Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“, 1. Änderung „Birkenstraße“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch)

Sitzungsvorlage Nr.: 157/2014 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“, 1. Änderung „Birkenstraße“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Namenszeichen Beteiligte Bereiche Datum 02.09.2014 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 157/2014 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 02.09.2014 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“, 1. Änderung „Birkenstraße“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“, 1. Änderung „Birkenstraße“ gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch einzuleiten. Das Aufstellungsverfahren wird entsprechend § 13a Baugesetzbuch im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Sachdarstellung: 1. Problem Die Stadt Wesseling hat 2006 Bauleitplanverfahren für das Betriebsgelände „Saint Gobain“ und unmittelbar anschließende Bereiche an der Birkenstraße eingeleitet (50. Änderung des Flächennutzungsplanes, Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“). Ziel der Bauleitplanverfahren war zum einen die Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen für das Betriebsgelände und das Umfeld an die tatsächlich erfolgte Entwicklung; zum anderen war die Anpassung der Plan- und Textfestsetzungen für das Betriebsgelände Saint Gobain an das aktuelle Planungs- und Immissionsschutzrecht erforderlich. Die 50. Änderung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ sind mit ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 8.10.2008 wirksam geworden bzw. in Kraft getreten. Das Unternehmen hat zwischenzeitlich weitere Überlegungen zur Sicherung und Optimierung seines Betriebsstandortes angestellt. Diese Überlegungen umfassen sowohl die Optimierung betrieblich-technischer Abläufe und Flächenzuordnungen auf dem Betriebsgelände am Kronenweg als auch auf den Betriebsflächen an der Birkenstraße. Das Unternehmen plant den Neubau eines Bürogebäudes auf einem Teil des Betriebsgeländes an der Birkenstraße; dieser Bereich wird bisher als großflächiger, ebenerdiger Betriebsparkplatz genutzt. Mit der Errichtung eines neuen, dreigeschossig geplanten Bürogebäudes an der Ecke Birkenstraße/Kronenweg könnte sich das Unternehmen zum einen mit einem attraktiven Neubau, im Übergang zwischen Wohnen, Gewerbe und Innenstadt, im Stadtbild Wesselings angemessener präsentieren und zu einer Aufwertung des Kreuzungsbereiches beitragen. Zum anderen könnten durch einen zeitgemäßen Büroneubau Betriebsabläufe optimiert und das Firmengelände sinnvoller strukturiert werden. Der bestehende Betriebsparkplatz soll verkleinert und durch den geplanten Neubau künftig nicht mehr vom Kronenweg aus einsehbar sein. Die wegfallenden Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden des Unternehmens können auf dem Betriebsgelände am Kronenweg untergebracht werden; die verbleibenden Stellplätze sind für das neue Bürogebäude ausreichend. Mit der Verlagerung eines Teils der Betriebsstellplätze könnte auch die Verkehrs- und Immissionssituation an der Birkenstraße verbessert werden. Das Unternehmen hat der Verwaltung seinen Planungsvorschlag vorgestellt und erste Projektunterlagen zur geplanten Realisierung eines neuen Bürogebäudes an der Birkenstraße eingereicht (vgl. Anlagen). Nach Prüfung durch die Verwaltung ist festzustellen, dass dieser Planungsvorschlag aus städtebaulicher Sicht befürwortet wird, da er zu einer deutlichen Aufwertung des Stadtbildes beitragen kann und mit den städtebaulichen Zielen für diesen Innenstadtbereich vereinbar ist. Aus planungsrechtlicher Sicht ist allerdings festzustellen, dass die Errichtung eines Bürogebäudes auf dem bisherigen Betriebsparkplatz auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ nicht möglich ist. Der seit 2008 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ enthält für den in Rede stehenden Teilbereich an der Birkenstraße u.a. Festsetzungen eines Gewerbegebietes (GE 1), einer Grundflächenzahl von 0,8 sowie einer großflächigen privaten Stellplatzanlage. Lediglich im Randbereich sind Baugrenzen zur Sicherung eines Bestandsgebäudes festgesetzt. Für den überwiegenden Teil des betreffenden Betriebsgeländes enthält der Bebauungsplan Nr. 1/107 - auf Grund der bisherigen Nutzung - jedoch keine Festsetzungen von Baugrenzen bzw. Bauflächen, so dass die Errichtung baulicher Anlagen - mit Ausnahme von Stellplätzen - an der Birkenstraße auf dieser Rechtsgrundlage nicht zulässig ist. Die Errichtung eines Bürogebäudes außerhalb von Baugrenzen (auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen) berührt die Grundzüge der Bebauungsplanung, so dass eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gemäß § 31 BauGB nicht in Frage kommt. Zur Realisierung des angestrebten Bürogebäudes ist eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 für den in Rede stehenden Teilbereich an der Birkenstraße notwendig. 