Beschlussvorlage (Begründung BP Nr. 3/124 "Einzelhandel Berggeiststraße")

Begründung Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Planungsstand Frühzeitige Beteiligungsverfahren gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB Vorentwurf Auftraggeber: Herr Thomas Klein Burgstraße 36 50389 Wesseling Auftragnehmer: pp a|s architekten stadtplaner GmbH Hörder Burgstraße 11 44263 Dortmund Stand: 11. August 2016 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Ziele der Planung 4 1.1 Planungsanlass 4 1.2 Zielsetzungen des Bebauungsplans 4 2 Beschreibung des Vorhabens sowie der Erschließung 5 3 Erläuterungen zum Plangebiet 6 3.1 Abgrenzung des Plangebietes 6 3.1.1 Vorhandene Struktur und Nutzungen 7 3.1.2 Bebauungsstruktur 7 3.1.3 Äußere und innere Erschließung 8 3.1.4 Ver- und Entsorgung 8 3.1.5 Bodensituation und Topographie 8 4 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht 8 4.1 Landesentwicklungsplan (LEP NRW) 8 4.2 Regionalplan 8 4.3 Flächennutzungsplan (FNP) 8 4.4 Rechtswirksamer Bebauungsplan 8 4.5 Landschaftsplan 9 4.6 Masterplan Einzelhandel 9 4.7 Weitere Fachplanungen 9 5 Planungsrechtliche Festsetzungen 10 5.1 Art der baulichen Nutzung 10 5.2 Maß der baulichen Nutzung 10 5.3 Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze 10 5.4 Bauweise 11 5.5 Öffentliche Verkehrsflächen 11 5.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 11 5.7 Bauliche und technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes 12 5.8 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern 12 6 Örtliche Bauvorschriften 12 2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling 7 Hinweise 12 8 Verfahren 13 8.1 Berücksichtigung der Seveso-III-Richtlinie 13 8.2 Immissionsschutz 13 8.3 Kosten für die Stadt Wesseling 14 8.4 Bodenordnung 14 8.5 Denkmalschutz, Bodendenkmalpflege 14 9 Umweltprüfung und -bericht 14 10 Prüfung der Artenschutzbelange 14 10.1 Ergebnis der Artenschutzprüfung 14 10.2 Vermeidung und Minderung artenschutzrelevanter Beeinträchtigungen 15 Gutachterliche Grundlagen 16 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ 1 Anlass und Ziele der Planung 1.1 Planungsanlass Stadt Wesseling Seit der Schließung eines Lebensmittelmarktes an der Brühler Straße ist die Nahversorgungssituation im Stadtteil Berzdorf schwieriger geworden und die Berzdorfer müssen für die Einkäufe des täglichen Bedarfes längere Wege in Kauf nehmen. Durch die Schließung des Lebensmittelmarktes hat sich auch die fußläufige Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten deutlich verschlechtert, was vor allem für weniger mobile Bevölkerungsgruppen problematisch ist. Zudem führen die längeren Wege zu einer erhöhten Verkehrsbelastung, da die Kunden zwangsläufig zu weiter entfernten Einzelhandelsstandorten ausweichen müssen. Seit einigen Jahren wird deshalb eine Sicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation im Stadtteil Berzdorf angestrebt. Aus stadtfunktionalen Gründen soll die Kaufkraft der Berzdorfer Bevölkerung vor Ort gehalten und Kaufkraftabflüsse in weiter entfernte Einzelhandelsstandorte vermieden werden. Ein zentraler Baustein ist hierbei die Ansiedlung eines neuen Lebensmittelvollsortimenters mit ergänzenden Einkaufsmöglichkeiten, in dem die ortsansässige Bevölkerung Einkäufe des täglichen Bedarfes tätigen kann. Im Rahmen einer Standortprüfung wurden deshalb mehrere aus planerischer Sicht geeignete Standorte für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters geprüft und Gespräche mit potenziellen Betreibern von Lebensmittelmärkten geführt. Hierbei wurden Kriterien wie die planungsrechtliche Zulässigkeit, die Lage im Stadtteil, die ökologischen Restriktionen, die immissionsschutzrechtlichen Belange, die verkehrliche Anbindung sowie die eigentumsrechtliche Verfügbarkeit berücksichtigt. Im Zuge dieser Standortprüfung hat sich jedoch gezeigt, dass die meisten der aus planerischer Sicht gut geeigneten Nahversorgungsstandorte aus eigentumsrechtlichen Gründen nicht verfügbar waren, oder aus der Perspektive der potenziellen Betreiber als nicht konkurrenzfähig eingeschätzt wurden. Als grundsätzlich geeigneter, eigentumsrechtlich verfügbarer und verkehrlich gut erschlossener Nahversorgungsstandort soll nun eine Fläche östlich der Berggeiststraße für die Ansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters genutzt werden. Das ca. 1,19 ha große Plangebiet umfasst das östlich an die Berggeiststraße angrenzende Flurstück Nr. 785 sowie kleinere Teilbereiche der nordöstlich angrenzenden Flurstücke (Flurstück Nrn. 1122, 1008, 939). Die Flurstücke sind unbebaut und befinden sich an der Schnittstelle zwischen gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Berggeiststraße und wird über mehrere Fuß- und Radwege an die östlich angrenzenden Wohngebiete angebunden. Derzeit wird der Großteil der