Beschlussvorlage (Begründung)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ Ortsteil: Asemissen Änderungsgebiet: Östlich der Hauptstraße -L751-, südlich der Gartenstraße / Schlangenstraße, nördlich der Birkenstraße Begründung Verfahrensstand: (Erneuter Aufstellungsbeschluss) / Beteiligung der Öffentlichkeit (Öffentliche Auslegung) gemäß § 3 (2) BauGB und der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB i.V.m. §§ 13a (2), 13 (2) Ziffern 2 und 3 BauGB Verfasser: Drees & Huesmann  Planer Vennhofallee 97, 33689 Bielefeld Tel. 05205-3230; Fax. 22679 e-mail: info@dhp-sennestadt.de INHALTSVERZEICHNIS DER BEGRÜNDUNG 1 Räumlicher Geltungsbereich des Änderungsgebietes 2 2 Anlass und Ziele der 10. Änderung des Bebauungsplanes 3 3 Verfahren 3 4 Raumordnung und Landesplanung 4 5 Flächennutzungsplan 4 6 6.1 6.2 Situationsbeschreibung Örtliche Gegebenheiten Derzeitiges Planungsrecht 5 5 5 7 7.1 7.2 7.3 Belange des Städtebaus Art der baulichen Nutzung Bauweise / Maß der baulichen Nutzung / Höhen baulicher Anlagen Gestalterische Festsetzungen 5 6 8 8 8 Belange der Verkehrserschließung 8 9 9.1 9.2 9.3 Belange der Ver- und Entsorgung Trinkwasser / Löschwasser / Schmutzwasser / Regenwasser Elektrizitäts- und Gasversorgung Abfallbeseitigung 9 9 9 9 10 10.1 10.2 10.3 Belange der Umwelt Artenschutz Immissionsschutz Bodenschutz 9 10 11 13 11 Belange des Denkmalschutzes / der Denkmalpflege 14 12 Flächenbilanz 14 1 Begründung zur 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“- Ortsteil: Änderungsgebiet: Asemissen Östlich der Hauptstraße -L751-, südlich der Gartenstraße / Schlangenstraße, nördlich der Birkenstraße Verfahrensstand: (Erneuter Aufstellungsbeschluss) / Beteiligung der Öffentlichkeit (Öffentliche Auslegung) gemäß § 3 (2) BauGB und der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB i.V.m. §§ 13a (2), 13 (2) Ziffern 2 und 3 BauGB 1 Räumlicher Geltungsbereich des Änderungsgebietes Das Änderungsgebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 01/02 Barkhauser Bruch“ in der Gemarkung Asemissen, Flur 2. Das Plangebiet befindet sich im südlichen Teil des Gemeindegebietes. In nordwestlicher Richtung befindet sich in rd. 500 m Entfernung das Ortsteilzentrum. Das Änderungsgebiet umfasst einen rd. 5,6 ha großen Teilbereich im Westen des Plangebietes. Der räumliche Geltungsbereich des Gebietes zur 10. Änderung des Bebauungsplanes wird begrenzt Im Norden: durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 617 und 618, die Gartenstraße querend, durch die südliche Grenze des Flurstückes 31 tlw. (Gartenstraße) und die nördliche Grenze des Flurstückes 830; Im Westen: durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 682, 1443, die Flurstücke 839, 1631 (Straße "Am Sportplatz") und 840 querend, durch die östliche Grenze des Flurstückes 1442; Im Süden: durch die nördlichen Grenzen der Flurstücke 451 und 609 tlw. (Birkenstraße); Im Osten: durch die westlichen Grenzen der Flurstücke 593 und 253, die Ahornstraße querend, durch die westlichen Grenzen der Flurstücke 243, 242 und 1635, durch die westlichen bzw. nördlichen Grenzen der Flurstücke 235, 236, 1083 und 1479 (Baumstraße), die Gartenstraße querend, durch die westliche Grenze des Flurstückes 4, die Schlangenstraße querend, durch die südlichen Grenzen der Flurstücke 511 tlw., 260, 259, 625 und 257, die Schlangenstraße querend bis zum Ausgangspunkt. Der verbindliche Geltungsbereich der 10. Änderung des Bebauungsplanes ist im Plan selbst durch Planzeichen festgesetzt. Die 10. Änderung des Bebauungsplanes besteht aus dem Plan mit den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen. Diese Begründung ist gem. § 9 (8) BauGB beigefügt. 2 2 Anlass und Ziele der 10. Änderung des Bebauungsplanes Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ sind die Flächen im Bereich der Festhalle und des Sportplatzes entsprechend ihrer jetzigen Nutzung festgesetzt. Auf der Brache östlich der Sporthalle sind Parkplatzflächen festgesetzt. Der Sportplatz an der Hauptstraße ist in absehbarer Zeit nicht mehr notwendig, um den Spielbetrieb und das Training der Vereine im Süden des Gemeindegebietes zu gewährleisten. Der neue Sportplatz an der Waldstraße reicht hierfür aus. Ebenfalls sollen die Sporthalle, die Festhalle und der Parkplatz perspektivisch für Wohnbauzwecke überplant werden. Die Nutzungen sind dauerhaft an dem Standort nicht weiter vorgesehen. Der heutige Bestand kann jedoch bei einer Überplanung weiterhin genutzt werden, soweit er sich mit der vorhandenen und einer zukünftigen Bebauung konfliktfrei darstellt. Bereits mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes (anstelle der Darstellung der Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportplatz wurde die Darstellung von Wohnbaufläche vorgenommen) ist eine zukünftige Nutzung der Fläche für Wohnbauzwecke bereits vorbereitet worden. Dieses