Beschlussvorlage (:gesamtperspektive Wesseling, Neugestaltung Bahnhofsumfeld Sanierung und Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten (Hochbau))

Sitzungsvorlage Nr.: 37/2016 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 65 - - 60 UDB - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) :gesamtperspektive Wesseling, Neugestaltung Bahnhofsumfeld Sanierung und Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten (Hochbau) Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche 65 60 UDB 24.03.2016 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 37/2016 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 24.03.2016 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: :gesamtperspektive Wesseling, Neugestaltung Bahnhofsumfeld Sanierung und Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof hier: Vorstellung von Entwurfsvarianten (Hochbau) Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die vorgestellten Entwurfsvarianten (Leistungsphase (LP) 3 HOAI), einschließlich der Kostenschätzung, zur Kenntnis. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Entwurfsvariante 1 für die Einreichung des Gesamtantrags zur Stadterneuerung (STEP) 2017 ff weiter zu konkretisieren und mit dem Planungsbüro reicher haase associierte die Kostenberechnung zur Entwurfsplanung (LP 3) zu erarbeiten. Die Entwurfsplanung (LP 3) der Variante 1 einschließlich Kostenberechnung wird dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz zur Beschlussfassung vorgelegt. 3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Entwurfsplanung für dieses Projekt gemeinsam mit den Entwurfsplanungen der weiteren :gesamtperspektive-Projekte zur Neugestaltung des Bahnhofsumfeldes und der Innenstadt im Rahmen einer Bürgerinformationsveranstaltung vorzustellen. Sachdarstellung: 1. Problem Die Stadt Wesseling beabsichtigt, die :gesamtperspektive mit den Projektbereichen „Neugestaltung Innenstadt und Bahnhofsumfeld“ in den Jahren 2017 ff im Rahmen des Bund-Länder-Programmes „Aktive Stadtund Ortsteilzentren“ fortzusetzen und damit dem hohen Handlungsbedarf zur Aufwertung und Stärkung der Wesselinger Innenstadt Rechnung zu tragen. Entsprechend den Beratungen mit der BR Köln wird die Stadt Wesseling einen Gesamtantrag für die weiteren :gesamtperspektive-Projekte (Neugestaltung Innenstadt/Bahnhofsumfeld, Verfügungsfonds) einreichen, um das notwendige „Gesamttestat“ zu erhalten. Am 18.8.2015 wurde mit der BR Köln abgestimmt, dass der Gesamtantrag für die Stadterneuerungsprogramme (STEP) 2017 ff im Sommer 2016 eingereicht werden soll. Die Erarbeitung des Gesamtantrags umfasst neben der Fortschreibung des Integrierten Handlungskonzepts (IHK) die Konkretisierung der Planungen für die jeweiligen Bauabschnitte. Zur Antragseinreichung müssen für alle Projekte Entwurfsplanungen (Leistungsphase (LP) 3) einschließlich der Kostenberechnung und der notwendigen Beschlüsse der Gremien vorliegen. Nach Bestätigung der grundsätzlichen Förderfähigkeit mit dem „Gesamttestat“ können separate Förderanträge für die Einzelmaßnahmen eingereicht werden. Der Rat hat in seiner Sitzung am 19.1.2016 den Entwurf eines Nutzungskonzeptes für den Bürgerbahnhof Wesseling als Grundlage der weiteren Bearbeitung zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, die Planung auf der Basis dieses Entwurfs zu konkretisieren und die Architekturplanung der LP 1-3 einschließlich Kostenberechnung mit dem beauftragten Büro rha zu erarbeiten. Die Planung soll im ASU vorgestellt und das Nutzungs- und Architekturkonzept stufenweise abgestimmt werden (Vorlage 243/2015). Es wurden Empfehlungen zur Planung gegeben (z.B. Berücksichtigung der Bau- und Folgekosten, Vorlage von Grundriss-/Raumplanentwürfen für das Gebäude, gute Mischung der städtischen/privaten Nutzungsangebote, Diskussion von Planung/Nutzungskonzept in den Fachausschüssen) sowie ein Antrag der CDU-Fraktion eingebracht (Kubatur des Bahnhofs ist nicht wesentlich durch Anbauten bzw. Aufstockungen zu verändern; die Folgekosten und die Wirtschaftlichkeit sind darzustellen/fortzuschreiben). Der entsprechend dem Antrag der CDU-Fraktion erweiterte Beschluss wurde einstimmig gefasst. Der Entwurf des Nutzungskonzeptes wurde als Mitteilungsvorlage (2/2016) in den ASU, den AFSGS und den JHA eingebracht; die Ausschüsse haben weitere Anregungen gegeben (vgl. Niederschriften). Das historische, im Jahr 1905 für die Rheinuferbahn errichtete Bahnhofsgebäude, steht seit dem Jahr 2000 unter Denkmalschutz und wurde 2009 von der Stadt Wesseling erworben; das historische Bahnhofsgebäude wurde in den letzten Jahrzehnten mit verschiedenen Anbauten versehen und befindet sich, bedingt durch den Funktionsverlust und langjährigen Leerstand, in einem sanierungsbedürftigen Bauzustand. Wesentliche Aspekte der Sanierung und Umnutzung des Bahnhofsgebäudes sind deshalb die Abstimmung der Planung mit dem Landschaftsverband Rheinland, Amt für Denkmalpflege (LVR-AD), zu den denkmalrechtlichen Anforderungen sowie mit der Brandschutzdienststelle und Bauaufsichtsbehörde der Stadt Wesseling (u.a. als untere Denkmalbehörde). 