Daten
Kommune
Merzenich
Größe
703 kB
Datum
18.05.2017
Erstellt
28.04.17, 11:14
Aktualisiert
28.04.17, 11:14
Stichworte
Inhalt der Datei
Wohnungsbaupolitisches
Gesamtkonzept für die Gemeinde Merzenich
26.04.2017 Version 0.1, Abstimmungsentwurf der Verwaltung)
Inhaltsverzeichnis
1.
Präambel ............................................................................................................................. 4
2.
Motivation und Zweck ........................................................................................................ 5
3.
Ziele ..................................................................................................................................... 6
4.
Ist-Situation ........................................................................................................................ 6
5.
Festlegung der Arten der baulichen Nutzung .................................................................. 7
6.
Leitgedanken für die Entwicklung von Potenzialflächen................................................. 8
6.1.
Entwicklung von Neubaugebieten .................................................................................... 8
6.2.
Innenentwicklung und Leerstandsmanagement .............................................................. 9
6.3.
Gewerbegebiete................................................................................................................ 10
7.
Zeitplan, Priorisierung, Reichweite des Konzeptes ....................................................... 11
8.
Finanzierung ..................................................................................................................... 11
9.
Steuerung und Fortschreibung (Monitoring).................................................................. 12
10.
Quellenverzeichnis (nicht abschließend) ....................................................................... 13
11.
Anhang (Matrix) ................................................................................................................ 13
26. April 2017(Version 0.1, Abstimmungsentwurf der Verwaltung)
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Dokumentinformationen
Datum:
26. April 2017
Version:
0.1
Verfasser:
Fachbereich III, Hr. Lüssem, Fr. Bücker
Az
622.00
Änderungsverzeichnis
Änderung
Nr
.
Datum
1
26.04.17 0.1
Version
Geänderte
Kapitel
Beschreibung
Änderung
1. Arbeitsentwurf
der
Autor
Zustand
Verwaltung
Entwurf
2
3
4
5
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1. Präambel
Die Gemeinde Merzenich – das sind vier Orte mit vielen kreativen Menschen, innovativen
Betrieben und einem lebendigen Vereinsleben. Aufgrund seiner Lage genießt Merzenich eine hohe
Attraktivität zum Leben und Arbeiten. Veränderte Rahmenbedingungen in der Gemeinde
Merzenich (S-Bahn und Autobahnanschluss) haben in den letzten Jahren zu einer starken
Nachfrage nach Wohnraum geführt.
Die durch den Tagebau bedingten Entwicklungen erfordern Umstrukturierungen innerhalb der
Gemeinde und zeigen dabei eine andere Veränderungsdynamik als in vergleichbaren Kommunen.
Auch der zunehmende Bedarf an sozialgefördertem Wohnraum und der demographische Wandel
machen eine gezielte Steuerung der Wohnungsbaupolitik in der Gemeinde Merzenich notwendig.
Um Bewohner an die Gemeinde zu binden ist eine optimale Wohnraumversorgung notwendig.
Seit einigen Jahren besteht politischer Konsens, die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde
Merzenich in einem integrierten Gesamtkonzept zu planen. Als wichtige Grundlage hierzu dienen
die vom Gemeinderat am 25.06.2015 beschlossenen „Eckpunkte für die städtebauliche
Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich“, nachstehend jeweils umrahmt in kursiver Schrift
aufgeführt.
(Vorbemerkungen der Eckpunkte für die städtebauliche Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich)
Merzenich muss sich im Rahmen seiner städtebaulichen Entwicklung auf den demografischen Wandel
einstellen. Laut KDA-Gutachten (siehe S. 15 f.) erfährt unsere Gemeinde bereits heute eine
überproportional hohe Abwanderung der jungen Bevölkerung und einen überproportional hohen Zuzug
älterer Bevölkerung.
Außerdem lässt der Landesentwicklungsplan NRW die Erschließung neuer Baugebiete nur noch in engen
Grenzen zu.