soll nunmehr auch für die Flächen der Sporthalle, der Festhalle und dem Parkplatz gelten, was in dem Bebauungsplanänderungsverfahren als planerische Vorbereitung für eine Wohnbebauung erfolgen kann. Desweiteren sind in der Bebauungsplanänderung die Ergebnisse des Planfeststellungsverfahrens zur Offenlegung des Eselsbaches in dem Änderungsbereich zu berücksichtigen. Die Offenlegung des Eselsbaches ist innerhalb des Plangebietes bereits erfolgt. Der im der Planfeststellung zugrundeliegenden Gewässerkonzept vorgeschlagene Bachlauf schließt private Grundstücke mit ein, auf denen Baurechte bestehen. Durch eine Überplanung z.B. der Parkplatzfläche, ergibt sich ein Ausgleich, der durch den Bachlauf wegfallenden überbaubaren Flächen. Die im Geltungsbereich der Änderung liegenden Flächen umfassen alle Grundstücke innerhalb des bereits rechtskräftigen Bebauungsplanes -, die für eine Änderung der Nutzung in Frage kommen und die für die Umsetzung des Gewässerkonzeptes Bedeutung hatten. Um die genannten Belange bauplanungsrechtlich zu regeln, bedarf es der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“. 3 Verfahren Seit dem 01.01.2007 besteht gemäß § 13a BauGB die Möglichkeit, zur Mobilisierung von Bauland im Innenbereich ein beschleunigtes Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Die 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ soll auf der Grundlage des § 13a (4) BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung und im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB aufgestellt / geändert werden. Die Voraussetzung zur Anwendung dieses Instrumentes ist gegeben, da es sich bei dem Anlass und Ziel der Änderung des Bebauungsplanes auch um eine Nachverdichtung bzw. Maßnahme der Innenentwicklung bzw. die Nachnutzung von Flächen (hier Sportplatz, Sporthalle, Festhalle und Parkplatz im Innenbereich) handelt. 3 Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB sind gegeben:  Die Planung dient auch der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum.  Die Planung dient der Innenentwicklung.  Die zulässige Grundfläche nach BauNVO innerhalb des Änderungsgebietes liegt unter 20.000 m².  Es wird durch die Planung keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die der Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.  Mit der Planung ist keine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Ziffer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Natura-2000-Gebiete: FFH-Gebiete / Europäische Vogelschutzgebiete) verbunden. Es sind darüber hinaus keine weiteren Bebauungspläne im Umfeld des Plangebietes für eine Aufstellung vorgesehen bzw. es ist keine Änderung der in dem Bebauungsplan Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ festgesetzten Grundflächenzahl in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der hier in Rede stehenden Änderungsplanung vorgesehen. Somit sind keine weiteren Grundflächen für die Bestimmung der Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB im vorliegenden Fall relevant. Es ergibt sich keine Notwendigkeit zur Vorprüfung des Einzelfalles (überschlägige Prüfung erheblicher Umweltauswirkungen) gemäß Anlage 2 zu § 13a (1) Satz 2 Nr. 2 BauGB, da die Größe der festgesetzten Grundfläche 20.000 m² nicht überschreitet. Mit der Anwendung des § 13a BauGB kann somit entsprechend dem vereinfachten Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen (§ 13 BauGB) auf eine Darstellung der nach § 2 (4) BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes und der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltprüfung) verzichtet werden, da mit der Planung der Umweltzustand des Plangebietes bzw. der benachbarten Gebiete nicht nachteilig verändert wird. Hinweis: Der Geltungsbereich der 10. Änderung des Bebauungsplanes liegt innerhalb des Geltungsbereiches der beabsichtigten 11. Änderung des Bebauungsplanes. Gegenstand der 11. Änderung ist der Ausschluss von Großwerbeanlagen, hauptsächlich entlang der Hauptstraße. Mit Rechtskraft der Satzung zur 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ wird dieser Ausschluss auch für den Geltungsbereich der 10. Änderung gelten. 4 Raumordnung und Landesplanung Bauleitpläne sind gemäß § 1 (4) BauGB den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Detmold - Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld - weist das Plangebiet als Allgemeinen Siedlungsbereich aus. 5 Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe stellt den westlichen Teil des Änderungsgebietes in einer Bautiefe von der Hauptstraße als „Gemischte Baufläche“ dar. Die östlich anschließenden Flächen sind als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Eine Ausnahme bilden die Standorte der Sporthalle, der Festhalle und der Parkplatzfläche. Diese sind als „Fläche für den Gemeinbedarf“ dargestellt. Da die geordnete städtebauliche Entwicklung durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht beeinträchtigt wird, soll der Flächennutzungsplan gemäß § 13a (2) Ziffer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden (von „Fläche für den Gemeinbedarf“ - die Sporthalle, die Festhalle und der im Bebauungsplan festgesetzte Parkplatz in „Wohnbaufläche“) (siehe Anlage. Anpassung des Flächennutzungsplanes im Wege der Berichtigung (Barkhauser Bruch)). 