Beschlussvorlage (Erläuterungsbericht)

STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« in Wesseling-Keldenich - VORENTWURF - Städtebauliche Erläuterung Stand: 20.05.2015 Im Auftrag der Stadt Wesseling, und der Projektgesellschaft Eichholz GmbH Norbert Post • Hartmut Welters Architekten & Stadtplaner GmbH Arndtstraße 37 44135 Dortmund Tel.: 0231 - 47 73 48-60 Fax: 0231 - 55 44 44 Hachenburger Straße 20 51105 Köln 0221 - 98 33 43-1 0221 - 98 33 43-2 E-Mail: info@post-welters.de www.post-welters.de STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Inhalt 1. Anlass und Ziele der Planung 3 2. Grundlagen der Planung 5 2.1. Räumlicher Geltungsbereich 2.2. Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext 2.3. Bestandssituation Plangebiet und städtebauliches Umfeld 3. Förmliche und informelle Planungen und Bindungen 8 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Raumordnung und Landesplanung Flächennutzungsplan Landschafts- und wasserrechtliche Vorgaben Bebauungspläne Master- und Rahmenpläne 4. Städtebaulicher Entwurf 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. Städtebauliche Planungs- und Qualitätsziele Städtebauliche Rahmenplanung – Gesamtkonzept (2008) Inhalte und Ziele der städtebaulichen Weiterentwicklung Städtebauliche Rahmenplanung – Änderungen im 2. Bauabschnitt (2015) Konzeptvarianten A und B im Vergleich 5. Festsetzungen des Bebauungsplanes (in Arbeit) 24 6. Umweltbelange (in Arbeit) 24 7. Realisierung 25 13 7.1. Bodenordnung / Erschließungsmaßnahme 7.2. Kosten 8. Städtebauliche Zahlenwerte Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln 25 Seite 2 STADT WESSELING 1. Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Anlass und Ziele der Planung Für das »Wohngebiet Eichholz« und den südlich anschließenden Landschaftsraum wurde im Jahr 2008 eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet (Post • Welters, Architekten & Stadtplaner GmbH, mit Brosk, Landschaftsarchitektur), welche die Grundlage für die weitere Bauleitplanung und Realisierung des »Wohngebietes Eichholz« in zwei Bauabschnitten bildet. Nach Beschluss der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz im April 2008 wurden die bauleitplanerischen Grundlagen für die weiterführende Gebietsentwicklung in Form der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt« erarbeitet. Auf Grundlage des im August 2009 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 und des vom Rat der Stadt Wesseling beschlossenen Vermarktungskonzeptes wurde der erste Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz in vier Erschließungsabschnitten von der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft Eichholz GmbH (PG Eichholz) weiterentwickelt und vermarktet. Die Erschließungsmaßnahme und Vermarktung des ersten Bauabschnittes wird in Kürze abgeschlossen sein. In Anbetracht der auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken im Wohngebiet Eichholz ist nun im Anschluss an die erfolgreiche Entwicklung des ersten Bauabschnittes beabsichtigt, die planerische Vorbereitung und anschließende Realisierung des zweiten Bauabschnittes durchzuführen. Die mit der städtebaulichen Rahmenplanung vorgegebenen Ziele und Qualitätsanforderungen für die Entwicklung eines hochwertigen Wohngebietes sollen auch bei der Entwicklung des 2. Bauabschnittes des Wohngebietes Eichholz und bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 weiter verfolgt werden. Zu den wesentlichen Zielen der städtebaulichen Planung zählen: • • • • Realisierung eines hochwertigen Wohngebietes, mit einem vielfältigen Angebot an Eigenheim-Wohnformen mit adäquaten Grundstücksgrößen sowie ergänzende Wohnangebote für verschiedene Nachfragegruppen. Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte Quartiere und Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes ermöglichen. Umfeldverträgliche und optimale Anbindung des Wohngebietes an das Hauptverkehrsstraßennetz sowie eine innere Erschließungsstruktur mit klarer Orientierung und Quartiersbildung. Räumliche Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum (Wohnen am Landschaftspark Eichholz) und Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 3 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz - 2. Bauabschnitt« sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung und Vermarktung des 2. und abschließenden Bauabschnittes mit insgesamt etwa 280 Wohneinheiten geschaffen werden. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 4 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF 2. Grundlagen der Planung 2.1. Räumlicher Geltungsbereich Städtebauliche Erläuterung Das Plangebiet (=räumlicher Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Nr. 2/93.2) umfasst den südöstlichen Teilbereich der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« und zwar den Bereich zwischen dem 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz im Westen, der Eichholzer Straße im Norden, der Urfelder Straße im Westen und einer im Rahmen der Regionale 2010 umgestalteten öffentlichen Grünfläche im Süden. Das ca. 14,6 ha große Plangebiet umfasst Flächen innerhalb der Gemarkungen Keldenich (Flur 8) und Urfeld (Flur 20) und wird folgendermaßen umgrenzt: • • • • im Nordosten von den Privatgrundstücken der Wohngebietes nordöstlich der Eichholzer Straße (»Malerviertel«) bzw. von den Flurstücksgrenzen der Eichholzer Straße, im Nordwesten von den Baugebieten sowie der öffentlichen Grünfläche (»Grüne Mitte«) des 1. Bauabschnittes, im Südosten von den Flurstücksgrenzen der Urfelder Straße, im Südwesten durch eine Grenze im Schutzabstand von 25 m zum Flurstück 1724, in dem sich mehrere Leitungstrassen befinden. Die genauen Grenzen des Plangebiets setzt der Bebauungsplan fest (§ 9 Abs. 7 BauGB) und sind der Planzeichnung zu entnehmen. 2.2. Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext Das Plangebiet liegt am südlichen Rand des Stadtteils Keldenich im Grenzbereich zum Stadtgebiet Bornheim. Der Stadtteil Keldenich wiederum befindet sich im südöstlichen Bereich des Stadtgebietes Wesseling. Das Stadtteilzentrum Keldenich liegt ca. 1 km weiter nordwestlich an der Eichholzer Straße. Hier befinden sich zahlreiche, für ein Ortsteilzentrum typische, öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Jugendzentrum, Sporthalle, Kulturzentrum, (kath.) Kirche und Friedhofsanlagen. Weitere Kindergärten gibt es im näheren Umfeld des Plangebietes, u. a. unmittelbar nordöstlich des Plangebietes zwischen Eichholzer Straße und Cranachstraße. Der Stadtteil Keldenich sowie insbesondere das Plangebiet zeichnen sich aus durch ihre Siedlungsrandlage und ihrer Orientierung zum östlich sich anschließenden Landschaftsraum des Naturparks Rheinland mit Sichtverbindung zur Ville. Dieser Freiraumbereich ist darüber hinaus Bestandteil des im Rahmen der Regionale 2010 realisierten regionalen FreiraumkonBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 5 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung zeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling-Süd«. Aufgrund