Beschlussvorlage (Villa Haarhof hier: Nutzungs- und Bebauungsvarianten)

Sitzungsvorlage Nr.: 112/2015 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 65 - - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Villa Haarhof hier: Nutzungs- und Bebauungsvarianten Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 65 - - 66 - 21.05.2015 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 112/2015 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Stefan Wessels 21.05.2015 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Villa Haarhof hier: Nutzungs- und Bebauungsvarianten Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die Grundlageninformationen und die skizzierten Nutzungs- und Bebauungsvarianten zur Villa Haarhof und dem dazugehörigen Grundstück zur Kenntnis. Die Verwaltung wird beauftragt die priorisierte Variante ….. weiter zu konkretisieren. Sachdarstellung: 1. Problem Die im nachfolgenden dargestellte Fläche besteht aus den Flurstücken Gemarkung Wesseling, Flur 8, Flurstücke 735, 717 und 734. Die Fläche hat eine Gesamtgröße von 1.938 m². Derzeit befinden sich die 2geschossige „Villa Haarhof“ (Hanglage zum Rhein), ein städtischer Parkplatz mit rd. 20 Stellplätzen und ein eingeschossiger Bau, der derzeit als Lager genutzt wird, auf der Fläche. Die Fläche liegt sehr zentral in Rheinnähe im Kreuzungsbereich Uferstraße/ Kölner Straße. Südlich angrenzend befindet sich das neu gestaltete Rheinufer und die Freifläche Ruttmanns Wiese. Nordwestlich befindet sich die Wesselinger Innenstadt. Entlang der Kölner Straße und Uferstraße führen der „Fernradweg Rhein“ und der „Jakobsweg“, die hier wieder unmittelbar an den Rhein gelenkt werden. Die nähere Umgebung des Grundstücks ist geprägt durch eine heterogene Nutzungsstruktur von Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Gastronomienutzung. In direkter Nachbarschaft befinden sich zwei Gastronomiebetriebe, die auch Außengastronomie anbieten. Auch die bauliche Struktur weist ein heterogenes Bild auf. Entlang der Kölner Straße wird diese überwiegend durch 2-3 geschossige Bebauung in geschlossener Bauweise geprägt. Teilweise befinden sich aber auch relativ massive höhergeschossige Gebäude in der Umgebung. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen. Ein Bebauungsplan liegt für den Bereich nicht vor. Die Bebaubarkeit wird nach § 34 BauGB bzw. der näheren Umgebung bestimmt (Innenbereich, Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung). Gemäß § 34 (2) BauGB wird das Gebiet als Mischgebiet (MI) gemäß BauNVO eingestuft, so dass vielfältige Nutzungsarten planungsrechtlich zulässig sind (Wohn-, Büro-, Gastronomienutzung, Beherbergungs- und Gewerbebetriebe sowie soziale Nutzungen (siehe hierzu § 6 BauNVO)). In der Nachbarschaft befinden sich unterschiedliche Denkmäler: o Bodendenkmal „römische bis neuzeitliche Siedlungen und Gräberfelder“ Kölner Straße 2-6 o Baudenkmal „Haus Ruttmann“, Kölner Straße 6, Denkmalliste Nr. 105 o Baudenkmal „katholische Pfarrkirche St. Germanus“, Bonner Straße 9, Denkmalliste Nr. 54 Aufgrund des Umgebungsdenkmalschutzes ist bei einer Bebauung der Fläche auf die genannten Denkmäler und das Ortsbild Rücksicht zu nehmen. Für die Bebaubarkeit bzw. das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaute Grundstücksfläche ist eine jeweilige Beurteilung im Einzelfall notwendig. Den Rahmen hierfür bildet die Umgebung mit einer relativ dichten, 2-3 geschossigen Bebauung. Städtebauliche Beurteilung Die Fläche hat eine sehr prominente Lage am Schnittpunkt zwischen dem neugestalteten Rheinufer und der Fußgängerzone. Darüber hinaus ist sie eine der wenigen Flächen mit dieser Lagequalität, die sich in städtischem Eigentum befindet. Sie weist gerade im Zusammenhang mit der Rheinlage und dem baulichen Ensemble - „Villa Haarhof“, die ehemalige Wasserschutzpolizei und das „Haus Ruttmann“ - eine deutliche ortsbildprägende städtebauliche Bedeutung auf. Die städtebauliche Präsenz der „Villa-Haarhof“ wird allerdings derzeit aufgrund der dichten Vegetation zum Rhein nicht voll ausgeschöpft. Restriktiv wirkt sich derzeit die Böschungskante zum Rhein und zur Rheinuferstraße aus. Diese umfasst derzeit ca. 200m² des Grundstückes, die einer baulichen Nutzung nicht zur Verfügung stehen. Eine Nutzung als Freiflächen ist allerdings uneingeschränkt möglich. Aufgrund des Hochwasserschutzes ist die bestehende Mauer zum Rhein und zur Rheinuferstraße zu erhalten bzw. bei Sanierung in gleicher Form wieder herzustellen (Fachbereich 65 prüft derzeit die Standsicherheit der Mauer). Eine höhere oder niedrigere Mauer ist nicht zulässig. Die Stadtverwaltung wurde beauftragt, eine Prüfung für die künftige Nutzung der Fläche vorzunehmen. Dabei wurden Entwurfsvarianten entwickelt, die sowohl den Erhalt der „Villa Haarhof“ als auch eine vollständige Überplanung skizzieren (siehe Anlagen). 