Daten
Kommune
Wesseling
Größe
2,3 MB
Datum
08.03.2016
Erstellt
11.01.16, 17:06
Aktualisiert
11.01.16, 17:06
Stichworte
Inhalt der Datei
Tabelle 18:
Nahversorgungszentrum Kronenweg
Kriterien
Bewertung
Lage
Stadtteil Wesseling, südwestlich der A555, am Kronenweg, einem
zentralen innerstädtischen Verkehrsweg, hohe Fahrzeugfrequenzen
Nutzungsstruktur
Kleinteiliger Lebensmitteleinzelhandel, ergänzt durch Dienstleistungen wie bspw. Volksbank, Sparkasse, Apotheke, Wohnnutzungen
insbesondere in den oberen Stockwerken, derzeit kein Leerstand
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine
Planungsrecht
FNP: W; B-Plan: Nr. 1/12 (BauNVO 1962) WA; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Keine; Bereich südlich des Kronenwegs: § 34 BauGB
Mögliche Störpotenziale
Trading-Down-Prozesse, Verdrängung von Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben, Beeinträchtigung der Wohnfunktion Imageverlust
Entwicklungsziele
Gefährdungsabschätzung für (weitere)
Ansiedlungsbestrebungen
Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen
Aufgrund des durchgängigen Besatzes derzeit gering, allerdings bei
eintretendem Leerstand durchaus gegeben
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007:
Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen
Strukturanalyse
49
Tabelle 19:
Nahversorgungszentrum Berzdorf
Kriterien
Bewertung
Lage
Stadtteil Berzdorf, an der Hauptstraße, etwas abgelegen vom Hauptverkehrsweg (Brühler Straße) , geringe Fahrzeugfrequenz.
Nutzungsstruktur
Kleinteiliger Einzelhandel, Wohnen und ergänzende Dienstleistungen.
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine.
Planungsrecht
FNP: W z.T. Grünfläche; überwiegend § 34 BauGB.
Mögliche Störpotenziale
Entwicklungsziele
Gefährdungsabschätzung für (weitere)
Ansiedlungsbestrebungen
Störung des dörflichen Ortsbildes, Trading-Down-Effekte, Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden Dienstleistungen,
Beeinträchtigung der Wohnfunktion – Imageverlust.
Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen, ggf. Ergänzung des
Angebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich.
Gering, da keine frequenzerzeugenden Einrichtungen und vergleichsweise abgelegener Lage im Stadtgebiet.
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; aktualisiert
12/2015; Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene
Aufnahmen
50
Strukturanalyse
Tabelle 20:
Nahversorgungszentrum Eichholzer Straße
Kriterien
Bewertung
Lage
Stadtteil Keldenich, an der Eichholzer Straße, einer Hauptverkehrsachse in Nordsüdrichtung in Wesseling, hohe Fahrzeugfrequenz
Nutzungsstruktur
Einzelhandelsagglomeration von einem Lebensmittelvollsortimenter,
-discounter und ergänzende Konzessionäre
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine
Planungsrecht
FNP: W, B-Plan: Nr. 2/29 (BauNVO 1962), WA; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine
Trading-Down-Effekte, Verdrängung der Einzelhandelsbetriebe (insbesondere kleiner Konzessionäre), Imageverlust
Erhalt der Versorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung.
Mögliche Störpotenziale
Entwicklungsziele
Gefährdungsabschätzung für weitere
Ansiedlungsbestrebungen
Mittel – gute verkehrliche Lage, derzeit keine Immobilien verfügbar
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007:
Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen
Strukturanalyse
51
Tabelle 21:
Nahversorgungszentrum Westerwaldstraße
Kriterien
Bewertung
Lage
Stadtteil Wesseling, an der Ahrstraße, einer Hauptverkehrsachse in
Nordsüdrichtung in Wesseling.
Nutzungsstruktur
Kleinteiliges Einzelhandelsangebot, ergänzende Dienstleister, Wohnnutzung; z.T. leerstehende und mindergenutzte Ladenlokale.
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine32 .
Planungsrecht
Mögliche Störpotenziale
FNP: W; An Westerwaldstraße zt. B-Plan: Nr. 1/ 5 1. Änderung
(BauNVO 1968), MK, Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Zulässigkeit von Einzelhandel, Gastronomie und Vergnügungsstätten nur im
Erdgeschoss; überwiegender Teil des ZVBs ist gem. § 34 BauGB zu
bewerten.
Trading-Down-Effekte, Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben und
ergänzenden Dienstleistungen, Beeinträchtigung der Wohnfunktion –
Imageverlust.
Entwicklungsziele
Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen, ggf. Ergänzung des
Angebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich33.
Gefährdungsabschätzung für (weitere)
Ansiedlungsbestrebungen
Hoch – liegt an einer vergleichsweise exponierten Lage, leerstehende Ladenlokale sind vorhanden.
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007:
Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen
32
Im zentralen Versorgungsbereich Westerwaldstraße war keine genehmigte Vergnügungsstätte, allerdings
ein Ladenlokal mit z.T. verklebten Schaufenstern vorhanden. Inwieweit es sich um einen Kulturverein,
oder eine Einrichtung des Spielbetriebes handelt, kann abschließend nicht bewertet werden.
33
Der zentrale Versorgungsbereich kommt seiner Versorgungsfunktion derzeit nicht nach. Aufgrund der
räumlichen Nähe zu anderen Versorgungsbereichen wie Kronenweg und Eichholzer Straße, ist die Zielsetzung im Rahmen einer Fortschreibung des Masterplans Einzelhandels der Stadt Wesseling zu prüfen.
52
Strukturanalyse
Tabelle 22:
Nahversorgungszentrum Keldenicher Straße
Kriterien
Lage
Nutzungsstruktur
Bewertung
Stadtteil Keldenich südlich der A555, an der Keldenicher Straße, einer Hauptverkehrsachse in Richtung Bornheim, hohe
Fahrzeugfrequenzen
Kiosk, Fahrradgeschäft, Möbel- und Einrichtungsmarkt, z.T. Leerstand, Gastronomieangebot und Wohnnutzung
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine
Planungsrecht
FNP: W; B-Plan: Nr. 2/11 (BauNVO 1962); Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine
Trading-Down-Effekte, Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben und
ergänzenden Dienstleistungen, Beeinträchtigung der Wohnfunktion Imageverlust
Mögliche Störpotenziale
Entwicklungsziele
Gefährdungsabschätzung für (weitere)
Ansiedlungsbestrebungen
Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen, ggf. Ergänzung des
Angebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich34.
Hoch – liegt an einer vergleichsweise exponierten Lage, leerstehende Ladenlokale sind vorhanden.
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007:
Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen
34
Der zentrale Versorgungsbereich kommt seiner Versorgungsfunktion derzeit nicht nach. Das Einzelhandelsangebot ist überwiegend geprägt durch nicht nahversorgungsrelevantes Sortiment. Aufgrund der
räumlichen Nähe zu anderen Versorgungsbereichen wie dem Innenstadtzentrum ist die Zielsetzung im
Rahmen einer Fortschreibung des Masterplans Einzelhandels der Stadt Wesseling zu prüfen.