seines vergleichsweise hohen Freiraumbezuges und den unmittelbaren Naherholungsmöglichkeiten zählt der Stadtteil Keldenich neben den rheinnahen Lagen zu den beliebtesten Wohnstandorten in Wesseling. Nordöstlich und insbesondere nordwestlich des Plangebietes befinden sich großflächige Wohnsiedlungsbereiche. Im Osten trennt die parallel zum Rhein verlaufende Autobahn A 555 den Ortsteil Keldenich von den stark industriell geprägten Flächen der Petrochemie am Rheinufer. Südöstlich und insbesondere südwestlich des Plangebietes schließen sich die bereits oben genannten großzügigen Freiraumbereiche an. Neben dem angrenzenden Freiraumbereich Richtung Bornheim-Sechtem und Brühl bzw. dem Freiraumkorridor der Regionale 2010 befinden sich nördlich in ca. 2-3 km Entfernung mit dem Fahrrad gut erreichbare weitere Naherholungsmöglichkeiten wie z. B. das Naturschutzgebiet »Entenfang« mit der hieran angeschlossenen Park- und Freizeitanlage. Darüber hinaus verläuft rund 2 bis 3 km östlich des Plangebietes der Rhein, dessen unbebaute Bereiche ebenfalls zur Naherholung genutzt werden können. 2.3. Bestandssituation Plangebiet und städtebauliches Umfeld Das Plangebiet wird bislang geprägt durch eine intensive landwirtschaftliche Nutzung (Folientunnel). Angrenzende Nutzungen Im Nordwesten grenzt der 1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz an, dessen Realisierung in Kürze abgeschlossen sein wird. Hierbei schließt das Plangebiet überwiegend an die ebenfalls bereits realisierte zentrale Grünfläche (»Grüne Mitte«) des Wohngebietes an. Lediglich im Norden erfolgt ein Anschluss an die Baugrundstücke (i. d. R. Hausgärten) des neu errichteten Wohngebietes. Entlang des nordöstlichen Plangebietsrandes verläuft die Eichholzer Straße (K 31), welche die Funktion einer Hauptsammelstraße für den südwestlichen wohngeprägten Bereich Keldenichs besitzt. Darüber hinaus dient die Eichholzer Straße als zentrale innerörtliche Verkehrsachse als Zubringer zur A 555. Entsprechend ihrer zentralen Verkehrsfunktion für Keldenich ist die Eichholzer Straße vorsorglich mit breiten, heute begrünten Seitenstreifen für potenzielle Fahrbahnverbreiterungen ausgestattet. Entlang der nördlichen Seite der Straße verläuft ein separat geführter, ca. 2,5 m breiter Fuß- und Radweg. Die Eichholzer Straße wird punktuell und unregelmäßig von Einzelbäumen und Gehölzgruppen gesäumt. Entlang der südwestlichen Seite der Eichholzer Straße, d. h. plangebietsseitig, verlaufen eine Hauptwasserleitung und eine Gasleitung, die im Bereich des 1. und 2. Bauabschnittes bereits verlegt wurden. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 6 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Weiter nordöstlich grenzen die Rückseiten der südöstlichen Wohngrundstücke des »Malerviertels« an die Eichholzer Straße bzw. das Plangebiet. Hierbei handelt es sich überwiegend um eine verdichtete zweigeschossige Reihenhausbebauung auf kleineren Grundstücken aus den 1980er Jahren, deren rückwärtige Hausgärten an der Eichholzer Straße grenzen. Die Gärten sind zur Eichholzer Straße dicht mit Sträuchern und Bäumen eingegrünt. Erschlossen werden die Grundstücke nicht über die Eichholzer Straße sondern über die Cranachstraße, den Vermeerweg bzw. die Carl-Spitzweg-Straße und damit über das innere Erschließungssystem des »Malerviertels«. Die Erschließungsebene (Erdgeschossniveau) und Hausgärten liegen teilweise deutlich unterhalb des Fahrbahnniveaus der Eichholzer Straße. Nordwestlich des Wohngebietes Eichholz und in fußläufig gut erreichbarer Entfernung befindet sich der katholische Kindergarten St. Andreas, der in die Bebauungsstruktur des Malerviertels integriert ist und ebenfalls von der Cranachstraße aus erschlossen wird. Östlich des Plangebietes mündet die Eichholzer Straße in die von Bornheim-Sechtem kommende Urfelder Straße (L 190). Über die Urfelder Straße und die ebenfalls aus Bornheim kommenden Siebengebirgsstraße (L 192) erfolgt der Anschluss an die Autobahn A 555 (Autobahnanschlussstelle Wesseling-Bornheim). In diesem Bereich nordöstlich des Plangebietes befindet sich auch der Gewerbepark Eichholz, welcher über die Urfelder Straße erschlossen ist. Südöstlich angrenzend an das Plangebiet verläuft die Urfelder Straße (L 190), über die ein Teil der Verkehre aus dem Bornheimer Stadtgebiet zur A 555 abgewickelt wird. Parallel hierzu verlaufen in einer eigens ausgewiesenen Parzelle entlang des südöstlichen Plangebietsrandes mehrere überörtliche Leitungstrassen mit entsprechenden Schutzstreifen. Einige dieser Leitungstrassen ändern unmittelbar südlich des Plangebietes ihre Richtung im rechten Winkel und führen entlang eines Wirtschaftsweges nach Nordwesten. Im Osten jenseits der Urfelder Straße liegt das »Schloss Eichholz« innerhalb eines baumbestandenen Parks. Das Gebäudeensemble bildet aufgrund seines historischen Wertes und der ehemaligen langjährigen Nutzung als Bildungsakademie einen regional bedeutsamen Orientierungspunkt und besitzt damit eine besondere Bedeutung für Keldenich. Im Südwesten grenzt das Plangebiet an einen Freiraumbereich, der Bestandteil des regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« der Regionale 2010 ist und entsprechend aufgewertet wurde. Hieran schließen sich weiter südwestlich weitläufige landwirtschaftlich genutzte Freiflächen an, in der sich vereinzelt geschützte Landschaftsbereiche sowie energietechnische Anlagen wie z. B. eine Windenergieanlage und ein Umspannungswerk auf Bornheimer Stadtgebiet befinden. Topografie Topografisch handelt es sich bei dem Plangebiet um ein eher flaches Gelände. Entlang des nordwestlichen Plangebietsrandes (und damit entlang der Mittelachse des Gesamtgebietes Eichholz) verläuft eine flach auslaufende Geländesenke, die geologisch das Relikt eines Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 7 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung ehemaligen Rheinseitenarmes darstellt. Hier wurde im Zuge der Entwicklung des 1. Bauabschnittes die zentrale Grünfläche (»Grüne Mitte«) des Wohngebietes Eichholz angelegt, an die der 2. Bauabschnitt und damit das Plangebiet anschließt. 3. 3.1. Förmliche und informelle Planungen und Bindungen Raumordnung und Landesplanung Im gültigen Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Köln (Bekanntmachung vom 21. Mai 2001) wird der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die vorliegende Planung stimmt somit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung überein bzw. ist diesen Zielen angepasst. 