Daten
Kommune
Wesseling
Größe
803 kB
Datum
19.04.2016
Erstellt
04.04.16, 16:39
Aktualisiert
04.04.16, 16:39
Stichworte
Inhalt der Datei
STADT
WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2
»Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt«
in Wesseling-Keldenich
- ENTWURF -
Begründung (Teil A)
Ziele, Zwecke, Inhalte und
wesentliche Auswirkungen
des Bauleitplanes
Stand: 18. März 2016
Im Auftrag der Stadt Wesseling und
der Projektgesellschaft Eichholz GmbH
Norbert Post • Hartmut Welters
Architekten & Stadtplaner GmbH
Arndtstraße 37
44135 Dortmund
Tel.: 0231 - 47 73 48-60
Fax: 0231 - 55 44 44
Hachenburger Straße 20
51105 Köln
0221 - 98 33 43-1
0221 - 98 33 43-2
E-Mail: info@post-welters.de
www.post-welters.de
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Inhalt
1.
Anlass und Ziele der Planung
1.1
1.2
1.3
Anlass und Ausgangssituation
Ziele und Zwecke dieser städtebaulichen Planung
Standortwahl / Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen
2.
Grundlagen der Planung
2.1
2.2
2.3
2.4
Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext
Bestandssituation Plangebiet / Fernleitungstrassen
Bestandssituation städtebauliches Umfeld
3.
Förmliche und informelle Planungen und Bindungen
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
Raumordnung und Landesplanung
Flächennutzungsplan
Landschafts- und wasserrechtliche Vorgaben
Bebauungspläne
Naturpark Rheinland
Master- und Rahmenpläne
4.
Städtebaulicher Entwurf
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
Städtebauliche Planungs- und Qualitätsziele
Städtebauliches Gesamtkonzept und dessen Weiterentwicklung
Städtebauliches Konzept des 2. Bauabschnittes
Erschließungskonzept
Grünflächen- und Freiraumkonzept
Schallschutzkonzept
5.
Planungsrechtliche Festsetzungen
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
Art der baulichen Nutzung
Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte im Wohngebiet
Maß der baulichen Nutzung
Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Stellplätze und Garagen
Größe der Baugrundstücke
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
Öffentliche Verkehrsflächen
Fläche für Versorgungsanlagen
Öffentliche Grünflächen
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung,
von Boden, Natur und Landschaft – Pflanz-/Erhaltungsgebote
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
5.12 Flächen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
5.13 Flächen auf angrenzenden Grundstücken zur Herstellung
des Straßenkörpers
6.
Örtliche Bauvorschriften / Gestalterische Festsetzungen
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Ziele der gestalterischen Festsetzungen
Baukörpergestaltung
Fassadengestaltung
Dachgestaltung
Gestaltung des Baugrundstückes im Übergangsbereich zu
öffentlichen Flächen
7.
Umweltbelange
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
Ergebnis Umweltprüfung (Kurzfassung)
Naturschutzfachliche Eingriffsbilanzierung
Artenschutzrechtliche Belange
Bodensituation
Bodendenkmale
8.
Verkehr / Schall
8.1
8.2
Verkehrsuntersuchung
Schalltechnische Untersuchung
9.
Ver- und Entsorgung
9.1
9.2
9.3
9.4
Versorgungskonzept
Energie-/Klimaschutzkonzept
Entwässerungskonzept
Abfall- und Wertstoffentsorgung
10.
Realisierung
10.1
10.2
10.3
10.4
Öffentlich-rechtliche Vereinbarungen
Bodenordnung / Erschließungsmaßnahme
Bodenmanagement
Kosten
11.
Städtebauliche Zahlenwerte
49
58
66
75
78
79
Zu dieser Begründung gehört als Teil B ein gesondert erarbeiteter Umweltbericht
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
1.
Anlass und Ziele der Planung
1.1
Anlass und Ausgangssituation
Begründung
Für das »Wohngebiet Eichholz« und den südlich anschließenden Landschaftsraum wurde im
Jahr 2008 eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet (Post • Welters, Architekten &
Stadtplaner GmbH, mit Brosk, Landschaftsarchitektur), welche die Grundlage für die weitere
Bauleitplanung und Realisierung des »Wohngebietes Eichholz« in zwei Bauabschnitten bildet.
Nach Beschluss der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« durch den
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz im April 2008 wurden die bauleitplanerischen Grundlagen für die weiterführende Gebietsentwicklung in Form der 45. Änderung des
Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz - 1.
Bauabschnitt« erarbeitet.
Auf Grundlage des im August 2009 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 und des
vom Rat der Stadt Wesseling beschlossenen Vermarktungskonzeptes wurde der erste Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz in vier Erschließungsabschnitten von der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft Eichholz GmbH (PG Eichholz) weiterentwickelt und vermarktet. Der erste Bauabschnitt ist inzwischen vollständig erschlossen und weitestgehend
bebaut.
1.2
Ziele und Zwecke dieser städtebaulichen Planung
In Anbetracht der auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken
im Wohngebiet Eichholz ist nun im Anschluss an die erfolgreiche Entwicklung des ersten
Bauabschnittes beabsichtigt, die planerische Vorbereitung und anschließende Realisierung
des zweiten Bauabschnittes durchzuführen.
Die mit der städtebaulichen Rahmenplanung vorgegebenen Ziele und Qualitätsanforderungen für die Entwicklung eines hochwertigen Wohngebietes sollen auch bei der Entwicklung
des 2. Bauabschnittes des Wohngebietes Eichholz und bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 weiter verfolgt werden. Zu den wesentlichen Zielen der städtebaulichen
Planung zählen:
•
Realisierung eines hochwertigen Wohngebietes, mit einem vielfältigen Angebot an Eigenheim-Wohnformen mit adäquaten Grundstücksgrößen sowie ergänzende Wohnangebote für verschiedene Nachfragegruppen.
•
Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte Quartiere und Baufelder,
die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes ermöglichen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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•
•
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Umfeldverträgliche und optimale Anbindung des Wohngebietes an das Hauptverkehrsstraßennetz sowie eine innere Erschließungsstruktur mit klarer Orientierung und Quartiersbildung.
Räumliche Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum (Wohnen am Landschaftspark Eichholz) und Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und
Wohnumfeldqualitäten.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz - 2. Bauabschnitt« sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung und Vermarktung des 2. und abschließenden Bauabschnittes mit insgesamt etwa 245 Wohneinheiten
geschaffen werden.
1.3
Standortwahl / Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen
Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling wird die derzeit als mit Folientunnel
landwirtschaftlich genutzte Fläche »Eichholzer Acker« als Wohnbaufläche ausgewiesen.
Durch die 45. Änderung des Flächennutzungsplanes im Jahre 2008 wurden die Wohnbaufläche sowie insbesondere die angrenzenden Freiflächen den aktuellen Zielen der Stadtentwicklung sowie der regionalen Grünzug-Planung »RegioGrün – Grünachse Süd« angepasst.
Grundlage hierfür war der aus einem konkurrierenden Gutachterverfahren im Jahre 2007
hervorgegangene und durch eine Fachjury qualifizierte städtebauliche Entwurf »Wohngebiet
Eichholz« sowie die Grünzug-Planung der Regionale 2010 Köln/Bonn.
Auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz 1. Bauabschnitt« wurde in vergleichsweise kurzer Zeit der 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz mit rund 280 Wohneinheiten entwickelt. Die Baugrundstücke sind inzwischen
fast vollständig vermarktet. Die zügige Vermarktung und Realisierung des Baugebietes sind
ein Indiz für die gute Standorteignung sowie den (auch weiterhin) bestehenden Nachfragedruck für die hier geplanten Wohnformen und lassen auch eine zügige Umsetzung des 2.
Bauabschnittes erwarten.
Die Wohnbaufläche »Eichholzer Acker« stellt im Stadtgebiet von Wesseling die letzte größere zusammenhängende Entwicklungsfläche für den Wohnungsbau dar. Die Lage im Stadtgebiet an der K 31 zwischen dem Orts- und Nahversorgungszentrum Keldenich im Nordwesten, den ausgedehnten Frei- und Naherholungsflächen im Süden und Südwesten sowie dem
Anschluss an die A 555 im Nordosten ist als gut integrierter Standort zu bewerten. Alternative Flächen in vergleichbarer Größenordnung und Qualität, die der demografischen Entwicklung wirkungsvoll entgegen wirken könnten, sind im Stadtgebiet nicht vorhanden.
Aufgrund des Rheinverlaufes sowie der ausgedehnten Flächen der Petrochemie ist eine
nennenswerte wohnbauliche Entwicklung in Richtung Osten nicht möglich. Im Westen bzw.
Süden, in Richtung Brühl bzw. Bornheim, grenzen weiträumige Landschaftsschutzgebiete,
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Erholungsgebiete sowie untergeordnet landwirtschaftliche Flächen an den Siedlungsbereich.
Darüber hinaus ist dieser Bereich Teil des Freiraumkorridors »Die rheinischen Gärten«. Vor
dem Hintergrund der natur- bzw. landschaftsrechtlichen Bindungen sowie der (u. a. auch von
der Landwirtschaftskammer NRW) als hochwertig eingestuften, ackerbaulich nutzbaren Flächen ist auch in westliche bzw. südliche Richtung keine adäquate Erweiterung des Siedungsbereiches möglich. Im Norden grenzen die gewerblich-industriell genutzten Flächen
der Petrochemie bis unmittelbar an die Stadtgrenze von Köln. Auch im Siedlungsinnenbereich bestehen keine Brach- oder Freiflächen, die sich für eine wohnbauliche Innenentwicklung in der angestrebten Größenordnung eignen würden.
Zusammenfassend ist somit festzustellen, dass es sowohl innerhalb wie auch außerhalb der
heutigen Siedlungsflächen keinen alternativen Standort gibt, der sich für die angestrebte
wohnbauliche Entwicklung, verbundenen mit den hieran gestellten hohen Qualitäten, eignen
würde.
Die Fläche »Eichholzer Acker« ist bereits derzeit zweiseitig angrenzend bebaut und wird im
Südosten von der Urfelder Straße L 190 begrenzt, so dass die Fläche eine wohnbauliche
Vorprägung besitzt und die geplante Wohngebietsentwicklung eine sich gut in den Siedlungszusammenhang integrierende städtebauliche Arrondierung darstellt. Die in Anspruch
genommene landwirtschaftliche Fläche stellt lediglich einen deutlich untergeordneten Anteil
der landwirtschaftlichen Gesamtflächen im Stadtgebiet dar, die sich insbesondere im Westen
und Süden im Übergang zu den landwirtschaftlichen Freiflächen von Brühl und Bornheim
befinden.
Vor dem Hintergrund
•
der mangelnden Verfügbarkeit alternativer Flächen für eine wohnbauliche Weiterentwicklung in der angestrebten Größenordnung,
•
der bereits langfristig geplanten und abschnittsweise zur Realisierung vorgesehenen
städtebaulichen Planung »Wohngebiet Eichholz«,
•
der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohneigentum und Mietwohnungen, insbesondere seitens der für die Stadtentwicklung wichtigen Bevölkerungsgruppen »Junge Familien«,
•
der zweiseitigen wohnbaulichen Vorprägung, so dass die Planung eine Siedlungsarrondierung zur südöstlich verlaufenden Urfelder Straße/»Schloss Eichholz« darstellt,
•
der Umsetzung der regionalen freiräumlichen Entwicklungsziele der Regionale 2010
•
der Geringfügigkeit der ermittelten ökologischen Konfliktpotenziale (insbesondere vor
dem Hintergrund der Folientunnelnutzung),
•
des deutlich untergeordneten Anteiles der in Anspruch genommenen landwirtschaftlichen Fläche an der landwirtschaftlichen Gesamtfläche der Stadt
ist die Umwandlung von rund 15 ha derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzter Flächen
in Wohnbau- und Grünflächen als städtebaulich erforderlich und hinsichtlich der Belange des
Bodenschutzes und der Landwirtschaft als vertretbar anzusehen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
2.
Grundlagen der Planung
2.1
Räumlicher Geltungsbereich
Begründung
Das Plangebiet (=räumlicher Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Nr. 2/93.2) umfasst
den südöstlichen Teilbereich der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz«
und zwar den Bereich zwischen dem 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz im Westen, der Eichholzer Straße im Norden, der Urfelder Straße im Westen und einer im Rahmen
der Regionale 2010 umgestalteten öffentlichen Grünfläche im Süden. Das ca. 14,6 ha große
Plangebiet umfasst Flächen innerhalb der Gemarkungen Keldenich (Flur 8) und Urfeld (Flur
1, 20) und wird folgendermaßen umgrenzt:
•
•
•
•
im Nordosten von den Privatgrundstücken der Wohngebietes nordöstlich der Eichholzer
Straße (»Malerviertel«) bzw. von den Flurstücksgrenzen der Eichholzer Straße,
im Nordwesten von den Baugebieten sowie der öffentlichen Grünfläche (»Grüne Mitte«)
des 1. Bauabschnittes,
im Südosten von den Flurstücksgrenzen der Urfelder Straße,
im Südwesten durch eine Grenze im Schutzabstand von 25 m zum Flurstück 1724, in
dem sich mehrere Leitungstrassen befinden.
Die genauen Grenzen des Plangebiets setzt der Bebauungsplan fest (§ 9 Abs. 7 BauGB)
und sind der Planzeichnung zu entnehmen.
2.2
Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext
Das Plangebiet liegt am südlichen Rand des Stadtteils Keldenich im Grenzbereich zum
Stadtgebiet Bornheim. Der Stadtteil Keldenich wiederum befindet sich im südöstlichen Bereich des Stadtgebietes Wesseling.
Das Stadtteilzentrum Keldenich liegt ca. 1 km weiter nordwestlich an der Eichholzer Straße.
Hier befinden sich zahlreiche, für ein Ortsteilzentrum typische, öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Jugendzentrum, Sporthalle, Kulturzentrum,
(kath.) Kirche und Friedhofsanlagen. Weitere Kindergärten gibt es im näheren Umfeld des
Plangebietes, u. a. unmittelbar nordöstlich des Plangebietes zwischen Eichholzer Straße und
Cranachstraße.
Der Stadtteil Keldenich sowie insbesondere das Plangebiet zeichnen sich aus durch ihre
Siedlungsrandlage und ihrer Orientierung zum östlich sich anschließenden Landschaftsraum
des Naturparks Rheinland mit Sichtverbindung zur Ville. Dieser Freiraumbereich ist darüber
hinaus Bestandteil des im Rahmen der Regionale 2010 realisierten regionalen FreiraumkonBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
zeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling-Süd«. Aufgrund seines vergleichsweise hohen
Freiraumbezuges und den unmittelbaren Naherholungsmöglichkeiten zählt der Stadtteil Keldenich neben den rheinnahen Lagen zu den beliebtesten Wohnstandorten in Wesseling.
Nordöstlich und insbesondere nordwestlich des Plangebietes befinden sich großflächige
Wohnsiedlungsbereiche. Im Norden trennt die parallel zum Rhein verlaufende Autobahn
A 555 den Ortsteil Keldenich von den stark industriell geprägten Flächen der Petrochemie
am Rheinufer. Südöstlich und insbesondere südwestlich des Plangebietes schließen sich in
Richtung der Stadtgebiete von Bornheim und Brühl großzügige Freiflächen an.
Neben dem angrenzenden Freiraumbereich Richtung Bornheim-Sechtem und Brühl bzw.
dem Freiraumkorridor der Regionale 2010 befinden sich nordwestlich in ca. 2-3 km Entfernung mit dem Fahrrad gut erreichbare weitere Naherholungsmöglichkeiten wie z. B. das Naturschutzgebiet »Entenfang« mit der hieran angeschlossenen Park- und Freizeitanlage. Darüber hinaus verläuft in rund 2 bis 3 km Entfernung der Rhein, dessen unbebaute Bereiche
ebenfalls zur Naherholung genutzt werden können.
2.3
Bestandssituation Plangebiet / Fernleitungstrassen
Bestehende Nutzungen
Der weitaus überwiegende Teil des Plangebietes (ca. 12,5 ha) ist geprägt durch eine intensive landwirtschaftliche Nutzung (Ackerfläche unter Folientunnel). Zwischen dem Ackerland im
Westen und der Urfelder Straße im Osten verläuft ein ca. 18 m breiter offener Grünstreifen,
in dem zahlreiche Leitungstrassen verlaufen (ca. 1,4 ha). Im Nordosten befindet sich nahe
des Kreisverkehrs Eichholzer Straße/Urfelder Straße ein Feldgehölz, welches landschaftsrechtlich geschützt ist (ca. 0,1 ha qm). Den übrigen Teil des Plangebietes machen die Flächen der Eichholzer Straße inkl. des Straßenbegleitgrüns im Norden aus (ca. 0,6 ha).
Fernleitungsparzelle (Flurstück 1970)
Parallel zur Urfelder Straße und damit entlang der südöstlichen Grenze des Plangebietes
verläuft ein ca. 18 m breiter Grundstücksstreifen, in dem zahlreiche Fernleitungen der benachbarten Petrochemie, zum Teil verbunden mit umfangreichenden Schutzstreifen, sowie
örtliche Ver- und Entsorgungsleitungen geführt werden. Innerhalb des Grundstücksstreifens,
der sich Eigentum der Stadt Wesseling befindet, verlaufen folgende Leitungstrassen:
•
Unterirdische Mineralöl-Produktenfernleitung DN 500 mit begleitendem Fernwirkkabel
und Leitungszubehör sowie ein Lichtwellenleiterbündel, verbunden mit einem 10 m breiten Schutzstreifen, Trasse 030 (Eigentümer: Rhein-Main-Rohrleitungstransportgesellschaft mbH (RMR), Köln).
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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•
•
•
2.4
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Unterirdische Synthesegas-Rohrfernleitung DN 400 (PW84), verbunden mit einem 10 m
breiten Schutzstreifen (Eigentümer: Shell Deutschland Oil GmbH, vertreten durch InfraServ GmbH & Co. Knapsack KG, Hürth).
Oberirdische Telekommunikationslinie (Betreiber: Telekom Deutschland GmbH, vertreten durch Deutsche Telekom Technik GmbH, Niederlassung West, Bochum).
Unterirdischer Entwässerungskanal DN 500 (Eigentümer: Entsorgungsbetriebe Wesseling), der in Höhe des Kreisverkehrs Eichholzer Straße/Urfelder Straße seine Verlaufsrichtung ändert und in der Größe DN 1000 südwestlich der Eichholzer Straße in Richtung Keldenich weiterläuft.
Bestandssituation städtebauliches Umfeld
Angrenzende Nutzungen
Im Nordwesten grenzt der 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz an, dessen Realisierung in Kürze abgeschlossen sein wird. Hierbei schließt das Plangebiet überwiegend an die
ebenfalls bereits realisierte zentrale Grünfläche (»Grüne Mitte«) des neuen Wohngebietes
an. Lediglich im Norden erfolgt ein Anschluss an die Baugrundstücke (i. d. R. Hausgärten)
des neu errichteten Wohngebietes.
Entlang des nordöstlichen Plangebietsrandes verläuft die Eichholzer Straße (K 31), welche
die Funktion einer Hauptsammelstraße für den südwestlichen wohngeprägten Bereich Keldenichs besitzt. Darüber hinaus dient die Eichholzer Straße als zentrale innerörtliche Verkehrsachse als Zubringer zur A 555. Entsprechend ihrer zentralen Verkehrsfunktion für Keldenich ist die Eichholzer Straße vorsorglich mit breiten, heute begrünten Seitenstreifen für
potenzielle Fahrbahnverbreiterungen ausgestattet. Entlang der nördlichen Seite der Straße
verläuft ein separat geführter, ca. 2,5 m breiter Fuß- und Radweg. Die Eichholzer Straße
wird punktuell und unregelmäßig von Einzelbäumen und Gehölzgruppen gesäumt. Entlang
der südwestlichen Seite der Eichholzer Straße, d. h. plangebietsseitig, verlaufen eine
Hauptwasserleitung und eine Gasleitung, die im Bereich des 1. und 2. Bauabschnittes bereits umverlegt wurden.
Weiter nordöstlich grenzen die Rückseiten der südöstlichen Wohngrundstücke des »Malerviertels« an die Eichholzer Straße bzw. das Plangebiet. Hierbei handelt es sich überwiegend
um eine verdichtete zweigeschossige Reihenhausbebauung auf kleineren Grundstücken aus
den 1980er Jahren, deren rückwärtige Hausgärten an die Eichholzer Straße grenzen. Die
Gärten sind zur Eichholzer Straße dicht mit Sträuchern und Bäumen eingegrünt. Erschlossen
werden die Grundstücke nicht über die Eichholzer Straße sondern über die Rembrandtstraße, Cranachstraße, den Vermeerweg bzw. die Carl-Spitzweg-Straße und damit über das
innere Erschließungssystem des »Malerviertels«. Die Erschließungsebene (Erdgeschossniveau) und Hausgärten liegen teilweise deutlich unterhalb des Fahrbahnniveaus der Eichholzer Straße.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Nordwestlich des Wohngebietes Eichholz und in fußläufig gut erreichbarer Entfernung befindet sich der katholische Kindergarten St. Andreas, der in die Bebauungsstruktur des Malerviertels integriert ist und ebenfalls von der Cranachstraße aus erschlossen wird.
Östlich des Plangebietes mündet die Eichholzer Straße in die von Bornheim-Sechtem kommende Urfelder Straße (L 190). Über die Urfelder Straße und die ebenfalls aus Bornheim
kommenden Siebengebirgsstraße (L 192) erfolgt der Anschluss an die Autobahn A 555 (Autobahnanschlussstelle Wesseling-Bornheim). In diesem Bereich nordöstlich des Plangebietes befindet sich auch der Gewerbepark Eichholz, welcher über die Urfelder Straße erschlossen ist.
Südöstlich angrenzend an das Plangebiet verläuft die Urfelder Straße (L 190), über die ein
Teil der Verkehre aus dem Bornheimer Stadtgebiet zur A 555 abgewickelt wird. Parallel hierzu verlaufen in einer eigens ausgewiesenen Parzelle entlang des südöstlichen Plangebietsrandes mehrere überörtliche Leitungstrassen mit entsprechenden Schutzstreifen. Einige dieser Leitungstrassen ändern unmittelbar südlich des Plangebietes ihre Richtung im rechten
Winkel und führen entlang eines Wirtschaftsweges nach Nordwesten.
Im Osten jenseits der Urfelder Straße liegt das denkmalgeschützte »Schloss Eichholz« innerhalb eines baumbestandenen Parks. Das Gebäudeensemble bildet aufgrund seines historischen Wertes und der ehemaligen langjährigen Nutzung als Bildungsakademie einen
regional bedeutsamen Orientierungspunkt und besitzt damit eine besondere Bedeutung für
Keldenich.
Im Südwesten grenzt das Plangebiet an einen Freiraumbereich, der Bestandteil des regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« der Regionale 2010 ist und
entsprechend aufgewertet wurde. Hieran schließen sich weiter südwestlich weitläufige landwirtschaftlich genutzte Freiflächen an, in der sich vereinzelt geschützte Landschaftsbereiche
sowie energietechnische Anlagen wie z. B. ein Umspannungswerk auf Bornheimer Stadtgebiet befinden.
Unmittelbar südwestlich des Plangebietes verläuft in einem Abstand von 25 m zum Plangebiet und parallel zu einer Wirtschaftswegparzelle ein ca. 16 m breiter Grundstücksstreifen,
der analog zum Grundstücksstreifen entlang der Urfelder Straße der Aufnahme der unter
Ziffer 2.3 aufgeführten Fernleitungstrassen dient. Die Fernleitungstrassen verlaufen somit Lförmig im Süden und Osten um das geplante Wohngebiet. Neben den unter Ziffer 2.3 aufgeführten Fernleitungen verläuft in einer Entfernung von rund 20 m parallel zur südwestlichen
Plangebietsgrenze eine weitere Fernleitungstrasse:
•
Unterirdische Ferngasleitung DN 800 mit zugehörigem Betriebskabel (LWL), LeitungsNr. 79, verbunden mit einem 10 m breiten Schutzstreifen (Eigentümer: Open Grid Europe GmbH (ehem. EON|Ruhrgas), vertreten durch PLEdoc GmbH, Essen).
Die Trasse ändert im südlichen Randbereich des Plangebietes ihre Richtung, verläuft über
eine Länge von rund 50 m innerhalb des Plangebietes, quert die Urfelder Straße und verläuft
weiter in Richtung Südosten.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Topografie
Topografisch handelt es sich bei dem Plangebiet um ein eher flaches Gelände. Entlang des
nordwestlichen Plangebietsrandes (und damit entlang der Mittelachse des Gesamtgebietes
Eichholz) verläuft eine flach auslaufende Geländesenke, die geologisch das Relikt eines
ehemaligen Rheinseitenarmes darstellt. Hier wurde im Zuge der Entwicklung des 1. Bauabschnittes die zentrale Grünfläche (»Grüne Mitte«) des Wohngebietes Eichholz angelegt, an
die der 2. Bauabschnitt und damit das Plangebiet anschließt.
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3.
3.1
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Förmliche und informelle Planungen und Bindungen
Raumordnung und Landesplanung
Im gültigen Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) der Bezirksregierung Köln,
Teilabschnitt Region Köln (Bekanntmachung vom 21. Mai 2001) wird der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die vorliegende Planung
stimmt somit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung überein bzw. ist diesen
Zielen angepasst.
3.2
Flächennutzungsplan
Plangebiet
Für das Plangebiet gelten die Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling vom 25. Januar 1977 und dessen 45. Änderung »Landschaftsraum Eichholz« vom 26.
August 2009.
Das Plangebiet wird größtenteils als Wohnbaufläche (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO) ausgewiesen, die sich hier in ihrer Umrissführung an der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« orientiert. Die Fläche bildet den südöstlichen Abschluss einer zusammenhängenden Wohnbaufläche, die sich in nordwestlicher Richtung über weite Teile Keldenichs
erstreckt.