4 6 Situationsbeschreibung 6.1 Örtliche Gegebenheiten Das Änderungsgebiet ist durch eine überwiegende Wohnbebauung in meist offener zweigeschossiger Bauweise gekennzeichnet. Lediglich an der Hauptstraße befinden sich kleinere Gewerbebetriebe: ein holzverarbeitender Betrieb und ein Fuhrunternehmen. Prägend ist der Innenbereich mit den heutigen öffentlichen Nutzungen des Sportplatzes, der Sporthalle, der Festhalle und des öffentlichen Parkplatzes. Diese Einrichtungen werden durch einen Erschließungsstich (Am Sportplatz) von der Hauptstraße aus erschlossen. Alle im Änderungsgebiet liegenden bebauten Grundstücke sind durch die vorhandenen Erschließungsstraßen erschlossen. Zwischen dem Stich „Am Sportplatz“ und der Gartenstraße verläuft ein Fuß- / Radweg. Das Änderungsgebiet liegt in sehr guter fußläufiger Entfernung / Erreichbarkeit zu dem Ortsteilzentrum, welches mit den Versorgungs- und sozialen Infrastruktureinrichtungen nördlich des Gebietes liegt. 6.2 Derzeitiges Planungsrecht Innerhalb des Änderungsgebietes sind Festsetzungen als „Allgemeine Wohngebiete“ bzw. an der Hauptstraße als „Mischgebiet“ getroffen worden. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist bei der Grundflächenzahl insgesamt mit 0,4 geregelt, während die Geschossflächenzahl in Abhängigkeit zu der zulässigen Zahl der Vollgeschosse zwischen 0,4 und 1,0 variiert. Insgesamt ist in dem Änderungsgebiet eine offene Bauweise festgesetzt. Die zulässige Dachform ist mit den festgesetzten Dachneigungen von 30° - 35°, 25° - 38° bzw. 20 - 45°vorgegeben. Die öffentlichen Nutzungen sind als Grünfläche (Sportplatz), Gemeinbedarfsfläche (Sporthalle und Festhalle) und als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (Parkplatz) festgesetzt. In dem Änderungsgebiet ist zur Erschließung der festgesetzten Parkplatzfläche von der Gartenstraße aus eine Straße (Parkstraße) festgesetzt, die so nicht realisiert worden ist. 7 Belange des Städtebaus Die städtebauliche Struktur wird durch die Überplanung der heute öffentlichen Flächen (Sportplatz, Sporthalle, Festhalle, Parkplatzfläche) bestimmt. Desweiteren gibt die bereits erfolgte Offenlegung des Eselsbaches den Raum für die städtebauliche Entwicklung in den heute noch nicht zu Wohnbauzwecken genutzten Flächen vor. Die Erschließungsstruktur des Gebietes kann auf die umgebenden vorhandenen Verkehrswege aufbauen. Der heute im Bereich des Sportplatzes / der Parkplatzfläche endende Stich „Am Sportplatz“ soll nach Norden in Richtung der Gartenstraße durchgehend verlängert werden. Damit wird quasi die ursprüngliche Absicht der Bauleitplanung mit der Parkstraße als innere Fahrererschließung wieder aufgenommen. Zudem ist im Süden des Plangebietes eine Verbindung mit der Ahornstraße vorgesehen. Die hier zur Verfügung stehende Fläche lässt aber nur einen Einrichtungsverkehr zu, da der Raum für die Begegnung zweier Fahrzeuge zu gering ist (3,0 m). Der Neubaubereich innerhalb des Plangebietes erfährt somit an drei Seiten einen Anschluss an das bestehende Verkehrsnetz. Von der inneren Fahrerschließung aus sind zur Erschließung der zweiten Baureihen mit fahrrechten zu belastende Flächen auf den privaten Grundstücksflächen vorgesehen. 5 Hier ergibt sich keine Notwendigkeit private oder öffentliche Straßenverkehrsflächen festzusetzen. Die Offenlegung des Eselsbaches sieht dem Grunde nach eine Grünfläche mit integriertem Wasserlauf vor. Je nach der Ausprägung der benachbarten Grundstücke kommt es dabei zu unterschiedlichen Breiten dieser Renaturierungsfläche im Änderungsgebiet kommen. Bzgl. der Neubebauung wird eine offene Bebauungsstruktur vorgesehen. Dabei soll im überwiegenden Neubaubereich eine maximal zweigeschossige Bauweise im Sinne der klassischen Einfamilienhausbebauung entstehen. Diese Festsetzung geht einher mit der Beschränkung der Wohneinheiten auf maximal zwei pro Einzelhaus bzw. eine Einheit pro Doppelhaushälfte / Reihenhauseinheit. Die Regelung ergeht vor dem Hintergrund, den potenziellen Zu- und Abgangsverkehr hier im Wesentlichen auf die sich daraus potenziell ergebene Zahl der Wohneinheiten in dem Gebiet zu beschränken. An dem Standort der heutigen Fest- und Sporthalle sind davon abweichende Baukörper möglich. Hier soll mit zwei Geschossen in der Fassade gearbeitet werden können. Mithin sind hier auch Bauformen möglich, die einen Mietwohnungsbau erlauben. Eine Beschränkung der Wohneinheiten soll in diesen kleinräumigen Teilbereichen nicht