2. Lösung Das Unternehmen hat die Stadt Wesseling gebeten, ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ für das Plangebiet „Birkenstraße“ einzuleiten. Wie vorab erläutert, ist der Planungsvorschlag des Unternehmens mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling vereinbar. Um dem Unternehmen eine angemessene betriebliche Optimierung des Standortes zu ermöglichen und zugleich eine Aufwertung des Stadtbildes zu erreichen, wird die Einleitung eines Verfahrens zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ für das Plangebiet „Birkenstraße“ vorgeschlagen. Das Plangebiet der 1. Änderung umfasst ca. 6.000 qm Fläche und wird begrenzt durch die Birkenstraße, den Kronenweg und das nördlich anschließende Betriebsgelände Saint Gobain (vgl. Übersichtsplan- Geltungsbereich). Die mit dem Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ bisher verfolgten städtebaulichen Ziele für das Betriebsgelände und die Umgebungsnutzungen bleiben unberührt. Das Unternehmen hat zur Erläuterung seines Planungsvorschlags Projektunterlagen eingereicht, die dieser Vorlage beigefügt sind (vgl. Anlagen). Die konkreten Planungsinhalte, so z.B. die Festsetzung von Baugrenzen und Bauflächen (Standorte/Bemessung von Gebäude und Stellplätzen, Erschließung) und die Dimensionierung des geplanten Bürogebäudes (Höhe, Vollgeschosszahl, Grund-/Geschossflächenzahl), werden im weiteren Verfahren erarbeitet; die grundlegende Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) bleibt unverändert. Der Berücksichtigung der Nachbarbelange wird im weiteren Verfahren, ggfalls durch schalltechnische Untersuchungen, sachgerecht Rechnung getragen. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ wird im beschleunigten Verfahren („Bebauungsplan der Innenentwicklung“) nach § 13a BauGB durchgeführt. Die für die Anwendung des § 13a-Verfahrens vorgegebene Obergrenze von maximal 20.000 qm zulässiger Grundfläche wird bei der Planänderung deutlich unterschritten; das Plangebiet weist insgesamt lediglich eine Größe von ca. 6.000 qm auf. Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind erfüllt, da kein Baurecht für ein Vorhaben geschaffen wird, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Im näheren Umfeld des Vorhabens befindet sich kein FFH-Gebiet (Flora-Fauna-Habitat-Gebiet), so dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele oder Schutzzwecke eines solchen Gebietes erkennbar sind. Die Belange des Umweltschutzes werden auch im § 13a-Verfahren als abwägungsrelevante Belange in die Planung eingestellt, die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (einschließlich der Erstellung eines Umweltberichtes) wird jedoch nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling (50. Änderung, wirksam seit 2008) weist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche aus. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ für das Plangebiet „Birkenstraße“ steht damit im Einklang, so dass die Bebauungsplan- Änderung gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Es wird vorgeschlagen, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“, 1. Änderung „Birkenstraße“ gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch einzuleiten und das Aufstellungsverfahren entsprechend § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen. 3. Alternativen Beibehaltung der Festsetzungen des verbindlichen Bebauungsplanes 1/107 „Saint Gobain“, ohne die Möglichkeit der Realisierung eines Bürogebäudes.. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Kosten für die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Saint Gobain“, Plangebiet „Birkenstraße“ (Planungs-, Gutachterkosten) werden von dem Unternehmen übernommen; die Stadt Wesseling wird eine entsprechende Vertragsregelung mit dem Unternehmen abschließen. Anlagen: - Übersichtsplan- Ausschnitt aus dem verbindlichen Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ für den Teilbereich „Birkenstraße“ - Anschreiben zur Einleitung des Bebauungsplan-Änderungsverfahrens mit Projektbeschreibung, Lageplan und Fotomontage mit Planungsvorschlag (unmaßstäblich) - Konzept mit Abgrenzung des Geltungsbereichs der 1. Planänderung und Planungsvorschlag (unmaßstäblich) - Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/107, Plangebiet „Birkenstraße“