2. Lösung Die Erarbeitung der Architektur- und Nutzungskonzeption für den geplanten Bürgerbahnhof hat zum einen die Beschlüsse/Empfehlungen der Fachausschüsse und des Rates zu berücksichtigen; zum anderen sind die grundlegenden städtebaulichen Ziele der :gesamtperspektive Wesseling zu verfolgen und optimal umsetzen, um den Anforderungen an die hohe Qualität von Städtebauförderprojekten Rechnung zu tragen. Hinsichtlich der wesentlichen städtebaulichen und funktionalen Ziele für die Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof wird auf die detaillierten Ausführungen der Vorlage 243/2015 - Entwurf eines Nutzungskonzeptes für den Bürgerbahnhof - verwiesen, die in der Sitzung des Rates am 19.1.2016 beschlossen wurde. 2.1 Entwurfsvarianten Das beauftragte Büro reicher haase associierte (rha) hat Entwurfsvarianten erarbeitet, die sich hinsichtlich der geplanten Größe und Nutzungsstruktur des Erdgeschossgrundrisses sowie der möglichen Kubaturen des Bürgerbahnhofes unterscheiden (vgl. Anlagen). Die Entwurfsvarianten für die Grundrissgestaltung der Ober-/Dachgeschosse unterscheiden sich dementsprechend in geringem Umfang, sind jedoch flexibel und geeignet für vielfältige Nutzungs- und Belegungskonzeptionen. Die Entwurfsvarianten entsprechen der Leistungsphase (LP) 3 HOAI; es liegen Kostenschätzungen, jedoch noch keine Kostenberechnung gemäß LP 3 vor. Nach der Beschlussfassung zur empfohlenen Entwurfsvariante wird eine Kostenberechnung durch das Büro rha für diese Variante erarbeitet. Wesentliche Bestandteile jeder Entwurfsvariante sind folgende Maßnahmen:  Die Beseitigung der nachträglich errichteten, ein- bzw. zweigeschossigen seitlichen Anbauten des Bahnhofsgebäudes und damit die Freistellung des historischen Gebäudebestands aus dem Jahr 1905 (diese Anbauten wurden nicht denkmalgerecht ausgeführt und befinden sich in einem deutlich schlechteren Bauzustand als das historische Gebäude).  Die Rekonstruktion historischer Fassadenöffnungen, die Gestaltung eines neuen Haupteingangs für das Gebäude mit zentralem Foyer-/Zugangsbereich für die Besucher und Nutzer des Bürgerbahnhofs.  Der Erhalt des historischen Treppenhauses, der Einbau eines Aufzugs über alle Geschossebenen sowie der barrierefreie Umbau des Bürgerbahnhofs im Erd-, Ober- und Dachgeschoss, so dass die Zugänglichkeit des Bürgerbahnhofs auf allen Ebenen ohne Einschränkungen möglich sein wird.  Die Etablierung einer Gastronomieeinrichtung im Erdgeschoss des Bürgerbahnhofs; in Anbetracht des zentralen innerstädtischen Standortes soll künftig ein adäquates ganzjähriges Gastronomieangebot im Bürgerbahnhof geboten und zudem mit einer ansprechenden Außengastronomie zur Attraktivierung und Belebung des neu zu gestaltenden Bahnhofsplatzes beigetragen werden.  Die Erdgeschossgestaltung mit dem zentralen Eingangsfoyer soll einen großzügigen, einladenden Zugang bieten und zudem Informations- und Wartemöglichkeiten für die Nutzer/ Besucher des Bürgerbahnhofs ermöglichen. Erläuterung der Entwurfsvarianten Es wird auf die beigefügten Entwurfsvarianten 1-3 des Büros rha verwiesen (Anlagen- Lagepläne, Konzeptskizzen, Grundrissvarianten, Ansichten, Schnitte, Raumbücher, Kostenschätzung). Die Planungen werden in der Sitzung des Fachausschusses durch das Büro rha vorgestellt. Entwurfsvariante 1 Die Variante 1 umfasst einen zweigeschossigen Anbau an der Ostseite des historischen Gebäudes, der mit seiner geringeren Gebäudetiefe/-länge die Kubatur des bisherigen Anbaus unterschreitet. Die Gebäudefluchten des historischen Bahnhofsgebäudes werden aufgenommen, der Anbau ist mit seiner modernen Architektursprache als Neubau ablesbar. Im Erdgeschoss ist die Etablierung eines Bistro/Cafés mit ca. 50 qm Gastraum und 22 Sitzplätzen vorgesehen; sowohl der Gastraum als auch die zusätzlich mögliche Außengastronomie sind zum neuen Bahnhofsplatz orientiert. Zudem sind im Erdgeschoss zwei Büros für städtische und/oder private Beratungseinrichtungen vorgesehen, die einen unmittelbaren ebenerdigen Zugang für Besucher des Bürgerbahnhofs aufweisen. In dem zweigeschossigen Anbau werden die für die Gastronomienutzung und die für die Besucher und Beschäftigten des Bürgerbahnhofs notwendigen Sanitäranlagen angeordnet. Im Obergeschoss und Dachgeschoss sind weitere flexibel nutzbare Büroräume und