Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 1/114 „Westringquartier" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 - Beschluss zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ - Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden)

Sitzungsvorlage Nr.: 98/2015 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 1/114 „Westringquartier" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 - Beschluss zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ - Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 66 - 18.5.2015 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 98/2015 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 18.5.2015 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 1/114 „Westringquartier" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 - Beschluss zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ - Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 gemäß §§ 1 (3 und 8), 2 (1) Baugesetzbuch. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ gemäß §§ 1 (3), 2 (1), 12 (2) Baugesetzbuch. 3. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt das in der Sitzung vorliegende Bebauungskonzept (einschließlich Erläuterungsbericht) als Grundlage für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) Baugesetzbuch. Sachdarstellung: 1. Problem Allgemeine Vorbemerkung/Anlass der Planung Im Rahmen des Städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbs Innenstadt Wesseling 2001 wurden hochwertige Bebauungskonzepte für die wesentlichen Entwicklungspotenziale der Innenstadt erarbeitet. Die Einbeziehung des ca. 4 ha großen Geländes am Westring in den Wettbewerb (Bausteinfläche 1) war aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und möglich, da dieses, ursprünglich als Gewerbeerweiterungsfläche geplante Areal, von dem Unternehmen Saint Gobain Abrasives nicht mehr benötigt und der Stadt Wesseling zum Kauf angeboten wurde. Die Stadt Wesseling hat dieses Areal erworben, da es in Anbetracht der zentralen Lage im Wesselinger Stadtzentrum und der Nähe zum Stadtbahnhaltepunkt der Linie 16 (Köln-Bonn) eine optimale Standortgunst zur Ansiedlung innerstädtischer Wohn-/Mischnutzungen aufweist und einen wichtigen Beitrag zur gebotenen Stärkung der Innenstadt als Wohn- und Einkaufsschwerpunkt leisten kann. Für das sogenannte „Stadtquartier am Westring“ ist das Bebauungskonzept eines der beiden 1. Preisträger des Wettbewerbs - des Büros rha reicher haase associierte, Aachen - als planerische Grundlage für die Entwicklung des Neubauquartiers ausgewählt worden. Das Planungskonzept ist seitdem, unter Berücksichtigung der städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Rahmenvorgaben für das „Stadtquartier am Westring“, kontinuierlich weiter entwickelt worden. Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist mit seiner 2004 wirksam gewordenen 48. Änderung für das Plangebiet des „Stadtquartiers am Westring“ an die damaligen Planungsziele angepasst worden (Änderung von Gewerbe-/Industrieflächen in gemischte Baufläche/Wohnbaufläche/Grünfläche). Im Laufe der Jahre hat die Stadt Wesseling viele Gespräche und Abstimmungen mit Investoren und Projektentwicklern geführt, die an einem Erwerb des städtischen Grundstücksareals interessiert waren. Gegenstand der Beratungen waren die jeweiligen Bebauungs- und Nutzungskonzepte der Interessenten. Die Konzepte haben verschiedene Bau- und Wohnformen umfasst, wobei das Spektrum von eingeschossigen, seniorengerechten Wohnformen über reine Reihenhausbebauung bis zu 2-4-geschossigen Wohnstrukturen, in Anlehnung an das Planungskonzept des Büros rha, gereicht hat. Die Beratungen haben bisher jedoch nicht zu einem realisierungsfähigen Konzept geführt; die Gründe lagen zumeist in der Bebauungskonzeption und der fehlenden Flexibilität der Interessenten, so dass den Anforderungen der Stadt Wesseling an ein hochwertiges Neubaugebiet nicht hinreichend Rechnung getragen werden konnte. Ende 2014 hat die Stadt Wesseling erste Beratungen mit einem Investor geführt, der großes Interesse an der Realisierung eines innerstädtischen Wohnquartiers und dem Erwerb des städtischen Grundstücksareals bekundet hat. Dieser Investor (Bernd Reiter Gruppe, Köln) hat zwischenzeitlich