Beschlussvorlage (Erläuterungsbericht)

Stadt Wesseling 56. Änderung des Flächennutzungsplanes „Westringquartier” Erläuterungsbericht (§3 (1) BauGB) Planverfasser Stadt Wesseling Dezernat III -­‐ Bereich 61 / Stadtplanung Erstellt durch rha reicher haase associierte gmbh, Aachen Wesseling / Aachen, Mai 15 1. Allgemeine Vorbemerkungen / Anlass der Planung Im Rahmen des städtebaulichen Ideen-­‐ und Realisierungswettbewerbs Innenstadt Wesseling 2001 wurden hochwertige Bebauungskonzepte für die wesentlichen Entwicklungspotenziale der Innen-­‐ stadt entwickelt. Die Einbeziehung des ca. 4 ha großen Geländes am Westring in den Wettbewerb („Bausteinfläche 1“) war aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und möglich, da dieses, ursprünglich als Gewerbeerweiterungs-­‐ fläche geplante Areal, von dem Unternehmen Saint Gobain Abrasives nicht mehr benötigt und der Stadt Wesseling zum Kauf angeboten wurde. Die Stadt Wesseling hat dieses Areal erworben, da es in Anbetracht der zentralen Lage im Wesselinger Stadtzentrum und der Nähe zum Stadtbahnhaltepunkt der Linie 16 (Köln-­‐Bonn) eine optimale Standortgunst zur Ansiedlung innerstädtischer Wohn-­‐ /Mischnutzungen aufweist und einen wichtigen Beitrag zur gebotenen Stärkung der Innenstadt als Wohn-­‐ und Einkaufsschwerpunkt leisten kann. Für das sogenannte „Stadtquartier am Westring“ ist das Bebauungskonzept eines der beiden 1. Preis-­‐ träger des Wettbewerbs – des Büros rha reicher haase associierte GmbH, Aachen – als planerische Grundlage für die Entwicklung des Neubauquartiers ausgewählt worden. Das Planungskonzept ist seitdem, unter Berücksichtigung der städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Rahmenvor-­‐ gaben für das „Stadtquartier am Westring“, kontinuierlich weiter entwickelt worden. Der Flächen-­‐ nutzungsplan der Stadt Wesseling ist mit seiner 2004 wirksam gewordenen 48. Änderung für das Plangebiet des „Stadtquartiers am Westring“ an die damaligen Planungsziele angepasst worden (Än-­‐ derung von Gewerbe-­‐/ Industrieflächen in gemischte Baufläche/Wohnbaufläche/Grünfläche). Im Laufe der Jahre hat die Stadt Wesseling viele Gespräche und Abstimmungen mit Investoren und Projektentwicklern geführt, die an einem Erwerb des städtischen Grundstücksareals interessiert wa-­‐ ren. Gegenstand der Beratungen waren die jeweiligen Bebauungs-­‐ und Nutzungskonzepte der Inte-­‐ ressenten. Die Konzepte haben verschiedene Bau-­‐ und Wohnformen umfasst, wobei das Spektrum von eingeschossigen, seniorengerechten Wohnformen über reine Reihenhausbebauung bis zu 2-­‐4-­‐ geschossigen Wohnstrukturen, in Anlehnung an das Planungskonzept des Büros rha, gereicht hat. Die Beratungen haben bisher jedoch nicht zu einem realisierungsfähigen Konzept geführt. Die Gründe lagen zumeist in der Bebauungskonzeption und der fehlenden Flexibilität der Interessenten, so dass den Anforderungen der Stadt Wesseling an ein hochwertiges Neubaugebiet nicht hinreichend Rech-­‐ nung getragen werden konnte. Ende 2014 hat die Stadt Wesseling erste Beratungen mit einem Investor geführt, der großes Interes-­‐ se an der Realisierung eines innerstädtischen Wohnquartiers und dem Erwerb des städtischen Grundstückareals bekundet hat. Der Investor (Bernd Reiter Gruppe, Köln) hat zwischenzeitlich ein Bebauungskonzept erarbeitet und die Rahmenvorgaben für die städtebauliche, planungsrechtliche und erschließungstechnische Umsetzung dieser Konzeption mit der Stadt Wesseling abgestimmt. Das Bebauungskonzept „Westringquartier“ steht mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling im Einklang. Die Umsetzung des Bebauungskonzeptes erfordert die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das „Westringquartier“ sowie die nochmalige Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling. Die 56. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) für das Plangebiet „Westringquartier“ soll gemäß §8 (3) BauGB im Parallelverfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ durchgeführt werden. 56. Änderung FNP „Westringquartier“ | 2 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der 56. FNP-­‐Änderung „Westringquartier“ umfasst die „grüne Hangkante“ ent-­‐ lang der Birkenstraße, die Gesamtfläche des geplanten Baugebietes, den südlich anschließenden Grünbereich, die zur Optimierung der Verkehrsanbindung notwendigen Flächen des Westrings sowie den „Schwarzen Weg“. Der Geltungsbereich wird begrenzt durch den Westring (nordwestliche Stra-­‐ ßenkante), die Birkenstraße (nordöstliche Straßenkante), das Betriebsgelände der Saint Gobain Abra-­‐ sives (nordwestliche Grundstücksgrenze) sowie durch den Schwarzen Weg (nordöstliche Straßenkan-­‐ te). Er entspricht somit dem Geltungsbereich der seit 2004 wirksamen 48. FNP-­‐Änderung „Stadtquar-­‐ tier am Westring“. 3. Städtebauliche Bestandsaufnahme / Umgebungsstruktur Das Plangebiet „Westringquartier“, mit einer Gesamtgröße von ca. 5,2 Hektar, wird überwiegend durch Ackerflächen geprägt. An der südlichen Plangebietsgrenze befinden sich ehemalige Gartenpar-­‐ zellen, für die jedoch keine Pachtverträge mehr bestehen (ehemals Verpachtung durch das Unter-­‐ nehmen Saint Gobain Abrasives). Die Hangkante parallel der Birkenstraße wird durch vorhandenen Baumbestand gekennzeichnet und stellt eine stadtgestalterisch wichtige, grüne Raumkante dar. Davon ausgehend erstreckt sich in Nähe des Westrings ein ca. 15 m breiter Grünstreifen mit verwilderten Büschen und Einzelbäumen. Der vorhandene Westring ist Teil des Hauptverkehrsnetzes im Stadtzentrum und dient u.a. der Er-­‐ schließung der Fußgängerzone, großmaßstäblicher Wohnbauten sowie der Betriebsflächen der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK). Innerhalb des privaten Erschließungsweges der HGK (Schwarzer Weg) befindet sich die Trasse einer unterirdischen Produktenpipeline des Unternehmens Lyondell Basell (ehemals ROW), die die Be-­‐ triebsstandorte der Lyondell Basell im Norden und der Shell Deutschland Oil GmbH im Süden Wes-­‐ selings verbindet. 4. Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Das Plangebiet der 56. FNP-­‐Änderung ist im Regionalplan im Wesentlichen als „Allgemeiner Sied-­‐ lungsbereich (ASB)“ dargestellt. Im Rahmen des damaligen Verfahrens zur 48. FNP-­‐Änderung der Stadt Wesseling hat die Bezirksregierung Köln gemäß §20 LPlG (heute §34 LPlG) bestätigt, dass die Flächennutzungsplanänderung an die Ziele der Raumordnung angepasst ist. Im Zuge der frühzeitigen Beteiligung der Behörden zur 56. FNP-­‐Änderung wird eine erneute landesplanerische Anfrage gemäß §34 LPlG an die Bezirksregierung Köln gestellt. Flächennutzungsplan Die seit 2004 wirksame 48. FNP-­‐Änderung „Stadtquartier am Westring“ enthält Darstellungen des Plangebietes als gemischte Bauflächen (M), Wohnbauflächen (W), Grünflächen mit der Zweckbe-­‐ stimmung „Parkanlage“ (Hangkante Birkenstraße) sowie „örtliche Hauptverkehrsstraßen“ (Westring