Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden )

Sitzungsvorlage Nr.: 82/2015 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 66 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 66 - - 80 - 21.5.2015 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 82/2015 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 21.5.2015 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die in der Sitzung vorliegenden Konzeptvarianten A und B (einschließlich Erläuterungsbericht) als Grundlage für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) Baugesetzbuch. Sachdarstellung: 1. Problem Für das „Wohngebiet Eichholz“ und den südlich anschließenden Landschaftsraum wurde im Jahr 2008, auf Grundlage eines zuvor durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbsverfahrens, eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet (Post + Welters, Architekten & Stadtplaner, mit Brosk, Landschaftsarchitektur), die die Grundlage für die bisherige und künftige Bauleitplanung und Realisierung des „Wohngebietes Eichholz“ in zwei Bauabschnitten bildet. Nach Beschluss der städtebaulichen Rahmenplanung „Wohngebiet Eichholz“ durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz im April 2008 (Beschlussvorlage 68/2008) wurden parallel die 45. Änderung des Flächennutzungsplanes für den „Landschaftsraum Eichholz“ sowie der Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ erarbeitet. Die Bauleitplanung der Stadt Wesseling ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung der 45. FNP-Änderung und des Satzungsbeschlusses über den Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 26.8.2009 in Kraft getreten. Auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 und des vom Rat der Stadt Wesseling beschlossenen Vermarktungskonzeptes wurde der 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz in 4 Erschließungsabschnitten von der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft (PG) Eichholz entwickelt und vermarktet. Auf Grund der erfreulich hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken wird derzeit die Erschließung des 4. Abschnittes durchgeführt (Grundausbau); auch die Wohnbaugrundstücke des 4. EA sind weitgehend veräußert. In Anbetracht der erfolgreichen Projektentwicklung und der weiterhin vorhandenen Nachfrage nach attraktiven Wohnbaugrundstücken in Wesseling haben die Projektpartner Stadtentwicklungsgesellschaft Wesseling mbH (SEG) und PARETO GmbH im Jahr 2014 gemeinsam die konzeptionelle Planung und Entwicklung des 2. Bauabschnittes „Wohngebiet Eichholz“ begonnen. Die mit der städtebaulichen Rahmenplanung vorgegebenen Ziele und Qualitätsanforderungen für die Entwicklung eines hochwertigen Wohngebietes sollen auch bei der Entwicklung des 2. Bauabschnittes „Wohngebiet Eichholz“ und bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 weiter verfolgt werden. Als wesentliche Planungsziele sind zu nennen: - Realisierung eines hochwertigen Wohngebietes, mit einem vielfältigen Angebot an Eigenheim-Wohnformen mit adäquaten Grundstücksgrößen und Wohnangeboten für verschiedene Nachfragergruppen; - Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte Quartiere und Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes ermöglichen; - Umfeldverträgliche und optimale Anbindung des Wohngebietes an das Hauptverkehrsstraßennetz sowie eine innere Erschließungsstruktur mit klarer Orientierung und Quartiersbildung; - Berücksichtigung der Immissionsschutzerfordernisse an den Hauptverkehrsstraßen und einer künftigen ÖPNV-Anbindung des Wohngebietes; - Räumliche Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum (Wohnen am Landschaftspark Eichholz) und Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten. Zur zeitnahen Erschließung und Realisierung des 2. Bauabschnittes „Wohngebiet Eichholz“ ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ soll das Planungsrecht für ein attraktives Wohngebiet mit etwa 280 Wohneinheiten geschaffen werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat in seiner Sitzung am 1.10.2014 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ gefasst. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 22.10.2014 bekannt gemacht. 