ein Bebauungskonzept erarbeitet und die Rahmenvorgaben für die städtebauliche, planungsrechtliche und erschließungstechnische Umsetzung dieser Konzeption mit der Stadt Wesseling abgestimmt. Das Bebauungskonzept „Westringquartier“ steht mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling im Einklang. Die Umsetzung des Bebauungskonzeptes erfordert die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das „Westringquartier“ sowie die parallele Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling. Als geeignetes Verfahren kommt die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) in Frage. Die Bernd Reiter Gruppe stellt einen Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 (2) BauGB und wird als Vorhabenträgerin auftreten. 2. Lösung 2.1 Planungsziele/Bebauungskonzept Als wesentliche Planungsziele, die mit dem Bebauungskonzept und der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ verfolgt werden, sind zu nennen: - Attraktivierung und Stärkung der Innenstadt als Wohn- und Einkaufsstandort; Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers mit ergänzenden wohngebietsbezogenen Nutzungen (z.B. kleinteilige Nahversorgung/Gastronomie); angemessene Mischung verschiedener Wohnformen und Wohnungsangebote zur Schaffung eines vielfältigen Quartiers; angemessene bauliche Verdichtung des Wohngebietes zur adäquaten Ausnutzung der zentralen Entwicklungsfläche (Stärkung der Innenentwicklung, optimale Anbindung an die Stadtbahnlinie 16); Schaffung eines hochwertigen, durch Grün- und Freiräume gegliederten Wohngebietes mit einem Quartiersplatz und dezentralen Kinderspiel- und Aufenthaltsbereichen; Erhaltung und Aufwertung der „grünen Hangkante“ an der Birkenstraße, Gestaltung des südlichen Freiraums als wohnungsnahe Grünfläche mit Spiel-/Aufenthaltsfunktion für alle Nutzergruppen und räumliche Vernetzung des neuen Wohnquartiers mit den Umgebungsstrukturen. Das Bebauungskonzept „Westringquartier“ sieht ein städtebaulich interessantes, durch Grün- und Freiräume gegliedertes Wohnquartier mit Gebäudezeilen und Solitärbauten vor. Wesentlich sind die Ausbildung einer klaren Raumkante entlang der Stadtbahntrasse durch mehrgeschossige Gebäude, die Mischung verschiedener Gebäudetypen und Wohnformen in den einzelnen Bereichen sowie die Berücksichtigung der vorhandenen Wohnbebauung durch geringere Geschossigkeiten am Westring und an der Birkenstraße. In zentraler Lage des Wohnquartiers ist ein gestalteter Quartiersplatz mit einem prägenden mehrgeschossigen Solitärbau vorgesehen, wo sich u.a. quartiersbezogene Angebote (z.B. Gastronomie/Nahversorgung) etablieren können. Die Verkehrserschließung des geplanten Wohngebietes soll ausschließlich über den Westring erfolgen, der künftig zwischen dem Kreisverkehr Poststraße und dem „Schwarzen Weg“ in eine in beiden Richtungen befahrbare Verkehrsstraße umgebaut und ggfalls verbreitert werden soll. Die Planungsinhalte des Bebauungskonzeptes „Westringquartier“ sind den beigefügten Planunterlagen sowie dem Erläuterungsbericht zu entnehmen. Die Planung wird im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz vorgestellt. 2.2 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ umfasst die „grüne Hangkante“ entlang der Birkenstraße, die Gesamtfläche des geplanten Baugebietes, den südlich anschließenden Grünbereich sowie die zur Optimierung der Verkehrsanbindung notwendigen Flächen des Westrings. Abweichend vom bisherigen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1/114 vom 21.7.2011 wird die Verkehrsfläche des „Schwarzen Weges“ nicht mehr in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Der „Schwarze Weg“ befindet sich im Privateigentum eines Unternehmens und dient der Erschliessung dieses Betriebsgeländes; zudem liegt dort ein unterirdisches Pipelinebündel, so dass von der Nutzung dieser Wegeparzelle zur Verkehrserschließung des geplanten Wohngebietes abgesehen wird. Es wird vorgeschlagen, den Aufstellungsbeschluss vom 21.7.2011 für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ formell aufzuheben und einen neuen Aufstellungsbeschluss für den geänderten Geltungsbereich des „Westringquartiers“ zu fassen. Der Geltungsbereich wird begrenzt durch den Westring (nordwestliche Straßenkante), die Birkenstraße (nordöstliche Straßenkante), das Betriebsgelände der Saint Gobain Abrasives (nordwestliche Grundstücksgrenze) sowie durch den Schwarzen Weg (nordwestliche Straßenkante). Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ ist der zeichnerischen Darstellung zu entnehmen (vgl. Karte Plangeltungsbereich). 2.3 Übergeordnete Vorgaben/geltendes Planungsrecht Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling ist mit seiner 48. Änderung für das Plangebiet des „Stadtquartiers am Westring“ an die damaligen Planungsabsichten angepasst worden. Die 48. FNP- Änderung ist 2004 wirksam geworden und enthält Darstellungen des Plangebietes als „gemischte Bauflächen“ (M), Wohnbauflächen (W), Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ (Hangkante Birkenstraße) sowie „örtliche Hauptverkehrsstraßen“(Westring, Schwarzer Weg). Auf Grund der veränderten Planungsziele des Bebauungskonzeptes „Westringquartier“ (Entwicklung eines Wohngebietes, Sicherung und Aufwertung einer Grün-/Freifläche im Südosten des Plangebietes) wird eine erneute Änderung des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet erforderlich. Die 56. FNP-Änderung soll die entsprechenden Darstellungen als Wohnbauflächen (W), Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ und „örtliche Hauptverkehrsstraßen“(Westring) umfassen. Das Verfahren zur 56. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet „Westringquartier“ wird gemäß § 8 (3) BauGB parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr. 1/114 durchgeführt (vgl. Beschlussvorlage 103/2015). Bebauungsplan Für den Plangeltungsbereich besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/72 Teil a (Rechtskraft seit 1974). Auf Grund der Historie enthält der Bebauungsplan Nr. 1/72 Teil a im Wesentlichen die Festsetzung von Gewerbe- und Industriegebieten (GE/GI) mit Nutzungsbeschränkungen, von Grünflächen (sichtschützendes Grün) sowie eines Landschaftsschutzgebietes entlang der Birkenstraße („grüne Hangkante“). Zur Umsetzung des Bebauungskonzeptes „Westringquartier“ besteht Planerfordernis im Sinne des § 1 (3) BauGB; mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1/114 „Westringquartier“ soll das Planungsrecht für die Entwicklung und Erschließung eines innerstädtischen Wohngebietes geschaffen werden. Bei Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 werden die bisher verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/72 Teil a in dem davon betroffenen Planbereich automatisch außer Kraft treten. 2.4 Verfahrensbeschlüsse Es wird vorgeschlagen: - die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 gemäß §§ 1 (3 und 8), 2 (1) BauGB zu beschließen (vgl. Karte Plangeltungsbereich); - die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ gemäß §§ 1 (3), 2 (1), 12 (2) BauGB zu beschließen (vgl. Karte Plangeltungsbereich); - das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“ mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB mit den in der Sitzung vorliegenden Planungsunterlagen weiter zu führen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Fläche des „Westringquartiers“ befindet sich im Eigentum der Stadt Wesseling, so dass Einnahmen aus dem Verkauf der Fläche zu erwarten sind. Die innere Erschließung des Baugebietes soll durch die Bernd Reiter Gruppe durchgeführt werden, so dass der Stadt Wesseling keine Erschließungskosten entstehen. Die Kosten für die Erarbeitung der 56. FNP-Änderung „Westringquartier“ und für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Westringquartier“, einschließlich Umweltbericht und erforderlicher Fachgutachten, werden durch die Bernd Reiter Gruppe getragen. Anlagen: - Karte Plangeltungsbereich- Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ vom 21.7.2011 - Antrag der Vorhabenträgerin Bernd Reiter Gruppe gemäß § 12 (2) BauGB zur Einleitung des Aufstellungsverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan - Karte Plangeltungsbereich- Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1/114 „Westringquartier“ - Bebauungskonzept „Westringquartier“ (Verkleinerung DIN A 3) - Erläuterungsbericht Anmerkung: Die Fraktionen/fraktionslosen Ratsmitglieder erhalten je eine Planfassung des Bebauungskonzeptes „Westringquartier“ im Maßstab M. 1:500