erfolgen. Die den Neubaubereich umgebene Bestandsbebauung wird im Wesentlichen entsprechend der heute bereits gültigen Festsetzungen übernommen. Vor diesem Hintergrund und dem Anlass und dem Ziel der 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 01/02 „Barkhauser Bruch“ werden für das Änderungsgebiet folgende Festsetzungen getroffen: 7.1 Art der baulichen Nutzung Für die bereits bebauten Bereiche innerhalb des Änderungsgebietes erfolgt die Festsetzung zur zulässigen Art der baulichen Nutzung überwiegend den heute bereits rechtskräftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Damit kann dem bestandsorientierten Planerhaltungsanspruch entsprochen werden. D.h., es erfolgt eine Festsetzung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) für eine Teilfläche an der Hauptstraße und als Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) für die anderen Flächen im Änderungsgebiet. Dabei wird innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete unterschieden. Das WA-1-Gebiet, welches zu der Hauptstraße im Westen ausgerichtet ist bzw. im Umfeld des festgesetzten Mischgebietes liegt, soll bzgl. der Zulässigkeit der Nutzungen weiter geöffnet werden, als die WA-2-Gebiete im östlichen Anschluss. Innerhalb des Mischgebietes (MI) sind allgemein zulässig:  Wohngebäude,  Geschäfts- und Bürogebäude,  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  sonstige Gewerbebetriebe,  Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 6 unzulässig:  Gartenbaubetriebe, da diese mit ihrem Flächenanspruch in dem baulich geprägten Bereich nicht die städtebauliche Nutzung darstellen, die hier erzielt werden soll;  Tankstellen, da diese hinsichtlich der Fluktuation des Zu- und Abgangsverkehres bereits ausreichend an den übergeordneten Verkehrswegen vorhanden sind;  Vergnügungsstätten, da diese nicht in den Bereichen mit einem überwiegend wohngenutzten Umfeld zulässig sein sollen. In dem Gebiet (WA 1) sollen allgemein zulässig sein:  Wohngebäude,  die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,  Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,  Anlagen für Verwaltungen. unzulässig sein:  Gartenbaubetriebe (s.o.),  Tankstellen (s.o). In dem Gebiet (WA 2) sind allgemein zulässig:  Wohngebäude,  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. unzulässig:  die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,  Anlagen für sportliche Zwecke,  Betriebe des Beherbergungsgewerbes aufgrund des potenziellen Zu- und Abgangsverkehres,  sonstige nicht störende Gewerbebetrieben aufgrund des potenziellen Störgrades,  Anlagen für Verwaltungen aufgrund des potenziellen Zu- und Abgangsverkehres,  Gartenbaubetriebe (s.o.),  Tankstellen (s.o). Die innerhalb des WA 2-Gebietes vorhandene Festhalle und Sporthalle genießen Bestandsschutz. Die Nutzung dieser Einrichtungen ist auch weiterhin zulässig. Die für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte würden an den geplanten Wohnhäusern unter folgenden Voraussetzungen eingehalten werden:  Veranstaltungen, bei denen die Abfahrt der Gäste erst nach 22:00 Uhr erfolgt, werden auf 10 Ereignisse pro Jahr beschränkt.  Verzicht auf die Durchführung sogenannter Traditionsveranstaltungen in der Festhalle oder Verzicht auf eine Wohnbebauung unmittelbar südwestlich des Parkplatzes. Hierbei handelt es sich um zwei geplante Wohnhäuser.  Der Sportbetrieb in der Sporthalle so organisiert wird, dass die Besucher vor 22:00 Uhr den Parkplatz verlassen haben. Die Nutzung der Festhalle und der Sporthalle fügen sich in die vorhandene, einem Baugebietstyp der Baunutzungsverordnung entsprechende Umgebungsbebauung mit Blick auf die Art der baulichen Nutzung ein. Denn nach § 4 (2) Ziffer 5 BauNVO sind auch in einem allgemeinen Wohngebiet Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Es trifft allerdings zu, dass diese Regelung solche Anlagen nicht vorbehaltlos erfasst. Vielmehr müssen sie nach Art und Umfang der Eigenart des Gebiets entsprechen und dürfen die Zweckbestimmung des Gebiets, vorwiegend dem Wohnen zu dienen, 7 nicht gefährden. Davon, dass diese Voraussetzungen eingehalten werden, ist aber schon deshalb auszugehen, weil die Hallen seit Jahrzehnten bestehen und Fest- und Turnhallen jedenfalls in kleineren Gemeinden seit jeher auch für - in die Nacht hineinreichende - Festveranstaltungen genutzt werden. Unter Berücksichtigung dieser Besonderheiten gibt es keinen Grund für die Annahme, dass sich die bisher gebietsverträglichen Hallen nunmehr grundsätzlich in gebietsunverträgliche Anlagen wandeln. 