Der Kostenansatz ist in der Betrachtung der Gesamtsanierungsvarianten enthalten. Schadstoffe und Dach: Bei der Vielzahl der Eingriffe wurde auch das Vorkommen von Schadstoffen begutachtet um die damit verbundenen Entsorgungsmehrkosten besser fassen zu können. Die Bereiche, an denen der Fachingenieur Schadstoffe auf Grundlage der Errichtungszeit vermuten konnte, wurden zerstörungsfrei untersucht. Ergebnis ist, dass es besondere Entsorgungsauflagen und –kosten für den KMF (künstliche Mineralfaser) Dämmstoff gibt, welchen es auf dem gesamten alten Flachdach und damit im heutigen Hohlraum unter dem 1986 aufgesetzten Satteldaches gibt. Dieser muss (nicht akut) fachgerecht entfernt und der Dachzwischenraum gereinigt werden. Die Eternit Welleindeckung des Satteldaches ist mit gebundenen Asbestfasern belastet. Beide Ergebnisse sind solange unbedenklich, solange keine Arbeiten an diesen Materialien oder im Dachzwischenraum stattfinden. Eine Begehung aller Dachhohlräume hat ergeben, dass es Einbauten wie z.B. Heizleitungen, eine alte Luftbefeuchtungsanlage (nicht mehr im Betrieb) und vereinzelt Wasserleitungen und Lüfter gibt. Im Rahmen einer Modernisierung muss das Dach erneuert werden. Zum einen wird die Lebensdauer des Daches auf maximal weitere fünf Jahre geschätzt, wobei heute schon Teile erneuerungsbedürftig sind. Zum anderen wird voraussichtlich die notwendige Betonsanierung einen Eingriff in die Decke dachseitig erfordern. Hierzu muss zwangsläufig das komplette Satteldach und das noch bestehende Flachdach entfernt werden. Weitere Schadstoffe könnten sich noch im Bereich des Fliesenklebers verbergen, der nicht zerstörungsfrei im Vorfeld zu beproben war. Dies wird bei Bedarf im Zuge der Sanierung nachgeholt und ggf. der Mehraufwand ermittelt. Das Vorhandensein weiterer Schadstoffe in untypischen Baumaterialien kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden. Betonuntersuchung: Mit mehreren Betonbeprobungen und chemischen Untersuchungen in verschiedenen Bereichen des Gartenhallenbades wurde festgestellt, dass die zu erwartende Chlorid Belastung des Betons vorwiegend in den ersten 20mm des Betons zu finden ist. Dies bedeutet, dass eine Instandsetzung des Betons in diesen Bereichen notwendig wird. Mit dieser Chlorid Belastung kann es im ungünstigsten Fall zur Auflösung der Stahlbewehrung und Verlust der Tragfähigkeit von statisch relevanten Bauteilen kommen. Um dies zu verhindern muss die Chlorid Belastung beseitigt werden. Nach Öffnung einzelner tragender Stahlbetonteile gibt es zurzeit keinen Hinweis auf eine solche Auflösungserscheinung, was aber den Handlungsbedarf nicht mindert, da eine weitere Erhöhung der Chlorid Belastung verhindert werden muss. Alternativ zur Instandsetzung des Betons gibt es nur eine verpflichtende engmaschige Überwachung der Stahlbetonteile von einem halben Jahr, welcher jedoch jederzeit zu einer sofortigen Schließung des Hallenbades führen kann. Damit wäre eine zuverlässige Planung der Zukunft nicht möglich und die hohe Sanierungsinvestition fraglich. Wie genau die bevorzugte Instandsetzung des Betons auszusehen hat werden gerade von Statiker und Betontechnologen erarbeitet. Diese Planung wird noch sechs bis acht Wochen in Anspruch nehmen. In den folgenden Sanierungsvarianten wurde eine Risikopauschale eingeplant, welche vorläufig auf den Erfahrungswerten des Architekturbüros Blass beruhen. 2. Lösung Varianten:      Reine technische Sanierung mit Wiederherstellung des jetzigen Zustandes und Nutzungskonzeptes (Sanierung) Prognostizierte Herstellungskosten brutto 4.480.959 € (netto 3.765.512 € ) Technische Sanierung mit Umsetzung eines zukunftsfähigen Nutzungskonzeptes (Modernisierung) Prognostizierte Herstellungskosten brutto 6.350.408 € (netto 5.336.477 € ) Neubau als Vergleich Prognostizierte Herstellungskosten Neubau ohne Sauna und ohne Abriss brutto 9.547.569 € (netto 8.023.167 € ) Neubau mit Sauna und mit Abriss brutto 11.600.000 € 3. Alternativen Die Alternativen werden dem Ausschuss vorgestellt. 4. Finanzielle Auswirkungen Nach Beratungsergebnis und Entscheidung über die Sanierungsvariante.