Der südwestliche flächenmäßig untergeordnete Teil des Plangebietes ist als Grünfläche (§ 5
Abs. 2 Nr. 5 BauGB) dargestellt, die mit einer Ausweisung als »Ausgleichsfläche« (Fläche für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
– § 5 Abs. 2 Nr. 10 BauGB) überlagert ist. Die Fläche ist Teil einer Grünflächendarstellung,
die hier am südöstlichen Rand des Stadtteil Keldenichs das regionale Freiraumkonzept »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« der Regionale 2010 sichert und sich nach Nordwesten
fortsetzt.
Entlang des südöstlichen Randes des Plangebietes wird die Leitungsparzelle parallel zur
Urfelder Straße, in welcher der Verlauf verschiedener unterirdischer Mineralöl- und Gasfernleitungen dargestellt ist (Hauptversorgungsleitungen gem. § 5 Abs. 2 Nr. 10 BauGB), gleichfalls als Grünfläche ausgewiesen.
Umfeld des Plangebietes
Nordwestlich grenzen Wohnbauflächen an das Plangebiet (1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz).
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die Eichholzer Straße (K 31) im Nordosten sowie die Urfelder Straße (L 190) im Südosten
sind als örtliche Hauptverkehrszüge (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) dargestellt. Die Eichholzer
Straße wird hierbei nordöstlich von einem Grünstreifen flankiert. Hieran angrenzend ist eine
Wohnbaufläche dargestellt (»Malerviertel«).
Südöstlich der Urfelder Straße ist die Waldfläche »Eichholzer Busch«, in welcher das
»Schloss Eichholz« integriert ist, als Fläche für Wald (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 b BauGB) dargestellt.
Diese Fläche ist mit der Schutzbestimmung »Landschaftsschutz« versehen.
Im Südwesten, angrenzend an die Grünflächendarstellung des regionalen Grünzuges, sind
bis zur nahe gelegenen Stadtgrenze Flächen für Landwirtschaft (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 a BauGB)
ausgewiesen.
Fazit
Die Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes stimmen mit dieser städtebaulichen Planung überein. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes folgen dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB.
3.3
Landschafts- und wasserrechtliche Vorgaben
3.3.1
Landschaftsplan Nr. 8 »Rheinterrassen«
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans Nr. 8 »Rheinterrassen« des Rhein-Erft-Kreises. Im nordöstlichen Bereich des Plangebietes ist das bestehende
Feldgehölz nahe des Kreisverkehrs Urfelder Straße/Eichholzer Straße als geschützter Landschaftsbestandteil (LB 2.4.-33) festgesetzt.
Dieser Bestandsschutz findet planerisch seine Fortsetzung in der Festsetzung 5.2-199 »Ergänzung der Baumreihe durch Rosskastanien / Pflanzung« im südöstlichen Rand des Plangebietes entlang der Urfelder Straße. Durch diese Maßnahme werden die bestehenden drei
Kastanien zu einer Baumreihe auf der nordwestlichen Straßenseite ergänzt. In Ergänzung
mit dem Vegetationsbestand um »Schloss Eichholz«, der innerhalb des Landschaftsschutzgebietes »Eichholz« liegt (LSG 2.2.29), entsteht ein neues Vernetzungselement in die offene
Landschaft. Diese Maßnahme entspricht dem allgemeinen Entwicklungsziel 2 »Anreicherung
einer im ganzen erhaltenswürdigen Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden Elementen«, die für den südlich angrenzenden Landschaftsraum
festgesetzt ist.
Insofern sind auch die im masterplan:grün (vgl. Ziffer 3.6.1) formulierten, konzeptionellen
Planungsansätze von Bedeutung, da hier ebenfalls das Ziel einer ökologischen Aufwertung
des Landschaftsraums verfolgt wird.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
Seite 13
STADT WESSELING
3.3.2
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Geschützte Biotope nach Landschaftsgesetz NW
Im Plangebiet selbst befinden sich laut Biotopkataster des Landesamtes für Natur, Umwelt
und Verbraucherschutz (LANUV) keine nach Landschaftsgesetz NW geschützten Biotope.
Allerdings befinden sich im Wirkungskreis des Plangebietes das Naturschutzgebiet »Rheinmittelterrassenkante« (Biotopkataster 5107-901) auf Bornheimer Stadtgebiet und das »Gehölz um Schloss Eichholz« (Biotopkataster 5107-302) im Landschaftsschutzgebiet »Eichholz« südöstlich der Urfelder Straße.
3.3.3
Baumschutzsatzung
Die Stadt Wesseling hat mit Beschluss des Rates vom 15.12.2015 eine Satzung zur Erhaltung und Pflege des Baumbestandes der Stadt Wesseling beschlossen. Diese Satzung ist
am 01.01.2016 in Kraft getreten.
3.3.4
Wasserschutzgebiet
Im Plangebiet selbst und im Wirkungskreis des Plangebietes befinden sich keine Wasserschutzgebiete.
3.4
Bebauungspläne
Für den Bereich des Plangebietes existiert kein verbindlicher Bebauungsplan. Folgende
rechtsverbindliche Bebauungspläne grenzen jedoch an das Plangebiet:
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Nordwestlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet
Eichholz – 1. Bauabschnitt«, der am 26. August 2009 in Kraft getreten ist, über die gesamte
Länge an das Plangebiet. Hierbei handelt es sich um den 1. Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme »Wohngebiet Eichholz«, die auf der im April 2008 beschlossenen städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« aufbaut.
Das Plangebiet des 2. Bauabschnittes schließt überwiegend an die als öffentliche Grünfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ausgewiesene »Grüne Mitte« des »Wohngebietes Eichholz« an.
Die Grünflächenausweisung ist mit den Zweckbestimmungen »Parkanlage«, »Spielflächen/dezentrale Spielstationen« und »Anlagen zur Niederschlagswasserrückhaltung und ableitung« konkretisiert und mit der Festsetzung »Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft« (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
überlagert.
Im nördlichen Bereich grenzen festgesetzte Allgemeine Wohngebiete (§ 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i. V. m. § 4 BauNVO) sowie Öffentliche Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
an das Plangebiet. Bei den festgesetzten anschließenden Öffentlichen Verkehrsflächen handelt es sich um die Eichholzer Straße nebst Straßenseitenbereichen und um untergeordnete
Erschließungsstraßen des »Wohngebietes Eichholz«. Sowohl die Festsetzungen der Wohngebietsflächen als auch die der Öffentlichen Verkehrsflächen werden gemäß der städtebaulichen Rahmenplanung im 2. Bauabschnitt fortgeführt.
Für eine kleine Teilfläche im nordwestlichen Randbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1
»Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« wurde die 1. Änderung »Brüsseler Straße/JosephGasten-Weg« des Bebauungsplanes durchgeführt, die am 10.12.2014 in Kraft getreten ist.
Die Teilfläche grenzt im Nordwesten unmittelbar an die Bestandsgrundstücke der Straße
»Auf dem Eichholzer Acker«. Die Änderung bezog sich im Wesentlichen auf die Lage und
den Zuschnitt der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen.
Bebauungsplan Nr. 1/73, 2. Änderung
Die Eichholzer Straße und das sich nordöstlich hieran anschließende »Malerviertel« liegen
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, (rechtswirksam seit dem
12. März 1979).
Der Bebauungsplan setzt für die Eichholzer Straße bis zur nordöstlichen Außenkante des
Geh- und Radweges eine Öffentliche Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) fest. Der
Streifen zwischen Geh- und Radweg und Fahrbahn wird als Öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs.
1 Nr. 15 BauGB) ausgewiesen. Im südwestlichen Randbereich der festgesetzten öffentlichen
Verkehrsfläche (auf der Seite des geplanten Wohngebietes Eichholz) wird eine Leitungstrasse (RWE-Kabel) nachrichtlich dargestellt.
Der Bereich nordöstlich der als Öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Eichholzer Straße
wird im Bebauungsplan Nr. 1/73, 2. Änderung, als Allgemeines Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i. V. m. § 4 BauNVO) festgesetzt. Angrenzend an die Verkehrsfläche wird ein 13,0 m
breiter Streifen als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ausgewiesen. In
diesem Bereich gilt ebenfalls ein Anbauverbot.
3.5
Naturpark Rheinland
Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des Naturparks Rheinland und wird hier der Anreiseund Siedlungszone und den landschaftlichen und kulturlandschaftlichen Entwicklungsräumen
zugeordnet. Die Anreise- und Siedlungszone umfasst größere geschlossene Orte (einBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
schließlich ihrer Straßen, welche als Zubringer zu den Erholungsgebieten im Freiraum dienen) sowie die innerörtlichen Grün- und Sportflächen, Denkmäler, kulturelle Einrichtungen
und die touristische Infrastruktur. Im Südwesten schließen sich die landschaftlichen und kulturlandschaftlichen Entwicklungsräume an. Hierbei handelt sich um großflächige landwirtschaftlich genutzte Räume mit langer Tradition. Das vielfältige agrarkulturell geprägte Potenzial und die Landschaftsstruktur haben eine hohe Bedeutung für die Erholung, insbesondere
für Radwanderer und Reiter. Die Erholungsinfrastruktur in diesem Gebiet beinhaltet eine
regionale Radroute und schließt an den Freiraumkorridor Landschaftspark Eichholz des RegioGrün-Netzes an.
Vorrangige Ziele des Naturparks Rheinland, vertreten durch den gleichnamigen Zweckverband mit Sitz in Bergheim, sind die Erhaltung von Freiflächen, Sicherung des ökologischen
und erholungsrelevanten Potenzials, Schutz wertvoller Flächen zur Erhaltung und Förderung
der Biodiversität sowie auch die Verbesserung der Erholungseignung und die ökologische
Aufwertung des Raumes.
3.6
Master- und Rahmenpläne
3.6.1
kulturlandschaftsnetzwerk „masterplan:grün“
Im Rahmen der Regionale 2010 wurde die Entwicklung eines Kulturlandschaftsnetzwerkes
für die Region Köln/Bonn geplant. Hierbei wurden neue Freiraumkorridore entwickelt, die in
radialer Ausprägung die Kölner Grüngürtel mit der Erftaue, der bewaldeten Ville und dem
Bergischen Land verbinden. Einer dieser Freiraumkorridore, »Die rheinischen Gärten«, tangiert auch Wesseling und insbesondere den Stadtteil Keldenich.
Hier wird zwischen dem Naturschutzgebiet »Entenfang« nordwestlich und dem »Schloss
Eichholz« südöstlich des Plangebietes der Grünzug »Wesseling-Süd« geschaffen. Der südwestliche Teil des Plangebietes befindet sich innerhalb dieses Grünzuges, der inzwischen im
Wesentlichen realisiert wurde. Die südöstlichen Teilflächen dieser städtebaulichen Planung
sind somit integrierter Bestandteil einer überregionalen Grünverbindung, die naherholungsorientierte, freiraumbezogene Angebote zum Inhalt hat.
3.6.2
Städtebauliche Rahmenplanung (2008)
Für das Wohngebiet Eichholz wurde 2007/08 auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes, der im Herbst 2007 im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung ausgewählt wurde, eine
städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet (Post • Welters, Architekten & Stadtplaner GmbH,
Dortmund/Köln mit brosk, Landschaftsarchitektur, Essen).
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Unter der stadtpolitischen Prämisse, hier ein hochwertiges Wohngebiet für eine aufgelockerte Einfamilienhausbebauung »im Grünen« zu entwickeln, sind im städtebaulichen Rahmenplan die Grundzüge der städtebaulichen Planung »Wohngebiet Eichholz« erarbeitet worden,
die dann im Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« planungsrechtlich fixiert wurden. Neben grundlegenden städtebaulichen Vorgaben beinhaltet der städtebauliche Rahmenplan auch informelle Vorschläge für eine konkrete Bebauungs- und
Grundstücksstruktur, die im Zuge des Vermarktungsprozesses sukzessive fortgeschrieben
wurde. Zu den wesentlichen Inhalten und Zielen der städtebaulichen Rahmenplanung gehören u. a.:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
die Weiterentwicklung des städtebaulichen Grundkonzeptes aus dem der städtebaulichen Rahmenplanung vorausgegangenen Gutachterverfahren,
die verkehrsverträgliche Anbindung an das umliegende Straßennetz,
die Entwicklung einer robusten Erschließungsstruktur, die eine flexible Bebauung zulässt
und eine klare innere Orientierung aufweist,
die Gliederung des Wohngebietes in wirtschaftlich umsetzbare Bau- und Erschließungsabschnitte,
eine ortsbezogene Ausbildung des baulichen Überganges zum angrenzenden Umfeld,
die räumliche und funktionale Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum Eichholz,
Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten,
die Erarbeitung einer Bebauungs- und Grundstücksstruktur als Grundlage für die Vermarktung,
ein städtebaulich-architektonisches Gestaltungskonzept mit Definition von Qualitätsanforderungen (z. B. der Gliederung der baulichen Dichte, die äußere Gestaltung der Gebäude und Grundstücke).
Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz vom 17. April
2008 sollte die städtebauliche Rahmenplanung als Grundlage für die weitere planungsrechtliche und bauliche Konkretisierung dienen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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STADT WESSELING
4.
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Städtebaulicher Entwurf
4.1
Städtebauliche Planungs- und Qualitätsziele
Bereits im Zuge der Erarbeitung der städtebaulichen Rahmenplanung für das gesamte
»Wohngebiet Eichholz« im Jahre 2008 wurden wesentliche Planungs- und Qualitätsziele für
die weitere Wohngebietsentwicklung formuliert, die als Grundlage für die nachfolgende Bauleitplanung, für die Gebietsentwicklung wie auch für die Grundstücksvermarktung dienen.
Hierzu gehören im wesentlichen folgende Ziele:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Räumliche und funktionale Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum Eichholz (»Wohnen am Landschaftspark Eichholz«).
Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten.
Berücksichtigung vielfältiger Blickbeziehungen in den Freiraum.
Umfeldverträgliche, direkte und richtungsneutrale Verkehrsanbindung an das vorhandene Hauptverkehrsstraßennetz,
Robuste Erschließungsstruktur mit einer klaren inneren Orientierung, die eine flexible
Bebauung zulässt.
Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte und flexibel nutzbare
Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes
ermöglichen.
Integrierte und maßstäbliche Ausbildung des baulichen Überganges zum angrenzenden
Umfeld.
Berücksichtigung der Schallschutzbelange der bestehenden sowie der geplanten Wohngebiete.
Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes, insbesondere der städtebaulichen
Voraussetzungen zur privaten Nutzung erneuerbarer Energien.
4.2
Städtebauliches Gesamtkonzept und dessen Weiterentwicklung
4.2.1
Grundstruktur und Leitbild der städtebaulichen Gesamtplanung
Das städtebauliche Gesamtkonzept »Wohngebiet Eichholz« gliedert sich in zwei räumlich
durch einen zentralen Grünzug (»Grünen Mitte«) getrennte und jeweils eigenständig erschlossene Teilgebiete. Der Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« umfasst hiervon das nordwestliche Teilgebiet, welches den 1. Bauabschnitt der Gebietsentwicklung darstellt und in vier Erschießungsabschnitte unterteilt ist. Der in Rede stehende Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« umfasst demnach die zweite, südöstliche Hälfte des Gesamtkonzeptes zwischen der »Grünen Mitte« und
der Urfelder Straße.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die städtebauliche Gesamtplanung (2008) geht von ungefähr 400 Einfamilienhäusern aus.
Geplant sind vorwiegend freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser, darüber hinaus
je nach Nachfrage am Immobilienmarkt auch Reihen- bzw. Stadthäuser und Mehrfamilienhäuser. Im 1. Bauabschnitt sind insgesamt ca. 280 Wohneinheiten vorgesehen, davon ca.
250 Einfamilienhäuser. Der 2. Bauabschnitt geht von rund 245 Wohneinheiten aus.
Die U-förmige, nach Südwesten ausgerichtete städtebauliche Grundstruktur ermöglicht eine
gute Vernetzung der Gesamtplanung »Wohngebiet Eichholz« mit dem südlich angrenzenden
Landschaftsraum Eichholz und darüber hinaus zwei eigenständige Bauabschnitte. Durch die
gewählte städtebauliche Struktur wird gewährleistet, dass
•
die Erschließung der beiden Bauabschnitte jeweils über eine Haupterschließungsachse
unabhängig voneinander funktioniert,
•
sich das Wohngebiet entlang der Eichholzer Straße repräsentativ nach »außen« darstellen kann,
•
vergleichsweise viele Baugrundstücke an den bis tief in das Wohngebiet hineingezogenen Freiraum (»Grüne Mitte«) grenzen,
•
die Besonderheiten der vorhandenen Topografie berücksichtigt wird und für die Niederschlagsentwässerung beider Bauabschnitte genutzt werden kann (Geländesenke auf
Grund eines Alt-Rheinarmes),
•
die Größe und innere Aufteilung der durch »Grüne Finger« getrennten Wohnquartiere
eigenständig und flexibel und gestaltet werden kann.
4.2.2
Inhalte und Ziele der städtebaulichen Weiterentwicklung
Im Zuge der Entwicklung und Realisierung des 1. Bauabschnittes konnten zahlreiche Erfahrungen gesammelt werden, die nun in die Planung des 2. Bauabschnittes einfließen sollen.
Vor diesem Hintergrund ergab sich im Wesentlichen in folgenden Themenfeldern ein Überarbeitungs- und Aktualisierungsbedarf:
•
•
•
•
•
Hauptanbindung des 2. Bauabschnittes an die Eichholzer Straße im Norden (wie bisher
vorgesehen) sowie eine weitere Anbindung an die Urfelder Straße im mittleren Abschnitt
des Wohngebietes.
Anpassung der städtebaulichen Figur auf die aktuelle ermittelte Schallsituation und die
damit zusammenhängende Vermarktbarkeit der Baugrundstücke.
Anpassung der Quartiere, Erschließungsabschnitte und Grundstücksstruktur auf die
aktuell auf dem regionalen Immobilienmarkt nachgefragten Wohnformen und Haustypen
Konkretisierung der Schallabschirmung entlang der Urfelder Straße anhand des aktuellen Verkehrsaufkommens und der damit einhergehenden Lärmsituation.
Ausweisung von Standorten für zentrale Versorgungseinrichtungen wie Kindertagesstätte und Blockheizkraftwerk.
Grundsätzlich unverändert bleibt bei der Überarbeitung die von der städtebaulichen Rahmenplanung (2008) vorgegebene städtebauliche Grundstruktur mit der zentralen ErschlieBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
ßungsachse und der Anordnung von durch »Grüne Finger« gegliederten Baufeldern (Erschließungsabschnitten).
Ziel der städtebaulichen Weiterentwicklung des 2. Bauabschnittes ist somit die Optimierung
der städtebaulichen Rahmenplanung auf Grundlage der Erfahrungen aus dem 1. Bauabschnitt in Verbindung mit der Anpassung an aktuelle Gegebenheiten und die aktuellen Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum.
Der überarbeitete und neu gefasste städtebauliche Entwurf für den 2. Bauabschnitt, erarbeitet durch das Architekturbüro Jürgensen & Jürgensen aus Köln, Stand März 2016, soll als
Grundlage für dieses Bebauungsplanverfahren dienen.
4.3
Städtebauliches Konzept des 2. Bauabschnitts
4.3.1
Allgemeines
Die städtebauliche Grundstruktur des städtebaulichen Gesamtkonzeptes aus dem Jahre
2008 mit einer zentralen Haupterschließungsachse, kleineren Wohnquartieren zwischen den
»Grünen Fingern« sowie dem baulich geprägten, schalldichten Übergang zu den angrenzenden übergeordneten Straßenzügen bildet die Grundlage für die Weiterentwicklung im
Bereich des 2. Bauabschnittes.
Die Anordnung der Gebäude erfolgt überwiegend im Sinne einer den öffentlichen Raum begrenzenden Straßenrandbebauung. Die bevorzugte Ausrichtung der privaten Hausgärten
erfolgt in südwestliche bzw. südöstliche Richtung, um eine gute Besonnungssituation zu erhalten. Lagebedingt, insbesondere im Bereich angrenzend an die »Grüne Mitte«, sind die
Gartenbereiche einiger Baufelder nach Nordwesten ausgerichtet. In den Bereichen, wo eine
Anordnung als Straßenrandbebauung nordöstlich ausgerichtete Hausgärten zur Folge hätte,
sind die Gebäude in geordneter Form als Gebäudereihe im hinteren Grundstücksteil angeordnet, um hierdurch Südgärten zu ermöglichen.
4.3.2
Gliederungselement Haupterschließungsachse
Das Wohngebiet wird über eine zentrale Erschließungsachse erschlossen, die über die gesamte rund 600 m Länge des Wohngebietes von Hauptzufahrt Eichholzer Straße im Nordosten bis zum Grünzug »RegioGrün« im Südwesten verläuft. Im mittleren Bereich des Wohngebietes erfolgt ein räumlich markanter Versatz, der die Haupterschließungsachse und damit
auch das gesamte Wohngebiet siedlungsräumlich in zwei Teilabschnitte gliedert. Im Bereich
des zentral gelegenen Versatzes wird auch die Straßenverbindung zur Urfelder Straße im
Südosten angeschlossen sowie eine kleine Grün- und Spielfläche angeordnet. Somit handelt
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
es sich bei dem Versatzbereich um den zentralen siedlungsinternen »Knotenpunkt« des
Wohngebietes.
Darüber hinaus gliedert die Haupterschließungsachse das Wohngebiet des 2. Bauabschnittes auch entlang der Längsachse. Die Siedlungsstruktur nordwestlich der Haupterschließung
wird in kleinere aufgelockert bebaute Wohnquartiere gegliedert, die sich in Richtung der
»Grünen Mitte« bzw. des Grünzuges »RegioGrün« orientieren. Die Siedlungsstruktur südöstlich der Haupterschließungsachse besitzt demgegenüber eine höhere bauliche Dichte und
dient als Straßenrandbebauung entlang der Haupterschließung als raumwirksames »städtebauliches Rückgrat. Dabei bildet der nordöstliche Teil ein größeres zusammenhängendes
Quartier aus, dass auch über einen kleine Grünfläche als quartiersbezogenen Freiraum verfügt.
4.3.3
Wohnquartiere zwischen den »Grünen Fingern«
Nordwestlich der Haupterschließungsachse drei rund 13 m breite Grünverbindungen zwischen der Haupterschließungsachse und der »Grünen Mitte« angeordnet, die den Siedlungsbereich hier in vier kleine bis mittelgroße Quartiere für ca. 12 bis 32 Einfamilienhäuser
gliedern. Die siedlungsräumlich abgeschlossenen Wohnquartiere verfügen, mit Ausnahme
des nördlichen Quartiers, jeweils über eine eigene Ringerschließung mit Anschluss an die
»Grüne Mitte«. Die Quartiere besitzen eine vergleichsweise hohe Anzahl an Baugrundstücken, die an öffentliche Grünflächen grenzen. In Verbindung mit der aufgelockerten Bauweise ist somit hier eine siedlungsräumliche Orientierung zu den Freiräumen der »Grünen Mitte« bzw. des regionalen Grünzuges »RegioGrün« festzustellen.
4.3.4
Wohnquartier im Nordosten
Der Bereich südöstlich des nördlichen Teilabschnittes der Haupterschließungsachse und
nordöstlich der Verbindungsstraße zur Urfelder Straße wird durch ein Wohnquartier geprägt,
dass im Gegensatz zu den Quartieren auf der gegenüber liegenden Seite der Haupterschließungsstraße eher durch einen introvertierten Charakter geprägt ist und dessen freiräumliche
»Mitte« eine kleine öffentliche Grün- und Spielfläche bildet. Die hier überwiegend angedachten, zum Teil verdichteten und als Straßenrandbebauung angeordneten, rund 50 Einfamilienhäuser werden ebenfalls über ein Ringstraßensystem erschlossen.
4.3.5
Bebauungsstruktur entlang der Eichholzer Straße
Der Gebietsabschnitt entlang der Eichholzer Straße ist der Bereich, über den das Wohngebiet öffentlich wirksam wahrgenommen wird, und ist daher im besonderen Maße imagebildend. Darüber hinaus handelt es sich um einen Bereich, der durch Lärmemissionen der
Eichholzer Straße vorgeprägt ist. Vor diesem Hintergrund ist hier entlang der Eichholzer
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
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Straße eine gestalterisch hochwertige, die Eingangssituation betonende Bebauung geboten,
die gleichfalls eine hohe bauliche Dichte sowie eine schalldicht geschlossene Baustruktur
aufweist.
Die höhere und dichtere Baustruktur steht darüber hinaus in Verbindung mit einem breit gelagerten, großzügig bemessenen Freiraum zur Eichholzer Straße, der als begrünte Vorzone
durch Baumreihen und Heckeneinfriedungen geprägt wird. Funktional dient diese Zone der
Aufnahme privater Stellplätze, welche plangebietsseitig über eine gesonderte Erschließungsfläche erreicht werden können.
Im großzügigen Abstand von der heutigen Fahrbahn der Eichholzer Straße beginnt die erste
Gebäudereihe. Das städtebauliche Konzept sieht hier hochwertige Stadthäuser mit drei Geschossen vor, wie sie auch im 1. Bauabschnitt realisiert werden sollen. Durch entsprechende
Fassaden- und Baukörpergliederungen kann der Gebäudereihe trotz der Zeilenlänge eine
ortstypische Kleinteiligkeit und Maßstäblichkeit verliehen werden.
Im Bereich der Gebietszufahrt von der Eichholzer Straße bildet die Baukörper eine den hier
angeordneten Angerplatz flankierende Torsituation aus, die einer Hauptzufahrt angemessen
ist.