Flächen landwirtschaftlich genutzt, lediglich im nordöstlichen Bereich befinden sich teilweise Fußwege und Freiflächen. Die Flurstücke befinden sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans BP 3/40 "Berzdorfer Feld", der für den Großteil des Plangebiets ein Gewerbegebiet festsetzt. In einem kleineren nordöstlichen Bereich sind Ausgleichsflächen und Wohnbauflächen festsetzt. In diesem Bebauungsplan wurden innerhalb der Gewerbegebiete mit Ausnahme von Betrieben des Annexhandels sonstige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Da nun auf der vorgenannten Fläche ein Lebensmittelvollsortimenter sowie ein ergänzender Drogeriemarkt geplant sind, muss für die Realisierung des Einzelhandelsvorhabens der rechtswirksame Bebauungsplan geändert, oder ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Am 16.03.2016 wurde deshalb vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Einleitungsbeschluss für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ gefasst. 1.2 Zielsetzungen des Bebauungsplans Ziel des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ ist die Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die geplanten nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen an der Berggeiststraße. Durch diese Nutzungen kann die Versorgung im Stadtteil Berzdorf deutlich verbessert und auch die bestehende wohnortnahe Infrastruktur nachhaltig gestärkt und gesichert werden. Folgende Ziele werden verfolgt:   Umnutzung einer bereits ausgewiesenen Gewerbegebietsfläche für einen neuen Lebensmittelvollsortimenter, einen ergänzenden Drogeriemarkt sowie ergänzende Nutzungen Generelle Aufwertung der Versorgungsfunktionen im Stadtteil Berzdorf 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“      2 Stadt Wesseling zeitnahe Realisierung der neuen Einzelhandelsnutzungen in fußläufiger Entfernung zu den nahe gelegenen Wohnnutzungen Bindung der im Stadtteil vorhandenen Kaufkraft, Vermeidung von Kaufkraftabflüssen in andere Stadtteile und Kommunen Vermeidung von einkaufsbedingten Verkehrsbelastungen durch die Ausweisung von wohnortnahen Einzelhandelsnutzungen Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes Berücksichtigung der Artenschutzbelange sowie sonstiger Umweltbelange Beschreibung des Vorhabens sowie der Erschließung Die städtebauliche Konzeption für das Plangebiet basiert auf den Zielsetzungen für den Stadtteil Berzdorf. Gemäß diesen Zielsetzungen wird eine Sicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation im Stadtteil angestrebt. Darauf aufbauend wurde vom Vorhabenträger ein konkreter Bebauungsvorschlag für das Plangebiet entwickelt, der neben einem neuem Lebensmittelvollsortimenter auch einen ergänzenden Drogeriemarkt vorsieht. Der Lebensmittelvollsortimenter weist einschließlich Shops in der Vorkassenzone eine Verkaufsfläche von maximal 1.950 m² auf, der Drogeriemarkt eine Verkaufsfläche von maximal 800 m². Neben den Einzelhandelsnutzungen sind auch ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen vorgesehen. Des Weiteren sind rund 138 Kundenparkplätze geplant. Zwischen den neuen Einzelhandelsnutzungen und den bestehenden Wohnnutzungen sind Flächen für Sicht- und Schallschutzelemente vorgesehen. Abb. 1: Vorentwurf des geplanten Nahversorgungsstandortes Berggeiststraße, Stand August2016 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Die Anbindung an das Straßennetz erfolgt über die Berggeiststraße. Die Anlieferzone für die gewerblichen Lieferverkehre wird über eine Zu- und Ausfahrt im nördlichen Plangebiet erschlossen, der Kundenparkplatz über eine separate Zu- und Ausfahrt im südlichen Plangebiet. Für die Etablierung und langfristige Sicherung des neuen Nahversorgungsstandortes ist eine enge Vernetzung mit den angrenzenden Wohngebieten sicherzustellen. Deshalb ist eine fußläufige Anbindung an die vorhandenen Wohngebiete östlich des neuen Nahversorgungsstandortes ein wichtiger Bestandteil der Erschließung. Weitere Fuß- und Radwegebeziehungen werden in Richtung der Lindenstraße sowie dem Espen- und Pappelweg angelegt. Die Details werden im Zuge der weiteren Konkretisierung der Planungen ausgearbeitet. 3 Erläuterungen zum Plangebiet 3.1 Abgrenzung des Plangebietes Das im Stadtteil Berzdorf gelegene ca. 1,19 ha große Plangebiet umfasst mehrere östlich an die Berggeiststraße angrenzende Flurstücke. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem Übersichtsplan des geplanten Nahversorgungsstandortes sowie der Abgrenzung des Geltungsbereichs für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (vgl. Abb. 1, 3). Abb. 2: Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ gem. Einleitungsbeschluss Gegenüber dem Einleitungsbeschluss wurde der Geltungsbereich mittlerweile um rd. 0,08 ha vergrößert und umfasst zusätzlich Teilbereiche der nordöstlich angrenzenden Flurstücke (Flurstück Nrn.1122, 1008, 939). Die Vergrößerung des Geltungsbereichs erfolgte aus planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Gründen, da im 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Bereich der neu einbezogenen Flurstücke Wegeverbindungen zur Verknüpfung des Plangebietes mit den angrenzenden Siedlungsbereichen angelegt werden können. Abb. 3: Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/124 mit den zusätzlichen Grundstücken 3.1.1 Vorhandene Struktur und Nutzungen Das Plangebiet ist trotz der in den 1990er Jahren erfolgten Ausweisung eines Gewerbegebietes bislang unbebaut und wird bis heute vorwiegend landwirtschaftlich genutzt. Die Bereiche zwischen dem Pappelweg und der nördlichen Berggeiststraße werden teilweise als Fußweg genutzt, sind aber nur teilweise solche ausgebaut. 3.1.2 Bebauungsstruktur Östlich des Plangebietes befinden sich im Bereich Pappel- und Erlenweg mehrgeschossige Wohngebäude. Im Nahbereich des Plangebietes finden sich jedoch auch zwei- bis dreigeschossige Doppelhäuser, die sich in privatem Eigentum befinden. Westlich des Plangebietes auf der anderen Straßenseite der Berggeiststraße befinden sich ausschließlich gewerbliche Nutzungen. Nördlich des Plangebietes befindet sich ein Garagenhof, der in naher Zukunft erweitert werden soll. 7 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling 3.1.3 Äußere und innere Erschließung Das Plangebiet ist vollständig erschlossen und wird durch die Berggeiststraße an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die Berggeiststraße mündet südlich des Plangebietes in die klassifizierte Brühler Straße (L 184), die die Stadt Wesseling mit der Stadt Brühl verbindet. Auf der Höhe der Autobahn 553 und der Anschlussstelle „Brühl-Ost“ quert die Brühler Straße auch die Grenze zwischen den Städten Wesseling und Brühl. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Erschließungsanlagen. Diese müssen im Zuge der weiteren Planungen neu konzipiert und angelegt werden. 3.1.4 Ver- und Entsorgung Die zur Versorgung des Plangebietes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (u. a. Strom, Wasser, Telekommunikation, Abwasser) liegen in den angrenzenden Straßenzügen und können bei Bedarf in das Plangebiet hinein verlängert werden. Die gebietsinternen Ver- und Entsorgungsleitungen werden im Zuge der Erschließungsarbeiten neu verlegt und an die geplanten Einzelhandelsnutzungen angepasst. 3.1.5 Bodensituation und Topographie Nach § 1a Baugesetzbuch (BauGB) und § 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Dabei sind Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu beschränken. Mögliche Bodenbelastungen werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens geprüft. Das Plangebiet weist keine größeren Geländeversprünge auf und ist weitgehend eben. Die mittlere Geländehöhe liegt bei rund 60 m über Normalhöhenull (ü NHN). 4 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht 4.1 Landesentwicklungsplan (LEP NRW) Im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung wird der Stadt Wesseling in dem in Aufstellung befindlichen Landesentwicklungsplan (Stand zeichnerische Darstellung 22.09.2015) die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Weiterhin liegt die Stadt Wesseling im Siedlungsraum. Im neuen Landesentwicklungsplan sollen die sonstigen Ziele der Raumordnung und Landesplanung mit den Zielen des am 13. Juli 2013 in Kraft getretenen Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – zusammengeführt werden. Bis zum Inkrafttreten des neuen Landesentwicklungsplans gelten die Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel. Diese sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu beachten und werden im Rahmen des weiteren Verfahrens detailliert geprüft. 4.2 Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der südöstliche Teil des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) und der nordwestliche Teil als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) dargestellt. Gemäß LEP NRW dürfen großflächige Einzelhandelsbetriebe nur innerhalb der Allgemeinen Siedlungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden. Die Bezirksregierung Köln hat im Rahmen einer Erstabstimmung signalisiert, dass der geplante Standort dem „Allgemeinen Siedlungsbereich“ zugerechnet wird und deshalb die Schaffung von Planungsrechten für einen großflächigen Einzelhandel i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO durch Bauleitplanung aus landesplanerischer Sicht möglich ist. Die Bezirksregierung Köln hat jedoch angeregt, den aus dem Jahr 2007 stammenden „Masterplan Einzelhandel“ zu überarbeiten und auf die aktuelle Situation anzupassen. 