Besprechungsräume (9 Büros/1 Besprechungsraum) vorgesehen, die von unterschiedlichen städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen belegt werden können. Insgesamt werden mit dieser Variante ca. 575 qm Nettofläche (GNF) angeboten, davon ca. 478 qm NF (11 Büros/1 Besprechungsraum; Flächenanteil 83,16 % an der GNF) für die städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen sowie ca. 97 qm NF für die der Gastronomienutzung zuzurechnenden rentierlichen Nettofläche (16,84 % an der GNF). Entwurfsvariante 2 Die Variante 2 umfasst einen eingeschossigen Anbau an der Westseite des historischen Gebäudes, der mit seiner geringeren Gebäudetiefe die Kubatur des bisherigen Anbaus unterschreitet; der Anbau weist eine grössere Gebäudelänge auf und ist mit seiner modernen Architektursprache als Neubau ablesbar. Mit diesem modernen Anbau besteht die Möglichkeit eines großzügigen Gastronomiebetriebes mit ca. 115 qm Gastraum und 60 Sitzplätzen; sowohl der Gastraum als auch die zusätzlich mögliche Außengastronomie sind zum neuen Bahnhofsplatz orientiert. Mit der Anordnung eines separaten, vom Gastronomiebereich abgerückten Raumes, kann eine temporäre und multifunktionale Raumnutzung z.B. für Treffen verschiedener Nutzergruppen ermöglicht werden. Im Obergeschoss und Dachgeschoss sind flexibel nutzbare Büroräume und Besprechungsräume (7 Büros/ 1 Besprechungsraum) vorgesehen, die von unterschiedlichen städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen belegt werden können. Insgesamt werden mit dieser Variante ca. 570 qm Nettofläche (GNF) angeboten, davon ca. 349 qm NF (7 Büros/1 Besprechungsraum; Flächenanteil 61,17 % an der GNF) für die städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen sowie ca. 221 qm NF für die der Gastronomienutzung zuzurechnenden rentierlichen Nettofläche (38,83 %an der GNF). Entwurfsvariante 3 Die Variante 3 umfasst, wie Variante 1, einen zweigeschossigen Anbau an der Ostseite des historischen Gebäudes, der mit seiner geringeren Gebäudetiefe/-länge die Kubatur des bisherigen Anbaus unterschreitet. Die Gebäudefluchten des historischen Bahnhofsgebäudes werden aufgenommen, der Anbau ist mit seiner modernen Architektursprache als Neubau ablesbar. Im Erdgeschoss ist die Etablierung eines Gastronomiebetriebes mit ca. 73 qm Gastraum und 36 Sitzplätzen vorgesehen; sowohl der Gastraum als auch die zusätzlich mögliche Außengastronomie sind zum neuen Bahnhofsplatz orientiert. Mit der Anordnung eines separaten, vom Gastronomiebereich abgerückten Raumes, kann eine temporäre und multifunktionale Raumnutzung z.B. für Treffen verschiedener Nutzergruppen ermöglicht werden. In dem zweigeschossigen Anbau werden die für die Gastronomienutzung und die für die Besucher und Beschäftigten des Bürgerbahnhofs notwendigen Sanitäranlagen angeordnet. Im Obergeschoss und Dachgeschoss sind flexibel nutzbare Büroräume und Besprechungsräume (9 Büros/ 1 Besprechungsraum) vorgesehen, die von unterschiedlichen städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen belegt werden können. Insgesamt werden mit dieser Variante ca. 577 qm Nettofläche (GNF) angeboten, davon ca. 420 qm NF (9 Büros/1 Besprechungsraum; Flächenanteil 72,86 % an der GNF) für die städtischen und/oder privaten Beratungseinrichtungen/Organisationen sowie ca. 157 qm NF für die der Gastronomienutzung zuzurechnenden rentierlichen Nettofläche (27,14 % an der GNF). 2.2 Anforderungen des Denkmalschutzes und des Brandschutzes/Bauordnungsrechts an den Umbau des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof Am 1.2.2016 wurde ein Abstimmungsgespräch mit dem Landschaftsverband Rheinland, Amt für Denkmalpflege (LVR-AD), sowie mit der Brandschutzdienststelle und Bauaufsichtsbehörde der Stadt Wesseling (u.a. als untere Denkmalbehörde) zu den Anforderungen an den Umbau des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof geführt. Nach einer umfassenden Begehung des Bahnhofsgebäudes und der derzeitigen Außenanlagen wurden die am 1.2.2016 vorliegenden Entwurfsvarianten 1 und 3 vorgestellt. Die Möglichkeit eines zweigeschossigen einseitigen Anbaus an der Ostseite des Gebäudes, wie in den Varianten 1 und 3 geplant, wurde vom LVRAD als grundsätzlich mit dem Denkmalschutz vereinbar bestätigt. Bei einer Beratung am 23.2.2016 wurde dem LVR-AD die damalige Entwurfsvariante 2 (mit zweigeschossigem Anbau an der Ostseite und zusätzlichem erdgeschossigem Anbau für Gastronomienutzung an der Westseite) vorgestellt. Diese Variante 2 wurde seitens des LVR-AD nicht akzeptiert, da aus Sicht des Denkmalschutzes der Charakter und Denkmalwert des historischen Gebäudes mit Anbauten an beiden Seiten erheblich beeinträchtigt würde. Laut LVR-AD ist eine