Strukturanalyse
53
Tabelle 23:
Potenzieller Entwicklungsbereich Nahversorgungszentrum Urfeld
Kriterien
Bewertung
Lage
Stadtteil Urfeld, im Kreuzungsbereich Burgstraße/Am hohen Rain,
etwas abgelegen der Hauptverkehrswege (Rheinstraße und L300)
Nutzungsstruktur
Lebensmittelmarkt, Getränkemarkt, ansonsten geprägt durch Wohnnutzung, keine Leerstände
Vorprägung durch Vergnügungsstätten
Keine
Planungsrecht
FNP: W; B-Plan: Nr. 4/67 (1., 2., 3. Änderung – BauNVO 1990), WA,
Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine
Störung des dörflichen Ortsbildes, Trading-Down-Effekte, Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden Dienstleistungen,
Beeinträchtigung der Wohnfunktion - Imageverlust
Mögliche Störpotenziale
Entwicklungsziele
Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen, ggf. Ergänzung des
Angebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich
Gefährdungsabschätzung (weitere)
Ansiedlungsbestrebungen
Gering, da vergleichsweise abgelegene Lage im Stadtgebiet.
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007:
Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen
5.2.6 Fazit Nahversorgungszentren und Entwicklungsbereiche in Wesseling
Die Stadt Wesseling ist geprägt durch eine dezentrale Nahversorgungsstruktur, die nahezu
eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfsbereichs35 gewährleistet. Einen wesentlichen Anteil haben in diesem Zusammenhang die
Nahversorgungszentren, die auch im Masterplan Einzelhandel als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen und dementsprechend als bauplanungsrechtliches „Schutzgut“ gem. §
1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB zu betrachten sind. Wie oben dargestellt, sind einige Nahversorgungszentren bereits durch leerstehende oder mindergenutzte Ladenlokale geprägt. In
Kombination mit einer teilweise guten verkehrlichen Lage sind Nahversorgungszentren
35
54
Güter des kurzfristigen Bedarfsbereichs sind Lebensmittel, Drogeriewaren, Zeitschriften usw.
Strukturanalyse
anfällig für Vergnügungsstättenansiedlungen und die damit verbundenen Verdrängungseffekte. In der Steuerungsstrategie werden diese Aspekte berücksichtigt und eine Lösung
entwickelt, die eine Gefährdung von Nahversorgungszentren vermeidet.
Strukturanalyse
55
6 Steuerungsstrategien
Inwiefern die Einzelfallentscheidung über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ggf. zu
stadtentwicklungspolitisch unerwünschten Ansiedlungen führen kann, wurde bereits in
Kapitel 3.1 dargestellt. Im Folgenden werden die allgemeinen Steuerungsansätze im Umgang mit Vergnügungsstättenansiedlungen erläutert. Die Steuerungsansätze lassen sich im
Wesentlichen auf zwei Ansätze zurückführen, die je nach Struktur der Kommune, in einer
Konzeption zur Anwendung gebracht werden können:
§
Ausschluss von Vergnügungsstätten in den innerstädtischen Gebieten (MK) bei
gleichzeitiger Definition von Ansiedlungsgebieten außerhalb der Innenstadt
(i. d. R. in Gewerbegebieten).
§
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den innerstädtischen Gebieten mit allgemeiner Zulässigkeit (MK), flankiert durch eine differenzierte baurechtliche
Steuerung und gleichzeitigen Ausschluss in Gebieten außerhalb der Innenstadt.
Beide allgemeinen Ansätze werden im Folgenden näher erläutert.
6.1 Ausschluss von Vergnügungsstätten in den innerstädtischen
Gebieten
Der Ausschluss von Vergnügungsstätten in den innerstädtischen Gebieten sollte in der
Planungspraxis immer mit einer Ausweisung von Ansiedlungsgebieten für Vergnügungsstätten an anderer Stelle einhergehen, um keine „Negativplanung“ zu betreiben und gegen
Art. 12 und 14 GG zu verstoßen.
Oftmals sind Innenstädte/ Ortszentren als Kerngebiet (MK) in den kommunalen Bauleitplänen ausgewiesen, oder werden gem. § 34 Abs. 2 BauGB als solche bewertet. Ein
Ausschluss von Vergnügungsstätten in den Bereichen der allgemeinen Zulässigkeit (MK)
führt dazu, dass das oftmals gewünschte Ziel, die Innenstädte von Vergnügungsstätten
(besonders des Spiel- und Erotiksektors) frei zu halten, erreicht wird.
Allerdings ist dieser Ansatz auch kritisch zu hinterfragen, da Vergnügungsstätten planungsrechtlich qua Gesetz (BauNVO) nur in diesem Baugebietstyp uneingeschränkt
zulässig sind (siehe Kapitel 4). Ein Komplettausschluss kann die Zweckbestimmung des
Kerngebietes gefährden. Zugleich kann dieser Steuerungsansatz zu verstärkten Ansiedlungsbestrebungen in anderen Gebieten wie bspw. den Gewerbegebieten, gewerblich
geprägten Gebieten oder Nahversorgungszentren führen.
Gerade Gewerbegebiete sind i. d. R. für Preissteigerungen durch Ansiedlung von Nutzungen, die höhere Miet- bzw. Bodenpreise zahlen können, besonders anfällig, so dass es
durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten leicht zu Verdrängungseffekten von klassischen produzierenden, weiterverarbeitenden Gewerbe- oder Handwerksbetrieben
kommen kann. Des Weiteren ist die Möglichkeit einer planungsrechtlichen und gestalterischen Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten relativ
56
Steuerungsstrategien
begrenzt, so dass die Ansiedlung in einem Gewerbegebiet sich durchaus präsent und
wahrnehmbar darstellen kann. Gerade für Gewerbebetriebe, die einen repräsentativen
Anspruch haben, kann dies zu einer negativen Bewertung bzw. Wahrnehmung eines Gewerbestandortes (im Sinne von Trading-Down-Effekten) führen und die Vermarktbarkeit
von Gewerbeflächen erschweren.
Abbildung 19: Schematische Darstellung der räumlichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten
bei Ausschluss in innerstädtischen Gebieten
Quelle: Eigene Darstellung
6.2 Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den innerstädtischen
Gebieten
Neben dem Ausschluss von Vergnügungsstätten in den Innenstädten (MK) und Zulässigkeit
an anderer Stelle im Kommunalgebiet ist eine weitere Steuerungsstrategie, Vergnügungsstätten gerade in die Gebiete mit allgemeiner Zulässigkeit zu lenken und diese dort durch
eine bauleitplanerische Feinsteuerung stadtverträglich zu gestalten. Dieser Ansatz folgt
der Logik des Gesetzgebers, der Vergnügungsstätten explizit allgemein in den Innenstädten (MK) als zulässig vorsieht. Gerade in funktionierenden Innenstadtlagen stehen den
Vergnügungsstättenansiedlungen Nutzungsstrukturen gegenüber, die i. d. R. aufgrund des
bereits hohen Bodenpreisniveaus gegen Verdrängungswirkungen resistenter sind als bspw.
