Mitteilungsvorlage (Baugebiet "An der Bach", Kettelerstraße hier: Sachstandsbericht)

Sitzungsvorlage Nr.: 25/2014 - Mitteilung Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 60 - - 66 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Baugebiet "An der Bach", Kettelerstraße hier: Sachstandsbericht Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 60 - - 66 - - 80 - 06.03.2014 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 25/2014 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Judith Hawig 06.03.2014 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Baugebiet "An der Bach", Kettelerstraße hier: Sachstandsbericht Beschlussentwurf: Die Vorlage wird zur Kenntnis genommen. Sachdarstellung: Im Zusammenhang mit der Veräußerung von städtischen Grundstücken an der Kettelerstraße ist im Unterausschuss Liegenschaften am 29.01.2014 um einen Sachstandsbericht zur erschließungs- und planungsrechtlichen Gesamtsituation des Baugebiets „An der Bach“ gebeten worden. Im Folgenden nehmen die betroffenen Fachbereiche  61, Stadtplanung  60, Bauaufsicht/Bauverwaltung  80, Liegenschaften  66, Verkehrsflächen zu der Baugebietsentwicklung Stellung. Fachbereich 61, Stadtplanung Planungsrechtliche Ausgangslage Für das am Dickopsbach gelegene Baugebiet „An der Bach“ wurde in den 1990er Jahren der Bebauungsplan Nr. 2/23 B aufgestellt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Straßen Brandenburger Straße, Biberweg, Kolpingstraße, Wichernstraße, Bodelschwingstraße, Kettelerstraße, Böcklerstraße und Marie-Juchacz-Straße. Mit Ausnahme der Westseite der Kettelerstraße ist das Baugebiet inzwischen weitestgehend mit Reihen- und Doppelhäusern sowie vereinzelten Einzelhäusern bebaut. Im Jahre 2006 ist die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2/23 B beschlossen worden. Der Änderungsbereich „A“ der 3. Änderung umfasst die Kettelerstraße sowie die an der Hangkante festgesetzte Grünfläche. Die Grünfläche ist seit der 3. Änderung in eine straßenseitige private („P“) und eine rückwärtige öffentliche („Ö“) Grünfläche untergliedert. Der als öffentliche Grünfläche festgelegte Bereich wird mit einer Festsetzung über Ausgleichsmaßnahmen überlagert. Die 3. Änderung eröffnet ferner die Möglichkeit, die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen auf städtischen Flächen außerhalb des Plangebiets vorzunehmen, wovon jedoch kein Gebrauch gemacht worden ist. Wie bereits der Ursprungsbebauungsplan Nr. 2/23 B sieht auch die 3. Änderung des Plans entlang der westlichen Seite der Kettelerstraße eine eingeschossige Bebauung („I“) als Einzel- oder Doppelhäuser („ED“) vor. Das mit 14 m Tiefe großzügig dimensionierte Baufeld (blaue Umgrenzung) ermöglicht eine flexible Anordnung der Wohngebäude, wobei die auf 0,3 begrenzte Grundflächenzahl eine angemessene Reduzierung der baulichen Dichte im Übergang zum Landschaftsraum sicherstellt. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung auf der Westseite der Kettelerstraße. Nichtsdestotrotz hat bisher keine Bebauung der ausgewiesenen Bauflächen stattgefunden. Grund hierfür sind die vorhandenen Eigentumsverhältnisse die sich auf die Erschließung der Grundstücke, auf deren Zuschnitt sowie auf die Anlage der im B-Plan festgesetzten öffentlichen Grünflächen auswirken. Erschließung der Grundstücke Nach dem Baugesetzbuch ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nur zulässig, wenn seine Erschließung gesichert ist. Mit der als „öffentliche Verkehrsfläche“ (gelbe Flächenmarkierung) festgesetzten und baulich vorhandenen Kettelerstraße ist die Erschließung planungsrechtlich gesichert. Tatsächlich jedoch verhindert ein den Baugrundstücken vorgelagertes, inzwischen in städtischem Eigentum befindliches Sperrgrundstück den erforderlichen unmittelbaren