4.3 Flächennutzungsplan (FNP) Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist der Standort als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Diese Darstellung stimmt nicht mit den geplanten Nutzungen überein, so dass der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert wird (66. Änderung des Flächennutzungsplans „Einzelhandel Berggeiststraße“). 4.4 Rechtswirksamer Bebauungsplan Weiterhin liegt das Plangebiet innerhalb des Geltungsbereichs des rechtswirksamen Bebauungsplans Nr. 3/40 "Berzdorfer Feld" aus dem Jahr 1997, der für das Plangebiet ein Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO sowie Ausgleichsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB festsetzt. Im Bebauungsplan Nr. 3/40 "Berzdorfer Feld" wurden 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling u. a. innerhalb der Gewerbegebiete Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme von Betrieben des Annexhandels ausgeschlossen. Da die Festsetzungen des rechtswirksamen Bebauungsplans nicht mit dem Ziel der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters harmonieren, wird der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ aufgestellt. Der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 3/40 "Berzdorfer Feld" wird durch den neuen Vorhabenbezogene Bauleitplanung lediglich in Teilen überlagert und wird nicht aufgehoben. Abb. 4: Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 3/40 „Berzdorfer Feld“ aus dem Jahr 1997 4.5 Landschaftsplan Der Landschaftsplan des Rhein-Erft-Kreises stellt das Plangebiet als „Gebiet eines rechtswirksamen Bebauungsplans“ dar und trifft für den Bereich keine weiteren Festsetzungen oder sonstige relevante Aussagen. 4.6 Masterplan Einzelhandel Gemäß dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling aus dem Jahr 2007 liegt der geplante Standort für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters außerhalb des Nahversorgungsbereiches Berzdorf. In diesem Fall ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes ausnahmsweise zulässig, wenn ein integrierter Standort vorhanden ist und der Lebensmittelmarkt der Versorgung des Gebietes dient und demzufolge eine Nahversorgungsfunktion erfüllt. Die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wesseling und der angrenzenden Kommunen dürfen nicht beeinträchtigt werden. Aufgrund der Lage des Plangebietes zwischen dem bestehenden Siedlungsbereich und dem Gewerbegebiet „Am Langenacker“ kann der Standort als ein integrierter Standort angesehen werden. Sonstige o. g. Aspekte werden im Rahmen eines Einzelhandelsgutachtens überprüft und nachgewiesen. Entsprechende Aussagen dazu werden im weiteren Verfahren ergänzt. Seitens der Bezirksregierung Köln wurde eine Überarbeitung des Masterplans Einzelhandel angeregt. In diesem Zusammenhang werden auch die potentiellen Auswirkungen des geplanten Lebensmittelvollsortimenters sowie des untergeordneten Drogeriemarktes überprüft. 4.7 Weitere Fachplanungen Es liegen keine Erkenntnisse über weitere Fachplanungen vor, die der Planung im Plangebiet entgegenstehen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen des Aufstellungsverfahrens beteiligt. 9 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ 5 Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Stadt Wesseling Festsetzung Sonstiges Sondergebiet Innerhalb des sonstigen Sondergebietes "Nahversorgung Einzelhandel" sind zwei Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von maximal 2.750 m² zulässig:  Ein Lebensmittelmarkt einschließlich Shops in der Vorkassenzone mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.950 m². Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. Nicht zur Verkaufsfläche zählen die Verkehrsfläche zwischen Kassenzone und Eingangsschranke des Lebensmittelmarktes sowie dem Ein- und Ausgangsbereich (Windfang) und die Gastronomieflächen, soweit sich dort nicht Shops mit Verkaufsflächen gemäß der vorgenannten Definition befinden.  In dem Lebensmittelmarkt sind Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe zulässig.  Ein Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal 800 m² Begründung Gemäß der Planung des Vorhabenträgers soll das Plangebiet zukünftig als Nahversorgungsstandort für den Einzelhandel genutzt werden und wird deshalb entsprechend der Vorgaben des § 11 BauNVO als sonstiges Sondergebiet (SO) “Nahversorgung Einzelhandel“ festgesetzt. Innerhalb des sonstigen Sondergebietes sind auf der Grundlage der mit dem Vorhabenträger abgestimmten Konzeption sowie des Durchführungsvertrages die geplanten Einzelhandelsnutzungen zulässig. Im Rahmen einer Verträglichkeitsanalyse wird derzeit in einem separaten Gutachten die Zulässigkeit der geplanten Einzelhandelsnutzungen unter Berücksichtigung der Wesselinger Sortimentsliste überprüft. Im weiteren Verfahren erfolgt eine entsprechende Aktualisierung der geplanten Einzelhandelsnutzungen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Festsetzung  vgl. Planzeichnung sowie Nutzungsschablone