Deshalb müssen im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung unserer Gemeinde alle Anstrengungen
unternommen werden, die Rahmenbedingungen für eine ausgewogene Altersstruktur zu schaffen. Diese
ist wichtig für den Fortbestand von Vereinen, der sozialen, schulischen Infrastruktur sowie der
Nahversorgungsinfrastruktur. Hierzu ist eine familien-freundliche Politik eminent wichtig. Sie sichert auch
solide Gemeindefinanzen. Ziel sollte es sein, dafür vorrangig weitere familienfreundliche Wohnangebote
zu ermöglichen.
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2. Motivation und Zweck
Zweck des vorliegenden Gesamtkonzepts ist es nun, alle städtebaulichen Vorhaben einschließlich
Gewerbeflächen in einer Gesamtbetrachtung in den Blick zu nehmen und dabei an zuvor für die
Entwicklung festgelegten Zielen auszurichten. Das Gesamtkonzept soll weniger ein statisches
Gutachten sein, sondern vielmehr einen dynamischen Prozess starten und begleiten, der
konkrete Vorhaben in einer tabellarischen Übersicht gegenüberstellt und priorisiert
(Anhang). Der Schwerpunkt des Konzepts ist deshalb auf diese Übersicht gerichtet.
Sie soll als Planungsgrundlage und Maßstab gelten u.a.
für
die
Einbringung
der
gemeindlichen
Interessen
in
die
Fortentwicklung
des
Landesentwicklungsplanes NRW,
für die Einbringung der gemeindlichen Interessen bei der anstehenden Fortschreibung des
Regionalplanes,
für die Gestaltung der Tagebaufolgelandschaft,
für die Gespräche mit den Nachbarkommunen über die Entwicklung interkommunaler
Gewerbegebiete,
für die jeweilige Entwicklung von konkreten Planvorhaben (Flächennutzungs- und
Bebauungsplänen).
Das Gesamtkonzept wird von Verwaltung und Politik kontinuierlich evaluiert und jährlich
fortgeschrieben (Kapitel 9).
Vorausgegangene Beschlüsse des Gemeinderates und entsprechende Positionspapiere der
Fraktionen sind im Quellenverzeichnis (Kapitel 10) dargestellt. Mit der Erstellung des
Gesamtkonzepts hat sich bereits manche Ausschuss- oder Ratssitzung beschäftigt. Es haben
wichtige Diskussionen stattgefunden und in der Folge sind weitere Beschlüsse gefasst worden, die
die Gemeinde auf den richtigen Weg in eine gute Zukunft begleiten werden. Aus dieser
Zusammenstellung wird deutlich, dass bei der Entwicklung von Baugebieten und Gewerbeflächen
vielfältige Bedürfnisse und Anforderungen berücksichtigt werden müssen.
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3. Ziele
Das Wohnungsbaupolitischen Gesamtkonzept definiert für die notwendigen Planungen folgende
Ziele:
a)
Eine Wohnraumversorgung, die sich an den Bedürfnissen der Bewohner und
Bewohnerinnen orientiert.
b)
Eine harmonische, an das Ortsbild der Gemeinde Merzenich angepasste Wohnbebauung.
c)
Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum, wobei die soziale Stabilität in den
Quartieren sichergestellt sein muss.
d)
Schonender Umgang mit Ressourcen.
Dabei gilt es folgende Rahmenbedingungen zu beachten:
e)
künftige Flüchtlingsunterbringung / Unterbringung anerkannter Flüchtlinge
f)
Verkehrsleitplanung, zukünftige Mobilität, Verbindungen unter den Ortschaften
g)
Auslastung
gemeindlicher
Infrastruktur
(wie
Kindergärten,
Schulen,
Sport-
und
Vereinsstätten)
h)
Ansiedlung von Einzelhandel und Handwerk
i)
Erneuerbare Energien
j)
Ausgleichsflächen
k)
Mehrgenerationenwohnen, Quartiersentwicklung
l)
Pflegeplätze
4. Ist-Situation
Die Gemeinde Merzenich ist aufgrund ihrer geografischen Lage und der verkehrsgünstigen
Anbindungen an die Großzentren Köln und Aachen sowie an das Mittelzentrum Düren
grundsätzlich eine Kommune mit großem Entwicklungspotenzial. In den letzten Jahren wurden
insbesondere im Zentralort aber auch in den Ortschaften Wohnbauflächen entwickelt (Merzenich
C19b, C22, C24, Golzheim B6, Girbelsrath A1) um dem Bedarf gerecht zu werden.
