Beschlussvorlage (Begründung öffentlich)

GEMEINDE LEOPOLDSHÖHE Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Planzeichnung Begründung Stand: Auslegung – Juli 2011 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im I. Übersichtskarte 1:5000.....................................................................................................................................A II. Präambel..........................................................................................................................................................B III. Planzeichnung 1:1000.....................................................................................................................................C IV. Planzeichenerklärung / Festsetzungen.........................................................................................................D V. Textliche Festsetzungen ................................................................................................................................... F VI. Hinweise.......................................................................................................................................................... J VII. Öffentliche Bauvorschriften / Rechtsgrundlagen ...................................................................................... K VIII. Verfahrensvermerke ...................................................................................................................................L Begründung ........................................................................................................................................................... 1 1. Ziel, Zweck und Notwendigkeit des Bebauungsplanes ................................................................................... 1 2. Abgrenzung des Geltungsbereiches................................................................................................................ 1 3. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung .................................................................... 2 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan................................................................................................... 2 5. Fachplanungen und bestehendes Planungsrecht ........................................................................................... 2 6. Verfahren und Veränderungssperre ............................................................................................................... 2 7. Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund und Bodenverhältnisse .................................... 3 8. Baulicher Bestand / Eigentumsstruktur / Vorhandene Nutzungen ................................................................. 3 9. Immissionsschutz............................................................................................................................................ 4 10. Belange des Artenschutz, des Naturschutzes und der Landschaftspflege..................................................... 5 10.1 Grundsätzliche Aussagen ...................................................................................................................... 5 10.2 Eingriffsregelung ................................................................................................................................... 5 10.3 Umweltverträglichkeitsprüfung ............................................................................................................. 5 10.4 Artenschutz............................................................................................................................................ 5 11. Bodenschutz.................................................................................................................................................. 6 12. Belange des Verkehrs / der Erschließung / ÖPNV ....................................................................................... 7 13. ÖPNV ........................................................................................................................................................... 7 14. Belange der Baukultur / des Denkmalschutzes............................................................................................. 7 15. Belange der Ver- und Entsorgung, der Oberflächenentwässerung und des Wasserschutzgebietes ............. 7 16. Städtebauliche Festsetzungen....................................................................................................................... 8 16.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................................... 8 16.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................................. 11 16.3 Bauweise ............................................................................................................................................. 11 16.4 Baugrenze / überbaubare Fläche.......................................................................................................... 12 16.5 Gestaltung............................................................................................................................................ 12 16.6 Verkehrsflächen................................................................................................................................... 12 16.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte........................................................................................................... 13 16.8 Erschließung der Grundstücke Herforder Straße XXXXXXXX ......................................................... 13 16.9 Ausschlussflächen im Rahmen möglicher Bodenbelastungen............................................................. 13 17. Flächenbilanz ............................................................................................................................................. 