Gewerbebetriebe. Doch vor allem in bereits geschwächten Innenstädten/ Ortszentren
stellen Vergnügungsstätten ein hohes Gefährdungspotenzial für diese Zentren dar.
Die weiteren möglichen Störpotenziale, die von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen ausgelöst werden (siehe Kapitel 3.1), können innerhalb innenstädtischer Bereiche
durch eine bauleitplanerische Feinsteuerung (bspw. mittels § 1 Abs. 5 – 9 BauNVO) entschärft und im besten Fall vermieden werden. So kann die städtebauliche Wahrnehmung
bzw. Präsenz dadurch gesteuert werden, dass einzelne Vergnügungsstätten (insbesondere
Spielhallen) nur in den Ober- und Untergeschossen, bzw. in den hinteren Gebäudeteilen
zulässig sind, einzelne Unterarten von Vergnügungsstätten in Teilbereichen ausgeschlossen werden oder andere (bspw. des Freizeitsektors) explizit zugelassen werden.
Steuerungsstrategien
57
Die mit Vergnügungsstätten verbundene nachteilige gestalterische Wirkung kann zudem
durch
eine
ergänzende
Gestaltungssatzung
gem.
§ 86 BauO NRW
i. V. m.
§ 9 Abs. 4 BauGB, die Aussagen über Werbemaßnahmen, Fassadengestaltung usw. enthalten kann, verbessert werden.
Abbildung 20: Schematische Darstellung der räumlichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten
bei ausschließlicher Zulässigkeit in innerstädtischen Gebieten
Quelle: Eigene Darstellung
Im Folgenden werden auf Grundlage der genannten Steuerungsstrategien und der identifizierten potenziellen Ansiedlungsgebiete, für die Stadt Wesseling zugeschnittene
Ansiedlungsempfehlungen ausgesprochen. In Hinblick auf den Schwerpunkt des Vergnügungsstättenkonzeptes auf die Unterart Spielhallen und Wettbüros wird der Fokus der
folgenden Darstellung auf dieser Nutzungsart liegen. Andere Unterarten von Vergnügungsstätten werden allerdings im Zuge der formulierten Empfehlungen berücksichtigt indem
Bezug auf die in Kapitel 2.3 vorgenommen Kategorisierung (Spiel-, Freizeit, Erotiksektor)
genommen wird.
58
Steuerungsstrategien
7 Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling36
Unter Berücksichtigung der in Kapitel 5.2 identifizierten Bereiche, die durch zukünftige
Ansiedlungsbestrebungen von Vergnügungsstättenbetreibern grundsätzlich gefährdet sein
können, kann für die Stadt Wesseling eine Steuerungsstrategie empfohlen werden, die die
beiden oben genannten Ansätze kombiniert.
Das Innenstadtzentrum Wesselings und die Nahversorgungszentren weisen z.T. bereits
heute je nach Lage leer stehende Ladenlokale auf und sind daher anfällig für (weitere)
Vergnügungsstättenansiedlungen. Bestätigt wird dies durch regelmäßige Anfragen für
Nutzungsänderungen von leerstehenden Ladenlokalen zu Spielhallen und Wettbüros. Es ist
zu erwarten, dass die Ansiedlung von (weiteren) Vergnügungsstätten in den zentralen
Versorgungsbereichen bzgl. des Bodenpreis- bzw. Mietpreisgefüges, der städtebaulichen
Gestaltung, Trading-Down-Effekte, Verdrängungseffekten von bspw. Einzelhandelsnutzungen usw. städtebaulich negative Auswirkungen haben kann.
Folglich ist es für eine nachhaltige Stadtentwicklung empfehlenswert, Vergnügungsstättenansiedlungen in den zentralen Versorgungsbereichen möglichst restriktiv zu begegnen
und damit das Ziel zu verfolgen, negative städtebauliche Entwicklungen zu vermeiden.
Um den „Ansiedlungsdruck“ von den zentralen Versorgungsbereichen zu nehmen und keine planungsrechtliche Ausschlussplanung zu betreiben ist es zudem empfehlenswert,
Ansiedlungsstandorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zu definieren. Die
Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollten unter Berücksichtigung
der möglichen städtebaulichen Störpotenziale, die von Vergnügungsstätten ausgelöst
werden können, möglichst geringes Konfliktpotenzial aufweisen.
Die Steuerungsstrategie für Wesseling kann in folgende räumliche Kategorien unterschieden werden:
•
Steuerungsstrategie für Bereiche außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche.
•
Steuerungsstrategie für den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum.
•
Steuerungsstrategie für die Nahversorgungszentren und potenziellen Entwicklungsbereiche.
Die grundsätzlichen Ziele, die durch die Steuerungsstrategie für Wesseling verfolgt werden, sind:
36
•
Schutz des Ortsbildes und der kleinteiligen, z.T. dörflichen Strukturen.
•
Weiterentwicklung und Erhalt der Einzelhandels- und Zentrenstruktur; Vermeidung
von funktionalen und gestalterischen Brüchen.
Unberührt bleiben Vorgaben anderer Rechtsbereiche wie bspw. das Ausführungsgesetz des Glückspielstaatsvertrages (AG GlüStV NRW).
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
59
•
Weiterentwicklung und Erhalt des Hauptzentrums als zentraler Einzelhandels-,
Dienstleistungs- und Gastronomiestandort.
•
Schutz der Wohnnutzung und sonstiger schutzwürdiger Nutzungen in Misch- und
Wohngebieten.
•
Freihalten von Gewerbeflächen für Gewerbebetriebe und Vermeidung von Verdrängungseffekten.
•
Vermeidung von Trading-Down-Prozessen, sowohl in den zentralen Versorgungsbereichen als auch in Gewerbegebieten.
Zur Zielerreichung werden im Folgenden die Steuerungsstrategien für die oben dargestellten Bereiche in Wesseling erläutert.
7.1.1 Steuerungsstrategie für Bereiche außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
Wie bereits in Kapitel 3.2 und 5.2 thematisiert, stellen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche insbesondere Gewerbegebiete Bereiche dar, die attraktiv für die
Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros sind. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit freier Gewerbegrundstücke und der z.T. exponierten Lage an den Ortseingängen sind die
Gewerbegebiete in Wesseling grundsätzlich von Ansiedlungen von Spielhallen und Wettbüros frei zu halten. Dies betrifft in besonderem Maße die exponierten Lagen der
Gewerbegebiete sowie die Gebiete, die auch zukünftig für überwiegend produzierende
und weiterverarbeitende Gewerbebetriebe vorgesehen und demnach in ihrer gewerblichen Struktur gewahrt werden sollen.