Freistellung des historischen Bahnhofsgebäudes an drei Fassadenseiten zu gewährleisten. Die Entwurfsvariante 2 wurde entsprechend überarbeitet und in der vorliegenden Fassung am 21.3.2016 mit dem LVR-AD abgestimmt. Die Möglichkeit eines eingeschossigen einseitigen Anbaus an der Westseite des Gebäudes wurde vom LVR-AD als grundsätzlich mit dem Denkmalschutz vereinbar bestätigt. Nachfolgend sind die wesentlichen Abstimmungsergebnisse zu den denkmalrechtlichen sowie den brandschutz-/bauordnungsrechtlichen Anforderungen zusammengefasst: Denkmalschutz:  Die Umnutzung des Bahnhofsgebäudes mit der vorgestellten Konzeption „Bürgerbahnhof“ wird grundsätzlich positiv gesehen, da sie den Erhalt des historischen Gebäudes ermöglicht.  Die Freistellung des denkmalgeschützten Bahnhofsgebäudes und die Wiederherstellung der historischen Bauform von 1905 durch den Abriss der nachträglich angefügten, nicht denkmalgerechten Anbauten wird ebenfalls begrüßt.  Der bei den Entwurfsvarianten 1 und 3 vorgeschlagene zweigeschossige Anbau ist aus Sicht der Denkmalpflege akzeptabel. Voraussetzung der Akzeptanz ist, dass der geplante Anbau in der vom Büro rha geplanten Kubatur bleibt und durch eine zeitgemäße Architektursprache deutlich als ein, mit Fuge vom Denkmal abgesetzter, Neubau erkennbar ist; eine „historisierende“ Ausführung wird abgelehnt.  Der bei Entwurfsvariante 2 vorgeschlagene eingeschossige Anbau ist aus Sicht der Denkmalpflege akzeptabel und wird denkmalbezogen als etwas vorteilhaftere Lösung beurteilt. Voraussetzung der Akzeptanz ist ebenfalls, dass der geplante Anbau in der vom Büro rha geplanten Kubatur bleibt und durch eine zeitgemäße Architektursprache deutlich als ein, mit Fuge vom Denkmal abgesetzter, Neubau erkennbar ist. Hinsichtlich der Fassadengestaltung wird ein etwas größerer Fensteranteil in der zur L 300 KonradAdenauer-Straße ausgerichteten Gebäudefassade empfohlen.  Der Einbau eines Aufzugs wird, mit Blick auf die notwendige Barrierefreiheit des Bürgerbahnhofs, am geplanten Standort akzeptiert, da er hier innerhalb der denkmalgeschützten Gebäudekubatur umsetzbar ist; ein Herausragen des Aufzugsschachts über das Dach ist denkmalrechtlich nicht akzeptabel.  Aus denkmalpflegerischer Sicht ist die Erhaltung des historischen Holztreppenhauses, der Holzbalkendecken sowie der historischen Fensteröffnungen (bzw. deren weitestgehende Wiederherstellung) erforderlich; die Erneuerung der Fassaden und der Fenster ist mit denkmalgerechten Materialien (v.a. Holzfenster) durchzuführen; Lösungen zur energetischen Sanierung des Gebäudes (Dämmung) sind im Detail auszuarbeiten und abzustimmen. Brandschutz/Bauordnungsrecht:  Die Erarbeitung eines Brandschutzkonzeptes für den Umbau zum Bürgerbahnhof mit hoher Publikumsfrequenz ist erforderlich; hierbei ist insbesondere den denkmalbedingt erhöhten Anforderungen des Brandschutzes Rechnung zu tragen (u.a. Brandmeldeanlage im Treppenhaus, Abschottung des Erschließungskerns, Sicherung zweiter Rettungswege im Ober-/Dachgeschoss).  Die Erarbeitung geeigneter Maßnahmen soll möglichst rasch erfolgen, um die finanziellen Auswirkungen der Brandschutzanforderungen frühzeitig kalkulieren zu können (Kostenberechnung zur Entwurfsplanung LP 3); zudem wird die Beiziehung „denkmalerfahrener“ Fachgutachter empfohlen.  Die zentrale Lage des Erschließungskerns wird begrüßt, da damit eine optimierte Gebäudekonzeption und eine vollständig barrierefreie Ausführung des Bürgerbahnhofs auf allen Geschossebenen erreicht werden kann.  Der Abbruch der nachträglich angefügten, nicht denkmalgerechten Anbauten wird als sinnvoll erachtet, da diese Anbauten in einem stark sanierungsbedürftigen Bauzustand sind und deutliche Risse aufweisen; der Bauzustand des historischen Bahnhofsgebäudes (Bausubstanz von 1905) hat sich demgegenüber nach erster Inaugenscheinnahme als deutlich besser erwiesen. 2.3 Variantenbewertung Entwurfsvariante 1 Die Variante 1 kann durch die Freistellung des historischen Bahnhofsgebäudes von 1905 und die Ergänzung durch einen modernen zweigeschossigen Neubau an der Ostseite den Anforderungen des Denkmalschutzes angemessen Rechnung tragen; die städtebauliche und architektonische Qualität der Planungslösung ist als sehr gut zu bewerten. Die verschiedenen Funktionsbereiche innerhalb des Bürgerbahnhofs sind durch die Kombination von zwei Büroräumen und der Café-/Bistronutzung im EG, mit gemeinsam genutzten Sanitäranlagen, weniger deutlich getrennt als bei den Varianten 2 und 3. Allerdings bietet die Anordnung von zwei Beratungsräumen im EG, mit unmittelbarem ebenerdigen Zugang, auch Vorteile für mobilitätseingeschränkte Besucher des Bürgerbahnhofs. Zudem wären bei dieser Variante die