13 A Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 I. Übersichtskarte 1:5000 (siehe Anlage) A im Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im II. Präambel Aufgrund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und § 86 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) i.V. mit § 41 der Gemeindeordnung NRW (GO NRW) hat der Rat der Gemeinde Leopoldshöhe die Aufstellung Des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen sowie den örtlichen Bauvorschriften, als Satzung beschlossen. Leopoldshöhe, _________________ ________________________ Bürgermeister B Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 III. Planzeichnung 1:1000 (siehe Anlage) C im Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 IV. Planzeichenerklärung / Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet WA (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §4 BauNVO) Mischgebiet MI (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §6 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung z.B. GRZ 0,4 Grundflächenzahl als Höchstmaß Z.B. GFZ 0,8 Geschoßflächenzahl als Höchstmaß z.B. II (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Höhe baulicher Anlagen TH bis Z.B. 7,25 m FH bis z.B. 11,5 m Traufhöhe als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Firsthöhe als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Bauweise, Baugrenze o offene Bauweise (§9 (1) Nr. 2 BauGB, §22 BauNVO) Baugrenze (§9 (1) Nr. 2 BauGB, §23 BauNVO) Verkehrsflächen Straßenverkehrsfläche (öffentlich) (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Straßenbegrenzungslinie (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Ê H Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Hier Fußgängerweg (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Sonstige Planzeichen mit Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht belastete Fläche (§9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB) Grenze des räumlichen Geltungsbereichs der Änderung des Bebauungsplans (§9 Abs. 7 BauGB) Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen z.B. von Baugebieten oder Abgrenzungen des Maßes der Nutzung innerhalb eines Baugebietes (§1 Abs. 4,§ 16 Abs. 5 BauNVO) Ausschlussflächen im Rahmen Bodenbelastungen (§9 Abs. 6 BauGB) D möglicher im Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 SD Satteldächer (§9 Abs. 4 i.V.m. § 86 BauONRW) WD Walmdächer (§9 Abs. 4 i.V.m. § 86 BauONRW) GD Geneigte Dächer (§9 Abs. 4 i.V.m. § 86 BauONRW) z.B. 30° - 45 ° Zulässige Neigung der Dächer (§9 Abs. 4 i.V.m. § 86 BauONRW) Weitere Darstellungen 5 Vorhandene Bebauung Bauliche Anlagen ohne Katasternachweis Flurstücksgrenzen Flurstücksnummern 134 3 Maßlinie E im Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im V. Textliche Festsetzungen I. Art und Maß der Nutzung, Bauweise (§9 Abs Nr. 1, Nr. 2 BauGB i.V.m. BauNVO) MI A II o Mischgebiet ( § 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 1,2 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • Einzelhandelsbetriebe, Schankund Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. MI B II o Mischgebiet (§ 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 1,2 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, Schankund Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Geschäfts- und Bürogebäude, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: • Einzelhandelsbetriebe, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. F Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im MI C I o Mischgebiet (§ 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 0,6 1 Vollgeschoss als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten, • Einzelhandelsbetriebe, • Schankund Speisewirtschaften Beherbergungsgewerbes. sowie Betriebe des WA A II Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,8 2 Vollgeschosse als Höchstmaß Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe , • Tankstellen. WA B II o Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,8 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen. G Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im WA C I o Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,4 1 Vollgeschoss als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen. II. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §23 BauNVO) 1. Bodenbefestigung, Freiflächen, Stellplätze und Zufahrten Die Versiegelung von Freiflächen und Stellflächen mit Materialien wie Asphalt oder Beton ist unzulässig. Für anzulegende Pflasterflächen ist ein Betonunterbau nicht zulässig. 2. Garagen, Carports und Stellplätze Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden diese zugelassen. Garagen und Carports müssen mit allen Bauteilen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen einen Abstand von mind. 3 m zur Begrenzungslinie öffentliche Verkehrsfläche einhalten. 3. Nebenanlagen In den straßenabgewandten nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind sie zulässig, in den straßenzugewandten nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind sie nicht zulässig. III. Gestaltung (§9 Abs. 4 BauGBi.V.m. § 86 BauONRW) 1. Dächer In den Baugebieten sind folgende Dachformen und Dachneigungen zulässig: MI A II o WA A II Sattel- und Walmdächer (SD und WD) Geneigte Dächer (GD) 30° - 50° 20° - 40 ° MI B II o WA B II o Geneigte Dächer (GD) Geneigte Dächer (GD) 20° - 40° 30° - 45 ° MI C I o WA C I Geneigte Dächer (GD) Geneigte Dächer (GD) 30° - 45 30° - 45 Die Festsetzung zur Dachform gilt auch für eingeschossige Anbauten. Für untergeordnete der Erschließung dienende Bauteile (z.B. Treppenhäuser) sind Ausnahmen zulässig. H Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im 2. Gebäudehöhen In den Baugebieten sind folgende Gebäudehöhen als Höchstmaß zulässig: MI A II o TraufHöhe 7,25 m FirstHöhe 11,5 m MI B II o TraufHöhe 7,25 m (Für Staffelgeschosse 8,5 m) FirstHöhe 11,5 m MI C I o TraufHöhe 4,5 m FirstHöhe 9,0 m WA A II TraufHöhe 7,25 m (Für Staffelgeschosse 8,5 m) FirstHöhe 11,5 m WA B II o TraufHöhe 7,25 m FirstHöhe 11,5 m WA C I o TraufHöhe 4,5 m FirstHöhe 9,0 m Oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe (TH): Der obere Bezugspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der Dachhaut mit der Außenfläche der Wand. Für Staffelgeschosse ist die Traufhöhe der Schnittpunkt der Oberkante der Dacheindeckung des Staffelgeschosses sowie die Außenkante der aufstehenden Mauer des Staffelgeschosses. Unterer Bezugspunkt für die Trauf- und Firsthöhe: Der untere Bezugspunkt für die Trauf- und Firsthöhe ist die Oberkante des natürlichen Geländes. Als natürliches Gelände gelten die eingetragenen Höhenpunkte in der Planzeichnung des Bebauungsplanes. Für Pultdächer gilt, dass die untere Kante die Dachtraufe ist und die obere Kante die Firsthöhe. 