Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung Bebauungsplan Nr. 1/107 1. Änderung „Birkenstraße“ Erstellt durch Planungsbüro Dittrich, Bahnhofstraße 1, 53577 Neustadt (Wied) 12. Dezember 2014 Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 1. Anlass und Ziel der Änderung Die Stadt Wesseling hat 2006 Bauleitplanverfahren für das Betriebsgelände „Saint Gobain" und unmittelbar anschließende Bereiche an der Birkenstraße eingeleitet (50. Änderung des Flächennutzungsplanes, Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain"). Ziel der Bauleitplanverfahren war zum einen die Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen für das Betriebsgelände und das Umfeld an die tatsächlich erfolgte Entwicklung; zum anderen war die Anpassung der Plan- und Textfestsetzungen für das Betriebsgelände „Saint Gobain“ an das aktuelle Planungs- und Immissionsschutzrecht erforderlich. Die 50. Änderung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" sind mit ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 8.10.2008 wirksam geworden bzw. in Kraft getreten. Das Unternehmen hat zwischenzeitlich weitere Überlegungen zur Sicherung und Optimierung seines Betriebsstandortes angestellt. Diese Überlegungen umfassen sowohl die Optimierung betrieblich-technischer Abläufe und Flächenzuordnungen auf dem Betriebsgelände am Kronenweg als auch auf den Betriebsflächen an der Birkenstraße. Das Unternehmen plant den Neubau eines Bürogebäudes auf einem Teil des Betriebsgeländes an der Birkenstraße; dieser Bereich wird bisher als großflächiger, ebenerdiger Betriebsparkplatz genutzt. Mit der Errichtung eines neuen, dreigeschossig geplanten Bürogebäudes an der Ecke Birkenstraße/Kronenweg könnte sich das Unternehmen zum einen mit einem attraktiven Neubau im Übergang zwischen Wohnen, Gewerbe und Innenstadt im Stadtbild Wesselings angemessener präsentieren und zu einer Aufwertung des Kreuzungsbereiches beitragen. Zum anderen könnten durch einen zeitgemäßen Büroneubau Betriebsabläufe optimiert und das Firmengelände sinnvoller strukturiert werden. Der bestehende Betriebsparkplatz soll verkleinert und durch den geplanten Neubau künftig nicht mehr vom Kronenweg aus einsehbar sein. Die wegfallenden Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden des Unternehmens können auf dem Betriebsgelände am Kronenweg untergebracht werden; die verbleibenden Stellplätze sind für das neue Bürogebäude ausreichend. Mit der Verlagerung eines Teils der Betriebsstellplätze könnte auch die Verkehrs- und Immissionssituation an der Birkenstraße verbessert werden. Das Unternehmen hat der Verwaltung seinen Planungsvorschlag vorgestellt und erste Projektunterlagen zur geplanten Realisierung eines neuen Bürogebäudes an der Birkenstraße eingereicht. neue Baufläche / Erweiterung der Baugrenzen Konzept für die geplante Nutzung (August 2014) Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB Dieser Planungsvorschlag wird aus städtebaulicher Sicht befürwortet, da er zu einer deutlichen Aufwertung des Stadtbildes beitragen kann und mit den städtebaulichen Zielen für diesen Innenstadtbereich vereinbar ist. Aus planungsrechtlicher Sicht ist die Errichtung eines Bürogebäudes auf dem bisherigen Betriebsparkplatz auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain" nicht möglich ist. Der seit 2008 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" enthält für den in Rede stehenden Teilbereich an der Birkenstraße u.a. Festsetzungen eines Gewerbegebietes (GE 1), einer Grundflächenzahl von 0,8 sowie einer großflächigen privaten Stellplatzanlage. Lediglich im Randbereich sind Baugrenzen zur Sicherung eines Bestandsgebäudes festgesetzt. Für den überwiegenden Teil des betreffenden Betriebsgeländes enthält der Bebauungsplan Nr. 1/107 -auf Grund der bisherigen Nutzung- keine Festsetzungen von Baugrenzen bzw. Bauflächen, so dass die Errichtung baulicher Anlagen -mit Ausnahme von Stellplätzen- an der Birkenstraße auf dieser Rechtsgrundlage nicht zulässig ist. Zur Realisierung des angestrebten Bürogebäudes ist eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 für den in Rede stehenden Teilbereich an der Birkenstraße notwendig. Das Unternehmen hat die Stadt Wesseling gebeten, ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr 1/107 „Saint Gobain" für das Plangebiet „Birkenstraße" einzuleiten. Wie vorab erläutert, ist der Planungsvorschlag des Unternehmens mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling vereinbar. Um dem Unternehmen eine angemessene betriebliche Optimierung des Standortes zu ermöglichen und zugleich eine Aufwertung des Stadtbildes zu erreichen, wurde das Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain" für das Plangebiet „Birkenstraße" mit dem Aufstellungsbeschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz am 01.10.2014 eingeleitet. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 22.10.2014 im Amtsblatt der Stadt Wesseling. Das Plangebiet der 1. Änderung umfasst ca. 6.000 qm Fläche und wird begrenzt durch die Birkenstraße, den Kronenweg und das nördlich anschließende Betriebsgelände „Saint Gobain“. Die mit dem Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" bisher verfolgten städtebaulichen Ziele für das Betriebsgelände und die Umgebungsnutzungen bleiben unberührt. Die konkreten planungsrechtlichen Vorgaben, wie die Festsetzung der neuen Baugrenzen bzw. Bauflächen und die Dimensionierung der zulässigen Gebäude (Höhe, Vollgeschosszahl, Grund- und Geschossflächenzahl), werden in der Planurkunde festgelegt. Die grundlegende Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet (GE 1) gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) bleibt unverändert. Der Berücksichtigung der Nachbarbelange wird durch die Beibehaltung der im Bebauungsplan Nr 1/107 „Saint Gobain" bereits festgesetzten Emissions- und Zusatzkontingente Rechnung getragen. Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling (50. Änderung, wirksam seit 2008) weist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche aus. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr, 1/107 „Saint Gobain" für das Plangebiet „Birkenstraße” steht damit im Einklang, so dass die Bebauungsplanänderung gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 2. Geltungsbereich Das Plangebiet der 1. Änderung umfasst ca. 6.000 qm Fläche und wird begrenzt durch die Birkenstraße, den Kronenweg und das nördlich anschließende Betriebsgelände „Saint Gobain“. Es umfasst das Flurstück 425, Flur 20, Gemarkung Wesseling. 3. Zulässigkeitsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden. Die für die Anwendung des § 13aVerfahrens vorgegebene Obergrenze von maximal 20.000 qm zulässiger Grundfläche wird bei der Planänderung deutlich unterschritten; das Plangebiet weist insgesamt lediglich eine Größe von ca. 6.000 qm auf. Das Verfahren kann angewendet werden „für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung“ (§ 13a Abs. 1 BauGB). Gemäß dem Muster-Einführungserlass zur Baugesetzbuchnovelle von 2007 (BauGBÄndG 2007 – Mustererlass) zählt die Änderung eines Bebauungsplanes innerhalb des Siedlungsbereiches als „andere Maßnahme der Innenentwicklung“ und kann somit Gegenstand des beschleunigten Verfahrens sein. Die für die Anwendung dieses Verfahrens vorgegebene zulässige Obergrenze von 20.000 m2 zulässiger Grundfläche wird bei der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 deutlich unterschritten. Auch die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da kein Baurecht für ein Vorhaben begründet wird, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegt. Ferner befindet sich im näheren Umfeld des Plangebietes kein Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung („FloraFauna-Habitat-Gebiet - FFH-Gebiet“), so dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele oder Schutzzwecke eines solchen Gebietes erkennbar sind. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Regelungen des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB entsprechend. Im Hinblick auf die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gilt daher folgendes:    es kann von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange abgesehen werden (§ 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) es kann der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die Offenlage durchgeführt werden (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) es kann den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die Beteiligung nach § 4 Abs. 2 durchgeführt werden (§ 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) Wie im vereinfachten Verfahren ist auch im beschleunigten Verfahren die Durchführung einer Umweltprüfung bzw. die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Auch auf eine zusammenfassende Erklärung und Informationen zum Vorhandensein von umweltbezogenen Informationen kann verzichtet werden. Ebenso entfällt die Überwachung der Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes. Zudem gelten Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, so dass keine naturschutzrechtlichen Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen erforderlich werden. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 4. Beschreibung des Plangebietes im Bestand Das von der Änderung betroffene Flurstück 425 wird derzeit weitgehend als Betriebsparkplatz genutzt, der durch Baumpflanzungen und Pflanzbeete gegliedert und begrünt ist, wie die nachfolgenden Abbildungen vom Oktober 2014 zeigen. Die Zufahrt erfolgt von der Birkenstraße. Stellplatzreihe an der Birkenstraße Zufahrt von der Birkenstraße zum Innenbereich des Parkplatzes Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB nordwestlicher Teil des Parkplatzes südöstlicher Teil des Parkplatzes Der Baumbestand umfasst zahlreiche Kiefern und Laubbäume unterschiedlicher Arten mit einem Alter von ca. 20 bis 25 Jahren. Die Beetbepflanzungen bestehen überwiegend aus verschiedenartigen kleinwüchsigen oder bodendeckenden Sträuchern. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 5. Bestehendes Planungsrecht und übergeordnete Vorgaben Für den Änderungsbereich besteht Planungsrecht über den Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain". Der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" ist mit seiner Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 8.10.2008 in Kraft getreten. Änderungsbereich Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling (50. Änderung, wirksam seit 2008) weist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche aus. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain" für das Plangebiet „Birkenstraße” steht damit im Einklang, so dass die Bebauungsplanänderung gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 6. Begründung der Zeichnerischen und Textlichen Festsetzungen Zeichnerische Festsetzungen Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines neuen Bürogebäudes an der Birkenstraße zu schaffen, ist es, wie in Kapitel 1 erläutert, erforderlich, die Baugrenzen und überbaubaren Flächen zu erweitern. Um einen angemessenen Rahmen für die geplante neue Bebauung zu schaffen, wird auf der bisherigen Stellplatzfläche eine überbaubare Fläche festgesetzt. Der Abstand der neuen Baugrenzen zum Kronenweg wird auf 5 m festgesetzt. Zur Birkenstraße wird die Baugrenze mit einem Abstand von 6 m festgesetzt, so dass zwischen der Straße und dem zulässigen Gebäude ausreichend Platz für Stellplätze bleibt. Die Länge der überbaubaren Fläche entlang der Birkenstraße ist in Anlehnung an das vorliegende Bebauungskonzept auf 130 m festgelegt. Die nordöstliche Grenze der neuen Baufläche bildet die im Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" festgesetzte private Grünfläche, die von der Änderung unberührt bleibt. Das durch die Baugrenzen festgesetzte Baufeld wird mit dem geplanten Bürogebäude nicht vollständig überbaut. Die Baugrenzen sollen jedoch für eine städtebaulich optimale und verträgliche Ausnutzung mit einem Bürogebäude einen angemessenen Gestaltungs- und Platzierungsspielraum gewährleisten. Das Baufeld umfasst ca. 73 % des Änderungsbereiches. Bei einer Grundflächenzahl von 0,8, in die alle baulichen Anlagen u.a. auch Nebenanlagen, Stellplätze, Zugänge und Zufahren eingerechnet werden, ist in der Regel eine Ausnutzung der Grundstücksflächen mit Gebäuden unter 60 % und damit deutlich kleiner als das Baufeld realistisch. Textliche Festsetzungen Die Art der baulichen Nutzung wird, wie im Bebauungsplan Nr. 1/107, als Gewerbegebiet (GE 1) nach § 8 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzungen der zulässigen und ausgeschlossenen Nutzungen sowie zu Emissionsund Zusatzkontingenten werden aus dem Bebauungsplan Nr. 1/107 übernommen. Diese sind im Bebauungsplan Nr. 1/107 wie folgt begründet: Art der baulichen Nutzung Allgemeines Ziel ist die Sicherung der industriellen und gewerblichen Bauflächen insbesondere für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe. Flächen, die also für Gewerbe-, Handwerks- und Industriebetriebe vorbehalten sein sollen, gingen bei Ansiedlung der als unzulässig festgesetzten Nutzungen verloren und wären an anderer Stelle, hauptsächlich im Freiraum, zu kompensieren. Darüber hinaus soll der bestehende Betrieb Saint Gobain unter Berücksichtigung weiterer Entwicklungsmöglichkeiten gesichert werden. Es handelt sich bei dem Betrieb um ein seit Jahrzehnten ansässiges Produktionsunternehmen, dessen unmittelbare Nachbarschaft mit der Wohnnutzung historisch gewachsen ist. Die Beschränkung des Industriegebiets und der Gewerbegebiete nach dem Störgrad der zulässigen Betriebe und Anlagen wurde in Abstimmung mit dem ansässigen Betrieb Saint Gobain und der Bezirksregierung Köln (vormals Staatliches Umweltamt Köln) vorgenommen. Hierbei wurden die schon heute relevanten Nutzungen in der Nachbarschaft, insbesondere die Wohnbebauung an der Birkenstraße und das Dreifaltigkeits-Krankenhaus an der Bonner Straße ebenso wie die benachbarten Gewerbe- und Industriegebiete berücksichtigt. Durch die Festsetzungen soll einerseits der Schutz der empfindlichen Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB Nutzungen und andererseits der Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der relevanten benachbarten Betriebe und Gewerbegebiete sichergestellt werden. Darüber hinaus enthält der vormals rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 Festsetzungen zur Zulässigkeit bestimmter Betriebe in Abhängigkeit ihrer Zuordnung nach den Abstandsklassen