Dennoch
unterliegt
die
Gemeinde
den
Auswirkungen
der
sich
ständig
ändernden
Rahmenbedingungen (demographischer Wandel, Restriktionen der Landesplanung etc.).
Die Gemeinde muss sich auf diesen Wandel einstellen und die städtebauliche Entwicklung
entsprechend gezielt steuern. Vor dem Hintergrund der anstehenden Fortschreibung des
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Regionalplanes ist es unabdingbar, alle Planungsziele der Gemeinde zu erfassen und zu
strukturieren und mit belastbaren Bedarfsanalysen zu belegen.
In
regelmäßigen
Abständen
betreibt
die
Bezirksregierung
Köln
ein
sogenanntes
Siedlungsflächenmonitoring. Hier werden die vorhandenen Reserveflächen, Baulücken etc. im
Gemeindegebiet erfasst. Auf dieser Ermittlungsgrundlage genehmigt die Behörde künftige
Planungen.
Daher
ist
neben
der
Neuplanung
die
Nachverdichtung
ein
wichtiger
Entscheidungsfaktor für künftige Genehmigungen bei Flächennutzungsplanänderungen. Die
Gemeinde betreibt die Nachverdichtung sukzessive, ist jedoch immer von dem Einvernehmen der
Anlieger abhängig. Vorbildliche Beispiele für Nachverdichtungen/ Innenentwicklungen sind die
Baugebiete C19b und C 22, denen langwierige Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern
vorausgegangen sind. Die Entwicklung des künftigen Abbruchbereiches Steinweg folgt als weitere
Maßnahme
der
Nachverdichtung.
Insoweit
ist
die
Gemeinde
auch
hinsichtlich
der
ressourcenschonenden Planungen grundsätzlich gut aufgestellt. Trotzdem ist eine gezielte und
forcierte Nachverdichtung auch unter Berücksichtigung der vorhandenen Leerstände und
Baulücken unerlässlich.
Ebenso bildet das in der Erarbeitung befindliche Dorfinnenentwicklungskonzept – kurz DIEK- eine
wichtige Planungsgrundlage. Es dient der Definition konkreter Ziele und Maßnahmen zur Stärkung
der
dörflichen
Strukturen.
Das
DIEK
entsteht
im
Rahmen
eines
breit
angelegten
Beteiligungsverfahrens. Während des gesamten Erarbeitungsprozesses arbeiten die Bürgerinnen
und Bürger unter externer fachlicher Begleitung aktiv am Konzept mit. Die Impulse kommen damit
nicht in erster Linie von außen, sondern vorrangig von den Bürgerinnen und Bürgern selbst.
5. Festlegung der Arten der baulichen Nutzung
Für die strategische Planung der Potenzialflächen ist im Sinne der Zielsetzung eines
Gesamtkonzeptes die Festlegung der Nutzungsarten erforderlich. Diese werden von der
Gemeinde wie folgt festgesetzt:
Flächentypen
Erläuterungen
Einfamilienhäuser
Mehrgenerationenwohnen
Mehrfamilienhäuser
Barrierefrei / Inklusion
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Familien mit Kindern
Betreutes Wohnen
sozialgeförderter Wohnraum
inkl. Unterbringung von Flüchtlingen mit Bleibeperspektive
Kindergärten
Mischgebiet
Flüchtlingsunterbringung
Spielplätze
Gewerbeflächen
Nachverdichtung
Klimaschutzsiedlung
Studentenwohnheim
Stationäre Pflege
Grünanlagen / Ausgleichsflächen
Zukunftsfähige Infrastruktur
Betroffene Personen einbeziehen
6. Leitgedanken für die Entwicklung von Potenzialflächen
Bei der Entwicklung von Potenzialflächen sollen grundsätzlich folgende Leitgedanken als Maßstab
gelten:
6.1. Entwicklung von Neubaugebieten
Für die Entwicklung der Gemeinde Merzenich ist es unabdingbar, junge Familien in Merzenich zu
halten oder durch Zuzug in der Gemeinde neu anzusiedeln (s. KDA Gutachten), um so einer
Überalterung entgegen zu wirken.
Einschnitte für KITAs, Schulen und das Vereinswesen wären die nachteilige Folge einer
demographischen Schieflage.
