Beschlussvorlage (Vergnügungsstättenkonzept_Teil 2)

TEIL II: STEUERUNGSSTRATEGIE 24 TEIL II: STEUERUNGSSTRATEGIE 5 Strukturanalyse Die Strukturanalyse für das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Wesseling umfasst zwei Bausteine, die grundlegende Voraussetzung sind, um zielführende und praxisbezogene Handlungsempfehlungen zur Steuerung von Vergnügungsstätten abzuleiten. Zum einen wird der Bestand an Vergnügungsstätten innerhalb des Kommunalgebiets flächendeckend erfasst und bewertet, um ggf. die Vorprägung eines Gebietes durch Vergnügungsstätten zu bestimmen und die städtebaulichen Auswirkungen dieser zu bewerten. Zum anderen wird auf Grundlage der aktuellen Betreiberanforderungen (siehe Kapitel 3.2) für die Stadt Wesseling dargestellt, welche Gebiete besonders im Fokus der Ansiedlungswünsche von Spielhallen und Wettbüros stehen. In diesem Schritt werden alle identifizierten Gebiete anhand standardisierter Kriterien untersucht und eine Gefährdungsabschätzung für Vergnügungsstättenansiedlungen vorgenommen. Darauf aufbauend wird in Kapitel 7 eine auf die Stadt Wesseling abgestimmte Steuerungsstrategie abgeleitet. 5.1 Bestand von Vergnügungsstätten in der Stadt Wesseling Für die Erfassung der Vergnügungsstätten wurde der Bestand anhand der Bauakten und Angaben der Gewerbeaufsicht in Wesseling flächendeckend erhoben. Erfasst wurden die in Kapitel 2.3 definierten Unterarten von Vergnügungsstätten. Insgesamt gibt es für die Stadt Wesseling 7 gewerberechtliche Konzessionen an fünf Spielhallenstandorten und rd. 57 Geldspielgeräte. Hinzu kommen 51 Geldspielgeräte in gastronomischen Einrichtungen. Für die Stadt ergibt sich damit eine Ausstattung von einem Geldspielgerät pro 325 Einwohner. 5.1.1 Räumliche Verteilung der Vergnügungsstättenstandorte in Wesseling Die Vergnügungsstättenstandorte in Wesseling verteilen sich im Wesentlichen innerhalb des Ortsteils Wesseling und weisen sehr unterschiedliche Standortmerkmale auf. Die räumliche Verteilung der Ansiedlungsanfragen (formelle und informelle) ist gem. Angaben des Fachbereichs Bauordnung der Stadt Wesseling für Spielhallenstandorte unterschiedlich, wobei sich nach wie vor eine Konzentration innerhalb des Innenstadtbereichs feststellen lässt (siehe Abbildung 3). Strukturanalyse 25 Abbildung 3: Standorte von Vergnügungsstätten und Anfragen für Spielhallenansiedlungen Legende Spielhallen Zentrale Versorgungsbereiche/ Entwicklungsbereich* N Ohne Maßstab * schematische Darstellung Quelle: Eigene Erhebung (März 2013) 26 Strukturanalyse 5.1.2 Standortbewertung der bestehenden Vergnügungsstätten in Wesseling Im Folgenden werden die bestehenden Standorte von Vergnügungsstätten in Wesseling dargestellt und städtebaulich bewertet. Für die Bewertungen werden folgende Kriterien untersucht, die eine Auswirkung auf die städtebauliche Wirkung haben: § die Lage innerhalb des Stadtgebietes (Innenstadtzentrum, Gewerbegebiet, Ortseingang usw.), § potenzielle Konflikte mit Nutzungen im Umfeld (z. B. durch Lärmbelästigung, Verzerrung des Bodenpreisgefüges usw.) und § gestalterische Wirkung (auffällige Werbemaßnahmen, verklebte Ladenfront, städtebauliche Präsenz usw.). Bezüglich der städtebaulichen Auswirkung muss grundsätzlich angemerkt werden, dass gerade im innerstädtischen Bereich eine negative Wirkung von Vergnügungsstätten wesentlich durch die Wahrnehmung geprägt ist. In Gewerbegebieten oder durch Wohnnutzung dominierten Gebieten können Störpotenziale bereits durch das alleinige Vorhandensein von Spielhallen ausgelöst werden (z. B. durch Verzerrung des Boden- und Mietpreisgefüges, Lärmbelästigung durch An- und Abfahrtsverkehr, lange Öffnungszeiten) und sich eher nachrangig aus stadtgestalterischen Kriterien ergeben. Strukturanalyse 27 Spielhallenstandort Poststraße/ Dreilindenstraße Abbildung 4: Spielhallenstandort Poststraße/ Dreilindenstraße Quelle: Eigene Darstellung/ Aufnahmen Tabelle 6: Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandortes Poststraße/ Dreilindenstraße Kriterien Bewertung Lage Am Kreuzungsbereich Poststraße/ Dreilindenstraße – östlich angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Wesseling (Umfeld) -Nutzung Wohnnutzung und Taxiunternehmen im selben Gebäude, gegenüber befindet sich ein zentrales Parkhaus für die Innenstadt, ansonsten ist das Umfeld durch Wohnnutzung geprägt Mögliche Störpotenziale Konflikte mit der Wohnnutzung, Image Gestaltung Planungsrecht Auffällige Werbung, verklebte Scheiben - uneinsehbar § 34 Abs.1 BauGB Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 28 Strukturanalyse Spielhallenstandorte Flach-Fengler-Straße Abbildung 5: Spielhallenstandorte Flach-Fengler-Straße Quelle: Eigene Darstellung/ Aufnahmen Tabelle 7: Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts Flach-Fengler-Straße Kriterien Bewertung Lage Innerhalb des als Fußgängerzone ausgebildeten Bereichs des zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Wesseling. Umfeldnutzung Geprägt durch innerstädtische Nutzungen wie Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie – z.T. Wohnen in den oberen Geschossen Mögliche Störpotenziale Gestaltung Planungsrecht Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben, Unterbrechung der Schaufensterfronten, Störung des Stadtbildes durch Werbemaßnahmen, auslösen von Trading-Down-Prozessen. Verklebte (blickdichte) Schaufenster, z. T. beleuchtete Werbetafel Standort Spielkiste: Kerngebiet MK (B-Plan 1/43 C – BauNVO 1968). Keine auf Vergnügungsstätten bezogene Festsetzungen; Wohnungen ab dem 1. OG zulässig. Standort TIMEX Spielstätten GmbH: Kerngebiet MK (B-Plan 1/104 – BauNVO 1990). Keine auf Vergnügungsstätten bezogenen Festsetzungen. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Strukturanalyse 29 Spielhallenstandort Keldenicher Straße Abbildung 6: Spielhallenstandort Keldenicher Straße Quelle: Eigene Darstellung/ Aufnahmen Tabelle 8: Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts Keldenicher Straße Kriterien Bewertung Lage An der Keldenicher Straße im Erdgeschoss eines Wohnhauses Umfeldnutzung Wohnen, Restaurant, Kiosk, Bushaltestalle, kleiner Lebensmittelmarkt Mögliche Störpotenziale Konflikt mit der vorhandenen Wohnnutzung (Image), lange Öffnungszeiten, Verdrängung und Trading-Down-Effekte Uneinsehbar, auffällig zugeklebte Schaufensterfront, zwei Parkplätze vor der Spielhalle. Kerngebiet (MK) BauNVO 1962. Keine auf Vergnügungsstätten bezogenen Festsetzungen. Wohnen ist allgemein zulässig Gestaltung Planungsrecht Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 30 Strukturanalyse Spielhallenstandort Hans-Sachs-Straße Abbildung 7: Spielhallenstandort Hans-Sachs-Straße Quelle: Eigene Darstellung/ Aufnahmen Tabelle 9: Städtebauliche Bewertung des Spielhallenstandorts Hans-Sachs-Straße Kriterien Bewertung Lage Innerhalb des Gewerbegebietes Berzdorf Umfeldnutzung Gewerbe, Hotel/Pensionsnutzung, geringfügig Wohnnutzung Mögliche Störpotenziale Derzeit keine erkennbar Gestaltung Vergleichsweise zurückhaltende Gestaltung, geringe Außenwirkung Planungsrecht Gem. § 34 Abs. 2 BauGB als Gewerbegebiet einzustufen, Vergnügungsstätten sind hier ausnahmsweise zulässig. Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage einer Bestandserhebung März 2013 Sonstige Vergnügungsstätten Neben den vorhandenen Spielhallen, gibt es in Wesseling weitere Einrichtungen, die zwar nach einer genaueren Vor-Ort-Betrachtung nicht als Vergnügungsstätte bewertet wurde, allerdings zur Vollständigkeit kurz erläutert werden sollen: Am Espenweg befindet sich das Kegelcenter Diesner, welches, wenn es analog zu Bowlingcentern bewertet wird, eine Vergnügungsstätte des Freizeitsektors ist. Das Kegelcenter befindet sich am Rande der Wohnbebauung von Berzdorf im Gewerbegebiet Berzdorfer Strukturanalyse 31 Feld. Das Kegelcenter fügt sich im Zusammenhang mit dem Gewerbezentrum Diesner gut in die umliegenden Nutzungen ein. Auf Grundlage der Vor-Ort-Betrachtung wird das Kegelcenter als gewerblich betriebene Anlage für sportliche Zwecke bewertet. Diese Kategorisierung trifft auf alle weiteren im Stadtgebiet befindlichen Sportanlagen (bspw. Bronx Kletterhalle, Sportoase Wesseling) zu. 5.2 Bereiche für zukünftige Ansiedlungsbestrebungen von Spielhallenund Wettbürobetreiben in Wesseling Zur