3. Gestaltungs- und Ausführungsanforderungen (insbesondere Dachgauben, Zwerchhäuser / Dacheinschnitte 1 2 3 4 5 6 7 8 für Dachaufbauten Zwerchgiebel) und Dachaufbauten sind erst ab einer Dachneigung von 35 Grad zulässig Alle Dachaufbauten / Dacheinschnitte müssen einen seitlichen Abstand einhalten. Dies sind – gemessen von der Gaubenoberkante – mindestens 1,50 m von der Giebelwand und bei Walmdächern sind dies – gemessen von der Gaubenoberkante – mindestens 1,50 m vom Walmgrat. Zwischen Dachaufbauten / Dacheinschnitten ist mind. 1,00 m Abstand einzuhalten. Als Länge für Dachaufbauten / Dacheinschnitte ist max. die Hälfte der Gebäudelänge zulässig. Zwischen Dachfirst und oberem Dachaufbauabschluss ist mind. 1,00 m Abstand einzuhalten. Zwischen Traufe und Dachgaube sind mind. 2 Dachziegelreihen vorzusehen. Die Gaubenhöhe (Vorderhöhe ohne Dachfläche bei Schleppgauben bzw. Giebelfläche bei Sattelgauben) darf 1,50 m nicht überschreiten. In der Gaubenvorderfront sind nur Fensterflächen einschließlich ihrer konstruktiven Bauteile zulässig. Größere Wandflächen neben Gaubenfenstern sind nicht zulässig. I Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im 4. Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenraum, öffentliche Fußwege) sind Einfriedungen an der Grenze zum Verkehrsraum nur in einer Höhe von bis zu 0,80 m zulässig. Die Einfriedung ist als Mauer, Holzzaun, Metallzaun oder lebende Hecke auszuführen. 5. Brüstungen Brüstungen auf Staffelgeschossen dürfen eine Höhe von 1,0 m nicht überschreiten. IV. Artenschutz (§1 Abs. 6 Nr. 7, §1a, § 9 Abs 6 BauGB) „Bei der Durchführung von Erschließungs- und Hochbaumaßnahmen sind die folgenden artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen einzuhalten und als Nebenbestimmung in die Baugenehmigung aufzunehmen: 1 Der Abriss von Gebäuden – ausgenommen das Fabrikgebäude Westphal (Flurstück 548) – hat im Zeitraum von September bis Oktober (außerhalb der Fortpflanzungs- und Überwinterungszeit der Fledermäuse) zu erfolgen. Sollte bei einem Abriss festgestellt werden, dass Fledermäuse in diesem Zeitraum das Gebäude als Tagesquartier nutzen, sind die Abrissarbeiten sofort einzustellen. In Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises Lippe ist durch einen Fledermaus-Spezialisten das weitere Vorgehen zur Umsiedlung der Tiere festzulegen. Die Abrissarbeiten dürfen erst nach Freigabe durch die Untere Landschaftsbehörde fortgesetzt werden. 2 Ein Abriss von Gebäuden – ausgenommen das Fabrikgebäude Westphal – kann im Zeitraum von November bis August nur dann erfolgen, wenn eine artenschutzrechtliche Prüfung erfolgt ist, d. h. wenn ein Sachverständiger das Gebäude auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Tierarten untersucht und schriftlich attestiert hat, dass das Gebäude nicht von Vögeln oder von Fledermäusen bewohnt ist. 3 Die Rodung von Gehölzen hat im Zeitraum von Oktober bis Februar außerhalb der Brutzeit der europäischen Vogelarten zu erfolgen. V. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB) Für die Erschließung von Teilen der Flurstücke XXXXXXXXXXXXXXXXXX werden Geh-, Fahr und Leitungsrechte festgesetzt. VI. Hinweise 1. Altlasten / Mögliche Bodenbelastungen Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen keine Informationen über Altablagerungen oder Altlasten vor. Auf Grund der ausgeübten Betriebsart ist eine Fläche gekennzeichnet als Ausschlussfläche im Rahmen möglicher Bodenbelastungen. Bei Nutzugsänderungen oder größeren Baumaßnahmen auf dem Gelände muss im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nachweis erbracht werden, dass keine Bodenbelastungen vorliegen. J Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im 2. Denkmalschutz und Denkmalpflege Wenn Erdarbeiten kultur- und erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde (etwa Tonscherben, Metallfunde, dunkle Bodenfärbungen, Knochen, Fossilien) entdeckt werden, §§15 und 16 des Denkmalschutzgesetztes die Entdeckung unverzüglich der Gemeinde oder dem Amt für Bodendenkmale, hier Lippisches Landesmuseum, Ameide 4, 32756 Detmold, Tel. 05231 / 9925-0, Fax: 05231 / 9925-25, anzuzeigen und die Entdeckungsstätte drei Werktage in unverändertem Zustand zu belassen. 3. Bodenaushub Gemäß § 3a der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe (21.11.1993) soll Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht werden, soweit dies technisch möglich ist. Bodenaushub, der nicht innerhalb des Plangebietes verbracht werden kann, ist nach § 4 Krw/AbfG in der derzeit gültigen Fassung vorrangig stofflich zu verwerten. Um eine Verwertung der Bodenaushubmassen im Sinne des § 4 Krw/AbfG zu erleichtern, kann das Material aufbereitet werden. 4. Deutsche Telekom Im Planbereich sind Telekommunikationslinien / -anlagen der T-Com vorhanden. 5. Stromversorgung Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich Anlagen der Firma E-On Westfalen Weser GmbH. Zur Vermeidung von Beschädigungen dieser Anlage ist es erforderlich, sich vor Bauausführung in die Lage dieser Anlagen einweisen zu lassen. Ihr Ansprechpartner hierfür ist die Betriebsstelle Lage, Pivitsheider Str. 11, 32791 Lage, Tel: 05232 / 95356-0. VII. Öffentliche Bauvorschriften / Rechtsgrundlagen 1. Örtliche Bauvorschriften Gem. § 86 Landesbauordnung NRW (BauO NRW) werden mit einzelnen Festsetzungen im Text „örtliche Bauvorschriften“ erlassen. Mit ihrer Aufnahme in den Bebauungsplan werden sie zugleich Bestandteile des Bebauungsplanes. Verstöße gegen die gestalterischen Festsetzungen gelten als Ordnungswidrigkeit gem. § 84 BauO NRW. 2. Rechtsgrundlage • • • • • • Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414) Bundesnaturschutzgesetz (BnatSchG) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 29.07.2009 (BGBI.I 2542) Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132) Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 01. März 2000 (GV NRW S. 256) Planzeichenverordnung vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) K Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im VIII. Verfahrensvermerke Katasternachweis Eindeutigkeit Aufstellung Auslegung Die Darstellung des gegenwärtigen Zustandes stimmt mit den Katasterunterlagen überein. Es wird bescheinigt, dass die Festsetzungen der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig sind. Dieser Plan ist gemäß § 2 des Baugesetzbuches durch Beschluss des Rates der Gemeinde Leopoldshöhe vom 16.12.2010 aufgestellt worden. Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe hat in seiner Sitzung am XXX dem Entwurf des Bebauungsplanes zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. §3 Abs. 2 und §13 BauGB beschlossen. Die Planungsunterlagen für den Geltungsbereich des Planes auf der Grundlage der Flurkarte M. 1:1000 entsprechen dem Stand v. Der Aufstellungsbeschluss wurde am Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden ortsüblich am __________________ ortsüblich bekannt gemacht. Detmold, bekannt gemacht. Leopoldshöhe, Kreis Lippe Detmold, Gemeinde Leopoldshöhe Im Auftrag Kreis Lippe Der Landrat, Kreis Lippe Im Auftrag (Bürgermeister) Der Landrat, Kreis Lippe Schemmel Vermessung und Kataster (Bürgermeister) Satzungsbeschluss Inkrafttreten Planverfasser Dieser Bebauungsplan ist gem. §10 des Baugesetzbuches vom Rat der Gemeinde Leopoldshöhe am _________________ als Satzung beschlossen worden. Dieser Bebauungsplan ist gemäß §10 (3) Der Entwurf des Bebauungsplanes ist vom Fachbereich III Bauen/Planen/Umwelt - der Gemeinde Leopoldshöhe ausgearbeitet worden. BauGB am ____________________ im Amtsblatt des Kreises Lippe bekannt gemacht worden. Der Bebauungsplan ist damit am____________ rechtverbindlich geworden. Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Schemmel Schemmel (Bürgermeister) _______ bis ______ gem. § 3 Abs. 2, und § 13 BauGB öffentlich ausgelegen. Schemmel Vermessung und Kataster © Kreis Lippe, Vermessung und Kataster, 10-NZR-958 Der Entwurf des Bebauungsplanes und der Begründung haben vom (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) L Begründung 1. Ziel, Zweck und Notwendigkeit des Bebauungsplanes Der gesamte Bereich des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich de Herforder Straße“ ist als unbeplanter Innenbereich gem. § 34 BauGB zu bewerten. In unmittelbarer Ortskernnähe befinden sich Flächen die bisher baulich nicht genutzt werden bzw. deren Nutzung aufgegeben wurde. Der bauliche Bestand entlang der Herforder Straße stellt mit seinen ausgeübten Nutzungen einen wichtigen Bestandteil für ein funktionierendes Zentrum des Ortsteiles Leopoldshöhe und des Gemeindegebietes insgesamt dar. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ wird die zukünftige Nutzung der Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches geregelt. Neben der Überplanung der bereits bestehenden Bebauung ermöglicht die Planung auch die Nachnutzung bzw. erstmalige bauliche Nutzung von Flächen in unmittelbarer Ortskernnähe. Der Gebäudebestand südlich der Herforder Straße wird zu Wohnzwecken und in den Erdgeschossen zu Geschäftszwecken genutzt. Das Gebiet stellt sich faktisch als Mischgebiet dar. Diese vorhandenen Nutzungen werden gesichert. Der nördliche Teil des Planungsgebietes wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Die Ergebnisse des Konzeptes werden berücksichtigt. Unerwünschte Nutzungen sollen zukünftig ausgeschlossen werden. Insbesondere sind dies Vergnügungsstätten. Für diese Nutzungen sind an anderer Stelle im Gemeindegebiet geeignete Flächen vorhanden. Vergnügungsstätten würden Qualitätsverluste auslösen und hier erwünschte Zentrenrelevante Nutzungen verdrängen. Die an die Bebauung südlich der Herforder Straße anschließenden Flächen werden ebenfalls für eine bauliche Nutzung als Mischgebiet vorgesehen. Die ehemals von der Firma Westphal gewerblich genutzten Flächen im Ortskern des Ortsteiles Leopoldshöhe sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Ziel ist eine Wohnbebauung mit Baukörpern in aufgelockerter, zweigeschossiger Bauweise. Auf den südlichen Teilen der Grundstücke, die sich östlich an das ehemalige Firmengelände anschließen, soll zukünftig eine bauliche Nutzung möglich sein. Dort sollen eingeschossige Einfamilienhäuser entstehen. Auf diesen Flächen ermöglicht die Planung eine Nachverdichtung in unmittelbarer Ortskernnähe. 2. Abgrenzung des Geltungsbereiches Das in der Flur 2 der Gemarkung Leopoldshöhe liegende Plangebiet umfasst eine Größe von ca. 2,2 ha. Der Geltungsbereich wird wie folgt umgrenzt: • Im Norden durch die Herforder Straße • Im Osten durch mit Wohnhäusern bebaute Grundstücke • Im Süden durch mit Wohnhäusern bebaute Grundstücke nördlich der Neuen Straße • Im Westen durch mit Wohnhäusern bebaute Grundstücke südlich der Herforder Straße und eine landwirtschaftlich genutzte Freifläche Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Der Geltungsbereich ist aus der beiliegenden Planzeichnung zu entnehmen. 3. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im GEP (TA Oberbereich Bielefeld) sind alle Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der HerforderStraße“ als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Die Planung berücksichtigt die Ziele der Landesplanung und Raumordnung. 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe vom 15.06.1971, zuletzt geändert mit der 18. Änderung vom 26.03.2007, stellt die Flächen als gemischte Bauflächen und als Wohnbauflächen dar. Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung, der von den Darstellungen des Flächennutzungeplanes abweicht, kann aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt wird. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes darf hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst. Teile der als gemischte Baufläche dargestellten Flächen werden zukünftig als Wohnbauflächen dargestellt. 5. Fachplanungen und bestehendes Planungsrecht Teile des Plangebietes werden im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Vom Landschaftsplan Nr. 2 „Leopoldshöhe / Oerlinghausen-Nord“ wird das Plangebiet nicht erfasst. Der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 06/08 “ Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ ist derzeit unbeplanter Innenbereich gem. § 34 BauGB. 6. Verfahren und Veränderungssperre Die Planung dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen und schöpft Nachverdichtungspotentiale innerhalb des Siedlungskörpers aus. Die zulässigen Grundflächenzahlen im Sinne von § 19 BauNVO von 20.000 qm werden nicht überschritten. Es wird durch die Planung keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die der Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Die in § 1 (6) Ziffer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Natura-2000Gebiete: FFH-Gebiete / Europäische Vogelschutzgebiete) werden durch die Planung nicht beeinträchtigt. In unmittelbarer Nähe des Plangebietes sind keine Bebauungspläne gem. § 13a BauGB in Aufstellung oder rechtskräftig. Die Voraussetzungen, den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufzustellen, sind damit gegeben. 