und Schwarzer Weg). Auf Grund der veränderten Planungsziele des Bebauungskonzeptes „Westring-­‐ quartier“ (Entwicklung eines Wohngebietes, Sicherung und Aufwertung einer Grün-­‐/Freifläche im Südosten des Plangebietes) werden die nachfolgenden Änderungen der FNP-­‐Darstellungen innerhalb des Plangebietes vorgesehen. Die 56. FNP-­‐Änderung umfasst zum einen den Verzicht auf die Darstel-­‐ lung „gemischte Bauflächen“ und die dementsprechende Darstellung von „Wohnbauflächen“ für den gesamten Bereich des geplanten Neubauquartiers. Zum anderen sollen nicht nur die vorhandene „grüne Hangkante“, sondern auch der südlich anschließende Grünbereich als naturbezogene bzw. wohnungsnahe Grün-­‐ und Freiräume gesichert werden. Diese Flächen sollen im Flächennutzungsplan künftig als „Grünflächen“ mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ dargestellt werden. Weiterhin wird der Schwarze Weg nicht mehr als „örtliche Hauptverkehrsstraße“ vorgesehen, sondern künftig 56. Änderung FNP „Westringquartier“ | 3 entsprechend seiner tatsächlichen und rechtlichen Situation als „Fläche für Bahnanlagen“ (analog dem anschließenden HGK-­‐Betriebsgelände, dessen Erschließung über die Privatstraße Schwarzer Weg erfolgt) dargestellt. 5. Planungsziele Die 56. Änderung des Flächennutzungsplanes soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Um-­‐ setzung des Bebauungskonzeptes „Westringquartier“ auf der Ebene der vorbereitenden Bauleitpla-­‐ nung der Stadt Wesseling schaffen. Als wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung der 56. FNP-­‐Änderung „Westringquartier“ ver-­‐ folgt werden, sind zu nennen: • Attraktivierung und Stärkung der Innenstadt als Wohn-­‐ und Einkaufsstandort; • Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers mit ergänzenden wohngebietsbezogenen Nutzungen (z.B. kleinteilige Nahversorgung / Gastronomie); • Erhaltung und Aufwertung der „grünen Hangkante“ an der Birkenstraße, Gestaltung des südli-­‐ chen Freiraums als wohnungsnahe Grünfläche mit Spiel-­‐/ Aufenthaltsfunktion für alle Nutzer-­‐ gruppen und räumliche Vernetzung des neuen Wohnquartiers mit den Umgebungsstrukturen 6. Städtebauliche Planung Die planerische Grundlage für die Bauleitplanung und die Erschließung des Neubauquartiers bildet das Bebauungskonzept „Westringquartier“ der Bernd Reiter Gruppe. 7. Planungsrechtliche Darstellungen Art der baulichen Nutzung Der Großteil des Plangebietes (ca. 3,5 ha) wird als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Dieser Bereich soll in Anbetracht der Lagegunst zur Innenstadt sowie der in der Nachbarschaft vorhandenen Wohngebiete als „Allgemeines Wohngebiet“ (§ 4 BauNVO) entwickelt werden. Flächen für den überörtlichen Verkehr und die örtlichen Hauptverkehrswege Der südliche Westring soll – im Abschnitt zwischen der Einmündung „Im Grund“ und dem „Schwar-­‐ zen Weg“ -­‐ zur zweispurigen Hauptverkehrsstraße (derzeit Einbahnstraße) umgebaut werden, um das geplante „Westringquartier“ optimal in das innerstädtische Hauptverkehrsnetz einzubinden. Die erforderlichen Verkehrsflächen des Westrings werden, soweit sie im Geltungsbereich der 56. Planänderung liegen, als „Flächen für örtliche Hauptverkehrsstraßen“ (ca. 0,46 ha) dargestellt. Die Flächen der Privatstraße Schwarzer Weg (ca. 0,1 ha) werden als „Flächen für Bahnanlagen“ dar-­‐ gestellt. Grünflächen Zusätzlich zur Grünanlage Birkenstraße (ca. 0,62 ha) werden ca. 0,49 ha ehemaliges Gartenland ent-­‐ lang