Beschlussvorlage (Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe erstellt im Auftrag der Gemeinde Leopoldshöhe Projektbearbeitung: Corinna Küpper Köln, im Januar 2011 BBE Handelsberatung GmbH Agrippinawerft 30/D-50678 Köln Telefon +49(0)221 93655-123 Telefax +49(0)221 93655-101 info@bbe.de www.bbe.de Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Inhaltsverzeichnis Seite 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ........................................................................ 6 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ....................................................................................... 6 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen ......................................................... 8 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung .......................................................... 10 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung .............................................................................. 10 2.2 Demographische Entwicklung ............................................................................................. 11 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde Leopoldshöhe ................... 13 3 Einzelhandelssituation in der Gemeinde Leopoldshöhe...................................................... 16 3.1 Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen........................................................................... 16 3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten....................................................................... 18 3.3 Einkaufsorientierung der Bürger .......................................................................................... 21 3.4 Einkaufshäufigkeit ............................................................................................................... 26 3.5 Einzelhandelszentralität ....................................................................................................... 29 3.6 Einzelhandelsentwicklung seit 2002 .................................................................................... 34 3.7 Standortanalyse des Ortskerns Leopoldshöhe.................................................................... 36 3.7.1 Städtebauliche Situation ...................................................................................................... 36 3.7.2 Einzelhandelsangebot.......................................................................................................... 39 3.8 Standortanalyse des Ortskerns Asemissen......................................................................... 41 3.8.1 Städtebauliche Situation ...................................................................................................... 41 3.8.2 Einzelhandelsangebot.......................................................................................................... 43 3.8.3 Kundeneinzugsgebiet .......................................................................................................... 44 4 Wohnungsnahe Versorgung in der Gemeinde Leopoldshöhe ............................................ 47 5 Standorte des großflächigen Einzelhandels ........................................................................ 49 6 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung ............................................................................................................. 51 7 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen ........ 52 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe............................................................. 54 8.1 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung................. 54 8.2 Leitziele und Standortkonzept.............................................................................................. 58 Seite 2 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.3 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Leopoldshöhe ........................................ 61 8.4 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Asemissen ........................................... 64 8.5 Empfehlungen zur Entwicklung der wohnungsnahen Grundversorgung und Bewertung des Standortes Schuckenbaum als Ergänzungsstandort für einen Lebensmittel-SB-Markt ........................................................................................................ 66 8.6 Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels..... 69 8.7 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ............................................ 70 8.7.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente .................................... 70 8.7.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten ......................................................................................................................... 75 8.7.3 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels ....... 76 8.7.4 Festsetzungen zur Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels ......................................................................................... 80 8.7.5 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten.................................. 80 8.7.6 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten.......................... 81 8.7.7 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich ............................ 82 8.8 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung – Zusammenfassung der Empfehlungen ............................................................................... 83 Seite 3 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1: Einwohner der Gemeinde Leopoldshöhe nach Ortsteilen 11 Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Leopoldshöhe und Vergleichsräumen (2000 - 2025) 12 Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Leopoldshöhe (2010 – 2025) 12 Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Leopoldshöhe und in Nachbarkommunen 13 Abbildung 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Leopoldshöhe 14 Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen 15 Abbildung 7: Gemeinde Leopoldshöhe - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Ortsteile 16 Abbildung 8: Räumliche Verteilung des Einzelhandels 17 Abbildung 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Leopoldshöhe nach Sortimenten 19 Abbildung 10: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel 21 Abbildung 11: Bevorzugte Einkaufsorte für Oberbekleidung 22 Abbildung 12: Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik 23 Abbildung 13: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf 23 Abbildung 14: Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel 24 Abbildung 15: Vermisste Einzelhandelsangebote 25 Abbildung 16: Einkaufshäufigkeit an ausgewählten Standorten 26 Abbildung 17: Einkaufshäufigkeit in Leopoldshöhe 27 Abbildung 18: Einkaufshäufigkeit in Asemissen 27 Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Sortimente 29 Abbildung 20: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Leitsortimente 30 Abbildung 21: Umsatz-Kaufkraft-Relation – optional zentrenrelevante Sortimente 31 Abbildung 22: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nicht-zentrenrelevante Sortimente 31 Abbildung 23: Umsatz-Kaufkraft-Relation 32 Abbildung 24: Verkaufsflächenentwicklung 2002 - 2010 34 Abbildung 25: Nutzungsstruktur im Ortskern Leopoldshöhe 37 Abbildung 26: Verkaufsflächen und Umsätze im Ortskern Leopoldshöhe 39 Abbildung 27: Nutzungsstruktur im Ortskern Asemissen 42 Abbildung 28: Verkaufsflächen und Umsätze im Ortskern Asemissen 43 Abbildung 29: Herkunft der Kunden des Einzelhandels in Leopoldshöhe 44 Abbildung 30: Kerneinzugsgebiet 46 Abbildung 31: Verkaufsfläche der Lebensmittel-SB-Geschäfte / -Märkte nach Ortsteilen 48 Abbildung 32: Wohnungsnahe Grundversorgung 48 Abbildung 33: Großflächiger Einzelhandel 50 Seite 4 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 34: Zentrenkonzept 60 Abbildung 35: Zentraler Versorgungsbereich Leopoldshöhe 63 Abbildung 36: Zentraler Versorgungsbereich Asemissen 65 Abbildung 37: Planstandort Schuckenbaum zur Ergänzung der Nahversorgung 68 Abbildung 38: Leopoldshöher Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimente 73 Verkaufsflächenanteile nach Standortbereichen 75 Abbildung 39: Seite 5 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Nach Abschluss der Ortskernsanierung soll die Einzelhandelsstrukturuntersuchung aus dem Jahre 2002 aktualisiert werden. Dabei fließen die Strukturveränderungen im Einzelhandel und die aktuellen planungsrechtlichen Vorgaben ein. Die Fortschreibung des Zentrenkonzeptes soll einerseits als Grundlage für die bauplanerische Absicherung insbesondere großflächiger Einzelhandelsbetriebe dienen. Andererseits soll die Untersuchung Entwicklungsperspektiven für die Gemeinde als Einzelhandelsstandort aufzeigen. Dabei ist ein Schwerpunkt auf die Weiterentwicklung der Ortskerne Leopoldshöhe und Asemissen zu legen. Als mögliche Entwicklungsfläche zum Ausbau der Nahversorgung ist darüber hinaus ein Standort am Rande der Siedlungsfläche von Schuckenbaum zu bewerten. Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes sind insbesondere folgende Fragestellungen zu thematisieren: Wie ist die Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Leopoldshöhe seit dem Jahr 2002 im Hinblick auf wesentliche Leistungsparameter wie z. B. Verkaufsflächenbestand, Betriebsgrößen und Umsatzleistung insgesamt und differenziert nach Sortimenten und Standortlagen zu beurteilen? Wie stellt sich die Nachfragesituation in Leopoldshöhe derzeit und perspektivisch in Bezug auf das Kaufkraftniveau und die Kaufkraftbindung dar? Bestehen im Gemeindegebiet Entwicklungspotenziale für den Ausbau der vorhandenen Angebotsstrukturen? Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche abzugrenzen und welche Sortimente sind als zentren- und nicht-zentrenrelevant einzustufen? Welche Standorte kommen als potenzielle Entwicklungsflächen für den Ausbau und die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche in Betracht? Welche Standortbereiche sind als Ergänzungsstandorte für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als geeignet anzusehen? Welche Handlungsempfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels können ausgesprochen werden? Seite 6 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Diese Untersuchung kann aufbauen auf den Erhebungsergebnissen der Einzelhandelsstrukturuntersuchung, die die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung im Jahre 2002 im Auftrag der Gemeinde Leopoldshöhe erarbeitet hat. Bei der Erarbeitung von Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung werden die Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels (§ 24a Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen – im Folgenden LEPro NRW) in Verbindung mit der aktuellen Rechtsprechung und dem Einzelhandelserlass NRW berücksichtigt. In Orientierung an die im § 24 a LEPro NRW fixierten zentrenrelevanten Leitsortimente und unter Berücksichtigung der spezifischen Angebotsstrukturen und Entwicklungspotenziale sind in diesem Zusammenhang auch die Sortimente zu bestimmen, die für die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde Leopoldshöher von besonderer Bedeutung sind („Leopoldshöher Liste der zentrenrelevanten Sortimente“). Seite 7 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen: Betriebsstättenerhebung 1 Im Juli 2010 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe und leerstehenden Ladenlokale durchgeführt. Dabei wurden die Verkaufsflächen der Betriebe nach 29 Warengruppen differenziert erhoben. Darüber hinaus wurden in den Ortskernen Leopoldshöhe und Asemissen die publikumsintensiven sonstigen Nutzungen (private Dienstleistungen, Freie Berufe, Gastronomie, Spielhallen, öffentliche Einrichtungen) erfasst. Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern wurde die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe eingeschätzt. Nachfrageanalyse Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Leopoldshöhe wurden von der BBE-Marktforschung ermittelt. Zur Ermittlung der räumlichen Einkaufsorientierung wurden im September 2010 in der Gemeinde Leopoldshöhe 500 telefonische Interviews durchgeführt. Die Befragten wurden im Rückgriff auf elektronische Telefonverzeichnisse nach einem statistischen Zufallsverfahren und unter Berücksichtigung der räumlichen Bevölkerungsverteilung ausgewählt. Abgefragt wurden die bevorzugten Einkaufsorte für fünf ausgewählte Leitbranchen (Lebensmittel, Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Baumarktartikel und Möbel), die Einkaufshäufigkeit in ausgewählten Einkaufsorten (Leopoldshöhe, Asemissen, Bielefeld, Bad Salzuflen und Lage) sowie die vermissten Einzelhandelsangebote. Kundenwohnorterhebung Um das Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts Leopoldshöhe zu quantifizieren, wurde durch ausgewählte Einzelhandelsbetriebe eine Erfassung der Kundenwohnorte in einem zweiwöchigen Zeitraum im September 2010 durchgeführt. Insgesamt haben sich 37 Betriebe an der Kundenwohnerhebung beteiligt und es wurden ca. 18.250 Kundenwohnorte erfasst. 1 Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch Ladenhandwerksbetriebe berücksichtigt (Bäckereien, Konditoren, Metzgereien). Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größere Verkaufsräume in Tankstellen) und ähnlichen Waren. Seite 8 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Weitere Grundlagen Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Gemeinde Leopoldshöhe sowie die Einzelhandelsstrukturuntersuchung aus dem Jahre 2002 wurden ebenfalls ausgewertet. Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmungen sind bei dieser Untersuchung gewährleistet. Seite 9 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung Die Gemeinde Leopoldshöhe ist dem Kreis Lippe zugeordnet und liegt an dessen Grenze zur Stadt Bielefeld. Die sonstigen Nachbarstädte sind Bad Salzuflen im Norden, Lage im Osten und Oerlinghausen im Süden. Die Gemeinde gliedert sich in 8 Ortsteile. Der Landesentwicklungsplan NRW stuft die Gemeinde Leopoldshöhe als Grundzentrum im ländlichen Raum ein. Der Gemeinde kommt in erster Linie die Aufgabe zu, die Versorgung der Wohnbevölkerung der Stadt mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sicher zu stellen. Die Bundesstraße 66 und die Landesstraße 751 stellen die wichtigsten Verkehrsachsen dar, die die Gemeinde mit den benachbarten Städten und der Autobahn 2 verbinden. Der öffentliche Personenverkehr wird über RegionalExpress- und Regionalbahnlinien von Bielefeld nach Detmold und Lemgo mit Haltepunkten in Asemissen und Helpup (Stadt Oerlinghausen), über eine Ortsbuslinie („Pendel-Leo“) und verschiedene Regionalbuslinien sichergestellt. Seite 10 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 2.2 Demographische Entwicklung Die Gemeinde Leopoldshöhe weist aktuell ca. 16.320 Einwohner auf, die sich auf 8 Ortsteile vertei2 len. Die höchsten Einwohnerzahlen weisen die Ortsteile Leopoldshöhe und Asemissen auf. Abbildung 1: Einwohner der Gemeinde Leopoldshöhe nach Ortsteilen Einwohner abs. Ortsteil in % Asemissen 3.298 20,2 Bechterdissen 2.083 12,8 594 3,6 2.879 17,6 783 4,8 4.121 25,3 669 4,1 1.895 11,6 16.322 100,0 Bexterhagen Greste Krentrup Leopoldshöhe Nienhagen Schuckenbaum Gemeinde Leopoldshöhe gesamt Quelle: Gemeinde Leopoldshöhe, Stand: 17.02.2010 (nur Hauptwohnsitze) Die Gemeinde Leopoldshöhe verzeichnet im Zeitraum 2000 - 2010 eine stabile Bevölkerungsentwicklung, während die Bevölkerung kreisweit um ca. 10 % und landesweit um 3 % abgenommen hat (vgl. Abbildung 2). Die Bevölkerungsprognose des IT NRW lässt für die Gemeinde Leopoldshöhe aufgrund einer aktiven Wohnungspolitik eine positive Bevölkerungsentwicklung (+ 4 %) erwarten, während sich für den Kreis Lippe und das Land Nordrhein-Westfalen der Trend einer negativen Bevölkerungsentwicklung auch weiterhin fortsetzen wird. Die Folgen des demographischen Wandels sind jedoch auch in der Gemeinde Leopoldshöhe in den Veränderungen der Alterszusammensetzung der Bevölkerung ablesbar. So werden im Jahre 2025 ca. 25 % der Leopoldshöher Bürger das 65. Lebensjahr erreicht oder überschritten haben (2010: 19 %), während gleichzeitig der Anteil der Kinder und Jugendlichen von heute 23 % auf künftig 18 % sinken wird (vgl. Abbildung 3). 