Beschlussvorlage (Antrag der CDU-Fraktion auf Änderung der Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland im Bereich der Gemeinde Leopoldshöhe)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 70/2005 zur Sitzung des Betriebsausschusses der Fachbereich: FB V Gemeindebetriebe Leopoldshöher Immobilien- und Auskunft erteilt: Frau Barthel Liegenschaftsverwaltung Telefon: 05208/991-261 Datum: 8. Februar 2012 der Gemeinde Leopoldshöhe Antrag der CDU-Fraktion auf Änderung der Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland im Bereich der Gemeinde Leopoldshöhe Beratungsfolge Betriebsausschuss der Leopoldshöher Immobilien- und Liegenschaftsverwaltung Rat Termin 23. November 2005 Bemerkungen 15. Dezember 2005 Sachdarstellung: Die Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland im Bereich der Gemeinde Leopoldshöhe wurden im Frühjahr dieses Jahres grundlegend überarbeitet und in der Ratssitzung am 30. Juni 2005 entsprechend der Empfehlung des Betriebsausschusses vom 18. Mai 2005 mehrheitlich neu beschlossen. Im Rahmen der Ausschussberatungen gab es keine Veränderungsvorschläge zu dem Entwurf der Betriebsleitung. Nun beantragt die CDU-Fraktion, die Richtlinien erneut zu ändern. Es handelt sich dabei um folgende Punkte: 1.) In Artikel 2 Absatz 1 soll das Wort überwiegend durch vorrangig ersetzt werden. Damit erhält der Absatz folgende Fassung: Der Verkauf von Baugrundstücken erfolgt vorrangig an junge Familien. Sofern es mehr BewerberInnen als Grundstücke gibt, werden bei der Vergabe soziale Gesichtspunkte (z.B. Anzahl der Kinder, Arbeitsplatz in Leopoldshöhe, etc.) berücksichtigt. Nach Ansicht der Verwaltung gibt es keine Notwendigkeit für diese Änderung. Durch den zweiten Satz ist auf jeden Fall gewährleistet, dass es bei mehreren Bewerbern für ein Grundstück zu einer Auswahl nach den bekannten sozialen Kriterien kommt. Dann wird eine junge Familie immer den Vorrang vor einem älteren Ehepaar haben. Es bestehen allerdings auch keine Bedenken gegen diese Änderung, weil für die Praxis keine Auswirkung erwartet wird. 2.) Artikel 2 Absatz 4 soll der Bezug auf die Ziele des Absatzes 1 gestrichen werden. Damit erhält Absatz 4 folgende Fassung: Bei einem Verkauf von Grundstücken an Investoren / Bauträger zum Bau von Miet- oder Eigentumswohnungen ist darauf zu achten, dass die Ziele des Absatzes 2 Berücksichtigung finden. -2- Ziel der Verwaltung war es bei der vorgeschlagenen Formulierung, das Augenmerk von Investoren oder Bauträger auf junge Familien zu richten (Bezug auf Absatz 1). Gleichzeitig sollte der Investor verpflichtet werden, das Grundstück innerhalb von drei Jahren zu bebauen (Bezug auf Absatz 2). Eine Kritik an dieser Formulierung wurde in der Betriebsausschusssitzung am 18. Mai 2005 nicht geäußert. Wenn nun die Bevorzugung von jungen Familien beim Verkauf an Investoren nicht mehr ausdrückliches Ziel sein soll, bestehen aus Sicht der Betriebsleitung keine Bedenken dagegen. Gerade vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung ist es auch durchaus denkbar, Flächen für barrierefreies Bauen insbesondere für Senioren zu verkaufen. Zusätzlich wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, dass der Zusatz „zum Bau von Miet- oder Eigentumswohnungen“ gestrichen wird. Im Verlauf der letzten 9 Jahre stand zu keinem Zeitpunkt der Verkauf von Wohnbaugrundstücken an Investoren zur Debatte. Es kann jedoch für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden, dass auch Bauträger Grundstücke mit Einfamilienhäusern zum weiteren Verkauf bebauen. Dieser Fall könnte zu Interpretationsproblemen bei der Anwendung unter Berücksichtigung der aktuellen Formulierung führen. 3.) Artikel 3 soll ersatzlos entfallen: Artikel 3 besteht aus zwei Absätzen. Zu Abs.1) In Artikel 3 ist in Absatz 1 geregelt, dass die Baufamilien beim Erwerb des Grundstückes verpflichtet werden, das Haus im Niedrigenergiestandard zu bauen. Diese Verfahrensweise wird bereits seit Beginn der LIL praktiziert und hat sich bewährt. Obwohl mit der Verabschiedung der Energieeinsparverordnung (EnEV) vor wenigen Jahren die Bestimmungen der bis dahin geltenden Wärmeschutzverordnung deutlich verschärft wurden, wird damit immer noch nicht der Niedrigenergiestandard erreicht. Die Festlegungen für die hiesigen Baufamilien gehen noch um ca. 10 % über die EnEV hinaus. Die Mehrkosten, die dadurch bis heute noch bestehen, sind vergleichsweise gering geworden. Wenn nach der EnEV noch der Einbau eines Niedertemperaturkessels ausreicht, so ist für die Einhaltung des Niedrigenergiestandards ein Brennwertkessel erforderlich. Allerdings hat sich in der Praxis gezeigt, dass sowieso die meisten Familien Brennwertkessel oder energetisch vergleichbare Technik einsetzen. Ein weiterer Punkt ist eine um wenige Zentimeter dickere Dämmung. Hier gibt es Mehrkosten, die