2 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Zur Sicherung der Planungsziele hat die Gemeinde eine Veränderungssperre erlassen. Verfahrensablauf Aufstellungsbeschluss Bekanntmachung Bekanntmachungskasten / Internet Beschluss über Beteiligung Öffentlichkeit Beteiligung der Öffentlichkeit Beteiligung der Behörden / TöB Bekanntmachung Bekanntmachungskasten Satzungsbeschluss Bekanntmachung Bekanntmachungskasten 16.12.2010 im Ausgehängt: 17.01.2011 Abgehängt: XXX der 21.07.2011 Schreiben v.--- bis einschl. im Ausgehängt: Abgehängt: im Ausgehängt Abgehängt 7. Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund und Bodenverhältnisse Das Änderungsgebiet liegt im Ortsteil Leopoldshöhe in unmittelbarer Nähe des Ortskernes. In fußläufiger Entfernung des Plangebietes liegen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfes, Infrastruktureinrichtungen wie Kindergärten und öffentliche Einrichtungen. Das Gelände fällt nach Süden hin leicht ab. Innerhalb des Änderungsbereiches stehen lehmige Böden an. 8. Baulicher Bestand / Eigentumsstruktur / Vorhandene Nutzungen Der nördliche Teil stellt sich als Mischgebiet dar. Der Gebäudebestand entlang der Herforder Straße ist überwiegend zweigeschossig. Mindestens ein Gebäude in diesem Bereich ist rechnerisch dreigeschossig. Die ausgeübten Nutzungen entsprechen denen eines Mischgebietes (Wohn- und Geschäftshäuser, Handwerker und Gewerbenutzungen). Konkret werden die Erdgeschosse der Gebäude von kleinflächigem Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben, Handwerksbetriebe und zu Wohnzwecken genutzt. Zwei ehemals von Handel und Gastgewerbe genutzte Räume im Erdeschoss zweier Gebäude stehen derzeit leer. Die oberen Geschosse der Gebäude werden zu Wohnzwecken genutzt. Auf den von der Herforder Straße abgewandten Grundstücksteilen werden auch gewerbliche Nutzungen ausgeübt. Konkret sind dies ein Innenausstatter, ein KfzReparaturbetrieb und eine Installationsfirma. Die hinteren Teile der an die Herforder Straße angrenzenden Grundstücke werden als Erholungsgärten genutzt. Im mittleren Teil des Plangebietes befindet sich eine nicht genutzte Gewerbeimmobilie. Im südlichen Teil des Planungsgebietes finden sich zwei freistehende Wohngebäude (Ein- und Zweifamilienhäuser). 3 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Die Nutzungen in unmittelbarer Nähe des Plangebietes entsprechen im Wesentlichen denen eines Mischgebietes (Bebauung an der Herforder Straße und an der Hauptstraße). Im Norden finden sich auch Öffentliche Einrichtungen. Westlich an das Plangebiet angrenzend wird eine größere Fläche landwirtschaftlich genutzt. Südlich angrenzend an das Planungsgebiet überwiegt Wohnnutzung (Wohnbebauung an der Neuen Straße). Die Dachlandschaft im Planungsgebiet und in der Umgebung wird geprägt durch Satteldächer. Andere Dachformen finden sich nur vereinzelt. Der vorhandene Gebäudebestand in der Umgebung ist überwiegend zweigeschossig. Die Flurstücke XXXXXXXXXXX befinden sich im Eigentum der Gemeinde Leopoldshöhe. Alle anderen Flurstücke innerhalb des Planungsgebietes befinden sich im privaten Eigentum. 9. Immissionsschutz Durch die Nutzungen außerhalb des Plangebietes entstehen Immissionen die auf das Plangebiet einwirken. Planungsrechtlich zulässig sind außerhalb des Plangebietes Nutzungen, die denen eines Mischgebietes und Allgemeinen Wohngebietes entsprechen. Weitere Immissionen wirken von den angrenzenden Landwirtschaftlichen Flächen auf das Gebiet ein. Nördlich des Plangebietes verläuft die Herforder Straße. Diese innerörtliche Verbindungsstraße ist in diesem Bereich Tempo 30-Zone. LKW-Verkehr ist in diesem Bereich nur für Anlieger zulässig. Die Belastung durch außerhalb des Plangebietes einwirkende Immissionen wird als verträglich für die geplanten und ausgeübten Nutzungen eingeschätzt. Durch die ausgeübten und zukünftigen Nutzungen innerhalb des Plangebietes entstehen Immissionen. Diese entsprechen denen eines Mischgebietes bzw. eines Allgemeinen Wohngebietes. Die vorhandenen Gewerbetreibenden müssen bereits Rücksicht auf die in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen nehmen. Die Planung bewirkt keine Verschlechterung der Immissionsbelastung. Produzierendes Gewerbe, wie es bisher im Plangebiet ausgeübt wurde, ist zukünftig nicht mehr zulässig. Die Verkehrsmenge, die in das Zielgebiet ein- und ausfährt, wird voraussichtlich gleich bleiben und wird im Wesentlichen der eines Allgemeinen Wohngebietes entsprechen. Die inneren Bereiche des Plangebietes werden durch die vorhandene Bebauung gegen die Umgebung zusätzlich abgeschirmt. Für die vorhandenen und zukünftigen Wohnnutzungen bleiben die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt. Die Forderung des Trennungsgrundsatzes gem. § 50 BImSchG wird erfüllt. Die Flächen werden einander so zugeordnet, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete so weit wie möglich vermieden werden. 4 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Die ausgeübten handwerklich, gewerblichen Nutzungen erfahren keine Verschlechterung ihrer Situation. Die notwendigen Rücksichtnahmen auf Wohnbebauung erhöhen sich nicht. 10. Belange des Artenschutz, des Naturschutzes und der Landschaftspflege 10.1 Grundsätzliche Aussagen Auf der Grundlage des Bebauungsplanes können Baurechte realisiert werden. In den bisher als Gärten genutzten Teilen des Plangebietes sind zusätzliche / erstmalige Versiegelungen möglich. In dem bisher gewerblich genutzten Teil des Planungsgebietes wird zukünftig weniger Bodenversiegelung als bisher zulässig sein. Damit sind Auswirkungen auf die Schutzgüter Artenund Lebensgemeinschaften, Boden, Wasser, Klima/ Luft und Landschaftsbild verbunden. Das Artenspektrum, die Bodengenese, der Bodenwasserhaushalt und das Mikroklima werden sich insgesamt geringfügig verändern. Die in § 1 (6) Ziffer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Natura-2000Gebiete: FFH-Gebiete / Europäische Vogelschutzgebiete) werden durch die Planung nicht beeinträchtigt. Für die Schutzgüter Arten- und Lebensgemeinschaften, Boden, Wasser, Klima/ Luft, Landschaftsbild wird kein besonderer Schutzbedarf erkannt. 