Um die Attraktivität der Gemeinde zu erhalten, muss parallel zur Entwicklung der Baugebiete für
eine gute Infrastruktur im Bereich Kinder und Jugend gesorgt werden. Ausreichend KITA Plätze für
Kinder von 1-6 Jahren und gut ausgestattete Schulen müssen zur Verfügung stehen.
Die Anziehungskraft einer Gemeinde für alle Generationen steigt u.a. mit guter Verkehrsanbindung
und einer guten Nahversorgung. Die Attraktivität für junge Familien hängt vor allem von dem
Angebot an Grundstücken in unterschiedlicher Größe ab.
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Die Ausweisung neuer Baugebiete ist dafür Voraussetzung. Diese sollten im Hauptort Merzenich
und den Ortschaften Girbelsrath und Golzheim stattfinden. Für die kleineren Ortschaften unter
2000 Einwohner gilt dabei, dass Eigenbedarf nachgewiesen werden muss.
Gleichzeitig muss seniorengerechter Wohnraum in allen Ortschaften zur Verfügung gestellt
werden.
Um eine gesunde Sozialstruktur in den Quartieren zu ermöglichen sollte die Quote von 7%
geförderter Wohnraum als Orientierung dienen und möglichst nicht überschritten werden.
(Kapitel I. der Eckpunkte für die städtebauliche Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich)
Für Neubaugebiete sollen die Prämissen gelten:
Familienfreundliche Ausrichtung mit Mehrgenerationen-Modellen in kleinen Einheiten
Mehrfamilienhäuser nur dann zu genehmigen, wenn in der unteren Etage Wohnungen barrierefrei
und damit behindertengerecht gestaltet werden; Zweifamilienhäuser sind hiervon ausgenommen.
vorrangiges Angebot qualitativ hochwertiger Grundstücke für Familien
Die Bebauung sollte sich strukturell an die vorhandene Bebauung anpassen.
bedarfsgerechtes Angebot an seniorengerechten und – falls erforderlich – betreuten Wohnformen
für die Senioren aus dem Gemeindegebiet in allen Ortsteilen
alle Wohngebiete mit zukunftsfähigen Infrastrukturen versorgen (digital wie ÖPNV)
Einbeziehung betroffener Personengruppen in die Planungen
Die Realisierung von Mehrgenerationenmodellen ist zu prüfen
Bei zukünftigen Bebauungen ist der Inklusionsgedanke zu berücksichtigen.
6.2. Innenentwicklung und Leerstandsmanagement
Parallel zur Entwicklung der Baugebiete (Kapitel 6.1) muss die Entwicklung im Innenbereich der
Ortschaften, besonders im Hauptort Merzenich, zwingend fortgeführt werden, um eine Verödung
des Ortskernes zu verhindern. Vor dem Hintergrund des Flächenverlustes durch den Tagebau und
den Anforderungen des Landesentwicklungsplans, den Flächenverbrauch zu minimieren, muss bei
der Entwicklung von neuen Bauflächen gleichzeitig die Innenentwicklung der Ortschaften
weitergeführt werden. Mit der Entwicklung eines neuen Baugebietes verpflichtet sich die Gemeinde
im Äquivalent dazu im Innenbereich Wohnraum zu sanieren oder neu zu schaffen.
Die Schließung von Baulücken und der Umbau von innerörtlichen Hofanlagen sind gleichermaßen
zu betrachten.
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(Kapitel II und III. der Eckpunkte für die städtebauliche Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich)
II. Chancen innovativer Wohnkonzepte für gewerbliche und private Leerstände nutzen:
In allen Ortsteilen bieten sich durch Leerstände Möglichkeiten für den Ausbau von Wohnungen an.
Die Umgestaltung z.B. alter, nicht mehr als solche genutzter Hofgebäude in attraktive Wohnungen
ist auch für die Weiterentwicklung des Erscheinungsbildes der Ortskerne von herausragender
Bedeutung.