2 Quelle: Einwohnermeldeamt der Gemeinde Leopoldshöhe, Stand: 01.01.2010 (Hauptwohnsitze) Seite 11 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Leopoldshöhe und Vergleichsräumen (2000 2025) 104 Prognose 103 Gemeinde Leopoldshöhe 102 101 100 99 98 97 NRW 96 95 94 93 92 91 90 Kreis Lippe 89 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Quelle: IT NRW, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2008 2030) Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Leopoldshöhe (2010 – 2025) 100% 19 25 80% 60% 58 57 40% 20% 23 18 0% 2010 unter 20 Jahre 2025 20 - 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: IT NRW, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2008 2030) Seite 12 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde Leopoldshöhe Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind dem3 nach für das Jahr 2010 pro Kopf insgesamt 5.399 € einzelhandelsrelevant. Die BBE!CIMA!MBR!-Marktforschung weist für die Gemeinde Leopoldshöhe ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 100,7 % im Jahr 2010 aus. Dieses liegt somit knapp 1 %-Punkt über dem Bundesdurchschnitt. Im regionalen Vergleich ist das Kaufkraftniveau der Gemeinde Leopoldshöhe als durchschnittlich einzustufen (vgl. Abbildung 4). In den benachbarten Kommunen liegen die Kaufkraftwerte zwischen 100 und 104 %. Nur die Städte Lage und Lemgo erreichen mit 95,6 bzw. 96,3 ein deutlich geringeres Kaufkraftniveau. Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Leopoldshöhe und in Nachbarkommunen 104,0 101,2 100,7 101,4 101,0 100,7 100,0 98,5 96,3 95,6 BRD NRW Leopoldshöhe Bielefeld Bad Salzuflen Detmold Kalletal Lage Lemgo Oerlinghausen Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraftkennziffern 2010 Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Gemeinde Leopoldshöhe jährliche Pro-Kopf-Ausgaben in Höhe von 5.430 €. Multipliziert mit der Einwohnerzahl, lässt sich ein einzel- 3 Jährliche Pro-Kopf-Ausgaben, die dem Einzelhandel zufließen, unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen sowie die Erstattungsbeträge der gesetzlichen und privaten Krankenkassen für Arzneimittel und Sanitätsartikel. Seite 13 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe handelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Höhe von insgesamt 88,6 Mio. € für das Jahr 2010 errechnen. Abbildung 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Leopoldshöhe Pro-KopfAusgaben 2010 Deutschland Pro-KopfAusgaben 2010 Leopoldshöhe Kaufkraftpotenzial Leopoldshöhe in € in € in Mio. € 2.043 2.053 33,5 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 236 238 3,9 Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel 511 511 8,3 2.790 2.802 45,7 Papier, Büro, Schreibwaren/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 190 192 3,1 Bekleidung/Wäsche 435 439 7,2 Schuhe/Lederwaren 109 109 1,8 Glas, Porzellan, Keramik/Haushaltsgegenstände 67 68 1,1 Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 51 52 0,8 106 107 1,7 Sportartikel 57 58 1,0 Elektrokleingeräte 37 37 0,6 Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation 284 286 4,7 Foto/Optik/Akustik 104 105 1,7 49 49 0,8 1.489 1.502 24,5 Schnittblumen 47 47 0,8 Fahrräder 20 20 0,3 Einrichtungszubehör insgesamt* 116 117 1,9 Optional zentrenrelevante Sortimente 183 184 3,0 58 58 1,0 369 370 6,0 Kfz-Zubehör 76 76 1,2 Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel), Camping 83 84 1,4 274 276 4,5 77 78 1,3 937 942 15,4 5.399 5.430 88,6 Sortiment Nahrungs- und Genussmittel/Bäcker/Metzger Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Sortimente gesamt Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere Baumarkt-Sortiment Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel), Kinderwagen Elektrogroßgeräte Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Gesamt * Teppiche, Bettwaren, Lampen/Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Quelle: BBE-Marktforschung 2010 Seite 14 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Mit rund 38 % entfällt ein großer Teil des Kaufkraftpotenzials auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Zusammen mit Drogerie-, Parfümeriewaren und pharmazeutischen Artikel bezieht sich gut die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Für die zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung / Schuhe und Unterhaltungselektronik stehen im Gemeindegebiet zusammen ca. 14,3 Mio. € zur Verfügung. Die jährlichen Ausgaben für Baumarktbedarf und Möbel / Elektrogroßgeräte addieren sich auf ca. 14,4 Mio. €, die sonstigen Warengruppen umfassen auch ca. 14,2 Mio. € bzw. ca. 16 % des Gesamtvolumens (vgl. Abbildung 6). Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen Gesamt 88,6 Mio. EUR sonstige 14,2 Mio. EUR 16% Möbel/ Elektrogroßgeräte 5,8 Mio. EUR Baumarkt-Sortiment, Kfz-Zubehör/Gartenbedarf 8,6 Mio. EUR 38% 7% Lebensmittel (NuG) 33,5 Mio. EUR 10% 6% Unterhaltungselektronik/ Computer/Elektrokleingeräte 5,3 Mio. EUR Bekleidung/Wäsche/ Schuhe/Lederwaren 9,0 Mio. EUR 10% 4% 9% Drogeriewaren 3,9 Mio. EUR Pharmazeutische Artikel 8,3 Mio. EUR Quelle: BBE-Marktforschung 2010 Seite 15 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3 Einzelhandelssituation in der Gemeinde Leopoldshöhe 3.1 Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen In der Gemeinde Leopoldshöhe sind insgesamt 88 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe ansässig, die insgesamt über eine Verkaufsfläche von ca. 26.360 m² verfügen und einen Umsatz in Höhe von ca. 70,8 Mio. € erwirtschaften. Zum Erhebungszeitpunkt waren im Gemeindegebiet 11 4 Leerstände vorhanden. Zur Bewertung kann man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (ca. 16.300 Einwohner) beziehen. Es ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von 1,6 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,5 m² je Einwohner verzeichnet die Gemeinde Leopoldshöhe einen leicht überdurchschnittlichen Flächenbesatz. Dies resultiert einerseits aus dem großen Möbelmarkt am Rande des Gemeindegebietes und andererseits aus einer umfangreichen Nahversorgungsausstattung in den beiden Hauptsiedlungsbereichen Leopoldshöhe und Asemissen. Abbildung 7: Gemeinde Leopoldshöhe - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Ortsteilen Betriebe Ortsteil Umsatz Verkaufsfläche absolut in % in Mio. € in % in m² in % Leopoldshöhe 35 40 30,7 43 7.800 30 Asemissen 38 43 36,9 52 16.990 64 Greste 6 7 2,6 4 1.350 5 Sonstige Ortsteile* 9 10 0,6 1 220 1 88 100 70,8 100 26.360 100 Gemeinde Leopoldshöhe gesamt * Weniger als vier Einzelhandelsbetriebe, kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen Das Einzelhandelsangebot der Gemeinde beschränkt sich im Wesentlichen auf die Ortsteile Leopoldshöhe und Asemissen. Das Gewerbegebiet Greste weist sechs ergänzende Einzelhandelsbetriebe auf (vgl. Abbildung 7). Der Einzelhandelsbesatz in Leopoldshöhe ist im Wesentlichen auf den Ortskern konzentriert. In Asemissen ist neben der innerörtlichen Geschäftslage eine Streuung von Betrieben entlang der Hauptstraße und dezentral gelegener Betriebe im Gewerbegebiet Alleestraße / Hansastraße festzustellen (vgl. Abbildung 8). Der Möbelmarkt Roller mit knapp 10.000 m² Verkaufsfläche stellt den größten Einzelhandelsbetrieb in einer südlichen Randlage dar. Ohne diesen 4 Als Leerstände wurden diejenigen Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als Ladenflächen genutzt werden sollen. Seite 16 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Betrieb ist für die Ortsteile Leopoldshöhe und Asemissen eine annähernd gleiche flächenmäßige Einzelhandelsausstattung gegeben. Die peripheren Ortsteile Bechterdissen, Bexterhagen, Krentrup und Schuckenbaum weisen einzelne kleinteilige Betriebe der wohnungsnahen Grundversorgung auf, in Nienhagen ist kein Einzelhandel vorhanden. Abbildung 8: Räumliche Verteilung des Einzelhandels Quelle: Eigene Erhebungen Seite 17 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten Das Einzelhandelsangebot der Gemeinde Leopoldshöhe lässt sich differenzieren in nahversor5 gungsrelevante, zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente. Hierzu wurde die Verkaufsfläche der Betriebe differenziert nach Sortimenten erhoben (vgl. Abbildung 9). Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Ladenhandwerksbetriebe), Drogerie / Parfümerie / Kosmetik sowie pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel. Insgesamt entfällt auf diese Warengruppen eine Verkaufsfläche von über 9.000 m². Dies entspricht einem Anteil von ca. 35 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Mit ca. 7.940 m² Verkaufsfläche liegt der Angebotsschwerpunkt in der Branche Nahrungs- und Genussmittel. Als wichtigste Anbieter fungieren im Ortsteil Leopoldshöhe die Lebensmittelsupermärkte Rewe (ca. 1.180 m² Verkaufsfläche – im Folgenden abgekürzt mit „VKF“) und Edeka Böers (ca. 890 m² VKF), die Lebensmitteldiscountmärkte Lidl (ca. 980 m² VKF) und Aldi (ca. 700 m² VKF) sowie ein Getränkemarkt (ca. 400 m² VKF). Im Ortsteil Asemissen wird die Lebensmittelversorgung durch die großflächigen Lebensmittelsupermärkte Rewe (inkl. Getränkemarkt ca. 1.730 m² VKF) und Edeka Brinkmann (ca. 1.190 m² VKF) sowie den Lebensmitteldiscountmarkt Aldi (ca. 850 m² VKF) sichergestellt. 6 Im Drogeriewarenbereich sind im Ortskern von Leopoldshöhe die Firmen Schlecker und Rossmann ansässig, während Asemissen über keinen Drogerieanbieter verfügt. In der Gemeinde Leopoldshöhe sind 3 Apotheken ansässig. Insgesamt wird in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Jahresumsatz in Höhe von ca. 41 Mio. € erwirtschaftet. Dies entspricht einem Anteil von 58 % des Gesamtumsatzes. Dies belegt die hohe Bedeutung der Nahversorgungsfunktionen der Gemeinde Leopoldshöhe. 5 Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente anhand der ortsspezifischen Strukturen zu bestimmen (vgl. Kapitel 8.7.1). Ausgangspunkt sind dabei die in der Anlage zum § 24 a des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) NRW aufgeführten Leitsortimente, die von den nordrhein-westfälischen Kommunen bei der Festlegung ihrer gemeindlichen Sortimentslisten grundsätzlich als zentrenrelevant zu betrachten sind. 6 Nach Angaben der Gemeinde Leopoldshöhe wird die Firma Schlecker den Betrieb am Standort Herforder Straße zum Ende des Jahres 2010 einstellen. Seite 18 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Leopoldshöhe nach Sortimenten Verkaufsfläche Nahversorgungsrelevantes Sortiment in m² Umsatz in % in Mio. € in % Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 7.940 30 32,9 46 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 1.030 4 3,5 5 160 1 5,0 7 9.130 35 41,4 58 480 2 1,2 2 Bekleidung/Wäsche 1.780 7 3,8 5 Schuhe/Lederwaren 110 *) 0,2 *) 1.650 6 2,4 3 Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz/ 560 2 1,2 2 Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente 290 1 0,6 1 Sportartikel 110 *) 0,4 1 Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation, Elektrokleingeräte 430 2 1,6 2 90 *) 0,4 1 5.500 21 11,8 17 140 *) 0,4 1 40 *) 0,1 *) Einrichtungszubehör insgesamt*** 700 3 1,5 2 Optional zentrenrelevante Sortimente 880 3 2,0 3 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 480 2 0,9 1 1.700 6 2,8 4 Kfz-Zubehör 150 1 0,6 1 Pflanzen/ Gartenbedarf (o. G-Möbel), Camping 540 2 0,8 1 Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel), Elektrogroßgeräte, Kinderwagen 7.980 30 10,5 15 Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 10.850 41 15,6 22 Sortimente gesamt 26.360 100 70,8 100 Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher GPK**/Haushaltsgegenstände Foto/Optik/Akustik, Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Leitsortimente gesamt Schnittblumen Fahrräder Baumarkt-Sortiment * PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren ** GPK: Glas, Porzellan, Keramik *** Teppiche, Bettwaren, Lampen/Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen Die zentrenrelevanten Leitsortimente nach § 24 a LEPro nehmen in Leopoldshöhe ca. 5.500 m² der Verkaufsfläche (ca. 21 %) ein. Hiervon entfallen nur knapp 1.900 m² auf die Warengruppen Be- Seite 19 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe kleidung / Wäsche sowie Schuhe / Lederwaren, die als zentrenrelevante Leitbranchen zu bewerten sind. Der Elektrobereich ist mit ca. 430 m² nur durch kleinere und mittlere Computerfachgeschäfte und durch Randsortimentsangebote in den SB- und Fachmärkten abgedeckt. Flächenintensiv ist dagegen das Angebot in den Sortimentsbereichen GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel und Heimtextilien / Gardinen (zusammen ca. 2.200 m² VKF), die vor allem durch das Angebot von Roller, den Sonderpostenmärkten Magowsky und T€DI sowie wenigen kleinteiligen Fachgeschäften geprägt werden. Gemäß des Einzelhandelserlasses NRW vom 22.09.2008 bedürfen insbesondere Teilsortimente aus der Warengruppe Einrichtungszubehör einer ortspezifischen Betrachtung hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz. Zu diesen optional zentrenrelevanten Sortimenten gehören die Warengruppen Teppiche, Lampen / Leuchten / Leuchtmittel, Matratzen / Bettwaren, Bilder / Bilderrahmen / Spiegel sowie Tapeten. Insgesamt entfallen in der Gemeinde Leopoldshöhe auf diese Sortimente knapp 700 m² Verkaufsfläche, die überwiegend der Firma Roller zuzurechnen sind. Darüber hinaus sind die Sortimente Fahrräder (ca. 40 m² VKF) und Schnittblumen (ca. 140 m² VKF) als optional zentrenrelevant zu bewerten. Eine detaillierte Bewertung der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente erfolgt unter Berücksichtigung der ortspezifischen Gegebenheiten in der Gemeinde Leopoldshöhe in Kapitel 8.7.1. Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden auf einer Verkaufsfläche von ca. 10.850 m² angeboten, davon entfallen über drei Viertel auf den Möbelmarkt Roller. Darüber hinaus sind in den spezialisierten Sortimenten Baustoff- und Farbenhandel, Pflanzen und Tierbedarf Einzelhandelsangebote festzustellen. Die Gemeinde Leopoldshöhe verfügt damit insgesamt über eine umfangreiche Nahversorgungsausstattung, während nach wie vor in den zentrenrelevanten Sortimenten nur ein ausschnittsweises Angebot vorhanden ist. Auch bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist ein spezialisiertes Einzelhandelsangebot prägend. Der Möbelmarkt übernimmt wesentliche Versorgungsfunktionen für die benachbarte Stadt Bielefeld und die Region. Seite 20 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.3 Einkaufsorientierung der Bürger Im Rahmen einer telefonischen Haushaltsbefragung wurden im September 2010 insgesamt 500 Bürger per Zufallsstichprobe ausgewählt und nach ihren bevorzugten Einkaufsorten und der Einkaufshäufigkeit an ausgewählten Standorten befragt. Beim Lebensmittelkauf orientieren sich ca. 89 % der befragten Bürger auf ihren Heimatort (Leopoldshöhe / Asemissen), während die Nachbarstadt Bielefeld und sonstige Einkaufsorte in der Gesamtbetrachtung nur eine untergeordnete Versorgungsbedeutung haben (vgl. Abbildung 10). Auch die Differenzierung nach Wohnorten innerhalb der Gemeinde zeigt eine gleichmäßig hohe Nahversorgungsorientierung für die Gemeinde, so dass sich die Abwanderung der Bürger im Wesentlichen auf arbeitsplatzbezogene und sonstige persönliche Beziehungen beschränkt. Auch im Zeitvergleich gegenüber den Ergebnissen der Bürgerbefragung aus dem Jahre 2002 (ca. 81 % der Befragten) konnte eine Steigerung der lebensmittelbezogenen Einkaufsorientierung auf den Wohnort festgestellt werden. Abbildung 10: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel Wohnort n= 93% Leopoldshöhe Asemissen / Greste / Bechterdissen 31% 6% 55% 7% 90% sonstige Ortsteile 61% Leopoldshöhe gesamt 0% 20% 28% 40% 60% Leopoldshöhe Asemissen Bielefeld Lage sonstige Orte / Internet keine Angabe 80% 125 7% 254 4% 6% 121 6% 5% 500 100% Bad Salzuflen Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Seite 21 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Das Sortiment Bekleidung kaufen zwei Drittel der Befragten vorzugsweise in Bielefeld ein. Das Bekleidungsangebot in Leopoldshöhe und Asemissen wird von ca. 12 % der Wohnbevölkerung aufgesucht. Für die sonstigen benachbarten Einkaufsstädte (u. a. Lage, Bad Salzuflen) sind nur geringe Einkaufsverflechtungen festzustellen. Der Internet- / Versandanteil liegt bei ca. 6 %. Zwischen den Wohnorten innerhalb des Gemeindegebietes sind keine wesentlichen Unterschiede in der Einkaufsorientierung festzustellen (vgl. Abbildung 11). Die geringe Einkaufsorientierung für Leopoldshöhe bei Oberbekleidung zeigt, dass