Beschlussvorlage (Erläuterungsbericht)

Neubauprojekt Westringquartier, „Mitten im Rheinland“ Die Bernd Reiter Gruppe plant mit dem Neubauprojekt „Westringquartier“ in Wesseling ein hochwertiges Quartier für unterschiedliche Lebens- und Wohnformen. Westlich der Innenstadt, zwischen Westring, Birkenstraße und Schwarzer Weg, liegt ein ca. 3,5 Hektar großes städtisches Grundstück. Hier werden durch die Bernd Reiter Gruppe in den nächsten Jahren ca. 500 Einheiten für mehr als 1.000 neue Bürger geplant. Apartments, Wohnungen, Stadthäuser und ergänzende wohngebietsbezogene Nutzungen bieten für jeden Menschen die passende Wohnform. Nutzungskonzeption Geplant ist die Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers mit ergänzenden wohngebietsbezogenen Nutzungen, z.B. kleinteilige Nahversorgung, Gastronomie, im Sinne eines „Allgemeinen Wohngebietes“ (§ 4 BauNVO). . Seit mittlerweile mehr als einem Jahrzehnt wirkt in Deutschland die „Renaissance des Innenstadtwohnens“ - insbesondere die wirtschaftliche starke Rheinschiene, mit ihren Metropolen Bonn, Köln und Düsseldorf, erlebt ein Bevölkerungswachstum, das sich auch in den nächsten 20 Jahren fortsetzen wird. Unterschiedliche Wohnraumnachfrager interessieren sich für infrastrukturell gut angebundene Kleinund Mittelstädte im nahen Umland. Durch steigende Single-Haushalte sowie dem Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche gibt es eine damit verbundene Wohnraumnachfrage. Das bestehende Immobilienangebot genügt dabei teilweise nicht aktuellen Wohnungsansprüchen (z.B. schwellenfrei und seniorengeeignet mit Aufzügen versehen oder Energieeffizienz). Der zentrale innerstädtische Standort mit seiner optimalen und in unmittelbarer Nähe liegenden Infrastruktur und Stadtbahnhaltestelle der Linie 16 macht das Stadtquartier am Westring für unterschiedliche Nutzergruppen interessant. Durch das angestrebte Nutzungskonzept wird die bestehende Infrastruktur und die ÖPNV-Anschlüsse adäquat ausgenutzt. Die verschiedenen Nutzergruppen werden in der Planung durch ein Angebot an unterschiedlichen Wohnformen und Wohnungsangeboten berücksichtigt. Geplant sind vier unterschiedliche Haustypen, die sich in allen Teilen des Areals wiederfinden und einer Vielzahl von Wohnwünschen gerecht werden: Typ A – Stadthaus Die Stadthäuser mit bis zu 4 Schlafzimmern und kleinen privaten Gartenflächen bieten ein Angebot zur Kombination von Wohnen & Arbeiten (Freiberufler) oder ausreichend Platz für Familien. Typ B – Apartments Zur Zielgruppe von Typ B gehören Immobilieneinsteiger, Auszubildende und Studierende, Singles und Senioren, sowie Kapitalanleger, die an entsprechende Zielgruppen vermieten. Wohnungsgrößen zwischen 20 und 30 m² mit 1-1,5 Zimmern und ein hoher energetischer Standard sind prägend für diesen Gebäudetyp. Darüber hinaus wird beim statischen Konzept bereits die Möglichkeit der Zusammenlegung von nebeneinander liegenden Wohnungen berücksichtigt, um flexible Nutzungen zu ermöglichen. Typ C – Klassik In Typ C sind kompakt geschnittene 2-4 Zimmerwohnungen mit bestmöglicher Ausrichtung von Terrassen, Balkonen und Dachterrassen geplant. Zugunsten der Erschwinglichkeit für Immobilieneinsteiger und Schwellenhaushalte mit dem Wunsch nach preisgünstigen attraktiven Wohnungen, werden diese in einem ökonomisch sinnvollen Verhältnis von Zimmeranzahl zu Wohnfläche geplant. Der Zuschnitt einiger Wohnungen lässt dabei Mehrgenerationenkonzepte zu. Typ D - Komfort Auch in Typ D sind 2-4 Zimmerwohnungen vorgesehen. Hier werden jedoch andere Grundrisstypen sowie andere Ausstattungskonzepte berücksichtigt. Je Treppenhaus werden lediglich 2-3 Wohnungen erschlossen. Maisonettewohnungen, differenzierte Ausstattungspakete in anderen Ausstattungsqualitäten, großzügige Balkone und Terrassenflächen werden in Haustyp D angeboten und sprechen weitere Nachfragegruppen (z. B. ältere Paare und Alleinstehende sowie junge Paare mit Kind oder Kinderwunsch) an. Die verschiedenen Haustypen schaffen damit ein angemessen differenziertes Wohnungsangebot und bilden so die Grundlage eines vielfältig gemischten Quartiers. Die vier unterschiedlichen Haustypen sind über die verschiedenen Bauabschnitte möglichst gleichmäßig verteilt, um den unterschiedlichen