Sanitäranlagen im EG nicht nur der Gastronomienutzung zugeordnet, sondern auch für die Besucher des Bürgerbahnhofs bzw. weitere Nutzer (z.B. ÖPNV-Kunden/Busfahrer in den Öffnungszeiten des Bürgerbahnhofs) verfügbar. Die Variante 1 bietet mit der Café-/Bistronutzung, mit ca. 50 qm Gastraum und 22 Sitzplätzen - zuzüglich der Außengastronomieplätze - das kleinste Flächenangebot. In Anbetracht des zentralen Standortes handelt es sich jedoch um eine Betriebsform, die durchaus der Nachfrage privater Unternehmen/Betreiber bei der Umnutzung von Bahnhofsgebäuden entspricht. Auf Grund der geringen Fläche kann ein separater Raum, z.B. für Treffen verschiedener Nutzergruppen, innerhalb des Gastronomiebereichs nicht ermöglicht werden; allerdings ist bei dieser - wie bei den weiteren Varianten im Obergeschoss das Angebot eines großen, flexibel nutzbaren Besprechungsraumes für eben diese Zwecke vorgesehen. Die Entwurfsvariante 1 kann dem Kerngedanken des Bürgerbahnhofs mit der Nutzungsmischung Beratungsangebote und Café/Bistro (einschließlich Außengastronomie) im Erdgeschoss und vielfältigen städtischen und/oder privaten Beratungsangeboten im Ober-/Dachgeschoss sehr gut gerecht werden. Die Relation der Nutzflächen für den vorgenannten Betrieb (97 qm NF, 16,84 % an der GNF) zu 478 qm NF (11 Büros/1 Besprechungsraum, 83,16 % an der GNF) für die Unterbringung städtischer und/oder privater Beratungsangebote des Bürgerbahnhofs ist als funktional sinnvoll und angemessen zu beurteilen. Die weit überwiegende Nutzfläche kann damit für publikumsrelevante Beratungs-/Informationsangebote zur Verfügung gestellt und durch ein (privates) Café-/Bistroangebot sinnvoll ergänzt werden. Im Falle eines eventuellen Betreiberwechsels oder dem Erfordernis einer Zwischennutzung kann davon ausgegangen werden, dass diese kleinere Nutzungseinheit auch für anderweitige, mit dem Bürgerbahnhof kompatible Nutzungen (z.B. Konzeptladen, Energie-/Umweltberatung, kleinteiliger Einzelhandel) angeboten und somit das Risiko eines potenziellen Leerstands dieses wichtigen Bereichs minimiert werden kann. Die Variante 1 kann der angestrebten Nutzungsmischung und Funktion des Bürgerbahnhofs als Anlaufstelle für die Bürgerschaft und attraktiver Quartiersmittelpunkt sehr gut Rechnung tragen und zu einer Belebung des neu gestalteten Bahnhofsumfeldes beitragen. Die Entwurfsvariante 1 kann mit dem Flächenanteil von 16,84 % NF der Gastronomienutzung an der Gesamtnettofläche den Anforderungen der Städtebauförderung an einen untergeordneten Flächenanteil der rentierlichen Nutzung bei einem Förderprojekt (Ziffer 11.3 der Förderrichtlinie 2008) optimal entsprechen. Nach Ziffer 11.3 werden bei Förderprojekten wie dem Bürgerbahnhof (Gemeinbedarfseinrichtungen) die Gesamtkosten als zuwendungsfähige Kosten angesetzt, wenn der Flächenanteil der rentierlichen Nutzungen (Flächen, bei denen durch Vermietung/Verpachtung Einnahmen erzielt werden wie z.B. Gastronomie/Büros) höchstens 20 % der Gesamtfläche erreicht. Bei Einhaltung dieses 20 %-Anteils werden lediglich die Miet-/Pachteinnahmen für die rentierlichen Flächen, abzüglich der Betriebskosten, für den Zeitraum von 10 Jahren von den zuwendungsfähigen Kosten abgezogen (vgl. Kapitel 2.4/4 und Kostenübersicht). Entwurfsvariante 2 Die Entwurfsvariante 2 kann durch die Freistellung des historischen Bahnhofsgebäudes von 1905 und die Ergänzung durch einen modernen eingeschossigen Neubau an der Westseite den Anforderungen des Denkmalschutzes laut LVR-AD am besten Rechnung tragen; die städtebauliche und architektonische Qualität der Planungslösung ist ebenfalls als sehr gut zu bewerten. Auf Grund der Anforderungen des Denkmalschutzes (Erhalt der Dachform) kann der Anbau nur eingeschossig ausgeführt werden, so dass die nutzbare Fläche für Beratungs-/Besprechungsräume im Ober-/Dachgeschoss des historischen Bahnhofsgebäudes insgesamt deutlich geringer ausfällt als bei den Varianten 1 und 3 (349 qm im Vergleich zu 478 bzw. 420 qm NF). Die Zuordnung der verschiedenen Funktionsbereiche ist durch die geschossweise Aufteilung in „EG Gastronomiebetrieb einschließlich notwendiger Sanitäranlagen“ und „OG/DG Beratungsangebote Bürgerbahnhof einschließlich Sanitäranlagen für Besucher/Beschäftigte“ klar gegliedert und übersichtlich. Die Variante 2 bietet für die angestrebte Gastronomienutzung mit ca. 115 qm Gastraum/60 Sitzplätzen im Erdgeschoss ein großzügiges Flächenangebot; die relativ hohe Gastronomienettofläche (221 qm NF) ergibt sich zum einen aus notwendigen Küchen-/Nutzflächen, zum anderen aus dem Erfordernis von Sanitäranlagen im Erdgeschoss, die ausschließlich dem Gastronomiebetrieb zur Verfügung stehen müssen. Bei dieser Größenordnung, zuzüglich