die Gemeinde nach wie vor nur eine ausschnittsweise Versorgung ihrer Bevölkerung in diesem Segment sicher stellen kann. Gleichwohl hat sich die Einkaufsorientierung für die Gemeinde Leopoldshöhe gegenüber den Ergebnissen aus dem Jahre 2002 nahezu verdoppelt, so dass durch die zusätzlichen Fachmarktansiedlungen eine höhere Akzeptanz des Einkaufsortes erreicht werden konnte. Abbildung 11: Bevorzugte Einkaufsorte für Oberbekleidung Wohnort Leopoldshöhe 18% Asemissen / Greste / Bechterdissen 7% 4% n= 64% 69% 7% sonstige Ortsteile 71% 10% Leopoldshöhe gesamt 0% 68% 20% 40% 60% Leopoldshöhe Asemissen Bielefeld Lage sonstige Orte / Internet keine Angabe 5% 10% 4% 125 4% 11% 4% 254 4%3% 11% 8% 121 4% 11% 3% 500 80% 100% Bad Salzuflen Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Mit deutlichem Abstand ist der bevorzugte Einkaufsort im Bereich der Unterhaltungselektronik die Stadt Bielefeld mit einer differenzierten kleinteiligen und fachmarktbezogenen Einzelhandelsausstattung. Die Stadt Bad Salzuflen steht mit einer Einkaufsorientierung von ca. 9 % auf dem zweiten Rang. Die Wohnbevölkerung präferiert nur zu 3 % das örtliche Elektroangebot, so dass ein hoher sortimentsbezogener Abfluss abzulesen ist (vgl. Abbildung 12). Seite 22 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 12: Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik Wohnort n= 6% Leopoldshöhe 63% Asemissen / Greste / Bechterdissen 59% 10% 3% 6% 12% sonstige Ortsteile 4% 58% 12% Leopoldshöhe gesamt 3% 60% 9% 0% 20% 40% 8% Asemissen Bielefeld Lage sonstige Orte / Internet keine Angabe 254 8% 121 19% 500 80% Leopoldshöhe 125 21% 7% 60% 18% 100% Bad Salzuflen Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Abbildung 13: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Heimwerkerbedarf Wohnort n= 65% Leopoldshöhe Asemissen / Greste / Bechterdissen 10% 5% 69% 56% sonstige Ortsteile 11% 13% 65% Leopoldshöhe gesamt 0% 20% 40% 3% 5%3% 12% 60% Leopoldshöhe Asemissen Bielefeld Lage sonstige Orte / Internet keine Angabe 125 18% 3% 80% 14% 254 8% 121 17% 500 100% Bad Salzuflen Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Seite 23 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Im Bereich des Bau- und Heimwerkerbedarfs wird Leopoldshöhe von ca. 3 % der befragten Bürger als wichtigster Einkaufsort genannt, so dass kein bedarfsgerechtes Einzelhandelsangebot vorhanden ist. Die Versorgung der Bevölkerung erfolgt in erster Linie über das Baumarktangebot der Stadt Bielefeld (vgl. Abbildung 13). Rund 17 % der Befragten gaben „keine Angabe“ oder „kaufe diese Ware nie“ als Antwort an. Insgesamt ist für Leopoldshöhe ein relativ hoher Kundenabfluss abzulesen. Das örtliche Einzelhandelsangebot bei Wohnmöbeln kann eine Einkaufsorientierung von ca. 8 % der Bevölkerung auf sich binden. Auch hier steht das differenzierte Bielefelder Einzelhandelsangebot im Vordergrund (vgl. Abbildung 14). Knapp ein Viertel der Befragten haben keine Angabe zum bevorzugten Möbeleinkaufsort gemacht. Abbildung 14: Bevorzugte Einkaufsorte für Wohnmöbel Wohnort Leopoldshöhe n= 5% Asemissen / Greste / Bechterdissen 8% sonstige Ortsteile 3% 71% 6% 0% 4% 62% 3% Leopoldshöhe gesamt 4% 66% 4% 65% 20% 40% 60% Leopoldshöhe Asemissen Bielefeld Lage sonstige Orte / Internet keine Angabe 80% 23% 125 24% 254 8% 121 23% 500 100% Bad Salzuflen Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Im Ergebnis lassen die Einkaufsorientierungen eindeutige Tendenzen erkennen. Im Bereich des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel) sind die befragten Bürger überwiegend auf die Versorgung in Wohnortnähe ausgerichtet, wobei gleichermaßen in Leopoldshöhe und in Asemissen eine angemessene wohnungsnahe Versorgung gegeben ist. Seite 24 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Für die untersuchten Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs stellt die benachbarte Stadt Bielefeld den wichtigsten Versorgungsstandort dar. Im Bereich der Oberbekleidung kann gegenüber den Befragungsergebnissen aus dem Jahre 2002 tendenziell eine höhere Akzeptanz des Einzelhandelsangebotes im Ortsteil Leopoldshöhe festgestellt werden, wenngleich die Einkaufsorientierung auf die eigene Wohnortgemeinde nach wie vor relativ gering ist. Über die Hälfte der Bürger der Gemeinde Leopoldshöhe sind mit dem örtlichen Einzelhandelsangebot grundsätzlich zufrieden. Einzelhandelsangebote, die vermisst werden, sind vor allem Bekleidung, Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Haushaltswaren (vgl. Abbildung 15). Abbildung 15: Vermisste Einzelhandelsangebote Wohnort n= 500 55% Leopoldshöhe Asemissen / Greste / Bechterdissen 19% 65% 17% 47% sonstige Ortsteile 24% 58% Leopoldshöhe gesamt 0% 20% 11% 40% 60% 15% 9% 4% 6% 10% 12% 19% 7% 5% 12% 3% 10% 6% 5% 80% bin zufrieden Bekleidung / Schuhe Baumarkt / Heimwerkerbedarf Haushaltswaren Elektrowaren Sonstiges 17% 13% 100% 120% Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Seite 25 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.4 Einkaufshäufigkeit Die Probanden wurden nach der Einkaufshäufigkeit in den Ortsteilen Leopoldshöhe und Asemissen sowie in den umliegenden Städten Bielefeld, Bad Salzuflen und Lage befragt, um die Intensität der Einkaufsverflechtungen zu bewerten. Abbildung 16: Einkaufshäufigkeit an ausgewählten Standorten n= 500 74% Leopoldshöhe 45% Asemissen 16% Bielefeld Bad Salzuflen 6% 13% 13% 42% 43% 41% 18% 76% 11% Lage 13% 88% 0% 20% 40% mind. 1x wöchentlich 60% mind. 1x im Monat 80% 100% seltener Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Der Ortsteil Leopoldshöhe weist mit einem „Stammkundenanteil“ (Einkauf mind. 1x wöchentlich) von ca. 74 % eine hohe Einkaufsorientierung auf. Der Ortsteil Asemissen wird von knapp der Hälfte der Bürger regelmäßig in kurzen Zeitabständen zum Einkaufen besucht. Die Nachbarstadt Bielefeld übernimmt eine wichtige Ergänzungsfunktion, die sich in einer Einkaufsorientierung von einmal im Monat und häufiger von über der Hälfte der Befragten widerspiegelt. Dagegen ist die Einkaufsintensität für Bad Salzuflen und Lage gleichermaßen relativ gering und beschränkt sich auf sporadische Einkäufe (vgl. Abbildung 16). Der Ortsteil Leopoldshöhe wird insbesondere von den Befragten mit Wohnort im nördlichen Gemeindegebiet aufgesucht, gleichzeitig sucht auch gut die Hälfte der Bürger aus Asemissen, Greste und Bechterdissen mindestens einmal pro Woche die Ortsmitte von Leopoldshöhe auf (vgl. Abbildung 17), so dass dem Geschäftsbereich nach wie vor eine gesamtgemeindliche Versorgungsbedeutung zukommt. Seite 26 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 17: Einkaufshäufigkeit in Leopoldshöhe Wohnort n= Leopoldshöhe 95% Asemissen / Greste / Bechterdissen 3% 56% 22% sonstige Ortsteile 22% 88% Leopoldshöhe gesamt 74% 0% 20% 13% 40% mind. 1x wöchentlich 60% 80% 125 254 8% 3% 121 13% 500 100% mind. 1x im Monat seltener Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Abbildung 18: Einkaufshäufigkeit in Asemissen Wohnort Leopoldshöhe 9% n= 13% 78% Asemissen / Greste / Bechterdissen sonstige Ortsteile 125 82% 6% Leopoldshöhe gesamt 0% 9% 21% 9% 73% 13% 46% 20% mind. 1x wöchentlich 40% 121 41% 60% mind. 1x im Monat 254 80% 500 100% seltener Quelle: Eigene Telefonbefragung, in % der Befragten Seite 27 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Der Ortsteil Asemissen wird dagegen überwiegend von der Bevölkerung der südlichen Ortsteile regelmäßig besucht und weist damit eine Nahversorgungsfunktion insbesondere für die Ortsteile Asemissen, Greste und Bechterdissen auf (vgl. Abbildung 18). Tendenziell ist für die Einkaufsorte Bielefeld und Bad Salzuflen eine höhere Einkaufshäufigkeit bei den jüngeren Befragten festzustellen. Entsprechend bundesweiter Erfahrungswerte nimmt die Einkaufsmobilität mit zunehmendem Alter auch bei den Befragten der Gemeinde Leopoldshöhe ab. Seite 28 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.5 Einzelhandelszentralität Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale Bedeutung des Einzelhandels mit Hilfe der Einzelhandelszentralität bewerten, die auch Aussagen zum Ausstattungsgrad im Einzelhandel zulässt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt das Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kaufkraftpotenzial dar. Für die Gemeinde Leopoldshöhe liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei ca. 80 %, so dass der erwirtschaftete Gesamtumsatz ca. 20 %-Punkte unter dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt und per Saldo somit Kaufkraft in Höhe von ca. 18 Mio. € aus der Gemeinde Leopoldshöhe abfließt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen nach Sortimenten lassen Rückschlüsse auf die Stärken und Schwächen des Einzelhandels in der Gemeinde Leopoldshöhe in Verbindung mit der regionalen Wettbewerbssituation zu. Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel 98% 90% Drogerie / Parfümerie / Kosmetik Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt 60% 91% 80% Quelle: Eigene Berechnungen Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente werden Umsatzleistungen erreicht, die nur leicht unter dem Kaufkraftpotenzial im Gemeindegebiet liegen (vgl. Abbildung 19). Insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln hat das Grundzentrum eine relativ hohe Versorgungsbedeutung (Umsatz-Kaufkraft-Relation ca. 98 %). Per Saldo fließt in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikel Kaufkraft in Höhe von ca. 1 Mio. € ab, bei Apothekenwaren und Sanitätsbedarf ergibt sich ein Abfluss von ca. 3 Mio. €. Seite 29 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Die wohnungsnahe Grundsversorgung ist somit als funktionsfähig zu bewerten. Der Apothekenabfluss hängt mit der Orientierung der Bürger beim Arztbesuch nach Bielefeld (insbesondere Fachärzte) zusammen. Abbildung 20: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Leitsortimente PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 39% Bekleidung / Wäsche 53% Schuhe / Lederwaren 11% GPK** / Haushaltsgegenstände 218% Heimtextilien / Gardinen / Stoffe 150% Spielwaren, Hobby 35% Sportartikel 40% Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrokleingeräte Foto / Optik / Akustik, Uhren / Schmuck 30% 16% Zentrenrelevante Sortimente gesamt 48% Sortimente gesamt 80% * Papier, Büro und Schreibwaren; ** Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Berechnungen Bei den zentrenrelevanten Leitsortimenten sind deutlich geringere Umsatz-Kaufkraft-Relationen festzustellen, so dass insbesondere die unmittelbare Wettbewerbsbeziehung mit dem benachbarten Oberzentrum Bielefeld ablesbar ist. Besonders hohe Kaufkraftabflüsse sind aufgrund des geringen Angebotes bei den Sortimenten Schuhe / Lederwaren sowie Foto / Optik / Uhren / Schmuck festzustellen. Bei Büchern, Schreib- und Spielwaren und Elektroartikeln ist eine Grundversorgung gegeben. Bei Bekleidung kann per Saldo gut die Hälfte der Kaufkraft gebunden werden (vgl. Abbildung 20). Dagegen sind hohe positive Kaufkraftsalden bei Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Haushaltsgegenständen und Heimtextilen / Gardinen zu verzeichnen, die in erster Linie auf die Randsortimente des Roller Möbelmarktes zurückzuführen sind. In der Summe ergibt sich für die zentrenrelevanten Sortimente insgesamt ein Kaufkraftabfluss per Saldo von ca. 12,7 Mio. €. Bei der Gegenüberstellung von Kaufkraftpotenzial (ca. 25 Mio. €) und Einzelhandelsumsatz (ca. 12 Mio. €) lässt sich für die Gemeinde Leopoldshöhe in den zentrenrelevanten Leitsortimenten eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 48 % errechnen, die somit ca. 32 %Punkte unter dem Gesamtzentralitätswert liegt und Defizite im Einzelhandelsangebot des Grundzentrums Leopoldshöhe dokumentiert. Seite 30 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe In den optional zentrenrelevanten Warengruppen werden Umsatzleistungen erreicht, die deutlich unter dem Niveau des Kaufkraftpotenzials im Gemeindegebiet liegen und auf ein ausschnittsweises Angebot zurückzuführen sind (vgl. Abbildung 21). Einzig im Einrichtungszubehör ist abermals die übergemeindliche Ausstrahlung des großflächigen Möbelmarktes ablesbar. Abbildung 21: Umsatz-Kaufkraft-Relation – optional zentrenrelevante Sortimente 50% Schnittblumen Fahrräder 33% 79% Einrichtungszubehör insgesamt* 67% Optional zentrenrelevante Sortimente 80% Sortimente gesamt * Teppiche, Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten), Lampen/Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Quelle: Eigene Berechnungen Abbildung 22: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nicht-zentrenrelevante Sortimente 90% Tierfutter, Heimtierzubehör, lebende Tiere Baumarkt-Sortiment Kfz-Zubehör Pflanzen / Gartenbedarf, Camping 47% 50% 57% Möbel, Kinderwagen, Elektrogroßgeräte 181% Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt 101% 80% Quelle: Eigene Berechnungen Seite 31 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Die Umsatz-Kaufkraft-Relation in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten beläuft sich über alle Sortimente auf einen Durchschnittswert von 101 %. Einzig bei Möbeln / Elektrogroßgeräten kann mehr auswärtige Kaufkraft gebunden werden als „eigene“ Kaufkraft abfließt. Im Bau- und Gartenbedarf dokumentieren die Umsatz-Kaufkraft-Relationen von rund 50 % eine eingeschränkte Versorgungsbedeutung. Im Zoobedarf ist dagegen eine bedarfsgerechte Einzelhandelsausstattung abzulesen (vgl. Abbildung 22). Abbildung 23: Umsatz-Kaufkraft-Relation Kaukraftpotenzial in Mio. € Umsatz in Mio. € UmsatzKaufkraftRelation in % 33,5 32,9 98 - 0,6 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 3,9 3,5 90 - 0,4 Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel 8,3 5,0 60 - 3,3 Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt KaufkraftSaldo in Mio. € 45,7 41,4 91 - 4,3 Papier, Büro, Schreibwaren/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 3,1 1,2 39 - 1,9 Bekleidung/Wäsche 7,2 3,8 53 - 3,4 Schuhe/Lederwaren 1,8 0,2 11 - 1,6 Glas, Porzellan, Keramik/Haushaltsgegenstände 1,1 2,4 218 1,3 Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 0,8 1,2 150 0,4 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente 1,7 0,6 35 - 1,1 Sportartikel 1,0 0,4 40 - 0,6 Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation, Elektrokleingeräte 5,3 1,6 30 - 3,7 Foto/Optik/Akustik, Uhren/Schmuck 2,5 0,4 16 - 2,1 24,5 11,8 48 - 12,7 Schnittblumen 0,8 0,4 50 - 0,4 Fahrräder 0,3 0,1 33 - 0,2 Einrichtungszubehör insgesamt* 1,9 1,5 79 - 0,4 Optional zentrenrelevante Sortimente gesamt 3,0 2,0 67 - 1,0 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 1,0 0,9 90 - 0,1 Baumarkt-Sortiment 6,0 2,8 47 - 3,2 Kfz-Zubehör 1,2 0,6 50 - 0,6 Pflanzen/Gartenbedarf, Camping 1,4 0,8 57 - 0,6 Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel), Kinderwagen, Elektrogroßgeräte 5,8 10,5 181 4,7 Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 15,4 15,6 101 0,2 Sortimente gesamt 88,6 70,8 80 - 17,8 Zentrenrelevante Sortimente gesamt * Teppiche, Bettwaren, Lampen/Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Quelle: Eigene Berechnungen Seite 32 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Im Fazit ist somit festzuhalten, dass die Gemeinde Leopoldshöhe eine hohe Kaufkraftbindung im kurzfristigen Bedarf durch die großflächigen Angebote in den Ortskernen Leopoldshöhe und Asemissen erreicht. Eine bedarfsgerechte Einzelhandelsausstattung ist darüber hinaus in den Sortimenten Bekleidung, Zoobedarf festzustellen. Die hohen Zentralitätswerte bei Möbeln, Einrichtungszubehör und zugehörigen Randsortimenten resultieren aus der übergemeindlichen Ausstrahlungskraft des Roller Möbelmarktes. Dagegen weisen die Ortskerne in diesen Sortimenten nur ein begrenztes Angebot auf. Angebotsdefizite sind darüber hinaus in den spezialisierten zentrenrelevanten Angeboten wie Bücher, Schreib- und Spielwaren, Schuhe, Foto, Optik, Uhren, Schmuck und Elektrowaren zu erkennen. Im nicht-zentrenrelevanten Bedarf ist eine unterdurchschnittliche Ausstattung in den Bereichen des Heimwerker- und Gartenbedarfs festzustellen. Seite 33 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.6 Einzelhandelsentwicklung seit 2002 Für die Gemeinde Leopoldshöhe ist in den letzten acht Jahren eine leicht positive Einzelhandelsentwicklung zu konstatieren. Die Verkaufsfläche ist um ca. 3 % von ca. 25.580 m² auf aktuell ca. 26.360 m² angestiegen, der Umsatz liegt nominal ebenfalls ca. 3 % höher. Die Umsatz-KaufkraftRelation des Einzelhandels in der Gemeinde Leopoldshöhe konnte damit um ca. 2 %-Punkte an7 steigen. Im Vergleich zur durchschnittlichen Einzelhandelsentwicklung in Deutschland im Zeitraum 2002 – 8 2010 (ca. + 9 % der Verkaufsfläche, ca. + 1 % des Umsatzes (nominal) wird deutlich, dass Leopoldshöhe trotz einer in der Summe zurückhaltenden Flächenentwicklung die Versorgungsbedeutung erhalten und ausbauen konnte. Dabei sind die sortimentsbezogenen Unterschiede von entscheidender Bedeutung. Abbildung 24: Verkaufsflächenentwicklung 2002 - 2010 Nahrungs- und Genussmittel 1.940 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 290 Pharmaz./med./orthop. Artikel PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher -10 Bekleidung/Wäsche 390 Schuhe/Lederwaren -180 GPK**/Hausrat/Geschenkartikel 270 Heimtextilien/Gardinen -120 Spielwaren, Hobby/Sportartikel 140 Unterh.