Beschlussvorlage (Begründung 66. FNP-Änderung)

Begründung 66. Änderung des Flächennutzungsplans „Einzelhandel Berggeiststraße“ Planungsstand Frühzeitige Beteiligungsverfahren gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB Vorentwurf Auftraggeber: Herr Thomas Klein Burgstraße 36 50389 Wesseling Auftragnehmer: pp a|s architekten stadtplaner GmbH Hörder Burgstraße 11 44263 Dortmund Stand: 11. August 2016 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Ziele der Planung 3 2 Erläuterungen zum Plangebiet 4 2.1 Abgrenzung des Plangebietes 4 2.1.1 Vorhandene Struktur und Nutzungen 5 2.1.2 Bebauungsstruktur 5 2.1.3 Erschließung 5 2.1.4 Ver- und Entsorgung 6 2.1.5 Bodensituation und Topographie 6 3 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht 7 3.1 Landesentwicklungsplan (LEP NRW) 7 3.2 Regionalplan 7 3.3 Flächennutzungsplan 8 3.4 Rechtswirksamer Bebauungsplan 8 3.5 Landschaftsplan 9 3.6 Masterplan Einzelhandel 9 3.7 Weitere Fachplanungen 9 4 Verfahren 9 5 Begründung der Planinhalte 10 6 Konfliktbewältigung 10 6.1 Berücksichtigung der Seveso-III-Richtlinie 10 6.2 Immissionsschutz 11 7 Kosten für die Stadt Wesseling 11 8 Denkmalschutz, Bodendenkmalpflege 11 9 Umweltprüfung und -bericht 11 10 Prüfung der Artenschutzbelange 11 11 Gutachterliche Grundlagen 12 2 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 1 Stadt Wesseling Anlass und Ziele der Planung Seit der Schließung eines Lebensmittelmarktes an der Brühler Straße ist die Nahversorgungssituation im Stadtteil Berzdorf schwieriger geworden und die Berzdorfer müssen für die Einkäufe des täglichen Bedarfes längere Wege in Kauf nehmen. Durch die Schließung des Lebensmittelmarktes hat sich auch die fußläufige Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten deutlich verschlechtert, was vor allem für weniger mobile Bevölkerungsgruppen problematisch ist. Zudem führen die längeren Wege zu einer erhöhten Verkehrsbelastung, da die Kunden zwangsläufig zu weiter entfernten Einzelhandelsstandorten ausweichen müssen. Seit einigen Jahren wird deshalb eine Sicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation im Stadtteil Berzdorf angestrebt. Weiterhin soll auch aus stadtfunktionalen Gründen die Kaufkraft der Berzdorfer Bevölkerung vor Ort gehalten und Kaufkraftabflüsse in weiter entfernte Einzelhandelsstandorte vermieden werden. Ein zentraler Baustein ist hierbei die Ansiedlung eines neuen Lebensmittelvollsortimenters mit ergänzenden Einkaufsmöglichkeiten, in dem die ortsansässige Bevölkerung Einkäufe des täglichen Bedarfes tätigen kann. Im Rahmen einer Standortprüfung wurden deshalb mehrere aus planerischer Sicht geeignete Standorte für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters geprüft und Gespräche mit potenziellen Betreibern von Lebensmittelmärkten geführt. Hierbei wurden Kriterien wie die planungsrechtliche Zulässigkeit, die Lage im Stadtteil, die ökologischen Restriktionen, die immissionsschutzrechtlichen Belange, die verkehrliche Anbindung sowie die eigentumsrechtliche Verfügbarkeit berücksichtigt. Im Zuge dieser Standortprüfung hat sich jedoch gezeigt, dass die meisten der aus planerischer Sicht gut geeigneten Nahversorgungsstandorte aus eigentumsrechtlichen Gründen nicht verfügbar waren, oder aus der Perspektive der potenziellen Betreiber als nicht konkurrenzfähig eingeschätzt wurden. Als grundsätzlich geeigneter, verfügbarer und verkehrlich gut erschlossener Nahversorgungsstandort soll nun eine Fläche östlich der Berggeiststraße für die Ansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters genutzt werden. Das ca. 1,1 ha große Plangebiet umfasst eine unbebaute Fläche an der Schnittstelle zwischen gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist die Fläche überwiegend als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Diese