Im Osten der Eichholzer Straße, im Bereich des geschützten Landschaftsbestandteiles
(Feldgehölz), ist ein Standort für eine Kindertagesstätte vorgesehen. Der Standort ist über
die Stich- und Erschließungsstraße nördlich der o. a. Gebäudereihe unmittelbar von der
Eichholzer Straße aus erreichbar, so dass der Standort auch von außerhalb des Wohngebietes auf kurzem Wege erreichbar ist, ohne durch Hol- und Bringverkehre die Wohnruhe innerhalb des Gebietes zu stören. Darüber hinaus besteht hier die Möglichkeit, das geschützte
Feldgehölz adäquat mit in die Freiflächengestaltung zu integrieren und damit den Standort
aufzuwerten. Der erforderliche Schallschutz gegenüber dem Verkehrslärm der Eichholzer
bzw. Urfelder Straße erfolgt über eine hier 3 m hohe Schallabschirmung, die sich nach Süden entlang der Urfelder Straße mit einer Höhe von 2 m fortsetzt.
4.3.6
Baustruktur und städtebaulicher Übergang zur Urfelder Straße
Vor dem Hintergrund der ermittelten verkehrlichen Belastung auf der Urfelder Straße bildet
der rund 600 m lange südöstliche Rand des neuen Wohngebietes einen besonders sensiblen Übergangsbereich aus. Anders als entlang der Eichholzer Straße ist hier eine verdichtete
Bebauung unmittelbar entlang der und ausgerichtet auf die Urfelder Straße nicht möglich.
Zum Einen befindet sich zwischen dem Wohngebiet und der Urfelder Straße ein rund 20 m
breiter, nicht bebaubarer Grundstücksstreifen. Zum Anderen würden die Hausgärten und
privaten Freiflächen der Baugrundstücke eine ungünstige Nordwest-Ausrichtung besitzen.
Stattdessen sieht das städtebauliche Konzept, fußend auf ein zugehöriges Schallgutachten
(vgl. Ziffer 8.2), hier eine 2 m hohe bauliche Schallschutzmaßnahme vor, die eine Bebauung
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
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mit nach Südosten ausgerichteten Hausgärten und privaten Freiräumen ermöglicht. Mithilfe
der Schallschutzmaßnahme werden die unmittelbar anliegenden privaten Freibereiche sowie
die Erdgeschosszone vor Straßenlärm geschützt.
Analog zur Bebauung entlang der Eichholzer Straße werden entlang der Urfelder Straße
eine dichtere und höhere, d. h. zwei- bis dreigeschossige Bebauung in Form von Hausgruppen und Mehrfamilienhäuser angeordnet, um eine schallschützende Wirkung für die dahinter
liegende kleinteilige Wohnbebauung zu erhalten. Da hier jedoch angesichts der vorhandenen
Länge eine geschlossene Bebauung städtebaulich unangemessen wäre, wird die Bebauung
in Abschnitte von maximal 50 m, verbunden mit entsprechenden Seitenabständen, gegliedert.
Im Bereich der Anbindung an die Urfelder Straße wird an zentraler und verkehrlich gut zugänglicher Stelle in Abstimmung mit dem zuständigen Versorgungsträger ein Standort für ein
Blockheizkraftwerk angeordnet. Der Standort befindet sich im immissionsvorbelasteten Bereich an der Urfelder Straße, besitzt aufgrund seiner Randlage wenig Konfliktpotential zu
angrenzenden Wohnnutzungen und kann gestalterisch mit der Lärmschutzmaßnahme verbunden werden.
Der Grundstücksstreifen parallel entlang der Urfelder Straße, in dem verschiedene Fernleitungen verlaufen, bleibt als Grün- und Abstandsfläche von einer Bebauung unberührt, so
dass trotz Schallschutzmaßnahme entlang der Urfelder Straße ein großzügiger unbebauter
Freiraum verbleibt.
4.4
Erschließungskonzept
4.4.1
Anbindungen an das angrenzende übergeordnete Straßennetz
Die Hauptanbindung des Wohngebietes erfolgt analog zum 1. Bauabschnitt von Norden über
die Eichholzer Straße (K 31).
Ursprünglich sah die städtebauliche Rahmenplanung aus dem Jahre 2008 für die Hauptanbindung von der Eichholzer Straße aus städtebaulich-gestalterischen Gründen jeweils einen
Minikreisel vor. Der Minikreisel für den 1. Bauabschnitt wurde bereits vor einiger Zeit fertiggestellt. Der Minikreisel für den 2. Bauabschnitt würde einen Abstand von rund 130 m zum
ersten Minikreisel, bzw. rund 60 m zur Einmündung Rembrandtstraße im Nordwesten sowie
rund 160 m zum verkehrlich problematischen Kreisverkehr Eichholzer Straße/Urfelder Straße
im Südosten besitzen. Darüber hinaus sind hier – im Gegensatz zur Situation im 1. Bauabschnitt – die zur Verfügung stehenden Platzverhältnisse im Bereich der Eichholzer Straße
ungünstiger. Da die Belastung des Knotenpunktes Eichholzer Straße/Urfelder Straße nach
wie vor in Spitzenzeiten sehr hoch ist, besteht die Gefahr, dass ein Minikreisel im Nahbereich »zugestaut« werden würde. Um eine zu dichte, rückstauanfällige Abfolge von KreisverBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
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kehren entlang der Eichholzer Straße zu vermeiden, sieht das aktuelle Konzept die Anbindung des 2. Bauabschnittes als vorfahrtgeregelte Einmündung vor.
Der 1. Bauabschnitt besitzt neben der Hauptanbindung an die Eichholzer Straße zwei zusätzliche untergeordnete Anbindungen für Anlieger und Notverkehre an die Straße Eichholzer Acker. Da sich die Kombination aus Hauptanbindung und nachgeordneter Anbindung im
1. Bauabschnitt bewährt hat, sieht das Erschließungskonzept eine zweite vorfahrtgeregelte
Anbindung im mittleren Bereich des Wohngebietes an die Urfelder Straße (L 190) vor. Das
städtebauliche Konzept berücksichtigt dabei einen mit dem zuständigen Landesbetrieb Straßen NRW abgestimmten Vorschlag, im Einmündungsbereich eine plangebietsseitige Aufweitung der Urfelder Straße und das Anlegen einer Linksabbieger-Spur vorzusehen, um den
Verkehrsfluss auf der L 190 so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.
4.4.2
Gebietsinterne Erschließungsstruktur
Das zentrale Element der gebietsinternen Verkehrserschließung bildet die in zwei Teilabschnitte gegliederte zentral gelegene Haupterschließungsachse (Haupterschließungsstraße
1 und 2, vgl. Ziffer 4.2.2), die um eine Verbindungsstraße zur Urfelder Straße ergänzt wird
(Haupterschließungsstraße 3). Die Haupterschließungsstraßen werden als Wohnsammelstraße im Trennprinzip ausgebildet und besitzen eine Querschnittsbreite von insgesamt 12,5
m. Vorgesehen sind hier beidseitig 1,5 m breite Gehwege, die im Regelfall jeweils durch einen separaten 2,0 m breiten Parkplatzstreifen zwischen Baumscheiben von der 5,5 m breiten Fahrbahn verkehrssicher getrennt sind. Die Dimensionierung, Geometrie und Linienführung der Haupterschließungsstraßen ermöglichen auch das optionale Einrichten einer Buslinie des ÖPNV.
Die innere Erschließung der einzelnen Wohnquartiere und Erschließungsabschnitte erfolgt in
der Regel über ein Ringstraßensystem, welches den Belangen der Nutzungsflexibilität, Verund Entsorgung sowie der gebietsinternen Orientierung angemessen gerecht wird. Die Ausbildung der quartiersinternen Wohnstraßen und Wohnwege erfolgt als Mischverkehrsfläche
mit einer Querschnittsbreite von in der Regel 5,5 bzw. punktuell 5,0 m.
4.4.3
Fuß- und Radwegenetz
Zum Erschließungskonzept gehört darüber hinaus ein Fuß- und Radwegenetz, welches die
einzelnen Wohnquartiere beider Bauabschnitte und die öffentlichen Grünflächen unter- und
miteinander wie auch mit der angrenzenden Umgebung verbindet. Innerhalb des Wohngebietes ermöglichen die als Mischverkehrsflächen ausgebauten Wohnstraßen und -wege, die
mit separaten Gehwegen ausgestatteten Haupterschließungsstraßen sowie die Fuß- und
Radwegeverbindungen innerhalb der »Grünen Mitte« eine hohe Durchlässigkeit für den
nicht-motorisierten Verkehr.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Im Südwesten besteht über den angrenzenden regionalen Grünzug »RegioGrün« eine Anbindung an das regionale Radwegenetz. Darüber hinaus besteht über den Fuß- und Radweg
nordöstlich entlang der Eichholzer Straße eine Anbindung an das städtische Fuß- und Radwegenetz, über welches das Zentrum von Keldenich auf kurzem Wege erreichbar ist.
4.4.4
Ruhender Verkehr
Im Bereich der geplanten aufgelockerten Bebauungsstruktur mit Ein- und Zweifamilienhäusern kann die Unterbringung der privaten Stellplätze unproblematisch auf den privaten Baugrundstücken erfolgen. Hierbei bietet sich in der Regel der seitliche Grenzabstand der
Wohngebäude (Bauwich) an. In den Bereichen, wo die Gebäude im hinteren Grundstücksteil
anzuordnen sind, können die privaten Stellplätze mit entsprechendem Mindestabstand von
3,0 m zur Straße im Vorbereich der Gebäude angeordnet werden.
Im Bereich der geplanten Hausgruppen und Mehrfamilienhäuser sind kleinteilig gegliederte
Stellplatzanlagen innerhalb des jeweiligen Baufeldes zwischen den Gebäuden vorgesehen.
Darüber hinaus besteht hier die Möglichkeit, private Stellplätze in Tiefgaragen unterzubringen.
Für die dichtere Bebauung entlang der Eichholzer Straße sind kleinteilig gegliederte und begrünte Stellplatzanlagen auf dem straßenseitig gegenüber der Bebauung angeordneten
Grundstücksstreifen geplant. Die erforderlichen Stellplätze für die Kindertagesstätte können
grundsätzlich auf dem Baugrundstück und ggf. ergänzend auf dem Grundstücksstreifen zur
Eichholzer Straße angeordnet werden.
Der Stellplatzschlüssel für die Unterbringung der privaten Stellplätze orientiert sich an den
Vorgaben der Landesbauordnung, d. h. es ist je Wohnung mindestens ein privater Stellplatz
auf dem Baugrundstück bzw. den zugeordneten Stellplatzanlagen nachzuweisen.
Die Anordnung der öffentlichen Parkplätze erfolgt im öffentlichen Straßenraum und ist vorwiegend im Seitenstreifen entlang der Haupterschließungsstraßen bzw. untergeordnet im
Bereich der Plätze und Wendeanlagen. Darüber hinaus werden unter Berücksichtigung der
privaten Zufahrten öffentliche Parkplätze wohnungsnah in den Mischverkehrsflächen der
Quartiersringstraßen ausgewiesen. Insgesamt ist eine Versorgung mit öffentlichen Parkplätzen ungefähr im Verhältnis von einem Parkplatz je drei Wohneinheiten beabsichtigt.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
4.5
Grünflächen- und Freiraumkonzept
4.5.1
Grün- und Freiraumkonzept des Gesamtgebietes
Begründung
Der Entwurf des Gesamtwohngebietes Eichholz nimmt in besonderem Maße Bezug auf den
angrenzend verbeiführenden regionalen Grünzug »RegioGrün« und darüber hinaus auf den
südwestlich gelegenen Landschaftsraum Eichholz mit der Ville im Hintergrund. Zwischen den
beiden Bauabschnitten ist im Senkenbereich des ehemaligen Rheinarmes ein zentraler
Grünzug (»Grüne Mitte«) angeordnet, der sich zum südwestlichen Landschaftsraum hin öffnet und durch folgende Aspekte charakterisiert ist:
•
•
•
•
•
•
V-förmige Öffnung der zentralen Grünfläche (»Grüne Mitte«) in Richtung Südwesten mit
Blickbezug zum Landschaftsraum.
Verbindungsfunktion der »Grünen Mitte« zwischen den beiden Bauabschnitten und dem
angrenzenden Grünzug »RegioGrün«.
Anordnung einer mit Aufenthaltsmöglichkeiten flankierten Retentions- und Versickerungsfläche (Rasenmulde) zur Ableitung des in beiden Bauabschnitten anfallenden Regenwassers.
Gestaltungskonzept, welches den Grünzug stufenweise in unterschiedlich gestaltete
Grünräume gliedert und über die »Grüne Finger« die Verzahnung zwischen den einzelnen Wohnquartieren und dem angrenzenden Grünflächen stärkt.
Spielmöglichkeiten/Spielstationen für Kinder überall auf den öffentlichen Grünflächen.
Hoher Anteil privater Grundstücke, die unmittelbar an die öffentlichen Grünflächen grenzen.
4.5.2
Grünflächen im 2. Bauabschnitt
Ein wesentlicher Teil des Grün- und Freiflächenkonzeptes des Gesamtgebietes befindet sich
in der Realisierung bzw. ist bereits realisiert. Die im 2. Bauabschnitt ausgewiesenen Grünflächen folgen demnach den in Teilen bereits umgesetzten Konzept und runden dies ab. Dies
gilt insbesondere für die Ausgestaltung der »Grünen Finger« zwischen den Wohnquartieren
sowie der Fläche »RegioGrün« im Südosten. Die oberflächennahe Ableitung des Niederschlagswassers der Baugrundstücke erfolgt hierbei u. a. über die »Grünen Finger« sowie die
2 m breiten Verbindungswege zwischen Quartiersringstraßen und »Grüner Mitte« in den
bereits realisierten Retentionsraum der »Grüne Mitte«.
Im zentralen Bereich des Wohngebietes, wo die Haupterschließungsstraßen mit einem
»Grünen Finger« zusammentreffen, wird eine zentral gelegene Grünfläche mit Spiel- und
Aufenthaltsmöglichkeiten angelegt, um den freiräumlichen Charakter im zentralen öffentlichen Bereich des Wohngebietes zu betonen.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Darüber hinaus verfügt das größere Wohnquartier im Nordosten (vgl. Ziffer 4.3.4) über einen
als Grünfläche gestalteten quartiersinternen Freibereich mit Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten.
4.5.3
Freiraumkonzept Straßen und Plätze
Neben der Grün- und Freifläche im zentralen Bereich des Wohngebietes werden sowohl die
Eingangssituation Eichholzer Straße als auch der Abschluss der Haupterschließungsachse
mit Übergang zur freien Landschaft mittels Plätzen siedlungsräumlich betont. Im Nordosten
dient ein angerartig gestalteter und großzügig dimensionierter Platz als repräsentative Eingangsgeste. Im Südwesten bildet ein ebenfalls angerartig mit einer Umfahrt gestalteter Platz
den Abschluss der rund 600 m langen Haupterschließung. Vom Straßenraum wird hier über
eine Grünverbindung die Blickachse in Richtung Landschaftsraum frei gehalten.
Neben der durch Begrünung geprägten Platzgestaltung wird die Haupterschließungsachse
durch beidseitig angeordnete Baumreihen geprägt. Die Standorte berücksichtigen dabei die
zukünftigen Grundstückszufahrten, die im Vorfeld konkret festgelegt werden. Insgesamt sind
mindestens 50 Straßenbäume auf den öffentlichen Verkehrs- und Platzflächen vorgesehen.
4.5.4
Siedlungsrand Urfelder Straße
Der ca. 20 m breite Grundstücksstreifen parallel zur Urfelder Straße, in dem verschiedene
Fernleitungen verlaufen, die jeweils über 10 m breite Sicherheitsstreifen (je 5 m beidseitig
der Leitungsachse) gesichert sind, bleibt als Grün- und Abstandsfläche von einer Bebauung
oder einer tiefwurzelnden Bepflanzung unberührt. Somit bleibt die Zugänglichkeit der Leitungstrassen uneingeschränkt erhalten. Aufgrund des Abstandsstreifens entlang der Urfelder
Straße bleibt wohngebietsseitig, im Gegensatz zum raumbegrenzenden Waldrand des
»Eichholzer Busches«, ein großzügiger freier Straßenseitenraum erhalten.
4.6
Schallschutzkonzept
4.6.1
Ausgangssituation
Das Wohngebiet wird im Norden von der Eichholzer Straße (K 31) und im Osten von der
Urfelder Straße (L 190) begrenzt. Da beide Straßen als Autobahnzubringer dienen, entsteht
hier eine erhöhte Verkehrslärmbelastung. Überlagert wird dies durch die diffuse Lärmbelastung der nahe gelegenen Autobahn A 555. Vor diesem Hintergrund wurde im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplanes eine schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung der
Lärmimmissionssituation im geplanten Wohngebiet erarbeitet (vgl. Ziffer 8.2). Hierbei geht
der städtebauliche Entwurf von folgendem baulichen Schallschutzkonzept aus:
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4.6.2
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Schallschutzkonzept entlang der Eichholzer Straße
Entlang der Eichholzer Straße (K 31) erfolgt eine geschlossene Bebauung mit zwingend
dreigeschossigen Stadthäusern. Schallschutzanforderungen an die straßenzugewandten
Außenbauteile von Wohnräumen bzw. schallschützende Grundrisse (Nebenräume und Erschließungsflächen zur Straße) gewährleisten den Lärmschutz für die Stadthäuser.
4.6.3
Schallschutzkonzept entlang der Urfelder Straße
Die Abschirmung des Wohngebietes von der als Autobahnzubringer dienenden Urfelder
Straße (L 190) erfolgt durch eine über die gesamte Länge des Wohngebietes reichende,
bauliche Schallabschirmung. Da aufgrund der Schutzbelange der Fernleitungstrassen entlang der Urfelder Straße die Schallabschirmung erst mit Abstand von rund 20 vom Fahrbahnrand erfolgen kann, ist deren Wirkungsgrad wesentlich eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund soll die Schallabschirmung vor allem die ebenerdigen Bereiche der Baugrundstücke
(Hausgärten/Erdgeschoss) vor Lärm schützen. Eine Schallschirmhöhe von 2 m ist hierfür im
Regelfall ausreichend.
Da die Erdgeschosszone der Baugrundstücke/Gebäude entlang der Urfelder Straße durch
die Schallabschirmung geschützt ist, können die Hausgärten in der für die Besonnung günstigeren Südost-Ausrichtung angeordnet werden. Für die Obergeschosse sind jedoch im Prinzip die gleichen Schutzmaßnahmen erforderlich wie für die Bebauung entlang der Eichholzer
Straße (Schallschutzanforderungen an die straßenzugewandten Außenbauteile von Wohnräumen bzw. schallschützende Grundrisse).
Aus städtebaulich-gestalterischen Gründen und da die Lärmbelastung an der weiter zurückliegenden Gebäudereihe entlang der Urfelder Straße nicht so hoch ist wie an der näher an
die Straße heranrückenden Bebauung entlang der Eichholzer Straße, ist entlang der Urfelder
Straße keine geschlossene Bebauung erforderlich bzw. städtebaulich gewünscht. Um dennoch eine schallschützende Wirkung für die dahinter liegende aufgelockerte Wohnbebauung
zu erhalten, werden hier zwei- bis dreigeschossige Gebäude mit einer Länge von bis zu 50
m angeordnet.
4.6.4
Schallschutzkonzept für den inneren Bereich des Wohngebietes
Gemäß den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung (vgl. Ziffer 8.2) sind im überwiegenden Bereich des Baugebietes erhöhte Lärmpegelwerte für Wohnnutzungen festzustellen. Durch die Anordnung des Schallschirmes entlang der Urfelder Straße, insbesondere
aber durch die schallschutzende Wirkung der geplanten dichten Bebauung entlang der Eichholzer sowie der Urfelder Straße können die Lärmpegelwerte im Innern des Baugebietes
wesentlich gesenkt werden.
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5.
Planungsrechtliche Festsetzungen
5.1
Art der baulichen Nutzung
Begründung
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 und § 4 BauNVO)
Im Sinne der Ziele der Stadtentwicklung werden alle Baugebiete im Geltungsbereich als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die allgemeinen Wohngebiete
dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO sind hier:
•
•
•
Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden:
•
•
•
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen.
Diese Festsetzung mit der vorwiegenden Ausrichtung auf das Wohnen nimmt Bezug auf den
vorherrschenden bzw. festgesetzten Nutzungscharakter im angrenzenden Umfeld des Plangebietes (insbesondere auch im 1. Bauabschnitt des »Wohngebietes Eichholz«), der hier
entsprechend weiter entwickelt werden soll. Ebenfalls ist diese Festsetzung aus den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes entwickelt.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
•
•
Gartenbaubetriebe,
Tankstellen
werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit
unzulässig.
Da diese Nutzungen untypisch sind für die örtliche Situation und somit störend auf die Nutzungen im Umfeld wie auch auf die beabsichtigten Wohnnutzungen im Plangebiet wirken
würden, sollen diese Nutzungen ausgeschlossen werden.
Im Unterschied zu einem vollständig auf das Wohnen ausgerichteten Gebietscharakter sollen durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes Nutzungsspielräume planungsrechtlich gesichert werden, wie sie auch im bestehenden Umfeld herrschen. Insbesondere
soll auch die Ansiedlung wohnverträglicher kleinteiliger Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen im Bereich der Gebietseinfahrt von der Eichholzer Straße ermöglicht werden.
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Begründung
5.2
Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte im Wohngebiet
5.2.1
Anlass und Ziel
Auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfes und detaillierten Vorüberlegungen in Hinblick
auf die städtebaulich-gestalterische Ordnung und Gliederung und zur Förderung der erfolgreichen Realisierung der städtebaulichen Planung erfolgt eine differenzierte, baufeldweise
Gliederung des geplanten Wohngebietes. Mit Hilfe der baufeldweisen Gliederung sollen unmittelbar ortsbezogen die jeweiligen städtebaulich-räumlichen Situationen berücksichtigt
werden.
Die ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiete werden daher auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs und des hierin integrierten städtebaulichen Gestaltungskonzeptes hinsichtlich
der baulichen Dichte sowie der Hausformen differenziert gegliedert. Dies wirkt sich vor allem
auf die getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise sowie zur
überbaubaren Grundstücksfläche aus, die dem Gliederungskonzept entsprechend folgen.
Unabhängig von der vorgenommenen baufeldweisen Gliederung lässt sich das geplante
Wohngebiet grundsätzlich in folgende vier übergeordnete Gebietsbereiche einteilen, denen
jeweils ein gemeinsamer prägender Gebietscharakter zugeschrieben ist:
5.2.2
Wohnquartiere nordwestlich der Haupterschließungsachse
Die durch Grünstreifen (»Grüne Finger«) gegliederten Quartiere nordwestlich der Haupterschließungsachse (Haupterschließungsstraßen 2 und 3) dienen vorwiegend der Aufnahme
einer aufgelockerten Wohnbebauung mit frei stehenden Einfamilienhäusern.
Im Sinne der benachbart vorhandenen bzw. im Entstehen begriffenen Bebauung des 1.
Bauabschnittes sind diese Quartiere durch großzügige private Freiflächen und einer bis zu
zweigeschossigen Bebauung geprägt. Insgesamt ist eine Hinwendung der Quartiere zu den
angrenzenden Grünflächen bzw. zur »Grüne Mitte« beabsichtigt.
5.2.3
Gebäudezeilen entlang der Urfelder Straße
Entlang der Urfelder Straße wird eine Wohnbebauung mit verdichteten Haus- und Gebäudeformen angeordnet (Reihen- und Mehrfamilienhäuser). Die im Prinzip linear parallel zur Urfelder Straße angeordneten, bis 50 m langen Gebäudezeilen weisen zwei bis drei Geschosse und damit eine vergleichsweise höhere Geschossigkeit auf. Die verdichteten Haus- und
Gebäudeformen in Verbindung mit der höheren Geschossigkeit besitzen schallschützende
Wirkung für die geplante Wohnbebauung nordwestlich der Gebäudezeilen.
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5.2.4
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Standorte mit einer besonderen städtebaulich-räumlichen Bedeutung
Das Plangebiet weist Standorte auf, die hinsichtlich der Bewegung im öffentlichen Straßenraum von einer besonderen städtebaulich-räumlichen Bedeutung sind. Hierzu zählen die
Bebauung entlang der Eichholzer Straße inkl. der Eingangssituation in das Wohngebiet sowie die räumlichen Abschlüsse der Haupterschließungsstraßen 1 und 2 im Südwesten. An
diesen für das Wohngebiet bedeutsamen Standorten wird zur städtebaulich-räumlichen Betonung eine verdichtete zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung angeordnet und damit
das Wohngebiet insgesamt weiter städtebaulich-räumlich gegliedert.
5.2.5
Bereiche zur quartiersinternen städtebaulichen Gliederung
Im Bereich der größeren Wohnquartiere sieht der städtebauliche Entwurf stellenweise eine
zwei- bis dreigeschossige Bebauung vor, die teilweise von der o. a. Bereichssystematik (vgl.
Ziffer 5.2.1 bis 5.2.3) abweichen. Die Bebauung dient hierbei der quartiersinternen Differenzierung und Gliederung der baulichen Dichte innerhalb eines (größeren) Quartiers.
5.3
Maß der baulichen Nutzung
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 18 bis 20 BauNVO)
5.3.1
Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO)
Für die Allgemeinen Wohngebiete (WA) sowie für die Fläche für den Gemeinbedarf wird eine
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Die Festsetzung der Grundflächenzahl nach
§ 19 BauNVO ist auf den Flächenbedarf der beabsichtigten Wohnbebauung abgestimmt, die
eine vergleichsweise hohe Ausnutzung der Baugrundstücksflächen vorsieht. Die festgesetzte
Grundflächenzahl überschreit nicht die in § 17 BauNVO vorgegebenen Obergrenze für Allgemeine Wohngebiete.