Dennoch ist es für Wesseling, aufgrund der innerstädtischen Strukturen sinnvoll, Flächen
außerhalb des Hauptzentrums und den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen anzubieten, die, sofern städtebaulich vertretbar, für eine Ansiedlung von Spielhallen und
Wettbüros vorgesehen werden. Dadurch wird der Ansiedlungsdruck auf das Hauptzentrum
und die sonstigen zentralen Versorgungsbereiche reduziert. Da Gewerbegebiete i.d.R. die
geringsten Konfliktpotenziale im Zusammenhang mit Vergnügungsstätten aufweisen (keine bzw. geringer Wohnanteil, keine bzw. geringe Anzahl sonstiger schützenswerter
Nutzungen wie z.B. Schulen, Kindergärten, Jugendeinrichtungen usw.) sind diese grundsätzlich am geeignetsten, um Vergnügungsstätten außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche aufzunehmen. Allerdings sind aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsstruktur nicht alle Gewerbegebiete gleichermaßen geeignet.
Für die Identifikation von Gewerbegebieten, die grundsätzlich für eine Ansiedlung von
Vergnügungsstätten in Betracht gezogen werden können, wurden die vorhandenen Gewerbegebiete bzgl. folgender Fragestellungen untersucht:
•
60
Besteht eine Vorprägung durch Vergnügungsstätten?
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
•
Besteht eine Vorprägung durch Nutzungen (Einzelhandel, Systemgastronomie
usw.), die in der Lage sind, höhere Miet- bzw. Bodenpreise zu zahlen als in Gewerbegebieten üblich (à geringe Gefahr der Miet- bzw. Bodenpreisverzerrung)?
•
Bestehen Planungsziele, die durch eine Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros
unterlaufen werden könnten?
•
Besteht eine schützenswerte homogene Nutzungsstruktur?
•
Besteht eine schützenswerte städtebauliche Qualität oder exponierte Lage?
In Wesseling können im Wesentlichen vier Gewerbegebiete identifiziert werden, die nach
Anwendung der Fragestellungen für eine Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros grundsätzlich zur Diskussion gestellt werden können.
•
Teilbereiche des Gewerbegebietes Berzdorf,
•
Gewerbegebiet Rheinbogen,
•
Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße
•
Gewerbegebiet Eichholz Süd/ Nextpark,
Das Gewerbegebiet Berzdorf (vgl. Kapitel 5) weist eine kleinteilige Gewerbestruktur auf.
Das Gebiet ist in Teilen stark durch Wohnnutzung geprägt. Insbesondere an der PeterHenlein-Straße befindet sich Wohnnutzung in nicht unerheblichem Ausmaß. Vor dem Hintergrund der bereits starken Belastung bspw. durch Anlieferverkehr, Bahnverkehr und
Vergnügungsstätten wird eine Ansiedlung von weiteren Vergnügungsstätten als nicht sinnvoll erachtet, sondern lediglich der Bestandsschutz gewahrt.
Für das Gewerbegebiet Rheinbogen (vgl. Kapitel 5) besteht das Entwicklungsziel, ein
hochwertiges klar strukturiertes Gewerbegebiet zu entwickeln. Die Gewerbeparzellen
sind überwiegend von Gewerbebetrieben bebaut. Lediglich am Eingang in das Gebiet sind
Einzelhandels-, Systemgastronomie- und Sportbetriebe. Im Hinblick auf die Weiterentwicklung des Gewerbegebietes (auch perspektivisch auf das Norton-Gelände) würde eine
Ansiedlung von Vergnügungsstätten das Image und die Weiterentwicklung des Gebietes
nachhaltig beeinträchtigen. Aus diesem Grund wird empfohlen, dass Gebiet von Vergnügungsstätten frei zu halten.
Das Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße weist eine starke Einzelhandelsnutzung auf. Aufgrund der Nutzungsstruktur, Lage und Entfernung zu Wohnnutzung
ist die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, sowohl kerngebietstypische als auch nicht
kerngebietstypische denkbar. Eine Ansiedlung ist allerdings nur unter der Voraussetzung
möglich, dass andere Rechtsbereiche eine Ansiedlung dort nicht ausschließen37.
37
Z.B. Vorgaben des Glücksspielstaatsvertrages bzw. dem entsprechenden Ausführungsgesetz des Landes
NRW.
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
61
Das Gewerbegebiet Eichholz Süd ist überwiegend durch Gewerbeansiedlungen z.T. in
Kombination mit Betriebs(leiter)wohnungen geprägt. An der Urfelder Straße ist eine
ehemalige Diskothek, die derzeit als Veranstaltungsräumlichkeit genutzt wird. In zweiter
Priorität ist für das Gewerbegebiet Eichholz Süd eine Ansiedlung von Vergnügungsstätten
denkbar, sofern keine anderen Belange dem entgegenstehen. Das Gewerbegebiet südlich
der Urfelder Straße (Fruchthansa/ Nextpark) ist auch bei einer Weiterentwicklung von
Vergnügungsstätten frei zu halten, um ein rein gewerblich strukturiertes Gebiet zu entwickeln und hierfür Flächen vorzuhalten.
Alle anderen Gewerbegebiete sind grundsätzlich von Vergnügungsstättenansiedlungen frei
zu halten.
Außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und Gewerbegebiete ist eine Ansiedlung
von Vergnügungsstätten auszuschließen, sofern es sich um überwiegend durch Wohnnutzung geprägte Gebiete handelt. In anderen Gebieten wird eine Ansiedlung im Einzelfall
auf mögliche Störpotenziale geprüft. Kerngebietstypische Vergnügungsstätten werden jedoch in der Regel unzulässig sein.
Vergnügungsstätten, insbesondere diejenigen die dem Freizeitsektor zugeordnet werden
(vgl. Tabelle 1), können zu einer Belebung der Innenstadt beitragen und sollen auch dort
vorrangig angesiedelt werden. Bevor eine Vergnügungsstätte in den oben genannten Gewerbegebieten angesiedelt wird, empfiehlt es sich zu prüfen inwieweit die
Vergnügungsstätte für die Belebung der Innenstadt geeignet ist und ob ggf. Flächen oder
Immobilien in der Innenstadt für diese zur Verfügung stehen.
62
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
Abbildung 21: Ansiedlungsbereich für Vergnügungsstätten außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche
Quelle: Eigene Darstellung
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
63
Tabelle 24:
Ansiedlungsempfehlungen für Gebiete außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Wesseling
Ansiedlungsempfehlungen
-
Eine gezielte Steuerung von Spielhallen und Wettbüros außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist in den identifizierten Bereichen der Gewerbegebiete Eichholz Süd und Gewerbegebiet
Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße möglich, sofern andere Rechtsbereiche nicht entgegenstehen.
-
Vergnügungsstätten des Freizeitbereichs sollen zunächst auf ihre Eignung für die Innenstadt geprüft
werden38, bevor sie in einem der ausgewiesenen Gewerbegebiete oder einem anderen zugelassen
werden.
-
Bei der Ausweisung neuer Gewerbegebiete ist der Umgang mit der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten (insbesondere von Spielhallen und Wettbüros) dezidiert zu prüfen.
