Beschlussvorlage (Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" für einen Teilbereich nördlich der Heeper Straße (K 2) / östlich des Grenzweges / westlich "Am Steinsiek" (ehem. Betriebsgelände Möbel-Fillies) •Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses •Entwurfsbeschluss)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 29/2013 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich: FB III Bauen / Planen / Umwelt Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208/991-278 Datum: 22. Februar 2013 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" für einen Teilbereich nördlich der Heeper Straße (K 2) / östlich des Grenzweges / westlich "Am Steinsiek" (ehem. Betriebsgelände Möbel-Fillies) • Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses • Entwurfsbeschluss Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 07.03.2013 Bemerkungen Sachdarstellung: Sachdarstellung: Beratungsstand Der Rat der Gemeinde Leopoldshöhe hat am 13.12.2012 nach vorheriger Beratung des Hochbauund Planungsausschusses am 15.11.2012 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan zum Zwecke einer Bebauung auf dem ehemaligen Fillies-Gelände (Bebauungsplan Nr. 02/04 "FilliesGelände") mit gleichzeitiger Veränderungssperre beschlossen. Der Beschluss ist mit einer grundsätzlichen Zustimmung zur Überplanung des Fillies-Geländes im Sinne einer Nachnutzung als Wohngebiet erfolgt. Der Beschluss beinhaltete keine Zustimmung zu dem zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden Planentwurf / Konzept. Mit dem Beschluss ist eine Bebauung des Fillies-Geländes grundsätzlich begrüßt worden, jedoch nicht in der vorgeschlagenen Art und Weise. Es erging die Aufforderung, dass die Planung sich an die in diesem Bereich bereits vorhandene Bebauung anzupassen hat. In der Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses am 31.01.2013 ist für das Plangebiet ein überarbeitetes Konzept vorgestellt worden, welches zur Beratung an die Fraktionen verwiesen worden ist. -2- Vorliegendes Planungskonzept Mit dem vorliegenden Plankonzept liegt nunmehr eine Grundlage für den Bebauungsplan vor, welche aus Sicht der Verwaltung sowohl städtebaulich als auch nachbarverträglich an dem Standort ist. Das Konzept sieht innerhalb des Plangebietes vor, Geschosswohnungsbau mit zwei Geschossen zzgl. eines Staffelgeschosses im westlichen und südlichen Teilbereich des Plangebietes zu errichten. Dabei sollen jeweils drei Gebäude mit fünf bzw. sechs Wohneinheiten entstehen. Die Gebäude erreichen Höhen zwischen 8,70 m und 10,00 m und sind mit einem Abschluss als Flachdach bzw. flach geneigtes Pultdach vorgesehen. Die Gebäude sollen allesamt barrierefrei errichtet werden, so dass sämtliche Geschosse durch einen hydraulischen Aufzug im Gebäude auch aus der Tiefgarage erreicht werden können. Es soll ein Angebot an unterschiedlichen Wohnungsgrößen geschaffen werden, wobei der Wohnungsmix von 2-Zimmer- (rd. 70 m²) bis 4-Zimmer-Wohnungen (rd. 150 m²) reichen soll. Im Osten des Plangebietes ist die Errichtung von vier Reihenhauszeilen mit jeweils maximal vier Einheiten vorgesehen. Auch hier ist eine Bebauung mit zwei Geschossen sowie einem abschließenden Staffelgeschoss beabsichtigt. Insgesamt sind in dem Plangebiet 48 Wohneinheiten vorgesehen. Sämtliche Baukörper sind nach Westen ausgerichtet, dabei erhalten die Reihenhäuser ihre Gärten im Westen, die Freisitze der Stadtvillen werden ebenfalls nach Westen ausgerichtet. Prägend für das Konzept ist die sehr offene Bauweise, die es bei jeder der Stadtvillen zulässt, eine große, den Baugrundstücken zuzurechnende Garten- / Freifläche zu berücksichtigen. Diese finden ihre Ergänzung in einem privaten Wegesystem in dem Gebiet, mit seinen Quartiersplätzen und Spielflächen. Das gesamte Plangebiet wird zu den Nachbargrundstücken und zur Heeper Straße mit einer Eingrünung im Sinne einer Einfriedung abgepflanzt werden. Mit der einheitlichen Wahl der Bebauungstypologie ist eine deutliche Ablesbarkeit eines eigenständigen Quartiers und die Schaffung des Bauplanungsrechtes für ein städtebauliches eigenständiges Ensemble möglich. Dabei wird bewusst auf eine "Anpassung der Planung an die bereits vorhandene Bebauung" verzichtet. Die vorhandene Bebauung setzt sich heute bereits aufgrund der Vorprägung der vergangenen gewerblichen Nutzung von den umgebenden Flächen ab, dass dieser Charakter bereits ein Merkmal für den Standort darstellt. Die unmittelbar nördlich an das Plangebiet grenzende Bebauung ist im Westen zweigeschossig mit Satteldach (Höhe rd. 10,00 m) und im Osten eingeschossig mit Sattel- bzw. Pultdach (Höhe rd. 7,00 m). Daran schließt in Richtung Norden ein- und zweigeschossige Wohnbebauung mit geneigtem Dach an. Die Bebauung östlich des Plangebietes an der Straße "Am Steinsiek" ist gekennzeichnet durch große Baugrundstücke, die in ihrem westlichen Teil überwiegend als Nutz- und Ziergärten genutzt werden. Die Bebauung reicht hier ebenfalls von eingeschossig bis zweigeschossig, teilweise mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Gebäudehöhen reichen hier von rd. 9,00 m bis rd. 11,00 m. Südlich der Heeper Straße ist die