3.2. Flächennutzungsplan Plangebiet Für das Plangebiet gelten die Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling vom 25. Januar 1977 und dessen 45. Änderung »Landschaftsraum Eichholz« vom 26. August 2009. Das Plangebiet wird größtenteils als Wohnbaufläche (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO) ausgewiesen, die sich hier in ihrer Umrissführung an der städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« orientiert. Die Fläche bildet den südöstlichen Abschluss einer zusammenhängenden Wohnbaufläche, die sich in nordwestlicher Richtung über weite Teile Keldenichs erstreckt. Der südwestliche flächenmäßig untergeordnete Teil des Plangebietes ist als Grünfläche (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) dargestellt, die mit einer Ausweisung als »Ausgleichsfläche« (Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft – § 5 Abs. 2 Nr. 10 BauGB) überlagert ist. Die Fläche ist Teil einer Grünflächendarstellung, die hier am südöstlichen Rand des Stadtteil Keldenichs das regionale Freiraumkonzept »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« der Regionale 2010 sichert und sich nach Nordwesten fortsetzt. Entlang des südöstlichen Randes des Plangebietes wird die Leitungsparzelle parallel zur Urfelder Straße, in welcher der Verlauf verschiedener unterirdischer Mineralöl- und Gasfern- Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 8 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung leitungen dargestellt ist (Hauptversorgungsleitungen gem. § 5 Abs. 2 Nr. 10 BauGB), gleichfalls als Grünfläche ausgewiesen. Umfeld des Plangebietes Nordwestlich grenzen Wohnbauflächen an das Plangebiet (1. Bauabschnitt des Wohngebietes Eichholz). Die Eichholzer Straße (K 31) im Nordosten sowie die Urfelder Straße (L 190) im Südosten sind als örtliche Hauptverkehrszüge (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) dargestellt. Die Eichholzer Straße wird hierbei nordöstlich von einem Grünstreifen flankiert. Hieran angrenzend ist eine Wohnbaufläche dargestellt (»Malerviertel«). Südöstlich der Urfelder Straße ist die Waldfläche »Eichholzer Busch«, in welcher das »Schloss Eichholz« integriert ist, als Fläche für Wald (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 b BauGB) dargestellt. Diese Fläche ist mit der Schutzbestimmung »Landschaftsschutz« versehen. Im Südwesten, angrenzend an die Grünflächendarstellung des regionalen Grünzuges, sind bis zur nahe gelegenen Stadtgrenze Flächen für Landwirtschaft (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 a BauGB) ausgewiesen. Fazit Die Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes stimmen mit dieser städtebaulichen Planung überein. Die (beabsichtigten) Festsetzungen dieses Bebauungsplanes folgen dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB. 3.3. Landschafts- und wasserrechtliche Vorgaben 3.3.1. Landschaftsplan Nr. 8 »Rheinterrassen« Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans Nr. 8 »Rheinterrassen« des Rhein-Erft-Kreises. Im nordöstlichen Bereich des Plangebietes ist das bestehende Feldgehölz nahe des Kreisverkehrs Urfelder Straße/Eichholzer Straße als geschützter Landschaftsbestandteil (LB 2.4.-33) festgesetzt. Dieser Bestandsschutz findet planerisch seine Fortsetzung in der Festsetzung 5.2-199 »Ergänzung der Baumreihe durch Rosskastanien / Pflanzung« im südöstlichen Rand des Plangebietes entlang der Urfelder Straße. Durch diese Maßnahme werden die bestehenden drei Kastanien zu einer Baumreihe auf der nordwestlichen Straßenseite ergänzt. Ergänzend zum Vegetationsbestand um »Schloss Eichholz«, der innerhalb des Landschaftsschutzgebietes »Eichholz« (temporäre Festsetzung innerhalb des Landschaftsplans) liegt, Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 9 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung entsteht hierdurch ein neues Vernetzungselement in die offene Landschaft. Diese Maßnahme entspricht dem allgemeinen Entwicklungsziel 2 »Anreicherung einer im ganzen erhaltenswürdigen Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden Elementen«, die für den südlich angrenzenden Landschaftsraum festgesetzt ist. Insofern sind auch die im masterplan:grün (vgl. Ziffer 3.5) formulierten, konzeptionellen Planungsansätze von Bedeutung, da hier ebenfalls das Ziel einer ökologischen Aufwertung des Landschaftsraums verfolgt wird. 3.3.2. Geschützte Biotope nach Landschaftsgesetz NW Im Plangebiet selbst befinden sich laut Biotopkataster des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) keine nach Landschaftsgesetz NW geschützten Biotope. Allerdings befinden sich im Wirkungskreis des Plangebietes das Naturschutzgebiet »Rheinmittelterrassenkante« (Biotopkataster 5107-901) auf Bornheimer Stadtgebiet und das »Gehölz um Schloss Eichholz« (Biotopkataster 5107-302) im Landschaftsschutzgebiet »Eichholz« südöstlich der Urfelder Straße. 3.3.3. Baumschutzsatzung Die Stadt Wesseling hat keine Baumschutzsatzung erlassen. 3.3.4. Wasserschutzgebiet Im Plangebiet selbst und im Wirkungskreis des Plangebietes befinden sich keine Wasserschutzgebiete. 3.4. Bebauungspläne Für den Bereich des Plangebietes existiert kein verbindlicher Bebauungsplan. Folgende rechtsverbindliche Bebauungspläne grenzen jedoch an das Plangebiet: Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Nordwestlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«, der am 26. August 2009 in Kraft getreten ist, über die gesamte Länge an das Plangebiet. Hierbei handelt es sich um den 1. Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme »Wohngebiet Eichholz«, die auf der im April 2008 beschlossenen städtebaulichen Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« aufbaut. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 10 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Das Plangebiet schließt überwiegend an die als öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ausgewiesene »Grüne Mitte« des »Wohngebietes Eichholz« an. Die Grünflächenausweisung ist mit den Zweckbestimmungen »Parkanlage«, »Spielflächen/dezentrale Spielstationen« und »Anlagen zur Niederschlagswasserrückhaltung und -ableitung« konkretisiert und mit der Festsetzung »Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft« (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) überlagert. Im nördlichen Bereich grenzen festgesetzte Allgemeine Wohngebiete (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO) sowie Öffentliche Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) an das Plangebiet. Bei den festgesetzten anschließenden Öffentlichen Verkehrsflächen handelt es sich um die Eichholzer Straße nebst Straßenseitenbereichen und um untergeordnete Erschließungsstraßen des »Wohngebietes Eichholz«. Sowohl die Festsetzungen der Wohngebietsflächen als auch die der Öffentlichen Verkehrsflächen werden gemäß der städtebaulichen Rahmenplanung im 2. Bauabschnitt fortgeführt. Bebauungsplan Nr. 1/73, 2. Änderung Die Eichholzer Straße und das sich nordöstlich hieran anschließende »Malerviertel« liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, (rechtswirksam seit dem 12. März 1979). Der Bebauungsplan setzt für die Eichholzer Straße bis zur nordöstlichen Außenkante des Geh- und Radweges eine Öffentliche Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) fest. Der Streifen zwischen Geh- und Radweg und Fahrbahn wird als Öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ausgewiesen. Im südwestlichen Randbereich der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche (auf der Seite des geplanten Wohngebietes Eichholz) wird eine Leitungstrasse (RWE-Kabel) nachrichtlich dargestellt. Der Bereich nordöstlich der als Öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Eichholzer Straße wird im Bebauungsplan Nr. 1/73, 2. Änderung, als Allgemeines Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO) festgesetzt. Angrenzend an die Verkehrsfläche wird ein 13,0 m breiter Streifen als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ausgewiesen. In diesem Bereich gilt ebenfalls ein Anbauverbot. 