Darstellung stimmt nicht mit den geplanten Nutzungen überein, so dass der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling im Parallelverfahren geändert werden soll. Am 16.03.2016 wurde vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Beschluss für die 66. Änderung des Flächennutzungsplans „Einzelhandel Berggeiststraße“ gefasst. Ziel dieser FNP-Änderung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die geplanten nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen an der Berggeiststraße. Wie bereits erläutert, kann durch die Etablierung der neuen Einzelhandelsnutzungen am Standort Berggeiststraße die Versorgung im Stadtteil Berzdorf deutlich verbessert und auch die bestehende wohnortnahe Infrastruktur nachhaltig gestärkt und gesichert werden. 3 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 2 Erläuterungen zum Plangebiet 2.1 Abgrenzung des Plangebietes Stadt Wesseling Das im Stadtteil Berzdorf gelegene ca. 1,1 ha große Plangebiet umfasst mehrere östlich an die Berggeiststraße angrenzende Flurstücke. Gegenüber dem Einleitungsbeschluss (vgl. Abb. 1) wurde der Geltungsbereich mittlerweile im nordöstlichen Bereich geringfügig vergrößert (vgl. Abb. 2). Abb. 1: Geltungsbereich der 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ gem. Aufstellungsbeschluss 4 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling Abb. 2: Geltungsbereich der 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ mit zusätzlichen Grundstücken 2.1.1 Vorhandene Struktur und Nutzungen Das Plangebiet ist trotz der in den 1990er Jahren erfolgten Ausweisung eines Gewerbegebietes bislang unbebaut und wird derzeit vorwiegend landwirtschaftlich genutzt. Kleinere Teilflächen zwischen dem Pappelweg und der nördlichen Berggeiststraße werden als Fußwegverbindung genutzt. 2.1.2 Bebauungsstruktur Östlich des Plangebietes befinden sich im Bereich Pappel- und Espenweg mehrgeschossige Wohngebäude in Zeilenbauweise sowie im Bereich der Hitzeler Straße zwei- bis dreigeschossige Einzel- und Doppelhäuser. Westlich des Plangebietes jenseits der Berggeiststraße sind ausschließlich gewerbliche Nutzungen angesiedelt. Nördlich des Plangebietes befindet sich ein Garagenhof, der aktuell erweitert werden soll. 2.1.3 Erschließung Das Plangebiet ist vollständig erschlossen und wird durch die angrenzende Berggeiststraße an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die Berggeiststraße mündet südlich des Plangebietes in die klassifizierte Brühler Straße (L 184), die die Stadt Wesseling mit der Stadt Brühl verbindet. Auf der Höhe der Anschlussstelle „BrühlOst“ quert die Brühler Straße die westlich gelegene Autobahn 553 sowie die Stadtgrenze zwischen den Städten Wesseling und Brühl. 5 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling 2.1.4 Ver- und Entsorgung Die zur Versorgung des Plangebietes erforderlichen Leitungen (u. a. Strom, Wasser, Telekommunikation) liegen in den angrenzenden Straßenzügen und können je nach Bedarf ausgebaut werden. Das Schmutzwasser kann in den bestehenden Mischwasserkanal in der Berggeiststraße eingeleitet werden, da hier noch entsprechende Kapazitätsreserven vorhanden sind. Das im Änderungsbereich anfallende Niederschlagswasser muss gemäß den Vorgaben des § 51a des Landeswassergesetzes auf den im Änderungsbereich gelegenen Grundstücken versickert werden. 2.1.5 Bodensituation und Topographie Nach § 1a Baugesetzbuch (BauGB) und § 1 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Dabei sind Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu beschränken. Im Rahmen einer geotechnischen Untersuchung wurden u. a. die Versickerungseigenschaften der im Änderungsbereich anstehenden Böden durch einen Versickerungsversuch überprüft. Im Ergebnis ergibt sich ein kfWert > 5 x 10-6, so dass eine Versickerung im Plangebiet grundsätzlich durchführbar ist. Weiterhin kann ein Sicherheitsabstand von 1 m zwischen der Sohle der Versickerungsanlage und dem höchsten Grundwasserstand eingehalten werden. Das Plangebiet weist keine größeren Geländeversprünge auf und ist weitgehend eben. Die mittlere Geländehöhe liegt bei rund 60 m über Normalhöhenull (ü NHN). Bodenbelastungen durch Altablagerungen etc. bestehen nicht. 