des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft). Diese Festsetzungen wurden aktualisiert übernommen. Die Lärmsituation im Plangebiet wurde gutachterlich untersucht. Die Ergebnisse sind in den Bebauungsplan eingeflossen. Demnach werden die Gewerbegebiete und das Industriegebiet gemäß § 1 Abs. 4 BauNVO in Teilgebiete gegliedert. In den jeweiligen Teilgebieten sind nur Anlagen und Betriebe zulässig, deren Schallemissionen bestimmte Emissionskontingente nicht überschreiten. … Das Immissionsgutachten sagt aus, dass durch diese Festsetzung nicht in ausgeübte Nutzungen eingegriffen wird. Der Gutachter weist darauf hin, dass die Kontingentierung im Hinblick auf die Bestandssicherung des bestehenden Gewerbes auf bestehende Wohnhäuser an der Birkenstraße mit der Festsetzung WA* abgestellt wurde. Würden diese niedergelegt werden, so ist sicherzustellen, dass ihre abschirmende Wirkung hinsichtlich nachgelagerter Wohnhäuser mit Schutzanspruch WA durch geeignete Maßnahmen kompensiert wird. Allerdings handelt es sich bei den abschirmenden Häusern weitgehend um jüngere Gebäude bzw. Gebäude in sehr gutem Pflegezustand. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese abgerissen werden. Da es sich hier um eine vorbelastete Situation handelt, ist es Ziel des Bebauungsplans weitere Konflikte zu vermeiden. In Abstimmung mit dem ansässigen Gewerbebetrieb und auf Anregung der Bezirksregierung Köln (vormals Staatliches Umweltamt Köln) werden daher innerhalb der Gewerbe- und Industriegebiete Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausgeschlossen. Verkehrs- und publikumsintensive und i.d.R. nächtlich störende Nutzungen wie das Freizeitgewerbe oder Tankstellen werden ausgeschlossen, um Störungen und Konflikte durch die Nutzungen selbst und durch deren Publikumsverkehr zu vermeiden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Nutzungsstruktur mit der unmittelbaren Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe sowie der bestehenden Immissionsbelastung. Durch die Angebote der in fußläufiger Nähe liegenden Innenstadt ist die Versorgung der in den Gewerbegebieten und dem Industriegebiet arbeitenden und in den Allgemeinen Wohngebieten lebenden Personen gewährleistet. Klarstellend wird festgesetzt, das Betriebstankstellen als Anlagen bzw. Teile von Betrieben weiterhin zulässig sind, um die Entwicklungsmöglichkeit der Betriebe nicht einzuschränken. Sie stehen ausschließlich den jeweiligen Betrieben zur Verfügung und lösen nicht die o.g. Störungen oder Konflikte aus. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie Betrieben, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen, wird einerseits damit begründet, Störungen der bestehenden Gewerbe- und Wohnnutzungen zu verhindern und die bestehende Nutzungsstruktur zu erhalten sowie andererseits damit, dass die durch die Genehmigung solcher Einrichtung, insbesondere bei den aufgeführten Anlagearten aus dem Bereich der sexuellen Darbietung und Dienstleistung, eingeleitete Sogwirkung auf weitere Betriebe zu dem so genannten "Trading-down-Effekt" führen kann, der auch für den Standort eines Industrie- oder Gewerbegebietes zu Imageverlusten führt. Der Bebauungsplan schließt in den Gewerbegebieten (GE1 und GE2) und in dem Industriegebiet (GI) den Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten aus. Der Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB Ausschluss wird, wie oben aufgeführt, mit der Sicherung der gewerblichen Flächen insbesondere für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe begründet. Es wird zudem die Zielsetzung verfolgt, das Hauptzentrum (Innenstadt) sowie die lokalen Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche der Stadt) zu sichern und zu stärken. Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist damit die Sicherung der funktionalen Vielfalt und die Versorgungsqualität eines Mittelzentrums. Grundlage hierfür ist der "Masterplan Einzelhandel", den der Rat der Stadt Wesseling im März 2007 als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat. Der "Masterplan Einzelhandel" ist für die räumlich- funktionale Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebiets sowie für Strategien zur räumlichen Lenkung bzw. planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet Wesseling heranzuziehen. Im „Masterplan Einzelhandel“ werden die Wesselinger Innenstadt als Hauptzentrum sowie die lokalen Nahversorgungszentren „Zentraler Bereich Kronenweg“, „Zentraler Bereich Westerwaldstraße“, „Zentraler Bereich Berzdorf“, „Zentraler Bereich Eichholzer Straße“, „Zentraler Bereich Keldenicher Straße“ und der potenzielle Entwicklungsbereich „Nahversorgungszentrum Urfeld“ räumlich definiert. Danach ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/107 diesen Bereichen nicht zugeordnet. Das Bebauungsplangebiet liegt