Beschlussvorlage (Vergnügungsstättenkonzept_Teil 3)

Tabelle 10: Gewerbegebiet Berzdorfer Feld Kriterien Bewertung Lage Im Stadtteil Berzdorf, an der Brühler Straße, westlicher Ortseingang nach Wesseling, städtebaulich z.T. exponierte Lage. EVA, RWE, im südöstlichen Bereich befindet sich eine Freifläche (siehe Abbildung 10), Gewerbezentrum und ein Kegelcentrum, angrenzend Wohnnutzung. Keine. Nutzungsstruktur Vorprägung durch Vergnügungsstätten Planungsrecht Mögliche Störpotenziale Entwicklungsziele (gem. Begründung des Bebauungsplanes) Gefährdungsabschätzung (weiterer) Ansiedlungsbestrebungen FNP: GI und GE; B-Plan: Nr. 3/40 (BauNVO 1990) GE und GI; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Ausschluss von Vergnügungsstätten. Verzerrung des Bodenpreisgefüges, Störung des Ortsbildes (Ortseingangssituation, ggf. Nutzungskonflikt mit der angrenzenden Wohnnutzung. Schaffung einer günstigen Perspektive für das Nebeneinander von gewerblich-industrieller Nutzung im Westen und Wohnnutzung im Osten. Exponierte Grundstücke an der Brühler Straße sind grundsätzlich gefährdet; aufgrund des planungsrechtlichen Ausschlusses von Vergnügungsstätten ist eine Gefährdung derzeit als gering zu bewerten. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 10: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Berzdorfer Feld Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen Strukturanalyse 35 Tabelle 11: Gewerbegebiet Berzdorf Kriterien Bewertung Lage Im Stadtteil Berzdorf, entlang der Rodenkirchener Straße, städtebaulich keine exponierte Lage. Sehr heterogen, größtenteils gewerbliche Strukturen, kleinteilig strukturiert, nach Norden großflächigere Gewerbe- und z.T. Industriestrukturen, einige kleinflächige ungenutzte Flächen (siehe Abbildung 11). Im nördlichen Bereich (Hans-Sachs-Straße) ist eine Spielhalle vorhanden (zwei Konzessionen) (siehe Kapitel 5.1.2). FNP: GE; B-Plan: Nr. 3/14 Blatt a, b, c BauNVO 1968, 1977; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine; z.T. § 34 BauGB. Nutzungsstruktur Vorprägung durch Vergnügungsstätten Planungsrecht Insbesondere in den stark gewerblich geprägten Gebieten: Verzerrung des Bodenpreisgefüges; Verdrängung gewerblicher Nutzungen. Vorwiegende Ansiedlung von Gewerbebetrieben, die im innerstädtiEntwicklungsziele (gem. Begründung der schen Bereich unverträglich sind (insb. Bau- und Bebauungspläne) Handwerksbetriebe). Darüber hinaus aber auch Ansiedlungsfläche für neue Gewerbebetriebe. Keine exponierte Lage im Stadtgebiet, allerdings in Teilen stark freGefährdungsabschätzung (weiterer) quentiert, z.T. Freiflächen vorhanden, keine Festsetzungen im BAnsiedlungsbestrebungen Plan, Vorprägung durch Spielhalle; unter Berücksichtigung aller Aspekte kann das Gefährdungspotenzial als mittel eingestuft werden. Mögliche Störpotenziale Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Berzdorf Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen 36 Strukturanalyse Tabelle 12: Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße Kriterien Bewertung Lage Im Stadtteil Berzdorf, am Kreuzungsbereich Rodenkirchener Straße/ Brühler Straße, städtebaulich keine exponierte Lage. Nutzungsstruktur Heterogen, Einzelhandelsnutzungen (LM-Discounter, Baumarkt/Gartencenter, Elektronikmarkt u.a.) und gewerbliche Nutzung. Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine. Planungsrecht FNP: GE und SO; B-Plan; Nr. 3/14C 7. Änderung (BauNVO 1990); GE und SO; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: ausgeschlossen. Aufgrund der starken Nutzung durch Einzelhandelsbetriebe ist das Störpotenzial vergleichsweise gering. Sicherung der gewerblichen Entwicklungsmöglichkeiten für die Bestandsbetriebe, Vermeidung von städteb. Fehlentwicklungen insb. Ansiedlung Zentren schädigender Einzelhandelsvorhaben. Mögliche Störpotenziale Entwicklungsziele gem. Begründung des Bebauungsplanes) Gefährdungsabschätzung weiterer Ansiedlungsbestrebungen Durch frequenzstarken Einzelhandel (Baumarkt, Discounter) geprägt, derzeitiger Ausschluss von Vergnügungsstätten, z.T. exponierte Lage; unter Berücksichtigung aller Aspekte kann das Gefährdungspotenzial als mittel eingestuft werden. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 12: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen Strukturanalyse 37 Tabelle 13: Gewerbegebiet Saint Gobain Kriterien Bewertung Nutzungsstruktur Im Stadtteil Wesseling, am Kronenweg (westlich); Lage am Kronenweg und der innerstädtischen Potenzialfläche „Westring“, abgeschlossenes Industrie- und Gewerbeareal Gewerblich/ Industrielle Nutzung, z.T. leerstehende Gewerbehallen Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine Planungsrecht FNP: GE/ GI; B-Plan: Nr. 1/107 (BauNVO 1990), GI und GE, Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Ausgeschlossen Verzerrung des Bodenpreisgefüges, Verdrängungseffekte. Lage Mögliche Störpotenziale Standort- und Entwicklungssicherung des Unternehmens Saint GoEntwicklungsziele (gem. Begründung des bain, sowie Ansiedlungsmöglichkeiten für weitere GewerbeBebauungsplanes) Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe unter Berücksichtigung der umliegenden und geplanten Nutzungen wie Wohnen. Derzeit abgeschlossenes Gelände, z.T. industrielle Nutzung, AusGefährdungsabschätzung (weiterer) schluss von Vergnügungsstätten, keine Vorprägung; unter Ansiedlungsbestrebungen Berücksichtigung aller Aspekte kann das Gefährdungs-potenzial als gering eingestuft werden. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 13: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Saint Gobain Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen 38 Strukturanalyse Tabelle 14: Gewerbegebiet Norton Kriterien Lage Nutzungsstruktur Vorprägung durch Vergnügungsstätten Bewertung Im Stadtteil Wesseling zwischen dem Kronenweg (östlich) und dem Gewerbegebiet Rheinbogen; städtebaulich z.T. exponierte Lage am Kronenweg. Heterogene Nutzungsstruktur, Gewerbliche Nutzung, Büronutzung, Getränkemarkt entlang des Kronenweges, Freiflächen, gewerbliche Brache. Keine. FNP: GI/ GE; B-Plan: Nr. 1/72 Bl. b (BauNVO 1968) und Nr. 1/76 (BauNVO 1990); GE und GI; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine; Sonstiges: Aufstellungsbeschluss B-Plan 1/108 (2007). Mögliche Störpotenziale Verzerrung des Bodenpreisgefüges, Verdrängungseffekte. Entwicklung eines modernen klar strukturierten Gewerbegebiets, die Entwicklungsziele (gem. Begründung der städtebauliche Optimierung der Nutzungsmöglichkeiten für gewerbBebauungspläne und Aufstellungsbelich- industrielle Bauflächen unter Berücksichtigung der schluss) Anforderungen des Immissionsschutzes, sowie die räumlich- und funktional sinnvolle Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Unter Berücksichtigung aller Aspekte kann das GefährdungsGefährdungsabschätzung (weiterer) potenzial an den exponierten Lagen als mittel – hoch und im restliAnsiedlungsbestrebungen chen Gebiet als gering eingestuft werden. Planungsrecht Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 14: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Norton Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen Strukturanalyse 39 Tabelle 15: Gewerbegebiet Rheinbogen Kriterien Bewertung Lage Im Stadtteil Wesseling, an der Ahrstraße/ Vorgebirgsstraße. Nutzungsstruktur Heterogen, im Eingangsbereich zum Gewerbegebiet geprägt durch Einzelhandel, Systemgastronomie, im weiteren Verlauf der Vorgebirgsstraße ist das Gebiet eher durch kleinteilige Gewerbestruktur, z.T. Dienstleister und Büronutzung geprägt. Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine. Planungsrecht Mögliche Störpotenziale FNP: GE; B-Plan: Nr. 1/76 (BauNVO 1990) GE; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: ausgeschlossen; Sonstiges: B-Plan Nr. 1/109 in Aufstellung – frühzeitige Beteiligung (27.10. – 28.10.2008). Je nach Bereich unterschiedliche, in nicht durch Einzelhandel und Systemgastronomie geprägten Gebieten sind Verzerrungen des Bodenpreisgefüges und Verdrängungseffekte möglich. Entwicklungsziele (gem. Begründung des Entwicklung eines modernen, hochwertigem und klar strukturierten Bebauungsplanes und des OffenlageGewerbegebiets entwurfs) Gefährdungsabschätzung weiterer Ansiedlungsbestrebungen Unter Berücksichtigung der dargestellten Informationen kann das Gefährdungspotenzial je nach Lage als mittel eingeschätzt werden. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 15: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rheinbogen Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen 40 Strukturanalyse Tabelle 16: Gewerbegebiet Eichholz Süd/ Nextpark Kriterien Bewertung Lage Im Stadtteil Urfeld, an der Urfelder Straße Nördlich der Urfelder Straße: Kleine und mittelständische Unternehmen, vereinzelt Betriebswohnungen Nutzungsstruktur Vorprägung durch Vergnügungsstätten Südlich der Urfelder Straße: Großhandel/ Logistik, landwirtschaftlich genutzte Fläche, derzeitige Schaffung von Planungsrecht für weitere Logistik- und Gewerbeansiedlung „Nextpark“ Keine Nördlich der Urfelder Straße: FNP: GE; B-Plan: 4/79 (BauNVO 1977), Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine Planungsrecht Mögliche Störpotenziale Südlich der Urfelder Straße: FNP, GE und Landwirtschaft; B-Plan Nr. 4/103.1 vorhabenbezogener B-Plan Fruchthansa (BauNVO 1990); Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Als Nutzung ist nur das Vorhaben Fruchthansa zulässig. Für den südlichen Bereich zum Fruchthansagelände ist der vorhabenbezogene B-Plan Nr. 4/103.2 „Nextpark“ in Aufstellung (BauNVO 1990); Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: ausgeschlossen. Verzerrung des Bodenpreisgefüges, Verdrängungseffekte. Entwicklungsziele (gem. Begründung des Bereitstellung gewerblich Nutzbarer Grundstücke für mittelständiBebauungsplanes) sche Gewerbebetriebe. Gefährdungsabschätzung weiterer Ansiedlungsbestrebungen Für die Bereiche Nextpark/ Fruchthansa gering; im Bereich Gewerbegebiet Eichholz Süd mittel-hoch. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Abbildung 16: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Eichholz Süd/ Nextpark Quelle: Bestandserhebung Dr. Jansen und Stadt Wesseling 2012; eigene Aufnahmen Strukturanalyse 41 5.2.2 Zwischenfazit zu Gewerbegebieten und gewerblich geprägten Gebieten in Wesseling Die Stadt Wesseling weist eine Vielzahl von Gewerbegebieten auf, die sich in ihrer Nutzungsstruktur stark voneinander unterscheiden. Sind einige Gebiete eher monostrukturiert und durch gewerbliche Strukturen geprägt, sind andere zumindest in Teilbereichen durch Nutzungen wie bspw. (großflächigen) Einzelhandel, Vergnügungsstätten, Gastronomie usw. geprägt. Gerade in diesen Gebieten ist eine Verzerrung des Boden-/ Mietpreisgefüges durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten regelmäßig nicht als Steuerungsgrund heranzuziehen, da die oben genannten Nutzungen i.d.R. in der Lage sind ähnliche Boden-/ Mietpreise zu zahlen. Für die Steuerungsstrategie ist dieser Sachverhalt zu berücksichtigen und in die Überlegungen mit einzustellen. 