6 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 3 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht 3.1 Landesentwicklungsplan (LEP NRW) Stadt Wesseling Im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung wird der Stadt Wesseling in dem in Aufstellung befindlichen Landesentwicklungsplan (Stand zeichnerische Darstellung 22.09.2015) die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Weiterhin liegt die Stadt Wesseling im Siedlungsraum. Im neuen Landesentwicklungsplan sollen die sonstigen Ziele der Raumordnung und Landesplanung mit den Zielen des am 13. Juli 2013 in Kraft getretenen Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – zusammengeführt werden. Bis zum Inkrafttreten des neuen Landesentwicklungsplans gelten die Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel. Diese sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu beachten und werden im Rahmen des weiteren Verfahrens und des beauftragten Einzelhandelsgutachtens detailliert geprüft. 3.2 Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist der südöstliche Teil des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) und der nordwestliche Teil als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) dargestellt. Gemäß LEP NRW dürfen großflächige Einzelhandelsbetriebe nur innerhalb der Allgemeinen Siedlungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden. Die Bezirksregierung Köln hat im Rahmen einer Erstabstimmung signalisiert, dass der geplante Standort dem „Allgemeinen Siedlungsbereich“ zugerechnet wird und deshalb die Schaffung von Planungsrechten für einen großflächigen Einzelhandel i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO durch Bauleitplanung aus landesplanerischer Sicht möglich ist. Die Bezirksregierung Köln hat jedoch angeregt, den aus dem Jahr 2007 stammenden „Masterplan Einzelhandel“ zu überarbeiten und auf die aktuelle Situation anzupassen. Abb. 3: Darstellung im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln 7 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 3.3 Stadt Wesseling Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling werden die im Änderungsbereich gelegenen Flächen überwiegend als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Eine kleinere Teilfläche im nordöstlichen Plangebiet ist als Grünfläche dargestellt. Eine weitere schmale angrenzende Fläche ist als Wohnbaufläche dargestellt. Abb. 4: Darstellungen im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling Diese Darstellung stimmt nicht mit den nunmehr geplanten Nutzungen überein, so dass der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert werden soll. 3.4 Rechtswirksamer Bebauungsplan Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereichs des rechtswirksamen Bebauungsplans Nr. 3/40 "Berzdorfer Feld" aus dem Jahr 1997, der für das Plangebiet ein Gewerbegebiet (GE) sowie Ausgleichsflächen festsetzt. Im Bebauungsplan Nr. 3/40 "Berzdorfer Feld" wurden u. a. innerhalb der Gewerbegebiete Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme von Betrieben des Annexhandels ausgeschlossen. Da der geplante Lebensmittelvollsortimenter sowie der ergänzende Drogeriemarkt derzeit nicht zulässig sind, wird der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ aufgestellt. Der Einleitungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren wurde ebenfalls am 16.03.2016 vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz gefasst. 