-elek./Computer/Elektrokleingeräte 110 Foto/Optik/Uhren/Schmuck -50 Fahrräder Tierfutter/Heimtierzubehör 350 Baumarkt-Sortiment/Gartenbedarf/Blumen 300 Kfz-Zubehör Möbel -3.000 -100 -2.550 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000 3.000 * PBS: Papier-, Büro-, Schreibwaren ** GPK: Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Berechnungen, GMA-Erhebung 2002 (in m², Zuordnung nach Hauptsortiment des Betriebes) Eine positive Verkaufsflächenentwicklung ist vor allem für den Bereich der Nahrungs- und Genussmittel (ca. + 1.940 m² Verkaufsfläche) festzustellen, während die größten Einbußen im Möbeleinzelhandel der Gemeinde (insbesondere durch Schließung von Möbel Fillies, Bechterdissen) zu ver7 Vgl. hierzu auch GMA-Fortschreibung der Einzelhandelsstrukturuntersuchung im Auftrag der Gemeinde Leopoldshöhe, 2002 8 Quelle: EHI, Handel aktuell 2009/2010 Seite 34 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe zeichnen sind (ca. - 2.550 m² Verkaufsfläche). Positive Verkaufsflächenentwicklungen weisen auch die Sortimente Drogeriewaren, Bekleidung, Haushaltsgegenstände, Sportartikel, Tierfutter und Bau/ Gartenbedarf / Blumen auf, während die Verkaufsflächenausstattung insbesondere bei Schuhen sowie Heimtextilien / Gardinen zurückgegangen ist. Im Fazit ist somit festzustellen, dass es gelungen ist, insbesondere die Nahversorgung in der Gemeinde Leopoldshöhe zu festigen. Bei den spezialisierten Artikeln des mittel- und langfristigen Bedarfs markieren vor allem die Wettbewerbsbeziehungen mit der Stadt Bielefeld Entwicklungsgrenzen des Grundzentrums. Seite 35 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.7 Standortanalyse des Ortskerns Leopoldshöhe 3.7.1 Städtebauliche Situation Der Ortsteil Leopoldshöhe weist eine gewachsene Ortsmitte um die zentral gelegene Pfarrkirche auf. Der Ortskern stellt nach wie vor den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich mit einer Nutzungsmischung von Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und öffentlichen Einrichtungen dar. Das Ortszentrum umfasst die tradierten Geschäftsstraßen Herforder Straße, Hauptstraße und Schötmarsche Straße mit Rathaus, Kirche und Marktplatz als Kristallisationspunkte. In den letzten Jahren konnte der Geschäftsbereich nach Südosten durch größere und großflächige Fachmarktbetriebe im Bereich der Bürgermeister-Brinkmann-Straße / Krentruper Straße erweitert werden. Die städtebauliche Situation ist durch eine kompakte Baustruktur mit relativ hoher nutzungsstruktureller Dichte bestimmt (vgl. Abbildung 25). Die größte Nutzungsdichte ist dabei im Kreuzungsbereich von Herforder Straße, Hauptstraße, Schötmarsche Straße und Bürgermeister-BrinkmannStraße vorhanden. Insbesondere für den südlichen Abschnitt der Hauptstraße und den nördlichen Abschnitt der Schötmarsche Straße ist eine Ausdünnung der publikumsintensiven Nutzungen festzustellen. Durch die Erschließung der Ergänzungsfläche an der Bürgermeister-Brinkmann-Straße / Krentruper Straße konnten größere und großflächige Geschäftseinheiten nahtlos an den bestehenden Geschäftsbereich angeschlossen werden, so dass Verbundeffekte im Rahmen des fußläufigen Einkaufs im Ortskern Leopoldshöhe gegeben sind. Im Zuge des Baus der Ortsumgehungsstraße wurde im Kreuzungsbereich Hauptstraße / Teutoburger Straße ein Geschäftshaus angesiedelt, dass eine Erweiterung des Geschäftszentrums nach Süden begründet. Im Ortskern ist eine Vielzahl von kleineren Geschäftseinheiten zwischenzeitlich durch Dienstleistungsnutzungen belegt. Die Leerstandsquote ist mit 6 % gegenüber den durch Einzelhandel genutzten Ladenlokalen (absolut 2 Geschäftseinheiten) jedoch als sehr gering zu bewerten und weist auf eine gesunde Einzelhandelsstruktur hin. Seite 36 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 25: Nutzungsstruktur im Ortskern Leopoldshöhe Quelle: Eigene Erhebungen Seite 37 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Die Verkehrserschließung des Ortskernes wurde im Zuge des Baus der Ortsumgehungsstraße durch eine weitere Anbindung über Bürgermeister-Brinkmann-Straße an die Teutoburger Straße ergänzt, so dass neben der Nord-Süd-Achse Hauptstraße / Schötmarsche Straße eine voll funktionsfähige West-Ost-Achse über die Herforder Straße / Bürgermeister-Brinkmann-Straße entstanden ist. Das Stellplatzangebot wird durch eine große Parkierungsanlage auf dem Marktplatz, durch straßenflankierende Stellplätze und neue große Stellplatzanlagen im Zusammenhang mit den Einzelhandelsflächen an der Bürgermeister-Brinkmann-Straße / Krentruper Straße geprägt. Der Ortskern weist damit ausreichende Stellplatzkapazitäten in einer angemessenen räumlichen Differenzierung und Nähe zu den Versorgungseinrichtungen auf. Mit der Fertigstellung der Ortsumgehung und der Umgestaltung der Verkehrsachsen zu verkehrsberuhigten Bereichen weist der Ortskern eine hohe Aufenthalts- und Gestaltungsqualität auf. Insbesondere die Fußwegepflasterung und die Begrünung sind als identitätsstiftend zu bewerten. Seite 38 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.7.2 Einzelhandelsangebot Der Ortskern Leopoldshöhe weist insgesamt 33 Einzelhandelsbetriebe (ca. 38 % der Gemeinde) mit einer Verkaufsfläche von ca. 7.790 m² (ca. 30 %) und einem Umsatzvolumen von ca. 30,5 Mio. € (ca. 43 %) auf (vgl. Abbildung 26). Auf drei großflächige Betriebe entfallen knapp 40 % der innerörtlichen Verkaufsfläche, so dass diese Betriebe die Angebotstruktur wesentlich bestimmen und als Magnetbetriebe für die mittleren und kleinstrukturierten Betriebe fungieren. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei ca. 236 m² Verkaufsfläche je Betrieb. Die Flächenleistung von ca. 2.600 € je m² Verkaufsfläche weist auf eine relativ hohe flächenbezogene Umsatzleistung hin, die aus einem hohen Lebensmittelangebot resultiert. Abbildung 26: Verkaufsflächen und Umsätze im Ortskern Leopoldshöhe Verkaufsfläche Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger in m² Umsatz in % in Mio. € in % 3.710 48 16,8 55 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 720 9 2,7 9 Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel 120 2 3,3 11 4.550 59 22,8 75 180 2 0,5 2 Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren 1.370 18 2,7 9 GPK**/Haushaltsgegenstände, Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 430 5 1,0 3 Spielwaren, Hobby, Sportartikel 210 3 0,4 2 Unterhaltungselektronik/Computer/Elektrokleingeräte 240 3 1,0 3 90 1 0,4 1 2.520 32 6,0 20 Optional zentrenrelevante Sortimente 170 2 0,5 1 Tierfutter/Tiere 240 3 0,5 2 Pflanzen/ Gartenbedarf/ 270 4 0,4 1 40 *) 0,3 1 550 7 1,2 4 7.790 100 30,5 100 Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher Foto/Optik/ Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Leitsortimente gesamt sonstige nicht-zentrenrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt (*) unter 1 % * PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren ** GPK: Glas, Porzellan, Keramik *** Teppiche, Bettwaren, Lampen/Leuchten, Kunstgegenstände, Briefmarken, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen Die Angebotsschwerpunkte im Ortskern Leopoldshöhe liegen bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (ca. 58 % der Verkaufsfläche und ca. 75 % des Umsatzes), die ergänzt werden durch Seite 39 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe ein Fachgeschäfts- bzw. Fachmarktangebot bei Bekleidung, Computern, Spielwaren / Geschenkartikeln, Fahrrädern, Raumausstattung, Foto / Optik, sowie Pflanzen / Gartenbedarf. Der Hauptgeschäftsbereich weist eine nahversorgungstypische Angebotsvielfalt mit einer Kombination von Lebensmittel-SB-Märkten sowie kleineren und mittleren Geschäftseinheiten auf. Seite 40 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.8 Standortanalyse des Ortskerns Asemissen 3.8.1 Städtebauliche Situation Der gewachsene, verdichtete Einzelhandels- und Dienstleistungsbereich im Ortsteil Asemissen erstreckt sich entlang der Hauptstraße zwischen den Einmündungen Gartenstraße / Asemissener Allee im Süden und Heeper Straße / Bielefelder Straße im Norden. Durch die Ansiedlung von Lebensmittel-SB-Märkten und ergänzenden Fachmärkten im Bereich Hahnenkamp konnte das Geschäftszentrum nach Norden ergänzt werden (vgl. Abbildung 27). Die durch Betriebsverlagerung freigesetzten Geschäftseinheiten im Bereich Hauptstraße / Berliner Straße werden durch zwei Postenmärkte nachgenutzt. Das Einzelhandelsangebot wird durch drei Lebensmittel-SB-Märkte und kleinteilige Nahversorgungsbetriebe (u. a. Bäckereien, Apotheke) geprägt. Ergänzend sind eine Reihe öffentlicher Einrichtungen, u. a. Schule, Kirche, Kindergarten sowie eine Vielzahl von privaten Dienstleistungsbetrieben, Freien Berufen und Gastronomiebetrieben ansässig. Der Geschäftsbereich weist eine Ausdehnung von ca. 600 m auf und ist bandartig auf die Hauptstraße ausgerichtet. Die Leerstandsquote lag mit ca. 8 % bezogen auf die durch Einzelhandel genutzten Ladeneinheiten zum Zeitpunkt der Erhebung auf einem Niveau (absolut zwei Leerstände), das unter der marktüblichen Fluktuation liegt und auf eine gefestigte Angebotsstruktur hinweist. Insbesondere die große Längenausdehnung des Geschäftsbereiches erschwert jedoch Verbundeffekte, so dass eine marktgerechte Nachnutzung der kleineren Geschäftseinheiten in Randlagen durch Einzelhandelsbetriebe problematisch erscheint. Die Verkehrssituation ist durch die Hauptstraße geprägt, die als Landesstraße eine hohe Verkehrsbelastung aufweist. Das Stellplatzangebot bezieht sich auf straßenflankierende Parkierungsanlagen und vorgelagerte Kundenparkplätze der Lebensmittel-SB-Märkte, so dass ein angemessenes Stellplatzangebot vorhanden ist. Seite 41 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 27: Nutzungsstruktur im Ortskern Asemissen Quelle: Eigene Erhebungen Seite 42 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.8.2 Einzelhandelsangebot Der Ortskern Asemissen weist insgesamt 26 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.870 m² und einem Umsatzvolumen von ca. 20,9 Mio. € auf (vgl. Abbildung 28). Damit entfallen ca. 30 % der Betriebe, ca. 22 % der Verkaufsfläche und ca. 30 % des Umsatzes in Leopoldshöhe auf den Ortskern Asemissen, der für das südliche Gemeindegebiet Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Abbildung 28: Verkaufsflächen und Umsätze im Ortskern Asemissen Verkaufsfläche Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger in m² Umsatz in % in Mio. € in % 3.560 61 14,4 69 350 6 2,5 12 3.910 67 16,9 81 PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 240 4 0,6 3 Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren 360 6 0,8 4 GPK**/Haushaltsgegenstände, Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 790 13 0,9 4 70 1 0,2 1 160 3 0,6 3 - - - - 1.620 27 3,1 15 40 1 0,2 1 300 5 0,7 3 5.870 100 20,9 100 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik, Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt Spielwaren, Hobby, Sportartikel Unterhaltungselektronik/Computer/Elektrokleingeräte Foto/Optik/ Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Leitsortimente gesamt Optional zentrenrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt * PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren ** GPK: Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen Der Angebotsschwerpunkt liegt bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Mit rund 3.560 m² Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel sowie ca. 350 m² Verkaufsfläche für Drogerie- und Apothekenwaren kann eine bedarfsgerechte wohnungsnahe Grundversorgung sichergestellt werden, die durch Angebote u. a. in den Sortimenten Zeitschriften / Schreibwaren, Bekleidung, Haushaltswaren, Gardinen / Stoffe, Computer, Kfz-Zubehör sowie Blumen / Pflanzen ergänzt wird. Seite 43 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 3.8.3 Kundeneinzugsgebiet Um das Kundeneinzugsgebiet der Geschäftsbereiche Leopoldshöhe und Asemissen zu bestimmen, wurde mit Hilfe des örtlichen Einzelhandels eine Kundenwohnorterhebung durchgeführt. Im Zeitraum von zwei Wochen wurden in 37 Geschäften insgesamt 18.250 Kundenwohnorte erfasst. Demnach beläuft sich der auswärtige Kundenanteil auf ca. 21 %, während in der Gemeine Leopoldshöhe ca. 79 % der Kunden wohnen (vgl. Abbildung 29). Abbildung 29: Herkunft der Kunden des Einzelhandels in Leopoldshöhe Ortsteil Leopoldshöhe Gemeinde / Ortsteil Einwohner Kunden abs. Ortsteil Asemissen Gemeinde Leopoldshöhe in % Kunden abs. in % Kunden abs. in % Bindungsintensität Kunden je 100 EW Gemeinde Leopoldshöhe - Asemissen 3.298 707 7,1 3.148 38,1 3.855 21,1 117 - Bechterdissen 2.083 343 3,4 1.336 16,2 1.679 9,2 81 594 385 3,9 37 0,4 422 2,3 71 2.879 334 3,3 691 8,4 1.025 5,6 36 783 377 3,8 33 0,4 410 2,3 52 4.121 4.713 47,2 823 10,0 5.536 30,3 134 669 412 4,1 77 0,9 489 2,7 73 1.895 944 9,5 110 1,3 1.054 5,8 56 16.322 8.215 82,3 6.255 75,7 14.470 79,3 89 54.010 388 3,9 160 1,9 548 3,0 1 Stadt Bielefeld 323.084 379 3,8 736 8,9 1.115 6,1 (*) Stadt Detmold 73.003 35 0,3 79 1,0 114 0,6 (*) Stadt Herford 64.469 94 0,9 43 0,5 137 0,8 (*) Stadt Lage 35.267 358 3,6 143 1,7 501 2,7 1 Stadt Lemgo 41.619 92 0,9 67 0,8 159 0,9 (*) Stadt Oerlinghausen 16.771 305 3,1 634 7,7 939 5,1 6 608.223 1.651 16,5 1.862 22,5 3.513 19,2 1 sonstige Gemeinden ./. 119 1,2 151 1,8 270 1,5 Gesamt ./. 