deutlich außerhalb dieser räumlich definierten Bereiche, ein funktionaler Zusammenhang zu einzelnen Bereichen ist ebenfalls nicht herstellbar. Der „Masterplan Einzelhandel“ führt dazu aus: „Zur Sicherung und Stärkung des Hauptzentrums (Innenstadt) sowie der lokalen Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche der Stadt) ist aufbauend auf den übergeordneten Leitvorstellungen ein strategisches Maßnahmenkonzept zur Steuerung der Einzehandelsansiedlung (...) entwickelt worden. Dieses soll im Wesentlichen der räumlichen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Wesseling dahingehend Rechnung tragen, dass zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur im Hauptzentrum sowie den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden sollen, damit diese Bereiche 1. funktional erhalten bleiben bzw. weiter gestärkt werden und 2. keine städtebaulich nachteilige Einzelhandelsentwicklung an nicht integrierten Standorten erfolgen bzw. sich weiter ausdehnen kann.“ Weiter führt der Masterplan aus: „Zentrenrelevanter Einzelhandel soll ausschließlich im Hauptzentrum und in den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden. (...) Lebensmittelbetriebe („Nahrungs- / Genussmittel“ gemäß Wesselinger Sortimentsliste zentrenrelevantes Sortiment) können im Einzelfall außerhalb des Hauptzentrums sowie der lokalen Nahversorgungszentren der Stadt Wesseling zugelassen werden, sofern es sich um: integrierte Standorte handelt und der Lebensmittelbetrieb der Versorgung des Gebiets dient (Nahversorgungsfunktionen).“ Die im Masterplan definierten Kriterien für integrierte Standorte (gute fußläufige Erreichbarkeit der vorhandenen, umgebenden Wohnbevölkerung, keine Ausrichtung auf den motorisierten Kundenverkehr, so genannter „Autostandort“) sind hier nicht anwendbar. Durch die Bahnanlage und das anschließende Gewerbeband besteht trotz der Unterführung am Kronenweg eine deutliche städtebauliche Zäsur zu der nördlich der Bahnanlage befindlichen Wohnbebauung. Unmittelbar westlich und östlich schließen sich weitere gewerblich genutzte Bereiche und Freibereiche an. Lediglich zwischen Ludewigstraße und Birkenstraße befindet sich ein Wohnsiedlungsbesatz, der aber von Gemeinbedarfseinrichtungen, Sport- und Parkanlagen unterbrochen wird. Da somit keine ausreichende „Mantelbevölkerung“ für einen solchen Lebensmittelbetrieb vorhanden ist, wäre ein solcher Standort innerhalb des Plangebiets auf Autokunden ausgerichtet. Der Kronenweg als Hauptverkehrsstraße stützt Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB diese Argumentation. Zur Lenkung des Einzelhandels definiert der Masterplan eine ortsspezifische Sortimentsliste. Nach der "Wesselinger Sortimentsliste sind zentrenrelevante Sortimente: • Antiquitäten / Kunst • Baby- / Kinderartikel • Bekleidung aller Art, Leder- und Kürschnerwaren, Schuhe und Zubehör • (Schnitt-) Blumen • Bücher, Zeitungen / Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Büroorganisation • Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika und Pafümerieartikel, Haushaltswaren / Bestecke • Einrichtungszubehör ohne Möbel (inkl. Beleuchtungskörper und Lampen, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien und Stoffe, Bastel- / Geschenkartikel, Kunstgewerbe / Bilder und Rahmen) • Fahrräder und Zubehör • Kurzwaren, Handarbeiten und Wolle • Musikalien • Nahrungs- / Genussmittel • Pharmazeutika • Reformwaren, Sanitätswaren • Schmuck, Uhren, Gold- und Silberwaren • Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte • Unterhaltungselektronik und Zubehör / Computer, Kommunikationselektronik, Elektrokleingeräte Die allgemeine Zweckbestimmung des Industriegebiets und der Gewerbegebiete bleibt auch mit den vorgenommenen Einschränkungen gewahrt, da nur einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. Da im Änderungsbereich die Errichtung eines Bürogebäudes vorgesehen ist, bleibt die Ansiedlung von zentrumsrelevantem Einzelhandel gemäß Wesselinger Sortimentsliste grundsätzlich ausgeschlossen. Die Grundflächenzahl bleibt mit dem festgesetzten Wert von 0,8 gegenüber dem Bebauungsplan 1/107 unverändert, schöpft die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für ein Gewerbegebiet aus und ermöglicht so weiterhin eine effektive Ausnutzung der Fläche. neu Festsetzungen zu Höhe baulicher Anlagen und Zahl der Vollgeschosse Die zulässige Bebauung soll in Anlehnung an das vorliegende Konzept zum Bau eines neuen Bürogebäudes bis zu drei Vollgeschosse umfassen dürfen. In den Zeichnerischen Festsetzungen sind daher drei Vollgeschosse als Höchstgrenze festgesetzt. Die zulässigen Höhen im nördlich angrenzenden Bereich des Gewerbe- und Industriegebietes von 18 m bis 26 m stehen städtebaulich einer dreigeschossigen Bebauung im Änderungsbereich auf der Teilfläche TF 3 nicht entgegen. Drei Vollgeschosse