-
Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und Gewerbegebiete sind kerngebietstypische Vergnügungsstätten allgemein ausgeschlossen. Nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind in
überwiegend durch Wohnen geprägten Gebieten ausgeschlossen; in anderen Gebieten erfolgt eine
Einzelfallprüfung entsprechend der Störpotenziale.
Quelle: Eigene Darstellung
7.1.2 Steuerungsstrategie für das Hauptzentrum
Wie die Bestandserhebung verdeutlicht hat, ist Wesselings Hauptzentrum der Bereich im
Stadtgebiet, der zum einen in den letzten Jahren die meisten Ansiedlungswünsche für
Vergnügungsstätten verzeichnet hat und zum anderen bereits eine gewisse Vorprägung
durch Spielhallen aufweist.
Für die Ableitung einer differenzierten Steuerungsstrategie wird für das Hauptzentrum
eine innere räumliche Gliederung vorgenommen, die sich an der Nutzungs- sowie Baustruktur orientiert (siehe Abbildung 22). Für die Steuerungsstrategie wurden zudem die
jeweiligen Entwicklungsziele gem. des Einzelhandelskonzepts bzw. Masterplans Einzelhandel und der Umgestaltungsziele der Stadt Wesseling im Rahmen des BundLänderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ herangezogen.
38
Vergnügungsstätten des Freizeitsektors können eine belebende Wirkung für die Innenstadt haben und
sollten demzufolge auch schwerpunktmäßig in der Innenstadt angesiedelt werden. Bei Ansiedlungswünschen solcher Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten, ist daher zunächst die Flächenverfügbarkeit in
der Innenstadt zu prüfen.
64
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
Abbildung 22: Ansiedlungsempfehlungen Hauptzentrum Wesseling
Quelle: Eigene Darstellung
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
65
Teilbereich Bahnhofstraße und Alfons-Müller Platz
Der Teilbereich des Hauptzentrums Bahnhofstraße und Alfons-Müller-Platz weist eine gemischte Nutzungsstruktur von Einzelhandelsbetrieben, zentrenergänzenden Funktionen
und Wohnnutzungen auf. Im Vergleich zum Teilbereich der Fußgängerzone Flach-FenglerStraße ist hier kein geschlossener Einzelhandelsbesatz bzw. keine (weitestgehend) durchgängige Schaufensterfront zu verzeichnen. Nutzungsschwerpunkte bilden zum einen die
Verwaltungseinrichtungen im Alten und im Neuen Rathaus sowie Wohnnutzung in den höhergeschossigen Wohngebäuden um den Alfons-Müller-Platz.
Als Hauptverbindung vom Bahnhof Wesselings zum neugestalteten Rheinufer, übernimmt
dieser Bereich der Fußgängerzone eine wichtige Rolle im Stadtbild und soll zukünftig eine
größere Bedeutung insbesondere im Sektor (Außen-) Gastronomie und Freizeit bekommen. Dem Bereich kommt eine Scharnierfunktion zwischen dem Kern der
Einzelhandelsnutzung an der Flach-Fengler-Straße und dem Rhein, dem überregional frequentierten Radweg und Erholungsgebiet, zu.
Im Rahmen des Bund-Länder-Förderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ wird
derzeit die städtebauliche Aufwertung der Fußgängerzone umgesetzt. Diese wird zum einen die Aufenthaltsqualität steigern und zum anderen auch die städtebauliche Funktion
als Scharnier betonen.
Der Teilbereich Bahnhofstraße und Alfons-Müller-Platz ist derzeit durch einen vergleichsweise hohen Anteil an leerstehenden Ladenlokalen geprägt39. Diese werden regelmäßig
als Standort für Vergnügungsstätten (insbesondere Wettbüros und Spielhallen) angefragt.
Aufgrund der derzeitigen Situation kann die Ansiedlung von Vergnügungsstätten sowohl
das Boden- bzw. Mietpreisgefüge negativ beeinflussen als auch eine Verdrängung bisheriger (oder gewünschter) Nutzungen (bspw. Gastronomie, Dienstleitung usw.) i. S. d.
stadtentwicklungspolitischen Zielsetzung nicht ausgeschlossen werden. Die Nutzungsstruktur macht den Bereich grundsätzlich anfälliger für Trading-Down-Effekte als der in
der Nutzungsstruktur als stabiler zu bewertende Bereich der Fußgängerzone, FlachFengler-Straße.
Bislang sind in der Bahnhofstraße/ Alfons-Müller-Platz keine Vergnügungsstätten vorhanden, die eine negative städtebauliche Wirkung vorweisen bzw. das Image der
Fußgängerzone nachhaltig beeinträchtigen könnten. Die Stadt Wesseling unterstützt alle
Bemühungen, die leerstehenden Ladenlokale einer neuen innenstadtverträglichen und
den Zielen der Stadtentwicklung entsprechenden Nutzung zuzuführen. Durch die Neugestaltung der Innenstadt erhofft sich die Stadt Wesseling auch in diesem Bereich positive
Effekte auf die Nutzungs- und Nachfragesituation.
39
Derzeit befinden sich im Bereich Bahnhofstraße Alfons-Müller-Platz rd. 10 leerstehende Ladenlokale
(Leerstanderfassung der Stadt Wesseling Stand: 02.2014).
66
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
Um eine entgegengesetzte Entwicklung zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die Zulässigkeit von Spielhallen und Wettbüros, die ein Indikator für Trading-Down-Prozesse, sind
in diesem Bereich zu beschränken und damit die Ansiedlung in die strukturell stabileren
Bereiche des Hauptzentrums zu lenken und dort stadtverträglich zu steuern.
Vergnügungsstätten des Freizeitsektors, die belebend auf die Innenstadt wirken, mit der
ansässigen Wohnnutzung vereinbar sind und sich gestalterisch einfügen, sollen ausnahmsweise zugelassen werden.
Für den bauleitplanerischen Begründungszusammenhang können durch die Verwaltung
ggf. zusätzliche Indikatoren wie Leerstand, Nutzungsstruktur, Boden- bzw. Mietpreisgefüge herangezogen werden, um entsprechende bauleitplanerische Steuerungsinstrumente
anzuwenden und bauleitplanerisch zu begründen (siehe Kapitel 7.2).
Tabelle 25:
Ansiedlungsempfehlungen für den Teilbereich Bahnhofstraße und Alfons-MüllerPlatz
Ansiedlungsempfehlungen
•
Vergnügungsstätten, die Indikator für Trading-Down-Effekte sind, insbesondere diejenigen des Spielund Erotiksektors (siehe Tabelle 1), sollen allgemein ausgeschlossen werden.
•
Vergnügungsstätten des Freizeitsektors sollen ausnahmsweise zugelassen werden, sofern diese sich
-
gestalterisch einfügen (keine Lichtwerbung, keine zugeklebten Schaufenster usw.),
-
keine störende Wirkung mit anderen Nutzungen wie Wohnen auslösen.