Unter Beachtung der Vorgaben der Landesbauordnung ist bei einer Mehrfamilienhausbebauung auch eine erhöhte Anzahl an privaten Stellplatzen auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Um in den Bereichen, in denen der städtebauliche Entwurf eine dichtere Bebauung
in Form von Mehrfamilien- und Reihenhäusern vorsieht, die landesrechtlich geforderte Unterbringung der privaten Stellplätze auf den jeweiligen Baugrundstücken zu ermöglichen, darf
hier gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche
von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie durch bauliche Anlagen unterhalb
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (z. B. Tiefgaragen) bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Für alle übrigen baulichen Anlagen gilt weiterhin die in der Planzeichnung festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4,
wobei § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO hierbei unberührt bleibt. D. h. die zulässige Grundfläche
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Begründung
darf hier durch die Grundfläche von Zugänge und Zuwegungen sowie von Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,6 überschritten werden.
5.3.2
Vollgeschosse/Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO)
Zahl der Vollgeschosse
Die Gliederung und räumliche Verteilung der Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse orientiert sich an dem unter Ziffer 5.2 erläuterten Konzept zur Gliederung der städtebaulichen
Dichte. Dabei stehen die Festsetzungen zu den Vollgeschossen in Verbindung mit den Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen gemäß § 18 BauNVO, die unter Ziffer 5.3.3 näher
erläutert werden.
In den Allgemeinen Wohngebieten (WA) sind in den Quartieren nordwestlich der Haupterschließungsachse bis zu zwei Vollgeschosse zulässig (vgl. Ziffer 5.2.1). Für die Bereiche
unmittelbar entlang der Haupterschließungsachse werden zwei Vollgeschosse als zwingend
festgesetzt, um hier eine stärker raumwirksame, der Haupterschließungsachse angemessene Bebauung, zu gewährleisten.
Für die Bereiche entlang der Urfelder Straße (vgl. Ziffer 5.2.2) setzt der Bebauungsplan mindestens zwei und maximal drei Vollgeschosse fest, um hier die beabsichtigte schallschützende Wirkung für die nordwestlich gelegene Wohnbebauung zu sichern.
An den Standorten mit einer besonderen städtebaulich-räumlichen Bedeutung (vgl. Ziffer
5.2.3) setzt der Bebauungsplan zur Umsetzung der städtebaulichen Standortbetonung überwiegend zwingend drei Vollgeschosse, bzw. im unmittelbaren Einflussbereich des Grünzuges »RegioGrün« abgemildert zwei bis drei Vollgeschosse, fest.
Für die Bereiche zur quartiersinternen städtebaulichen Gliederung (vgl. Ziffer 5.2.4) setzt der
Bebauungsplan mindestens zwei und maximal drei Vollgeschosse fest, um im hier meist rein
zweigeschossigen Umfeld städtebaulich gliedernde Akzente zu ermöglichen und eine quartiersinterne Differenzierung hinsichtlich der baulichen Dichte zu erwirken.
Verzicht auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl
Auf Festsetzungen einer Geschossflächenzahl wird verzichtet. Angesichts der detaillierten
Regelungen zur Höhenentwicklung baulicher Anlagen, dem durch entsprechende Festsetzungen von Gebäudehöhen gemäß § 18 BauNVO nachgekommen wird (vgl. Ziffer 5.2.2), ist
das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt. Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl wird vor diesem Hintergrund entbehrlich.
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5.3.3
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Begründung
Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO)
Systematik
Um die Höhenentwicklung von Gebäuden, und damit ein wesentlicher Aspekt des Maßes der
baulichen Nutzung, detailliert steuern zu können, werden für jedes Teilgebiet des Allgemeinen Wohngebietes sowie der Fläche für den Gemeinbedarf Festsetzungen zur Erdgeschossfußbodenhöhe, Trauf- und Firsthöhe und/oder der Gebäudehöhe getroffen. Die festgesetzten
Höhen sind abgestimmt mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse sowie den Festsetzungen zur Dachform. Damit folgen die Festsetzungen gleichfalls dem unter Punkt 5.2 aufgeführten Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte im Wohngebiet. Grundsätzlich
gilt, dass in Teilgebieten, in denen Sattel- oder Zeltdächer vorgegeben sind, eine hierauf
bezogene Festsetzung der Trauf- sowie der Firsthöhe erfolgt. In Teilgebieten, in denen
Flach- oder Pultdächer zulässig sind, wird eine hierauf bezogene Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe getroffen. Die Festsetzung einer Traufhöhe ist im letzteren Falle entbehrlich, da mit der Festsetzung der Gebäudehöhe aufgrund der speziellen Dachgeometrien
auch automatisch die maximal zulässige Außenwandhöhe des Gebäudes geregelt wird. Die
Erdgeschossfußbodenhöhe wird generell für alle Gebäude im Plangebiet festgelegt.
Höhe des Erdgeschossfußbodens und dessen unterer Bezugspunkt
In den Bebauungsplan wurden Festsetzungen zur Regelung der Erdgeschossfußbodenhöhe
aufgenommen, um zu gewährleisten, dass die Erdgeschossebene von Gebäuden sich oberhalb der Rückstauebene des Niederschlagswassers (= angrenzendes Straßenniveau) befindet. Darüber hinaus wird mit der Beschränkung der Erdgeschossfußbodenhöhe (OKFF) auf
den Bereich von 0,2 bis 0,3 m über dem jeweiligen unteren Bezugspunkt (BZP) – und damit
über angrenzendes Straßenniveau – vermieden, dass Gebäude mit hohen Sockelgeschossen ausgeführt werden, da diese auf den angrenzenden öffentlichen Raum eine städtebaulich unerwünschte und für ortstypische Wohngebiete unübliche abweisende Wirkung haben.
Die Höhendifferenz von 0,2 bis 0,3 m kann angesichts eines Mindestabstandes von in der
Regel 3,0 m zu öffentlichen Verkehrsflächen mittels einer flach geneigten Zuwegung barrierefrei oder mit Hilfe einer einzelnen Stufe niederschwellig überbrückt werden.
Als unterer Bezugspunkt (BZP) für die Ermittlung der zulässigen Erdgeschossfußbodenhöhe,
wie er gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO gefordert ist, wird die die Höhenlage der an das Baugrundstück angrenzenden Verkehrsfläche (Höhenlage des fertig ausgebauten Fahrbahnbzw. Gehwegrandes) festgesetzt, gemessen in der Mitte der Grenze zwischen Baugrundstück und Verkehrsfläche. Der Höhenplan mit den Ausbauhöhen der Erschließungsplanung
ist hierbei zu Grunde zu legen. Bei Eckgrundstücken ist die Grundstücksseite mit der höher
gelegenen Verkehrsfläche maßgebend. Die Mitte der Grenzlänge bezieht sich hierbei auf
das gerade Teilstück bis zum Kurvenbereich.
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Traufhöhe
Die Festsetzungen zur Traufhöhe von Gebäuden sind inhaltlich verbunden mit den Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Aufgrund der Erfahrungen im 1. Bauabschnitt, wo in einigen Bereichen die stadtgestalterische Ordnung durch willkürlich erscheinende Höhenunterschiede benachbarter Dachtraufen gestört ist, sollen im 2. Bauabschnitt
die Spielräume für die Traufhöhengestaltung enger gefasst werden. Die in den Baugebieten
jeweils festgesetzten minimal bzw. maximal zulässigen Traufhöhen dürfen daher von baulichen Anlagen mit mehrseitig geneigten Dächern (hier: Sattel- und Zeltdächer) nicht unterbzw. überschritten werden. Als Traufhöhe gilt die Differenz zwischen der Erdgeschossfußbodenhöhe (OKFF) als unterer Bezugspunkt nach § 18 Abs. 1 BauNVO und der Wandhöhe im
Sinne von § 6 Abs. 4 BauO NW (Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche des Daches).
Hierbei gilt gemäß den Festsetzungen in der Planzeichnung eine Traufhöhe von
•
minimal 5,0 und maximal 6,5 m in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind (ermöglicht eine Bebauung mit einem Erdgeschoss und einem nutzbaren
Dachgeschoss mit Drempel),
•
minimal 6,0 und maximal 7,0 m in Teilgebieten, in denen zwingend zwei Vollgeschosse
zu realisieren sind (ermöglicht eine Bebauung mit zwei nutzbaren Regelgeschossen),
•
minimal 6,5 und maximal 7,5 m in Teilgebieten, in denen minimal zwei und maximal drei
Vollgeschosse zu realisieren sind (ermöglicht eine Bebauung mit zwei nutzbaren Regelgeschossen und ggf. einem nutzbaren Dachgeschoss mit Drempel).
Firsthöhe
Wie bei den Traufhöhen-Festsetzungen sind auch die Festsetzungen zur Firsthöhe von Gebäuden auf die Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse abgestimmt. Im Gegensatz zur Traufhöhenfestlegung werden bei der Festlegung der Firsthöhen von Gebäuden
lediglich Maximalwerte vorgegeben, die nicht überschritten werden dürfen. Die hierbei im
Vergleich zu den Traufhöhenfestsetzungen größeren Spielräume liegen darin begründet,
dass bei Sattel- und Zeltdächern die Wahrnehmung des oberen Abschlusses aufgrund der
Dachgeometrie auf den Betrachter im öffentlichen Raum weniger dominant ist als beim unteren Abschluss des Daches. Als Firsthöhe gilt die Differenz zwischen der Erdgeschossfußbodenhöhe (OKFF) als unterer Bezugspunkt nach § 18 Abs. 1 BauNVO und dem höchstgelegenen Punkt der Dachhaut (Dachfirst).
Hierbei gilt gemäß den Festsetzungen in der Planzeichnung eine Firsthöhe von
•
maximal 10,0 m in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind (ermöglicht eine Bebauung mit einem Erdgeschoss und einem nutzbaren Dachgeschoss
mit Drempel),
•
maximal 11,0 m in Teilgebieten, in denen zwingend zwei Vollgeschosse zu realisieren
sind (ermöglicht eine Bebauung mit zwei nutzbaren Regelgeschossen),
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•
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
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maximal 12,0 m in Teilgebieten, in denen minimal zwei und maximal drei Vollgeschosse
zu realisieren sind (ermöglicht eine Bebauung mit zwei nutzbaren Regelgeschossen und
ggf. einem nutzbaren Dachgeschoss mit Drempel).
Gebäudehöhe
Die Höhenentwicklung von Gebäuden mit Flach- bzw. Pultdächern wird (im Gegensatz zu
Gebäuden mit Sattel- und Zeltdächern) ausschließlich durch die Festsetzung von maximalen
Gebäudehöhen geregelt. Wie bei den Trauf- und Firsthöhen-Festsetzungen sind auch die
Festsetzungen zur Gebäudehöhe auf die Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse abgestimmt. Analog zur Festlegung der Firsthöhen von Gebäuden werden in der
Regel Maximalwerte vorgegeben, die nicht überschritten werden dürfen. Lediglich im nördlichen Bereich des Wohngebietes, wo der städtebauliche Entwurf tendenziell eine höhere
bauliche Dichte vorsieht, werden auch Mindesthöhen vorgegeben. Die Höhenwerte sind so
gewählt, dass Gebäude mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ermöglicht werden,
sofern nutzungstypische Geschosshöhen verwendet werden. Dach- oder Staffelgeschosse,
die über die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse hinausgehen, werden über die vorgegebenen Höhenmaße ausgeschlossen. Als Gebäudehöhe gilt die Differenz zwischen der Erdgeschossfußbodenhöhe (OKFF) und dem höchstgelegenen Punkt des Gebäudes (Oberkante
Attika bei Gebäuden mit Flachdach, Oberkante Dachfirst bei Pultdächern).
Hierbei gilt gemäß den Festsetzungen in der Planzeichnung in der Regel eine Firsthöhe von
•
maximal 7,0 m in Teilgebieten, in denen bis zu bzw. zwingend zwei Vollgeschosse und
Flachdächer festgesetzt sind (ermöglicht eine Bebauung mit einem Erd- und einem
Obergeschoss),
•
maximal 7,0 m in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse und Pultdächer festgesetzt sind (ermöglicht eine Bebauung mit einem Erd- und einem Obergeschoss und
berücksichtigt die Geometrie eines flach geneigten Pultdaches),
•
maximal 10,0 bzw. 10,5 m in Teilgebieten, in denen bis zu drei Vollgeschosse zu realisieren sind (mit einem Erd- und bis zu zwei Obergeschossen).
5.4
Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB sowie §§ 14, 22 und 23 BauNVO)
5.4.1
Bauweise (§ 22 BauNVO)
Abweichend offene Bauweise
Die Festsetzungen zur Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO orientieren sich an dem unter
Ziffer 5.2 erläuterten Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte. Hierbei wird für die
Wohnquartiere nordwestlich der Haupterschließungsachse, die zu den Grünflächen hin orientiert sind (vgl. Ziffer 5.2.2), sowie für die Bebauung beidseitig der Haupterschließungsstraße 1, überwiegend eine abweichend offene Bauweise (ao) in Verbindung mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Einzelhäusern (E) festgesetzt. Im Unterschied zur rechtlich normierBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Begründung
ten offenen Bauweise im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO wird durch die abweichende Festsetzung gemäß Abs. 4 die ansonsten zulässige Gebäudelänge von bis zu 50 m auf maximal
25 m verringert. Da hier vorwiegend eine aufgelockerte Einfamilienhausstruktur beabsichtigt
ist, die sich tendenziell an der benachbart vorhandenen Bebauung des 1. Bauabschnittes
orientieren soll, wird die zulässige Gebäudelänge so weit beschränkt, dass längere Gebäudezeilen vermieden werden. Im nördlichen Bereich, wo der städtebauliche Entwurf tendenziell eine dichtere Bebauung vorsieht, werden in der abweichenden Bauweise Einzel- und
Doppelhäuser (ED) zugelassen bzw. auf eine weitere Einschränkung verzichtet.
Offene Bauweise
Für die Teilgebiete entlang der Urfelder Straße, wo der städtebauliche Entwurf längere Gebäudezeilen vorsieht, wird eine offene Bauweise (o) im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, so dass hier Gebäudezeilen und Hausgruppen bis 50 m Länge möglich sind. In den
Bereichen, wo das städtebauliche Konzept Reihenhauszeilen vorsieht, wird die offene Bauweise um die Vorgabe Hausgruppen (H) ergänzt bzw. konkretisiert.
Geschlossene Bauweise
Für die Gebäude unmittelbar angrenzend an die Eichholzer Straße sowie für die den Eingangsplatz flankierenden Torgebäude wird eine geschlossene Bauweise (g) festgesetzt, so
dass hier an der »Schauseite« zur Eichholzer Straße sowie im Eingangsbereich des Wohngebietes eine dominant wirkende, räumlich verdichtete Bebauung gesichert wird. Darüber
hinaus dient die Festsetzung der Schallabschirmung des Verkehrslärms auf der Eichholzer
Straße für die dahinter liegende Wohnbebauung.
5.4.2
Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO)
Festsetzung der Baufenster durch Baugrenzen und Baulinien
Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) werden gemäß § 23 BauNVO durch
Baugrenzen, entlang der Haupterschließungsachse zum Teil auch durch Baulinien, festgesetzt.
Die Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen werden zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der Bebauung sowie zur Sicherung nicht bebaubarer
Freibereiche erforderlich. In den allgemeinen Wohngebieten besitzen die Baufenster bis auf
wenige Ausnahmen eine Tiefe von 14,0 m und sind asymmetrisch mit einem Grenzabstand
von 3,0 m auf den Baugrundstücken angeordnet, um einen möglichst großen und zusammenhängenden Bereich der Baugebiete als nicht überbaubare Frei- und Gartenbereiche zu
sichern. Durch die lineare Ausrichtung der Baufenster über mehrere Baugrundstücke hinweg
in Verbindung mit der Beschränkung auf eine vergleichsweise knapp bemessene Bautiefe ist
gewährleistet, dass die Gebäude in geordneter Form entlang einer gemeinsamen Bauflucht
mit nur unwesentlichen Vor- und Rücksprüngen angeordnet werden.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die Festsetzung von Baugrenzen gewährt im Gegensatz zur Festsetzung von Baulinien der
zukünftigen Bebauung eine angemessene Flexibilität bei der konkreten Anordnung des Gebäudes auf dem Baugrundstück. Daher werden lediglich in den Bereichen, wo entsprechend
des städtebaulichen Konzeptes entlang der Haupterschließungsachse eine räumliche Wirkung durch eine Straßenrandbebauung gesichert werden soll und dies nicht durch die beabsichtigte verdichtete Gebäudeart (Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser) hinreichend gesichert
ist, Baulinien festgesetzt.
Die Baufenster werden in der Regel mit 3 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie angeordnet. Bei von Südwesten bzw. Südosten erschlossenen Grundstücken rücken die Baufelder
von der Straße ab, um auf den südlichen Grundstücksbereichen gut besonnte Terrassen und
Hausgärten zu ermöglichen und die Gebäudegrundrisse in solarenergetischer Hinsicht ausrichten zu können.
Mit der vorgenommenen Dimensionierung der überbaubaren Grundstücksflächen besteht
einerseits ausreichend Spielraum bei der Anordnung und Gestaltung der beabsichtigten Gebäudetypen (frei stehende Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser), andererseits dient die Tiefenbeschränkung einer geordneten, aufeinander abgestimmten und regelmäßigen Anordnung der Baukörper parallel des jeweiligen Straßenverlaufes.
Durch die festgesetzte Tiefe der Baufelder werden die möglichen Vor- und Rücksprünge der
vorderen Bauflucht minimiert, welche andernfalls den gewünschten geordneten Gesamteindruck einer Straßenabwicklung stören würden.
Im Bereich der festgesetzten Fläche für den Gemeinbedarf wird von der vorgenannten Systematik abgewichen, da hier gemäß des städtebaulichen Entwurfes ein »Sonderbaukörper«
mit Signalfunktion entwickelt werden soll, welcher der beabsichtigten Nutzung als Kindertagesstätte angemessen ist. Um eine hohe Flexibilität bei der späteren Konzeption der Kindertagesstätte zu erhalten, wird ein großzügiges Baufenster festgesetzt, welches lediglich angemessene Mindestabstände zum Umfeld wahrt.
Insgesamt orientieren sich Größe und Geometrie der überbaubaren Flächen somit an den
beabsichtigten Gebäudetypen, verbunden mit einer angemessenen Flexibilität bei der späteren detaillierten Anordnung, Ausrichtung und Gestaltung der Gebäude.
5.4.3
Nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO)
Überschreitungsmöglichkeiten der Baufenster durch untergeordnete Bauteile
Eine Überschreitung der gartenseitigen (nicht vorgartenseitigen) Baugrenze auf dem Baugrundstück durch untergeordnete Bauteile mit insgesamt maximal 3,0 m Höhe und maximal
5,0 m Länge (z. B. Wintergarten, überdachte Terrasse, Balkon) ist in einer Tiefe von maximal
3,0 m als Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zulässig, sofern ein Mindestabstand von 3,0
m zu den Grundstücksgrenzen eingehalten wird und soweit nicht landesrechtliche Vorschriften entgegenstehen. Die Bestimmungen des § 23 Abs. 3 BauNVO bleiben hiervon unberührt.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die Überschreitungsmöglichkeiten dienen einer angemessenen Flexibilität bei der Anordnung von bezüglich des Hauptbaukörpers untergeordneten Bauteilen, die gegenüber der
gartenseitigen Gebäudeflucht vortreten. Der straßennahe vorgartenseitige und damit öffentlichkeitswirksame Gestaltungseindruck soll demgegenüber durch das Hauptgebäude geprägt
werden.
Überschreitungsmöglichkeiten der Baufenster durch Tiefgaragen
In den Baugebieten, in denen der städtebauliche Entwurf eine Mehrfamilienhausbebauung
vorsieht, ist eine Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen durch
Garagengeschosse unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen) innerhalb der gesamten
Baugebietsfläche als Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zulässig, soweit nicht landesrechtliche Vorschriften entgegenstehen. Diese Abweichungsmöglichkeit dient dazu, hier die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen auch außerhalb der Baufenster und
damit außerhalb der Grundrissfläche der Hauptbaukörper zu ermöglichen. Da der detaillierte
Flächenbedarf der Tiefgaragen vom zukünftigen Wohnungsmix und den zukünftigen Wohnungsformen abhängt, wird – anstelle einer detaillierten zeichnerischen Normierung in Form
gesondert überbaubarer Grundstücksflächen – die Möglichkeit einer flexiblen Überschreitung
der für die Hauptgebäude vorgesehenen Baufenster eingeräumt.
Überschreitungsmöglichkeiten der Baufenster durch Nebenanlagen
Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO (hierzu zählen auch Wärmepumpen) sind Bereich der Vorgärten nicht zulässig. Als Vorgarten gilt der Freibereich des
Baugrundstückes zwischen der entsprechenden Liniensignatur (Vorgartensignatur) in der
Planzeichnung und der vorderen Gebäudeflucht sowie deren seitlichen Verlängerung bis zur
Grundstücks- bzw. Nachbargrenze (vgl. Ziffer 10 der örtlichen Bauvorschriften).
Diese Festsetzung soll dazu dienen, dass untergeordnete Nebenanlagen wie Garten- und
Abstellhäuser möglichst im gartenseitigen bzw. rückwärtigen Grundstücksbereich untergebracht werden und diese Anlagen nicht im Vorgartenbereich den öffentlichen Straßenraum
negativ prägen. Städtebauliches Ziel ist es, dass der öffentliche Straßenraum weitgehend
durch die Hauptgebäude im Sinne einer Straßenrandbebauung verbunden mit einer begrünten Vorgartenzone geprägt wird.
Ausgenommen hiervon sind Standplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, um insbesondere bei beengten Grundstücksverhältnissen eine unproblematische Entsorgung sicher zu stellen.
Die der Ver- und Entsorgung dienenden Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO sind auf
den nicht überbaubaren Grundstücksflächen als Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zulässig, auch wenn für sie keine besonderen Flächen im Bebauungsplan festgesetzt sind.
Vor dem Hintergrund der besonderen Bedeutung dieser Anlagen für eine funktionierende
Nutzung der Baugebiete und der derzeit nicht absehbaren technischen Entwicklung und deren Erfordernissen im Bereich der Versorgung mit erneuerbaren Energien soll für die Anordnung dieser Anlagen eine ausreichende Flexibilität geschaffen werden. Die AusnahmeregeBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Begründung
lung gilt nicht nur, aber insbesondere, für Anlagen, die der Nutzung erneuerbarer Energien
dienen.
5.5
Stellplätze und Garagen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 und 23 BauNVO)
Bereiche für frei stehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
Für die Baugebiete, in denen der städtebauliche Entwurf eine aufgelockerte Wohnbebauung
mit frei stehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern vorsieht, sind Stellplätze und Garagen gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB entsprechend zeichnerisch festgesetzten Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Zu Garagen zählen gemäß § 118 der Sonderbauverordnung (SBauVO) auch Carports, was hier zur Klarstellung planungsrechtlich normiert wird.
Ausgegangen wird von der landesrechtlichen Vorgabe, einen privaten Stellplatz je Wohneinheit nachzuweisen. Private Stellplätze und Garagen/Carports sind in den für eine aufgelockerte Wohnbebauung vorgesehenen Bereichen nur innerhalb der oben angeführten Bereiche des Baugrundstückes zulässig, um die nicht überbaubaren Grundstücksflächen und damit die privaten Gartenflächen der Wohnquartiere vor ungeordnetem, das Wohnen in der
Nachbarschaft störendes Parken sowie vor unangemessener Bodenversiegelung durch lange Zufahrten zu schützen.
Die Stellplatzanordnung innerhalb der Baufenster soll im aufgelockerten Einfamilienhausbereich auch dazu dienen, entlang der Erschließungsstraßen eine abwechslungsreiche und
aufgelockerte Abfolge von Hauptgebäude und Garagen/Stellplätzen im seitlichen Bauwich zu
erzielen.
Insgesamt ist aus ökologischer Sicht eine übermäßige Grundstücks- und damit Bodenversiegelung zu vermeiden. In den Fällen, in denen die Baufenster von der Straße abgerückt im
»hinteren« Grundstücksbereich angeordnet sind, um in den südlichen bzw. westlichen
Grundstücksbereichen für eine Gartennutzung zu ermöglichen, werden hier zusätzlich Flächen für Stellplätze und Garagen in der Planzeichnung zeichnerisch festgesetzt, um die mit
der Stellplatzzufahrt einhergehenden Bodenversiegelung minimieren zu können. Die Abstände der so festgesetzten Flächen zur öffentlichen Verkehrsfläche entsprechen mit 3,0 m
sowohl den Abständen der Baufenster, die im Sinne einer Straßenrandbebauung angeordnet
sind, wie auch den Vorgaben des § 119 der Sonderbauverordnung.
Bereiche für Hausgruppen, Mehrfamilienhäuser und Sozialeinrichtungen (Kindertagesstätte)
Für die Baugebiete, in denen der städtebauliche Entwurf eine Mehrfamilienhausbebauung
bzw. Hausgruppen vorsieht, sowie für die Flächen für den Gemeinbedarf sind Stellplätze und
Garagen innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, soweit
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landesrechtliche Vorschriften oder andere Festsetzungen dieses Bebauungsplanes nicht
entgegenstehen.
In diesen Bereichen mit einer höheren baulichen Verdichtung ist eine höhere Flexibilität für
die landesrechtlich geforderte Unterbringung des ruhenden Verkehrs erforderlich. Um die
geforderte Anzahl an privaten Stellplätzen in diesen Bereichen als auch eine verdichtete Bebauung zu ermöglichen, werden Stellplätze und Garagen überall auf dem Baugrundstück
zugelassen, soweit landesrechtliche Vorschriften oder sonstige Schutzbestimmungen nicht
entgegenstehen. Dies beinhaltet beispielsweise auch die Anordnung von kleineren privaten
Stellplatzanlagen im seitlichen oder hinteren Grundstücksbereichen. Die genaue Anordnung
und Größe dieser Anlagen hängt von Art und Umfang der zukünftigen Wohngebäude ab und
bleibt der weiteren Grundstücksentwicklung überlassen. Ein ausreichender Nachbarschutz
kann im Einzelfall über das Korrektiv des § 15 BauNVO sichergestellt werden.