10.2 Eingriffsregelung Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufgestellt. Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Anwendung der Eingriffsregelung ist daher nicht notwendig. 10.3 Umweltverträglichkeitsprüfung Die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung bzw. einer allgemeinen Vorprüfung entsprechend der Liste „UVP-pflichtige Vorhaben“ (hier Nr. 18.8) besteht nicht, da keines der genannten Bauvorhaben geplant ist und die festgesetzte Grundfläche gem. § 19 Abs. 2 BauNVO den in der Liste festgelegten Prüfwerte für die Vorprüfung (Nr. 18.7.2) von 20.000 qm nicht erreicht. 10.4 Artenschutz Im Rahmen von Bauleitplanverfahren ist eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) durchzuführen. Dies ergibt sich aus den § 44 Abs. 1 BNatschG i.V.M. §§ 44 Abs. 5 und 6 und 45 Abs. 7. Die entsprechenden Artenschutzbestimmungen der FFH-RL und VR-L wurden damit in nationales Recht umgesetzt. Die Gemeinde Leopoldshöhe hat einen Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag erstellen lassen, der zu folgendem Ergebnis kommt: Im Untersuchungsgebiet, dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“, sind Vorkommen europäisch geschützter Arten festgestellt worden oder nicht auszuschließen. Bei den festgestellten Arten handelt es sich ausschließlich um europäische Vogelarten, für die aufgrund ihrer Anpassungsfähigkeit und des landesweit günstigen Erhaltungszustandes eine erhebliche Beeinträchtigung ausgeschlossen werden kann. Der Plan hat auf diese Arten keinerlei negative Auswirkungen und wäre demnach zulässig. 5 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Aktuell bewohnte Fledermaus-Quartiere sind in dem abzureißenden Fabrikgebäude Westphal ausgeschlossen. Durch sofortige Abdeckung der Schornsteine wird eine Inanspruchnahme durch Fledermäuse verhindert. In den Gehölzbeständen der Gärten sind ebenfalls keine Fledermausquartiere festgestellt worden. Die Bäume weisen auch keine als Fledermausquartier geeigneten Strukturen auf. Der Plan hat in diesen Bereichen somit keine negativen Auswirkungen auf planungsrelevante Fledermausarten und wäre demnach ebenfalls zulässig. Nicht auszuschließen ist das Vorkommen einer oder mehrerer der planungsrelevanten Fledermausarten im Bereich der bestehenden Gebäude samt Nebengebäude an der Herforder Straße. Für diesen Bereich wird empfohlen, die artenschutzrechtliche Prüfung vorhabenbezogen auf die Ebene des Bauantrages zu verlagern. Dies erfolgt durch entsprechende Festsetzung von allgemeinen artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen gemäß § 9 (1a) BauGB im Bebauungsplan. Folgende Formulierung wird vorgeschlagen: „Bei der Durchführung von Erschließungs- und Hochbaumaßnahmen sind die folgenden artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen einzuhalten und als Nebenbestimmung in die Baugenehmigung aufzunehmen: 1. Der Abriss von Gebäuden – ausgenommen das Fabrikgebäude Westphal – hat im Zeitraum von September bis Oktober (außerhalb der Fortpflanzungs- und Überwinterungszeit der Fledermäuse) zu erfolgen. Sollte bei einem Abriss festgestellt werden, dass Fledermäuse in diesem Zeitraum das Gebäude als Tagesquartier nutzen, sind die Abrissarbeiten sofort einzustellen. In Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises Lippe ist durch einen Fledermaus-Spezialisten das weitere Vorgehen zur Umsiedlung der Tiere festzulegen. Die Abrissarbeiten dürfen erst nach Freigabe durch die Untere Landschaftsbehörde fortgesetzt werden. 2. Ein Abriss von Gebäuden – ausgenommen das Fabrikgebäude Westphal – kann im Zeitraum von November bis August nur dann erfolgen, wenn eine artenschutzrechtliche Prüfung erfolgt ist, d. h. wenn ein Sachverständiger das Gebäude auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Tierarten untersucht und schriftlich attestiert hat, dass das Gebäude nicht von Vögeln oder von Fledermäusen bewohnt ist. 3. Die Rodung von Gehölzen hat im Zeitraum von Oktober bis Februar außerhalb der Brutzeit der europäischen Vogelarten zu erfolgen.“ 11. Bodenschutz Dem Grundsatz des schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a (2) BauGB) unter Begrenzung der Bodenversiegelung wird entsprochen. Die vom Gesetzgeber festgesetzten Höchstmaße für die Grundflächenzahlen werden ausgeschöpft. Weiterhin werden bereits vorhandene Erschließungsanlagen weiter genutzt. Die Planung bereitet die Inanspruchnahme von Brachflächen bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen vor. Die Planung erleichtert die Nachnutzung einer Gewerbebrache. Unversiegelte Flächen im Außenbereich brauchen daher nicht in Anspruch genommen werden. Im Rahmen der vorliegenden Planung wird der Aspekt der Nachverdichtung und Innenentwicklung umgesetzt. Die Planung schafft die Voraussetzung für die erstmalige Bebauung von Flächen im Innenbereich. 6 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Im Rahmen der Vermeidung von nachteiligen Bodenveränderungen wird i.V.m. § 3 a Abs. 2 der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe der Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht, soweit dies technisch möglich ist. Für den Geltungsbereich der Planung werden keine Flächen mit Bodenbelastungen in Anspruch genommen. Im Planungsgebiet befindet sich aber ein gewerblich genutzter Standort (Kfz-Werkstatt), der als Verdachtsfläche zu bewerten ist. Im Bebauungsplan erfolgt eine entsprechende Kennzeichnung, als Ausschlussfläche im Rahmen möglicher Bodenbelastungen. Es liegen keine Feststellungen über schutzwürdige Böden oder „Erosions- und Verschlämmungsgefährdungen“ vor. 12. Belange des Verkehrs / der Erschließung / ÖPNV Das Plangebiet ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz angebunden. Die innere Erschließung des Plangebietes wird im Wesentlichen durch eine öffentliche Verkehrsfläche vorgesehen. Grundstücke privater Eigentümer werden durch private Verkehrserschließungen an die öffentlichen Verkehrsflächen angebunden. Hierbei handelt es sich um untergeordnete Erschließungsanlagen. Die Festsetzung eines Geh-, Fahr–, und Leitungsrechtes südlich des MI I o Bereiches ist notwendig, um eine geordnete Erschließung dieser hinteren Grundstücksteile zu ermöglichen. Eine Erschließung von der Herforder Straße würde zu städtebaulich ungeordneten Erschließungsanlagen führen. Die Planung berücksichtigt auch die Anbindung einer möglichen Bebauung auf den landwirtschaftlichen Flächen westlich des Planungsgebietes (im FNP als Wohnbauflächen dargestellt) an das Wegenetz der Gemeinde durch die Festsetzung einer fußläufigen Verbindung. 