8 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 3.5 Stadt Wesseling Landschaftsplan Der Landschaftsplan des Rhein-Erft-Kreises stellt das Plangebiet als „Gebiet eines rechtswirksamen Bebauungsplans“ dar und trifft für den Bereich keine weiteren Festsetzungen oder sonstige relevante Aussagen. 3.6 Masterplan Einzelhandel Gemäß dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling aus dem Jahr 2007 liegt der geplante Standort für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters außerhalb des Nahversorgungsbereiches Berzdorf. In diesem Fall ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes ausnahmsweise zulässig, wenn ein integrierter Standort vorhanden ist und der Lebensmittelmarkt der Versorgung des Gebietes dient und demzufolge eine Nahversorgungsfunktion erfüllt. Die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wesseling und der angrenzenden Kommunen dürfen nicht beeinträchtigt werden. Aufgrund der Lage des Plangebietes zwischen dem bestehenden Siedlungsbereich und dem Gewerbegebiet „Am Langenacker“ kann der Standort als ein integrierter Standort angesehen werden. Sonstige o. g. Aspekte werden im Rahmen eines Einzelhandelsgutachtens überprüft und nachgewiesen. Entsprechende Aussagen dazu werden im weiteren Verfahren ergänzt. Seitens der Bezirksregierung Köln wurde eine Überarbeitung des Masterplans Einzelhandel angeregt. In diesem Zusammenhang werden auch die potentiellen Auswirkungen des geplanten Lebensmittelvollsortimenters sowie des untergeordneten Drogeriemarktes überprüft. 3.7 Weitere Fachplanungen Es liegen keine Erkenntnisse über weitere Fachplanungen vor, die der Planung im Plangebiet entgegenstehen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen des Änderungsverfahrens beteiligt. 4 Verfahren Die 66. Änderung des Flächennutzungsplans „Einzelhandel Berggeiststraße“ wird gemäß § 8 Abs. 3 BauGB parallel zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ betrieben. Für die Belange des Umweltschutzes ist eine Umweltprüfung durchzuführen. Die Ergebnisse der Umweltprüfung sind in einem Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung zu beschreiben. Dies erfolgt im weiteren Verfahren. 9 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 5 Stadt Wesseling Begründung der Planinhalte Im Zuge der 66. Änderung des Flächennutzungsplans „Einzelhandel Berggeiststraße“ wird die Fläche im Änderungsbereich als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung Einzelhandel“ dargestellt. Das Sondergebiet umfasst auch eine neu hinzugekommene Fläche im nordöstlichen Plangebiet. Im Zuge der weiteren Konkretisierung der Planung wird diese zeichnerische Darstellung ggf. nochmals an die hier geplanten Nutzungen (Wege, evtl. Flächen für die Niederschlagswasserversickerung, Ausgleichsflächen) angepasst. Abb. 5: 66. FNP-Änderung – geplante Darstellungen 6 Konfliktbewältigung 6.1 Berücksichtigung der Seveso-III-Richtlinie In der weiteren Nachbarschaft zum Plangebiet befindet sich zumindest ein Störfallbetrieb. § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sowie in Umsetzung der Seveso-III-Richtlinie (Richtlinie 2012/18/EU) die 12. BImschV stellen Anforderungen an den Trennungsgrundsatz. Die angemessenen Abstände für die Betriebsbereiche i.S.d. § 3 (5a) BlmSchG sind durch ein gesamtstädtisches Gutachten zur Verträglichkeit von StörfallBetriebsbereichen unter dem Gesichtspunkt des Art. 13 Seveso-III-Richtlinie / § 50 BlmSchG ermittelt worden (TÜV Nord Systems GmbH, Gutachten Fassung (12/2015). Das Vorhabengrundstück liegt innerhalb des ermittelten angemessenen Abstandes für den maßgeblichen Stoff Acrolein. Im weiteren Bebauungsplanverfahren wird 10 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ Stadt Wesseling deshalb geprüft und geklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Ansiedlung