3.5. Master- und Rahmenpläne 3.5.1. kulturlandschaftsnetzwerk „masterplan:grün“ Im Rahmen der Regionale 2010 wurde die Entwicklung eines Kulturlandschaftsnetzwerkes für die Region Köln/Bonn geplant. Hierbei wurden neue Freiraumkorridore entwickelt, die in radialer Ausprägung die Kölner Grüngürtel mit der Erftaue, der bewaldeten Ville und dem Bergischen Land verbinden. Einer dieser Freiraumkorridore, »Die rheinischen Gärten«, tangiert auch Wesseling und insbesondere den Stadtteil Keldenich. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 11 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Hier wird zwischen dem Naturschutzgebiet »Entenfang« nordwestlich und dem »Schloss Eichholz« südöstlich des Plangebietes der Grünzug »Wesseling-Süd« geschaffen. Der südwestliche Teil des Plangebietes befindet sich innerhalb dieses Grünzuges, der inzwischen im Wesentlichen realisiert wurde. Die südöstlichen Teilflächen dieser städtebaulichen Planung sind somit integrierter Bestandteil einer überregionalen Grünverbindung, die naherholungsorientierte, freiraumbezogene Angebote zum Inhalt hat. 3.5.2. Städtebauliche Rahmenplanung (2008) Für das Wohngebiet Eichholz wurde 2007/08 auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes, der im Herbst 2007 im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung ausgewählt wurde, eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet (Post • Welters, Architekten & Stadtplaner GmbH, Dortmund/Köln mit brosk, Landschaftsarchitektur, Essen). Unter der stadtpolitischen Prämisse, hier ein hochwertiges Wohngebiet für eine aufgelockerte Einfamilienhausbebauung »im Grünen« zu entwickeln, sind im städtebaulichen Rahmenplan die Grundzüge der städtebaulichen Planung »Wohngebiet Eichholz« erarbeitet worden, die dann im Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« planungsrechtlich fixiert wurden. Neben grundlegenden städtebaulichen Vorgaben beinhaltet der städtebauliche Rahmenplan auch informelle Vorschläge für eine konkrete Bebauungs- und Grundstücksstruktur, die im Zuge des Vermarktungsprozesses sukzessive fortgeschrieben wurde. Zu den wesentlichen Inhalten der städtebaulichen Rahmenplanung gehören: • • • • • • die Weiterentwicklung des städtebaulichen Grundkonzeptes aus dem vorausgegangenen Gutachterverfahren, das Erschließungskonzept inkl. der Verkehrsanbindung an die Eichholzer Straße, das Grün- und Freiraumkonzept inkl. der Vernetzung mit dem Landschaftsraum, die Gliederung des Gebietes in umsetzbare Bau- und Erschließungsabschnitte, die Erarbeitung einer Bebauungs- und Grundstücksstruktur als Grundlage für die Vermarktung, ein städtebaulich-architektonisches Gestaltungskonzept mit Definition von Qualitätsanforderungen (z. B. der Gliederung der baulichen Dichte, die äußere Gestaltung der Gebäude und Grundstücke). Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz vom 17. April 2008 dient die städtebauliche Rahmenplanung als Grundlage für die weitere planungsrechtliche und bauliche Konkretisierung. Die städtebauliche Rahmenplanung wird im Detail unter Ziffer 4.2 erläutert. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 12 STADT WESSELING 4. 4.1. Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Städtebaulicher Entwurf Städtebauliche Planungs- und Qualitätsziele Im Zuge der Erarbeitung der städtebaulichen Rahmenplanung für das gesamte »Wohngebiet Eichholz« im Jahre 2008 wurden wesentliche Planungs- und Qualitätsziele für die weitere Wohngebietsentwicklung formuliert, die als Grundlage für die nachfolgende Bauleitplanung, für die Gebietsentwicklung wie auch für die Grundstücksvermarktung dienen. Hierzu gehören unter anderem folgende Ziele: • • • • • • 4.2. Räumliche und funktionale Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum Eichholz (»Wohnen am Landschaftspark Eichholz«) mit Hilfe eines differenziert ausgebildeten Freiflächen-/Freianlagennetzes im Innern des Wohngebietes. Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten. Robuste Erschließungsstruktur, die eine flexible Bebauung zulässt und eine klare innere Orientierung aufweist. Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte und flexibel nutzbare Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes ermöglichen. Integrierte und maßstäbliche Ausbildung des baulichen Überganges zum angrenzenden Umfeld. Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes, insbesondere der städtebaulichen Voraussetzungen zur privaten Nutzung erneuerbarer Energien. Städtebauliche Rahmenplanung – Gesamtkonzept (2008) 4.2.1. Städtebauliches Konzept Städtebauliche Grundstruktur / Leitlinien Das städtebauliche Gesamtkonzept der Rahmenplanung »Wohngebiet Eichholz« gliedert sich in zwei räumlich durch einen zentralen Grünzug (»Grünen Mitte«) getrennte und jeweils eigenständig von der Eichholzer Straße erschlossene Teilgebiete. Der Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« umfasst hiervon das nordwestliche Teilgebiet, welches den 1. Bauabschnitt der Gebietsentwicklung darstellt und in vier Erschießungsabschnitte unterteilt ist. Der in Rede stehende Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« umfasst demnach die zweite, südöstliche Hälfte des Gesamtkonzeptes zwischen der »Grünen Mitte« und der Urfelder Straße. Die städtebauliche Gesamtplanung geht von ungefähr 380-400 Einfamilienhäusern aus. Geplant sind vorwiegend freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser, untergeordnet Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 13 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung auch Reihen- bzw. Stadthäuser, die um einige wenige hochwertige Wohnungen in Stadtvillen ergänzt werden. Im 1. Bauabschnitt sind insgesamt ca. 225 Wohneinheiten vorgesehen, davon ca. 215 Einfamilienhäuser. Der 2. Bauabschnitt geht von rund 280 Wohneinheiten aus. Durch die gewählte städtebauliche Struktur wird gewährleistet, dass • die Erschließung der beiden Bauabschnitte unabhängig voneinander funktioniert, • vergleichsweise viele Grundstücke an den bis tief in das Wohngebiet hineingezogenen Freiraum grenzen (»Grüne Mitte« / »Grüne Fugen«), • die Besonderheiten der vorhandenen Topografie berücksichtigt wird (die auf Grund eines Alt-Rheinarmes vorhandene Geländesenke wird zur »Grünen Mitte«), • die Größe und innere Aufteilung der durch »Grüne Fugen« getrennten, eigenständigen Baufelder flexibel gestaltet werden kann. Die additive Gliederung in einzelne überschaubare Baufelder sowie die baufeldinterne Gliederung durch Ringerschließungen ermöglichen • unterschiedliche Wohnformen, • unterschiedliche