Bebauung eingeschossig, jedoch mit einem steilen Satteldach und einem entsprechenden Ausbau des Dachraumes. Hier wird eine Gebäudehöhe von rd. 11,00 m erreicht. Die umgebende Bebauung ist somit sehr unterschiedlich geprägt. Ausschließliches gemeinsames Merkmal ist hier das geneigte Dach. Diese Dachform soll in dem Plangebiet bewusst nicht wiederholt werden, da der Standort aufgrund seiner Funktion sich als von den benachbarten -3- Bereichen abgeschlossener Standort darstellt, welcher durch seine zwei "offenen" Seiten an der Heeper Straße eine besondere städtebauliche Bedeutung erfährt. Von der Planung sind keine Verkehrsflächen betroffen bzw. es werden keine Verkehrsflächen festgesetzt. Das Plangebiet ist über die Heeper Straße erschlossen. Innerhalb des Plangebietes erfolgt eine Teilung des an- und abfahrenden Verkehrs in zwei Verkehrszellen. Dabei wird der Verkehr der Stadtvillen mit seinen maximal 33 Wohneinheiten im Nordwesten des Gebietes an die Heeper Straße mit der Tiefgaragenzu- und abfahrt angeschlossen. Für die Reihenausbebauung (maximal 15 Wohneinheiten) erfolgt die Zu- und Abfahrt zu der Gemeinschaftsstellplatzanlage im Südwesten des Plangebietes. Sicherung der Planungskonzeption / wesentliche Festsetzungen • Die maximal zulässige Gebäudehöhe soll in Abhängigkeit zu der Festsetzung der Maximalgeschossigkeit und der zulässigen Dachform mit einer Gebäudehöhe von 10,00 m für die Stadtvillen (Geschosswohnungsbau) bzw. 9,50 m für die Reihenhäuser festgesetzt werden. • Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne der Festsetzung von gebäudebezogenen Baufenstern. Die in dem Konzept dargestellte und beabsichtigte Verteilung der Baukörper in dem Plangebiet soll erreicht werden. Daher wird von der Festsetzung zusammenhängender "Bauteppiche" abgesehen. • Die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung geht einher mit der Beschränkung der Wohneinheiten auf • maximal eine Wohnung pro Reihenhauseinheit sowie • maximal fünf bzw. sechs Wohnungen pro Einzelhaus (Stadtvilla). • Die Regelung ergeht vor dem Hintergrund, den potentiellen Zu- und Abgangsverkehr hier im Wesentlichen auf die sich daraus potentiell ergebene Zahl der Wohneinheiten in dem Gebiet zu beschränken. Bauleitplanverfahren Seit dem 01.01.2007 besteht gemäß § 13a BauGB die Möglichkeit, zur Mobilisierung von Bauland im Innenbereich ein beschleunigtes Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Da die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB gegeben sind, soll der Bebauungsplan Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Es ergibt sich keine Notwendigkeit zur Vorprüfung des Einzelfalles (überschlägige Prüfung erheblicher Umweltauswirkungen) gemäß Anlage 2 zu § 13a (1) Satz 2 Nr. 2 BauGB, da die Größe der festgesetzten Grundfläche 20.000 m² nicht überschreitet. Mit der Anwendung des § 13a BauGB kann somit entsprechend dem vereinfachten Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen (§ 13 BauGB) auf eine Darstellung der nach § 2 (4) BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes und der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltprüfung) verzichtet werden, da mit der Planung der Umweltzustand des Plangebietes bzw. der benachbarten Gebiete nicht nachteilig verändert wird. Im weiteren Verfahren sind noch vorzulegen: • eine artenschutzrechtliche Begutachtung des Plangebietes und seines Umfeldes und • eine schalltechnische Untersuchung, in der die von der Nutzung der geplanten Tiefgaragenzuund abfahrt ausgehenden und auf die Nachbarschaft einwirkenden Geräuschimmissionen ermittelt und bewertet werden. -4- Die Verwaltung schlägt vor, auf der Grundlage der vorliegenden Plankonzeption den Entwurfsbeschluss zu dem Bebauungsplan zu fassen und für den Bebauungsplan-Entwurf die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3 (2), 4 (2) BauGB durchzuführen. Beschlussvorschlag: (Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses) 1. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" soll als Verfahren gemäß § 13a (4) BauGB („Bebauungspläne der Innenentwicklung“) durchgeführt werden. 2. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 (1) BauGB ortsüblich öffentlich bekannt zu machen. Dabei ist gemäß § 13a BauGB darauf hinzuweisen, dass die Aufstellung ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB erfolgt. (Entwurfsbeschluss) 3. Der Bebauungsplan Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" wird mit der Begründung gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) als Entwurf beschlossen. 4. Die Beteiligung der Öffentlichkeit (Öffentliche Auslegung) gemäß § 13 (2) Ziffer 2 BauGB i.V.m. § 3 (2) BauGB sowie der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13 (2) Ziffer 3 BauGB i.V.m. § 4 (2) BauGB sind durchzuführen. Schemmel Anlagen Anlage 1 Abgrenzung Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" Anlage 2 Planungskonzeption zum Bebauungsplan Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" Anlage 3 Bebauungsplan Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" - ENTWURF Anlage 4 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 02/04 "Fillies-Gelände" - ENTWURF