7.2 Bauweise / Maß der baulichen Nutzung / Höhen baulicher Anlagen In dem Änderungsgebiet wird insgesamt eine offene Bauweise festgesetzt. Mit der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebietes soll zum einen die bauliche Dichte und zum anderen die Ausdehnung der zulässigen baulichen Anlagen geregelt werden. Der flächenmäßige Anteil des Baugrundstückes, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, wird mit einer Grundflächenzahl - GRZ - von 0,4 festgesetzt. Die Geschossflächenzahl drückt das Verhältnis zur maßgebenden Grundstücksfläche des Baugrundstückes aus. In den Wohngebieten mit zwei Vollgeschossen als Höchstmaß wird die zulässige Geschossflächenzahl mit einem Höchstmaß von 0,8 festgesetzt. Dieses geschieht dort, wo zwei Vollgeschosse zwingend bzw. als Höchstmaß zulässig sind. Im Osten des Gebietes wird die vorhandene, eingeschossige Bestandsbebauung entsprechend mit einer GFZ von 0,5 festgesetzt. An der Hauptstraße erfolgt für die dreigeschossige Bebauung eine Festsetzung der GFZ von 1,0. Die Höhe der baulichen Anlagen wird zu der Festsetzung der Vollgeschosse ausschließlich in dem potenziellen Neubaubereich über die Regelung der Trauf- und der Firsthöhe ergänzend geregelt. Dabei ist das Ziel, trotz der o.g. unterschiedlichen Bauformen eine einheitliche Gebäudehöhe von 9,50 m zu erreichen. 7.3 Gestalterische Festsetzungen Baugestalterischen Festsetzungen werden ausschließlich zu den Themen  Dachform / Dachneigung,  Dachaufbauten, vorgenommen. Innerhalb des gesamten Änderungsgebietes wird als zulässige Dachform das „geneigte Dach“ festgesetzt. Dieses erlaubt, abweichend von der bisherigen Zulässigkeit des Satteldaches eine andere Ausnutzbarkeit des Dachraumes im Bestand bzw. bei Bestandsveränderungen und –ergänzungen. Dabei soll für die Gebäude in dem potenziellen Neubaubereich mit einer Traufhöhe von 4,50 m mit der ausschließlichen Zulässigkeit von steilen geneigten Dächern (als zweites Vollgeschoss) eine Dachneigung von 38°-48° gelten. Für den Neubaubereich mit der Möglichkeit von zwei Fassadengeschossen (Traufhöhe mindestens 6,0 m – maximal 6,50 m) soll eine flachere Neigung von 20°-35° gelten, so dass im Ergebnis die Gebäudehöhen zu den o.g. Gebäuden gleich sind. Der bauliche Bestand wird entsprechend der heute gültigen Festsetzungen geregelt. 8 Belange der Verkehrserschließung Innerhalb des Änderungsgebietes werden die vorhandenen Straßenverkehrsflächen weiterhin als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Die innerhalb des Änderungsgebietes neu zu erstellenden Erschließungsstraßen werden ebenfalls als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Die Breite der Verkehrsfläche beträgt 5,5 m bzw. 6,0 m bzw. 3,0 m im Südosten Im Süden des Änderungsbereiches ist aus dem Wendeplatz heraus in Richtung des Ahornweges bzw. der Hauptstraße eine Fuß- / Radwegeverbindung vorgesehen. Im 8 Norden des Änderungsgebietes ist zwischen der Gartenstraße und der Schlangenstraße ebenfalls eine Fußwegverbindung. Belange des ÖPNV sind durch die Planung nicht betroffen. 9 Belange der Ver- und Entsorgung 9.1 Trinkwasser / Löschwasser / Schmutzwasser / Regenwasser Das Plangebiet ist an das öffentliche Trinkwassernetz angeschlossen. Die Versorgungstrassen verlaufen in den öffentlichen Verkehrsflächen außerhalb des Plangebietes und sind in dem Änderungsgebiet für den Neubaubereich entsprechend zu erweitern. Die Versorgung mit Löschwasser kann über die Trinkwasserleitung sichergestellt werden. Durch die Änderungsplanung ergibt sich kein veränderter Anspruch an das Vorhalten von Löschwasserkapazitäten. Das Schmutzwassser des Änderungsgebietes wird wie das gesamte Plangebiet in die vorhandene Kanalisation entwässert. Auch hier sind die Leitungen in dem Änderungsgebiet für den Neubaubereich entsprechend zu erweitern. Nach § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll das anfallende Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Eine Pflicht zur ortsnahen Niederschlagswasserbeseitigung entfällt, da eine vor dem 1.7.1995 genehmigte Kanalnetzplanung vorliegt und das Plangebiet bereits vor dem 1.1.1996 bebaut und an die öffentliche Kanalisation angeschlossen waren. Nach vorliegenden Erkenntnissen handelt es sich bei dem Untergrund im Änderungsbereich um Böden mit geringer Wasserdurchlässigkeit. Somit bestehen ohnehin ungünstige Voraussetzungen für die Versickerung von Niederschlagswasser in oberflächennahen Versickerungsanlagen (z.B. Mulden und Mulden-Rigolen). 9.2 Elektrizitäts- und Gasversorgung Das Änderungsgebiet kann mit Elektrizität versorgt werden. Durch die Planung ergibt sich kein veränderter Anspruch an die Versorgungskapazitäten. 9.3 Abfallbeseitigung Die das Änderungsgebiet umgebenden Verkehrsflächen erlauben es, den Vorhabenbereich zum Zwecke der Abfallentsorgung problemlos anzufahren. 10 Belange der Umwelt Das Plangebiet erfüllt die Bedingungen an einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB. Eine Umweltprüfung ist daher nicht notwendig. Die Zulässigkeit eines Vorhabens, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt, wird nicht vorbereitet. Aufgrund der zulässigen Grundfläche nach BauNVO innerhalb des Änderungsgebietes unter 20.000 m² sind gemäß § 13a (2) Ziffer 4 BauGB Eingriffe in den Natur- und Landschaftshaushalt bereits vor der planerischen Entscheidung zur Änderung dieses Bebauungsplanes erfolgt oder zulässig gewesen. Ein Eingriff in den Natur- und Landschaftshaushalt ist danach durch die Bebauungsplanänderung nicht gegeben. 