Identifizierung der Gebiete, die durch eine Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros potenziell betroffen sein könnten, ist die lokale Situation in Wesseling zum einen mit den Standortanforderungen der Betreiber abzugleichen und zum anderen eine genaue Untersuchung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vergnügungsstätten bzw. Spielhallen und Wettbüros notwendig. Wie bereits in Kapitel 4 erläutert, sind Vergnügungsstätten bzw. die Unterarten in unterschiedlichen Baugebietskategorien allgemein oder ausnahmsweise zulässig. In Zusammenschau mit den Standortanforderungen für Spielhallen- und Wettbüroansiedlungen ergeben sich für Wesseling, folgende Bereiche, die im Interesse von Betreibern sein könnten und einer genaueren Betrachtung unterzogen werden: · Gewerbegebiet Berzdorfer Feld, · Gewerbegebiet Berzdorf, · Gewerbegebiet Brühler Straße/ Rodenkirchener Straße, · Gewerbegebiet Saint Gobain, · Gewerbegebiet Norton, · Gewerbegebiet Rheinbogen, · Gewerbegebiet Eichholz/ Nextpark, · Hauptzentrum Wesseling und · Sonstige Nahversorgungszentren und Entwicklungsbereiche in Wesseling (siehe Abbildung 8). Wenngleich in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt ist, ob Vergnügungsstätten zumindest in Industriegebieten nach BauNVO vor 1990 zulässig sind, wird auf eine genauere Betrachtung der großen Industriegebiete von Shell, LyondellBasell und Evonik verzichtet. Aufgrund der derzeitigen Nutzungs- und Eigentümerstruktur ist hier auch in absehbarer Zeit nicht mit Ansiedlungsbestrebungen von Vergnügungsstätten zu rechnen. 32 Strukturanalyse Abbildung 8: Zu betrachtende Zentrale Versorgungsbereiche, Gewerbe- und sonstige Gebiete Legende Spielhallen Zentrale Versorgungsbereiche/ Entwicklungsbereich* Gewerbe- und sonstige zu betrachtende Gebiete* N GE Berzdorf GE Berzdorfer Feld Ohne Maßstab GE Brühler/ Rodenkirchener Str. * schematische Darstellung GE Saint Gobain Norton-Gelände GE Rheinbogen GE-Eichholz/ Nextpark Quelle: Eigene Erhebung (März 2013) Strukturanalyse 33 Im Folgenden werden die in Abbildung 8 gekennzeichneten Bereiche näher betrachtet und auf ihre Belastbarkeit für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten untersucht. Dafür werden die derzeitigen Nutzungsstrukturen und die zukünftigen städtebaulichen Entwicklungsziele der Stadt Wesseling für die einzelnen Standortbereiche herangezogen. 5.2.1 Gewerbegebiete und gewerblich geprägte Gebiete Gewerbegebiete und gewerblich geprägte Gebiete sind grundsätzlich Gebietskategorien, die für Ansiedlungen von Vergnügungsstätten, insbesondere von Spielhallen und Wettbüros, angefragt werden (siehe Kapitel 3.2). Inwieweit ein Gebiet attraktiv für Ansiedlungsbestrebungen dieser Nutzungsarten ist, ist im Wesentlichen abhängig von der Lage, der derzeitigen Nutzungsstruktur und der planungsrechtlichen Situation. Im Rahmen der Erarbeitung des Vergnügungsstättenkonzeptes werden die in Wesseling vorhandenen Gewerbegebiete und gewerblich geprägten Gebiete diesbezüglich untersucht. Zudem wird dargestellt, welche Störpotenziale sich im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros ergeben können und welche Entwicklungsziele die Stadt Wesseling für die einzelnen Gebiete verfolgt (siehe folgende tabellarische Aufstellung). Für die Darstellung der Bestandsstruktur wurde auf eine kreisweite Betrachtung der Gewerbeflächen durch die Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH in Zusammenarbeit mit der Stadt Wesseling (2012/2013) zurückgegriffen. In der Bestandserhebung wurden in folgende Nutzungskategorien differenziert: Abbildung 9: Nutzungskategorien für Gewerbegebiete Quelle: Dr. Jansen Stadt- und Regionalplanung GmbH (2013): Gewerbeflächenentwicklungskonzept Rhein-Erft-Kreis (Analyse) Für zukünftig zu entwickelnde Gewerbegebiete in Wesseling ist bei der Schaffung von Planungsrecht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sorgfältig zu prüfen, welche Festsetzungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten getroffen und wie diese städtebaulich begründet werden. Ansätze hierzu kann das vorliegende Konzept liefern. 34 Strukturanalyse