bis zu 1.000 € ausmachen. Aus diesen Angaben ist ersichtlich, dass die Baukosten durch die Leopoldshöher Vorgaben kaum beeinflusst werden, allerdings eine Energieeinsparung über die EnEV hinaus tatsächlich gegeben ist. Der wichtigste Punkt neben den tatsächlichen Einsparungseffekten ist der Anreiz für die Familien, sich mit diesem Thema zu beschäftigen. Dadurch, dass die Bauunterlagen von einem unabhängigen Fachbüro überprüft werden, können die Familien auch darauf vertrauen, dass die von Bauträgern oder anderen Firmen gemachten Angaben der Tatsache entsprechen. Außerdem profitieren die Baufamilien von den Baustellenbesichtigungen, bei denen Herrn Merkschien vom e & u energiebüro oft wertvolle Tipps sowohl für Handwerker als auch bei Erbringung von Eigenleistungen gibt. So konnten häufig Fehler rechtzeitig korrigiert oder vermieden werden. Durch die obligatorische Winddichtigkeitsmessung erhalten die Familien zum Abschluss der Bauarbeiten ein Zertifikat, dass etwas über die Qualität des Hauses aussagt. Auch dabei können teilweise noch Baufehler ausgeglichen werden. Daher ist ein Verzicht auf diese Festlegungen nach fester Überzeugung der Betriebsleitung nicht sinnvoll und mit den Zielen der LIL nicht vereinbar. Zu Abs. 2): Dieser Absatz kam bei der Überarbeitung der Richtlinien im Mai 2005 neu hinzu. Nachdem sich die Einhaltung des Niedrigenergiestandards über einen Zeitraum von fast 9 Jahren etabliert und bewährt hat, wurde überlegt, wie den satzungsgemäßen Zielen der LIL weiter Rechnung getragen werden kann. In § 1 Abs. 2 unter Punkt d) der Betriebssatzung ist bezüglich der Aufgaben der LIL auch die „Förderung bzw. Sicherstellung ökologischer und ökonomischer Anforderungen an den Wohnungs- und Gewerbebau“ genannt. In der Praxis hat sich gezeigt, dass es bezüglich der Preisgestaltung stets möglich war, ökonomischen Anforderungen insoweit gerecht zu werden, als die Verkaufspreise stets unterhalb des Bodenrichtwertes festgelegt werden konnten. In den letzten zwei Jahren sind die Richtwerte zumindest im nördlichen Teil des Gemeindegebietes um bis zu 20 €/m² gefallen, so dass ein wichtiges Ziel der LIL erreicht wurde. Trotz dieser Preise war es möglich, die Aufwendungen für Beratungen und Winddichtigkeitsmessungen mit dem gezahlten Kaufpreis abzudecken. Wenn es nun in neuen Baugebieten möglich ist, bei Einhaltung ökonomischer Ziele bezüglich der Kaufpreisgestaltung zusätzlich noch weitere ökologische Förderungen zu ermöglichen, so bedeutet dies eine Realisierung der satzungsmäßigen Ziele. Aus diesem Grund wurde im Frühjahr dieses Jahres vorgeschlagen, für jedes Baugebiet zu prüfen, inwieweit zusätzliche Maßnahmen möglich und finanzierbar sind. Dadurch spielen neben den Gedanken an eine Förderung nachhaltiger -3- Maßnahmen auch die Absicht einer Attraktivitätssteigerung der Baugebiete eine Rolle. Folgende Effekte sollen erzielt werden: - Die Familien werden angeregt, sich mit Möglichkeiten zum Energiesparen auseinander zu setzen. - Durch Information im Rahmen von Fördermaßnahmen wird das Know-How in der Bevölkerung erweitert. - Durch Förderung werden Vermarktungsanreize geschaffen. Gespräche mit verschiedenen Fachleuten haben ergeben, dass diese durchaus auch von einer Attraktivitätssteigerung von geförderten Grundstücken ausgehen. Eine Einschränkung wurde nur dann vorgenommen, wenn eine Förderung zu überhöhten Grundstückspreisen führen würde. - Durch ein innovationsfreundliches Bauklima in Leopoldshöhe können auch die einheimischen Handwerker von diesem Thema profitieren. Diese könnten selbst zur Fortbildung angeregt werden und an den Aufträgen partizipieren. In der Sitzung des Betriebsausschusses am 18. Mai 2005 wurde einstimmig beschlossen, in Zukunft die Berücksichtigung ökologischer Belange stärker zu fördern. An diesem Beschluss soll nach Auffassung der Verwaltung auf jeden Fall festgehalten werden, da es sich um einen Beitrag zu einer nachhaltigen Entwicklung Leopoldshöhes handelt. Die Befürchtungen, durch zusätzliches Engagement im ökologischen Bereich würden bürokratische Hürden für die Familien aufgebaut, werden seitens der Betriebsleitung nicht geteilt. Hier soll es sich um ein freiwilliges Förderprogramm handeln, dass jeder Baufamilie freistellt, inwieweit sie sich mit dem Thema „Ökologisches und energiesparendes Bauen“ auseinandersetzt. Beschlussvorschlag: Der Betriebsausschuss der Leopoldshöher Immobilien- und Liegenschaftsverwaltung empfiehlt dem Gemeinderat, den Artikel 2 Absatz 4 der Richtlinien zur Bereitstellung von preiswertem Wohnbauland in der Gemeinde Leopoldshöhe wie folgt neu zu fassen: Bei einem Verkauf von Grundstücken an Investoren / Bauträger ist darauf zu achten, dass die Ziele des Absatzes 2 Berücksichtigung finden. Weitere Änderungen werden an den Richtlinien nicht vorgenommen. Schemmel Anlage CDU-Antrag