9 Aus diesen Gründen entfällt die Notwendigkeit zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB i.V.m. BNatSchG sowie das Aufzeigen von Maßnahmen zur Bewältigung von Eingriffsfolgen. 10.1 Artenschutz Nach den Bestimmungen des besonderen Artenschutzes ist im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zwischen besonders geschützten Arten und streng geschützten Arten zu unterscheiden, wobei Letzteren ein besonders intensiver Schutz zuteil wird. Welche wild lebenden Tierarten und wild wachsenden Pflanzenarten einem strengen Artenschutz unterliegen, regeln die Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (§ 10 (2) Nr. 11 BNatSchG) in Verbindung mit der Bundesartenschutzverordnung (Anlage 1 Spalte 3 BArtSchV), der EG-Artenschutzverordnung (Anhang A der Verordnung EG Nr. 338/97) sowie der FHH-Richtlinie (Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG). Sofern streng geschützte Arten oder deren Lebensräume durch die Maßnahme betroffen sind, ist dies im Abwägungsprozess besonders zu berücksichtigen. Nach § 19 (3) BNatSchG ist die Zerstörung eines nicht ersetzbaren Biotopes streng geschützter Arten als Folge eines Eingriffes nur zulässig, wenn der Eingriff aus zwingenden Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses gerechtfertigt ist. Innerhalb des Änderungsgebietes sind nach dem vorliegenden Kenntnisstand keine floristischen oder faunistischen Arten bzw. deren Habitate bekannt, auf die die Anwendung der o.g. Aussagen zutreffen würde. Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplanes wurde keine systematische Vor-OrtGeländeerfassung faunistischer Daten vorgenommen. Das Änderungsgebiet ist ausschließlich als rechtskräftig zu Bauzwecken überplante Fläche anzusehen. Dabei ist der überwiegende Teil des Gebietes bereits durch Baugrundstücke genutzt. Lediglich die ebenfalls versiegelten Flächen des Sportplatzes, der Sporthalle, der Festhalle und des Parkplatzes sowie eine größere zusammenhängende Freifläche stehen für eine Nachnutzung im Sinne der Schaffung von Wohnbaugrundstücken zur Verfügung. Diese Freifläche des Änderungsgebietes ist als Siedlungsbrache anzusehen und hat einen Zustand, der sich im Zusammenhang mit nicht genutzter Baufläche einstellt. D.h., es besteht im Ansatz eine Vegetationsschicht vornehmlich aus Beifuß und Gräsern. Es befinden sich in dem Änderungsgebiet im Bereich der nicht überbauten Grundstücksflächen Bäume und Sträucher, die als Brutstätte dienen könnten. Bodenbrüter sind bei der vollständig von Bebauung und Straßenverkehrsfläche umgebenen Fläche auch auf der Siedlungsbrache auszuschließen. Als Nahrungshabitat für artenschutzrechtlich relevante Arten dient das Gebiet aufgrund seiner Lage und Größe ebenfalls nicht. Es besteht heute bereits eine deutliche anthropogene Beeinflussung des Raumes. Somit stellt sich nicht erst mit der Änderung dieses Bebauungsplanes die Frage, ob etwaige Verbotstatbestände unter Berücksichtigung des Erhaltungszustandes der lokalen Population bzw. der ökologischen Funktion der betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang bestehen. Unter Berücksichtigung der Lebensraumansprüche der potenziellen Tiere und der möglichen Auswirkungen der Planung auf lokale Populationen können artspezifische Vermeidungsmaßnahmen vorgenommen werden, die im Bedarfsfall mit der Baumaßnahme bzw. der Bauvorbereitung einhergehen können. Unter Beachtung von Vermeidungsmaßnahmen wird nach heutigem Kenntnisstand nicht gegen artenschutzrechtliche Bestimmungen verstoßen. Zur Sicherstellung der Einhaltung dieser Vermeidungsmaßnahmen sollte folgende textliche Festsetzung gem. § 9 (1a) BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen werden: 10 Bei der Durchführung von Erschließungs- und Hochbaumaßnahmen sind folgende artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen einzuhalten: 1) Abriss von Gebäuden außerhalb der Fortpflanzungszeit und der Überwinterungszeit im Zeitraum von September bis Oktober. Sollte bei dem Abriss festgestellt werden, dass Fledermäuse das Gebäude in diesem Zeitraum als Tagesquartier nutzen, sind die Abrissarbeiten sofort einzustellen. Für das weitere Vorgehen ist ein Gutachter einzuschalten, der in Abstimmung mit der unteren Landschaftsbehörde die notwendigen Maßnahmen festlegt, die zu einem Verlassen des Gebäudes durch die Fledermäuse führen. Die Abrissarbeiten dürfen erst wieder nach Freigabe durch den Gutachter in Rücksprache mit der unteren Landschaftsbehörde aufgenommen werden. Abriss von Gebäuden im Zeitraum von November bis August