Grundstücksbreiten und -größen, • weitestgehend variable Anordnung von unterschiedlichen Haustypen. Qualität des öffentlichen Raums Insbesondere bei aufgelockerten Wohngebieten kommt dem öffentlichen Raum eine wichtige integrierende Aufgabe zu. Folgende besondere Merkmale sind hier maßgebend für die Qualität des öffentlichen Raumes und damit auch image- bzw. adressbildend für das zukünftige Wohngebiet: • • • • • Räumliche Verbindung der beiden Haupterschließungsachsen mit dem zentralen Grünzug zu einem vernetzten Erlebnisraum (z. B. im Bereich der »Verkehrsplätze« der Haupterschließungsachsen). Platzaufweitungen jeweils am Ende der Haupterschließungsachsen, die im Norden den Eingang in das Wohngebiet und im Süden den Übergang vom baulichen in den landschaftlichen Bereich markieren. Quartiers-/Nachbarschaftsplätze innerhalb der einzelnen Baufelder. Erleb- und bespielbare Grünflächen (unmittelbare Naherholungsmöglichkeiten). Räumliche Fassung/Eingrünung des Übergangbereiches zwischen öffentlichem und privatem Grünraum. Besondere Baustruktur entlang der Eichholzer Straße Der Abschnitt entlang der Eichholzer Straße wird langfristig der Bereich sein, über den das neue Wohnquartier öffentlich wirksam wahrgenommen wird und ist daher imagebildend. Aus diesem Grunde wird zur Straße hin eine besonders hochwertige und ansprechende Gestaltung erforderlich. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 14 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Das neue Wohnquartier soll sich zur Eichholzer Straße zunächst einmal durch einen breit gelagerten, großzügig bemessenen und begrünten Freiraum darstellen. Baumreihen und Heckeneinfriedungen bilden die erste Vorzone südwestlich der Eichholzer Straße und somit den ersten Eindruck von der Straße aus. Funktional dient diese Zone der Aufnahme privater Stellplätze, welche plangebietsseitig über eine gesonderte Erschließungsfläche erreicht werden können. Im großzügigen Abstand von der heutigen Fahrbahn der Eichholzer Straße beginnt die erste Gebäudereihe. Das städtebauliche Konzept sieht hier hochwertige Stadthäuser mit mindestens zwei Geschossen vor. Durch entsprechende Fassaden- und Baukörpergliederungen (Treppenaufgänge, Gebäudevor- und Rücksprünge, Materialwechsel) kann der Gebäudereihe eine ortstypische Kleinteiligkeit und Maßstäblichkeit verliehen werden. Städtebaulicher Übergang zur Urfelder Straße Vor dem Hintergrund der ermittelten verkehrlichen Belastung auf der Urfelder Straße wird im Übergangsbereich zum neuen Wohngebiet eine bauliche Schallabschirmung über die gesamte Länge des Wohngebietes erforderlich. Anders als entlang der Eichholzer Straße ist hier eine schallabschirmende verdichtete Bebauung entlang der Urfelder Straße nicht sinnvoll, da diese eine ungünstige Nordwest-Ausrichtung der Wohn- und Aufenthaltsräume zur Folge hätte. Stattdessen sieht die städtebauliche Rahmenplanung aus dem Jahre 2008 hier zunächst eine bauliche aber landschaftlich geprägte Schallschutzmaßnahme vor, die eine flexible und aufgelockerte Bebauung am südöstlichen Rand des Wohngebietes ermöglicht. Der ca. 18-19 m breite Grundstücksstreifen parallel zur Urfelder Straße, in dem verschiedene Fernleitungen verlaufen, bleibt als Grünfläche von einer Bebauung unberührt, so dass trotz Schallschutzmaßnahmen entlang der Urfelder Straße ein großzügiger Seitenraum verbleibt. 4.2.2. Erschließungskonzept Anbindung an das umgebende Straßennetz Die beiden Teilgebiete werden jeweils separat über eine Hauptanbindung von Norden über die Eichholzer Straße (K 31) erschlossen. Die Anbindung des 1. Bauabschnittes erfolgt baulich über einen Minikreisel. Stadträumlich bilden Eingangsplätze, die angerartig mit getrennten Fahrstreifen versehen sind, den Ein- und Übergang in das Wohngebiet. Der nordwestliche 1. Teil des Wohngebietes besitzt darüber hinaus mit der Brüsseler Straße sowie der Luxemburger Straße, die beide zwischen dem Plangebiet und der Straße »Auf dem Eichholzer Acker« im Nordwesten verlaufen, zwei zusätzliche untergeordnete Anbindungspunkte für Anlieger und Notverkehre. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 15 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Gebietsinterne Erschließungsstruktur Das gesamte innere Erschließungskonzept basiert auf einer Kombination aus Stich- und Ringstraßen. Die beiden Bauabschnitte erhalten jeweils eine zentrale Erschließungsstraße, die als Wohnsammelstraße im Trennprinzip ausgebildet wird (Haupterschließungsachse mit insgesamt 12,5 m Querschnittsbreite). Vorgesehen sind hier beidseitig 1,5 m breite Geh-/ Radwege, die jeweils durch einen separaten 2,0 m breiten Stellplatz- und Pflanzstreifen von der Fahrbahn (Breite 5,5 m) verkehrssicher getrennt sind. Die innere Erschließung der einzelnen Baufelder/Erschließungsabschnitte erfolgt in der Regel über ein Ringstraßensystem, welches den Belangen der Nutzungsflexibilität, Ver- und Entsorgung sowie der gebietsinternen Orientierung angemessen gerecht wird. Baufelder, die nur eine geringe Tiefe aufweisen (2 bis 3 Grundstücksreihen), werden demgegenüber über kurze Stichstraßen erschlossen, die in kleinen Wohnhöfen münden. Die Ausbildung der baufeldinternen Wohnstraßen und Wohnwege erfolgt als Mischverkehrsfläche. Fuß- und Radwege Zum Erschließungskonzept gehört darüber hinaus ein Fuß- und Radwegenetz, welches die einzelnen Baufelder der beiden Teilgebiete und die gebietsinternen Grünachsen miteinander wie auch mit der angrenzenden Umgebung verbindet. Innerhalb des Wohngebietes ermöglichen die als Mischverkehrsflächen ausgebauten Wohnstraßen und -wege, die mit separaten Geh-/Radwegen ausgestatteten Haupterschließungsachsen sowie die Fuß- und Radwegeverbindungen innerhalb der »Grünen Mitte« eine hohe Durchlässigkeit für den nichtmotorisierten Verkehr. Im Südwesten besteht über den angrenzenden Grünzug »RegioGrün« eine Anbindung an das regionale Radwegenetz. Darüber hinaus besteht über den Fuß- und Radweg nordöstlich entlang der Eichholzer Straße eine Anbindung an das städtische Fuß- und Radwegenetz, über welches das Zentrum von Keldenich in wenigen Fahrminuten erreichbar ist. Weiterhin ist über die Brüsseler bzw. Luxemburger Straße die benachbarte »Vogelsiedlung« unmittelbar erreichbar. Ruhender Verkehr Aufgrund der geplanten aufgelockerten Bebauungsstruktur kann – mit Ausnahme bei der dichteren Bebauung entlang der Eichholzer Straße – die Unterbringung der privaten Stellplätze unproblematisch auf den privaten Baugrundstücken erfolgen. Hierbei bietet sich in der Regel der seitliche Grenzabstand der Wohngebäude (Bauwich) an. Im Bereich der geplanten Reihen- und Stadthäuser sind kleinteilig gegliederte Stellplatzanlagen innerhalb des jeweiligen Baufeldes vorgesehen. Für die dichtere Bebauung entlang der Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 16 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Eichholzer Straße sind kleinteilig gegliederte und begrünte Stellplatzanlagen auf dem straßenseitig gegenüber der Bebauung angeordneten Grundstücksstreifen geplant. Für die Unterbringung der privaten Stellplätze ist ein Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Wohnung auf dem Baugrundstück bzw. den zugeordneten Stellplatzanlagen vorgesehen. Für die wenigen geplanten Mehrfamilienhäuser im Wohngebiet ist die Unterbringung der privaten Stellplätze auch in kleinen Souterrain-/Tiefgaragen unter dem Wohngebäude denkbar. Für Mehrfamilienhäuser ist 1 Stellplatz je Wohnung nachzuweisen. Die Anordnung der öffentlichen Parkplätze erfolgt im öffentlichen Straßenraum und ist vorwiegend im Seitenstreifen entlang der beiden Haupterschließungsstraßen bzw. untergeordnet im Bereich der Quartiersplätze vorgesehen. Insgesamt ist eine Versorgung mit öffentlichen Parkplätzen im Verhältnis 1 Parkplatz je 3 Wohneinheiten geplant. 