5.6
Größe der Baugrundstücke
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB)
Ausgehend von dem städtebaulichen Ziel, mit Ausnahme der Bebauung entlang der angrenzenden Straßenzüge und einigen Gebäuden mit besonderer städtebaulicher Bedeutung, ein
Wohngebiet mit aufgelockerter Einfamilienhausbebauung zu entwickeln, werden in diesen
Teilgebieten für die Baugrundstücke eine Mindestgröße von 400 qm festgesetzt. Hierbei
handelt es sich um eine Grundstücksgröße, die einer ortsüblichen und marktgängigen Größe
für kleine Grundstücke für frei stehende Einfamilienhäuser entspricht. Mit der Festsetzung
der Mindestgrundstücksgröße in Verbindung mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche wird gewährleistet, dass in den beabsichtigten Bereichen eine aufgelockerte Bebauung entsteht.
5.7
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
Ausgehend von dem städtebaulichen Ziel, im wesentlichen ein aufgelockertes Einfamilienhausgebiet zu entwickeln, wird im überwiegenden Bereich des Wohngebietes die zulässige
Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf maximal 1 bzw. 2 Wohnungen begrenzt.
Hiermit soll eine Verdichtung vermieden werden, die einerseits der geplanten Einfamilienhausstruktur widersprechen und andererseits eine problematische verkehrliche Situation mit
sich bringen würde.
Die Begrenzung auf 1 Wohnung je Wohngebäude entspricht der im städtebaulichen Entwurf
beabsichtigten Gebäudetypologie Einfamilienhaus. Die räumliche Anordnung der Festsetzung bevorzugt entlang der Haupterschließungsachse korrespondiert mit den detaillierten
Regelungen zur Grundstückszufahrt (vgl. Ziffer 5.8.2). Mit der Festsetzung wird daher verBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Begründung
mieden, dass bei der Umsetzung der Planung die Anzahl erforderlicher privater Stellplätze
und deren Anordnung auf den Baugrundstücken in Konflikt mit den Regelungen zur Grundstückszufahrt gerät.
Die Begrenzung auf 2 Wohnungen je Wohngebäude gewährt darüber hinaus mehr Flexibilität bei der langfristigen Nutzung der Wohngebäude, indem z. B. auch das Wohnen von zwei
Generationen unter einem Dach, das Einrichten einer Einliegerwohnung oder der Vermietung eines Gebäudeteiles, wenn nach dem Auszug der Kinder das Haus »zu groß« wird,
Berücksichtigung findet.
Demgegenüber wird in den Bereichen, in denen das unter Ziffer 5.2 erläuterte Konzept zur
Gliederung der städtebaulichen Dichte eine dichtere Bebauung vorsieht, auf die Beschränkung der Wohnungsanzahl je Wohngebäude verzichtet. Hier ist hinsichtlich der Gliederung
der Wohngebäude bzw. Gebäudezeilen in wirtschaftlich funktionierende Gebäudeabschnitte
und die Abstimmung des Wohnungsmix auf die örtliche Nachfrage eine größere Flexibilität
geboten, die durch die Vorgabe einer Wohnungsanzahl unangemessen eingeschränkt würde.
5.8
Öffentliche Verkehrsflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
5.8.1
Straßenverkehrsflächen
Die festgesetzten Verkehrsflächen im Plangebiet dienen der planungsrechtlichen Sicherung
der Anbindung und Erschließung des geplanten Wohngebietes im Sinne des zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeptes. Die Dimensionierung der Verkehrsflächen orientiert sich
an den verkehrlichen Erfordernissen bzw. an den bestehenden Verhältnissen. Die Verkehrsflächen dienen gemäß Regenwasserkonzept darüber hinaus auch der oberflächigen Ableitung von Niederschlagswasser in die zentrale Grünfläche. Dies betrifft sowohl das auf den
öffentlichen Verkehrsflächen als auch das auf den privaten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser (Dächer und versiegelte Flächen).
Für die Haupterschließungsstraßen ist in der Regel eine 12,5 m breite Verkehrsfläche festgesetzt. Hier ist ein Trennsystem angedacht, welches eine ca. 5,5 m breite Fahrbahn vorsieht, die beidseitig von einem ca. 2,0 m breiten Park- und Grünstreifen sowie einem ca. 1,5
m breiten Gehweg flankiert wird. Für die Ringerschließungen der Quartiere sowie die Anschlüsse an den 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz sind 5,5 bzw. 5,0 m breite Verkehrsflächen festgesetzt. Nach derzeitigem Stand der Erschließungsplanung sollen diese
Bereiche als Mischverkehrsflächen ausgebildet werden. Die »Anschlüsse« an die »Grüne
Mitte«, über die das oberflächig abgeleitete Niederschlagswasser der zentralen Versickerungsanlage in der »Grünen Mitte« zugeführt wird, werden vor dem Hintergrund der Anforderungen an Unterhaltung und Wartung mit einer Breite von 2,0 m ausgeführt.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die Verkehrsflächen werden ohne weitergehende Zweckbestimmung als Straßenverkehrsfläche festgesetzt, um eine größtmögliche Flexibilität bei der späteren Nutzung und Ausgestaltung der Erschließungsanlagen zu gewährleisten.
Die genaue Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen und die genaue Lage von Baumpflanzungen sowie der öffentlichen Stellplätze innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen
wird nicht verbindlich festgesetzt, sondern erfolgt aus Gründen einer praxisorientierten Flexibilität im Zuge der späteren Erschließungs- und Ausbauplanung. Mit den getroffenen Festsetzungen sollen ausreichend Spielräume für die weitere Planungskonkretisierung geschaffen werden, die es erlaubt, auch auf Entwicklungen während der weitergehenden Realisierung eingehen zu können (z. B. Abstimmung auf die genaue Anordnung der zukünftigen Bebauung sowie auf Lage und Umfang der Ver- und Entsorgungsleitungen bzw. der oberflächigen Regenwasserführung im Straßenquerschnitt). Mit der vorgenommenen Flächenausweisung als »Öffentliche Verkehrsfläche« sind diese für die Erschließung des Wohngebietes
wichtigen Flächen planungsrechtlich ausreichend bestimmt und gesichert.
5.8.2
Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt von bzw. zu der Haupterschließungsstraße
Entlang der Haupterschließungsstraßen 1 und 2 (Haupterschließungsachse) werden in der
Planzeichnung in den Bereichen, wo der städtebauliche Entwurf eine aufgelockerte Bebauung mit frei stehenden Einfamilienhäusern vorsieht, Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt von
bzw. zu der Haupterschließungsstraße festgesetzt.
Die Festsetzungen dienen dazu, vor dem Hintergrund der detaillierten Planungen zur baulichen Gliederung des Wohngebietes sowie zur zukünftigen Grundstücksaufteilung, die Anordnung der Grundstückszufahrten von der stadtgestalterisch wichtigen Haupterschließungsachse städtebaulich zu ordnen und zu steuern. Hierbei werden Baugrundstücke, die
von den Quartiersstraßen erschlossen werden, vollständig mit einem Ein- und Ausfahrtsverbot zur Haupterschließungsachse belegt. Baugrundstücke, die über die Haupterschließungsachse erschlossen werden und deren Vorgärten unmittelbar an die Haupterschließungsachse grenzen, werden bereichsweise mit einem Ein- und Ausfahrtsverbot zur Haupterschließungsachse belegt. Die Gliederung des Ein- und Ausfahrtsverbot erfolgt dabei in der Weise,
dass die Zufahrten zweier aneinander grenzender Baugrundstücke möglichst zusammengefasst werden, um im Gegenzug möglichst lange Abschnitte ohne eine Grundstückszufahrt
entlang der Haupterschließungsachse zu erhalten.
Die Sicherung längerer Abschnitte ohne eine Grundstückszufahrt ermöglicht eine geordnete
Anordnung von Baumreihen und öffentlichen Parkplätzen entlang der Haupterschließungsstraße, so dass die Festsetzung auch der Förderung des örtlichen Mikroklimas, der repräsentativen Gestaltung der zentralen öffentlichen Hauptachse des Wohngebietes sowie der
Sicherung der erforderlichen öffentlichen Parkplätze dient.
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5.9
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Begründung
Fläche für Versorgungsanlagen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Im mittleren Bereich des Plangebietes an der Haupterschließungsstraße 3, wird eine ca. 525
qm große Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Fernwärme/Elektrizität
festgesetzt. Die Fläche dient der Aufnahme des geplanten Blockheizkraftwerks inkl. der für
Betrieb und Wartung erforderlichen Nebenflächen Die Fläche wird im mittleren Bereich des
Wohngebietes angeordnet, um möglichst kurze Leitungswege zu erhalten. Bei der Randlage
unmittelbar am Schallschutzschirm und an der Anbindung an die Urfelder Straße handelt es
sich um einen das Wohnen möglichst wenig beeinträchtigenden Standort.
5.10
Öffentliche Grünflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Die Anordnung der Grünflächen folgt dem Grün- und Freiraumkonzept des städtebaulichen
Entwurfs (vgl. Ziffer 4). Die öffentlichen Grünflächen sind dauerhaft zu begrünen und werden
entsprechend unter landschaftsgestalterischen und ökologischen Aspekten angelegt. Sie
dienen unter anderem auch der Aufnahme von
• Fuß- und Radwegen, Wirtschaftswegen und Grundstückszuwegungen,
• möblierten Aufenthaltsbereichen wie z. B. Platzaufweitungen mit Sitzbänken,
• Spielgelegenheiten für Kinder und Jugendliche, die dezentral verteilt innerhalb der gesamten Grünfläche nach Bedarf angeordnet werden sollen,
• künstlerisch gestalteten Objekten,
• unterirdischen Ver- und Entsorgungsanlagen mit entsprechenden Zuwegungen für Wartung und Betrieb,
• Mulden und Rinnen für eine oberirdische Niederschlagswasserableitung sowie Anlagen
für die Niederschlagsversickerung.
Die festgesetzten Zweckbestimmungen Parkanlage, Spielflächen/Spielstationen sowie Anlagen zur Niederschlagswasserrückhaltung und Niederschlagswasserableitung dienen der
planungsrechtlichen Sicherung des geplanten Grün- und Freiraumkonzeptes sowie der oben
angeführten Nutzungen.
Die festgesetzte Zweckbestimmung Abstandsgrün dient der Sicherung der in diesem Grünstreifen verlaufenden zahlreichen Fernleitungen und deren Sicherheitsbelangen.
Der südliche Bereich der öffentlichen Grünflächen, der Teil des regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling-Süd« ist, steht darüber hinaus in Verbindung mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft nach
§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB.
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5.11
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft – Pflanz/Erhaltungsgebote
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 sowie Nr. 25 a und b BauGB)
5.11.1 Allgemeines
Der Bebauungsplan setzt Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie Pflanz- und Erhaltungsgebote fest, die im Einzelnen nachfolgend aufgeführt und im Umweltbericht (Teil B der Begründung) näher erläutert
werden.
Diese Festsetzungen dienen dazu, die durch die Planung verursachten Eingriffe in Natur und
Landschaft innerhalb des Plangebietes zu mindern bzw. auszugleichen, Erschließungs- und
Verkehrsflächen ökologisch und gestalterisch aufzuwerten und insgesamt die Planung in den
angrenzenden Frei- und Landschaftraum zu integrieren.
5.11.2 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Der südwestliche Bereich des Plangebietes ist Teil der regionalen Grünzug-Planung »RegioGrün – Grünachse Süd«. Zur Sicherung der hier geplanten regionalen Maßnahmen sowie
zum Ausgleich der Eingriffe in den Boden und Naturhaushalt in anderen Bereichen des
Plangebietes wird dieser Bereich im Übergang zum südlich sich anschließenden freien
Landschaftsraum als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt.
5.11.3 Baumanpflanzungen innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
Innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen (Straßen und Plätze) sind mindestens 50 Bäume standortgerechter Laubgehölzarten mit einem Stammumfang von mindestens 18/20 cm
und einer Stammhöhe von mindestens 2,20 m anzupflanzen. Lage und Anordnung der
Baumanpflanzungen bleiben der späteren Ausführungsplanung überlassen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft fachgerecht zu pflegen und bei Ausfall zu ersetzen.
Mit dieser Festsetzung soll eine ökologische und gestalterische Mindestqualität innerhalb der
öffentlichen Verkehrsflächen gesichert werden. Auf die Festsetzung bestimmter Standorte für
die Anpflanzungen wird verzichtet, um ausreichend Spielräume für die nachfolgende Erschließungs- und Ausbauplanung offen zu halten und flexibel auf den Ausbau der Straßenräume und die detaillierte Anordnung der Bebauung und der Grundstückszufahrten reagieren
zu können.
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Begründung
5.11.4 Baumanpflanzungen innerhalb privater Grundstücksflächen entlang der Eichholzer Straße (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
Innerhalb der in der Planzeichnung umgrenzten Flächen für Stellplätze entlang der Eichholzer Straße wird eine Baumreihe mit 14 Einzelbäumen festgesetzt, die der Begrünung und
räumlichen Fassung der hier geplanten Stellplatzanlage dienen. Im Sinne einer angemessenen Flexibilität bei der späteren baulichen Ausführung der Stellplatzanlage können die
Standorte der Anpflanzungen um bis zu 3,0 m von der zeichnerischen Darstellung abweichen. Bei der Anpflanzung der in der Planzeichnung entlang der Eichholzer Straße festgesetzten Bäume sind standortgerechte Laubgehölzarten mit einem Stammumfang von mindestens 18/20 cm und einer Stammhöhe von mindestens 2,20 m zu verwenden. Die Anpflanzungen sind dauerhaft fachgerecht zu pflegen und bei Ausfall zu ersetzen.
Die Festsetzung dient auch dazu, eine ökologische und gestalterische Mindestqualität in
einem Bereich des Wohngebietes zu sichern, der in erhöhtem Maße öffentlichkeitswirksam
ist (»Schauseite zur übergeordneten Straße«). Die Festsetzung einer Baumreihe dient dabei
als »grüne Pufferzone« zwischen dem immissionsintensiven Bereich der Eichholzer Straße
und der neuen Bebauung.
5.11.5 Baumanpflanzung je Baugrundstück
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
Je Baugrundstück ist durch den Grundstückseigentümer ein Laubbaum mit einem Mindeststammumfang von 12/14 cm anzupflanzen. Die unter Ziffer 5.11.3 angeführte Baumreihe
entlang der Eichholzer Straße ist hierbei nicht anrechenbar, da die Festsetzung auf die Förderung begrünter privater Gartenflächen im Innern des Wohnquartiers abzielt. Mit der Festsetzung soll die Durchgrünung des Wohngebietes gefördert und der Eingriff in Boden und
Naturhaushalt gemildert werden. Darüber hinaus soll die Festsetzung als Anregung und Vorbild dienen, weitere Laubbäume mit vergleichbarer, ökologischer Qualität auf den privaten
Grundstücken anzupflanzen. Die Anpflanzung ist dauerhaft fachgerecht zu pflegen und bei
Ausfall zu ersetzen.
5.11.6 Baumanpflanzungen als Ersatzmaßnahme
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 25 a und b BauGB)
Für die aufgrund des Straßenausbaus zu fällende Kastanie an der Urfelder Straße sind vier
Einzelbäume innerhalb der festgesetzten Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft anzupflanzen. Hierbei sind standortgerechte heimische Laubgehölzarten mit einem Stammumfang von mindestens 18/20 cm
und einer Stammhöhe von mindestens 2,20 m zu verwenden. Lage und Anordnung der
Baumanpflanzungen bleiben der späteren Ausführungsplanung überlassen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft fachgerecht zu pflegen und bei Ausfall zu ersetzen.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Die Festsetzung dient der Sicherung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs für die aufgrund
verkehrs- und straßenbautechnischer Belange zu fällende Kastanie an der Urfelder Straße
(vgl. auch Ziffer 5.2 des Umweltberichtes).
5.11.7 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Als Ersatzlebensraum für die eventuell im Plangebiet vorkommende Wechselkröte sind innerhalb der festgesetzten Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sechs Erdmulden zur Aufnahme von Regenwasser
mit einer Größe von jeweils 25-50 qm und einer Tiefe von 0-15 cm herzustellen. Die Maßnahme ist vor Beginn der Erschließungsarbeiten durchzuführen.
Die Festsetzung dient der Sicherung des artenschutzrechtlichen Ausgleichs für die eventuell
im Bereich von Fahrspuren vorkommende planungsrelevante Wechselkröte (vgl. auch Ziffer
5.2 des Umweltberichtes).
5.12
Flächen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind gemäß den Vorgaben der Schalltechnischen Untersuchung des
(ADU Cologne, Institut für Immissionsschutz GmbH, Köln, Bericht vom 08.03.2016 – vgl.
Ziffer 8.2), insbesondere bedingt durch den Verkehrslärm der Eichholzer und Urfelder Straße, Schallschutzmaßnahmen zugunsten des geplanten Wohngebietes erforderlich.
5.12.1 Schallabschirmung zur der Urfelder Straße/Eichholzer Straße
Innerhalb des entsprechend in der Planzeichnung entlang der Urfelder Straße bis zum Knotenpunktsbereich Eichholzer Straße/Urfelder Straße festgesetzten, 3,0 m breiten Flächenstreifens ist eine Schallabschirmung mit einer Durchgangsschalldämmung von mindestens
25 dB anzuordnen. Die Höhe der Schallabschirmung beträgt mindestens 2 m entlang der
Urfelder Straße sowie mindestens 3 m entlang der Eichholzer Straße. Bei der Bemessung
der Schallschirmhöhe bildet die Höhenlage des baugebietsseitigen Fahrbahnrandes der Urfelder Straße bzw. der Eichholzer Straße den unteren Bezugspunkt, gemessen senkrecht zur
Schallabschirmung. Der Bezug von Gebäuden, die sich innerhalb des Lärmpegelbereiches
II, III oder IV befinden (in der Planzeichnung mit »LPB II«, »LPB III« bzw. »LPB IV« festgesetzt), ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB vor Fertigstellung der Schallabschirmung unzulässig.
Die Festsetzungen erfolgen auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung (vgl. Ziffer
8.2), die diese aktive Schallschutzmaßnahme als Vorgabe für die Ermittlung der LärmpegelBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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bereiche im Wohngebiet voraussetzt. Die Festsetzung der Schallabschirmung dient der Einhaltung der in der Schalluntersuchung ermittelten Immissionswerte an der geplanten Wohnbebauung. Durch die Festsetzungen wird gesichert, dass die mittels der festgesetzten Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 vorgegebenen Schalldämmmaße die schutzbedürftigen
Wohn- und Schlafräume ausreichend und bestimmungsgemäß vor Verkehrslärm schützen.
5.12.2 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden auf der Grundlage
festgesetzter Lärmpegelbereiche
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen
gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau vom November 1989, zu erwerben bei Beuth
Verlag GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen zu treffen. Wird im Baugenehmigungsverfahren durch eine vom Bauherren beauftragte
schalltechnische Untersuchung nachgewiesen, dass die tatsächliche Lärmbelastung und
somit der hieraus resultierende Lärmpegelbereich geringer ist als im Bebauungsplan festgesetzt (z. B. durch Eigenabschirmung des Gebäudes oder die Abschirmung durch andere
Gebäude), so können die Schalldämmmaße des festgesetzten Lärmpegelbereiches im Einzelfall unterschritten werden. Der Bauherr muss die Einhaltung des so ermittelten Lärmpegelbereichs auf Grundlage der DIN 4109 nachweisen.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung (vgl. Ziffer 8.2),
die diese passive Schallschutzmaßnahme zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorgibt.
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes in den von der Pegelüberschreitung
betroffenen Gebäuden und damit zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse im neuen
Wohngbiet werden passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an
die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände und Dächer ausgebauter
Dachgeschosse) schutzbedürftiger Nutzungen gemäß DIN 4109 vorgesehen und planungsrechtlich festgesetzt.
Als Grundlage hierfür werden auf Basis der prognostizierten Außengeräuschpegel zum
Schutz
gegen
schädliche
Umwelteinwirkungen
im
Sinne
des
BundesImmissionsschutzgesetzes (BImSchG) nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB im Bebauungsplan
Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 »Schallschutz im Hochbau« (Ausgabe November
1989, Berichtigung 1 vom August 1992, Änderung A1 vom Januar 2001) festgesetzt. Anhand
dieser im Bebauungsplan festgesetzten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall
(z. B. Baugenehmigungsverfahren) aus DIN 4109, Tabelle 8 bis 10, relativ einfach die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das erforderliche resultierende Schalldämmmaß
von verschiedenen Wand/Fensterkombinationen ermittelt werden.
Zur exakten Auslegung der Mindestanforderungen ist im Einzelfall die genaue Kenntnis von
Außengeräuschpegeln, Nutzungsart, Raumgröße, Fensterflächenanteil, Bauausführung usw.
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Begründung
erforderlich. Da es sich bei vorliegendem Bebauungsplan um eine Angebotsplanung handelt,
können die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen derzeit
nur pauschal festgelegt werden. Die Mindestanforderungen orientieren sich daher an den in
der schalltechnischen Untersuchung berechneten Außengeräuschpegeln für die freie Schallausbreitung. Durch entsprechende Abweichungsregelungen im Bebauungsplan soll der
konkretisierten Einzelfallbetrachtung Rechnung getragen werden.
Die Festsetzungen dienen somit dazu, dass die auf Grundlage der festgesetzten Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 vorgegebenen Schalldämmqualitäten der Gebäudeaußenhaut die
schutzbedürftigen Wohn- und Schlafräume ausreichend und zielgerichtet vor Verkehrslärm
schützen und damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichern.
Es ist zu beachten, dass ohne konkrete Planung oder spezielle Voraussetzungen aus der
Kenntnis des Lärmpegelbereichs nicht auf die erforderlichen resultierenden Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile des Gebäudes und demzufolge auch
nicht auf Schallschutzklassen für in Außenbauteilen vorhandene Fenster geschlossen werden kann. Hierfür bedarf es der Kenntnis der jeweiligen Raumnutzung, Raumgröße sowie
der Fassadenausgestaltung.
5.12.3 Belüftung von Räumen mit Schlaffunktion
Bei Schlaf- und Kinderzimmern von Wohnungen ist im gesamten Bebauungsplangebiet eine
ausreichende Belüftung bei geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen. Wird im
Baugenehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung nachgewiesen, dass
die tatsächliche Lärmbelastung einen Außenpegel (Dauerschallpegel) von 45 dB(A) im
Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) nicht überschreitet, sind Abweichungen hiervon zulässig.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung (vgl. Ziffer 8.2).
Passiver Schallschutz durch entsprechend qualifizierte Außenbauteile ist nur wirksam, wenn
Fenster und Türen geschlossen sind. Die schalltechnische Untersuchung gibt daher vor, in
Schlaf- und Kinderzimmern bei einem Außenpegel (nachts) über 45 dB(A) eine ausreichende
Belüftung bei geschlossenen Fenstern und Türen sicherzustellen. Da dieser Außenpegel
gemäß den Berechnungen im gesamten Wohngebiet überschritten wird, gilt die Festsetzung
generell im gesamten Bebauungsplangebiet.
5.12.4 Anforderungen an Wärmepumpen
Es sind nur Wärmepumpen zulässig, die am Nachbarhaus den jeweiligen zulässigen baugebietsspezifischen Immissionsrichtwert der Nr. 6.1 TA Lärm für die Nachtzeit um mindestens
10 dB(A) unterschreiten. Der Richtwert liegt in allgemeinen Wohngebieten bei 40 dB(A).
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Mit Hilfe dieser Festsetzung wird gewährleistet, dass die im Zuge der Anwendung der Energieeinsparverordnung (EnEV) häufig verwendeten, im Außenbereich angeordneten Wärmepumpen keine gesundheitsschädigenden Auswirkungen im Sinne des BImSchG auf die besonders schutzbedürftige Nachtruhe im Wohngebiet besitzt.
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6.
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Begründung
Örtliche Bauvorschriften / Gestalterische Festsetzungen
(gemäß § 86 Abs. 1 und 4 BauO NW in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB)
6.1
Ziele der gestalterischen Festsetzungen
Ziel der gestalterischen Festsetzungen ist die gestalterische Integration von baulichen Anlagen und Freiflächen in das örtliche, insbesondere durch eine aufgelockerte Wohnbebauung
geprägte Umfeld. Hierbei sollen städtebaulich erforderliche Mindestanforderungen an das
gestalterisch wirksame Erscheinungsbild des 2. Bauabschnittes die Integration in das Ortsund Landschaftsbild sowie in das Gesamtwohngebiet Eichholz gewährleisten. Die Regelungen betreffen daher die äußere Gestaltung insbesondere solcher Bereiche, welche von öffentlich zugänglichen Flächen wahrgenommen werden. Die übergeordneten Ziele der gestalterischen Festsetzungen sind im Einzelnen:
•
•
•
•
•
•
die gestalterische Integration in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild,
die gestalterische Integration in das bauliche Umfeld und die Weiterentwicklung gestaltprägender Merkmale des 1. Bauabschnittes des Wohngebietes Eichholz,
das gestalterische Leitbild einer durch kubische wirkende Baukörper geprägte, moderne
und hochwertige Architektursprache,
die Förderung gestaltprägender Quartiersmerkmale mit Hilfe wiederkehrender, aufeinander abgestimmter bzw. einheitlicher Gestaltungselemente zum Erreichen einer bestimmten visuellen Quartiersidentität,
die Förderung der gestalterischen Qualität des öffentlichen Straßenraumes,
die Förderung von Begrünungen im Sinne des Umweltschutzes.