-
belebend auf die Innenstadt auswirken können.
Quelle: Eigene Darstellung
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
67
Teilbereich Flach-Fengler-Straße Fußgängerzone
Der Teilbereich Flach-Fengler-Straße Fußgängerzone stellt den Einzelhandelsschwerpunkt
Wesselings dar. Die Nachnutzungen der ehemaligen Hertie-Immobilie als Passage (Forum
Wesseling) zwischen Fußgängerzone und dem Marktkauf haben die Position des Bereichs
der Fußgängerzone als Einzelhandelsstandort gefestigt. Die Flach-Fengler-Straße weist eine stabile Einzelhandelsstruktur auf, die in weiten Teilen eine durchgängige
Schaufensterfront aufweist und den Hauptkundenlauf des Hauptzentrums aufnimmt. Lediglich im Forum Wesseling befinden sich noch kleinere leerstehende Ladenlokale. Diese
sind in erster Priorität mit Einzelhandelsunternehmen zu belegen und frequenzerzeugenden ergänzenden Nutzungen, um den Passagencharakter zu unterstreichen und eine
attraktive Verbindung zum Marktkauf zu gewährleisten.
Die Flach-Fengler-Straße ist am ehesten gegenüber Trading-Down-Prozessen, Veränderungen des Bodenpreisgefüges, Verdrängungseffekten usw. als stabil zu bewerten, so dass
die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in diesem Kontext grundsätzlich möglich wäre.
Da der Teilbereich Flach-Fengler-Straße Fußgängerzone allerdings auch künftig als Einzelhandelsadresse gesichert und weiterentwickelt werden soll, sollen gestalterische und
funktionale Brüche, die durch eine nur eingeschränkte Zugängigkeit (ab 18 Jahren) und
verklebte Schaufensterfronten hervorgerufen werden können, vermieden werden. Vergnügungsstätten sollen daher lediglich in den Obergeschosszonen allgemein zugelassen
werden, da sie hier zum einen keine funktionalen Brüche erzeugen und zum anderen
dadurch außerhalb des allgemeinen Betrachtungsfelds der Kunden liegen.
Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten des Freitzeitsektors in den Erdgeschosszonen
zugelassen werden, wenn Sie gestalterischen Ansprüchen genügen und keine Konflikte mit
den bestehenden Nutzungen auslösen. Im Forum Wesseling sollen Vergnügungsstätten allgemein ausgeschlossen werden.
Für eine gezielte Sicherung und Weiterentwicklung des Teilbereichs Flach-Fengler-Straße
Fußgängerzone werden folgende Ansiedlungsempfehlungen gegeben (siehe Tabelle 26):
68
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
Tabelle 26:
Steuerungsempfehlungen für den Teilbereich Flach-Fengler-Straße Fußgängerzone
Steuerungsempfehlungen
-
Allgemeine Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Obergeschossen.
-
Ausschluss von Vergnügungsstätten im Forum Wesseling
-
Ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten des Freizeitsektors, wenn
-
sie sich gestalterisch in die Lauflage der Flach-Fengler-Straße einfügen,
-
keine Konflikte mit bestehenden Nutzungen hervorgerufen werden und
-
keine Trading-Down oder Verdrängungseffekte zu erwarten sind.
Quelle: Eigene Darstellung
Steuerungsempfehlungen für den Teilbereich Flach-Fengler-Straße Süd
Der im Masterplan Einzelhandel noch als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesene Teilbereich Flach-Fengler-Straße Süd ist nicht mehr als Fußgängerzone ausgestaltet.
Aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung der Fußgängerzone (Bahnhofstraße, AlfonsMüller-Platz und Flach-Fengler-Straße) haben sich an den Rändern teilweise 1-B-Lagen
ausgebildet, die sich insbesondere bzgl. Trading-Down- und Verdrängungseffekten als
sensibel darstellen. Tendenzen sind auch im Bereich der Flach-Fengler-Straße Süd zu verzeichnen. Von Seiten der Stadt bestehen dahingehende Überlegungen, den
Einzelhandelsschwerpunkt auf die Fußgängerzone zu lenken und dem Bereich FlachFengler-Straße langfristig eine stärkere Wohnfunktion, lediglich ergänzt durch Dienstleistungs- und Einzelhandelsangebot zukommen zu lassen. Im Aufstellungsbeschluss der Stadt
Wesseling für den B-Plan Nr. 1/118 „Flach-Fengler-Straße Süd“ heißt es entsprechend:
„Ziel der Stadt Wesseling ist es, das bestehende Hauptgeschäftszentrum zu stärken und
den Fokus der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Fußgängerbereich
zu konzentrieren. Dies wird durch den Ansatz zur:gesamtperspektive Wesseling, welcher
unter anderem eine gestalterische Aufwertung der Fußgängerzone vorsieht, unterstrichen. Die aktuelle Entwicklung und die gesamtstädtischen Zielsetzungen für die
Innenstadt haben die Stadt Wesseling bewogen, die damaligen Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 zu überdenken und den aktuellen gesamtstädtischen Zielen sowie den
tatsächlichen Verhältnissen anzupassen. Eine Überplanung des Gebietes ist allein aufgrund der Tatsache notwendig, dass das Planungsziel und einige Festsetzungen des
Bebauungsplanes nicht mehr zeitgemäß und zum Teil nicht umsetzbar sind. Aufgrund
dieser Umstände besteht gem. § 1(3) BauGB ein Planerfordernis.
Handlungsbedarf wird insbesondere auch gesehen, da in der Vergangenheit des Öfteren
Anfragen zu Vorhaben/ Nutzungen an die Stadt Wesseling herangetragen wurden, die
zwar innerhalb eines Kerngebietes grundsätzlich zulässig wären, mit den tatsächlichen
Verhältnissen vor Ort und dem relativ hohen Wohnanteil jedoch i. d. R. nicht zu vereinbaren sind. […].
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
69
Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/118 „Südliche Flach-Fengler-Straße“ verfolgt werden, sind:
•
Fokussierung der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Bereich
der Fußgängerzone
•
Stärkung der im Geltungsbereich bereits stark ausgeprägten innerstädtischen
Wohnfunktion zur weiteren Belebung der Innenstadt
•
Vermeidung von Trading-Down-Prozessen durch eine räumlich verträgliche Steuerung von Vergnügungsstätten, die Trading-Down-Prozesse auslösen können (bspw.
Spielhallen, Wettbüros usw.)
•
Erhalt von ergänzenden Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen
•
Flexibilisierung der baulichen Ausnutzbarkeit insbesondere für das westliche reine Wohngebiet, um moderne Wohnnutzungen zu ermöglichen
•
Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsstruktur
Für die Zielerreichung ist für den südlichen Bereich der Flach-Fengler-Straße ein Ausschluss von Vergnügungsstätten aller Art vorgesehen. Der Ausschluss von
Vergnügungsstätten soll zum einen bezwecken, dass sich keine Vergnügungsstätten ansiedeln, die Konflikte mit der bestehenden Wohnnutzung und dem Ziel der Stärkung der
Wohnnutzung verursachen und zum anderen soll dadurch gewährleistet werden, dass Vergnügungsstätten, die positive Effekte auf die Innenstadt/ Fußgängerzone haben können
(insb. Vergnügungsstätten des Freizeitsektors) primär dort angesiedelt werden.