13. ÖPNV In unmittelbarer fußläufiger Entfernung des Plangebietes befindet sich eine Bushaltestelle. Tagsüber ist durch die Buslinien 351 und 933 eine Anbindung an das Oberzentrum Bielefeld im Halbstundentakt gesichert. 14. Belange der Baukultur / des Denkmalschutzes In unmittelbarer Nähe des Planungsgebietes befinden sich zwei Objekte die in die Denkmalliste der Gemeinde Leopoldshöhe eingetragen sind. Westlich des Planungsgebiets liegt die Hofanlage Sielemann, nördlich angrenzend an den Marktplatz steht die ev.-reformierte Kirche des Ortsteiles Leopoldshöhe. Auf beide Objekte hat die Planung keine negativen Auswirkungen. Negative Auswirkungen auf das Ortsbild werden durch die Planung nicht ausgelöst. 15. Belange der Ver- und Entsorgung, der Oberflächenentwässerung und des Wasserschutzgebietes Das Plangebiet wird bereits entwässert. Die gemeindlichen Kläranlagen können zusätzlich anfallende Abwassermengen aufnehmen. Die Entwässerung der neu hinzutretenden Bebauung ist zukünftig möglich. 7 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Eine Behandlung der Abwässer ist aufgrund der zu erwartenden Nutzungen nicht notwendig. Nach § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll das anfallende Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Eine Pflicht zur ortsnahen Niederschlagswasserbeseitigung entfällt, da eine vor dem 1.7.1995 genehmigte Kanalnetzplanung vorliegt und das Plangebiet bereits vor dem 1.1.1996 bebaut und an die öffentliche Kanalisation angeschlossen war. Im Plangebiet stehen Böden an, die nur eine geringe Versickerungsfähigkeit besitzen. Somit bestehen ohnehin ungünstige Voraussetzungen für die Versickerung von Niederschlagswasser in oberflächennahen Versickerungsanlagen (z.B. Mulden und Mulden-Rigolen). Die Frischwasserversorgung ist für das Plangebiet gesichert. Teile des Plangebietes werden bereits versorgt. Die Versorgung der neu hinzutretenden Bebauung ist zukünftig möglich. Im Plangebiet ist kein oberirdisches Gewässer vorhanden. Mit abfließendem Wasser von angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen ist nicht zu rechnen. Das Plangebiet befindet Heilquellenschutzgebiet. sich in keinem Wasserschutzgebiet oder Die Gewährleistung bzgl. der Löschwasserversorgung für das Plangebiet übernimmt die Gemeinde Leopoldshöhe. Die technische Anbindung des Plangebietes an die Versorgungssysteme für Elektrizität und Telekommunikation sowie der Erdgasversorgung ist gegeben. 16. Städtebauliche Festsetzungen 16.1 Art der baulichen Nutzung Mischgebiet (MI) Die Bereiche südlich der Herforder Straße sind ein faktisches Mischgebiet. Die Festsetzung Mischgebiet im Bebauungsplan sichert die Ausübung der vorhandenen Nutzungen. Über die bestehende Bebauung hinaus werden weitere Flächen als Mischgebiet festgesetzt. Diese Festsetzung ergänzt das bereits bestehende Mischgebiet. Die Gemeinde macht Gebrauch von der Möglichkeit den in der BauNVO vorgesehen Nutzungskatalog einzuschränken. Störende Nutzungen die Qualitätsverluste oder Konflikte mit den angrenzenden Nutzungen auslösen würden, werden ausgeschlossen. Die Nutzungsausschlüsse im Mischgebiet dienen auch der Umsetzung des Einzelhandels und Zentrenkonzept der Gemeinde Leopoldshöhe. Sie sichern Flächen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches für die dort gewünschten Nutzungen. In Teilen des Mischgebietes wird Einzelhandel ausgeschlossen. Kleine Teile dieses Bereiches sind im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Kundenverkehr, wie er für Einzelhandelsbetriebe 8 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im typisch ist, würde die vorgesehene Erschließungsanlage zu stark belasten und Suchverkehre in den als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Bereich auslösen. Der Standort ist aufgrund des Konfliktpotentiales mit der angestrebten Wohnbebauung für Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht geeignet. Tankstellen würden ein zu großes Verkehrsaufkommen generieren. MI A II o Mischgebiet (§ 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 1,2 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • Einzelhandelsbetriebe, • Schankund Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. • Nicht zulässig sind: • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. MI B II o Mischgebiet (§ 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 1,2 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Geschäfts- und Bürogebäude, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. • Nicht zulässig sind: • Einzelhandelsbetriebe, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. MI C I o Mischgebiet (§ 1 Abs 5, § 6 BauNVO) GRZ 0,6 GFZ 0,6 1 Vollgeschoss als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Geschäfts- und Bürogebäude, • sonstige Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 9 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 Nicht zulässig sind: • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten, • Einzelhandelsbetriebe, • Schankund Speisewirtschaften Beherbergungsgewerbes. sowie Betriebe im des Allgemeines Wohngebiet (WA) Teile des Gebietes werden als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Auf diesen Flächen wird damit die angestrebte Bebauung mit Wohnhäusern ermöglicht. Auch im Allgemeinen Wohngebiet werden Nutzungen ausgeschlossen, die Konflikte verursachen könnten. Der Kundenverkehr von zur Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Beherbergungsbetriebe und nicht störenden Handwerksbetrieben würde die vorgesehene öffentliche Stichstraße über Gebühr belasten. Der Standort ist aufgrund des Konfliktpotentiales mit der angestrebten Wohnbebauung für Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht geeignet. WA A II Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,8 2 Vollgeschosse als Höchstmaß Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe , • Tankstellen. WA B II o Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,8 2 Vollgeschosse als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe, 10 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 • im Tankstellen. WA C I o Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs 5, § 4 BauNVO) GRZ 0,4 GFZ 0,4 1 Vollgeschoss als Höchstmaß offene Bauweise Zulässig sind: • Wohngebäude, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Anlagen für Verwaltungen, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen. 16.