nur, wenn vorher ein Sachverständiger bei einer Überprüfung des jeweiligen Gebäudes festgestellt und schriftlich attestiert hat, dass das Gebäude nicht von Vögeln oder Fledermäusen als Fortpflanzungsstätte oder von Fledermäusen als Winterquartier genutzt wird. 2) Rodung von potenziellen Höhlenbäumen außerhalb der Fortpflanzungszeit und der Überwinterungszeit in der Zeit von September bis Oktober. Eine Fällung von potenziellen Höhlenbäumen im Zeitraum November bis August nur, wenn vorher ein Sachverständiger festgestellt und schriftlich attestiert hat, dass der jeweilige Baum nicht von Vögeln und Fledermäusen als Fortpflanzungsstätte oder von Fledermäusen als Winterquartier genutzt wird. 3) Rodung von Gebüschen und Hecken nur im Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende Februar. Es sind keine Konflikte mit den Zugriffsverboten des § 44 BNatSchG ersichtlich. Unüberwindliche artenschutzrechtliche Hindernisse, die der Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes im Hinblick auf die damit ermöglichten baulichen Maßnahmen entgegenstehen könnten, sind nicht erkennbar. Die Änderungsplanung löst keine artenschutzrechtlich relevanten Verbotstatbestände aus. Artenschutzrechtliche Belange stehen der Planung nicht entgegen. Eine Ausnahme nach § 45 (7) BNatSchG ist deshalb nicht erforderlich. 10.2 Immissionsschutz Für die Bauleitplanung zu berücksichtigen ist die potenzielle Lärmeinwirkung  der Hauptstraße (Verkehrslärm),  der Sporthalle (Sportlärm),  der Gewerbebetriebe in dem Mischgebiet bzw. die Festhalle (Gewerbelärm). Hierzu ist eine schalltechnische Untersuchung (AKUS GmbH, Bielefeld, September 2010) erstellt worden. Die Untersuchung kommt zu folgendem Ergebnis: Sportlärm: Der Immissionsrichtwert für allgemeine Wohngebiete wird tags in der Normalzeit und in den Ruhezeiten eingehalten. Der Nacht-Richtwert für allgemeine Wohngebiete würde dann an allen geplanten Wohnhäusern eingehalten werden, wenn der Sportbetrieb in der Sporthalle so organisiert wird, dass die Besucher vor 22:00 Uhr den Parkplatz verlassen haben. 11 Gewerbelärm: Die für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte würden an den geplanten Wohnhäusern unter folgenden Voraussetzungen eingehalten werden:  Veranstaltungen, bei denen die Abfahrt der Gäste erst nach 22:00 Uhr erfolgt, werden auf 10 Ereignisse pro Jahr beschränkt.  Verzicht auf die Durchführung sogenannter Traditionsveranstaltungen in der Festhalle oder Verzicht auf eine Wohnbebauung unmittelbar südwestlich des Parkplatzes. Hierbei handelt es sich um zwei geplante Wohnhäuser. Der holzverarbeitende Betrieb an der „Hauptstraße 319“ ist nach Auskunft des Besitzers allerdings als ruhend gemeldet worden. Dort finden keine Geräusch relevanten Tätigkeiten mehr statt. An der „Hauptstraße 315“ befindet sich ein Fuhrunternehmen, bei dem morgens ein LKW abfährt und abends wiederkommt. Ansonsten finden dort keine schalltechnisch relevanten Betriebsvorgänge mehr statt. Somit finden in dem Mischgebiet derzeit keine MI-typischen schalltechnisch relevanten Tätigkeiten statt. Verkehrslärm: An den geplanten Wohnhäusern werden zwar z.T. die idealtypischen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete überschritten. Gesunde Wohnverhältnisse im Sinne des BauGB sind jedoch gegeben, da die Mischgebietswerte der Verkehrslärmschutzverordnung eingehalten werden. Die festgestellten Pegel der Verkehrsgeräusche weisen einen – gemessen an den idealtypischen Pegeln – belästigenden Charakter auf. Die Festsetzung von passivem Lärmschutz ist für die geplanten Wohnhäuser nicht erforderlich, da die idealtypischen Innenpegel bereits durch die heute üblichen Baumaterialien erreicht werden. Für zukünftige bauliche Veränderungen an den vorhandenen Wohnhäusern entlang der „Hauptstraße“ wird empfohlen, passiven Schallschutz vorzusehen. Die Dimensionierung des passiven Schallschutzes sollte in Abhängigkeit von der jeweils geplanten Baumaßnahme erfolgen. Bzgl. des Sportlärms und des Gewerbelärms sind somit Lösungen im Bereich der Emissionsquellen vorzusehen. Diese Lösungen liegen aber im Bereich der Bewirtschaftung / Nutzung der Einrichtungen Sport- und Festhalle mit Blick auf die Nutzungs- / Öffnungszeiten. Es ergeben sich somit keine Regelungserfordernisse zum vorbeugenden Immissionsschutz im Sinne des § 9 (1) Ziffer 24 BauGB innerhalb der Festsetzungen der Bebauungsplanänderung. Bzgl. des Verkehrslärms ist zu berücksichtigen, dass mit der Änderung des Bebauungsplanes keine neue Konfliktsituation geschaffen wird, sondern lediglich im Rahmen des Bebauungsplanes der heutige Zustand gesichert und festgeschrieben wird. Die Bebauungsmöglichkeiten an der Hauptstraße sind bereits heute vorhanden. Für die Neubebauung sowie für wesentliche Umbauten und / oder Nutzungsänderungen im Bestand innerhalb des Änderungsgebietes entlang der Hauptstraße werden