Die getroffene Regelungsdichte ist hierbei so gewählt, dass sowohl städtebaulichgestalterischen – und damit der Allgemeinheit dienenden – Belangen als auch den individuellen Belangen zukünftiger Grundstückseigentümer angemessen Rechnung getragen wird.
6.2
Baukörpergestaltung
6.2.1
Doppel- und Reihenhäuser
Zusammenhängend gebaute Doppel- und Reihenhäuser müssen die gleichen Trauf-, Firstund Gebäudehöhen sowie die gleiche Dachform und Dachneigung aufweisen. Zusammenhängend gebaute Doppel- und Reihenhäuser sind jeweils bezüglich der Fassaden- und
Dachmaterialien sowie der Fassaden- und Dachfarben, der Dachaufbauten (Dachgauben)
und -einschnitte, der Zwerchhäuser/-giebel einheitlich zu gestalten.
Doppel- und Reihenhäuser sind in der Regel eigentumsrechtlich in mehrere Einzelhäuser
aufgeteilt. Sie werden jedoch visuell und siedlungsräumlich als ein zusammenhängender,
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einzelner Gebäudekörper wahrgenommen. Sie sind daher auch gestalterisch als eine Gebäudeeinheit zu behandeln und entsprechend einheitlich zu gestalten.
6.2.2
Zweites Obergeschoss als Staffelgeschoss bei Flachdachgebäuden
In den Baugebieten, wo das städtebauliche Konzept Flachdachgebäude mit zwei bis drei
Vollgeschossen vorsieht, ist bei Gebäuden mit Flachdach und drei Vollgeschossen nach § 2
Abs. 5 BauO NW, das oberste Geschoss gestalterisch gegenüber den darunter liegenden
Geschossen abzusetzen. Das Absetzen hat durch einen mindestens 2 m tiefen Rücksprung
an einer Seite des Gebäudes zu erfolgen. Weitere (auch geringere) Rücksprünge an anderen Gebäudeseiten sind zulässig. Das Absetzen des obersten Geschosses gegenüber den
darunter liegenden Geschossen kann zusätzlich durch unterschiedliche Fassadenoberflächen und/oder -farben betont werden.
Der städtebaulichen Planung liegt ein differenziertes Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte zu Grunde (vgl. Ziffer 5.2). Dieses Konzept sieht unter anderem Übergangsbereiche zwischen einer drei- und einer zweigeschossigen Bebauung vor. Um sicherzustellen,
dass sich eine Bebauung in diesen Übergangsbereichen nicht zu sehr der benachbarten
höheren Bebauung angleicht und damit dem o. a. Gliederungskonzept zuwider laufen würde,
wird für Gebäude mit Flachdächern eine deutliche, auch die Kubatur betreffende gestalterische Absetzung der dritten Geschossebene gefordert. Damit erfolgt eine gestalterisch wirksame horizontale Gliederung des Baukörpers, um zwischen den benachbarten zwei- und
dreigeschossigen Gebäuden siedlungsgestalterisch zu vermitteln.
Für Gebäude mit Sattel- oder Zeltdächern ist eine solche Festsetzung entbehrlich, da aufgrund der maximalen Höhenvorgaben in Verbindung mit der festgesetzten Dachform hier
vom Dachgeschoss als dritte Geschossebene siedlungsgestalterisch nicht die Wirkung als
vollgültiges Geschoss ausgeht, wie dies ansonsten bei einem Gebäude mit einem flachen
Dach der Fall wäre.
6.2.3
Firstrichtung von geneigten Dächern der Hauptgebäude
Auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes, der geplanten Grundstücksaufteilung sowie
der Absicht, insbesondere entlang längeren, geraden Straßenabschnitten eine einheitlich
geordnete Firstrichtung (und damit entweder eine Trauf- oder Giebelstellung der Hauptgebäude) zu erreichen, wird in der Planzeichnung in den meisten Baufenstern, in denen Gebäude mit Satteldächern anzuordnen sind, eine Firstrichtung für geneigte Dächer von Hauptgebäuden vorgegeben. Hauptgebäude mit Flachdächern bleiben hierbei unberührt.
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6.3
Fassadengestaltung
6.3.1
Gebäudefassaden
Begründung
Fassadenoberflächen sind nur mit Putz in hellen, abgetönten und aufeinander abgestimmten
Farben, mit Ziegel, Verblendmauerwerk, Holz oder Glas auszuführen. Bossierte oder engobierte Klinker sind unzulässig. Anlagen zur Nutzung von Solarenergie sind von den Vorgaben ausgenommen. Zur gestalterischen Gliederung des Gebäudes können für Fassadenflächen untergeordneter Bauteile, für Sockelzone und Staffelgeschoss Abweichungen zugelassen werden.
Durch diese Festsetzung soll ein Mindestmaß an siedlungsgestalterischer Ordnung hinsichtlich der Gebäudefassaden gesichert und eine die gestalterische Ordnung störende, aufdringliche bzw. unruhige Material- und Farbvielfalt ausgeschlossen werden. Die zulässigen Fassadenoberflächen sind typisch für das örtliche Umfeld (insbesondere für den 1. Bauabschnitt
des Wohngebietes Eichholz) sowie für die hier beabsichtigten Gebäudearten und -formen
(vgl. Ziffer 4.2. und 4.3).
Für die genannten Bauteile sind Abweichungen möglich, da es sich hierbei um quantitativ
untergeordnete bzw. hinsichtlich der Verortung nicht um prägende Fassadenbereiche handelt und ein maßvoller gestalterischer Spielraum für den einzelnen Bauherrn offen gehalten
werden soll. Darüber hinaus soll der Förderung solarenergetischer Maßnahmen (erneuerbarer Energien) und damit den Klimaschutzzielen Rechnung getragen werden, wie es die städtebaulichen Ziele dieses Bebauungsplanes vorsehen.
6.3.2
Garagen und Nebenanlagen
Außenwandoberflächen von Garagen sind hinsichtlich ihrer Farbigkeit auf das Hauptgebäude abzustimmen.
Damit wird im Sinne einer stadtgestalterischen Ordnung eine ortsuntypische und gestalterisch störende Materialvielfalt und Heterogenität minimiert. Stadtgestalterisches Ziel ist es,
dass das Hauptgebäude und die (in der Regel angrenzende) Garage möglichst als eine baulich-gestalterische Einheit (sozusagen aus einem Guss) wirken, im Mindesten jedoch einen
gestalterischen Bezug zueinander besitzen.
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6.4
Dachgestaltung
6.4.1
Dachform
Begründung
In der Planzeichnung werden auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes differenzierte
Festsetzungen zur Gliederung der Dachlandschaft im Wohngebiet vorgenommen. Bei den
hierbei ausschließlich zulässigen Dachformen handelt es sich um Flachdächer (Dachneigung
von max. 5°), Satteldächer, Zeltdächer und Pultdächer.
Die ausgewählten zulässigen Dachformen sind ortstypisch und entsprechen den Dachformen im angrenzenden städtebaulichen Umfeld, insbesondere auch den Dachformen im 1.
Bauabschnitt. Die ausgewählten Dachformen zählen zu den am häufigsten verwendeten
Dachformen bei den hier gemäß städtebaulichem Konzept beabsichtigten Gebäudearten.
Durch die differenzierte räumliche Gliederung und Verteilung innerhalb des geplanten
Wohngebietes wird eine einerseits gestalterisch abwechslungsreiche, andererseits baufeldweise geordnete Dachlandschaft erzeugt.
Zu Zeltdächern im Sinne dieser Satzung zählen auch Walmdächer mit einer Firstlänge von
bis zu 2,0 m, da aus grundriss- und dachgeometrischen Gründen nicht immer ein Zeltdach
möglich ist, bei welchem per Definition alle geneigten Dachflächen in einer Spitze zusammenlaufen müssen. Da von einem Walmdach mit einem kurzen First eine mit einem Zeltdach
vergleichbare städtebaulich-gestalterische Wirkung ausgeht, und somit eine angemessene
Flexibilität bei der Grundrissgestaltung ermöglicht wird, sollen diese Dächer hier ebenfalls
zugelassen werden.
6.4.2
Dacheindeckung
Geneigte Dachflächen sind in Material, Form und Farbe einheitlich einzudecken. Geneigte
Dächer von Gebäuden mit einer Neigung größer 10° sind grundsätzlich nur einheitlich farbig
mit einer Eindeckung aus Dachpfannen (anthrazit oder schwarz) oder aus Schiefer auszubilden. Ausgenommen hiervon sind Dachgauben. Außerdem hiervon ausgenommen sind Flächen, die für eine aktive oder passive solarenergetische Nutzung erforderlich sind (z. B. Solarkollektoren und Fotovoltaikzellen), wenn sie parallel zur Dachoberfläche angeordnet werden.
Diese Festsetzungen erfolgen vor dem Hintergrund des sich Einfügens in das vorhandene
Orts- und Landschaftsbild und sind im Interesse einer geordneten Gesamtgestaltung des
Wohngebietes bzw. eines geordneten Gesamteindruckes erforderlich. Gerade weil das
Wohngebiet von den öffentlichen Grünflächen bzw. vom Landschaftsraum gut eingesehen
werden kann, besitzen geneigte Dächer eine große Fernwirkung und unterliegen daher besonderen gestalterischen Anforderungen. Für Dächer mit einer Neigung von bis zu 10° gilt
diese Festsetzung nicht, da diese Dachflächen aufgrund der geringen Neigung keine bis
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kaum Fernwirkung besitzen bzw. auch vom öffentlichen Straßenraum innerhalb des Wohngebietes nicht nennenswert in Erscheinung treten.
Dachgauben sind hiervon den Regelungen ausgenommen, da es sich hierbei um untergeordnete Bauteile handelt und deren gestalterische Absetzung von der Dachfläche (z. B.
Dachgaube mit Metalloberfläche bei einem Pfannendach) ein häufig vorzufindendes und hier
auch erwünschtes, gliederndes Gestaltungsprinzip darstellt. Darüber hinaus gelten Ausnahmen für die aktive oder passive Nutzung von Solarenergie (erneuerbarer Energien im Sinne
der Klimaschutzes), die entsprechend den städtebaulichen Zielen gefördert werden sollen.
Dachflächen von Garagen und Carports, die eine Neigung von kleiner/gleich 5° aufweisen,
sind mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen.
Da es sich hierbei im Regelfall um eingeschossige baulichen Anlagen handelt, sind die Dächer von den umliegenden Hauptgebäuden gut einsehbar. Vor dem Hintergrund, ein attraktives und durchgrüntes Erscheinungsbild im neuen Wohngebiet zu sichern, aus ökologischen
Gründen den Versiegelungsanteil so gering wie möglich zu halten und das Mikroklima im
Siedlungszusammenhang zu fördern, sollen flach geneigte und somit bautechnisch ausreichend geeignete Dachflächen von Garagen und Carports mit einer Dachbegrünung versehen werden.
6.4.3
Dachgauben und Dachüberstand
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen rücken in der Regel mindestens einseitig bis auf wenige Meter an öffentlich zugängliche Flächen heran (Gehwege, Fußwege in
Grünflächen, Mischverkehrsflächen). Von daher besitzen Dachgauben und Dachüberstände
bei geneigten Dächern auch im Nahbereich für den langsameren, nicht motorisierten Betrachter eine prägende siedlungsgestalterische Wirkung. Gestalterisches Ziel der Festsetzungen ist es, auf eine Dachlandschaft im Wohngebiet hinzuwirken, die durch ruhige, geschlossene Dachflächen im Wechsel mit Flachdächern geprägt ist. Insgesamt soll die kompakte, kubische Wirkung der Baukörper im Sinne einer modernen hochwertigen Architektursprache im Vordergrund stehen.
Vor diesem Hintergrund werden für Dachgauben und Dachüberstände folgende detaillierte
Regelungen zur gestalterischen Ordnung dieser Bauteile getroffen:
•
Der Abstand der Dachgauben untereinander muss mindestens der Breite einer Einzelgaube entsprechen. Die Breite aller Einzelgauben darf insgesamt 50 % der Firstlänge
eines Gebäudes nicht überschreiten.
•
Aufstehende Flächen von Dachaufbauten müssen mindestens 50 cm hinter der Gebäudeflucht der senkrecht stehenden, aufgehenden Gebäudeaußenwand zurückspringen.
•
Unzulässig sind Schleppgauben, unterschiedliche Gaubenformen auf der Dachfläche
eines Gebäudes sowie Gauben auf Dachflächen mit einer Neigung unter 30°.
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•
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Der Dachüberstand (Abstand zwischen der unteren horizontalen Kante der geneigten
Dachfläche und der senkrecht stehenden, aufgehenden Gebäudeaußenwand) darf 50
cm nicht überschreiten.
Die Regelungen zu den Dachgauben unterstreichen den untergeordneten Charakter dieser
Bauteile gegenüber der Dachflächen und wirken damit einer hier unerwünschten, visuell störenden »Überladung« und Zergliederung der Dachflächen entgegen. Andererseits berücksichtigt die Festsetzung aber auch die angemessene Belichtungsmöglichkeit des Dachraumes, um ihn adäquat für Wohnzwecke nutzen zu können.
6.5
Gestaltung des Baugrundstückes im Übergangsbereich zu öffentlichen
Flächen
6.5.1
Vorgarten, Grundstücksbegrünung und Wohnumfeldqualität
Um anhand der im städtebaulichen Konzept differenziert geplanten Anordnung und Ausrichtung der privaten Freibereiche eine unmissverständliche und rechtssichere Definition der
Vorgärten zu erzielen, werden die Vorgartenbereiche im Sinne dieser Satzung detailliert
zeichnerisch im Bebauungsplan festgesetzt. Somit sind die Vorgärten, auf die sich eine Reihe von Festsetzungen beziehen, eindeutig verortet.
Zu den wesentlichen städtebaulichen Planungs- und Qualitätszielen gehört die Schaffung
hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten (vgl. Ziffer 4.1). Vor diesem Hintergrund soll über entsprechende Begrünungsgebote ein attraktives Wohnumfeld, begrünte
Straßenräume sowie insgesamt eine gute Durchgrünung der geplanten aufgelockerten Baustruktur erreicht werden. Darüber hinaus dienen die Begrünungsgebote der Förderung gesunder Wohnverhältnisse im Plangebiet.
Private Vorgärten und Grundstücksbereiche, die von öffentlichen Flächen aus gut einsehbar
sind, spielen bei der Schaffung dieser durch Begrünung geprägter Wohnumfeldqualitäten
eine entscheidende Rolle. Städtebauliches Ziel ist es daher, dass – neben Begrünungs- und
Pflanzmaßnahmen innerhalb der öffentlichen Flächen – auch die privaten Vorgärten einen
wichtigen Beitrag zur Begrünung des Straßenraumes leisten.
Hierzu dient die Festsetzung, dass Vorgärten mit Ausnahme der Stellplatz- und Garagenzufahrt sowie der Hauszuwegung gärtnerisch zu gestalten und mindestens 40 % der Vorgartenfläche zu bepflanzen sind. Mit der Beschränkung der Bepflanzung auf mindestens 40 %
wird der Tatsache Rechnung getragen, dass bei Grundstücken mit einer schmalen Frontbreite (z. B. Baugrundstücke von Doppelhaushälften) ansonsten eine adäquate Stellplatz- und
Garagenzufahrt nicht realisierbar wäre.
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Ebenfalls im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Planungs- und Qualitätsziel zur
Durchgünung des Wohngebietes ist die Vorgabe zu sehen, dass die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke mit Ausnahme der Zufahrten, Zuwegungen, Stellplätze und Terrassen wasseraufnahmefähig zu belassen bzw. herzustellen, zu begrünen und dauerhaft zu
unterhalten. Darüber hinaus wird mit dieser Festsetzung ökologischen und wasserwirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen, indem die im neuen Wohngebiet entstehende Bodenversiegelung auf ein realisierungsfähiges Mindestmaß reduziert werden soll.
Darüber hinaus erfolgt im Sinne hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten
sowie im Sinne eines begrünten, attraktiven Wohnumfeldes die Vorgabe, dass Abfall- und
Wertstoffbehälter sowie Mülltonnen auf privaten Grundstücksflächen derart einzuhausen
oder mit Rank- und Kletterpflanzen einzugrünen sind, so dass sie von öffentlichen Verkehrsund Grünflächen aus nicht einsehbar sind und keine störende Wirkung entfalten.
6.5.2
Übergang privater zu öffentlichen Flächen – Einfriedungen und Höhenanschlüsse
Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen stellen einen besonders sensiblen öffentlichkeitswirksamen Übergangsbereich dar. Dies gilt insbesondere für den langsameren
nicht-motorisierten Verkehr (z. B. Fußgänger, Radfahrer), wo auf den Betrachter auch kleinere Details eine gestalterisch und siedlungsräumlich prägende Wirkung haben kann. Vor diesem Hintergrund, und insbesondere auch aufgrund zahlreicher negativer Erfahrungen bei
der Entwicklung des 1. Bauabschnittes, werden für den Anschluss und Übergang der privaten Baugrundstücke zu öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen detaillierte Gestaltungsregelungen erforderlich. Die Regelungen berücksichtigen dabei hinsichtlich Regelungstiefe und
Detaillierungsgrad explizit die unmittelbare Wahrnehmung durch und Wirkung auf den nur
wenige Dezimeter entfernt vorübergehenden Betrachter.
Es werden daher detaillierte Regelungen
•
zu Art und Höhe von Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen,
•
zum Höhenanschluss der Baugrundstücke an die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen,
•
zu Geländeabgrabungen im Übergangsbereich
getroffen.
Grundstückseinfriedungen
Die Festsetzungen zu Grundstückseinfriedungen stehen in inhaltlicher Verbindung mit den
Regelungen zum Höhenanschluss der Baugrundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen.
Einfriedungen privater Grundstücke entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen sind nur
in Form von Hecken zulässig, auch in Verbindung mit einem transparenten, hausseitig angeordneten Zaun. Für Hecken sind standortgerechte heimische Laubgehölze (z. B. Liguster,
Eibe, Buche, Hainbuche, Weißdorn) zu verwenden. Darüber hinaus sind Sichtschutzzäune
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und Mauern entlang von öffentlichen Verkehrsflächen zulässig, sofern sie gegenüber der
angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche eine Höhe von maximal 1,8 m nicht überschreiten, einen Mindestabstand von 0,75 m einhalten und im straßenseitigen Abstandsstreifen
eine Heckenbepflanzung mit standortgerechten heimischen Laubgehölzen ausgeführt wird.
Einfriedungen im Bereich von Vorgärten (gemäß Definition der Satzung) dürfen gegenüber
der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche eine Höhe von 1,0 m (bzw. in Verbindung mit
den hier zulässigen 30 cm hohen Winkelsteinen eine Höhe von 1,3 m) nicht überschreiten.
Vor dem Hintergrund der beabsichtigten Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und
Wohnumfeldqualitäten (vgl. Ziffer 4.1) u. a. mit Hilfe begrünter Straßenräume ist es aus Sicht
der siedlungsräumlichen Gestaltung besonders wichtig, dass Einfriedungen auf privaten
Baugrundstücken zum öffentlichen Raum hin durch Bepflanzungen geprägt sind. Neben dem
Ziel, ein attraktives und freundliches Wohnumfeld zu entwickeln, dienen die Bepflanzungen
in ökologischer Hinsicht auch dazu, das Mikroklima im Bereich versiegelter Verkehrsflächen
zu verbessern. Hierzu dient auch die Vorgabe, standortgerechte und einheimische Laubgehölze zu verwenden.
Um die berechtigten Schutz- und Sicherheitsbelange der Grundstückseigentümer zu berücksichtigen, werden darüber hinaus hausseitig undurchlässige und massive Einfriedungen zugelassen.
Die maximalen Höhenbeschränkungen der Grundstückseinfriedungen im Bebauungsplan
berücksichtigen ebenfalls die Schutz- und Sicherheitsbelange der Grundstückseigentümer,
indem sie zu öffentlichen Grünflächen ohne Höhenbeschränkung (d. h., es gilt eine maximale
Höhe von 2,0 m gemäß den landesrechtlichen Vorschriften) und zu öffentlichen Verkehrsflächen mit einer maximalen Höhe von 1,8 m ausgeführt werden dürfen. Die Höhenregelung
verhindert einerseits Einblicke in die privaten Hausgärten. Andererseits geht die maximale
Einfriedungshöhe von 1,8 m nicht über die durchschnittliche Körpergröße eines Mitteleuropäers hinaus, so dass beim unmittelbaren Entlanglaufen ein »erdrückender« Eindruck bzw.
»Angsträume« vermieden werden.
Da der Bereich der Vorgärten (gemäß zeichnerischer Definition der Satzung) ein besonders
sensibler, öffentlichkeitswirksamer Bereich des Straßenraumes darstellt, über den sich die
Gebäude und damit auch ihre Grundstückseigentümer der Öffentlichkeit präsentieren (können), wird hier die maximal zulässige Höhe für Grundstückseinfriedungen auf 1,0 bzw. 1,3 m
herabgesetzt. Hierdurch bleiben die Blick- bzw. Blickkontaktbeziehungen zwischen Gebäude
und dem auf der öffentlichen Straße befindlichen Betrachter erhalten. Hiermit wird ein abweisender Eindruck vermieden, welcher dem städtebaulichem Ziel, hohe freiraumgeprägter
Wohnumfeldqualitäten zu schaffen, widersprechen würde. Dennoch bleiben mit der Höhenbegrenzung auf 1,0 bzw. 1,3 m für den in der Regel lediglich 3 m tiefen Vorgartenbereich die
Schutz- und Abgrenzungsbelange des Grundstückseigentümer angemessen gewahrt und es
wird eine deutliche Trennlinie zwischen Privatgrundstück und öffentlichen Verkehrsflächen
ermöglicht.
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Höhenanschluss der Baugrundstücke
Das Baugrundstück ist über eine entsprechende Geländemodellierung/-neigung (ggf. auch
mittels Böschungen) höhengleich an die angrenzenden öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen anzuschließen. Maßgeblich sind hierbei die vorhandenen oder geplanten Endausbauhöhen der öffentlichen Verkehrs- bzw. Grünflächen. Abweichend hierzu können zur Höhenüberbrückung entlang der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen im Bereich der Baugrundstücke auch hellgraue Winkelsteine zugelassen werden, wenn sie eine Höhe von 1,0 m, bzw.
0,3 m im Bereich von Vorgärten im Sinne dieser Satzung (vgl. Ziffer 10), über der angrenzenden Verkehrs- oder Grünfläche nicht überschreiten.
Vor dem Hintergrund der Erfahrungen bei der Entwicklung des 1. Bauabschnittes, wo an
einigen Stellen durch markante Aufschüttungen und Stützmauern unmittelbar entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen ein unangemessen abweisender Straßenraumcharakter
entstanden ist, wird hier im 2. Bauabschnitt der Höhenanschluss der Baugrundstücke an die
Verkehrs- und Grünflächen detailliert geregelt. Grundsätzlich soll ein möglichst höhengleicher Anschluss erfolgen und ein siedlungsräumlich abweisend wirkendes »Herausheben«
des Baugrundstückes vermieden werden. Für die individuelle Anpassung der Baugrundstücke werden Böschungen und hellgraue Winkelsteine, wie sie im 1. Bauabschnitt überwiegend verwendet wurden, mit einer maximalen Höhe von 1,0 m als für die privaten Belange
ausreichend erachtet. Die Höhe von 1,0 m erfordert gemäß den landesrechtlichen Vorschriften noch keine Absturzsicherung, die ebenfalls gestalterisch abweisend im Straßenraum
wirken würde.
Die reduzierte Höhenzulässigkeit im Vorgartenbereich korrespondiert mit den Festsetzungen
zu den maximal zulässigen Höhen der Grundstückseinfriedung und ist gleichermaßen begründet.
Geländeabgrabungen im Übergangsbereich
Geländeabgrabungen zur Belichtung von Räumen in Kellergeschossen sind nur zulässig,
wenn deren Breite 1/3 der Fassadenbreite des Gebäudes nicht überschreitet und wenn der
Abstand zu öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen mindestens 3,0 m beträgt. Ausschlaggebend für die Bemaßung des Abstands ist der äußere Rand der Oberkante des Abgrabungsbereichs.
Ziel dieser Regelung ist es, zu gewährleisten, dass der unmittelbare und öffentlichkeitswirksame Übergangsbereich zu öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen keinen abweisenden
Gestaltungscharakter erhält. Dies gilt insbesondere für den Vorgartenbereich und für die
nicht-motorisierten Fußgänger und Radfahrer, die das Wohnumfeld sensibler wahrnehmen.
Der Mindestabstand von 3,0 m korrespondiert mit dem regulären Mindestabstand der im
Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen und vermeidet einen Konflikt gegenüber den Regelungen zum Höhenanschluss der Baugrundstücke an die Verkehrsflächen.
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STADT WESSELING
7.
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Umweltbelange
Vorbemerkung
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB insbesondere die
Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes, des Artenschutzes sowie
der Landschaftspflege zu berücksichtigen.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB besteht die Pflicht, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine
Umweltprüfung durchzuführen, in der die Belange des Umweltschutzes ermittelt und in einem als Umweltbericht bezeichneten gesonderten Teil der Begründung beschrieben und
bewertet werden. Hierzu werden zum einen die voraussichtlichen erheblichen Auswirkungen
der Planung auf die Schutzgüter Menschen, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima
und Landschaft, Kulturgüter und sonstige Sachgüter beschrieben. Zum anderen wird im
Umweltbericht dokumentiert, wie die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und
der Landschaftspflege durch Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung von Umweltauswirkungen im Rahmen des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans berücksichtigt und
welche Maßnahmen zur Kompensation im Falle verbleibender Eingriffe durchgeführt werden.
Der Umweltbericht als Teil B dieser Begründung ist ein gesondert erarbeitetes Dokument.