Anschluss der Flächen an die Straße. Zuschnitt der Grundstücke Die in einem Winkel von ca. 60 Grad zur Straße verlaufenden Grundstücksgrenzen erschweren eine Ausnutzung des Baufeldes, welches durch parallel zur Straße verlaufende vordere und hintere Baugrenzen definiert wird. Die Bebaubarkeit wird ferner durch die geringen vorhandenen Grundstücksbreiten im südwestlichen Teil des Änderungsbereichs „A“ eingeschränkt. Grundstücksbreiten von ca. 11 m ermöglichen maximal eine Bebauung mit Doppelhaushälften. Die planungsrechtlich zulässigen Einzelhäuser sind aufgrund einzuhaltender Mindestgrenzabstände von beidseits 3 m in zeitgemäßen Größenordnungen nicht realisierungsfähig. Öffentliche Grünflächen Zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch die geplante Wohnbebauung an der Kettelerstraße zu erwarten sind, setzt der Bebauungsplan entlang der Hangkante eine öffentliche Grünfläche mit festgelegten Pflanzmaßnahmen vor. Die Festsetzung erstreckt sich über sämtliche westlich der Kettelerstraße befindlichen Baugrundstücke. Aufgrund der Eigentumssituation war der Bauträger nicht in der Lage, die beschriebenen Maßnahmen durchzuführen. Die Stadt Wesseling hat die spätere Durchführung der Pflanzmaßnahmen durch eine Zahlung des Bauträgers in Höhe von 31.000 € gesichert. Der Betrag deckt neben den Pflanzmaßnahmen auch die Herstellung des im B-Plan festgesetzten Wirtschafts-/Fuß-/Radwegs an der Hangkante. Abgesehen von den nicht durchgeführten aber finanziell gesicherten Pflanzmaßnahmen westlich der Kettelerstraße sind alle im Baugebiet An der Bach vorgesehenen Pflanzmaßnahmen durchgeführt worden. Freiwillige Umlegung Zuletzt im Jahr 2005 hat die Stadt den Versuch unternommen, eine Neuordnung der Flurstücke westlich der Kettelerstraße voranzutreiben, um eine bauliche Entwicklung des Bereichs zu ermöglichen. Am 15.03.2005 hat hierzu eine Informationsveranstaltung mit den betroffenen Bürgern stattgefunden. In der Veranstaltung ist den Bürgern die Durchführung eines freiwilligen Umlegungsverfahrens analog zur Baureifmachung des Wohngebiets „Auf dem Radacker“ vorgeschlagen worden. In einer freiwilligen Umlegung werden zunächst alle Grundstücke zu einer Umlegungsmasse zusammengefasst und die notwendigen Flächen für öffentliche Nutzungen (hier: geplanter Wirtschafts-/Fuß-/Radweg, öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen) ausgeschieden. Die verbleibende Umlegungsmasse wird entsprechend der Größe oder Wertigkeit der Einwurfsgrundstücke auf die Grundstückseigentümer in Form von bebaubaren Grundstücken neu aufgeteilt. Effektiv wird zwar die eingeworfene Grundstücksgröße durch das Ausscheiden der öffentlichen Flächen verringert. Demgegenüber jedoch steht eine Wertsteigerung der Grundstücke von nicht bebaubarem Rohbauland zu voll erschlossenem Bauland. Voraussetzung eines freiwilligen Umlegungsverfahrens westlich der Kettelerstraße ist die Mitwirkungsbereitschaft aller Grundstückeigentümer. Formell kann das freiwillige Umlegungsverfahren in einem städtebaulichen Vertrag nach § 11 Baugesetzbuch geregelt werden. Es empfiehlt sich eine Verfahrensbegleitung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Leider konnte eine freiwillige Neuordnung der Grundstücke an der Kettelerstraße aufgrund der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft einzelner Grundstückseigentümer (so auch des Bauträgers der zur damaligen Zeit noch Eigentümer einzelner Parzellen war) nicht realisiert werden. Fachbereich 60, Bauverwaltung Erschließungsbeitragsrechtliche Ausgangslage Im Jahre 1996 wurde für das Baugebiet „An der Bach“ ein Erschließungsvertrag geschlossen, mit dem sich der Bau- und Erschließungsträger unter anderem dazu verpflichtet hat, die Kettelerstraße auf eigene Kosten herzustellen und diese nach