5.2.3 Hauptzentrum Wesseling Die Innenstadt der Stadt Wesseling ist der städtebauliche Kern aller gesamtstädtischen Einzelhandelsaktivitäten und der bedeutendste Standort für viele weitere Aktivitäten und Nutzungsarten (Inanspruchnahme von Verwaltungsdiensten, Bildung, Gastronomie, Freizeit, Kultur etc.). Der Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling weist in der Innenstadt das Hauptzentrum als zentralen Versorgungsbereich i. S. d. Bauplanungsrechts aus (siehe Abbildung 17). Innerhalb des Hauptzentrums befanden sich zur Bestandserhebung für die Erarbeitung des Masterplans Einzelhandel (2005) rd. 68 der insgesamt auf Wesselinger Stadtgebiet erhobenen 144 Betriebe. Das Hauptzentrum weist eine lineare Struktur auf und erstreckt sich über eine Länge von rd. 800 m. Durch die Bahnlinie und die Konrad-Adenauer-Straße wird das Hauptzentrum in einen nördlichen Bereich an der Bahnhofstraße und einen südlichen Bereich an der Flach-Fengler-Straße gegliedert. Beide Bereiche sind größtenteils als Fußgängerzone gestaltet. In unmittelbarer Nähe zur Innenstadt befindet sich nordöstlich der Rhein. 42 Strukturanalyse Abbildung 17: Räumliche Abgrenzung des zentraler Versorgungsbereichs Hauptzentrum Wesseling Alfons-Müller-Platz Forum Wesseling Flach-Fengler-Straße Quelle: Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 Stärken Die Innenstadt von Wesseling besitzt ein vielfältiges Einzelhandelsangebot mit Waren in allen Bedarfsbereichen. Die Dichte der Einzelhandelsnutzungen ist in der Fußgängerzone Flach-Fengler-Straße im südlichen Innenstadtbereich am höchsten. Diese Entwicklung wurde durch die Nachnutzung der ehem. Hertie-Immobilie durch das Forum Wesseling mit rd. 6.500 m² Verkaufsfläche im Jahr 2012 bestätigt. Das als Passage gestaltete Forum Wesseling übernimmt an prägender Stelle im Hauptzentrum eine wichtige Funktion als Frequenzbringer, weist allerding weiterhin kleinteilige Leerstände auf. Neben den Einzelhandelsbetrieben sind in der Innenstadt von Wesseling zahlreiche Dienstleistungsnutzungen vertreten. Post, Apotheken, Arztpraxen, Geldinstitute, Anwaltskanzleien, Gastronomie und sonstige Dienstleistungen erhöhen die Frequenz und tragen somit zur Belebung der Innenstadt bei. Prägend für den nördlich der Bahngleise gelegenen Teil der Fußgängerzone ist der Alfons-Müller-Platz. Dominiert wird der Platzbereich durch den 70er-Jahre-Hochhausbau des Rathauses und das historische Rathausgebäude. Der Alfons-Müller-Platz bietet Raum für unterschiedliche Veranstaltungen und ist bereits heute Standort für den Wochenmarkt, Weihnachtsmarkt und weitere öffentliche Veranstaltungen. Sowohl der Alfons-Müller-Platz als auch die Bahnhofstraße sind durch Strukturanalyse 43 Bepflanzungen und Straßenmobiliar gestaltet. Im Bereich Bahnhofstraße trägt die vorhandene Außengastronomie zur Aufenthaltsqualität bei. Die Nähe zum Rhein und die Grünflächen zwischen Bonner Straße und dem neu gestalteten Rheinufer bieten ein großes atmosphärisches Potenzial für diesen Teil der Innenstadt, das allerdings noch nicht vollständig ausgeschöpft wird (s.u.). An der verkehrsberuhigten Bonner Straße befindet sich die am Rhein gelegene Kirche St. Germanus. Die neugestaltete Promenade am Rheinufer28 nimmt wichtige Erholungs- und Freizeitfunktionen wahr. Auf Grund der geringen Entfernung zur Fußgängerzone ist sie von dort aus gut zu erreichen29. Schwächen Trotz der vergleichsweise günstigen Rahmenbedingungen weist das