passive Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Aus stadtplanerischer Sicht ist es trotz der Verkehrslärmbelastung im Bereich der Hauptstraße sinnvoll, hier die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Weiterentwicklung der vorhandenen Wohnnutzung zu schaffen. Das gesamte Umfeld ist geprägt durch eine überwiegende Wohnhausbebauung, die sich beiderseits entlang der Hauptstraße als straßenbegleitende Bebauung in Form einer freistehenden Einzelhausbebauung darstellt. Charakteristisch sind hier Vorgärten mit geringen Tiefen. In den seitlichen Abstandflächen der Wohnhäuser befinden sich Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen bzw. Carports. Da die charakteristische Bauweise als straßenbegleitende Bebauung beibehalten werden soll, ist ein deutliches „Zurücksetzen“ der künftigen Bebauung zur Sicherung größerer Abstände zur Straße nicht sinnvoll. Zudem würden hierdurch Nutzungsmöglich12 keiten der rückwärtigen Grundstücksflächen eingeschränkt. Es werden daher folgende passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt: „Bei Neubebauung und wesentlichen Umbauten und / oder Nutzungsänderungen im Bestand innerhalb des gekennzeichneten Bereiches an der Hauptstraße werden Lärmschutzfestsetzungen erforderlich. Hiernach sind die Gebäude durch passive Lärmschutzmaßnahmen (schallgedämmte Außenwände, Dächer, Fenster sowie schallgedämmte integrierte Lüftungen) vor schädlichen Lärmeinwirkungen derart zu schützen, dass in Wohnräumen tags 35 dB(A) und in Schlafräumen nachts 30 dB(A) nicht überschritten werden.“ Mit der getroffenen Festsetzung / Maßnahme kann den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung genauso entsprochen werden, wie der Entwicklung des Standortes. Der Außenwohnbereich ist aufgrund der potenziellen Ausrichtung der Baugrundstücke mit der Ausrichtung der Freisitze nach Süden / Westen ausreichend abschirmend durch die Bebauung selbst zu schützen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen - z. B. durch die Anordnung von Lärmschutzwänden, -wällen oder baulichen Einrichtungen wie eine durchgängige Carportzeile entlang der Hauptstraße- sind ortsuntypisch und würden den Planungszielen unter Berücksichtigung des Bestandes entgegenstehen. 10.3 Bodenschutz Innerhalb des Änderungsgebietes ist der Sportplatz (Spielfeld) als Altlast (Kieselrot Schlacke) zu kennzeichnen. Eine Sanierung des Bodens ist zwingend notwendig, um eine konfliktfreie Wohnnutzung dort möglich zu machen. Es wird daher eine bodenschutzrechtliche Kennzeichnung im Bebauungsplan vorgenommen. Dem Grundsatz, dass Altlasten und Altablagerungen nicht bebaut werden sollen bzw. dass eine Bebauung nur erfolgen kann, wenn Gefährdungen auf Grund der Ungefährlichkeit der Altlast ausgeschlossen sind oder durch Maßnahmen sicher und dauerhaft ausgeschlossen werden können, wird gefolgt. Die Fläche steht im Eigentum der Gemeinde Leopoldshöhe und wird einer Wohnbebauung erst nach Sanierung der Altlast zur Verfügung stehen. Die heute zu erkennenden Aufwendungen zur Sanierung und zum Umgang mit der Altlast sind technisch möglich und vertretbar. Die Bodenversiegelung wird in dem vormals bereits baulich genutzten Bereich auf das notwendige Maß in dem Innenbereich beschränkt. Erosionen sind bei dem ebenen Gelände nicht zu erwarten. Mit der Planung wird ein Beitrag zu einer Nachnutzung einer innerörtlichen Fläche geleistet. Innerhalb des Plangebiets sind keine schutzwürdigen Böden, Böden mit hoher Ertragsfähigkeit bzw. regionaltypische und / oder seltene Böden vorhanden (Geologisches Landesamt NRW, Karte zu schutzwürdigen Böden und oberflächennahe Rohstoffe, 1998). Ein Schadstoffeintrag in den Boden ist bei einem ordnungsgemäßen Nutzen des Baugebietes nicht zu erwarten. Beim Auf- und Einbringen von Materialien auf oder in den Boden sollen Verdichtungen, Vernässungen und sonstige nachteilige Bodenveränderungen durch geeignete technische Maßnahmen sowie durch Berücksichtigung der Menge und des Zeitpunktes des Aufbringens vermieden werden. 13 11 Belange des Denkmalschutzes / der Denkmalpflege Innerhalb des Änderungsgebietes befinden sich nach heutigem Kenntnisstand keine Baudenkmale oder denkmalwerte Objekte. Auch Bodendenkmale sind in dem Gebiet nicht bekannt. Maßnahmen des Denkmalschutzes oder zur Denkmalpflege sind nicht erforderlich. 12 Flächenbilanz Innerhalb des Änderungsgebietes ergibt sich folgende Flächenbilanz: Änderungsgebiet: Darin: Straßenverkehrsfläche Fuß- / Radwege Grünfläche / Wasserlauf Mischgebiet Allgemeines Wohngebiet 55.576 m² 4.060 m² 280 m² 5.584 m² 5.585 m² 40.067 m² Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich III Bauen / Planen / Umwelt Leopoldshöhe, im Juni 2012 Verfasser: Drees & Huesmann  Planer Architekten BDA – Stadtplaner DASL, IfR, SRL Vennhofallee 97 33689 Bielefeld Tel. 05205-3230; Fax. 22679 e-mail: info@dhp-sennestadt.de 14