der Außengastronomieplätze, würde es sich um einen vollwertigen Gastronomiebetrieb mit dem Erfordernis von Tages- und Abendbetrieb handeln. Wie vorab dargestellt, weist die Entwurfsvariante 2 ein deutlich geringeres Flächenangebot für städtische und/oder private Beratungsangebote im OG/DG auf als die Varianten 1 und 3. Die Relation der möglichen Nutzflächen für eine Gastronomienutzung (221 qm NF, 38,83 % an der GNF) zu 349 qm NF (7 Büros/1 Besprechungsraum, 61,17 % an der GNF) für städtische und/oder private Beratungsangebote zeigt eine deutliche Verschiebung des Nutzungsschwerpunktes auf die Gastronomie. Die angestrebte Funktion des Bürgerbahnhofs als Anlaufstelle für die Bürgerschaft und Quartiersmittelpunkt verliert durch den hohen Flächenanteil für die - natürlich auch publikumsrelevante und an dem Standort grundsätzlich anzustrebende - Gastronomienutzung deutlich an Gewicht. Gleichwohl kann die Gastronomie zur Attraktivierung und Belebung des neu gestalteten Bahnhofsumfeldes beitragen. Im Falle eines eventuellen Betreiberwechsels oder dem Erfordernis einer Zwischennutzung kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Nachfrage für diese relativ große Nutzungseinheit für anderweitige, mit dem Bürgerbahnhof kompatible Nutzungen (z.B. Konzeptladen, Energie-/Umweltberatung, kleinteiliger Einzelhandel) geringer sein könnte oder wirtschaftlich attraktivere Rahmenbedingungen seitens der Betreiberin angeboten werden müssten, um das Risiko eines potenziellen Leerstands dieses wichtigen Bereichs minimieren zu können. Die Entwurfsvariante 2 kann mit dem Flächenanteil von 38,83 % NF der Gastronomienutzung an der Gesamtnettofläche den Anforderungen der Städtebauförderung an einen untergeordneten Flächenanteil der rentierlichen Nutzung bei einem Förderprojekt (Ziffer 11.3 der FRL 2008) nicht optimal entsprechen. Bei Überschreitung des vorgenannten 20 %-Flächenanteils für rentierliche Nutzungen werden die zuwendungsfähigen Gesamtkosten um den jeweiligen Prozentsatz des Flächenanteils (bei Variante 2 um 38,83 %) reduziert, so dass die zuwendungsfähigen Kosten des Förderprojektes lediglich 61,17 % der Gesamtkosten betragen würden. Die Förderquote von 80 % würde in diesem Fall nur für die deutlich reduzierten zuwendungsfähigen Kosten bewilligt, so dass sich der Eigenanteil der Kommune ganz erheblich erhöhen würde (vgl. Kapitel 2.4/4 und Kostenübersicht). Entwurfsvariante 3 Die Entwurfsvariante 3 kann durch die Freistellung des historischen Bahnhofsgebäudes von 1905 und die Ergänzung durch einen modernen zweigeschossigen Neubau an der Ostseite den Anforderungen des Denkmalschutzes angemessen Rechnung tragen; die städtebauliche und architektonische Qualität der Planungslösung ist als sehr gut zu bewerten. Die Zuordnung der verschiedenen Funktionsbereiche ist durch die geschossweise Aufteilung in „EG Gastronomiebetrieb einschließlich notwendiger Sanitäranlagen“ und „OG/DG Beratungsangebote Bürgerbahnhof einschließlich Sanitäranlagen für Besucher/ Beschäftigte“ klar gegliedert und übersichtlich. Die Variante 3 bietet für die angestrebte Gastronomienutzung mit ca. 73 qm Gastraum/36 Sitzplätzen im Erdgeschoss ein größeres Flächenangebot als die Variante 1; die relativ hohe Gastronomienettofläche (insgesamt 157 qm NF) ergibt sich zum einen aus notwendigen Küchen-/Nutzflächen, zum anderen aus dem Erfordernis von Sanitäranlagen im Erdgeschoss, die ausschließlich dem Gastronomiebetrieb zur Verfügung stehen müssen. Bei dieser Größenordnung, zuzüglich der Außengastronomieplätze, würde es sich um einen kleineren, eher quartiersbezogenen Gastronomiebetrieb mit Tages- und Abendbetrieb handeln. Die Entwurfsvariante 3 kann dem Kerngedanken des Bürgerbahnhofs mit der Nutzungsmischung von Gastronomie (einschließlich Außengastronomie) im Erdgeschoss und vielfältigen städtischen und /oder privaten Beratungsangeboten im Ober-/Dachgeschoss angemessen gerecht werden. Die Relation der Nutzflächen für den vorgenannten Betrieb (157 qm NF, 27,14 % an der GNF) zu 420 qm NF (9 Büros/1 Besprechungsraum, 72,86 % an der GNF) für die Unterbringung städtischer und/oder privater Beratungsangebote des Bürgerbahnhofs ist noch als funktional sinnvoll zu beurteilen, da die überwiegende Nutzfläche für publikumsrelevante Beratungs-/Informationsangebote zur Verfügung gestellt werden kann. Im Falle eines eventuellen Betreiberwechsels oder dem Erfordernis einer Zwischennutzung kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Nachfrage für diese relativ große Nutzungseinheit für anderweitige, mit dem Bürgerbahnhof kompatible Nutzungen (z.B. Konzeptladen, Energie-/Umweltberatung, kleinteiliger Einzelhandel) geringer sein könnte oder wirtschaftlich