Tabelle 27:
Steuerungsempfehlungen für den Teilbereich Flach-Fengler-Straße Süd
Steuerungsempfehlungen
§
Allgemeiner Ausschluss von Vergnügungsstätten (einschl. Spielhallen und Wettbüros).
Quelle: Eigene Darstellung
7.1.3 Steuerungsstrategie für die Nahversorgungszentren und den Entwicklungsbereich Urfeld
Die Nahversorgungszentren nehmen eine wichtige Rolle für die flächendeckende Nahversorgung in Wesseling ein oder sollen diese perspektivisch ausfüllen (siehe Kapitel 5.2.5).
Sie sind überwiegend geprägt durch eine kleinteilige Nutzungsstruktur. Aufgrund der
kleinteiligen Nutzungsstruktur und der z.T. geringen Anzahl an Nahversorgungsbetrieben
und Dienstleistern sind die Nahversorgungszentren vergleichsweise sensibel für Verdrängungseffekte und Trading-Down-Prozesse.
70
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
Die Nahversorgungszentren weisen z.T. einen nicht unerheblichen Anteil an Wohnnutzung
und eine dörfliche Struktur auf, so dass Konflikte zwischen Vergnügungsstättenansiedlungen und Wohnnutzung zum einen und eine Störung des dörflichen Ortsbildes zum anderen
nicht ausgeschlossen werden können.
Um die kleinteilige und dörfliche Struktur zu bewahren und Verdrängungseffekte zu vermeiden, werden in den Nahversorgungszentren und dem Entwicklungsbereich Urfeld
Vergnügungsstätten grundsätzlich ausgeschlossen.
Da einige Vergnügungsstätten, insbesondere des Freizeitsektors, durchaus eine belebende
Wirkung in Nahversorgungszentren erzielen können, können Vergnügungsstätten des Freizeitsektors ausnahmsweise zulässig sein, wenn
•
es sich um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt,
•
sie den gem. Masterplan Einzelhandel zugewiesenen Einzugsbereich des Nahversorgungszentrums nicht übersteigt,
•
sie sich in die Umgebung und Baustruktur einfügen,
•
keine auffällige Werbung (bspw. durch Beleuchtung) von ihnen ausgeht,
•
keine Verdrängungseffekte und Trading-Down-Prozesse zu erwarten sind und
•
keine Störungen der Anwohner hervorgerufen werden.
Tabelle 28:
Steuerungsempfehlungen für
lungsbereich Urfeld
die Nahversorgungszentren und den Entwick-
Steuerungsempfehlungen
-
Ausschluss von Vergnügungsstätten aller Art in den Nahversorgungszentren
-
Ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten des Freizeitsektors wenn
-
diese nicht kerngebietstypisch sind,
-
sie den gem. Masterplan Einzelhandel zugewiesenen Einzugsbereich des Nahversorgungszentrums nicht überschreiten,
-
sich in die Umgebung und Baustruktur einfügen
-
keine auffällige Werbung (bspw. Beleuchtung) von ihnen ausgeht,
-
keine Verdrängungseffekte und Trading-Down-Effekte zu erwarten sind und
-
keine Störungen der Anwohner hervorgerufen werden.
Quelle: Eigene Darstellung
7.2 Umsetzungsempfehlung
Damit das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Wesseling Wirksamkeit entfaltet, sollte
es vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen werden. Durch den Beschluss als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB werden die Empfehlungen für
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
71
die Verwaltung bindend; zugleich sind sie als Abwägungsbelange in die Bauleitplanung
einzustellen, so dass die enthaltenen Instrumente hierdurch ihre größtmögliche Wirkung
für die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der Genehmigungspraxis entfalten. Ebenso trägt der Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit in Sachen
Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann.
Um eine Entwicklung zu vermeiden, die den formulierten Steuerungsstrategien zu wider
läuft, sollte weiterhin geprüft werden, welche Bereiche des Wesselinger Stadtgebiets
derzeit gemäß den bauleitplanerischen Festsetzungen oder aufgrund einer Bewertung
nach § 34 BauGB nicht mit den Steuerungsstrategien konform sind. Diese Bereiche sind
sodann durch eine Änderung bzw. Aufstellung von Bebauungsplänen zu bearbeiten und
den Steuerungsstrategien anzupassen.
Besteht akuter Handlungsbedarf aufgrund von eingegangenen Bauanfragen, die nicht mit
dem Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Wesseling konform sein sollten, sollte ein Aufstellungs- bzw. Änderungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst werden und mittels
der Zurückstellung gem. § 15 BauGB und falls nötig der Veränderungssperre gem.
§ 14 BauGB die Bauanfrage abgewendet und der Bebauungsplan entsprechend geändert
bzw. aufgestellt werden.
72
Ansiedlungsempfehlungen und Zielsetzung für die Stadt
Wesseling
8 Schlusswort
Das vorliegende Vergnügungsstättenkonzept dient der Stadt Wesseling als Grundlage für
eine kohärente bauleitplanerische Steuerung von Vergnügungsstätten und insbesondere
Spielhallen und Wettbüros. Das Konzept trägt dem Gedanken Rechnung, dass Spielhallen
und Wettbüros als Unterart von Vergnügungsstätten grundsätzlich legale und damit zulässige Nutzungsarten im städtischen Gefüge darstellen, auch wenn die öffentliche
Diskussion nicht selten durch moralische Vorbehalte geprägt wird. Ein „Komplettausschluss“ im gesamten Stadtgebiet ist rechtlich nicht haltbar. Dessen ungeachtet können
Vergnügungsstätten, wenn sie nicht städtebaulich verträglich gesteuert werden, Störungen
der
städtebaulichen
Ordnung
und
Entwicklung
auslösen.
Im
Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Wesseling werden daher Standorte bzw. Ansiedlungsregeln definiert, die aus städtebaulicher Sicht die Ansiedlung von Spielhallen und
Wettbüros dort empfehlen, wo sie mit der städtischen Ordnung und Entwicklung vereinbar sind.
Für die Wirksamkeit des Vergnügungsstättenkonzeptes ist eine konsequente Anwendung
empfohlen. Dabei ist insbesondere die planungsrechtliche Umsetzung durch die kommunale Bauleitplanung ein elementarer Bestandteil, um eine zielführende Steuerung von
Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros, zu erreichen.