Nachfrageund Nutzergruppen gerecht zu werden und um eine soziale Durchmischung in den Bauabschnitten zu erreichen. Urban Gardening Im Bereich zwischen Wohnbebauung und Stadtbahntrasse werden Hochbeete errichtet. Das Angebot an Gartenbauflächen kommt dabei den aktuellen Wünschen nach Urban Gardening entgegen. Unterschiedlich große Beete können von den Bewohnern genutzt werden. Wie in Schrebergärten kann Gemüse oder Obst angebaut oder ein floraler Freisitz geschaffen werden. Durch die zuvor dargestellten Bebauungsvarianten entsteht ein vielfältiges, gemischtes Wohnquartier mit Eigentums-/Mietwohnungen und „Stadthäuser“ für hochwertiges und bezahlbares Wohnen. Bebauungskonzeption Entlang der Stadtbahntrasse wird eine städtebaulich klare Kante durch mehrgeschossige Bebauung geschaffen. Sie nimmt damit die vorhandene Bebauung am Westring auf und integriert sie durch die geringere Geschossigkeit des neuen Stadtquartiers in das Stadtbild. Zwischen der Stadtbahntrasse und der Bebauung werden Hochbeete über Autostellplätzen als urbanes Gartenangebot und zur Erhöhung des Schallschutzes errichtet. Ansonsten wird das Quartier durch eine zentrale Promenade erschlossen, die als Sackgasse vor dem Birkenwäldchen und einem neuen Spielpatz endet. Zur Stärkung der Innenentwicklung des Baugebietes wird ein zentraler Quartiersplatz mit einer Teichanlage, wohnraumergänzenden sozialen und gastronomischen Angeboten und einem als Solitär ausgebildeten Mehrfamilienhaus als architektonisches Highlight ausgebildet. Durch die Mischung von mehrgeschossigen Gebäudezeilen mit Solitärbauten, öffentlichen, halböffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen entsteht ein hochwertiges Wohnquartier. Grüne Innenhöfe, Gärten und Terrassen trennen die privaten Bereiche von den öffentlichen. Die Aufteilung in kleinere, unterschiedliche Gebäudeeinheiten schafft eine familiäre Atmosphäre, anstelle der Anonymität einer Großstadt. Das Bebauungskonzept sieht eine angemessene bauliche Verdichtung zur adäquaten Ausnutzung der zentralen innerstädtischen Entwicklungsfläche vor. Dabei werden die Baukörper so ausgerichtet, dass eine maximale Besonnung und bestmögliche Blickachsen in Richtung der Grünräume und des Quartiersplatzes entstehen. Bei der Bauweise wird größter Wert auf Nachhaltigkeit gelegt. Das bedeutet nicht nur umweltfreundliche Baustoffe und begrenzten Energieverbrauch, sondern gerade auch Themen wie Schwellenfreiheit für Bequemlichkeit im Alter und eine hochwertige Gestaltung der Freiräume, für eine hohe Identifikation mit dem Wohnort. Genügend Auto- und Fahrradstellplätze, jedoch zusätzlich auch Bereiche für neue Mobilitätskonzepte (Car-Sharing), sind für alle ausreichend eingeplant. Soziale Begegnungsmöglichkeiten werden über den Quartiersplatz und das Urban Gardening Konzept aktiv gefördert. Selbstverständlich verfügen alle Wohnungen über Terrassen oder Balkone. Durch das vielfältige Angebot und die hohe Flexibilität der verschiedenen Lebensund Wohnformen entsteht ein außergewöhnlicher Mix von Menschen und Generationen, wie in einem über Jahrzehnte gewachsener Stadtteil. Erschließungskonzeption Das geplante „Westringquartier“ befindet sich in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums von Wesseling. Im Nord-Westen grenzt das Quartier an den Westring, im Nord-Osten an die Zufahrtsstraße „Schwarzer Weg“, im Süd-Osten an die Grünzone Parzelle 29 und im Südwesten an die Birkenstraße. Die Konzeption des entstehenden Wohngebietes spricht unterschiedliche Zielgruppen an. Im Vordergrund steht eine gute Anbindung des neuen Wohngebietes an die Infrastruktur der Wesselinger Innenstadt. Die Verkehrserschließung des gesamten Gebietes erfolgt ausschließlich über den Westring mit maximal 2 Anbindungen in das Baugebiet. Um hier eine optimale Erschließung des neu entstehenden Wohngebietes zu gewährleisten, wird die Einbahnstraße Westring zwischen dem Kreisel Poststraße und Schwarzem Weg in eine in beide Richtungen befahrbare Verkehrsstraße umgebaut. Weiterhin soll optional ein kleiner Kreisverkehr in Höhe des Schwarzen Weges entstehen, um Wendemöglichkeiten zu schaffen. . Diese Maßnahmen werden von der Stadt Wesseling ausgeführt. Ebenso beabsichtigt die Stadt