7.1
Ergebnis Umweltprüfung (Kurzzusammenfassung)
Bei der Aufstellung, Änderung und Ergänzung von Bauleitplänen ist gemäß Baugesetzbuch
eine Umweltprüfung durchzuführen, um die Belange des Umweltschutzes nach § 2 Abs. 4
BauGB zu ermitteln und zu bewerten. Die Umweltprüfung und deren Ergebnisse sind im
Umweltbericht dargelegt und dokumentiert (erarbeitet durch das Landschaftsarchitekturbüro
brosk aus Essen). Kurz zusammengefasst kommt die Umweltprüfung zu den nachfolgend
aufgeführten Ergebnissen.
Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter
Die im Einflussbereich der zukünftigen Erschließung des Plangebiets liegende vorhandene
Wohnbebauung nördlich der Eichholzer Straße ist bereits durch verkehrsbedingte
Lärmemissionen insbesondere der Autobahn 555, aber auch der Kreisstraße K 31 vorbelastet. Es wurde eine vertiefende schalltechnische Untersuchung, basierend auf den Daten der
aktuell erstellten Verkehrsanalyse und -prognose erarbeitet.
Die im Freiflächenkonzept vorgesehenen gestalterischen und funktionalen Maßnahmen lassen – trotz der Erschließung des Gebietes für eine zukünftige Wohnnutzung – insgesamt
eine ökologische Aufwertung des Planbereichs für die Tier- und Pflanzenwelt erwarten.
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Als wesentlicher Konflikt bei Verwirklichung der Planung kann das Schutzgut Boden bezeichnet werden. Ca. 52 % der Bestandsfläche im Umgriff des Bebauungsplans werden als
Wohn- und Verkehrsfläche entwickelt. Dadurch geht ein großer Teil der Pufferwirkungen des
Bodens verloren oder wird bei teilversiegelten Flächen zumindest in ihrer Wertigkeit stark
eingeschränkt.
Die möglichen Beeinträchtigungen des Kleinklimas können durch einen zwischen dem 1. und
2. Bauabschnitt in Realisierung befindlichen Grünzug vermindert werden. Begrünte Straßenräume und Platzflächen, aber auch der verhältnismäßig hohe Anteil privater Freiflächen innerhalb der einzelnen Baufelder sollen ebenfalls Beeinträchtigungen des Lokalklimas mindern.
Aufgrund des Regenwassermanagements findet nach wie vor eine Anreicherung des
Grundwassers durch Regenwasser statt. Oberflächengewässer sind von der Planung nicht
betroffen.
Verträglichkeit gegenüber Störfall-Betriebsbereichen
Das Bebauungsplangebiet liegt gemäß des »Gutachtens zur Verträglichkeit von StörfallBetriebsbereichen im Stadtgebiet Wesseling unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG
bzw. der Seveso-III-Richtlinie (Artikel 13)«, erstellt durch den TÜV Nord, Essen vom Dezember 2015, außerhalb der angemessenen Abstände.
7.2
Naturschutzfachliche Eingriffsbilanzierung
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes ist zu prüfen, inwieweit durch das geplante Vorhaben ein Eingriff in Natur und Landschaft entsteht, der gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit
§ 19 BNatSchG entsprechend auszugleichen wäre. Hierbei wird die Ist-Situation mit dem
gemäß Bebauungsplan festgesetzten Zustand von Natur und Landschaft verglichen, wobei
der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans die gültige Bezugsgröße bildet.
Für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird eine Eingriffs-AusgleichsBilanzierung nach dem Verfahren des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV) »Numerischen Bewertung von Biotoptypen für die Bauleitplanung in
NRW« (Stand März 2008) durchgeführt.
Die Ermittlung und Bewertung der Biotoptypen des Bestands gemäß dem LANUV-Verfahren
ergibt für die Fläche dieses Bebauungsplanes ein Gesamtwert von 223.284 Biotopwertpunkten.
Die Bewertung des Zustands nach dem durchgeführten Eingriff erfolgt auf Grundlage der im
Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und wird entsprechend der geplanten Nutzungen
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STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
für die gesamte Bebauungsplanfläche ermittelt. In der Planung sind grünordnerische und
landschaftspflegerische Maßnahmen vorgesehen, die den Eingriff kompensieren. Zu diesen
Maßnahmen gehört als wesentlicher Bestandteil die Anlage einer Grünfläche für Maßnahmen zum Schutz, zu Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft am südwestlichen Rand des Plangebietes, die bereits bestehende Grünflächen im 1. Bauabschnitt
ergänzt und eine neue Grünverbindung, die »Rheinischen Gärten«, entlang des südwestlichen Stadtrandes von Wesseling mit Anschluss an den Eichholzer Busch komplettiert. Die
Ermittlung und Bewertung der Biotoptypen der beplanten Fläche nach der Umsetzung des
Eingriffs ergibt ein Gesamtwert von 236.625 Biotopwertpunkten.
Die Gegenüberstellung der Biotopwerte vor und nach dem planerischen Eingriff ergibt einen
Überschuss von 13.341 Biotopwertpunkten. Das bedeutet, dass der durch die Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichte Eingriff innerhalb der Grenzen des Bebauungsplanes kompensiert werden kann.
7.3
Artenschutzrechtliche Belange
Bei der städtebaulichen Planung sind die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) insbesondere zu den streng geschützten Arten zu beachten. Im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Potenzialanalyse erfolgte die Analyse und
Einschätzung der artenschutzrechtlichen Situation im Plangebiet und dessen Umfeld (Hamann & Schulte, Gelsenkirchen, Bericht vom August 2015). In diesem Zusammenhang wurde im August 2015 eine Ortsbegehung durchgeführt. Nachfolgend werden die Ergebnisse
der artenschutzrechtlichen Potenzialanalyse zusammenfassend dargestellt.
Die artenschutzrechtliche Potenzialanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass für die meisten
der nach LANUV (2015) potenziell vorkommenden planungsrelevanten Arten keine Konflikte
zu erwarten sind.
Zur Vermeidung individueller Verluste nicht planungsrelevanter Vogelarten im Rahmen der
Baufeldräumung werden Planungshinweise zu geeigneten Bauzeiten gegeben.
Um alle potenziellen artenschutzrechtlichen Konflikte erfassen zu können, werden folgende
vertiefende Vor-Ort-Überprüfungen bzw. Maßnahmen erforderlich:
•
Um entscheiden zu können, ob es durch den Verlust von Gehölzen zu erheblichen Beeinträchtigungen potenzieller Fledermausquartiere kommt, sind die Rosskastanien an
der Urfelder Straße vor der Baufeldräumung zunächst im unbelaubten Zustand auf
Baumhöhlen zu überprüfen.
Die Vor-Ort-Überprüfung erfolgte in Absprache mit der Unteren Landschaftsbehörde Ende Februar 2016 durch den zuständigen Fachdienst der Stadt Wesseling. Hinweise auf
potenzielle Fledermausquartiere wurden nicht gefunden.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
•
Um einschätzen zu können, ob es durch den Verlust von Kleingewässern zu erheblichen
Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Wechselkröte kommt, sind zunächst vertiefende Bestandserfassungen durchzuführen.
Alternativ können in Absprache mit der Unteren Landschaftsbehörde nachfolgend beschriebene vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt werden :
Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) wird im Bereich der Grünfläche für Maßnahmen zum Schutz, zu Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft im südwestlichen Randbereich des Plangebietes durch das Anlegen entsprechend geeigneter Erdmulden zur Aufnahme von Regenwasser vorsorglich ein Ersatzlebensraum für die eventuell vorkommende Wechselkröte geschaffen (vgl. auch Ziffer 5.2 des Umweltberichtes).
•
Sofern vor Umsetzung des Vorhabens die aktuelle Nutzung der Eingriffsfläche als Erdbeer-Folienfeld aufgegeben wird, sind vertiefende avifaunistische Bestandserfassungen
durchzuführen, um Aussagen zu möglichen Beeinträchtigungen von Offenlandarten treffen zu können.
Da die Intensivnutzung als Erdbeer-Folienfeld bis zur baulichen Inanspruchnahme fortgeführt wird, werden vertiefende avifaunistische Bestandserfassungen nicht erforderlich.
Unter Beachtung der Planungshinweise und bei Durchführung vertiefender Bestandserfassungen bzw. entsprechender vorsorglicher Maßnahmen können artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände vermieden und erhebliche Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten
und ihrer Fortpflanzungsstadien bzw. deren Lebensstätten ausgeschlossen werden.
7.4
Bodensituation
7.4.1
Bodenverunreinigungen
Informationen über Bodenverunreinigungen liegen für das Plangebiet nicht vor.
7.4.2
Bodenlagernde Kampfmittel
Die Ergebnisse der Luftbildauswertung (Az. 22.5-3-5362040-147/08) durch die Bezirksregierung Düsseldorf (Kampfmittelbeseitigungsdienst/Luftbildauswertung) zeigen, dass die Entwicklungsmaßnahme »Wohngebiet Eichholz« in einem ehemaligen Bombenabwurf-/Kampfgebiet liegt und auch Teile des 2. Bauabschnittes hiervon betroffen sind. Daher kann auf der
Fläche das Vorhandensein von Kampfmitteln nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Sofern
Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige
Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen – unter Beachtung des Merkblattes für Baugrundeingriffe der Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD).
7.4.3
Baugrund
Den Baugrund bilden lößbürtige Böden aus Hochflutablagerungen über Terrassenablagerungen. Die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten der im Gründungsbereich auftretenden
Schichten können unterschiedlich sein. Es wird daher empfohlen, den Baugrund insbesondere im Hinblick auf seine Tragfähigkeit und sein Setzungsverhalten im Einzelfall zu untersuchen und zu bewerten.
7.4.4
Erdbebenzone
Gemäß der Technischen Baubestimmungen des Landes NRW ist bei der Planung und Bemessung üblicher Hochbauten die DIN 4149:2005-04 »Bauten in deutschen Erdbebengebieten« zu berücksichtigen.
Das Plangebiet ist nach der »Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland - Nordrhein - Westfalen, 1: 350 000 (Karte zu DIN
4149)« der Erdbebenzone 2 in geologischer Untergrundklasse T zuzuordnen.
7.4.5
Versickerungsfähigkeit
Im Rahmen der Bodenuntersuchung, die im Vorfeld der städtebaulichen Planung »Wohngebiet Eichholz« durchgeführt wurde, wurde die Eignung des Untergrundes zur Versickerung
von Niederschlagswasser erkundet. Es wurden insgesamt sechs Bohrungen und zwei Versickerungsversuche durchgeführt (Kühn Geoconsulting GmbH, Bonn, 27. Dezember 2006). In
der Untersuchung wurde eine sehr gute Durchlässigkeit der anstehenden Bodenarten im
Gesamtplangebiet, insbesondere im zentralen Senkenbereich ermittelt, die im Zuge der Erschließungsmaßnahme im 1. Bauabschnitt bestätigt wurde.
7.4.6
Vorsorgender Bodenschutz
Der Schutz des Mutterbodens ist gemäß § 202 BauGB zu beachten. Mutterboden, der bei
der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor
Vernichtung oder Vergeudung zu schützen.
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7.5
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Bodendenkmale
Archäologische Situation
Die Fläche des Plangebietes war bereits Anfang der 1990er Jahre Gegenstand einer Abstimmung mit dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege. Es wurde eine Prospektion durchgeführt, bei der sowohl Hinweise auf metallzeitliche als auch auf römische Siedlungsaktivitäten
ermittelt wurden. Dabei ermittelte römische Gräben im südlichen Abschnitt sind als Teil eines
Grabensystems zu interpretieren, mit dem die römische Feldflur gegliedert war. Es ist anzunehmen, dass diese Gräben in einem Zusammenhang mit einem ca. 300 m ostnordöstlich gelegenen römischen Gutshof stehen. Dieses römische Flursystem wurde erfasst
und dokumentiert und bedarf keiner weiteren wissenschaftlichen Aufnahme.
Demgegenüber sind hinsichtlich des metallzeitlichen Siedlungsplatzes im nördlichen Teilabschnitt der Fläche ergänzende Untersuchungen zur Ausdehnung und zum Denkmalwert des
Bodendenkmals erforderlich. Nach den Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes besteht die
Verpflichtung, die Sicherung von Bodendenkmälern im Rahmen der Bauleitplanung zu gewährleisten. Sicherung heißt in erster Linie Erhaltung eines bedeutenden Bodenarchivs für
kommende Generationen, so dass hier zunächst die Frage der Bedeutung des Bodendenkmals im Sinne des § 2 Abs. 5, 1 DSchG NW sowie dessen Ausdehnung zu klären ist, was
durch eine ergänzende Sachverhaltsermittlung zu erfolgen hat.
Archäologische Sachverhaltsermittlung
Mit den archäologischen Untersuchungen wurde die artemus GmbH aus Frechen betraut.
Die Außenarbeiten erfolgten in der Zeit vom 10.02. bis 18.02.2016. Im Zuge der archäologischen Sachverhaltsermittlung (NW 2016/1010) in der Nordost-Ecke des geplanten Wohngebiets Eichholz wurden zur näheren Eingrenzung des bronzezeitlichen Siedlungsareals sechs
Grabungsschnitte mit einer Gesamtlänge von 200 m (= 1600 qm) von verschiedenen Richtungen auf das vermutete Zentrum der Siedlung hin aufgezogen (artemus GmbH, Zwischenbericht vom Februar 2016).
In drei Arbeitsbereichen kamen insgesamt sechs archäologisch relevante Befunde zutage.
Abgesehen von einem steinzeitlichen Knochenensemble, das aller Wahrscheinlichkeit nach
in die späte Alt- oder Mittelsteinzeit datiert, lassen sich alle anderen Grubenbefunde der jüngeren Bronze- bzw. Urnenfelderzeit zuweisen. Die meisten der Gruben enthielten Abfälle in
Form von Keramikscherben, Brandlehm, verbrannten Geröllen und Holzkohlen. In einem Fall
konnte eine vermutlich als Sicheleinsatz genutzte Feuersteinklinge geborgen werden. Die Art
der Abfälle und nicht zuletzt die Brandlehmstücke, bei denen es sich um kleine Teile von
Hauswänden handelt, sprechen für eine oder mehrere Siedlungsstellen im Bereich des Untersuchungsareals. Die Tatsache, dass die neu aufgedeckten Befunde recht weit – zwischen
70 und 110 m – voneinander entfernt liegen, deutet möglicherweise auf mehrere bronzezeitliche Hofstellen hin.
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Nach erster Einschätzung der zuständigen Denkmalbehörde, dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland in Bonn, sind einige Befunde von außergewöhnlicher Bedeutung.
Ein Erhalt dieses Bodenarchivs ist jedoch nicht erforderlich, wenn sichergestellt wird, dass
die Bereiche mit den Befundkonzentrationen archäologisch untersucht und somit als Sekundärquelle erhalten bleiben. Hierfür werden in Abstimmung mit der Denkmalbehörde weitere
Grabungen vor der baulichen Inanspruchnahme der Fläche erfolgen.
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8.
Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Verkehr / Schall
8.1
Verkehrsuntersuchung
8.1.1
Verkehrliche Auswirkungen des 2. Bauabschnittes Wohngebiet Eichholz
Aufgabenstellung und Bearbeitungsmethodik
Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung wurde durch die Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft
mbH, Niederlassung Köln, die geplante Anbindung des 2. Bauabschnittes des Wohngebietes
Eichholz an das angrenzende Verkehrsnetz sowie die verkehrlichen Auswirkungen im Umfeld des geplanten Wohngebietes untersucht und bewertet (Bericht vom 19.03.2014).
Nachdem sich der erste Bauabschnitt des Wohngebietes in der Umsetzung befindet, wurden
anlässlich der geplanten Entwicklung des 2. Bauabschnittes aktuelle verkehrliche Analysen
durchgeführt. Dabei wurden für den 2. Bauabschnitt 280 Wohneinheiten zu Grunde gelegt.
Die verkehrliche Analyse beinhaltete Verkehrserhebungen im Umfeld des Plangebietes als
Grundlage für weitere Untersuchungen. Im Rahmen der weiteren verkehrlichen Analyse erfolgte zunächst die Abschätzung des Verkehrsaufkommens durch die städtebauliche Planung sowie dessen räumliche und zeitliche Verteilung im Untersuchungsraum. Dabei wurden
verschiedene Erschließungsvarianten berücksichtigt. Auf Grundlage des prognostizierten
Verkehrsaufkommens wurde für die verkehrlichen Spitzenstunden am Morgen und am
Abend die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte im Untersuchungsraum analysiert. Anschließend wurden anhand der Analyseergebnisse die verschiedenen Erschließungsvarianten
verkehrlich bewertet.
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
Im ersten Schritt wurde für den 2. Bauabschnitt zunächst das zusätzliche Verkehrsaufkommen abgeschätzt. Für das Wohngebiet werden täglich 1.440 Fahrten abgeschätzt, jeweils
720 Fahrten/Tag im Ziel- und Quellverkehr. Davon werden 88 Fahrten in der Morgenspitzenstunde im Quellverkehr und 17 Fahrten im Zielverkehr erwartet. In der Abendspitzenstunde
werden 43 Fahrten im Quellverkehr und 92 Fahrten im Zielverkehr prognostiziert. Die zusätzlichen Fahrten wurden an den Knotenpunkten im Untersuchungsgebiet verteilt. Dabei wurden in den drei untersuchten Planfällen verschiedene Erschließungsvarianten berücksichtigt:
•
1. Variante: Anbindung über eine Einmündung an die Eichholzer Straße.
•
2. Variante: Anbindung über eine Einmündung an der Eichholzer Straße und eine Einmündung an der Urfelder Straße.
•
3. Variante: Anbindung über die Erschließung des ersten Bauabschnittes an den Kreisverkehrsplatz an der Eichholzer Straße und eine Einmündung an der Urfelder Straße.
Anhand der Verkehrsverteilung an den Knotenpunkten wurde die Leistungsfähigkeit gemäß
des Handbuches für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen (HBS 2009, in der derzeit
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
gültigen Fassung) für den Bestand, Nullfall und Planfall in der maßgebenden Morgen- und
Abendspitze ermittelt.
Der Knotenpunkt Urfelder Straße/Siebengebirgsstraße ist während der Morgenspitze bereits
im Bestand stark ausgelastet. Durch den Zusatzverkehr im Nullfall (= Bestand zzgl. 1. Bauabschnitt) erreicht der Knotenpunkt mit der heutigen Geometrie seine Leistungsfähigkeitsgrenze, die Reserven der Signalisierung werden vollständig ausgeschöpft. Durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen im Planfall (= Bestand zzgl. 1. und 2. Bauabschnitt) wird der Knotenpunkt nicht mehr leistungsfähig betrieben. In der Zufahrt der westlichen Urfelder Straße
entwickelt sich während der morgendlichen Spitzenzeit ein Rückstau, der den benachbarten
Kreisverkehrsplatz noch deutlicher als im Bestand überstaut.
Vor diesem Hintergrund und vor dem Hintergrund weiterer geplanter gewerblicher Entwicklungen im Bereich Urfelder Straße sollten für den Knotenpunkt Maßnahmen zur Steigerung
der Leistungsfähigkeit untersucht werden (vgl. Ziffer 8.1.2).
An den übrigen Knotenpunkten werden sowohl während der morgendlichen als auch während der abendlichen Spitzenstunde im Bestand, Nullfall und Planfall keine Behinderungen
im Verkehrsablauf erwartet. Sämtliche Varianten zur Anbindung des Plangebietes an das
übergeordnete Straßennetz sind leistungsfähig umsetzbar. Insbesondere ist es möglich, den
2. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz mit einer Einmündung ohne Abbiegefahrstreifen
und Aufweitungen leistungsfähig an die Eichholzer Straße anzubinden.
8.1.2
Lösungsansätze zum Knotenpunkt L 192 / L 190
Aufgabenstellung und Bearbeitungsmethodik
Im Anschluss an die Verkehrsuntersuchung zum 2. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz wurden durch die Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH, Niederlassung Köln, weitere
Analysen durchgeführt, um die Entwicklung der Verkehrsbelastungen zu ermitteln sowie Lösungsansätze für den Knotenpunkt Siebengebirgsstraße (L 192) / Urfelder Straße (L 190) zu
erarbeiten (Bericht vom 27.07.2015). Dabei soll die zu erwartende Verkehrsmenge des Projektes »nextpark« mit berücksichtigt werden.
Die Analyse der Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes wird mit Hilfe eines Simulationsmodells des Programmsystems VISSIM für die Spitzenstunden morgens und abends durchgeführt, was gegenüber dem HBS-Verfahren noch genauere Aussagen zulässt. Basierend auf
den so ermittelten Erkenntnissen werden in zwei Varianten sowohl signaltechnische als auch
straßenbauliche Anpassungen entwickelt.
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
Die beiden Knotenpunkte Siebengebirgsstraße (L 192) / Urfelder Straße (L 190) und Urfelder
Straße (L 190) / Eichholzer Straße (K 31) liegen räumlich eng zusammen. Mit der heutigen
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Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« (ENTWURF)
Begründung
Signalschaltung des Knotenpunktes Siebengebirgsstraße/Urfelder Straße treten bereits im
Bestand Probleme bei der Abwicklung der westlichen Zufahrt auf. In Konsequenz wird der
benachbarte Kreisverkehrsplatz überstaut, besonders in der Morgenspitze.
Wohngebiet Eichholz, 2. Bauabschnitt
Vor dem Hintergrund des zu erwartenden Zusatzverkehrs aus dem Wohngebiet Eichholz, 2.
Bauabschnitt sind zur Erreichung einer ausreichenden Leistungsfähigkeit in den Spitzenstunden folgende Maßnahmen erforderlich:
•
Anpassung der Freigabezeiten des Knotenpunktes Siebengebirgsstraße/Urfelder Straße
auf die Prognosebelastungen (mit separaten Programmen für Morgen- und Abendspitze)
und Veränderung der Signalschaltung der Linksabbieger der Siebengebirgsstraße (versetztes Schalten in der Hauptrichtung anstelle einer eigenen Phase für Linksabbieger).
Geplantes Gewerbegebiet »nextpark«
Aus den Untersuchungen zum Gebiet »nextpark« gehen folgende Empfehlungen hervor, die
die oben genannte Maßnahme ergänzen:
•
Durchführung einer neuen Fahrstreifenzuordnung am Knotenpunkt Siebengebirgsstraße/Urfelder Straße in der östlichen Zufahrt Urfelder Straße, so dass ein separater Fahrstreifen für Rechtsabbieger sowie ein Mischfahrstreifen für Geradeaus/Links entsteht.
•
Einrichtung eines zweifeldrigen Zusatzsignals (Dunkel/Gelb/Grün) für den neuen separaten Rechtsabbiegestrom in der östlichen Urfelder Straße, so dass dieser zusätzlich zur
eigentlichen Freigabe parallel zum Linksabbieger aus Norden geschaltet werden und
den Mehrverkehr aus dem Bauvorhaben »nextpark« besser abwickeln kann.
Fazit
Die Analyse hat gezeigt, dass die Maßnahmen geeignet sind, unter den prognostizierten
Belastungen aus dem Wohngebiet Eichholz, 2. Bauabschnitt und dem Bauvorhaben »nextpark« einen ausreichend leistungsfähigen Verkehrsablauf an beiden Knotenpunkten zu ermöglichen. Dennoch zeigt sich auch, dass die bestehenden Probleme mit Rückstau vom
Knotenpunkt Siebengebirgsstraße/Urfelder Straße bis in den Kreisverkehrsplatz durch die
Maßnahmen nicht vollständig gelöst werden können.
Einen Bypass am Kreisverkehrsplatz einzurichten ist keine zwingende Maßnahme. Maßgebend sind die signaltechnischen Veränderungen am Knotenpunkt Siebengebirgsstraße/Urfelder Straße.
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8.2
Schalltechnische Untersuchung
8.2.1
Anlass und Aufgabenstellung
Begründung
Mit der Eichholzer Straße (K 31) im Norden und der Urfelder Straße (L 190) im Osten grenzen zwei klassifizierte Verkehrswege mit Sammelfunktion an das Plangebiet. Das geplante
Wohngebiet steht somit hinsichtlich der Lärmemissionen im unmittelbaren Einwirkungsbereich dieser beiden Verkehrswege. In den östlich und nördlich angrenzenden Wohngebieten
befinden sich weitere öffentliche Straßen (Auf dem Eichholzer Acker, Dürer Straße, Rembrandtstraße). Östlich der Urfelder Straße verläuft die Siebengebirgsstraße (L 192), die als
Autobahnzubringer dient. Darüber hinaus verläuft die Autobahn BAB 555 in wenigen hundert
Metern Entfernung nordöstlich des Plangebietes. Hinzu kommen zukünftig Verkehrsbewegungen im Plangebiet selbst.
Aufgrund der beschriebenen verkehrlichen Situation ist von nennenswertem Straßenverkehrslärm im geplanten Wohngebiet auszugehen. Um die Schallimmissionssituation innerhalb des schutzbedürftigen Wohngebietes zu ermitteln, zu prüfen und gegebenenfalls angemessene passive und aktive Schallschutzmaßnahmen ergreifen zu können, wurde im Zuge
der Aufstellung dieses Bebauungsplanes eine schalltechnische Untersuchung erarbeitet
(ADU Cologne, Institut für Immissionsschutz GmbH, Köln – Bericht vom 08.03.2016).