9.985 100,0 8.268 100,0 18.253 100,0 - Bexterhagen - Greste - Krentrup - Leopoldshöhe - Nienhagen - Schuckenbaum Gemeinde Leopoldshöhe gesamt außerhalb Stadt Bad Salzuflen Nachbarstädte gesamt (*) Quelle: ./. unter 1 Kundenwohnorterhebung September 2010; Einwohnerzahlen der Gemeinde Leopoldshöhe (Stand: 01.01.2010) bzw. IT NRW (Stand 31.12.2009) Seite 44 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Stellt man die Zahl der erhobenen Kunden den Einwohnern der jeweiligen Herkunftsorte gegenüber, ergibt sich ein „Kundenbindungsindex“ als Maß für die Verflechtungsintensität, die für die Abgrenzung des Einzugsgebiets von Bedeutung ist. Aufgrund der geringen Kundenverflechtungen mit den Nachbarstädten weist die Gemeinde Leopoldshöhe nach wie vor kein übergemeindliches Einzugsgebiet auf. Umsätze mit auswärtigen Kunden sind insgesamt als Streuumsätze zu bewerten. Die positive Einzelhandelsentwicklung hat somit zu einer Verfestigung der Nahversorgung geführt, ohne dass die Gemeinde erhebliche überörtliche Versorgungsfunktionen übernimmt. Innerhalb der Gemeinde Leopoldshöhe zeigen sich erwartungsgemäß Unterschiede in der Kundenorientierung. Die Bevölkerung der Ortsteile Leopoldshöhe, Bexterhagen, Krentrup, Nienhagen und Schuckenbaum ist überwiegend auf den Geschäftsbereich Leopoldshöhe ausgerichtet. Der Geschäftsbereich Asemissen übernimmt vorwiegend für die Bevölkerung aus Asemissen, Bechterdissen und Greste Versorgungsfunktionen. Damit hat sich die bereits in der Vorläuferuntersuchung festgestellte gesamtstädtische Versorgungsfunktion von Leopoldshöhe mit einer Nahversorgungsfunktion für die Bürger des nördlichen Gemeindegebietes verfestigt. Gleiches gilt für die Nahversorgungsfunktionen von Asemissen für das südliche Gemeindegebiet. Seite 45 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 30: Kerneinzugsgebiet Quelle: Eigene Erhebungen Im Fazit ist somit festzustellen, dass dem Ortskern Leopoldshöhe gesamtgemeindliche Versorgungsfunktionen und dem Ortskern Asemissen Nahversorgungsfunktionen für die Bevölkerung der Ortsteile Asemissen, Bechterdissen und Greste zukommen. Seite 46 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 4 Wohnungsnahe Versorgung in der Gemeinde Leopoldshöhe Als wohnungsnahe Grundversorgung wird die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten (möglichst im fußläufigen Radius von ca. 700 m) erfolgen soll. Zur Beurteilung der Nahversorgungssituation in der Gemeinde Leopoldshöhe werden als Indikatoren die Verkaufsflächenausstattung und die Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich der Nahrungsund Genussmittel herangezogen. Gesamtstädtisch lässt sich für die Gemeinde Leopoldshöhe auf Basis der Verkaufsflächenerhebung für die Nahrungs- und Genussmittelbetriebe eine Flächenausstattung (Arealitätsziffer) von ca. 0,51 m² je Einwohner errechnen. Diese liegt deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Refe9 renzwert von 0,41 m² Lebensmittelverkaufsfläche je Einwohner. Das Verhältnis zwischen generiertem Umsatz und vorhandenem Kaufkraftpotenzial stellt sich für den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel auf der gesamtgemeindlichen Ebene ebenfalls positiv dar: Die Umsatz-Kaufkraft-Relation erreicht einen Wert von ca. 98 %, demnach fließen per Saldo nur ca. 0,6 Mio. € sortimentsspezifische Kaufkraft aus der Gemeinde Leopoldshöhe ab. Zwischen den Ortsteilen Leopoldshöhe und Asemissen sind ebenfalls keine erheblichen Ausstattungsunterschiede festzustellen (vgl. Abbildung 31 und Abbildung 32). Der Ortsteil Leopoldshöhe übernimmt durch das SB-Marktangebot im Ortskern (Rewe, Edeka, Lidl und Aldi) umfassende Nahversorgungsfunktionen für das nördliche Gemeindegebiet. Der Ortsteil Asemissen weist städtebaulich integriert drei Lebensmittel-SB-Märkte auf (Rewe, Edeka und Aldi), die eine funktionsfähige Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln für das südliche Gemeindegebiet sicherstellen. In den kleineren Ortsteilen ist nur ausschnittsweise eine kleinteilige Nahversorgung (Ladenhandwerksbetriebe) gegeben, ohne dass die Einwohnerzahl den Ausbau einer vollwertigen Lebensmittelversorgung (Lebensmittel-SB-Märkte) ermöglicht. Für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von SB-Märkten ist ein Kundeneinzugsgebiet von mindestens 5.000 Einwohnern notwendig. Aufgrund der dispersen Siedlungsstruktur der Gemeinde Leopoldshöhe ist damit keine flächendeckende Nahversorgung in allen Ortsteilen durch größere Lebensmittel-SB-Märkte möglich. Vielmehr ist auch zukünftig eine Konzentration auf zentrale Nahversorgungsstandorte in Leopoldshöhe und Asemissen sinnvoll, um durch Verbundeffekte eine angemessene Versorgungsqualität für die örtliche Bevölkerung sicherstellen zu können. 9 Jeweils ohne Ladenhandwerk, Spezialgeschäfte Seite 47 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 31: Verkaufsfläche der Lebensmittel-SB-Geschäfte / -Märkte nach Ortsteilen Ortsteil Leopoldshöhe Asemissen Gemeinde Leopoldshöhe gesamt Verkaufsfläche (Lebensmittel-SBGeschäfte / -märkte) in m² Einwohner im Nahversorgungsbereich 4.150 8.062 0,51 102 4.180* 8.260 0,51 85 8.330 16.322 0,51 98 Lebensmittel-SBVerkaufsfläche in m² je Einwohner Umsatz-KaufkraftRelation in %** * inkl. Greste ** Nahrungs- und Genussmittelsortiment gesamt (inkl. kleinteiligem Einzelhandel / Ladenhandwerk), bezogen auf die Kaufkraft im Nahversorgungsbereich Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen, Einwohnerzahlen: Gemeinde Leopoldshöhe, Stand: 17.02.2010 Abbildung 32: Wohnungsnahe Grundversorgung Quelle: Eigene Erhebungen Seite 48 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 5 Standorte des großflächigen Einzelhandels 10 In der Gemeinde Leopoldshöhe sind aktuell 8 großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig, die eine Verkaufsfläche von ca. 16.720 m² belegen. Mit einem Flächenanteil des großflächigen Einzelhandels von 63 % an der Gesamtverkaufsfläche der Gemeinde Leopoldshöhe, ist eine relativ hohe Ausstattung mit großflächigen Betrieben abzulesen. Auch wenn man den großflächigen Roller Möbelmarkt unberücksichtigt lässt, liegt der Verkaufsflächenanteil großflächiger Einzelhandelsbetriebe bei ca. 41 %. Dabei handelt es sich um die Lebensmittel-SB-Märkte in den Ortskernen von Leopoldshöhe und Asemissen (vgl. Abbildung 33). In den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten weist die Gemeinde keine großflächigen Betriebe auf. Nicht-zentrenrelevante Einzelhandelangebote knapp unterhalb der Grenze der Großflächigkeit sind außerhalb der Ortskerne im Gewerbegebiet Asemissen (Hansastraße / Alleestraße) und im Gewerbegebiet Greste (Industriestraße / Helpuper Straße) festzustellen. Damit weist das Grundzentrum Leopoldshöhe nur eine untergeordnete Ausstattung mit größeren Betrieben im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich auf. 10 Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 800 m² und mehr Seite 49 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 33: Großflächiger Einzelhandel Quelle: Eigene Erhebungen Seite 50 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 6 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung Die Gemeinde Leopoldshöhe weist voll entwickelte grundzentrale Versorgungsfunktionen auf. Der Ortskern Leopoldshöhe fungiert als Hauptzentrum mit Versorgungseinrichtungen der Grundversorgung und des spezialisierten Bedarfs. Im Ortsteil Asemissen besteht ein Nebenzentrum, das eine ergänzende Versorgungsfunktion für das südliche Gemeindegebiet übernimmt und neben einer umfassenden Nahversorgung auch ergänzende Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs aufweist. Die sonstigen Ortsteile verfügen nur teilweise über einzelne Einzelhandelsangebote. Die Ausstattungskennziffern und die Kaufkraftbewegungen lassen eine hohe Einzelhandelsausstattung und Versorgungsbedeutung des ansässigen Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten erkennen. Angebotsdefizite sind insbesondere im Einzelhandel mit Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren und Baumarktartikeln festzustellen. Vor dem Hintergrund der räumlichen Nähe des Oberzentrums Bielefeld sind jedoch gerade in diesen Segmenten auch zukünftig nur eingeschränkte Entwicklungsperspektiven gegeben. Dagegen weisen insbesondere die Sortimente der wohnungsnahen Grundversorgung Ergänzungspotenziale auf. Demgemäß kann das Nahversorgungsangebot durch spezialisierte Lebensmittelangebote (u. a. Metzgerei, Reform-, Biowaren, Obst und Gemüse) und eine Buchhandlung im Ortskern von Leopoldshöhe arrondiert werden. Im Ortskern Asemissen fehlt im Angebotsmix ein Drogeriediscountmarkt. Im Bereich von Bekleidung liegen begrenzte Entwicklungspotenziale im Fachgeschäftsangebot. Bei Schuhen wäre die Ansiedlung eines kleineren Fachmarktkonzeptes in Leopoldshöhe denkbar. Grundversorgungsdefizite im Rahmen des fußläufigen Einkaufs weisen nur die kleineren Ortsteile auf. Die kleinteilige Nahversorgung in den Ortsteilen ist aufgrund der unterdurchschnittlichen Angebots- und Nachfragesituation als nicht gefestigt zu bewerten. Vor dem Hintergrund der Siedlungsstruktur erscheint jedoch ein ortsteilbezogener Ausbau der Nahversorgung nicht möglich, so dass die Bedeutung der bestehenden Konzentrationsstandorte des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels zukünftig noch zunehmen wird. Im Lebensmittel-SB-Markt-Angebot ist quantitativ eine angemessene Versorgungsausstattung gegeben, so dass in einem überschaubaren Planungshorizont nur bestandssichernde Erweiterungsmaßnahmen der Lebensmittel-SB-Märkte als versorgungsstrukturell sinnvoll zu bewerten sind. Neuansiedlungen würden zu einem Verdrängungswettbewerb führen, so dass Ansiedlungen außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche nicht erfolgen sollen, da es zu negativen städtebaulichen Auswirkungen für die Versorgungszentren kommen würde. Seite 51 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 7 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen Unter Berücksichtigung der Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde Leopoldshöhe und der allgemeinen Marktentwicklungen des Einzelhandels in Deutschland werden für folgende Sortimente Verkaufsflächenergänzungen in der Gemeinde Leopoldshöhe empfohlen: Nahrungs- und Genussmittel Durch die Lebensmittel-SB-Märkte in den Ortsteilen Leopoldshöhe und Asemissen ist eine angemessene Lebensmittelversorgung gegeben, die auch in einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 98 % abzulesen ist. Damit weist die Gemeinde eine räumlich ausgewogene und quantitativ angemessene Versorgung mit Lebensmittelsupermärkten und –discountmärkten in zentraler Lage der Ortskerne auf. Im großflächigen Lebensmittelhandel sind damit ausschließlich bestandssichernde Erweiterungsmaßnahmen sinnvoll. Die Neuansiedlung weiterer Lebensmittel-SB-Märkte würde einen Verdrängungswettbewerb auslösen, so dass Ansiedlungen außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche nicht erfolgen sollen. Dagegen weist die Gemeinde Leopoldshöhe Entwicklungsperspektiven im spezialisierten Lebensmitteleinzelhandel auf, der die Grundversorgung ergänzen kann (u. a. Metzgerei, Feinkost, Reformund Biowaren). Drogeriewaren Zur Abrundung der Nahversorgung im Ortskern Asemissen ist die Ansiedlung eines Drogeriemarkts wünschenswert. Bücher / Schreibwaren Der Ortskern Leopoldshöhe weist Entwicklungsperspektiven in Sortimenten auf, die die wohnungsnahe Grundversorgung ergänzen. Hierzu zählt u. a. das Sortiment Bücher / Schreibwaren, das zu einer Differenzierung des Angebotes beitragen könnte. Bekleidung Das Bekleidungsangebot in der Gemeinde Leopoldshöhe wird durch kleine Fachgeschäfte und Fachmärkte geprägt. Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation bestehen Ansiedlungspotenziale im Nischenangebot kleinerer Fachgeschäfte (Junge Mode, Kinderbekleidung, Damenmode). Seite 52 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Schuhe Schuhe werden in der Gemeinde Leopoldshöhe nur noch von einem Fachgeschäft in Asemissen angeboten. Entwicklungspotenziale für ein kleineres Schuhfachmarktkonzept bestehen im räumlichen Zusammenhang mit den Bekleidungsfachmärkten im Ortskern von Leopoldshöhe. Elektrowaren / Unterhaltungselektronik Bei Elektrowaren und Unterhaltungselektronik weist die Gemeinde Leopoldshöhe zwar ein Angebotsdefizit auf. Die Ansiedlung eines spezialisierten Fachgeschäftes ist aber aufgrund der Angebots- und Nachfragesituation nicht zu erwarten. Einrichtungsbedarf Im Einrichtungsbedarf sind aufgrund der örtlichen Standortsituation und des regionalen Wettbewerbs nur sehr begrenzte Entwicklungsperspektiven im räumlichen Umfeld des Roller Möbelmarktes für Anbieter des nicht-zentrenrelevanten, spezialisierten Einrichtungsbedarfs (u. a. Bettwaren, Lampen / Leuchten) gegeben. Heimwerker- und Gartenbedarf Der Heimwerker- und Gartenbedarf wird durch spezialisierte Baustoff- und Gartenanbieter abgedeckt, dagegen fehlt der Betriebstyp eines Baumarktes. Vor dem Hintergrund der regionalen Marktsituation sind die Wettbewerbschancen eines kleineren Baumarktkonzeptes mit möglichen Betreibern zu prüfen. Für die Gemeinde Leopoldshöhe ist insbesondere die Weiterentwicklung der Ortskerne mit modernen, leistungsfähigen Angeboten von strategischer Bedeutung. Hierbei ist auch der Marktauftritt der bestehenden Betriebe zu überprüfen. Zusätzliche Ansiedlungspotenziale bestehen vor allem bei kleinstrukturierten Betrieben, die Nischenangebote in der erweiterten Nahversorgung anbieten. Seite 53 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.1 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung Aus Sicht der Landesplanung soll ein kommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept in erster Linie Vorschläge für die Ausgestaltung des landesplanerischen Steuerungsansatzes unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Besonderheiten entwickeln. Dabei formuliert § 24 a Landesentwicklungsprogramm (LEPro) die Grundsätze der Raumordnung 11 für die Planung großflächiger Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Demnach kommen für großflächigen Einzelhandel künftig nur noch Standorte in zentralen Versorgungsbereichen (d.h. in Innenstädten, Ortsmitten, Stadtteilzentren) in Betracht, sofern es sich um Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten handelt. Vorhandene Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche genießen Bestandsschutz. Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (insbesondere Möbelmärkte, Gartencenter, Baumärkte) und begrenztem Randsortiment dürfen weiterhin außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entstehen. Im Einzelnen gilt: Die zulässigen Nutzungen müssen sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereiches richten, in dem ihr Standort liegt. Sie dürfen weder zentrale Versorgungsbereiche noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet beeinträchtigen. Die räumliche und funktionale Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen, ist aber an Kriterien gebunden, etwa die „städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereichs“ (ASB) und die „gute verkehrliche Anbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz“. Eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der Nahversorgung wird regelmäßig nicht unterstellt, solange der erwartete Umsatz eines Planvorhabens die zurechenbare Kaufkraft weder in einzelnen Sortimentsbereichen noch insgesamt übersteigt. Bezugsmaßstab ist bei Hauptzentren die Kommune, bei Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind es die funktional zugeordneten Stadtteile bzw. die zu versorgenden Bereiche. Gemäß § 24 a Abs. 3 LEPro dürfen Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsvorhaben auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geplant werden, wenn ergänzend zu dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment nur ein begrenztes zentren- und nahversor11 Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung vom 19. Juni 2007 (GV. NRW. 2007 S. 225) Seite 54 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe gungsrelevantes Randsortiment vorgesehen ist. Von einer Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Grundversorgung ist in der Regel dann nicht auszugehen, wenn für das Kernsortiment ausreichend Kaufkraft innerhalb der Standortgemeinde zur Verfügung steht und sich der Umfang des Randsortiments auf 10 % bzw. höchstens 2.500 m² der insgesamt in dem betreffenden Sondergebiet zulässigen Verkaufsfläche beschränkt. Standorte von zwei oder mehr Vorhaben mit mind. 50.000 m² Verkaufsfläche müssen in den Regionalplänen als ASB mit Zweckbindung dargestellt werden. Ihre Randsortimente dürfen insgesamt max. 5.000 m² VKF umfassen. Ergänzend wurde auch der „Einzelhandelserlass Nordhein-Westfalen“ im September 2008 durch die Landesregierung aktualisiert. Die Verwaltungsvorschrift erläutert die wesentlichen Punkte der gesetzlichen Rahmenbedingungen und bestimmt das Verwaltungshandeln. Der Absatz 4.1 führt zu 12 gemeindlichen Einzelhandelskonzepten aus: „Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben, andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer. In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel fest. Dies beinhaltet neben den angestrebten Zentrengefüge über die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche auch die Bestimmung der Sonderstandorte für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sowie sonstige Sonderstandorte (u. a. Großeinrichtungen gem. § 24 a Abs. 4 LEPro). Dabei werden auf der Grundlage einer konkreten Bestandserhebung und -analyse der Einzelhandelssituation sowie der städtebaulichen Konzeption für die Einzelhandelsentwicklung die bestehenden tatsächlichen zentralen Versorgungsbereiche sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche räumlich und funktional festgelegt. Zu einem Einzelhandelskonzept gehört auch die ortsspezifisch zu entwickelnde Liste zentrenrelevanter Sortimente.“ Mit einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Nordrhein-Westfalen wurde § 24 a Abs. 1 LEPro auf den Prüfstand im Jahre 2009 gestellt. Im Urteil vom 26.08.2009 hat der Verfassungsgerichtshof entschieden, dass § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro NRW, wonach FOCs mit mehr als 5.000 m² Verkaufsfläche nur in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ausgewiesen werden dürfen, 12 Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW). Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – V.4/ VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie- 322/323 – 30.28.17. vom 22.09.2008. Seite 55 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe mit der Landesverfassung nicht vereinbar ist. Die Regelung verletzt das Recht auf kommunale Selbstverwaltung und ist deshalb nichtig. § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro wirke gegenüber Gemeinden mit nicht mehr als 100.000 Einwohnern als striktes Verbot, ein FOC mit mehr als 5.000 m² Verkaufsfläche eigenverantwortlich anzusiedeln. Dieser Eingriff in die gemeindliche Planungshoheit verstoße gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip und das Willkürverbot. Die Verbotsregelung in § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro sei nicht durch überörtliche Interessen von höherem Gewicht gerechtfertigt. Nachvollziehbare Erwägungen für die ausnahmslose Festlegung der Schwellenwerte für die Verkaufsfläche und die Einwohnerzahl seien nicht ersichtlich (Urteil des VerfGH Nordrhein-Westfalen vom 26.08.2009, Az.: VerfGH 18/08). In Fortsetzung dieses Rechtsstreites hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster in seinem Urteil vom 30.09.2009 (10 A 1676/08) die Bezirksregierung Münster verpflichtet, den Flächenutzungsplan der Stadt Ochtrup, der eine Erweiterung des bestehenden FOC von 3.500 m² auf 11.500 m² Verkaufsfläche vorsah, zu genehmigen. Zur Begründung hat das Oberverwaltungsgericht ausgeführt, dass die Planung nicht gegen verbindliche Ziele der Raumordnung verstoße, weil § 24 a LEPro – soweit er hier noch einschlägig sei – allenfalls in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung enthalte. Denn die Regelungen des § 24 a LEPro erfüllen nach Auffassung des OVG nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Gemeinden bindende Ziele der Landesplanung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB. Der Landesgesetzgeber habe keine der kommunalen Bauleitplanung vorgelagerte abschließende Entscheidung getroffen. Dies aber sei Voraussetzung für die Einordnung einer Regelung als Ziel der Landesplanung. Außerdem sei die Vorschrift nicht hinreichend bestimmt. Das Urteil hat nach einem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 14.04.2010 Rechtskraft erlangt. Damit wird die Verantwortung für die Entwicklung des Einzelhandels von den Landesplanungsbehörden wieder auf die Gemeinden zurückverlagert. Grundsätzlich wird den Kommunen damit wieder freigestellt, großflächige Einzelhandelsvorhaben selbst dann außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zu planen, wenn diese zentren- und nahversorgungsrelevante Kensortimente führen. Der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit über die Verfahren der Bauleitplanung bleibt aber selbstverständlich weiterhin die wichtigste Genehmigungsvoraussetzung. Vor diesem Hintergrund werden im vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzept folgende Aussagen getroffen: Ableitung eines funktional differenzierten Zentrennetzes (Funktionsbestimmung der zentralen Versorgungsbereiche mit Festlegung der von den jeweiligen Zentren zu versorgenden Bereiche), Seite 56 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe genaue Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Identifizierung von Entwicklungsarealen für standortgerechte Einzelhandelsnutzungen innerhalb der Zentren (räumliche Festlegung), Begründung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente unter Beachtung der ortsspezifischen Besonderheiten in den Angebotsstrukturen, Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts im Rahmen der Bauleitplanung. Ziel ist es, ein Einzelhandelskonzept zu entwickeln, dass als Leitlinie für die künftige Stadtentwicklungsplanung dienen kann. Nach einem Ratsbeschluss als städtebauliche Planung im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, ist das Konzept künftig bei der Aufstellung einzelhandelsrelevanter Bauleitpläne zu berücksichtigen und als wichtige, abwägungsrelevante Planungsgrundlage zu beachten. Seite 57 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.2 Leitziele und Standortkonzept Die einzelhandelsrelevanten Ziele der Landesplanung bilden den Orientierungsrahmen für das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe, das sich an folgenden Leitzielen ausrichten sollte: Sicherung und Stärkung der gesamtgemeindlichen Versorgungsfunktion durch das Hauptzentrum Leopoldshöhe, Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Versorgung durch das Nebenzentrum Asemissen, Konzentration des nicht-zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels auf städtebaulich geeignete Standorte im Gemeindegebiet. Für die Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen wird demgemäß folgende Vorgehensweise empfohlen: Facheinzelhandelsgeschäfte und Fachmärkte mit zentrenrelevanten Angeboten und Einzugsbereichen, die über den Nahbereich hinausreichen, sollen im Hauptzentrum Leopoldshöhe konzentriert werden. Darüber hinaus soll der Ortskern Leopoldshöhe auch zukünftig Nahversorgungsangebote für die Bewohner der nördlichen Ortsteile bereithalten. Das Nebenzentrum Asemissen soll auch zukünftig ergänzende Versorgungsfunktionen für das südliche Gemeindegebiet übernehmen. Dabei ist ein umfassendes Nahversorgungsangebot sicherzustellen, das im zentrenrelevanten Angebotssegment durch lokal bedeutsame Angebote ergänzt werden soll. Es steht die Anpassung des Ortskerns Asemissen an die aktuellen Marktanforderungen sowie die Ansiedlung von neuen nahversorgungsrelevanten Betrieben innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches im Vordergrund. Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte mit wohnungsnaher Versorgungsfunktion ist grundsätzlich möglich. Dies sollte allerdings an die Bedingungen geknüpft werden, dass: ■ die Standorte einen deutlichen Bezug zu einem durch Wohnungsnutzung geprägten Gebiet aufweisen (wohngebietsintegrierte Lage), ■ durch die geplanten Nahversorgungsbetriebe keine negativen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind. Seite 58 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten und gesamtgemeindlichen Versorgungsfunktionen wird auf das Hauptzentrum Leopoldshöhe beschränkt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten können unter der Voraussetzung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden. Als Standort für zusätzliche großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten kommt im Wesentlichen das bereits entwickelte Gewerbegebiet Asemissen infrage. Für eine Konzentration von zentrenverträglichen Großbetrieben auf diesen Standort sprechen vor allem folgende Gründe: ■ Die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben reduziert den Ressourceneinsatz (Verbrauch von Flächen, Bau und Unterhaltung von Verkehrswegen). ■ Durch die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben soll sichergestellt werden, dass für Betriebe des produzierenden Gewerbes, die für die wirtschaftliche Entwicklung der Gemeinde Leopoldshöhe sehr wichtig sind, in einem ausreichendem Maße Flächen zur Verfügung stehen. Das vorgeschlagene Zentrenkonzept weist den Ortskern Leopoldshöhe als Hauptzentrum mit einer gesamtstädtischen Versorgungsbedeutung aus (Verflechtungsbereich: Gemeinde Leopoldshöhe). Im Ortskern Asemissen besteht ein weiterer zentraler Versorgungsbereich, der die Funktion eines Nebenzentrums für die Bevölkerung der Ortsteile Asemissen, Bechterdissen und Greste übernimmt. Das Gewerbegebiet Asemissen übernimmt die Funktion eines Sonderstandortes für den großflächigen Einzelhandel mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Seite 59 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 34: Zentrenkonzept Quelle: Eigene Darstellung Seite 60 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.3 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Leopoldshöhe Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches ist unter Berücksichtigung der in § 24a Abs. 2 LEPro NRW genannten Standortanforderungen vorzunehmen. Demnach zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche durch ein multifunktionales Angebot aus, das neben Einzelhandel auch Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen umfasst. Dieses Angebot ist räumlich konzentriert, so dass Verbundeffekte bestehen. Zentrale Versorgungsbereiche befinden sich an städtebaulich integrierten Standorten, die im Regionalplan als Allgemeine Siedlungsbereiche ausgewiesen sind. Zudem besteht eine gute Einbindung in die Verkehrsnetze, insbesondere in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Damit orientiert sich die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen an der faktischen Prägung. Gleichwohl kann die Gemeinde auch mögliche Entwicklungsflächen in den zentralen Versorgungsbereichen einschließen, sofern diese eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung des bestehenden Versorgungszentrums darstellen. Bei der räumlichen Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches sind insbesondere die städtebauliche Situation sowie die Nutzungsstrukturen zu beachten. Die Analyse der Einzelhandelsstrukturen im Ortskern Leopoldshöhe zeigt auf, dass sich der Einzelhandelsbesatz und die ergänzenden Nutzungen der privaten und öffentlichen Dienstleistungen bandartig auf die Achsen Hauptstraße / Schötmarsche Straße sowie Herforder Straße / Bürgermeister-Brinkmann-Straße beziehen. In den angrenzenden Seitenstraßen sind nur noch vereinzelt publikumsintensive Nutzungen vorhanden. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich im Süden vom Kreuzungsbereich Hauptstraße / Teutoburger Straße bis zum Kreuzungsbereich Schötmarsche Straße / Krentruper Straße im Norden. Im Osten stellt die Verkehrsachse Teutoburger Straße die Begrenzung dar. Im Westen sind publikumsintensive Nutzungen entlang der Herforder Straße bis in Höhe der Kreuzung Askampstraße gegeben. Im Osten konnte mit den Fach- und SB-Märkten an der Bürgermeister-Brinkmann-Straße / Krentruper Straße in den letzten Jahren eine Ortskernerweiterung vollzogen werden. Im Süden wurde mit dem Bau der Umgehungsstraße die Ortseingangssituation neu geregelt. Der zentrale Versorgungsbereich erhält mit dem Geschäftshaus Hauptstraße / Teutoburger Straße eine attraktive Eingangssituation. Im Westen stellt der Edeka-Markt in Verbindung mit den benachbarten öffentlichen Einrichtungen (u. a. Kirche, Sparkasse) die Grenze des zentralen Versorgungsbereiches dar. Im Norden wird der zentrale Versorgungsbereich in Höhe der Bekleidungswerkstätte Linneweber (Kreuzungsbereich Krentruper Straße) begrenzt (vgl. Seite 61 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 35). Damit sind alle strukturprägenden Betriebe des Ortskerns Leopoldshöhe dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Die Längenausdehnung beläuft sich damit in Nord-SüdRichtung auf ca. 600 m und West-Ost-Richtung auf ca. 500 m, so dass das Versorgungszentrum fußläufig erlebbar ist und damit Kopplungseffekte zwischen den Nutzungen möglich sind. Bei einer räumlichen Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches durch weitere Einzelhandelsansiedlungen stünde jedoch zu befürchten, dass die Kompaktheit des Zentrums verloren ginge. Es wird daher die Intensivierung der Einzelhandelsnutzungen innerhalb des vorgeschlagenen zentralen Versorgungsbereichs empfohlen, indem ungenutzte bzw. mindergenutzte Grundstücke durch zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel belegt werden. Für das Hauptzentrum Leopoldshöhe bestehen mit der Gärtnerei in der südlichen Hauptstraße und dem zwischen Schötmarsche Straße und Krentruper Straße gelegenen Areal (Bekleidungswerkstatt Linneweber und benachbarte Grundstücke) potenzielle Entwicklungsflächen, die hinsichtlich Grundstücksgröße und –zuschnitt sowie im Hinblick auf die Zuordnung zu den bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben eine sinnvolle Weiterentwicklung des Hauptzentrums Leopoldshöhe sicherstellen können. Der zentrale Versorgungsbereich Leopoldshöhe übernimmt die Funktionen des Hauptzentrums, so dass sich der Verflechtungsbereich auf das gesamte Gemeindegebiet bezieht. Gleichzeitig kommt dem Ortskern eine hohe nahversorgungsbezogene Bedeutung für die Bevölkerung der nördlichen Ortsteile zu. Der zentrale Versorgungsbereich Leopoldshöhe ist damit Vorrangstandort für (großflächige) Einzelhandelsansiedlungen mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation sind vor allem in den Sortimentsbereichen Bücher, Schreibwaren, Bekleidung und Schuhe sowie in der Ergänzung der spezialisierten Nahversorgung Entwicklungsperspektiven vorhanden. Seite 62 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 35: Zentraler Versorgungsbereich Leopoldshöhe Quelle: Eigene Erhebungen Seite 63 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.4 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Asemissen Für den Ortsteil Asemissen wird die Ausweisung als Nebenzentrum vorgeschlagen, das Ergänzungsfunktionen für die Bevölkerung der südlichen Ortsteile Asemissen, Bechterdissen und Greste übernimmt. Nach den Zielvorgaben von § 24 a LEPro NRW wird der Standortbereich somit privilegiert, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten aufzunehmen, sofern sich diese in ihren Versorgungsfunktionen auf die zugewiesenen Verflechtungsbereiche beschränken. Dies bedeutet, dass innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches grundsätzlich großflächige Planvorhaben hinsichtlich ihrer Dimensionierung dann mit den Zielen der Landesplanung übereinstimmen, wenn diese in ihren Umsatzleistungen unterhalb der im zugewiesenen Verflechtungsbereich vorhandenen Kaufkraftpotenzialbasis verbleiben. Die räumliche Abgrenzung des Nebenzentrums Asemissen sollte auf die bestehende Geschäftslage entlang der Hauptstraße beschränkt werden. Dabei stellt der Kreuzungsbereich Asemisser Allee im Süden die Grenze des durch Einzelhandel und andere frequenzstarke Nutzungen geprägten Versorgungszentrums dar (vgl. Abbildung 36). Im Norden übernimmt das in den letzten Jahren errichtete Geschäftszentrum mit den Rewe- und Aldi-Märkten und den benachbarten kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen wichtige wohnungsnahe Versorgungsfunktionen, so dass diese Einrichtungen den zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden. Damit weist der zentrale Versorgungsbereich eine Längenausdehnung von ca. 600 m auf, so dass fußläufige Verbundeffekte im Rahmen der Nahversorgung eingeschränkt möglich sind. Der zentrale Versorgungsbereich umfasst alle strukturprägenden Betriebe der Ortsmitte. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches befinden sich Einzelhandelsbetriebe nur in Streulagen. Die Versorgungsbedeutung erstreckt sich in erster Linie auf die Ortsteile Asemissen, Bechterdissen und Greste, so dass der Verflechtungsbereich ca. 8.260 Einwohnern umfasst. Für das Nebenzentren ist eine Stabilisierung und moderate Weiterentwicklung zu empfehlen. Da eine angemessene Lebensmittel-SB-Marktausstattung gegeben ist, beziehen sich die Entwicklungspotenziale vor allem auf eine Besetzung von Angebotslücken im kleinteiligen Einzelhandel. Im Nahversorgungsangebot fehlt vor allem ein marktfähiger Drogeriemarkt. Darüber hinaus ist eine Differenzierung des lebensmittelbezogenen Einzelhandelsangebots denkbar. Im Hinblick auf Entwicklungsflächen zur Weiterentwicklung der städtebaulich integrierten Versorgungsstrukturen weist das Nebenzentrum Asemissen nur vergleichsweise kleine Entwicklungsflächen auf. So bestehen an der Hauptstraße südlich des Edeka-Gebäudekomplexes und nördlich der Sparkassenfiliale ungenutzte Grundstücke, die sich für eine kleinteilige Geschäftshausbebauung eignen und eine sinnvolle Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches darstellen. Seite 64 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 36: Zentraler Versorgungsbereich Asemissen Quelle: Eigene Erhebungen Seite 65 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.5 Empfehlungen zur Entwicklung der wohnungsnahen Grundversorgung und Bewertung des Standortes Schuckenbaum als Ergänzungsstandort für einen Lebensmittel-SB-Markt Das vorgeschlagene Standortkonzept für die Nahversorgung basiert auf einem funktional und räumlich differenzierten Versorgungsmodell. Wichtigste Träger der Grundversorgung sind die nahversorgungsrelevanten Betriebe in den zentralen Versorgungsbereichen Leopoldshöhe und Asemissen. Hier sollten alle Möglichkeiten einer nachhaltigen Flächenvorsorge genutzt werden, um dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ausreichende Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen. In den sonstigen Ortsteilen übernehmen Ladenhandwerksbetriebe (Bäckereien / Metzgereien) sowie Kioske ergänzende Funktionen einer ausschnittsweisen Nahversorgung. Da die peripheren Ortsteile keine ausreichende Bevölkerungsdichte zur Auslastung größerer Nahversorgungseinrich13 tungen aufweisen, kommen den Ortskernen von Leopoldshöhe und Asemissen derzeit wichtige Funktionen im Rahmen der Grundversorgung zu. In diesem Zusammenhang ist die Ansiedlung eines Lebensmittel-SB-Marktes auf einem Grundstück am Ortsrand von Schuckenbaum zur Ergänzung der Nahversorgung unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten zu bewerten. Der Planstandort befindet sich am Rand der Siedlungsfläche von Schuckenbaum. Das Standortumfeld wird in den nächsten Jahren durch Wohnbebauung (Einfamilienhausbebauung) erschlossen. Damit ist der Standort als siedlungsstrukturell integriert zu bewerten. Das Planvorhaben stellt jedoch einen unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten isolierten Standort dar, so dass Verbundeffekte mit anderen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben nicht gegeben sind. Der fußläufige Einzugsbereich (700 m-Radius) erstreckt sich im Wesentlichen auf den Ortsteil Schuckenbaum mit ca. 1.900 Einwohnern. Darüber hinaus könnte der Lebensmittel-SB-Markt Nahversorgungsfunktionen für die westlichen Siedlungsbereiche von Leopoldshöhe übernehmen (vgl. Abbildung 37). Diese „Mantelbevölkerung“ würde jedoch nicht die betriebswirtschaftliche Rentabilität des Marktes sichern, so dass Kunden aus einem räumlich über die Nahversorgung erweiterten Einzugsbereich rekrutiert werden müssten. Damit würde der SB-Markt in Schuckenbaum in direkten Wettbewerb zu den Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen Leopoldshöhe und Asemissen treten. Die lebensmittelbezogene Einzelhandelsausstattung in der Gemeinde Leopoldshöhe liegt mit einer Arealitätskennziffer von 0,51 m² Verkaufsfläche für Lebensmittel-SB-Märkte je Einwohner auf überdurchschnittlichem Niveau (Bundesdurchschnitt ca. 