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung werden die in der BauNVO zulässigen Höchstwerte festgesetzt. Dies ermöglicht eine Ausnutzung der Flächen, die der Lage in unmittelbarer Ortskernnähe angemessen ist. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse orientiert sich am Bestand und am Planungsziel. Für die bestehende Bebauung entlang der Herforder Straße sind zukünftig zwei Vollgeschosse zulässig. Dies entspricht der angestrebten Grundstücksausnutzung und der überwiegenden Geschossigkeit der Umgebung. Ein Gebäude innerhalb des Geltungsbereiches ist rechnerisch dreigeschossig. Dieser „Ausreißer“ wird aber nicht als Maßstab für die Geschossigkeitsfestsetzung herangezogen. Für Teile des Allgemeinen Wohngebietes werden ebenfalls zwei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Für das geplante Vorhaben Bau von Mehrfamilienhäusern / Mietwohnungen bietet diese Festsetzung die Voraussetzung das Grundstück in der angestrebten Nutzungsdichte zu nutzen. 16.3 Bauweise Der überwiegende Teil des Plangebietes wird in offener Bauweise festgesetzt. Zukünftig wird hier insbesondere in den Bereichen WA A, WA B und WA C sowie MI C eine aufgelockerte Bauweise angestrebt. Der MI A Bereich soll zukünftig ebenso mit den landesgesetzgeberisch geforderten Grenzabständen zum Nachbargrundstück bebaut werden. Die vorhandene Bebauung genießt Bestandsschutz. Für den Bereich WA A wird keine Bauweise festgesetzt. Für die angestrebte Realisierung von Mietwohnungsbau auf dem Flurstück 548 ist eine Bauweisenfestsetzung nicht erforderlich. 11 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im 16.4 Baugrenze / überbaubare Fläche Die Baugrenzen beinhalten die bereits bebauten Teile der Grundstücke und bisher unbebaute Grundstücksteile. Sie ermöglichen Baukörper, die den Planungszielen entsprechen. Stellplätze, Garagen, Carports und Nebenanlagen sind in den straßenabgewandten nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, in den straßenzugewandten nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind sie nicht zulässig. Die Festsetzung verhindert die optische Einengung des Straßenraumes. 16.5 Gestaltung Der Bebauungsplan beinhaltet gestalterische Festsetzungen. Festgesetzt werden die Dachform und –neigung sowie die Gestaltung von Dachaufbauten und Einschnitten. Weiterhin werden Einfriedungen und Brüstungshöhen festgesetzt. Die Gebäudehöhen werden ebenfalls festgesetzt. Der Bebauungsplan setzt Trauf- und Firsthöhen als maximal zulässige Höhen, bezogen auf das anstehende Gelände, fest. Die Kubatur der Gebäude wird geregelt. Einige Gebäude innerhalb des Geltungsbereiches besitzen Trauf- und Firsthöhen, die über das festgesetzte Maß hinausgehen. Diese Gebäude sind „Ausreißer“, an denen die städtebauliche Zielvorstellung nicht festgemacht wird. Für die zweigeschossigen Bereiche sind die Höhen an bereits in der unmittelbaren Umgebung und im Plangebiet vorhandenen zweigeschossigen Gebäuden orientiert. Sie ermöglichen Gebäude mit zwei Vollgeschossen und gut ausnutzbaren Flächen im Dachraum. Die Höhenfestsetzungen für die eingeschossigen Bereiche lassen im WA und MI Bereich eingeschossige Gebäude mit gut ausnutzbaren Dachbereichen zu. Für Staffelgeschosse werden in Teilbereichen größere Traufhöhen zugelassen. Die Nutzung der Räume in möglichen Staffelgeschossen wird dort dadurch verbessert. Die Festsetzung von geneigten Dächern verhindert den Bau von Flachdächern. Die Möglichkeit Dachaufbauten und Einschnitte zu bauen erhöht die Ausnutzbarkeit der Dachräume. Dachaufbauen und –einschnitte, die unharmonisch wirken, werden aber ausgeschlossen. Die Regelung der Einfriedungen verhindert eine optische Einengung der Straßenräume. Durch die Materialvorgabe werden ortsunübliche Materialien im Straßenraum ausgeschlossen. Durch die Vorgabe einer Höhe für Brüstungen auf Staffelgeschossen werden unerwünschte Wandhöhen verhindert. 16.6 Verkehrsflächen Die Dimensionierung der Verkehrsflächen ist ausreichend für die zu erwartenden Verkehrsmengen. Aufgrund der Nutzungsausschlüsse in den als WA und MI festgesetzten Plangebietsteilen werden sich Quell- und Zielverkehr im Wesentlichen auf den einer Wohnbebauung beschränken. Die vorgesehene Öffentliche Erschließungsanlage hat durchgängig eine Breite von 5,5 m. Die verbleibende Fahrbahnbreite ist ausreichend für den Begegnungsfall von LKW und PKW. Die Wendeanlage ermöglicht das Wenden von einem dreiachsigen LKW. 12 Aufstellung Bebauungsplan Nr. 06/08 „Gelände Westphal – südlich der Herforder Straße“ beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Stand: Auslegung - Juli 2011 im Die Emissionen, die von der zukünftigen Nutzung der Verkehrsfläche ausgehen, sind geringer als, die aufgrund der vorhandenen Nutzung (Zufahrt zum Gewerbebetrieb) möglich sind. Die festgesetzte fußläufige Verbindung zum Flurstück XX sichert die spätere fußläufige Anbindung dieses Bereiches an das Plangebiet sowie die Einbindung in das Fuß- und Gehwegnetz der Gemeinde. 16.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Zur Sicherung der ordnungsgemäßen Erschließung einiger privater Grundstücke setzt der Bebauungsplan Geh-, Fahr und Leitungsrechte fest (siehe hierzu auch die Ausführungen zur Erschließung). Für diese untergeordneten Erschließungen ist eine öffentliche Erschließung nicht notwendig. 16.8 Erschließung der Grundstücke Herforder Straße XXXXXX Die Erschließung der Grundstücke Herforder Straße Hausnummern XXXXXXX erfolgt über die Herforder Straße. Die Zuwegungen (außerhalb) des Plangebietes sind dinglich gesichert. 16.9 Ausschlussflächen im Rahmen möglicher Bodenbelastungen Diese Kennzeichnung betrifft Flächen auf denen aufgrund der derzeit und in der Vergangenheit ausgeübten Betriebsart Bodenbelastungen nicht ausgeschlossen werden können. Bei Nutzungsänderungen oder größeren Baumaßnahmen auf dem Gelände muss im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nachweis erbracht werden, dass keine Bodenbelastungen vorliegen. Der Aspekt der vorbeugenden Gefahrenabwehr wird so beachtet. 17. Flächenbilanz Flächennutzungen Plangebiet davon: Mischgebiete Allgemeine Wohngebiete Öffentliche Verkehrsflächen Größe in qm Ca. 2,2 ha Ca. 1,25 ha Ca. 0,85 ha Ca. 0,1 ha 13