Hauptzentrum Schwächen bzw. Handlungsbedarfe auf. Der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz wird in der Wesselinger Innenstadt teilweise durch Leerstände und Wohnnutzungen unterbrochen. Angesichts der erheblichen Ausdehnung und der linearen Struktur konzentrieren sich die Leerstände vor allem an den Randbereichen der Innenstadt (nördliche Bahnhofstraße/ An St. Germanus). Die FlachFengler-Straße weist im Vergleich zur Bahnhofstraße eine geringe Leerstandsquote auf und ist bzgl. des Einzelhandelsbesatzes als stabil zu bezeichnen. Der nördliche Bereich der Innenstadt ist ausschließlich durch kleinflächige Betriebe geprägt, so dass ein frequenzerzeugender großflächiger Einzelhandel fehlt.30 Das gastronomische Angebot im Hauptzentrum ist insgesamt ausbaufähig. Es fehlen attraktive Cafés und Restaurants mit Außengastronomie, die die Aufenthaltsqualität weiter aufwerten. Die Bahnlinie und die Konrad-Adenauer-Straße bewirken eine Teilung der Innenstadt in zwei Bereiche, die lediglich durch eine Unterführung miteinander verbunden sind. Die Unterführung übt eine deutliche Barrierewirkung aus und entspricht nicht den aktuellen städtebaulichen und gestalterischen Anforderungen31. Der Bereich An St. Germanus ist durch das massive Rathausgebäude (ohne Schaufensterfronten) von der Geschäftszone Bahnhofstraße abgekoppelt. Trotz der vergleichsweise attraktiven städtebaulichen Situation wirkt dieser durch Leerstände geprägte Bereich unbelebt. Im Bereich der Flach-Fengler-Straße und im Bereich Alfons-Müller-Platz dominieren mehrgeschossige Gebäude und teilweise auch Hochhäuser der 70er Jahre das Stadtbild. Die Bausubstanz weist teilweise Sanierungsbedarf auf. Der gesamte Straßenraum im Bereich der Fußgängerzone zwischen Westring und Alfons-Müller-Platz weist eine nicht mehr zeitgemäße Gestaltung auf. Die städtebauliche und funktionale Anbindung der 28 Im Rahmen der Regionale 2010 wurde das Wesselinger Rheinufer in drei Bauabschnitten neugestaltet. Der 3. Bauabschnitt (Rheinpark) ist derzeit in Bau. 29 Vgl. Dr. Donato Acocella 2005: Einzelhandelskonzept für die Stadt Wesseling. S. 39ff. 30 ebd. 31 ebd. 44 Strukturanalyse Innenstadt an den Rhein kann durch gestalterische Maßnahmen verbessert werden. Ein erster Ansatz für eine Umgestaltung des öffentlichen Raumes ist in der nördlichen Bahnhofstraße zu sehen, wo eine attraktive neue Pflasterung und Möblierung mit Bänken und Leuchten erfolgt ist. Eine weitere Aufwertung des öffentlichen Raumes ist im Rahmen des Bund-Länder Förderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ geplant. Entwicklungsziele Wie die Darstellung der Schwächen des Hauptzentrums zeigt, ist erhebliches Handlungspotenzial für das Hauptzentrum vorhanden. Die Stadt Wesseling hat insbesondere im Rahmen der Regionale2010 umfangreiche Entwicklungsziele für die Innenstadt formuliert und erste Planungen für die Innenstadt vorangetrieben. Diese werden zukünftig im Rahmen des Förderprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ weitergeführt. Für eine städtebaulich verträgliche räumliche Steuerung von Vergnügungsstättenansiedlungen sind die Entwicklungsziele entsprechend in die strategischen Überlegungen einzustellen, so dass Zielkonflikte vermieden werden. Die wesentlichen Entwicklungsziele für das Hauptzentrum stellen sich wie folgt dar: Tabelle 17: Entwicklungsziele für das Hauptzentrum Wesseling Entwicklungsziele für den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Wesseling · Aufwertung und Gestaltung der Zugänge aus der Innenstadt zum Rheinufer als Ankerpunkt der Qualif izierung der öffentlichen Stadt- und Landschaftsräume. · Verknüpfung