Begründung In Anlehnung an die Bestandsbebauung sowie aufgrund der geplanten Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes, wird im Plangebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Dies entspricht auch den Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gem. § 17 BauNVO für Sondergebiete. Des Weiteren wird in der Planzeichnung die Zahl der Vollgeschosse auf ein Vollgeschoss als Höchstmaß eingetragen. Der Vollsortimenter mit angrenzendem Drogeriemarkt bleibt damit unter der Höhe der östlich angrenzenden dreibis viergeschossigen Bestandsgebäude und fügt sich von der Höhenentwicklung in das Wohnumfeld ein. 5.3 Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze Festsetzung  Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.  Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der hierfür festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) zulässig.  Garagen sind unzulässig. 10 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Begründung Sonstige untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind aus gestalterischen Gründen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, so dass die Freiflächen nicht durch bauliche Nebenanlagen und sonstige Nebengebäude in Anspruch genommen werden können. Auf der Grundlage des der Planung zu Grunde liegenden Nutzungs- und Bebauungskonzeptes sind innerhalb des Plangebietes insgesamt ca. 138 Stellplätze für Kunden und Mitarbeiter vorgesehen, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan und im Vorhaben- und Erschließungsplan als „Flächen für Stellplätze“ zeichnerisch festgesetzt sind. Aus gestalterischen und funktionalen Gründen sind Garagen unzulässig. 5.4 Bauweise Festsetzung  Im Plangebiet ist eine abweichende Bauweise festgesetzt. Abweichend von der offenen Bauweise sind Gebäudelängen von mehr als 50 m Länge zulässig. Begründung Im geplanten Sondergebiet wird eine abweichende Bauweise gem. § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, die so definiert ist, dass auch Gebäudelängen über 50 m zulässig sind. Dies ist erforderlich, um die erforderlichen Grundrisszuschnitte für den Lebensmittelmarkt und den Drogeriemarkt vorzuhalten. 5.5 Öffentliche Verkehrsflächen Festsetzung  vgl. Planzeichnung Begründung Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die westlich angrenzende Berggeiststraße. In der Planzeichnung werden zwei öffentliche Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg festgesetzt. Diese verknüpfen den Einzelhandelsstandort fußläufig über den Espenweg und den Pappelweg mit dem östlich angrenzenden Wohngebiet. 5.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft  Im Plangebiet sind für die Objekt- und Stellplatzbeleuchtung insektenfreundliche Beleuchtungskörper zu verwenden.  Soweit wasserrechtliche Belange nicht entgegenstehen, sind die Stellplatzflächen und sonstigen Freiflächen in wasserdurchlässiger Bauweise auszuführen.  Für je angefangene 100 m² überbaute Grundstücksfläche ist ein Laubbaum (Pflanzgröße StU > 16 cm) auf dem Grundstück zu pflanzen. Folgende Sortenauswahl ist zu berücksichtigen: - Acer platanoides - Spitzahorn - Sorbus aucuparia - Vogelbeere - Quercus robur - Stieleiche - Malus florbunda - Wildapfel - Prunus avium – Vogelkirsche Begründung Mittels der Verwendung von insektenfreundlichen Beleuchtungskörpern, die einen geringen Ultraviolett – und Blauanteil aufweisen (z.B. Natriumdampf-Hochdrucklampe) wird für nachtaktive Insekten eine bessere Orientierung ermöglicht. Soweit wasserrechtliche Belange nicht entgegenstehen, sollten die Stellplatzflächen mit wasserdurchlässigen Materialien versehen werden um den Eingriff in den Naturhaushalt zu minimieren. Weiterhin erfüllen Bäume wichtige stadtklimatische und gestalterische Funktionen, so dass eine Anpflanzung eines Laubbaums je angefangene 100 m² überbauter Grundstücksfläche gemäß der Sortenauswahl zu berück- 11 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling sichtigen ist. So kann insbesondere in den Sommermonaten eine starke Aufheizung der befestigten Flächen vermieden werden. 5.7 Bauliche und technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes Aufgrund dieser Vorbelastungen sowie der geplanten Einzelhandelsnutzungen mit gewerblichen Liefer- und privaten Kundenverkehren wurde eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Anhand durchgeführter Berechnungen im Rahmen einer Voreinschätzung ergeben sich folgende Empfehlungen: - Im Lieferbereich des Verbrauchermarktes sollten bauliche Lärmminderungsmaßnahmen (Lärmschutzwand, Überdachung, etc.) berücksichtigt werden. Die Art und Größe der Maßnahmen hängt u. a. jedoch stark von der Anzahl der Lkw und der Ladebewegungen ab und sollte anhand einer detaillierten Aufstellung der erwarteten Ladebewegungen erfolgen. - Der schon in der Planung berücksichtigte Lärmschutz (Wall, Gabionen, etc.) an der östlichen Grenze des Plangebiets ist auch aus unserer Sicht dringend notwendig, um die Geräuschauswirkungen der Pkw-Bewegungen auf dem Parkplatz auf die dort angrenzende Wohnbebauung zu mindern und die Beurteilungspegel einzuhalten. Um die Beurteilungspegel an der südlich liegenden Wohnbebauung einhalten zu können sollte zusätzlich ein Lärmschutz an der Südgrenze des Plangebiets eingeplant werden. - Die außenliegende Gebäudetechnik (Gemischkühler, Lüftungsanlagen, etc.) sollten auf der westlichen Seite des Gebäudedachs montiert werden. Der Lieferbereich des Drogeriemarktes ist auf Grund der geringen Warenmenge und der nicht benötigten Kühlaggregate an Bord der Lkw aus schalltechnischer Sicht als unkritisch zu betrachten. Die schalltechnische Vorabschätzung wird im weiteren Verfahren durch ein Schallgutachten konkretisiert und in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ einbezogen. 5.8 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern  Die im Bebauungsplan mit einem Pflanzgebot gekennzeichneten Flächen sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Festsetzungen werden im weiteren Verfahren gemäß Umweltprüfung / Umweltbericht ergänzt. 6 Örtliche Bauvorschriften Die Örtliche Bauvorschriften werden im weiteren Verfahren gemäß Umweltprüfung / Umweltbericht ergänzt. 7 Hinweise Bodendenkmalpflege Bei Ausschachtungsarbeiten auftretende archäologische Bodenfunde und Befunde oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit sind gemäß Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Land Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz DSchG) vom 11.3.1980 dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege in Bonn unmittelbar zu melden. Dessen Weisung für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. Bodenversiegelung Nach § 1a Baugesetzbuch (BauGB) und § 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Dabei sind Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu beschränken. Wasserwirtschaft Das nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser ist gemäß § 51a LWG zur Versickerung zu bringen. Die Versickerungsflächen sind auf den privaten Grundstücken anzulegen. 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Für die Einleitung des Niederschlagswassers in den Untergrund oder in ein oberirdisches Gewässer ist nach §§ 8, 9 und 10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Der Antrag ist bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu stellen. Beleuchtung Bei der Konzeption von Beleuchtungen im Plangebiet ist darauf zu achten, dass nur Leuchtkörper verwendet werden, die sich nicht negativ auf die Insektenfauna auswirken. Als Leuchtmittel sollen nur UV-arme bzw. UVfreie Lampen mit insektenfreundlichem Lichtspektrum (z. B. Natriumdampf-Hochdruck bzw. NatriumdampfNiederdruck Lampen oder DSX 2-System Lampen) verwendet werden. Bauschutzbereich des Flughafens Köln / Bonn Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Flughafens Köln/Bonn. Auf die §§ 12, 15 und 17 des Luftverkehrsgesetzes wird hingewiesen. Kampfmittelfunde Bei Auffinden von Bombenblindgängern/ Kampfmitteln während der Erd-/ Bauarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu verständigen. DIN-Vorschriften Die für die Festsetzungen oder Darstellungen dieses Bauleitplans relevanten DIN-Vorschriften können in ihrer gültigen Fassung bei der Stadtverwaltung Wesseling im Fachbereich 61 Stadtplanung zu den üblichen Öffnungszeiten eingesehen werden. Störfall-Betriebsbereiche i.S.d. Artikel 13 der Seveso-III-Richtlinie (RL 2012/18/EU) Das Plangebiet liegt innerhalb gutachterlich ermittelter Achtungsabstände von Betrieben i.S.d. § 3 (5a) BlmSchG und fällt damit in den Anwendungsbereich des Artikel 13 der Seveso-III-Richtlinie (RL 2012/18/EU). Die angemessenen Abstände für die Betriebsbereiche i.S.d. § 3 (5a) BlmSchG sind durch ein gesamtstädtisches Gutachten zur Verträglichkeit von Störfall-Betriebsbereichen unter dem Gesichtspunkt des Art. 13 Seveso-III-Richtlinie / § 50 BlmSchG ermittelt worden (TÜV Nord Systems GmbH, Gutachten Fassung (12/2015). 8 Verfahren Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan soll im Regelverfahren sowie ggf. auch als Plan gemäß § 12 Abs. 3a BauGB aufgestellt werden. Nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen. Die Ergebnisse der Umweltprüfung sind in einem Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung zu beschreiben. 8.1 Berücksichtigung der Seveso-III-Richtlinie In der weiteren Nachbarschaft zum Plangebiet befindet sich zumindest ein Störfallbetrieb. § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sowie in Umsetzung der Seveso-III-Richtlinie (Richtlinie 2012/18/EU) die 12. BImschV stellen strenge Anforderungen an den Trennungsgrundsatz. Das Vorhabengrundstück liegt innerhalb des ermittelten angemessenen Abstandes für den maßgeblichen Stoff Acrolein. Im Bebauungsplanverfahren muss deshalb geprüft und geklärt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Ansiedlung auf dem Vorhabengrundstück unter Berücksichtigung des Störfallschutzes möglich ist. 8.2 Immissionsschutz Nach § 1 Abs. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen unter anderem auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Dies betrifft vor allem auch den Lärmschutz und ggf. auch andere potenzielle Immissionen. Aufgrund der Lage im Ballungsraum Köln/ Bonn, der räumlichen Nähe zur Berggeiststraße sowie zu den westlich gelegenen Gewerbenutzung ist im Plangebiet mit einer grundsätzlichen Vorbelastung durch Schallimmissionen 13 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling zu rechnen. Aufgrund dieser Vorbelastungen sowie der geplanten Einzelhandelsnutzungen mit gewerblichen Liefer- und privaten Kundenverkehren wurde für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/124 Einzelhandel Berggeiststraße“ eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Diese ist jedoch noch nicht fertiggestellt. 8.3 Kosten für die Stadt Wesseling Die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Kosten (z. B. Planungskosten, Vermessungsarbeiten, Artenschutzgutachten etc.) werden vom Vorhabenträger übernommen. Für die Stadt Wesseling entstehen durch die Planung sowie die nachfolgenden Bau- und Erschließungsmaßnahmen keine Kosten. 8.4 Bodenordnung Das Plangebiet befindet sich im Eigentum eines privaten Eigentümers. Bodenordnenden Maßnahmen gemäß der §§ 45 ff. BauGB (z. B. Baulandumlegung) sind deshalb nicht erforderlich. 8.5 Denkmalschutz, Bodendenkmalpflege Innerhalb des Plangebiets sind keine in der Denkmalliste der Stadt Wesseling eingetragenen Baudenkmäler vorhanden und keine archäologischen Fundstellen bekannt. Im Textteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird auf den Umgang mit möglichen Bodendenkmälern hingewiesen. 9 Umweltprüfung und -bericht Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist zumindest im Regelverfahren gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung für die Belange des Umweltschutzes durchzuführen. In der Umweltprüfung sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln, zu beschreiben und zu bewerten. Weiterhin sind die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich des geplanten Eingriffs in Natur und Landschaft in ein landschaftspflegerisches Konzept zu integrieren und im Bebauungsplan festzusetzen. Für die Erstellung des Umweltberichts als gesonderter Teil der Begründung sind die Ergebnisse der Umweltprüfung entsprechend Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB zusammenzustellen und allgemein verständlich zusammenzufassen. Die Umweltprüfung und der -bericht werden im weiteren Verfahren erarbeitet. 10 Prüfung der Artenschutzbelange Vorsorglich wurde anhand eines artenschutzrechtlichen Gutachtens überprüft, ob - und falls dies der Fall ist - bei welchen Arten in welchem Umfang artenschutzrechtliche Konflikte gem. § 44 BNatSchG durch die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters auftreten könnten (Verf.: Kölner Büro für Faunistik, Köln, März 2016). In einem ersten Schritt werden die prüfrelevanten Arten ermittelt, die im Wirkungsbereich des Vorhabens vorkommen können. Dies erfolgt unter Zugrundelegung der im Informationssystem der Naturschutzverwaltung (LANUV 2014) abrufbaren Zusammenstellung planungsrelevanter Arten (Messtischblätter), der Auswertung von im Fundortkataster der @LINFOS verzeichneten Artnachweise sowie einer Erfassung der Lebensraumsituation im Bereich bzw. im Umfeld des Vorhabens. Für die potenziell vorkommenden prüfrelevanten Arten erfolgt anschließend eine Einschätzung, ob vorhabenbedingte Wirkfaktoren zur Auslösung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände führen können. Weiterhin werden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen (z. B. zeitliche Beschränkung von Eingriffen in Vegetationsflächen und -strukturen) benannt, die zur Vermeidung von Verbotstatbeständen erforderlich sind. 10.1 Ergebnis der Artenschutzprüfung Im Plangebiet und seiner Umgebung ist mit Brutvorkommen verschiedener nicht-planungsrelevanter Brutvogelarten zu rechnen. Bei diesen Arten treten im Regelfall keine Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG ein, so auch im vorliegenden Fall, da für evtl. von Lebensraumverlusten betroffene einzelne Vorkommen von verbreite- 14 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling ten Vogelarten der Gärten, Gehölze und Gebüsche Ausweichmöglichkeiten in der Umgebung vorhanden sind und das Vorhaben lediglich mit räumlich begrenzten Störwirkungen verbunden ist. Das Verbot eingriffsbedingter Tötungen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG gilt allerdings auch für die