Schlusswort
73
Anhang
Literatur- und Quellenverzeichnis
Arbeitskreis gegen Spielsucht e. V. (2010): Angebotsstruktur der Spielhallen und Geldspielgeräte in Deutschland (Stand 01.01.2010). Unna
Brandenburg, Christoph/ Brunner, Tanja (2010): Die Steuerung von Spielhallenansiedlungen. In BauR 11/ 2011. Neuwied
Bunzel, Finkeldei, Engel, Beicher, Klinge, Wecker: Baurecht. Carl Linke Verlag. Neuwied
Fickert, Fieseler (2008): Baunutzungsverordnung - Kommentierung 11. Auflage. Kohlhammer Verlag. Stuttgart
Jeromin, Dr. Curt M. (1988): Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten im Gemeindegebiet 1988. Ohne Ort
Klinge (2011): In: Bleicher/Bunzel/Engel/Finkeldei/Wecker, Baurecht, § 4a Ziff. 22.34a,
Carl Link Kommunalverlag, Loseblattsammlung, 10.9.2011. Köln
Stüer, Bernhard (2006): Der Bebauungsplan – Städtebaurecht in der Praxis, 3. Auflage.
München
Weidmann (2011): Die städtebauliche Steuerung von Vergnügungsstätten – Vortrag beim
vhw Seminar in Dortmund
Sonstige Quellen
Website Arbeitskreis gegen Spielsucht e. V. (2010), abgerufen 26.07.2011: www.akspielsucht.de. Ohne Ort
Website Automaten Weichbrodt
weichbrodt.de. Ohne Ort
(2011),
abgerufen
12.08.2011:
www.automaten-
Website Extra Games Entertainment GmbH – Novomatic Group of Companies (2011),
abgerufen 12.08.2011. Pfullendorf
Website Expansionskurs (2011), abgerufen 12.08.2011: www.expansionskurs.de. Ohne Ort
LXXIV
Literatur- und Quellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Konzeptaufbau ______________________________________________________ 4
Abbildung 2:
Rechtlicher Rahmen für Glücksspiel in Deutschland _______________ 14
Abbildung 3:
Standorte von Vergnügungsstätten und ________________________
Anfragen für Spielhallenansiedlungen ______________________________ 26
Abbildung 4:
Spielhallenstandort Poststraße/ Dreilindenstraße__________________ 28
Abbildung 5:
Spielhallenstandorte Flach-Fengler-Straße_________________________ 29
Abbildung 6:
Spielhallenstandort Keldenicher Straße ____________________________ 30
Abbildung 7:
Spielhallenstandort Hans-Sachs-Straße_____________________________ 31
Abbildung 8:
Zu betrachtende Zentrale Versorgungsbereiche, Gewerbe- _______
und sonstige Gebiete _______________________________________________ 34
Abbildung 9:
Nutzungskategorien für Gewerbegebiete __________________________ 35
Abbildung 10:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Berzdorfer Feld _________________ 36
Abbildung 11:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Berzdorf_________________________ 37
Abbildung 12:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Brühler Straße/ _______________
Rodenkirchener Straße _____________________________________________ 38
Abbildung 13:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Saint Gobain ____________________ 39
Abbildung 14:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Norton __________________________ 40
Abbildung 15:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rheinbogen _____________________ 41
Abbildung 16:
Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Eichholz Süd/ Nextpark _________ 42
Abbildung 17:
Räumliche Abgrenzung des zentraler Versorgungsbereichs ________
Hauptzentrum
Abbildung 18:
Wesseling _________________________________________ 44
Räumliche Abgrenzung der Nahversorgungszentren und des _______
potenziellen Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum _____
Urfeld ______________________________________________________________ 48
Abbildungsverzeichnis
LXXV
Abbildung 19:
Schematische Darstellung der räumlichen Ansiedlung ____________
von Vergnügungsstätten bei Ausschluss in ______________________
innerstädtischen Gebieten _________________________________________ 57
Abbildung 20:
Schematische Darstellung der räumlichen Ansiedlung ____________
von Vergnügungsstätten bei ausschließlicher Zulässigkeit ________
in innerstädtischen Gebieten_______________________________________ 58
Abbildung 21:
Ansiedlungsbereich für Vergnügungsstätten außerhalb der ________
zentralen Versorgungsbereiche ____________________________________ 63
Abbildung 22:
LXXVI
Ansiedlungsempfehlungen Hauptzentrum Wesseling _______________ 65
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Typisierung unterschiedlicher Vergnügungsstätten und ___________
artverwandter Nutzungen ___________________________________________ 9
Tabelle 2:
Aktuelle städtebauliche Herausforderungen _______________________ 10
Tabelle 3:
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach ____
den älteren Fassungen der BauNVO (vor 1990) ____________________ 15
Tabelle 4:
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Baugebieten der _____
BauNVO 1990 _______________________________________________________ 19
Tabelle 5:
Planungsrechtliche Steuerung von Vergnügungsstätten ____________ 21
Tabelle 6:
Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandortes ____________
Poststraße/ Dreilindenstraße_______________________________________ 28
Tabelle 7:
Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts _____________
Flach-Fengler-Straße _______________________________________________ 29
Tabelle 8:
Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts _____________
Keldenicher Straße _________________________________________________ 30
Tabelle 9:
Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts _____________
Hans-Sachs-Straße __________________________________________________ 31
Tabelle 10:
Gewerbegebiet Berzdorfer Feld ____________________________________ 36
Tabelle 11:
Gewerbegebiet Berzdorf ___________________________________________ 37
Tabelle 12:
Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße ___________ 38
Tabelle 13:
Gewerbegebiet Saint Gobain _______________________________________ 39
Tabelle 14:
Gewerbegebiet Norton _____________________________________________ 40
Tabelle 15:
Gewerbegebiet Rheinbogen ________________________________________ 41
Tabelle 16:
Gewerbegebiet Eichholz Süd/ Nextpark____________________________ 42
Tabelle 17:
Entwicklungsziele für das Hauptzentrum Wesseling________________ 46
Tabelle 18:
Nahversorgungszentrum Kronenweg________________________________ 49
Tabellenverzeichnis
LXXVII
Tabelle 19:
Nahversorgungszentrum Berzdorf __________________________________ 50
Tabelle 20:
Nahversorgungszentrum Eichholzer Straße _________________________ 51
Tabelle 21:
Nahversorgungszentrum Westerwaldstraße ________________________ 52
Tabelle 22:
Nahversorgungszentrum Keldenicher Straße _______________________ 53
Tabelle 23:
Potenzieller Entwicklungsbereich Nahversorgungszentrum Urfeld _ 54
Tabelle 24:
Ansiedlungsempfehlungen für Gebiete außerhalb der ____________
zentralen Versorgungsbereiche in Wesseling _______________________ 64
Tabelle 25:
Ansiedlungsempfehlungen für den Teilbereich Bahnhofstraße _____
und Alfons-Müller-Platz ____________________________________________ 67
Tabelle 26:
Steuerungsempfehlungen für den Teilbereich __________________
Flach-Fengler-Straße Fußgängerzone_______________________________ 69
Tabelle 27:
Steuerungsempfehlungen für den Teilbereich __________________
Flach-Fengler-Straße Süd___________________________________________ 70
Tabelle 28:
Steuerungsempfehlungen für die Nahversorgungszentren ________
und den Entwicklungsbereich Urfeld _______________________________ 71
LXXVIII