mängelfreier Abnahme der Stadt kosten- und lastenfrei zu übertragen. Nachdem es dem Bau- und Erschließungsträger in der Folgezeit nicht gelungen ist, die Grundstücke westlich der Kettelerstraße zu erwerben, wurde dieser (aufgrund eines durch den Hauptausschuss vom 21.06.2005 (Vorlagen-Nr. 140/2005) gefassten Beschlusses) mit einem im Jahre 2005 geschlossenen Ergänzungsvertrag aus der erschließungsvertraglichen Herstellungsverpflichtung bezogen auf die Kettelerstraße entlassen. Mit gleichem Vertrag wurde der Bau- und Erschließungsträger als „privater Dritter“ verpflichtet, die Kettelerstraße als Anbaustraße erstmalig endgültig herzustellen und diese anschließend an die Stadt zu verkaufen. Beim Kaufpreis wurden die auf die Grundstücke nördlich und östlich der Kettelerstraße entfallenden Erschließungsbeiträge über eine sog. „Ablösungsvereinbarung“ in Abzug gebracht. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Stadt künftig noch Erschließungsbeiträge für die bereits seit Jahren endausgebaute Kettelerstraße erheben muss und zwar bezogen auf die westlich der Kettelerstraße gelegenen Grundstücke. Die (sachliche) Beitragspflicht für jedes dieser Grundstücke entsteht jedoch frühestens, wenn das im Eigentum der Stadt stehende und entlang der Kettelerstraße verlaufende „Sperrgrundstück“ als Hindernis für eine Bebaubarkeit der jeweiligen (Hinterlieger-)Grundstücke entfällt. Insofern wäre eine Neuordnung der Grundstücksverhältnisse über eine private Umlegung auch aus erschließungsbeitragsrechtlicher Sicht wünschenswert. Wie bereits ausgeführt, wurde die Beitragspflicht für die übrigen Grundstücke vom Bau- und Erschließungsträger abgelöst. Fachbereich 80, Liegenschaften Eigentumsrechtliche Ausgangslage In dem betreffenden Gebiet westlich der Kettelerstraße ist die Stadt Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung Keldenich, Flur 11 Nr. 1661, groß 2.092 m² (Wohnbaufläche entlang der Kettelerstraße), Flur 1 Nr. 196, groß 3.645 m² und Nr. 57, groß 2.357 m² (beides Ackerland). Insgesamt sind durch dieses Gebiet außer der Stadt noch die kath. Kirchengemeinde St. Andreas sowie weitere sechs private Eigentümer betroffen. Drei davon sind als Erbengemeinschaft eingetragene Eigentümer. Der Bebauungsplan erfasst die Grundstücke in einer Tiefe von etwa 60 m ab Straßenkante Kettelerstraße; aufgeteilt in 46 m private Baugrundstücke, 11 m öffentliches Grün sowie 3 m neuer Wirtschaftsweg. Flächenaufteilung: Bruttofläche ca. ./. öffentliches Grün ./. Wirtschaftsweg Nettobauland: ca. 15.500 m² 2.850 m² 775 m² 11.875 m² Zu berücksichtigen ist, dass sich das Ackerland von Nord nach Süd im Mittel etwa 2 m über Straßenniveau befindet, was eine private Umlegung eher erschwert. Die Stadt hat ein großes Interesse daran, ihre Grundstücke einer Vermarktung zuzuführen, auch mit Blick auf eine Haushaltskonsolidierung. In einem ersten Schritt wird derzeit eine Teilfläche aus dem Flurstück 196 an den Eigentümer von Haus Nr. 36 veräußert. Unabhängig von einer geplanten Umlegung bemüht sich die Stadt seit längerem bisher vergeblich, mit dem Eigentümer des Flurstücks Nr. 50 eine Flurstücksbegradigung in Form eines Grundstückstauschs zu erreichen, um hier eine bessere Ausnutzbarkeit des Baufensters und der Baugrundstücke zu erreichen. Im Übrigen muss die Stadt die Fläche des öffentlichen Grüns und des Wirtschaftsweges von den betroffenen Eigentümern noch erwerben. Fachbereich 66, Verkehrsflächen Die Ketteler Straße wurde am 08.03.2006 fertig ausgebaut von der Stadt übernommen. Damit ist der Erschließer seiner vertraglichen Verpflichtung zur Herstellung der Erschließungsanlage nachgekommen. Anlagen Auszug aus der Liegenschaftskarte, M 1 : 2000 Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 2/23 B, 3. Änderung, ohne Maßstab