der Innenstadtbereiche miteinander und mit dem Rheinufer durch Überwindung der trennenden Verkehrsbarriere durch bauliche, verkehrstechnische und gestalterische Maßnahmen mit Schwerpunkt im Bereich des Bahnhofs/ der Fußgängerzone. · Aktivierung und Aufwertung der zentralen öffentlichen Räume. · Funktionale Stärkung und Aufwertung der Innenstadt zum zentralen Einkaufs-, Dienstleistungs-, Wirtschafts- und Kulturstandort des Mittelzentrums Wesseling durch die Zusammenführung gestalterischer und umsetzungsorientierter Maßnahmen im öffentlichen Raum mit nicht-räumlichen Strategien der Innenstadtstärkung in Kooperation mit Eigentümern, Einzelhändlern und sonstigen Schlüsselakteuren. · Eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung des Hauptzentrums vor dem Hintergrund einer funktionalen Gliederung des Gesamtbereichs durch eine in die Zukunft gerichtete Schwerpunktsetzung. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Stadt Wesseling 2007: Leitfaden :gesamtperspektive Wesseling. S. 33; Stadt Wesseling 2006: Städtebauliche Untersuchung zur Entwicklungsperspektive Innenstadt 2006. S. 7ff.; Stadt Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3. 5.2.4 Zwischenfazit zum Hauptzentrum Wesseling Der zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Wesseling stellt den Kern der innerstädtischen Nutzung dar. Aufgrund seiner räumlichen Ausdehnung von rd. 800m und der starken Barrierewirkung der Bahntrasse und Konrad-Adenauer-Straße haben sich differenzierte Lagebereiche herausgebildet, die im Rahmen einer Steuerungsstrategie für Vergnügungsstätten Berücksichtigung finden. Zentral für die Weiterentwicklung des Hauptzentrums Strukturanalyse 45 sind die aktuellen Planungen zur Umgestaltung des öffentlichen Raums im Rahmen des Bund-Länder-Programms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“, so dass auch für den zukünftigen gestalterischen Anspruch der an das Hauptzentrum gelegt wird, eine angemessene Steuerungsstrategie gefunden werden muss (siehe Kapitel 6). 5.2.5 Sonstige Nahversorgungszentren und Entwicklungsbereiche in Wesseling Ergänzend zum zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt sind im Masterplan Einzelhandel (2007) weitere zentrale Versorgungsbereiche als Nahversorgungszentren ausgewiesen. Diese dienen vorwiegend der Versorgung der umliegenden Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs und sollen diese Funktion auch zukünftig übernehmen (siehe Abbildung 18). Für die räumliche Steuerung von Vergnügungsstättenansiedlungen ist auf die Nahversorgungsstandorte explizit einzugehen, da sie z.T. aufgrund der exponierten Lage und der vorhandenen publikumswirksamen Nutzung (z.B. Lebensmittelmärkte, Dienstleistungen usw.) attraktive Standorte für Vergnügungsstättenbetreiber, insbesondere von Wettbüros und Spielhallen, darstellen können. Aufgrund des strukturellen Wandels im Einzelhandel sind gerade die Nahversorgungszentren mit z.T. leerstehenden Ladenlokalen besonders anfällig für Ansiedlungen von Vergnügungsstätten und damit einhergehenden Verdrängungseffekten. 46 Strukturanalyse Abbildung 18: Räumliche Abgrenzung der Nahversorgungszentren und des potenziellen Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Urfeld Nahversorgungszentrum Kronenweg Nahversorgungszentrum Berzdorf Nahversorgungszentrum Eichholzer Straße Nahversorgungszentrum Westerwaldstraße Nahversorgungszentrum Keldenicher Str aße Entwicklungsbereich Nahversorgungsz. Urfeld Quelle: Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 Für die Steuerung von Vergnügungsstättenansiedlungen und die Entwicklung einer für Wesseling