2. Lösung Der Plangeltungsbereich der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ (ca. 14,6 ha) umfasst den 2. Teil des geplanten Wohngebietes zwischen dem zentralen Grünzug „Grüne Mitte“ und der L 190 Urfelder Straße, die südlich anschließenden Grün-/Ausgleichsflächen des „Landschaftsparks Eichholz“ sowie die zur Optimierung der Verkehrsanbindung notwendigen Flächen der K 31 Eichholzer Straße (vgl. Übersichtsplan- Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 2/93.2). Der seit 1976 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling weist das Plangebiet „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ bereits überwiegend als „Wohnbaufläche“ aus. Die seit August 2009 wirksame 45. FNP-Änderung „Landschaftsraum Eichholz“ enthält ergänzende Darstellungen von Wohnbauflächen, die Darstellung von Grünflächen und unterirdischen Hauptversorgungsleitungen parallel zur L 190 Urfelder Straße sowie großzügige Grün- und Ausgleichsflächen zur Sicherung des „Landschaftsraumes Eichholz“. Der Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ kann aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling entwickelt werden (§ 8 (2) BauGB). Zwischenzeitlich wurden Konzeptvarianten für den 2. Bauabschnitt des „Wohngebietes Eichholz“ erarbeitet, die als Grundlage für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB dienen sollen (vgl. Anlagen). Die Bebauungskonzeption setzt die vorgenannten Planungsziele um und greift die im 1. Bauabschnitt umgesetzten Quartiers- und Grünstrukturen auf; geplant sind die Gliederung des 2. Bauabschnittes in mehrere Erschließungsabschnitte und die Weiterführung der „grünen Finger“ (mit Wegen und Spielangeboten) in die Wohnquartiere. Analog zum 1. Bauabschnitt ist die verkehrliche Erschließung des 2. Bauabschnittes über eine Hauptsammelstraße mit Anbindung an die K 31 Eichholzer Straße vorgesehen; ergänzend wird die Schaffung einer zusätzlichen Anbindung an die L 190 Urfelder Straße (ggfalls nur Rechtsein-/abbieger) vorgeschlagen. Zur Berücksichtigung der Immissionsschutzbelange wird nach derzeitigem Sachstand die Anlage einer gegliederten Lärmschutzwand entlang der L 190 Urfelder Straße und im Kreuzungsbereich Eichholzer Straße/ Urfelder Straße notwendig. Die Konzeptvarianten A und B unterscheiden sich durch die Lage der geplanten Lärmschutzwand; während Variante A die Lärmschutzwand unmittelbar an den Grenzen der Wohngrundstücke vorsieht, ist bei Variante B die immissionstechnisch voraussichtlich günstigere Anordnung der Lärmschutzwand direkt an der L 190 Urfelder Straße vorgesehen. Die konkreten verkehrlichen und immissionsschutzrelevanten Anforderungen werden im weiteren Bebauungsplanverfahren in Abstimmung mit den beteiligten Behörden erarbeitet. Die Ziele und detaillierten Planungsinhalte für den 2. Bauabschnitt „Wohngebiet Eichholz“ sind den beigefügten Konzeptvarianten A und B sowie dem Erläuterungsbericht zu entnehmen. Die Planungskonzeption wird im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz vorgestellt. Es wird vorgeschlagen, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß den §§ 3 (1), 4 (1) BauGB mit den vorliegenden Planungsunterlagen weiter zu führen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Stadtentwicklungsgesellschaft Wesseling mbH (SEG) und die PARETO GmbH sind mit jeweils 50 % der Anteile Gesellschafter der PG Eichholz. Die aus der Projektentwicklung des 2. Bauabschnittes des Wohngebietes Eichholz resultierenden Kosten (Kosten für Planung, Gutachten, Baureifmachung, Erschließung, Vermarktung etc.) werden anteilig zu jeweils 50 % von den Gesellschaftern der PG Eichholz getragen. Dementsprechend werden die Erlöse aus der Vermarktung der Wohnbaugrundstücke des 2. Bauabschnittes anteilig zu 50 % den beiden Gesellschaftern der PG Eichholz zufließen. Die Kostenkalkulation für die Projektentwicklung des Wohngebietes Eichholz- 2. Bauabschnitt“ obliegt der PG Eichholz. Im Rahmen des Planverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 fallen Honorarkosten für die Fortschreibung des städtebaulichen Planungskonzeptes und die Erarbeitung des Bebauungsplanes einschließlich Umweltbericht (Büros Post + Welters/Brosk) sowie für die notwendigen Gutachten (u.a. Lärm-/Verkehrsgutachten) an. Diese Aufwendungen werden aus dem Projektbudget der PG Eichholz beauftragt und finanziert. Anlagen: - Übersichtsplan- Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz- 2. Bauabschnitt“ - Konzeptvariante A für den 2. Bauabschnitt „Wohngebiet Eichholz“ (Verkleinerung DIN A 3) - Konzeptvariante B für den 2. Bauabschnitt „Wohngebiet Eichholz“ (Verkleinerung DIN A 3) - Erläuterungsbericht Anmerkung: Die Fraktionen/fraktionslosen Ratsmitglieder erhalten je eine Planfassung der Konzeptvariante A für den 2. Bauabschnitt „Wohngebiet Eichholz“ im Maßstab M. 1:1.000.