attraktivere Rahmenbedingungen seitens der Betreiberin angeboten werden müssten, um das Risiko eines potenziellen Leerstands dieses wichtigen Bereichs minimieren zu können. Die Entwurfsvariante 3 kann mit dem Flächenanteil von 27,14 % NF der Gastronomienutzung an der Gesamtnettofläche den Anforderungen der Städtebauförderung an einen untergeordneten Flächenanteil der rentierlichen Nutzung bei einem Förderprojekt (Ziffer 11.3 der FRL 2008) nicht optimal entsprechen. Bei Überschreitung des vorgenannten 20 %-Flächenanteils für rentierliche Nutzungen werden die zuwendungsfähigen Gesamtkosten um den jeweiligen Prozentsatz des Flächenanteils (bei Variante 3 um 27,14 %) reduziert, so dass die zuwendungsfähigen Kosten des Förderprojektes lediglich 72,86 % der Gesamtkosten betragen würden. Die Förderquote von 80 % würde in diesem Fall nur für die deutlich reduzierten zuwendungsfähigen Kosten bewilligt, so dass sich der Eigenanteil der Kommune ganz erheblich erhöhen würde (vgl. Kapitel 2.4/4 und Kostenübersicht). Fazit Im Ergebnis der vorangegangenen Ausführungen ist festzustellen, dass die Entwurfsvariante 1 als die geeignete Variante für das Förderprojekt „Bürgerbahnhof“ zu empfehlen ist. Es wird vorgeschlagen, die Entwurfsvariante 1 für die Einreichung des Gesamtantrags zur Stadterneuerung (STEP) 2017 ff weiter zu konkretisieren und mit dem Planungsbüro reicher haase associierte die Kostenberechnung zur Entwurfsplanung (LP 3) zu erarbeiten. Die Entwurfsplanung (LP 3) der Variante 1 einschließlich Kostenberechnung wird dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz zur Beschlussfassung vorgelegt. 2.4 Kostenschätzung und Förderfähigkeit der Entwurfsvarianten Baukosten Das Büro rha hat Kostenschätzungen (Bruttobaukosten) für die Entwurfsvarianten erarbeitet; eine Übersichtstabelle ist beigefügt (vgl. Anlagen, Tabelle S. 46). Weiterhin wurden auf dieser Basis die Gesamtkosten (Bruttobaukosten zuzüglich Planungs- und Baunebenkosten) für die Entwurfsvarianten ermittelt. Die Bruttobaukosten (BK) und die Gesamtkosten (GK) sind wie folgt zu beziffern:  Entwurfsvariante 1 BK ca. 1.825.000 € GK ca. 2.208.403 €  Entwurfsvariante 2 BK ca. 2.025.000 € GK ca. 2.450.420 €  Entwurfsvariante 3 BK ca. 1.875.000 € GK ca. 2.268.908 € Im Hinblick auf die tatsächliche und finanzielle Umsetzbarkeit einer Entwurfsvariante sind jedoch nicht nur die Gesamtkosten, sondern insbesondere die Förderfähigkeit der Maßnahme von entscheidender Bedeutung. Aus Sicht der BR Köln, Dez. 35 Städtebauförderung, ist die Neugestaltung des Bahnhofsumfeldes als zentraler Projektbaustein der :gesamtperspektive Wesseling zu bewerten. Der Umsetzung städtebaulich hochwertiger Planungslösungen kommt demzufolge höchste Priorität bei der Städtebauförderung zu. Im Ergebnis der Beratung mit der Förderbehörde am 23.3.2016 ist festzustellen, dass die Förderfähigkeit der Entwurfsvarianten 1-3 durch die BR Köln deutlich unterschiedlich zu beurteilen ist. Im Falle einer Variante ohne jede rentierliche Nutzung (Belegung nur durch Beratungsstellen/ Organisationen der Stadt Wesseling oder gemeinnützige Stellen, bei denen die Stadt keine Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung erzielen würde) werden die Gesamtkosten des Förderprojektes als zuwendungsfähige Kosten zu Grunde gelegt. Die Förderquote von 80 % und der Eigenanteil der Stadt Wesseling bezieht sich immer auf die zuwendungsfähigen Gesamtkosten. Wie vorab erläutert, ergeben sich erhebliche Unterschiede in der Berechnung der zuwendungsfähigen Gesamtkosten aus der Größenordnung der mit den Entwurfsvarianten 1-3 vorgeschlagenen rentierlichen Nutzungen (z.B. Gastronomie/Büros). Nach Ziffer 11.3 werden bei Förderprojekten wie dem Bürgerbahnhof (Gemeinbedarfseinrichtungen) die Gesamtkosten als zuwendungsfähige Kosten angesetzt, wenn der Flächenanteil der rentierlichen Nutzungen (Flächen, bei denen durch Vermietung/Verpachtung Einnahmen erzielt werden wie z.B. Gastronomie/Büros) höchstens 20 % der Gesamtfläche des Projektes erreicht. Entwurfsvariante 1 Die Entwurfsvariante 1 kann mit dem Flächenanteil von 16,84 % NF der Gastronomienutzung an der Gesamtnettofläche den vorab dargestellten Anforderungen der Städtebauförderung (Ziffer 11.3 der Förderrichtlinie 2008) optimal entsprechen. Auf Grund der Einhaltung dieses 20 %-Anteils werden lediglich die Miet-/Pachteinnahmen für die rentierlichen Flächen, abzüglich der Betriebskosten, für den Zeitraum von 10 Jahren von den zuwendungsfähigen Kosten abgezogen (vgl. Kapitel 2.4/4 und Kostenübersicht). Die zuwendungsfähigen Gesamtkosten für die Entwurfsvariante 1 reduzieren sich demzufolge lediglich um 54.208 € (vgl. Kapitel 4 und Kostenübersicht). Entwurfsvarianten 