des Betriebsgeländes Saint Gobain Abrasives als Grünfläche dargestellt. Die vorhandene Grünanlage entlang der Birkenstraße mit ihrem prägenden Baumbestand wird ent-­‐ sprechend ihrer derzeitigen Größe als „Grünfläche -­‐ Parkanlage“ dargestellt. Zusätzlich wird das ehemalige Gartenland entlang des Betriebsgeländes von Saint Gobain Abrasives als „Grünfläche – Parkanlage“ dargestellt. Weitere, im Rahmen des Bebauungskonzeptes vorgeschlagene Maßnahmen zur Schaffung eines Quartiersplatzes sowie zur Gestaltung wohnungsnaher Spiel-­‐ und Aufenthaltsbereiche werden im Rahmen der Bebauungsplanung umgesetzt. 56. Änderung FNP „Westringquartier“ | 4 8. Nachrichtliche Übernahmen und Hinweise Bodendenkmalschutz Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbe-­‐ hörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, unverzüglich zu informieren (§§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz NRW). Altlasten Innerhalb des Plangebietes sind keine Hinweise auf Altlastenverdachtsflächen bekannt. Sollten sich während Erschließungs-­‐/ Bauarbeiten Hinweise auf Verdachtsflächen oder Bodenverun-­‐ reinigungen ergeben, so ist die Gemeinde oder der Rhein-­‐ Erft-­‐ Kreis, Untere Wasser-­‐, Abfallwirt-­‐ schafts-­‐ und Bodenschutzbehörde, unverzüglich zu informieren. Kampfmittelbeseitigung Das Vorhandensein von Kampfmitteln innerhalb des Plangebietes kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden; deshalb wird eine Kampfmittelüberprüfung empfohlen. Vor Beginn von Baumaßnahmen muss die Kampfmittelüberprüfung durchgeführt und die Kampfmit-­‐ telfreiheit des Geländes durch die Bezirksregierung Düsseldorf bescheinigt werden. Hauptversorgungs-­‐ und Hauptabwasserleitungen Die unterirdische Produktenpipeline des Unternehmens Lyondell Basell (Bündelung von 7 Leitungen) wird mit ihrem Trassenverlauf in der Erschließungsstraße „Schwarzer Weg“ entsprechend der aktuel-­‐ len Vermessung übernommen und als „unterirdische Hauptversorgungsleitung“ dargestellt. Der zugehörige Schutzstreifen mit einer Breite von insgesamt 10 m ist von betriebsfremden Bauwer-­‐ ken und Pflanzenbewuchs freizuhalten; alle Planungen und Maßnahmen in diesem Bereich sind mit dem Leitungsträger abzustimmen. Hochwasserschutz Das Plangebiet liegt außerhalb der Überschwemmungsbereiche des Rheins (HQ 100). Es befindet sich im potentiellen Überflutungsbereich und im Extremhochwasser-­‐Bereich außerhalb der Über-­‐ schwemmungsbereiche des Rheins (HQ 500). Es zählt zu den besonders tiefliegenden Bereichen, die bei Extremhochwasser mindestens 2 m überflutet werden (Rhein). Da hier außer dem Parterre min-­‐ destens auch die erste Etage überflutet werden kann, besteht in diesen Gebieten ein erhöhtes Scha-­‐ densrisiko. Erdbebenzone Die Gemarkung Wesseling befindet sich in Erdbebenzone 2 in der Untergrundklasse T gemäß der Karte zur DIN 4149 (Fassung April 2005) der Erdbebenzone und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland 1 : 350.000, Bundesland Nordrhein-­‐Westfalen (Juni 2006). In der ge-­‐ nannten DIN 4149 (Geltung seit 2005) sind die entsprechenden bautechnischen Maßnahmen aufge-­‐ führt. Abstand zu Lärmquellen Gemäß des Abstandserlasses NRW muss die Wohnbebauung zur Gewerbebebauung des Betriebsge-­‐ ländes Saint-­‐Gobain Abrasives einen Abstand von 100m einhalten, um die maßgeblichen Immissions-­‐ richtwerte der TA Lärm für "Allgemeine Wohngebiete" zu gewährleisten. 56. Änderung FNP „Westringquartier“ | 5