nicht-planungsrelevanten Arten. Somit sind Maßnahmen zur Vermeidung einer Gefährdung der Individuen und Entwicklungsstadien erforderlich (Ausschlusszeit für Eingriffe in mögliche Brutbereiche). Für den Betrachtungsraum (Plangebiet und von vorhabenbedingten Wirkungen betroffene Umgebung) werden unter Beachtung des Lebensraumangebotes und der vorhandenen Vorbelastungen (z. B. durch wohnortnahe Erholungs- und Freizeitaktivitäten) 10 planungsrelevante Vogelarten als potenziell vorkommend eingestuft. Die Mehlschwalbe, die Gebäude im Umfeld des Plangebietes als Brutstandorte nutzen könnte, ist nicht von artenschutzrechtlich relevanten Beeinträchtigungen betroffen, da keine Eingriffe in mögliche Brutstandorte erfolgen, keine erheblichen Störungen eintreten und keine essenziellen Teilhabitate (z. B. wichtige Nahrungsflächen) evtl. vorhandener lokaler Vorkommen verloren gehen. Weitere planungsrelevante Arten (Feldsperling, Mäusebussard, Rauchschwalbe, Schleiereule, Sperber, Sturmmöwe, Turmfalke, Uferschwalbe und Wanderfalke) sind als potenzielle Gastvogelarten auch in der Umgebung einzustufen. Artenschutzrechtlich relevante Beeinträchtigungen können auch für diese Arten ausgeschlossen werden, da die vorhabenbedingten Flächenbeanspruchungen und Störungen keine Brutplätze und keine essenziellen Nahrungshabitate betreffen. Für die als potenziell vorkommend eingestufte planungsrelevante Art des Anhangs IV FFH-RL Zwergfledermaus und sonstige im Betrachtungsraum evtl. auftretende Fledermausarten ist ebenfalls nicht von artenschutzrechtlich relevanten Beeinträchtigungen auszugehen, da keine Eingriffe in potenzielle Quartierbereiche erfolgen, keine erheblichen Störwirkungen eintreten und die Flächeninanspruchnahme nur geringe Teilflächen der für lokale Vorkommen verfügbaren Nahrungshabitate betrifft. Aus artenschutzrechtlicher Sicht ist das Vorhaben somit bei Beachtung der folgenden Maßnahmen zur Tötungsvermeidung zulässig. 10.2 Vermeidung und Minderung artenschutzrelevanter Beeinträchtigungen Bei der Realisierung des Vorhabens sind folgende Maßnahmen zu berücksichtigen, um di-rekte Gefährdungen, Lebensraumverluste und Störungen artenschutzrechtlich relevanter Arten zu vermeiden bzw. zu reduzieren: Vermeidungsmaßnahme 1: Minimierung baubedingter Flächeninanspruchnahmen Baubedingte Flächeninanspruchnahmen (z. B. Anlage und Nutzung von Baustellenzufahrten, Lagerflächen, Stellflächen für Baumaschinen), die über das Plangebiet hinausgehen, sollten generell auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt werden. Sofern möglich, sollte insbesondere eine Inanspruchnahme von Gehölzen (Baum-, Gebüschbeständen) vermieden werden. Vermeidungsmaßnahme 2: Zeitliche Beschränkung der Eingriffe in Gebüsche, Gehölze und Brachflächen, alternativ ökologische Baubegleitung Sofern es vorhabenbedingt zur Inanspruchnahme von Flächen mit Gebüschen, Bäumen oder brachgefallener Vegetation kommt, ist diese außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten (Zeitraum für Revierbesetzung, Balz und Brut bis zum Ausfliegen der Jungtiere, 1. März bis 30. September) durchzuführen. Mit der Ausschlusszeit lassen sich vorhabenbedingte Verluste von Individuen sowie Beschädigungen oder Zerstörungen von Nestern und Eiern brütender Vögel vermeiden. Falls vorhabenbedingte Eingriffe in Gehölze innerhalb der Brutzeit wildlebender Vogelarten vorgesehen sind, sind geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von Individuenverlusten bzw. Zerstörungen von Nestern und Eiern brütender Vögel vorzusehen, z. B. eine ökologische Baubegleitung, die sicherstellt, dass Brutvorkommen rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können. Die Maßnahmen sind erforderlich, um das Eintreten des Verbotstatbestands des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG (unmittelbare Gefährdung von Individuen, Entwicklungsstadien) sowie des Artikels 5 der Vogelschutzrichtlinie für wildlebende Vogelarten zu vermeiden. Die Inanspruchnahme der vegetationsfreien Ackerfläche ist möglich, da hier nicht mit Brutvorkommen wildlebender Vogelarten zu rechnen ist. In den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden deshalb entsprechende textliche Festsetzungen aufgenommen. 15 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Gutachterliche Grundlagen Folgende Gutachten werden im Zusammenhang mit der Planung erarbeitet:  Untersuchung der Artenschutzbelange, Kölner Büro für Faunistik, Köln, im März 2016  Gutachten über geotechnische Untersuchungen Edeka-Markt, Drogerie-Markt, Berggeiststraße, 50389 Wesseling, TERRA Umwelt Consulting GmbH, Neuss, 15. Juli 2015  Untersuchung der Schallschutzbelange - ist beauftragt, aber noch nicht fertiggestellt  Überprüfung des Einzelhandelskonzept für die Stadt Wesseling - ist beauftragt, aber noch nicht fertiggestellt Wesseling, den 11.08.2016 16