zielgerichteten Ansiedlungsstrategie werden die Nahversorgungszentren im Folgenden anhand standardisierter Kriterien dargestellt und eine Abschätzung zur Gefährdung für (weitere) Vergnügungsstättenansiedlungen vorgenommen. Die Abschätzung basiert auf Grundlage der Standortanforderung der Betreiber (siehe Kapitel 3.2), der örtlichen Rahmenbedingungen und der planungsrechtlichen Ausgangssituation (s.u.). Strukturanalyse 47 Tabelle 18: Nahversorgungszentrum Kronenweg Kriterien Bewertung Lage Stadtteil Wesseling, südwestlich der A555, am Kronenweg, einem zentralen innerstädtischen Verkehrsweg, hohe Fahrzeugfrequenzen Nutzungsstruktur Kleinteiliger Lebensmitteleinzelhandel, ergänzt durch Dienstleistungen wie bspw. Volksbank, Sparkasse, Apotheke, Wohnnutzungen insbesondere in den oberen Stockwerken, derzeit kein Leerstand Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine Planungsrecht FNP: W; B-Plan: Nr. 1/12 (BauNVO 1962) WA; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: Keine; Bereich südlich des Kronenwegs: § 34 BauGB Mögliche Störpotenziale Trading-Down-Prozesse, Verdrängung von Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben, Beeinträchtigung der Wohnfunktion Imageverlust Entwicklungsziele Gefährdungsabschätzung für (weitere) Ansiedlungsbestrebungen Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen Aufgrund des durchgängigen Besatzes derzeit gering, allerdings bei eintretendem Leerstand durchaus gegeben Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen 48 Strukturanalyse Tabelle 19: Nahversorgungszentrum Berzdorf Kriterien Bewertung Lage Stadtteil Berzdorf, an der Hauptstraße, etwas abgelegen vom Hauptverkehrsweg (Brühler Straße) , geringe Fahrzeugfrequenz. Nutzungsstruktur Kleinteiliger Einzelhandel, Wohnen und ergänzende Dienstleistungen, leerstehende ehem. Schlecker-Immobilie. Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine. Planungsrecht FNP: W z.T. Grünfläche; überwiegend § 34 BauGB. Mögliche Störpotenziale Entwicklungsziele Gefährdungsabschätzung für (weitere) Ansiedlungsbestrebungen Störung des dörflichen Ortsbildes, Trading-Down-Effekte, Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden Dienstleistungen, Beeinträchtigung der Wohnfunktion – Imageverlust. Erhalt der Versorgungsfunktion mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und ergänzenden Dienstleistungen, ggf. Ergänzung des Angebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich. Gering, da keine frequenzerzeugenden Einrichtungen und vergleichsweise abgelegener Lage im Stadtgebiet. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen Strukturanalyse 49 Tabelle 20: Nahversorgungszentrum Eichholzer Straße Kriterien Bewertung Lage Stadtteil Keldenich, an der Eichholzer Straße, einer Hauptverkehrsachse in Nordsüdrichtung in Wesseling, hohe Fahrzeugfrequenz Nutzungsstruktur Einzelhandelsagglomeration von einem Lebensmittelvollsortimenter, -discounter und ergänzende Konzessionäre Vorprägung durch Vergnügungsstätten Keine Planungsrecht FNP: W, B-Plan: Nr. 2/29 (BauNVO 1962), WA; Festsetzungen zu Vergnügungsstätten: keine Trading-Down-Effekte, Verdrängung der Einzelhandelsbetriebe (insbesondere kleiner Konzessionäre), Imageverlust Erhalt der Versorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Mögliche Störpotenziale Entwicklungsziele Gefährdungsabschätzung für weitere Ansiedlungsbestrebungen Mittel – gute verkehrliche Lage, derzeit keine Immobilien verfügbar Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013; Wesseling 2007: Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling. S. 3 ff.; Eigene Aufnahmen 50 Strukturanalyse