4.2.3. Grün- und Freiflächenkonzept Der Entwurf des Wohngebietes Eichholz geht in besonderem Maße auf den südwestlich gelegenen Landschaftsraum Eichholz sowie auf den geplanten »RegioGrünzug« mit der Ville im Hintergrund ein. Zwischen den beiden Teilgebieten (Bauabschnitten) ist im Senkenbereich des ehemaligen Rheinarmes ein zentraler Grünzug (»Grüne Mitte«) angeordnet, der sich zum südwestlichen Landschaftsraum hin öffnet und durch folgende Aspekte charakterisiert ist: • • • • • • V-förmige Öffnung der zentralen Grünfläche (»Grüne Mitte«) in Richtung Südwesten mit Blickbezug zum Landschaftsraum. Verbindungsfunktion der »Grünen Mitte« zwischen den beiden Teilgebieten (Bauabschnitten) und der »RegioGrün«-Fläche. Anordnung einer mit Aufenthaltsmöglichkeiten flankierten Retentions- und Versickerungsfläche (Rasenmulde) zur Ableitung des im Wohngebiet anfallenden Regenwassers. Gestaltungskonzept, welches den Grünzug stufenweise in unterschiedlich gestaltete Grünräume gliedert und über »Grüne Fugen« die Verzahnung zwischen den einzelnen Baufeldern und dem Grünraum stärkt. Spielmöglichkeiten/Spielstationen für Kinder überall auf den öffentlichen Grünflächen. Hoher Anteil privater Grundstücke, die unmittelbar an die öffentlichen Grünflächen grenzen. Darüber hinaus sieht das Freiraumkonzept innerhalb des bebauten Bereiches des Wohngebietes Eichholz drei verschiedene Platzkategorien mit unterschiedlichen Funktionen und Gestaltungskonzepten vor. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 17 STADT WESSELING • • • Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Je einen baumbestandenen Quartiersplatz in den größeren Baufeldern/Erschließungsabschnitten, die mit Freiraumelementen zum Aufenthalt sowie einigen wenigen öffentlichen Parkplätzen ausgestattet sind. Je Hauptzufahrt einen angerartig gestalteten Eingangsplatz, der von einer dichteren Bebauung räumlich eingefasst wird. »Verkehrsplätze« entlang der Haupterschließungsachsen, welche die Haupterschließung in baufeldbezogene Abschnitte gliedern, freiräumliche Verknüpfungen mit den »Grünen Fugen« herstellen und dabei verkehrsberuhigend wirken. 4.2.4. Schallschutzkonzept Das Wohngebiet wird im Norden von der Eichholzer Straße (K 31) und im Osten von der Urfelder Straße (L 190) begrenzt. Da beide Straßen als Autobahnzubringer dienen, entsteht hier eine erhöhte Verkehrslärmbelastung. Überlagert wird dies durch die diffuse Lärmbelastung der nahe gelegenen Autobahn A 555. Auf Grund dieser Rahmenbedingungen beinhaltet der städtebauliche Rahmenplan aus dem Jahre 2008 folgendes bauliches Schallschutzkonzept: • Entlang der Eichholzer Straße (K 31) erfolgt eine Bebauung mit zwingend zweigeschossigen Stadthäusern. Schallschutzanforderungen an die straßenzugewandten Außenbauteile von Wohnräumen bzw. schallschützende Grundrisse (Nebenräume und Erschließungsflächen zur Straße) gewährleisten den Lärmschutz für die Stadthäuser. • Die Abschirmung des Wohngebietes von der stärker frequentierten Urfelder Straße (L 190) erfolgt im städtebaulichen Rahmenplan 2008 durch eine begrünte, ca. 3 m hohen Schallschutzmaßnahme. Weiterhin ist eine zwingende zweigeschossige Bebauung analog zur Eichholzer Straße vorgesehen. Die Anordnung der Bauabschnitte ist so gewählt, dass die Schallabschirmung erst im Zuge der Entwicklung des östlichen Teiles (2. Bauabschnitt) erforderlich wird. Für den 1. Bauabschnitt ist aus fachgutachterlicher Sicht die Schallsituation auch ohne Wall für die geplanten Wohnnutzungen verträglich. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 18 STADT WESSELING 4.3. Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Inhalte und Ziele der städtebaulichen Weiterentwicklung Im Zuge der Entwicklung und Realisierung des 1. Bauabschnittes konnten zahlreiche Erfahrungen gesammelt werden, die nun in die Planung des 2. Bauabschnittes einfließen sollen. Vor diesem Hintergrund ergab sich in folgenden Themenfeldern ein Überarbeitungs- und Aktualisierungsbedarf: • • • • Anbindung des weitgehend unabhängigen 2. Bauabschnittes an das angrenzende, übergeordnete Straßennetz. Optimierung der einzelnen Baufelder hinsichtlich der Erschließungs-, Bau-, Höhen- und Grundstücksstruktur. Art, Umfang und Gestaltung der Schallabschirmung entlang der Urfelder Straße. Umfang, Standorte und Anordnung nachgefragter verdichteter Bauformen. Grundsätzlich unverändert bleibt bei der Überarbeitung die von der städtebaulichen Rahmenplanung (2008) vorgegebene städtebauliche Grundstruktur mit der zentralen Erschließungsachse und der Anordnung von durch »Grüne Fugen« gegliederten Baufeldern (Erschließungsabschnitten). Auch die für die Qualität des Wohngebietes wichtigen angrenzenden Grünflächen (»Grüne Fugen«/»RegioGrün«) sowie die Fernleitungstrassen zwischen dem Wohngebiet und der Urfelder Straße bleiben grundsätzlich unberührt. Ziel der städtebaulichen Weiterentwicklung des 2. Bauabschnittes ist somit die Optimierung der städtebaulichen Rahmenplanung auf Grundlage der Erfahrungen aus dem 1. Bauabschnitt in Verbindung mit der Anpassung an aktuelle Gegebenheiten und der aktuellen Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum. Der überarbeitete und im Bereich des 2. Bauabschnittes aktualisierte städtebauliche Rahmenplan soll als Grundlage für dieses Bebauungsplanverfahren dienen. 4.4. Städtebauliche Rahmenplanung – Änderungen im 2. Bauabschnitt (2015) 4.4.1. Systematik und Überblick Die Grundstruktur des städtebaulichen Konzeptes aus dem Jahre 2008 bildet die Grundlage, auf der im Detail einige Bedarfsanpassungen und Änderungen vorgenommen werden. Die Überarbeitung der städtebaulichen Rahmenplanung umfasst im Wesentlichen folgende Änderungen: Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 19 STADT WESSELING • • • • • • • • Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Verzicht auf einen Minikreisel bei der Anbindung des 2. Bauabschnittes an die Eichholzer Straße. Zweite, untergeordnete Anbindung des 2. Bauabschnittes an das äußere Erschließungsnetz (hier: Urfelder Straße) in Höhe der in der Gebietsmitte gelegenen »Grünen Fuge«. Anordnung einer durchgehenden, ca. 3 m hohen Schall-/Sichtschutzmaßnahme als Schallschirm entlang der Urfelder Straße und einer Bebauung mit einer zwingend zweigeschossigen Baustruktur. Verlagerung des Straßenverlaufs der Haupterschließungsachse nach Nordwesten durch Verkleinerung der »Verkehrsplätze«. Innere Erschließung der Baufelder bevorzugt durch Ringstraßen. Bevorzugte Ausrichtung der privaten Hausgärten in südwestliche Richtung, insbesondere im Bereich der aufgelockerten Bebauung. Anordnung der (wenigen) dichteren Hausformen überwiegend im nordöstlichen, der Eichholzer Straße zugeordneten Teil des Gebietes. Gliederung der baulichen Dichte längs des Bauabschnittes (dichtere Anordnung der Bebauung im Südosten zur Urfelder Straße, besonders aufgelockerte Bebauung im Nordwesten zur »Grünen Mitte«. 