2. Lösung Grundsätzlich sind aufgrund der städtebaulichen Bedeutung der Flächen hohe städtebauliche und architektonische Anforderungen an die zukünftige Nutzung zu stellen. Aus städtebaulicher Sicht kann eine attraktive publikums-/öffentlichkeitswirksame Nutzung im Vordergrund stehen, so dass die innerstädtische Rheinlage und bei einer Nach-/Umnutzung auch die „Villa Haarhof“ im städtischen Zusammenhang wahrnehmbar und erlebbar gemacht wird. Aus städtebaulicher Sicht bietet sich, neben einer reinen Grundstücksveräußerung, insbesondere die Durchführung von Investoren-/Architektenwettbewerben (ggf. Bieterverfahren) an, um eine hohe Qualität der Neubebauung/Umnutzung zu sichern und optimierte Erlöse zu erzielen. Die vereinbarte Nutzung und Gestaltung sollte vertraglich im Rahmen des Kaufvertrages gesichert werden. Im Vorfeld wird eine intensive Abstimmung und Zieldiskussion zur Entwicklung dieses Grundstückes mit örtlicher und gesamtstädtischer Relevanz empfohlen. Die „Villa Haarhof“ ist ein Gebäude, das insbesondere im räumlichen Zusammenhang mit dem neugestalteten Rheinufer (Rheinsteg und Ruttmanns Wiese) und den bestehenden Gebäuden „Haus Ruttmann“ und dem Gebäude der ehemaligen Wasserschutzpolizei eine städtebauliche Qualität mit sich bringt. Die dominante Lage sollte genutzt werden, um eine nach außen wirkende und belebende Nutzung zu etablieren. Diese kann bspw. eine Gastronomienutzung umfassen, welche auch angrenzend bereits vorhanden ist und gerade mit Bezug zum Rhein und dem Anknüpfungspunkt des Fernradweges ausgebaut werden kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Umfeld nicht unwesentliche Wohnnutzungen vorhanden sind, auf die im Sinne des § 15 BauNVO Rücksicht genommen werden muss. Eine Kombination mit anderen Nutzungen, die bspw. das Thema Fahrrad- und Wandertourismus aufgreifen ist sinnvoll, um das Potenzial des Gebäudes voll auszuschöpfen. Vorstellbar wäre das Beherbergungswesen (Jugendhotel, Ferienapartments, Gästezimmer u.ä) ergänzt durch „Fahrradwerkstätten/-ladestationen“. Andere Nutzungen, die denkbar wären sind städtische Nutzungen, soziale Nutzungen (Erziehungsberatungsstellen, Bildungseinrichtungen, Schulungsräume), Büronutzung (ggf. auch für Existenzgründer „shared-offices“, museale Nutzungen u.ä.). Städtebaulich sind folgende Punkte bei der Entwicklung/Inwertsetzung der Fläche von Bedeutung:       Möglichst Erhalt des vorhandenen Gebäudes (geringfügige Erweiterungen denkbar) Bessere Integration des Gebäudes in die Rheinufergestaltung – Aufwertung der Freiflächengestaltung Belebende/ öffentliche Nutzung möglichst mit Bezug zum Rad- und Wandertourismus Rücksichtnahme auf umliegende Wohnnutzung Die derzeitige Parkplatzsituation ist für eine publikumswirksame Nutzung nicht geeignet. Hier ist eine städtebaulich attraktive Lösung zu entwickeln. Vertragliche Regelungen zur Nutzung und Gestaltung (insbesondere des Freiraumes) im Kaufvertrag. Grundsätzlich sind unterschiedliche Bebauungsvarianten für die Fläche möglich (siehe Anlagen). Diese reichen vom Erhalt des Bestandes bis hin zu einer völligen Neubebauung der Fläche. Städtebaulich wird der Erhalt der „Villa Haarhof“ angestrebt. Eine ergänzende Bebauung ist im Hinblick auf eine Arrondierung der Siedlungsstruktur durchaus wünschenswert, sollte allerdings mit einer hohen architektonischen Qualität verbunden sein. Erfahrungsgemäß ist diese am ehesten über ein Wettbewerbsverfahren zu erzielen, bei dem insbesondere die städtebaulichen und architektonischen Kriterien im Vordergrund stehen sollten. Die Anlagen 1 – 4 (Bebauungsvariante 1 und 3 jeweils als b-Variante ohne den bestehenden eingeschossigen Bau) skizzieren unterschiedliche bauliche Nutzungsmöglichkeiten für die Fläche. Diese reichen von einer vollständigen Neubebauung „Bebauungsvariante 2“ bis hin zu Beibehaltung der derzeitigen Bausubstanz und Neugestaltung des Freiraumes. Die Skizzen stellen lediglich unterschiedliche bauliche Szenarien dar, die im weiteren Verfahren auch im Hinblick auf die gewünschte Nutzung konkretisiert werden müssen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Mit der Veräußerung des städtischen Grundstückes könnten Einnahmen in nicht unerheblichen Größenordnung erzielt werden. Anlagen Vier Bebauungsvarianten (Bebauungsvariante 1 und 3 jeweils als b-Variante ohne den bestehenden eingeschossigen Bau) DIN A4 im Maßstab 1:500