8.2.2
Berechnungsparameter und Berechnungsmethodik
Der schalltechnischen Untersuchung setzt voraus, dass entlang der Urfelder Straße ein 2 m
hohe, sowie an der Eichholzer Straße im Bereich der Gemeinbedarfsfläche eine 3 m hohe,
bauliche Schallabschirmung innerhalb eines 3 m breiten Korridors erstellt werden. Aufgrund
mehrerer Fernleitungstrassen, die unterirdisch im Bereich zwischen der Urfelder Straße und
dem geplanten Wohngebiet verlaufen und deren Schutzbelange zu beachten sind, besitzt
der Schallschutzkorridor entlang der Urfelder Straße einen Abstand von rund 20 m zum
Fahrbahnrand. Innerhalb dieses Korridors ist – neben der grundlegenden Anforderung einer
Durchgangsschalldämmung von min. 25 dB – die Höhe der Schallabschirmung schalltechnisch maßgeblich und nicht die genaue Lage des Schallschirmes, so dass diese in der weiteren Realisierung frei innerhalb des 3-m-Korridors gewählt werden kann.
Die schalltechnische Untersuchung berechnet zunächst die Schallemissionen, die vom Straßenverkehr ausgehen, und dann die Schallimmissionen, die auf das geplante Wohngebiet
einwirken. Es werden hierbei die Situationen mit Neubebauung (»Prognoseplanfall«) und
ohne Neubebauung (»Prognosenullfall«) berechnet und verglichen. Darüber hinaus werden
die schalltechnischen Auswirkungen der geplanten Nutzungen auf das Umfeld abgeschätzt.
Zur Berechnung der Schallemissionen werden die Ergebnisse des im Zuge dieser Planung
erstellten Verkehrsgutachtens verwendet (Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft, Köln, Stand
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Begründung
19.03.2014, vgl. Ziffer 8.1). Zusätzlich ist der Fernlärm der Autobahn BAB 555 einbezogen
worden. Die Schallemissionspegel für die einzelnen Straßen und Straßenabschnitte werden
nach der RLS-90 »Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen« unter Verwendung der Software CadnaA (Version 4.5) rechnerisch ermittelt. Hierbei wird ein digitales Modell des Plangebietes und seiner unmittelbaren Umgebung erstellt.
Maßgeblich für die Bewertung der Schallimmissionen im geplanten Wohngebiet ist im vorliegenden Fall die DIN 18005 »Schallschutz im Städtebau«. Die Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete betragen hierbei tags 55 dB(A) und nachts 45 dB(A). Die resultierenden
Schallimmissionen im geplanten Wohngebiet werden unter anderem für zwei Immissionshöhen (1 m und 4 m über Geländeniveau) überprüft und in Form farbiger Lärmkarten dargestellt.
Als Grundlage für die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen werden Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 »Schallschutz im Hochbau« ermittelt. Die Lärmpegelbereiche beziehen sich auf die ungünstigste Geschosshöhe und werden ebenfalls in Form farbiger Karten
dargestellt.
8.2.3
Berechnungsergebnisse
Schallemissionen entlang der öffentlichen Straßen
Die Schallemissionen nehmen durch das geringfügig erhöhte zu erwartende Verkehrsaufkommen im Prognoseplanfall tags wie nachts nur marginal um einige Zehntel dB gegenüber
dem Prognosenullfall zu. Somit sind die Auswirkungen der Planung auf die Umgebung als
nicht wesentlich zu beurteilen.
Schallimmissionen innerhalb des geplanten Wohngebietes
Es werden die ungünstigsten Berechnungsergebnisse mit Berücksichtigung der geplanten
Gebäude auf der Immissionshöhe von 4 m näher betrachtet.
Tagsüber wird im geplanten Wohngebiet der Orientierungswert der DIN 18005 (55 dB(A))
nur an einzelnen Stellen eingehalten. Entlang der Eichholzer und Urfelder Straße sind an
den straßenzugewandten Gebäudeseiten die Überschreitungen am höchsten. Die höchste
Überschreitung um 11 dB(A) ist, wie punktuelle Berechnungen zeigen, ausschließlich an der
Eichholzer Straße festzustellen. Die Schallimmissionen nehmen in Richtung West-Südwest
ab. Der Sanierungswert von 70 dB(A) wird somit an den Baufeldrändern deutlich unterschritten.
Nachts wird der Orientierungswert der DIN 18005 (45 dB(A)) im südwestlichen Bereich des
geplanten Wohngebietes bei einer Baureihe ganz und bei den anderen Gebäuden nur an der
südwestlichen Gebäudeseite eingehalten. Entlang der Eichholzer Straße kommt es an den
straßenzugewandten Gebäudeseiten zu Überschreitungen bis 11 dB(A). Entlang der Urfelder
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Straße liegen die Immissionen an der straßenzugewandten Gebäudeseite bei höchstens 55
dB(A). Der Sanierungswert von 60 dB(A) wird somit an den Baufeldrändern deutlich unterschritten.
8.2.4
Beurteilung und Abwägung der Berechnungsergebnisse
Die gemäß den Berechnungen weisen die Wohngebietsränder entlang der Eichholzer Straße
sowie der Urfelder Straße die höchsten Lärmpegelwerte auf. Das neue Wohngebiet grenzt
über eine Länge von rund 180 m an die Eichholzer Straße und rückt über eine Länge von
rund 600 m bis auf 20 m an die Urfelder Straße heran.
Allgemein gilt für den Lärmschutz in der Bauleitplanung, dass die Emissionsminderung an
der Quelle bzw. durch aktive Schallschutzmaßnahmen vorrangig gegenüber Maßnahmen am
Immissionsort (passive Schallschutzmaßnahmen) in Betracht zu ziehen sind. Vor diesem
Hintergrund wird entlang der Urfelder Straße bzw. im Knotenpunktbereich der Eichholzer
Straße/Urfelder Straße die Anordnung Schallabschirmung als aktive Schallschutzmaßnahme
vorgegeben. Die Schallabschirmung ist entsprechend vor Bezug der Wohngebäude fertigzustellen.
Trotz Anordnung einer Schallabschirmung als aktive Schallschutzmaßnahme kommt es an
den Rändern des Wohngebietes zu einer deutlichen Überschreitung der Orientierungswerte
der DIN 18005. Gemäß der gültigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes kann
bei einem neuen Wohngebiet, dessen Gebietsränder durch vorhandene Verkehrswege
Lärmbelastungen ausgesetzt wird, welche deutlich über den Orientierungswerten der DIN
18005 liegen, in begründeten Fällen auf aktiven Schallschutz verzichtet werden. Dabei wird
je nach den Umständen des Einzelfalls zugestanden, eine Minderung der Immissionen durch
eine Kombination von passiven Schallschutz, Stellung und Gestaltung von Gebäuden sowie
Anordnung von Wohn- und Schlafräumen zu erreichen.
Vor diesen Hintergrund werden ergänzend zur aktiven Schallschutzmaßnahme im gesamten
Wohngebiet passive Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen der Gebäude gemäß
DIN 4109 vorgegeben. Darüber hinaus ist für adäquate Belüftungsmöglichkeiten von der
Schallquelle zugewandten Schlaf- und Kinderzimmern zu sorgen. Entlang der Eichholzer
Straße, wo aus städtebaulich-gestalterischen Gründen keine aktive Schallschutzmaßnahme
möglich ist, wird darüber hinaus zwingend eine riegelartig entlang der Eichholzer Straße angeordnete, geschlossene dreigeschossige Bebauung mit bestimmten Mindesthöhen im Bebauungsplan festgesetzt, die schallabschirmend für die dahinter liegende niedrigere Wohnbebauung wirkt.
Schallabschirmung zur Eichholzer Straße
Im mittleren Bereich des rund 180 m langen Grenzabschnittes zur Eichholzer Straße erfolgt
analog zum 1. Bauabschnitt die Hauptzufahrt in den 2. Bauabschnitt des Wohngebietes
Eichholz, so dass hier eine Schallabschirmung unterbrochen ist. Darüber hinaus ist dies aufBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln
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grund der Lage und Orientierung der einzige geeignete Bereich, wo sich die zukünftige Bebauung des neuen Wohngebietes gegenüber dem angrenzenden öffentlichen Stadtraum
präsentieren kann, so dass dieser Bereich das »Gesicht« des neuen Wohngebietes nach
außen darstellt. Eine bauliche Schallabschirmung würde diesem städtebaulichen Entwicklungsziel entgegenstehen.
Somit ist hier aus städtebaulichen wie auch aus erschließungstechnischen Gründen eine
aktive Schallschutzmaßnahme nicht sinnvoll bzw. städtebaulich angemessen. Zur Minderung
der Lärmbelastung wird die erste Baureihe analog zum 1. Bauabschnitt um rund 23 m von
der Fahrbahn der Eichholzer Straße abgerückt und mit einer begrünten Vorzone versehen.
Die Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes erfolgt hier durch passive Schallschutzmaßnahmen hinsichtlich der Außenhaut der Gebäude. Darüber hinaus kann durch
eine entsprechende Grundrissgestaltung (Wohn- und Schlafräume bevorzugt nach Südwesten zur lärmabgewandten Seite) der Lärmsituation begegnet werden. Mit der Vorgabe im
Bebauungsplan, hier einer geschlossene, dreigeschossige Bebauung mit bestimten Mindesthöhen umzusetzen, wirkt die erste Bauzeile auch schallschützend für die dahinter liegende geplante Wohnbebauung.
Im Bereich der geplanten Fläche für den Gemeinbedarf soll eine Kindertagesstätte angeordnet werden. Bei diesem Gebäude handelt es sich typischerweise um einen einzelnen frei
stehenden (flachen) Baukörper, verbunden mit größeren Spiel- und Freiflächen. Darüber
hinaus befindet sich hier ein zu schützendes Feldgehölz. Um die Freibereiche adäquat nutzen zu können, ist die Möglichkeit einer Kommunikation im Freien zur Tagzeit ohne Anheben
der Stimme sicher zu stellen. Das Gebäude kann somit nicht schallschützend für die Spielund Freiflächen bzw. die dahinter liegende Wohnbebauung angeordnet werden, so dass hier
eine aktive Schallschutzmaßnahme in Form eines Schallschirmes unmittelbar entlang der
Eichholzer Straße umgesetzt wird.
Lage und Anordnung der Schallabschirmung Urfelder Straße
Aktiver Schallschutz kann optimal wirken, wenn er direkt am Emittenten erfolgt. Die größten
Schallemissionspunkte sind im vorliegenden Fall die Verkehrsbewegungen auf der Urfelder
Straße und auf der Eichenholzer Straße. Da innerhalb des Flurstücks 1970 entlang der Urfelder Straße mehrere Fernleitungstrassen in einem jeweils 10 m breiten Schutzstreifen verlaufen, die von der Urfelder Straße aus offen zugänglich bleiben müssen und die nicht überbaut werden dürfen, kann eine Schallabschirmung nicht direkt an der Urfelder Straße errichtet werden.
Erforderliche Höhe der Schallabschirmung Urfelder Straße/Eichholzer Straße
Aufgrund des einzuhaltenden 20-m-Abstandes zur Urfelder Straße besitzt eine aktive Schallschutzmaßnahme hier nur eine eingeschränkte Wirkung. Berechnungen im Zuge der Erstellung des schalltechnischen Gutachtens haben ergeben, dass eine Schirmhöhe von 2 m eine
wesentliche Schirmwirkung auf die ebenerdigen Freibereiche der Baugrundstücke (Ohrhöhe)
bzw. die Erdgeschosszone der ersten Baureihe besitzt. Eine Erhöhung der Schirmhöhe in
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diesem Bereich entlang der Urfelder Straße auf 3 m führt aufgrund des Abstandes zum Emittenten nur zu einer marginalen Verbesserung der Schirmwirkung. Vor dem Hintergrund dieses Ergebnisses wird eine 3 m oder höher dimensionierte Schallabschirmung auf der erforderlichen Länge von rund 600 m als unverhältnismäßig aufwendig bewertet. Eine solche
Abschirmung würde darüber hinaus dem städtebaulichen Ziel der Integration des Wohngebietes in das Umfeld bzw. das Orts- und Landschaftsbild entgegenstehen.
Aus diesem Grunde wird hier eine Schirmhöhe von 2 m als das zielführendste Maß angesehen, welches einerseits eine gute Schirmwirkung für die Grundstücksfreibereiche und die
Erdgeschosszone besitzt. Andererseits geht von der Schirmhöhe in städtebaulichgestalterischer Hinsicht eine Wirkung wie von einer Grundstückseinfriedung aus, so dass
auch über die Länge von rund 600 m bei entsprechender Gestaltung und Gliederung eine
Integration in das Orts- und Landschaftsbild erreicht werden kann.
Die Anordnung eines 2 m hohen Schallschirmes entlang der Urfelder Straße ermöglicht darüber hinaus, dass die Hausgärten der erste Baureihe in einer hinsichtlich Besonnung günstigen Lage (Südost) auf den Baugrundstücken angeordnet werden können.
Da die Gemeinbedarfsfläche an der Eichholzer Straße, im Gegensatz zu den Baugrundstücken entlang der Urfelder Straße, unmittelbar an den Emittenten grenzt, sind hier höhere
Lärmpegel festzustellen. Da vor diesem Hintergrund ein höherer Schallschirm an dieser Stelle zu einer merklichen Verbesserung der Schutzwirkung führt und da der Abschnitt hier keine
rund 600 sondern lediglich rund 80 m Länge umfasst, wird in diesem Bereich ein 3 m hoher
Schallschirm als angemessen und städtebaulich noch verträglich erachtet.
An der Urfelder Straße kann durch eine 2 m hohe aktive Lärmschutzmaßnahme erreicht
werden, dass die Schallimmissionen in Ohrhöhe gemindert werden. Ein höhere Lärmschutzmaßnahme (3 m) würde nur marginale Verbesserungen mit sich bringen, was mit dem
Abrücken der Lärmschutzmaßnahmen vom Emissionspunkt zusammenhängt (s. o.).
Um die genaue konstruktive und gestalterische Ausführung des Schallschirmes für die weiterführende Planung möglichst flexibel und offen zu gestalten, wird für die Anordnung des
Schallschirmes ein 3,0 m breiter Korridor berechnet. Schalltechnisch maßgebliche Relevanz
hat im vorliegenden Fall, neben der Durchgangsschalldämmung des Schallschirmes, die
Höhe der Schirmkante und nicht die genaue Position im Korridor.
8.2.5
Passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden
Die Berechnungsergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zeigen, dass es trotz aktiver Schallschutzmaßnahmen zu Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 im
Plangebiet kommt. Um die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im
Plangebiet einzuhalten, sind daher im Wohngebiet passive Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen. Da mit Ausnahme der Errichtung des aktiven Schallschutzes keine Regelung zur
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Baureihenfolge der Plangebäude vorgegeben werden kann, sind die notwendigen passiven
Schallschutzmaßnahmen für eine ungünstige Situation (freie Schallausbreitung im Plangebiet) im Bebauungsplan festzusetzen. Dies erfolgt anhand von berechneten Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109.
Ermittlung der Lärmpegelbereiche
Bei der Berechnung der Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 werden die aktiven Schallschutzmaßnahmen berücksichtigt. Die Lärmpegelbereiche leiten sich vom »maßgeblichen
Außenlärmpegel« ab, der dem Tages-Beurteilungspegel zuzüglich 3 dB(A) entspricht. Für
den Bereich der geplanten Bebauung werden die Lärmpegelbereiche LPB II (südwestlicher
Bereich des Wohngebietes), LBP III (überwiegender, nordöstlicher Bereich des Wohngebietes) und LBP IV (Gebietsränder entlang der Eichholzer und Urfelder Straße) ermittelt und
anhand einer farbigen Karte dargestellt. Die Lärmpegelbereiche und ihre Lage werden in der
Planzeichnung festgesetzt.
Die Berechnung der Lärmpegelbereiche erfolgt ohne Berücksichtigung von potenziellen Gebäuden (freie Schallausbreitung). Der Bebauungsplan eröffnet zwar die Möglichkeit Gebäude
zu errichten, stellt jedoch nicht sicher, dass tatsächlich bzw. in welcher zeitlichen Abfolge
gebaut wird. Es muss daher auf dieser Planungsebene für alle Bereiche des Wohngebietes
sichergestellt sein, dass ein ausreichender Schallschutz besteht, auch ohne eine Abschirmung von anderen (geplanten) Gebäuden. Sollte sich im Zuge der Realisierung eine Abschirmung ergeben, können die Anforderungen an den passiven Schallschutz der Gebäude
im Einzelfall möglicherweise reduziert werden. Hierzu wird ein entsprechender schalltechnischer Nachweis erforderlich.
Passive Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden
Passive Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden dienen dazu, die dahinter liegenden Räume vor Schallimmissionen von außen zu schützen. Die Außenbauteile
müssen dazu bestimmte Schalldämmmaße einhalten. Die jeweils erforderlichen passiven
Schallschutzmaßnahmen sind nach dem Verfahren in Abschnitt 5 »Schutz gegen Außenlärm« der DIN 4109 anhand der festgesetzten Lärmpegelbereiche zu bestimmen. Die Schallschutzmaßnahmen beziehen sich auf die luftschalldämmenden Eigenschaften der Umschließungsbauteile – Außenwände, Fenster und Dachflächen – sofern es sich um Außenflächen von Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 handelt.
Die Anforderung an das erforderliche resultierende bewertete Schalldämmmaß erf. R´w,res für
Außenbauteile zu Aufenthaltsräume in Wohnungen wird in Tabelle 8 der DIN 4109 mit
•
erf. R´w,res ≥ 30 dB im Lärmpegelbereich II,
•
erf. R´w,res ≥ 35 dB im Lärmpegelbereich III,
•
erf. R´w,res ≥ 40 dB im Lärmpegelbereich VI
festgelegt.
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9.
Ver- und Entsorgung
9.1
Versorgungskonzept
Begründung
Vorgesehen ist, das Plangebiet mit Trinkwasser, Gas, Elektrizität sowie Medienleitungen
(Telefon, Internet, Breitband usw.) zu erschließen. Die Verlegung der jeweiligen Netzleitungen erfolgt in den festgesetzten Verkehrsflächen. Die Trassenlage wird im Zuge der späteren
Erschließungs- und Ausbauplanung in Abstimmung mit den Versorgern festgelegt. Die Anschlüsse an die umliegend bestehenden Netze der Versorgungsunternehmen erfolgen in
Abhängigkeit der vorhandenen Rohr- und Leitungsnetztrassen der Eichholzer Straße, der
Urfelder Straße sowie des Erschließungsgebietes des 1. Bauabschnittes.
9.2
Energie-/Klimaschutzkonzept
Der Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel der Stadtentwicklungspolitik der Stadt Wesseling. Daher spielt dieses Ziel auch bei der Entwicklung des Wohngebietes »Eichholz« eine wichtige
Rolle. Vor diesem Hintergrund wird gemeinsam mit der Stadtwerke Wesseling GmbH ein
Energiekonzept für das neue Wohngebiet entwickelt, welches auf dem Einsatz erneuerbarer
Energien basiert. Hierbei ist hinsichtlich der Wärmeversorgung vorgesehen, das Plangebiet
über Nahwärmenetze zu erschließen. Das Plangebiet ist hierbei in zwei getrennte Nahwärmenetze unterteilt, welche zum einen durch die bestehende Geothermie und zum anderen
durch ein Blockheizkraftwerk gespeist werden.
Geothermie
Wie schon Teilbereiche des 1. Bauabschnittes soll ein kleiner Teilbereich des 2. Bauabschnittes über ein Nahwärmenetz mit semizentralem Wärmepumpensystem erschlossen
werden. Die Baufelder 1 und 2 des Plangebietes ragen an das bestehende System heran,
die vorhandenen Kapazitäten der Grundwasserwärme sollen dazu genutzt werden, die Bebauung in diesen Baufeldern entsprechend zu erschließen.
Blockheizkraftwerk, Nahwärmenetz
Der überwiegende Teil des Plangebietes wird über ein zweites Nahwärmenetz erschlossen.
Das Nahwärmenetz soll durch ein mit Biogas betriebenes Blockheizkraftwerk gespeist werden und eine Vollversorgung (Trinkwassererwärmung und Heizwärmebedarf) ermöglichen.
Die Verlegung der Nahwärmeleitungen erfolgt in den festgesetzten Verkehrsflächen. Zur
Abdeckung der Spitzenlastfälle wird das Blockheizkraftwerk durch einen Brennwertkessel auf
Erdgasbasis ergänzt. Ein optimierter und reibungsloser Betrieb wird durch einen Pufferspeicher begünstigt. Durch die zentrale Lösung sowie die Unterbringung in einem massiven
Bauwerk im südlichen Rand des Plangebietes werden Emissionen für das gesamte Plangebiet reduziert.
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9.3
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Entwässerungskonzept
Die Entwässerung des Bebauungsplangebietes erfolgt über ein qualifiziertes Trennsystem.
Schmutzwasserentwässerung
Das anfallende häusliche Schmutzwasser wird vollständig dem in der Eichholzer Straße vorhandenen Mischwasserkanal der Entsorgungsbetriebe Wesseling zugeführt. Vorgesehen ist,
die Entwässerung weitestgehend als Freigefälleleitung auszuführen und auf technische Anlagen wie beispielsweise Pumpstation soweit wie möglich zu verzichten. Ergänzend ist vorgesehen, Hauanschlussleitungen bis auf die Grundstücke vorzustrecken.
Niederschlagswasserentwässerung
Die Niederschlagwasserentwässerung wird so konzipiert, dass das von den Verkehrs- und
privaten Grundstücksflächen anfallende Niederschlagswasser größtenteils oberflächig über
die festgesetzten Verkehrsflächen oder über verlegte Niederschlagswasserkanäle abgeleitet
wird.
Die Verkehrsflächen und die erdverlegten Rohrleitungen leiten das Niederschlagswasser
dem Senkenbereich der »Grünen Mitte« zu, in welcher sich eine zentrale Regenwasserversickerungsanlage befindet, die bereits im Zuge der Erschließung des 1. Bauabschnittes
erstellt wurde. Diese Sickeranlage wurde im Rahmen der Planung des 1. Bauabschnittes
dahingehend berechnet, dimensioniert, genehmigt und so ausgebaut, dass die Flächen des
2. Bauabschnittes mit berücksichtigt wurden. Im Senkenbereich versickert das anfallende
Niederschlagwasser nach der Passage einer der Reinigung dienenden Oberbodenschicht in
den Untergrund.
Die Trassen, die Tiefenlage und die Gefälle werden im Zuge der späteren Erschließungsund Ausbauplanung in Abstimmung mit den Entsorgungsbetrieben Wesseling in den festgesetzten Verkehrsflächen vorgesehen. Ein geringer Flächenanteil des Plangebietes wird aufgrund der Geländesituation in den vorhandenen Mischwasserkanal der Entsorgungsbetriebe
Wesseling in der Eichholzer Straße entwässert.
9.4
Abfall- und Wertstoffentsorgung
Die Abfall- und Wertstoffentsorgung wird durch die Entsorgungsbetriebe Wesseling durchgeführt. Die festgesetzten Verkehrsflächen wurden geometrisch so angelegt, dass eine Andienung der geplanten Bebauung zu Entleerung der Wertstoffsammelbehälter mit den Fahrzeugen der Entsorgungsbetriebe möglich ist. Erforderlich Wendeanlagen an Enden von Stichstraßen werden ebenfalls so ausgelegt, dass die Fahrzeuge der Entsorgungsbetriebe unter
Wahrung der Vorgaben der Berufsgenossenschaft andienen und wenden können.
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Die Anordnung von zentralen Wertstoffsammelbehältern zum Altglasrecycling ist in den
Platzbereichen möglich.
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10. Realisierung
10.1
Öffentlich-rechtliche Vereinbarungen
Die Entwicklung des Wohngebietes Eichholz erfolgt durch eine private Projektentwicklungsgesellschaft – der Projektgesellschaft Eichholz mbH (PGE), bestehend aus den Projektpartnern Stadtentwicklungsgesellschaft Wesseling mbH (SEG) und PARETO GmbH, Köln.
Die Herstellung und Übertragung der Verkehrs-, Erschließungs- und Grünanlagen werden
durch öffentlich-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft Eichholz mbH (PGE) bzw. der Stadt Wesseling und dem jeweils betroffenen Straßenbaulastträger geregelt.
10.2
Bodenordnung / Erschließungsmaßnahme
Die Flächen des Bebauungsplangebietes befinden sich im Besitz der Projektgesellschaft
Eichholz mbH (PGE), die auch die Erschließung herstellt und die Vermarktung durchführt,
sowie der Stadt Wesseling (äußere Grünflächen) und des Rhein-Erft-Kreises (Eichholzer
Straße). Bodenordnende Maßnahmen werden somit nicht erforderlich.
10.3
Bodenmanagement
Parallel zu dieser Bauleitplanung wird ein Bodenmodellierungskonzept erarbeitet, welches
die Grundlage für die oberflächennahe Regenwasserableitung bildet sowie die niveaugleiche
Anbindung des Plangebietes an die Eichholzer bzw. Urfelder Straße gewährleistet. Ziel dabei
ist es, die Bodenbewegungen zu minimieren und möglichst wenig Boden aus dem Entwicklungsgebiet abfahren zu müssen.
10.4
Kosten
Die Kosten dieser Planung trägt die Projektgesellschaft Eichholz mbH (PG Eichholz).
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11. Städtebauliche Zahlenwerte
Flächengröße
Flächenanteil
ca. 14,93 ha
100 %
Allgemeine Wohngebiete:
ca. 7,79 ha
rd. 52 %
Flächen für den Gemeinbedarf (KITA):
ca. 0,35 ha
rd. 3 %
Flächen für die Ver- und Entsorgung:
ca. 0,05 ha
rd. 0 %
Öffentliche Verkehrsflächen (K 31/L190):
ca. 0,67 ha
rd. 5 %
Öffentliche Verkehrsflächen (Wohngebiet):
ca. 1,81 ha
rd. 12 %
Öffentliche Grünflächen (Wohngebiet):
ca. 0,48 ha
rd. 3 %
Öffentliche Grünflächen (»RegioGrün«):
ca. 2,43 ha
rd. 16 %
Öffentliche Grünflächen (»Leitungsparzelle«): ca. 1,35 ha
rd. 9 %
Plangebiet insgesamt:
davon
Wesseling, den ………… 2016
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