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner). Auch die 13 In der Regel wird für einen Lebensmittel-SB-Markt ein Bevölkerungspotenzial von mind. 5.000 Personen im Naheinzugsgebiet benötigt, um eine wirtschaftliche Rentabilität zu sichern. Seite 66 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe gesamtgemeindliche Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 98 % bei Nahrungs- und Genussmittel verdeutlicht eine sehr gute Versorgungsausstattung, so dass nur ein geringer Kaufkraftabfluss bei Nahrungs- und Genussmitteln besteht (absolut per Saldo 0,6 Mio. €), der vor allem auf persönliche und arbeitsplatzbezogene Gründe zurückzuführen ist. Mit den zentralen Versorgungsbereichen Leopoldshöhe und Asemissen wird eine gute Nahversorgungsqualität für das gesamte Gemeindegebiet sichergestellt. Sie übernehmen als Konzentrationsstandorte von Lebensmittel-SB-Märkten und ergänzenden Fachgeschäften Versorgungsfunktionen für die peripher gelegenen Ortsteile in der Gemeinde Leopoldshöhe. Die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittel-SB-Marktes am Ortsrand von Schuckenbaum würde vor dem Hintergrund der hohen Versorgungsausstattung zu erheblichen innergemeindlichen Umverteilungen führen. In erster Linie dürften die Lebensmittel-SB-Märkte im Ortskern von Leopoldshöhe von dem Verdrängungswettbewerb betroffen sein. Diese Betriebe übernehmen wichtige Magnetfunktionen für den zentralen Versorgungsbereich, so dass negative städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Leopoldshöhe nicht auszuschließen sind. Die Ansiedlung könnte damit die Funktionsfähigkeit des Hauptzentrums der Gemeinde Leopoldshöhe beeinträchtigen, so dass die geplante Ansiedlung eines Lebensmittel-SB-Marktes am Ortsrand von Schuckenbaum als versorgungsstrukturell und städtebaulich nicht sinnvoll zu bewerten ist. Seite 67 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Abbildung 37: Planstandort Schuckenbaum zur Ergänzung der Nahversorgung Quelle: Eigene Darstellung Seite 68 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.6 Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels Für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten wird die Konzentration auf die vorhandenen Einzelhandelsagglomerationen empfohlen. Als landesplanerisches Ziel ist zu beachten, dass großflächiger Einzelhandel auch mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nur in „Allgemeinen Siedlungsbereichen“ (ASB) gemäß Regionalplan genehmigungsfähig ist. Um Verbundeffekte mit bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben zu nutzen, einen sparsamen Flächenverbrauch sicherzustellen und Gewerbeflächen in anderen Standortbereichen für das Produzierende Gewerbe vorzuhalten, wird eine Angliederung an den Ortskern von Leopoldshöhe als Vorrangstandort vorgeschlagen. Hierbei kommen insbesondere Standorte an der Landesstraße in Betracht. Die Einbindung in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich ist bei großflächigen Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nicht notwendig. Im Rahmen einer Einzelfallprüfung sind für die Zulässigkeit eines Vorhabens in jedem Fall negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Ab. 3 BauNVO auszuschließen. Der Regionalplan weist für die Gewerbegebiete Asemissen und Greste „Gewerbe- und Industriebereiche“ (GIB) aus, so dass die Ansiedlung von großflächigen Betrieben, die die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erforderlich machen, nicht genehmigungsfähig sind. Auch unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten ist eine Weiterentwicklung in den Randbereichen des Gemeindegebietes als nicht sinnvoll zu bewerten. Für die Gewerbegebiete sollte somit der Bestand festgeschrieben werden. Die für den Fortbestand der Betriebe notwendigen Nutzungsänderungen und Erneuerungen sind allerdings einzuräumen. Ausnahmsweise sollten auch Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben („Annex-Handel“) zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. Seite 69 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.7 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Die Umsetzung des vorgeschlagenen Zentrenkonzeptes erfordert einen maßvollen Einsatz planungsrechtlicher Steuerungsinstrumenten. Denn nur so wird es gelingen, die aus unternehmerischer Sicht am Standort Leopoldshöhe zusätzlich wettbewerbsfähigen Einzelhandelsnutzungen auf diejenigen Standorte zu lenken, die sich städtebaulich bestmöglich in das Siedlungsgefüge einordnen. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden grundlegende Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen. 8.7.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten sollte es nach dem vorgeschlagenen Standortkonzept sein, diese ausschließlich in die zentralen Versorgungsbereiche einzubinden. Die resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung und Stärkung der Geschäftslagen Leopoldshöhe und Asemissen dienen. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot einer Innenstadt bzw. Ortsmitte prägend und daher für ein starkes und intaktes Versorgungszentrum bedeutsam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen bzw. Verdrängungseffekte in der Innenstadt / Ortsmitte führen kann. Die Einstufung als "zentrenrelevantes Sortiment" setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in den zentralen Versorgungsbereichen vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang im Haupt- und Nebenzentrum angeboten werden, jedoch als ein wichtiges Angebot einer attraktiven und leistungsstarken Ortsmitte anzusehen sind. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich u. a. durch folgende Merkmale aus: eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten, eine hohe Beratungsintensität, eine hohe Flächenproduktivität, eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit, so dass sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind. Seite 70 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Dagegen sind alle Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur in geringem Umfang in der Ortsmitte vertreten sind und für das zentrale Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen (z.B. hoher Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerörtliche Bereiche integriert werden. Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten handelt es sich vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs. Die Nahversorgungsrelevanz ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Die Kommunen haben die Aufgabe, unter Berücksichtigung der örtlichen Angebots- und Standortstrukturen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente festzulegen. Dabei sind die in der Anlage des § 24 a LEPro benannten „zentrenrelevanten Leitsortimente“ zu beachten. Grundsätzlich sind folgende Leitsortimente als zentrenrelevant zu definieren: Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte), Foto, Optik, Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Uhren, Schmuck, Spielwaren, Sportartikel. Für einen großen Teil des gesamten Sortimentsspektrums ist die Zentrenrelevanz unter Berücksichtigung der skizzierten Kriterien demnach unstrittig. Weitergehende Festlegungen sind unter Würdigung der ortspezifischen Gegebenheiten zu treffen. Für die Sortimentsgruppe Einrichtungszubehör eröffnet der Einzelhandelserlass den Kommunen explizit die Möglichkeit, durch Prüfung der ortspezifischen Gegebenheiten in einer Einzelfallbetrachtung einzelne Teilsortimente ggf. als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Im Einzelnen betrifft dies die Warengruppen: Seite 71 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Teppiche (Rollware und Einzelware), Lampen / Leuchten / Leuchtmittel, Matratzen / Bettwaren, Bilderrahmen / Spiegel, Tapeten, Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse. Der § 24 a LEPro verzichtet auf die Vorgabe nahversorgungsrelevanter Sortimente, die in jedem Fall von den Kommunen zu bestimmen sind. Als nahversorgungsrelevant gelten üblicherweise die Sortimente Lebensmittel, Getränke, Drogerie, Kosmetik. Von den Vorschlägen der Landesplanung ausgehend, wird auch für die Gemeinde Leopoldshöhe eine differenzierte Sortimentsliste vorgeschlagen, die nahversorgungs- und zentrenrelevante Warengruppen in einer Positivliste darstellt: Nahversorgungsrelevante Sortimente Die Kriterien für die Nahversorgungsrelevanz von Nahrungs- und Genussmitteln, Drogerie-, Kosmetik- und Parfümwaren sowie Apothekenwaren werden in Leopoldshöhe erfüllt. Sie decken den Grundbedarf jedes Haushaltes ab und werden häufig eingekauft. Zentrenrelevante Leitsortimente Die in der Anlage des § 24 a LEPro dargestellten Leitsortimente sind bei der Festlegung der ortsspezifischen Sortimentsliste zu beachten. Sie gelten uneingeschränkt als zentrenrelevant, so dass hier von Seiten der Kommunen keine Abweichungen möglich sind. Optional zentrenrelevante Sortimente Gemäß den Ausführungen des Einzelhandelserlasses gelten die Untergruppen des Sortiments „Einrichtungszubehör (ohne Möbel)“ als optional zentrenrelevant, abhängig von den ortsspezifischen Gegebenheiten. Die Sortimente Schnittblumen und Fahrräder/ -zubehör werden ebenfalls nicht als Leitsortiment i. S. d. § 24 a LEPro betrachtet und sind somit anhand der ortsspezifischen Gegebenheiten hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz zu prüfen. Seite 72 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe In der Gemeinde Leopoldshöhe erfüllen die Sortimente Einrichtungszubehör nicht das Kriterium der Zentrenrelevanz, da sie in den zentralen Versorgungsbereichen nur in untergeordnetem Maße angeboten werden. Einzig die Warengruppe Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse ist aufgrund der Hochwertigkeit der Artikel als zentrenrelevant zu bewerten. Die Sortimente Schnittblumen und Fahrräder sind Bestandteile des innerörtlichen Einzelhandelsangebotes, so dass diese auch als zentrenrelevant eingestuft werden. Zusammengefasst wird für die Gemeinde Leopoldshöhe folgende Sortimentsliste empfohlen: Abbildung 38: Leopoldshöher Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimente Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente WZ Bezeichnung Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente WZ Bezeichnung nahversorgungsrelevante Sortiment 47.2 Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabakwaren 47.73 Apotheken 47.75 Drogeriewaren, kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel zentrenrelevante Sortimente 47.41 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software 47.42 Telekommunikationsgeräte 47.43 Geräte der Unterhaltungselektronik aus 47.51 Haushaltstextilien (Haus-, Tisch- und Bettwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche nicht-zentrenrelevante Sortimente aus 47.51 Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste, Oberdecken) 47.52.1 Metall- und Kunststoffwaren (u .a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) aus 47.53 Vorhänge und Gardinen aus 47.53 Tapeten und Bodenbeläge, Teppiche aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (Kleingeräte) aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (Großgeräte wie Herd, Waschmaschine) 47.59.1 Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel 47.59.2 keramische Erzeugnisse und Glaswaren 47.59.3 Musikinstrumente und Musikalien Fortsetzung folgt Seite 73 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente WZ Bezeichnung WZ Bezeichnung aus 47.59.9 Haushaltsgegenstände (u. a. Koch-, Bratund Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke, nicht elektrische Haushaltsgeräte) aus 47.59.9 Holz-, Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren, Kinderwagen) aus 47.59.9 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel aus 47.59.9 sonstige Haushaltsgegenstände (u. a. Bedarfsartikel für dem Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte) aus 47.64.2 Campingartikel und Campingmöbel aus 47.76.1 Pflanzen, Sämereien und Düngemittel 47.76.2 zoologischer Bedarf und lebende Tiere (inkl. Futtermittel für Haustiere) 47.61.0 Bücher 47.62.1 Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen 47.62.2 Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel 47.63 Ton- und Bildträger 47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör aus 47.64.2 Sportartikel (Sportbekleidung, -schuhe, -geräte) 47.65 Spielwaren und Bastelartikel 47.71 Bekleidung 47.72 Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck 47.74 medizinische und orthopädische Artikel aus 47.76.1 Blumen 47.77 Uhren und Schmuck 47.78.1 Augenoptiker 47.78.2 Foto- und optische Erzeugnisse 47.78.3 Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Zentrenrelevante Sortimente gem. Anlage zum § 24 a LEPro NRW Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008) Entsprechend der Leopoldshöher Sortimentsliste entfallen ca. 93 % der örtlichen Verkaufsfläche und ca. 96 % des Umsatzes für nahversorgungsrelevante Sortimente auf die zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Abbildung 39). Die strukturprägenden Betriebe sind damit den Versorgungszentren zugeordnet. Die wohnungsnahe Versorgung in den peripheren Ortsteilen weist dagegen nur wenige, kleinstrukturierte Betriebseinheiten auf. Im zentrenrelevanten Bereich sind ebenfalls die strukturprägenden Betriebe mit ca. 75 % der Verkaufsfläche und ca. 77 % des Umsatzes den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet. Dem Hauptzentrum Leopoldshöhe ist dabei die größte Versorgungsbedeutung bei den zentrenrelevanten Sortimenten beizumessen. Seite 74 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten entfallen ca. 8 % der Verkaufsfläche und ca. 12 % des Umsatzes auf die zentralen Versorgungsbereiche, so dass keine ausgeprägte Zentrenrelevanz abzulesen ist. Abbildung 39: Verkaufsflächenanteile nach Standortbereichen nahversorgungsrelevante Sortimente 93% zentrenrelevante Sortimente nicht-zentrenrelevante Sortiment 7% 75% 8% 25% 92% zentrale Versorgungsbereiche sonstige Standorte Quelle: Eigene Berechnung 8.7.