bleiben sogar unter der Höhe von 18 m, wie sie auf der bereits mit einem Bürogebäude bebauten Teilfläche TF 4 zulässig ist. Die südlich angrenzende Wohnbebauung darf bis zu 12,50 m hoch sein, so dass die festgesetzte Höhenbeschränkung von 15,0 m auf der Teilfläche TF 3 des Gewerbegebietes (GE 1) eine Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB städtebaulich angemessene Höhenstaffelung zwischen der vorhandenen Wohn- und Gewerbebebauung darstellt. Die maximale First-/Gebäudehöhe innerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten Baufläche ist somit auf 15 m festgesetzt. Das entspricht 3 Vollgeschossen und den heutigen Anforderungen an Geschosshöhen in modernen Bürogebäuden. Die Definition der Höhenbezüge wird aus dem Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" übernommen bzw. konkretisiert. Für den Teilbereich der bereits mit einem Bürogebäude genutzten Fläche (TF 4) bleibt die zulässige Höhe mit 18 m unverändert. Die Definition der Höhenbezüge wird sinngemäß aus dem Bebauungsplan 1/107 übernommen, wobei die Birkenstraße als endgültig fertig gestellt gewertet und daher die Straßenbegrenzungslinie mit der Oberkante des Gehweges an der Grundstücksgrenze gleichgesetzt werden kann. Festsetzungen der Geschossflächenzahl Bei einer Grundflächenzahl von 0,8 und drei zulässigen Vollgeschossen ergibt sich rechnerisch eine maximale Geschossflächenzahl von 2,4. Daher wird für die Teilfläche TF 3 des Gewerbegebietes (GE 1) der Wert der Teilfläche TF 4 von GFZ = 2,4 übernommen. Die Grundflächenzahl von 2,4, die mit der 1. Änderung künftig auch für die bisherige Parkplatzfläche gilt, schöpft die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für ein Gewerbegebiet im Sinne einer effektiven Innenentwicklung und Nachverdichtung aus. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB 7. Auswirkungen auf die Umwelt Im beschleunigten Verfahren entfällt die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung und zur Beschreibung der Umweltauswirkungen in Form eines Umweltberichtes. Dies entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung, die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB aufgeführte Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu ermitteln, zu bewerten und gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain" setzt eine Grundflächenzahl von 0,8 als Maß der baulichen Nutzung fest. Diese Grenze bleibt unverändert und damit auch das Ausmaß potenzieller und zulässiger Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft. Es werden nunmehr lediglich Gebäude zugelassen, wo bislang nur Stellplätze mit ihren Zufahrten zulässig waren. Der zulässige Grad der flächigen baulichen Nutzung und Versieglung wird durch die Änderung nicht erhöht. Im Folgenden werden die Schutzgüter des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und die zu erwartenden Auswirkungen auf diese kurz beschrieben. Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung FFH-Gebiete und Europäische Vogelschutzgebiete sind im Plangebiet selbst oder der Umgebung nicht vorhanden und werden daher durch die Planung weder direkt noch indirekt tangiert. Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Planungsrelevante Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen und ihre Vielfalt sind durch die Bebauungsplanänderung nicht zu erwarten, da ein Großteil des Plangebiets bereits als Parkplatz baulich genutzt wird. Trotz des Baumbestandes sind größere Gehölzstrukturen mit entsprechenden Höhlen oder Totholzanteilen, die gefährdeten Vogelarten oder geschützten Säugetieren, wie z.B. bestimmten Fledermausarten, als Lebensraum dienen könnten, nicht vorhanden. Der Baumbestand ist etwa 20 bis 25 Jahre alt und zeigt weder relevante Totholzanteile noch erkennbare Baumhöhlen. Ferner handelt es sich nicht um natürliche oder naturnahe Vegetationsstrukturen und Lebensräume, sondern um gärtnerisch gestaltete und gepflegte Grünflächen. Ungeachtet dessen ist aus Gründen des Artenschutzes grundsätzlich auszuschließen, das Fortpflanzungs- und Ruhestätten freilebender Tiere zerstört werden. Daher ist sicher zu stellen, dass die Entfernung von Bäumen und Sträuchern, soweit sie als Fortpflanzungsoder Ruhestätte genutzt werden oder geeignet sind, nur außerhalb der Brut/Fortpflanzungszeiten von Vögeln und Fledermäusen erfolgen darf. In der Zeit vom 1. März bis zum 30. September sind solche Arbeiten nur in Ausnahmefällen mit besonderer Genehmigung der Naturschutzbehörde möglich. Boden und Grundwasser Auch bei den Schutzgütern Boden und Grundwasser, deren Funktionalität durch die Überbauung bzw. Versiegelung von Flächen berührt werden kann, sind keine Beeinträchtigungen zu erwarten, die der Planung entgegenstehen. Der Boden im Plangebiet ist durch die bestehende Nutzung völlig verändert. Das betrifft sowohl die befestigten Fahrgassen und Stellplatzflächen als auch die Pflanzbeete. Natürliche Bodenstrukturen sind im Plangebiet nicht mehr anzutreffen. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB Durch die neue Bebauung kommt es zwar zu Veränderungen der versiegelten und begrünten Flächen, das zulässige Höchstmaß bleibt jedoch über die Grundflächenzahl von 0,8 weiterhin auf 80 % beschränkt. Auch potenzielle Auswirkungen auf das Grundwasser bleiben von der Änderung unberührt. Die geltenden Vorgaben zur Niederschlagsentwässerung werden nicht verändert. Luft und Klima Aufgrund der vorhandenen Nutzung, der Lage innerhalb des Siedlungsbereiches und der geringen Größe erfüllt das Plangebiet keine nennenswerten, für die Schutzgüter Luft und (Lokal-)Klima bedeutsamen Funktionen. Durch die Bebauungsplanänderung sind keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die Schutzgüter zu erwarten. Mensch, Gesundheit und Bevölkerung Nachteilige Auswirkungen für den Menschen und seine Gesundheit sind durch die Änderung nicht zu erwarten. Die für die Verträglichkeit mit der angrenzenden Wohnbebauung relevanten Festsetzungen von Emissions- und Zusatzkontingenten bleiben unverändert und sind auch bei der künftigen Nutzung und Bebauung einzuhalten. Durch den Bau des geplanten Bürogebäudes ist sogar zu erwarten, dass sich durch die Verlagerung von betrieblichen Stellplätzen das Verkehrsaufkommen auf der Birkenstraße verringern wird. Zudem kann ein neues Gebäude mit dem geringen Störungsgrad einer Büronutzung an dieser Stelle ggf. sogar als Schallminderung zwischen lärmintensiverem Gewerbe nordöstlich und der angrenzenden Wohnbebauung südwestlich dienen. Innerhalb des Stadtgebietes Wesseling befinden sich Anlagen und Betriebe (v.a. der Chemieindustrie), die als sogenannte „Störfallanlagen“ nach der Seveso-II-Richtlinie zu beurteilen sind und entsprechende Achtungsabstände im Sinne des KAS-18-Leitfadens der Kommission für Anlagensicherheit auslösen. Die Abstandsempfehlungen des KAS-18Leitfadens bieten einen Anhalt dafür, ob durch eine räumliche Veränderung zwischen Betriebsbereichen im Sinne des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie und schutzbedürftigen Gebieten oder Nutzungen der Planungsgrundsatz des § 50 BImSchG gefährdet sein kann. Werden die Achtungsabstände unterschritten, ist ausgehend von der konkreten Lage und Beschaffenheit des Betriebsbereiches im Sinne des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie zu beurteilen, welcher Abstand im konkreten Planungsfall angemessen ist. Die Stadt Wesseling hat die TÜV Nord GmbH mit der Erarbeitung eines gesamtstädtischen Gutachtens zur Ermittlung der angemessenen Abstände im Sinne des Art.12 der Seveso-IIRichtlinie beauftragt. Das Gutachten wird voraussichtlich im 1. Quartal 2015 abgeschlossen. Nach derzeitigem Sachstand ist davon auszugehen, dass das Plangebiet der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Birkenstraße“ innerhalb des angemessenen Abstandes zumindest eines Stoffes liegt. Die Bewertung der Verträglichkeit des mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Birkenstraße“ vorgesehenen Bürogebäudes mit den Vorgaben des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie und des § 50 BImSchG ist demzufolge im Rahmen der Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange durchzuführen. Gemäß KAS-18-Leitfaden definiert § 50 Satz 1 BImSchG nicht abschließend, welche konkreten Nutzungen unter den Begriff schutzbedürftige Gebiete fallen. Ausgehend vom Schutzziel des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie und in Anlehnung an einschlägige Kommentierungen zum § 50 Satz 1 BImSchG sowie Arbeiten zu diesem Thema (SFK Abschlussbericht Sicherheitsabstände als Schadensvorsorge SFK-GS-04) sind Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB insbesondere folgende Gebiete, Nutzungen und/oder Objekte als schutzbedürftig i. S. d. Vorschrift einzustufen:    Baugebiete i. S. d. BauNVO, mit dauerhaftem Aufenthalt von Menschen, wie Reine Wohngebiete (WR), Allgemeine Wohngebiete (WA), Besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und Kerngebiete (MK), Sondergebiete (SO), sofern der Wohnanteil oder die öffentliche Nutzung überwiegt, wie z. B. Campingplätze, Gebiete für großflächigen Einzelhandel, Messen, Schulen/Hochschulen, Kliniken. Gebäude oder Anlagen zum nicht nur dauerhaften Aufenthalt von Menschen oder sensible Einrichtungen, wie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, sportliche und gesundheitliche Zwecke, wie z. B. Schulen, Kindergärten, Altenheime, Krankenhäuser, öffentlich genutzte Gebäude und Anlagen mit Publikumsverkehr, z. B. Einkaufszentren, Hotels, Parkanlagen. Hierzu gehören auch Verwaltungsgebäude, wenn diese nicht nur gelegentlich Besucher (z. B. Geschäftspartner) empfangen, die der Obhut der zu besuchenden