auf dem Vorhabengrundstück unter Berücksichtigung des Störfallschutzes möglich ist. 6.2 Immissionsschutz Nach § 1 Abs. 5 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen unter anderem auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Dies betrifft vor allem auch den Lärmschutz, ggf. aber auch andere Immissionen. Aufgrund der Lage im Ballungsraum Köln / Bonn, der räumlichen Nähe zur Berggeiststraße sowie zu den westlich gelegenen Gewerbenutzung ist im Plangebiet mit einer grundsätzlichen Vorbelastung durch Schallimmissionen zu rechnen. Aufgrund dieser Vorbelastungen sowie der geplanten Einzelhandelsnutzungen mit gewerblichen Liefer- und privaten Kundenverkehren wurde eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Diese wird im weiteren Verfahren fertiggestellt und die Ergebnisse im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/124 „Einzelhandel Berggeiststraße“ berücksichtigt. 7 Kosten für die Stadt Wesseling Die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Kosten (z. B. Planungskosten, Vermessungsarbeiten, Artenschutzgutachten etc.) werden vom Vorhabenträger übernommen. Für die Stadt Wesseling entstehen durch die Planung sowie die nachfolgenden Bau- und Erschließungsmaßnahmen keine Kosten. 8 Denkmalschutz, Bodendenkmalpflege Innerhalb des Änderungsbereiches sind keine in der Denkmalliste der Stadt Wesseling eingetragenen Baudenkmäler vorhanden und auch keine archäologischen Fundstellen bekannt. 9 Umweltprüfung und -bericht Bei der Änderung von Bauleitplänen ist für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln, zu beschreiben und zu bewerten. Weiterhin sind die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich des geplanten Eingriffs in Natur und Landschaft in ein landschaftspflegerisches Konzept zu integrieren und ggf. im Flächennutzungsplan darzustellen oder zu beschreiben. Für die Erstellung des Umweltberichts als gesonderter Teil der Begründung sind die Ergebnisse der Umweltprüfung entsprechend Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB zusammenzustellen und allgemein verständlich zusammenzufassen. Die Umweltprüfung und der -bericht werden im weiteren Änderungsverfahren erarbeitet. 10 Prüfung der Artenschutzbelange Vorsorglich wurde anhand eines artenschutzrechtlichen Gutachtens überprüft, ob - und falls dies der Fall ist - bei welchen Arten in welchem Umfang artenschutzrechtliche Konflikte gem. § 44 BNatSchG durch die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters auftreten könnten (Verf.: Kölner Büro für Faunistik, Köln, März 2016). Für die potenziell vorkommenden prüfrelevanten Arten erfolgt anschließend eine Einschätzung, ob vorhabenbedingte Wirkfaktoren zur Auslösung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände führen können. Weiterhin werden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen (z. B. zeitliche Beschränkung von Eingriffen in Vegetationsflächen und -strukturen) benannt, die zur Vermeidung von Verbotstatbeständen erforderlich sind. Die erforderlichen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen werden im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung festgesetzt. 11 66. FNP-Änderung „Einzelhandel Berggeiststraße“ 11 Stadt Wesseling Gutachterliche Grundlagen Folgende Gutachten werden im Zusammenhang mit der Planung erarbeitet:  Untersuchung der Artenschutzbelange, Kölner Büro für Faunistik, Köln, im März 2016  Gutachten über geotechnische Untersuchungen Edeka-Markt, Drogerie-Markt, Berggeiststraße, 50389 Wesseling, TERRA Umwelt Consulting GmbH, Neuss, 15. Juli 2015  Untersuchung der Schallschutzbelange - ist beauftragt, aber noch nicht fertiggestellt  Überprüfung des Einzelhandelskonzept für die Stadt Wesseling - ist beauftragt, aber noch nicht fertiggestellt Wesseling, den 11.08.2016 12