2 und 3 Die Entwurfsvarianten 2 und 3 können mit den Flächenanteilen von 38,83 % bzw. 27,14 % NF der Gastronomienutzung an der Gesamtnettofläche den Anforderungen der Städtebauförderung (Ziffer 11.3 der FRL 2008) nicht optimal entsprechen. Auf Grund der Überschreitung dieses 20 %-Flächenanteils werden die zuwendungsfähigen Gesamtkosten um den jeweiligen Prozentsatz des Flächenanteils (bei den Varianten 2 bzw. 3 um 38,83 % bzw. 27,14 %) reduziert. Die zuwendungsfähigen Gesamtkosten für die Entwurfsvarianten 2 bzw. 3 reduzieren sich demzufolge um 951.498 € bzw. 615.782 € (vgl. Kapitel 4 und Kostenübersicht). Betriebskosten Die derzeitigen Betriebskosten für das im Eigentum der Stadt Wesseling befindliche, durch den Verein Unsere Heimat e.V. sowie für vorübergehende Wohnraumbereitstellung, zwischengenutzte Gebäude sind nach Angaben des Bereiches Immobilienmanagement für das Jahr 2015 mit etwa 25.000 € (Gas, Strom, Wasser/ Abwasser) zu beziffern und werden vollständig von der Stadt Wesseling getragen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Planungskosten für die Erarbeitung der LP 1-3 HOAI für das Projekt „Sanierung und Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof“ stehen im Haushaltsjahr 2016 auf dem Investitionskonto M012-0002 0910302 zur Verfügung. Die Auftragsvergabe bei Städtebauförderprojekten ist bis einschließlich der LP 5 (Ausführungsplanung) förderunschädlich. Bei späterer Bewilligung des Förderantrags für das Projekt werden die Planungskosten mit dem für die :gesamtperspektive Wesseling angesetzten Fördersatz (80 %) refinanziert. In Anbetracht der unterschiedlichen Förderfähigkeit der Entwurfsvarianten 1-3 nach der Förderrichtlinie Stadterneuerung (vorbehaltlich der Einreichung und Bewilligung des Gesamttestats für die STEP 2017 ff sowie des separaten Förderantrags) wird der jeweilige Eigenanteil der Stadt Wesseling für das Projekt „Bürgerbahnhof“ stark divergieren. Nach derzeitigem Stand der Kostenschätzung für die Entwurfsvarianten wäre der Eigenanteil der Stadt Wesseling für die Realisierung des Projektes „Bürgerbahnhof“ wie folgt zu beziffern:  Entwurfsvariante 1 GK ca. 2.208.403 € Zuwendungsfähige Kosten ca. 2.154.195 € Förderung ca. 1.712.514 € Eigenanteil ca. 495.889 €  Entwurfsvariante 2 GK ca. 2.450.420 € Zuwendungsfähige Kosten ca. 1.498.959 € Förderung ca. 1.199.167 € Eigenanteil ca. 1.251.252 €  Entwurfsvariante 3 GK ca. 2.268.908 € Zuwendungsfähige Kosten ca. 1.653.213 € Förderung ca. 1.322.571 € Eigenanteil ca. 946.337 € Die für den Doppelhaushalt 2015/2016 ermittelten Gesamtkosten für das Projekt von ca. 1.814.550 € sind in das Haushaltssicherungskonzept und in die mittelfristige Finanzplanung der Stadt Wesseling auf dem Investitionskonto M012-0002 0910302 eingestellt. Die Erhöhung des Kostenvolumens ergibt sich aus den geplanten Anbauten bei den Entwurfsvarianten 1-3, die im Rahmen der vorgenannten Kostenkalkulation nicht vorgesehen waren. Die aktuell ermittelten Gesamtkosten werden - in Abhängigkeit von der Beschlussfassung über die Entwurfsvarianten - im Zuge der Aufstellung des Haushaltsplanentwurfs 2017 in die mittelfristige Finanzplanung eingestellt. Die Folgekosten für die Wartung des, für die barrierefreie Nutzung erforderlichen Aufzugs, sind nach derzeitigem Kenntnisstand für alle Entwurfsvarianten mit ca. 3.700 €/Jahr zu beziffern. Sie können als Nebenkosten anteilig auf die künftigen Nutzer des Bürgerbahnhofs umgelegt werden. Gleiches gilt für die zu erwartende Aufteilung künftig entstehender Betriebskosten (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) für den Bürgerbahnhof; in jedem Falle würde sich die finanzielle Situation für die Stadt Wesseling positiver darstellen als heute, da sie derzeit 100 % der Betriebskosten finanzieren muss. Es ist davon auszugehen, dass auf Grund der mit der Gesamtmaßnahme durchgeführten denkmalschutzgerechten Sanierung des Bahnhofsgebäudes der Energieverbrauch und somit die Betriebskosten gesenkt werden können; die konkrete Größenordnung der künftig zu erwartenden Betriebskosten kann in Anbetracht des derzeitigen Planungsstandes noch nicht beziffert werden. Weiterhin ist positiv zu bewerten, dass durch eine Vermietung von (untergeordneten) Nutzflächen an Private Mieteinnahmen für die Stadt Wesseling zu erwarten sind; derzeit werden keine Mieteinnahmen erzielt. Anlagen: - Entwurfsvarianten 1-3 für die Umnutzung des historischen Bahnhofsgebäudes zu einem Bürgerbahnhof (Büro rha- Lagepläne, Konzeptskizzen, Grundrissvarianten, Ansichten, Schnitte, Raumbücher, Tabelle Kostenschätzung; Verkleinerungen DIN A 4) - Tabelle Kostenübersicht (Entwicklung der Fördersummen und des Eigenanteils der Stadt Wesseling)