4.4.2. Geänderte Anbindung an das umliegende Straßennetz Ursprünglich sah die städtebauliche Rahmenplanung aus dem Jahre 2008 für die Hauptanbindung von der Eichholzer Straße aus städtebaulich-gestalterischen Gründen jeweils einen Minikreisel vor. Der Minikreisel für den 1. Bauabschnitt wurde bereits vor einiger Zeit fertiggestellt. Der Minikreisel für den 2. Bauabschnitt würde einen Abstand von rund 130 m zum ersten Minikreisel besitzen bzw. rund 60 m zur Einmündung der Rembrandtstraße im Nordwesten sowie rund 160 m zum verkehrlich problematischen Kreisverkehr Eichholzer Straße/Urfelder Straße im Südosten. Darüber hinaus sind hier – im Gegensatz zur Situation im 1. Bauabschnitt – die zur Verfügung stehenden Platzverhältnisse im Bereich der Eichholzer Straße ungünstiger. Da die Belastung des Knotenpunktes Eichholzer Straße/Urfelder Straße nach wie vor in Spitzenzeiten sehr hoch ist, besteht die Gefahr, dass ein Minikreisel im Nahbereich »zugestaut« werden würde. Um eine zu dichte, rückstauanfällige Abfolge von Kreisverkehren entlang der Eichholzer Straße zu vermeiden, sieht das aktuelle Konzept die Anbindung des 2. Bauabschnittes als vorfahrtgeregelte Einmündung vor. Der 1. Bauabschnitt besitzt neben der Hauptanbindung an die Eichholzer Straße zwei zusätzliche untergeordnete Anbindungen für Anlieger und Notverkehre an die Straße Eichholzer Acker. Da sich diese Kombination im 1. Bauabschnitt bewährt hat, ist abweichend gegenüber der ursprünglichen Rahmenplanung beabsichtigt, auch für den 2. Bauabschnitt eine untergeordnete Anbindung im mittleren Bereich des Teilgebietes an die Urfelder Straße vorzusehen. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 20 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung 4.4.3. Geänderter Übergang Wohngebiet / Urfelder Straße Die städtebauliche Rahmenplanung aus dem Jahre 2008 sah zunächst einen 3 m hohen Schallschutzwall entlang der Urfelder Straße vor. Aufgrund des Flächenverbrauches des Erdwalles (Grundstücksstreifen mit rund 15 m Breite), der geschwungenen Streckenführung der Urfelder Straße und der gegenläufigen V-Form der städtebaulichen Figur ergaben sich im südlichen Teil des Wohngebietes enge und ungünstige Grundstücksverhältnisse. Darüber hinaus würde die Schüttung des Walles aufgrund seiner Länge und des damit verbundenen Volumens einen vergleichsweise hohen Aufwand und Boden- bzw. Ressourcenverbrauch nach sich ziehen. Vor diesem Hintergrund sieht das aktuelle Konzept zur Schallabschirmung eine ca. 3 m hohe Schall- und Sichtschutzmaßnahme entlang der südöstlichen Wohngebietsgrenze vor. Im Osten bindet sie an die entlang der Eichholzer Straße geplante Stadthausbebauung an. Im Bereich des geschützten Landschaftsbestandteiles verläuft die Wand »hinter« der geschützten Gehölzgruppe, so dass das Gehölz unberührt und vom Straßenraum aus weiterhin sichtbar bleibt. Die Gestaltung der Wand soll abschnittsweise variiert werden, so dass trotz der Länge keine abweisende Monotonie entsteht. Denkbar ist dabei auch eine abschnittsweise intensive Begrünung der Straßenseite. Durch die Anordnung einer schallschützenden Wand anstatt eines flächen- und volumenintensiven Erdwalles ergeben sich neue Spielräume für die Gestaltung und Organisation insbesondere der südlichen Baufelder. Die zusätzlichen Bauflächen im Südosten, in Kombination mit der Verlagerung des Straßenverlaufs der Haupterschließungsachse nach Nordwesten, ermöglichen eine verbesserte innere Aufteilung und Erschließung der südlichen Baufelder. Die Haupterschließung verläuft nun tendenziell mittig durch die Baufelder, so dass die innere Orientierung sowie die Erreichbarkeit der einzelnen Baugrundstücke verbessert werden. Im Bereich zwischen der Haupterschließungsachse und dem Schallschirm bestehen mehr Gestaltungsmöglichkeiten für verschiedenartige Grundstückssituationen. Darüber hinaus wird durch den Wegfall des flächenintensiven Walles und den hierdurch zusätzlich für Wohnnutzungen zur Verfügung stehenden Flächen der Nutzungsgrad der Wohnbaufläche verbessert und der Erschließungsanteil prozentual verringert. 4.4.4. Geänderte Erschließungsführung/-systematik Die bisherige Rahmenplanung sah für die einzelnen Baufelder des 2. Bauabschnittes ungefähr in gleichem Umfang Ring- wie auch Stichstraßenerschließungen vor. Aufgrund der markanten Gliederung der Haupterschließungsachse durch »Verkehrsplätze« waren die beiden Teile eines Baufeldes/Erschließungsabschnittes (jeweils nordwestlich und südöstlich der Haupterschließungsachse) versetzt zueinander angeordnet. Hieraus ergaben sich auch die Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 21 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung versetzt zueinander angeordneten Einmündungen der baufeldinternen Erschließung in die Haupterschließungsstraße. Die aktuelle Rahmenplanung sieht entlang der Haupterschließungsachse kleinere »Verkehrsplätze« vor, so dass sich der Straßenverlauf im Süden weiter nach Nordwesten verlagert. Demgegenüber wird im zentralen Bereich des 2. Bauabschnittes, wo die untergeordnete Anbindung an die Urfelder Straße erfolgt, eine größere baumbestandene Platzfläche angeordnet. Diese Platzfläche markiert in Bezug auf die untergeordnete Anbindung an die Urfelder Straße die Eingangssituation in das Wohngebiet und gliedert räumlich die Haupterschließungsachse. Ausgehend von der nun eher mittig durch die Baufelder verlaufenden, weiterhin insgesamt 12,5 m breiten Haupterschließungsachse werden die beiden Teile eines Baufeldes jeweils über eine kleine Ringstraße erschlossen. Die Mischverkehrsflächen verfügen jeweils über eine Breite von bis zu 5,50 m (vorher 4,50 bis 5,0 m). Die Anbindungspunkte der Ringstraßen an die Haupterschließungsachse liegen nun jeweils direkt gegenüber. Eine Ausnahme hierbei bildet das südöstliche Baufeld, das aufgrund seiner geringen Tiefe mittels kurzen Stichstraßen und kleinen Wohnhöfe erschlossen wird. 4.4.5. Anordnung, Verteilung und Ausrichtung der Bebauung/Baugrundstücke In Bezug auf die geplante Bebauungs- und Grundstücksstruktur werden die Grundzüge der bisherigen Rahmenplanung in die aktuelle Planung übernommen: • • • • Geschlossene Gebäudereihe mit mindestens zweigeschossigen Stadthäusern entlang der Eichholzer Straße und zweigeschossige Gebäude entlang der Urfelder Straße. Flankierung des Eingangsplatzes durch Mehrfamilienhäuser, ggf. ergänzt durch wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen. Städtebauliche Betonung der »Verkehrsplätze« durch Anordnung eines größeren Wohnhauses (z. B. »Stadtvilla«, Mehrgenerationenhaus). Anordnung dichterer Wohnformen tendenziell im nordöstlichen, der Eichholzer Straße zugeordneten Bereich des Baugebietes. Demgegenüber sieht die aktuelle städtebauliche Rahmenplanung im Detail folgende Änderungen der Bebauungs- und Grundstücksstruktur vor: • Weitestgehender Verzicht auf Reihenhäuser. Demgegenüber sollen mehr Mehrfamilienhäuser möglich sein, um der Nachfrage nach neuen Wohnformen wie z. B. Seniorenapartments, Mehrgenerationenwohnen, 2-Personen-Haushalten – auch im Mietwohnungssegment – adäquat nachkommen zu können. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 22 STADT WESSELING • • • 4.5. Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Anordnung der dichteren Wohnformen (Doppelhäuser/Mehrfamilienhäuser) bevorzugt entlang der Haupterschließungsachse, um diese besser räumlich fassen zu können, sowie im Südosten als abschließende Gebäudereihe zur Urfelder Straße. Anordnung der großzügigen Einfamilienhausgrundstücke mit besonders aufgelockerter Bebauung bevorzugt im nordwestlichen, den öffentlichen Grünflächen zugeordneten Bereich des Baugebietes. Bevorzugte Orientierung der privaten Freibereiche, insbesondere die Hausgärten der großzügigen Grundstücke, in südwestliche Richtung (mehr Nachmittagssonne). Konzeptvarianten A und B im Vergleich Das aktuelle städtebauliche Konzept sieht zwei Varianten (A und B) vor, die sich hinsichtlich der Lage und Anordnung der Schallschutzmaßnahme zur Urfelder Straße unterscheiden. Bei der Konzeptvariante A handelt es sich um die unter Ziffer 4.4.3 beschriebene Situation. Zwischen der Urfelder Straße und der schallabschirmenden Wand verläuft das Flurstück mit den Fernleitungstrassen, so dass der Abstand Fahrbahn/Schallschutzwand durchgängig ca. 22 m beträgt (= Breite des Fernleitungsgrundstückes zzgl. Straßenbankette und -graben). Die Konzeptvariante B sieht demgegenüber eine Schall-/Sichtschutzmaßnahme unmittelbar entlang der Flurstücksgrenze der Urfelder Straße vor. Diese Anordnung nahe der Schallquelle (Abstand Fahrbahn-Schallschutzwand durchgängig ca. 3 m) hätte den Vorteil, dass die Schallemissionen der Verkehre auf der Urfelder Straße wesentlich effektiver und umfassender zur geplanten Wohnbebauung hin abgeschirmt werden könnten – bei gleicher Höhe und Ausführung der Schallschutzwand. Die Anordnung der Wand erfolgt in der Konzeptvariante B auf der rund 18-19 m breiten Fernleitungsparzelle unmittelbar entlang der südöstlichen Flurstücksgrenze zur Urfelder Straße. Die Schallschutzwand wird wohngebietsseitig um einen Wartungsweg ergänzt, der auch zur Wartung und Unterhaltung der Fernleitungstrassen mitgenutzt werden könnte. Ansonsten bleibt die Fernleitungsparzelle von einer Bebauung oder Bepflanzung unberührt. Nordwestlich grenzen die Hausgärten der geplanten Wohnbebauung an die Fernleitungsparzelle, so dass zwischen Baugrundstücken und Schallschutzwand ein entsprechender Freiraum verbleibt. Da die Fernleitungstrassen im mittleren und nordwestlichen Bereich der Parzelle verlaufen, werden diese durch die Anordnung der Wand entlang der südwestlichen Parzellengrenze nicht tangiert. Die Zugänglichkeit der Leitungsparzelle für Wartungs- und Unterhaltungsarbeiten bleibt erhalten. Ziel dieser Variantendiskussion ist es, mit den betroffenen Nutzern (Leitungsträgern), Fachbehörden und Fachplanern zu einer sachorientierten Lösung der Schallschutzthematik entlang der Urfelder Straße zu kommen, die alle Belange adäquat und angemessen berücksichtigt. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 23 STADT WESSELING 5. Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF Städtebauliche Erläuterung Festsetzungen des Bebauungsplanes Aus der vorausgegangenen städtebaulichen Rahmenplanung (2008) wurden die Inhalte und Planungsziele des seit Ende 2009 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« abgeleitet (vgl. Ziffer 3.4 und 3.5). Analog hierzu bildet die überarbeitete städtebauliche Rahmenplanung die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren für den 2. Bauabschnitt. Es ist beabsichtigt, die planungsrechtlichen und gestalterischen Festsetzungen, die im Bebauungsplan des 1. Bauabschnittes getroffen wurden, grundsätzlich auch in den Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« zu übernehmen, verbunden mit Anpassungen an den aktuellen Kenntnisund Erfahrungsstand sowie die aktuelle Bedarfssituation. Die Festsetzungen werden derzeit erarbeitet und liegen bis zur öffentlichen Auslegung vor. 6. Umweltbelange Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB insbesondere die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes, des Artenschutzes sowie der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Nach § 2 Abs. 4 BauGB besteht die Pflicht, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die Belange des Umweltschutzes ermittelt und in einem als Umweltbericht bezeichneten gesonderten Teil der Begründung beschrieben und bewertet werden. Hierzu werden zum einen die voraussichtlichen erheblichen Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Menschen, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, Kulturgüter und sonstige Sachgüter beschrieben. Zum anderen wird im Umweltbericht dokumentiert, wie die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung von Umweltauswirkungen im Rahmen des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans berücksichtigt und welche Maßnahmen zur Kompensation im Falle verbleibender Eingriffe durchgeführt werden. Der Umweltbericht ist noch zu erarbeiten und liegt bis zur öffentlichen Auslegung vor. Die Inhalte und Anforderungen werden mit den zuständigen Fachbehörden abgestimmt. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 24 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.2 »Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt« – VORENTWURF 7. Realisierung 7.1. Bodenordnung / Erschließung Städtebauliche Erläuterung Die Flächen des Bebauungsplangebietes befinden sich im Besitz der Projektgesellschaft Eichholz mbH (PG Eichholz), die auch die Erschließung herstellt und die Vermarktung durchführt, sowie der Stadt Wesseling (äußere Grünflächen) und des Rhein-Erft-Kreises (Eichholzer Straße). Bodenordnende Maßnahmen werden somit nicht erforderlich. 7.2. Kosten Die Kosten dieser Planung trägt die Projektgesellschaft Eichholz mbH (PG Eichholz). 8. Städtebauliche Zahlenwerte Flächengröße Flächenanteil Plangebiet insgesamt: ca. 14,62 ha davon • Allgemeines Wohngebiet: ca. 8,17 ha • Öffentliche Verkehrsflächen (gebietsintern): ca. 1,86 ha • Öffentliche Verkehrsflächen (Eichholzer Str.): ca. 0,32 ha • Öffentliche Grünflächen (gebietsintern): ca. 0,34 ha • Öffentliche Grünflächen (RegioGrün/Fernleitungsparzelle): ca. 3,93 ha 100 % rd. 56 % rd. 13 % rd. 2 % rd. 2 % rd. 27 % Wesseling, den 20. Mai 2015 Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten & Stadtplaner GmbH – Dortmund/Köln Seite 25