Wesseling, die derzeitige Anbindung des Westringquartiers an die Stadtbahn und an die Innenstadt fußgänger- und radfahrerfreundlich umzugestalten. Grundsätzlich bleibt der Schwarze Weg Privatstraße und erhält keinerlei Anbindung an das Stadtquartier. Ebenso bleiben die Verbindungen zur Birkenstraße und den Sportanlagen erhalten. Um eine hohe Wohnqualität zu erreichen, wird das gesamte Wohngebiet über Wohnsammelstraßen und Wohnwegen erschlossen und nicht für den Durchgangsverkehr geöffnet. Alle hier erforderlichen Verkehrsflächen, Fußwege und Radwege werden von der Bernd Reiter Gruppe bis zur öffentlichen Straße Westring geführt und angebunden. Um optimierte Stellplatzflächen anzubieten, sind sowohl Tiefgaragen für Einzelhäuser und Hausgruppen als auch ebenerdige Stellplatzanlagen auf Privatgrundstücken geplant. Als Stellplatzschlüssel liegt ein Stellplatz für jede Wohneinheit zu Grunde, erweitert um 8-10% Besucherstellplätze. Wohneinheiten im modularen Bereich (z.B. Studentenapartments) erhalten bei drei Wohnmodulen bis zu einer Größe von max. 35,00 qm jeweils einen Stellplatz. Bei den Stellplatzanlagen hat die städtebaulich verträgliche Anordnung und Gestaltung innerhalb des ganzen Quartiers oberste Priorität. So sind derzeitig parallel zum Schwarzen Weg und somit zur Gleistrasse partiell über den Stellplätzen Hochgärten, „Urban Gardening“, vorgesehen. Diese Grünflächen können von den Anwohnern als Gartenzone genutzt werden. Gleichzeitig bietet diese Gestaltung eine optische Abgrenzung zum Bahngelände und wirkt sich auch unter dem Aspekt des Schallschutzes positiv aus. Endgültige detaillierte Angaben zu der Planung und Anordnung der Stellflächen und Tiefgaragen ergeben sich aus den Gutachten der Hydrologie, dem Schallschutzgutachten und der Außenanlagenplanung. Grün- und Freiraumkonzeption Im Südwesten grenzt das Baugebiet an die höher gelegene Birkenstraße. Diese wird parallel begleitet von der „grünen Hangkante“, einem Gehölzstreifen als Übergang von der höher gelegenen Birkenstraße zum Plangebiet “Westringquartier”. Mitten durch die grüne Hangkante verläuft ein Fahrradweg, der eine Verbindung zum Stadtzentrum darstellt. Ebenso befindet sich in direkter Nachbarschaft der geschwungene Fußgängerweg, ebenfalls in Richtung Stadtzentrum führend. Beide treffen sich am Hangfuß und führen gemeinsam weiter zum Westring. Diese „gewachsene“ Verbindung für Fußgänger und Radfahrer soll auch zukünftig erhalten bleiben. Weiterhin ist geplant, diesen Fuß- und Radweg weiter nach Süden an die Parzelle 29 anzubinden und durchzuführen als Rundgang/Rundfahrt mit Anschluss an das neue Wohngebiet. Die derzeitig anzufindende Vegetation im Bereich der grünen Hangkante (z.B. Holunder, Brombeere) und der Baumbestand (z.B. Linden, Ahorn) bleibt erhalten. Da der Baumbestand nicht berührt wird, wird auch die Tierwelt in diesem Wohngebiet nicht beeinträchtigt. So werden die vorhandenen Vogelarten weiterhin an der grünen Hangkante verbleiben und ihre Brutmöglichkeiten finden. Weitere umfangreiche Bepflanzungen von Bäumen und Sträuchern innerhalb des neuen Wohngebietes im öffentlichen und nicht-öffentlichen Bereich sind vorgesehen. Eine offene Anordnung der Gebäudekörper im gesamten Quartier bietet weiterhin sehr gute Durchwegungsmöglichkeiten für Fußgänger in Richtung Stadtzentrum und Sportplatz. Über das Neubaugebiet ist auch die südlich gelegene Freifläche, Parzelle 29, erreichbar. Entstehen soll dort eine wohnquartiersbezogene Grünfläche mit vielfältigem Spiel-/Aufenthaltsangeboten für alle Nutzergruppen (z.B. Landschaftsmodellierungen, Baumpflanzungen, Schaffung einer attraktiven und robusten Grünfläche mit Sport-/Spiel-/Aufenthaltsbereichen). Ausreichend Kinderspielplätze werden im Rahmen der Außenanlagenplanung an verschiedenen Standpunkten positioniert. In Mitten des Baugebietes ist ein sogenannter Quartiersplatz mit hoher Aufenthaltsqualität und einem architektonischen Highlight geplant. Vorgelagert entsteht eine Wasserfläche mit Anbindung eines Cafés/ einer Bäckerei im benachbarten Erdgeschoss eines Hauses. Hier haben sowohl die Anwohner als auch der „Wesselinger“ die Möglichkeit, bei einer Tasse Kaffee in einer städtebaulich einzigartigen Umgebung zu verweilen.