Beschlussvorlage (Ziele der Bebauungsplanänderung)

STADT WESSELING 1. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 1/53 B BONNER STRASSE VERANLASSUNG / ZIELE 9. DEZEMBER 2014 Stadt • Land • Fluss Büro für Städtebau und Umweltplanung Stadt Wesseling Veranlassung/Ziele 1 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 1/53B – Bonner Straße 09.12.2014 VERANLASSUNG Der neue Eigentümer des Grundstücks Bonner Straße 118 in Innenstadtrandlage von Wesseling beabsichtigt, das vorhandenen Wohnhaus zum Zwecke der eigenen Nutzung um- und auszubauen. Im Zuge der Klärung der baugenehmigungsrechtlichen Rahmenbedingungen stellte sich heraus, dass Teile der vorhandenen Gebäude im Rahmen von Erweiterungen und Umnutzungen durch die Voreigentümer bauordnungsrechtlich nicht genehmigt waren. Ferner ist die geplante bauliche Umnutzung durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/53 B aus dem Jahr 1995 nicht abgedeckt (Überschreitung der Baugrenzen). Bei der planungs- und bauordnungsrechtlichen Klärung des Sachverhaltes wurden auch die Nachbargrundstücke an der Bonner Straße (hier Hausnummern 110 bis 116) in die Prüfung einbezogen. Die Nachbarbebauung ist gekennzeichnet durch vergleichbare städtebauliche und bauliche Gegebenheiten. Zu nennen sind beispielsweise: - Straßenrandbebauung schmale und tiefe Einzelgrundstücke („Handtuchgrundstücke“) einseitige Grenzbebauung der Hauptgebäude giebelständige Bebauung Vielzahl von Nebengebäuden, die über einen langen Zeitraum schrittweise angebaut und teilweise umgenutzt wurden und unterschiedliche Nutzungen aufweisen (Garagen, Nebengebäude, Erweiterung der Wohnflächen des Hauptgebäudes etc.). Diese gewachsene städtebauliche Struktur zeigte ebenfalls einzelne baurechtlich nicht abgesicherte Nutzungen sowie nicht eingehaltene planungsrechtliche Festsetzungen (Überschreitung der Baugrenzen sowie der Grundflächenzahl). Die Bestandsbebauung an der Bonner Straße (Hausnummern 110 – 118) ist bezogen auf die Hauptgebäude durch eine sehr kleinteilige Wohnnutzung bei 1 ½ - 2 Geschossen geprägt. Die zahlreichen Umnutzungen und Nachverdichtungen zeigen sehr deutlich, dass die vorhandenen Wohn- Ansicht Bonner Straße 2 Stadt Wesseling Veranlassung/Ziele 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 1/53B – Bonner Straße 09.12.2014 flächen den aktuellen Wohnansprüchen nur bedingt standhalten konnten. Insofern kann hier ein wohnungspolitischer Veränderungsbedarf festgestellt werden. Mit dem Erwerb des Grundstücks Bonner Straße 118 wird weiterhin ein generationsbedingter Eigentümerwechsel deutlich. Dieser kann in der weiteren Entwicklung grundsätzlich auch für die benachbarten Gebäude unterstellt werden. Insofern stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage nach einer erforderlichen Anpassung der Festsetzungen des Bebauungsplanes an veränderte Wohnansprüche insbesondere, was die Frage angemessener Wohnungsgrößen und in der Folge die Ausnutzbarkeit der Grundstücke betrifft. Die Sicherung dieser innenstadtnahen Wohnnutzung dient dabei nicht zuletzt zur Umsetzung des im Baugesetzbuch festgelegten Ziels der Innenentwicklung. Die Ermittlung der beschriebenen Sachverhalte erfolgte im Herbst 2014 im Zuge mehrerer Abstimmungsgespräche zwischen den betroffenen Hauseigentümern sowie mit Vertretern des Planungs- und Bauordnungsamtes der Stadt Wesseling. Im Ergebnis soll der Bebauungsplan Nr. 1/53B aus dem Jahr 1996 für die betroffenen Grundstücke geändert werden. 2 ZIELE DER PLANUNG Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/53B ist die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der betroffenen Grundstücke. Dazu zählen insbesondere: - die Sicherung von langfristig tragbaren Wohnverhältnissen die Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen an die veränderten Wohnansprüche (überbaubare Grundstücksflächen) die Sicherung des Standortes als innenstadtnaher Wohnbereich (Innenentwicklung) die Sicherung der stadtbildprägenden kleinteiligen Bebauungsstrukturen die Sicherung gesunder Wohnverhältnisse (Lärmschutz) die Klärung der Anforderungen aus dem ruhenden Verkehr (Stellplatzdeckung). Die Erschließung des Plangebietes ist über die Bonner Straße gesichert. Die Bebauung soll in ihrem vorhandenen städtebaulichen Erscheinungsbild gesichert werden, nicht zuletzt, da sie einen Teil der typischen kleinteiligen historischen Bebauungsstruktur entlang des Rheins darstellt. Dies betrifft die sehr schmalen Grundstücke, die Art der Bebauung als einseitige Grenzbebauung sowie die prägende städtebauliche Struktur von 1 1/2 – 2 Geschossen. Die Nachverdichtung soll in der Fläche und nicht in der Höhe stattfinden. Dazu ist das Maß der baulichen Nutzung anzupassen und das Baufeld durch Verschiebung der hinteren Baugrenze zu vergrößern. 3 Stadt Wesseling Veranlassung/Ziele 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 1/53B – Bonner Straße 09.12.2014 Bebauungsplan Nr. 1/53 v. 1996 - Auszug Im Sinne der Sicherung gesunder Wohnverhältnisse ist die aktuelle Lärmimmission der planungsbetroffen Grundstücke durch die südlich angrenzende L 300 (Konrad-Adenauer-Straße) sowie die Bahntrasse zu klären und durch entsprechende Festsetzungen zu möglichen passiven Lärmschutzmaßnahmen planerisch zu sichern. Betroffen sind die Grundstücke Bonner Straße 110 – 118. Der resultierende vorgeschlagene Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 130/54, 136/54, 140/54, 141/54, 150/54, 151/54. Er hat eine Größe von ca. 2.580 qm. Der rechtsgültige Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling stellt die Fläche derzeit als Wohnbaufläche dar. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/53B kann somit aus dem FNP entwickelt werden. Die Bauleitplanung wird durch das Büro Stadt•Land•Fluss, Bonn erarbeitet. Die hochbauplanerische Begleitung erfolgt durch das Architekturbüro Sassen, Wesseling. 4 Stadt Wesseling Veranlassung/Ziele 3 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 1/53B – Bonner Straße 09.12.2014 Planverfahren und Auswirkungen der Planung Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/53B soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Durch die Planänderung sind keine nennenswerten Veränderungen der Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten. Eine Umweltprüfung sowie ein Umweltbericht sind nicht erforderlich. Die Schwellenwerte der zulässigen Grundfläche werden deutlich unterschritten. Das Vorhaben unterliegt nicht der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist nicht betroffen. G. Wallraven, Stadt•Land•Fluss•Bonn 09.12.2014 5