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erreichen, wird der Gemeinde Leopoldshöhe mit dem vorliegenden Konzept empfohlen, Ausschlussregelungen für die Standortbereiche außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zu treffen. Dazu sind der Gemeinde Leopoldshöhe weitgehende Möglichkeiten gegeben: Wie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 2001 klarstellt, lässt § 1 Abs. 9 BauNVO auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zu, wenn diese Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG, 4 BN 45.01 – BRS 64 Nr.28). Diese Anforderung ist dann erfüllt, wenn die gewählten Sortimentsbezeichnungen zweifelsfrei die in der Realität vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bezeichnen (siehe OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004, Az. 7a D 142/02, Seite 18). Seite 75 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Als rechtlicher Hintergrund für die vorgeschlagenen Ausschlussregelungen in bestimmten Standortbereichen ist weiterhin zu beachten, dass die Zulässigkeit von Sortimentsbeschränkungen nicht 14 nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist, die mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² der so genannten Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegen. Nach dem zitierten Urteil des OVG NRW vom 22. April 2004 lässt § 1 Abs. 9 BauNVO den Ausschluss aller Arten baulicher Anlagen im Sinne der BauNVO zu, mithin auch den Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten nach § 8, Industriegebieten nach § 9 und sogar in Mischgebieten nach § 6 BauNVO. Allerdings ist zu beachten, dass eine Feindifferenzierung der zulässigen Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO eine städtebauliche Begründung erfordert, die sich aus der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben muss und geeignet ist, die Abweichung vom normativen Regelfall der Baugebietsausweisung zu rechtfertigen. 8.7.3 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält mit § 11 Abs. 3 eine Sondervorschrift für die planungsrechtliche Behandlung des großflächigen Einzelhandels. Die grundlegende Vorgabe besteht darin, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die Ziele der Raumordnung oder die städtebauliche Entwicklung auswirken können, lediglich in Kerngebieten und in Sondergebieten zuzulassen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten, sollten aufgrund ihrer zumeist nicht unerheblichen Auswirkungen auf die lokalen und regionalen Versorgungsstrukturen, die Umwelt und die Stadtentwicklung nur dann zugelassen werden, wenn sie nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur lokalen und regionalen Versorgungsstruktur stehen. Darüber hinaus gibt § 24 a LEPro als Grundsatz vor, dass sich der Planstandort innerhalb eines ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches befindet. Aus städtebaulicher Sicht ist im Zuge von Ansiedlungsverfahren zu prüfen, ob der großflächige Einzelhandelsbetrieb mit dem städtebaulichen Gefüge vereinbar ist. Dabei ist ein wesentlicher öffentlicher Belang das Interesse der Kommunen an der Erhaltung und Weiterentwicklung ihrer Zentren. Mit seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) hat sich das Bundesverwaltungsgericht zur Grenze der Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben verbindlich geäußert. Demnach sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr.2 BauNVO, wenn sie ei- 14 Zur Definition der Großflächigkeit vgl. Ausführungen im folgenden Kapitel 8.7.3 Seite 76 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe ne Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten (Tatbestandsmerkmal, unabhängig von lokalen Gegebenheiten). Im Rahmen seiner Auseinandersetzung mit den Bestimmungsgrößen großflächiger Einzelhandelsbetriebe hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin die Frage beantwortet, wann die Funktionseinheit mehrerer Einzelhandelsbetriebe als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu betrachten ist. Die Eckpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen (BVerwG 4 C 14.04, Urteil vom 24. November 2005): Ob es sich bei einer Verkaufsstätte um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handelt, bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte kann nur dann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb sein, wenn sie selbstständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierzu muss die Verkaufsstätte jedenfalls ■ einen eigenen Eingang, ■ eine eigene Anlieferung und ■ eigene Personalräume haben sowie ■ unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (z.B. Backshop, Lotto/Toto/Zeitschriften). Nach § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 sind städtebauliche Auswirkungen bei Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche des Betriebes 1.200 m² überschreitet. Weist das Vorhaben mehr als 800 m² Verkaufsfläche, aber weniger als 1.200 m² Geschossfläche auf, ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, ob mit Auswirkungen zu rechnen ist. Seite 77 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche obliegt es dem Antragsteller, die Regelvermutung zu widerlegen. Hierzu bedarf es zunächst des Nachweises einer "atypischen Fallgestaltung". Dazu müssen Anhaltspunkte dafür bestehen, dass von einem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung ausgehen. Dabei sind nach dem Verordnungstext "... in Bezug auf die in Satz 2 [des § 11 Abs. 3 BauNVO] bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen." Insofern kann diese Atypik aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonderheiten des konkreten Sachverhaltes resultieren. Dabei können betriebliche Besonderheiten z.B. vorliegen bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d. h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche trotz Überschreitung des Schwellenwertes von 1.200 m² Geschossfläche unter 800 m² liegt, wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment (z.B. Baustoffe), bei Artikeln, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z.B. Kfz-Handel mit Werkstatt). Städtebauliche Besonderheiten können beispielsweise vorliegen, wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereichs des Betriebs keine zentralen Versorgungsbereiche vorhanden sind, wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfragepotenzials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen wird. Auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, jedoch außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes) kann die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO in bestimmten Fällen Anwendung finden. Sie gilt beispielsweise dann, wenn nach § 34 Abs. 2 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung faktisch einem der Baugebiete der BauNVO, z.B. einem Gewerbeoder Industriegebiet, entspricht. Auch in diesem Fall ist die Ansiedlung von großflächigen Seite 78 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Einzelhandelsbetrieben in der Regel unzulässig, es sei denn ■ die Eigenart der näheren Umgebung wird bereits durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und entspricht somit faktisch einem Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO oder ■ die nähere Umgebung des Vorhabens ist als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb fügt sich ein. Im letzteren Fall bleiben die Fernwirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO außer Betracht. Zur Festsetzung „Sondergebiet“ wird im Einzelhandelserlass des Landes NRW im Kapitel 4.2.4 ausgeführt, dass „... für Sondergebiete die Zweckbestimmung speziell festgesetzt werden muss. Während die BauNVO bei den übrigen Baugebieten (§§ 2 bis 9) die Zweckbestimmung des Gebietes und die zulässige Art der Nutzung selbst festlegt, müssen diese Regelungen bei Sondergebieten im Bebauungsplan getroffen werden. Dadurch ergibt sich ein größerer Spielraum, die zulässige Nutzung zu konkretisieren. Neben der Angabe der Zweckbestimmung (SO-Gebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe) ist die Festsetzung der Art der Nutzung (d. h. der einzeln aufzuführenden zulässigen Anlagen) unerlässlich. Bei Festsetzungen von Verkaufsflächenobergrenzen ist zwischen baugebietsbezogenen und vorhabenbezogenen Obergrenzen zu unterscheiden. Die Festsetzung baugebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen ist vom Bundesverwaltungsgericht für ein Sondergebiet für unwirksam erklärt worden, weil sie weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutung noch als Festsetzung der Art der baulichen Nutzung zulässig ist. ... Festsetzungen zu vorhabenbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen sind jedoch zulässig, da die Gemeinde auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO die Art der baulichen Nutzung näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen kann, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Insbesondere darf sie in einem von ihr festgesetzten Sondergebiet den vorhabenbezogenen Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Begrenzung der Verkaufsflächen selbst festsetzen (BVerwG, 27.04.1990, 4 C 36.87 und 03.04.2008, 4 CN 4.07).“ Seite 79 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.7.4 Festsetzungen zur Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels Um potenzielle raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich in einem 'verträglichen Rahmen' zu halten und die zukünftige Flächenentwicklung in den Sonderlagen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich abzusichern, sind in der Regel Begrenzungen der zulässigen Verkaufsfläche und genaue Sortimentsfestsetzungen zu empfehlen. Insbesondere sollten verbindliche und definitorisch eindeutige Festsetzungen der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen, die auf der Leopoldshöher Sortimentsliste basieren. Bei großflächigen Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten hängt die städtebaulich verträgliche Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente jeweils von der Art und Größe des konkreten Vorhabens sowie von der örtlichen Situation ab. Gemäß § 24 a LEPro ist die Höchstgrenze für Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an nicht-integrierten Standorten auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, max. jedoch auf 2.500 m² zu beschränken. Sollten zwei oder mehr Einzelhandelsvorhaben an einem Standort realisiert werden und beträgt deren Gesamtverkaufsfläche zusammen mehr als 50.000 m², darf der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente insgesamt maximal 5.000 m² betragen. 8.7.5 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungsge15 richt bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte. In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt. Vor diesem Hintergrund wird der Gemeinde Leopoldshöhe empfohlen, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zent15 Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490. Seite 80 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe ren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sollten Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben als „Annexhandel“ zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. Dabei ist den bestehenden Einzelhandelsbetrieben Bestandsschutz einzuräumen. Mit den vorgeschlagenen Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen werden: die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert, Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben angemessene Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugestanden. 8.7.6 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes kann es erforderlich werden, auch in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 oder Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen zu treffen. Diese setzen jedoch in der Regel besondere städtebauliche Begründungen voraus, die zum Beispiel auf Zielaussagen eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beruhen können. Seite 81 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass jeweils der Gebietscharakter gewahrt bleibt, was einem generellen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen entgegenstehen dürfte. 8.7.7 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich Am 1. Januar 2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft getreten. Mit ihm sind das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert worden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ist in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB als bei Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigender Belang ausdrücklich aufgenommen worden. Als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment ist es nach § 9 Abs. 2 a BauGB möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung die Zulässigkeit beschränkende Festsetzungen insbesondere zum Einzelhandel zu treffen, um zentrale Versorgungsbereiche zu erhalten und zu entwickeln. Die Anwendung des neuen Steuerungsinstruments macht eine genaue Begründung erforderlich. Denn wie bereits in früheren Urteilen auch von hohen Gerichten klargestellt wurde, „… ist der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten nur dann städtebaulich gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit überprüft 16 werden kann“ (VGH Mannheim, Urteil vom 28.01.2005). 16 zitiert nach Schmitz, H: Die Novellierung des BauGB 2007 unter Berücksichtigung der spezifischen Berliner Planungsbedingungen, Berlin 2007. Seite 82 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe 8.8 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung – Zusammenfassung der Empfehlungen Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts werden für die künftige Bauleitplanung zusammengefasst folgende Handlungsempfehlungen ausgesprochen: Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten entsprechend der Leopoldshöher Sortimentsliste ist grundsätzlich nur noch innerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche Leopoldshöhe und Asemissen möglich. Dabei sind die Versorgungsbedeutung und die Größe der Verflechtungsbereiche zu berücksichtigen. Als Hauptzentrum übernimmt der Ortskern von Leopoldshöhe gesamtgemeindliche Versorgungsfunktionen und stellt die Nahversorgung für das nördliche Gemeindegebiet sicher, während das Nebenzentrum Asemissen Versorgungsaufgaben für die südlichen Ortsteile Asemissen, Bechterdissen und Greste übernimmt. Der großflächige Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten kann auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an städtebaulich geeigneten Standorten grundsätzlich zugelassen werden. Dabei ist der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, max. jedoch auf 2.500 m² zu beschränken. Bei einem Ausbau vorhandener Standorte dürfen zentrenrelevante Randsortimente über den Bestand hinaus nur noch nur in einem eng begrenzten Umfang zugelassen werden. Um Schädigungen der zentralen Versorgungsbereiche zu vermeiden, sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten in Gewerbegebieten konsequent über Bebauungsplanfestsetzungen auszuschließen. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sind Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zuzulassen, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. In Mischgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollten Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten nur dann zugelassen werden, wenn deren Ansiedlung die Entwicklung der Zentren nicht gefährdet. Seite 83 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe In Wohngebieten sollten nur noch Läden für die Gebietsversorgung wie Nachbarschaftsläden, Lebensmittel SB-Geschäfte, Ladenhandwerksbetriebe und Kioske zugelassen werden. Vor dem Hintergrund der Angebots- und Nachfragesituation in der Gemeinde Leopoldshöhe mit einer umfassenden Nahversorgungsausstattung und einer Konzentration der strukturprägenden Betriebe in den zentralen Versorgungsbereichen, ist die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittel-SB-Marktes am Ortsrand von Schuckenbaum als städtebaulich nicht verträglich zu bewerten, auch wenn dieser die Grenze der Großflächigkeit knapp unterschreitet. Vorhandene Bebauungspläne sind daraufhin zu überprüfen, ob der angestrebte Schutz der zentralen Versorgungsbereiche den Teilausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen erfordert. Ggf. sind unter Beachtung der Anforderungen des Bestandsschutzes Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment bis auf eng begrenzte Ausnahmen gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen. Für den unbeplanten Innenbereich sind Bebauungspläne aufzustellen, die die Einhaltung der vorab definierten städtebaulichen Ziele gewährleisten. Dabei ist auch zu prüfen, ob als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2 a BauGB Anwendung finden können. Danach ist es möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten die Zulässigkeit beschränkende Festsetzungen zu treffen, um die zentralen Versorgungsbereiche zu erhalten und zu entwickeln. Seite 84 von 85 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leopoldshöhe --Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung erlaubt. Seite 85 von 85