Person in der Weise zuzuordnen sind, dass sie von dieser Person im Alarmierungsfall hinsichtlich ihres richtigen Verhaltens angehalten werden können. Wichtige Verkehrswege z. B. Autobahnen, Hauptverkehrsstraßen, ICE-Trassen. Was wichtige Verkehrswege sind, hängt letztendlich von deren Frequentierung ab. Die mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Birkenstraße“ festgesetzte gewerbliche Nutzung einschließlich des betrieblich genutzten Bürogebäudes fällt nicht unter die aufgeführten schutzbedürftigen Nutzungen oder Objekte im Sinne des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie. Gewerbegebiete gelten nicht als schutzbedürftige Baugebiete. Mit den Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Birkenstraße“ zur Art bzw. Gliederung der baulichen Nutzung werden für das Gewerbegebiet GE 1 darüber hinaus solche Gebäude und Anlagen ausgeschlossen, die als schutzbedürftig im Sinne des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie eingestuft werden, z.B. Anlagen für sportliche, kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter und Einzelhandelsnutzungen. Bürogebäude wie im vorliegenden Fall, die durch das Unternehmen Saint Gobain selbst genutzt werden und in denen nur gelegentlich Besucher (z. B. Geschäftspartner) empfangen werden, die dann der Obhut der zu besuchenden Person in der Weise zuzuordnen sind, dass sie von dieser Person im Alarmierungsfall hinsichtlich ihres richtigen Verhaltens angehalten werden können, gelten nicht als schutzbedürftig im Sinne des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie. Die Vorgaben des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie / des § 50 BImSchG werden mit der vorliegenden 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Birkenstraße“ gewahrt; mit der festgesetzten Art und Gliederung der baulichen Nutzung innerhalb des GE 1- Gebietes werden keine zusätzlichen schutzwürdigen Nutzungen innerhalb des angemessenen Abstandes zugelassen. Bebauungsplan Nr. 1/107, 1. Änderung „Birkenstraße“ Entwurf zur Offenlage nach § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB Kultur- und sonstige Sachgüter, Landschaft Besonders schützenswerte Kultur- und sonstige Sachgüter sowie Denkmäler sind im Plangebiet nicht bekannt oder zu erwarten. Das Schutzgut Landschaft ist wegen der Lage im Innenbereich von der Planung nicht betroffen. Vermeidung von Emissionen, sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern Der Umgang mit Abwasser und Abfällen erfolgt gemäß den bestehenden gesetzlichen Regelungen, womit ein sachgerechter Umgang sichergestellt wird. Bei Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und durch die Verwendung moderner Heizanlagen sind keine erheblichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. Nutzung erneuerbarer Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen zur Verwendung einer speziellen Energieform. Der Eigentümer der Gewerbefläche ist frei in seiner Entscheidung, entsprechende Maßnahmen zur Energieeinsparung oder zur Optimierung der Energieeffizienz vorzusehen. Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts Das Plangebiet liegt im Innenbereich, für den in Nordrhein-Westfalen keine Landschaftspläne aufgestellt werden. Auch anderweitige landschaftspflegerische oder naturschutzrechtliche Festlegungen bestehen nicht. Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb festgesetzter Überschwemmungs- oder zum Schutz des Trinkwassers gesicherter Gebiete. Erhaltung der Luftqualität Bei Überschreitungen gemäß der im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und der zugehörigen 22. Verordnung enthaltene Grenzwerte für bestimmte Luftschadstoffe müssen die Bezirksregierungen für die betroffenen Städten und Gemeinden Luftreinehaltepläne aufstellen. Für Wesseling existiert kein Luftreinhalteplan. Zur Messung der Luftqualität sind zahlreiche Messstationen über das Land verteilt. Nächstgelegen zum Wesselinger Stadtgebiet befindet sich die Messstelle an der Friedrich-Ebert-Straße in Köln-Rodenkirchen, in der eine kontinuierliche Messung und Überwachung der Luftschadstoffe Schwefeldioxid (SO2), Feinstaub (PM 10 ), Stickstoffmonoxid (NO), Stickstoffdioxid (NO 2) und Ozon (O 3) erfolgt. Daten von 2012 zu Folge wurden an dieser Messstelle keine Überschreitungen der Grenzwerte festgestellt (Bericht über die Luftqualität im Jahre 2012, LANUV Fachbericht Nr. 48). Für das Plangebiet ist somit im Bestand keine nennenswerte Beeinträchtigung des Schutzgutes Luftqualität anzunehmen. Umgekehrt sind durch die Planung keine wesentlichen Veränderungen der Situation zu erwarten. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Planungsrelevante Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sind insbesondere aufgrund der bereits vorhandenen Nutzung als großflächiger Betriebsparkplatz nicht zu erwarten.