III. Senioren- und behindertengerechte Gestaltung des Wohnangebotes im Bestand fördern:
Das KDA-Gutachten (siehe S. 49) stellt auf der Grundlage einer Befragung fest, dass die Mehrheit der
Senioren in der Gemeinde möglichst lange in ihrer vertrauten Umgebung leben möchte. Daher halten wir
es für erforderlich:
Für die Öffentlichkeit, insbesondere aber für die Seniorinnen und Senioren der Gemeinde
Merzenich, müssen die verschiedenen Aktivitäten um die Schaffung barrierefreien Wohnraums in
einer zentralen Übersicht erfasst und dargestellt sowie im Mitteilungsblatt der Gemeinde
veröffentlicht werden. Die Qualitätsverbesserung wird fortlaufend dokumentiert und muss
transparent dargestellt und veröffentlicht werden.
Senioren in allen Ortsteilen Informationsangebote zu machen, welche (Förder-) Möglichkeiten zur
barrierefreien oder barrierearmen Umgestaltung ihres vorhandenen Wohnraums bestehen
Möglichkeiten zur Betreuung und zur alternativen Rundumversorgung zu Hause aufzuzeigen
(nach dem Prinzip „ambulant vor stationär“)
6.3. Gewerbegebiete
Die Gewerbeflächen in der Gemeinde Merzenich stellen ein attraktives Potential dar und tragen
dazu bei, die Gemeinde weiter zu stärken und Arbeitsplätze zu schaffen. Es ist das Ziel der
Gemeinde Merzenich, die Attraktivität als Wirtschafts- und Wohnstandort zu erhalten und weiter zu
entwickeln.
Daher ist eine strategisch ausgerichtete Planung erforderlich um sowohl eine vollständige
Bebauung der bestehenden Gewerbegebiete „Auf der Heide“ und Girbelsrath herbeizuführen und
als auch bedarfsgerecht neue Gewerbeflächen zu entwickeln.
Ein hilfreiches Instrumentarium ist die in 2016 zwischen der Gemeinde und RWE Power
abgeschlossene Rahmenvereinbarung. RWE Power trägt dazu bei, die Gemeinde durch
gemeinsame Projekte in ihrer strukturellen und wirtschaftlichen Entwicklung nachhaltig zu
unterstützen. In den Bereichen des bestehenden Gewerbegebietes „Auf der Heide“ und des
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Gewerbegebietes in Girbelsrath bemüht sich RWE Power im Sinne einer Erweiterung um den
Erwerb
des
umliegenden
Fremdeigentums.
Weiterhin
soll
gemeinsam
im
gesamten
Gemeindegebiet geprüft werden, welches Potential besteht, die Gewerbegebiete zu erweitern oder
neue Gebiete zu planen.
Vor dem Hintergrund der Fortschreibung des Regionalplanes wird auch die Möglichkeit zur
Schaffung interkommunaler Gewerbegebiete In Betracht gezogen. Hier laufen bereits Gespräche
auf Bürgermeister- und Arbeitsebene mit dem Ziel, aktuelle und künftige Flächenbedarfe zu
erkennen und für die Unternehmen passende Angebote zu entwickeln.
7. Zeitplan, Priorisierung, Reichweite des Konzeptes
Zur Optimierung der weiteren Planungen wurde eine zeitliche Priorisierung von 1 bis 3 festgelegt.
Hierbei handelt es sich um die wie im Folgenden dargestellten Zeiträume:
1= 1-10 Jahre
2 = 11-20 Jahre
3 = 21-30 Jahre
Die Reichweite des Konzeptes ist insgesamt für einen Zeitraum von 30 Jahren ausgelegt.
Die Priorisierung der einzelnen Plangebiete kann dem Anhang „Matrix“ entnommen werden.
8. Finanzierung
Hinsichtlich der Finanzierung neuer Plangebiete und auch im Bereich der Innenentwicklung sind
Verschiedene Ansätze denkbar. Zum einen besteht die Möglichkeit Entwicklungsmaßnahmen über
Investoren abzuwickeln. Zum anderen kann die Gemeinde Maßnahmen vom Grundstücksankauf,
über die Erschließung bis zur Vermarktung eigenständig oder mit Unterstützung eines
Projektentwicklers durchführen. Beachtlich beim zweitgenannten Ansatz ist die alleinige
Einflussmöglichkeit der Gemeinde auf die Planung und eine vor dem Hintergrund der
Haushalskonsolidierung optimale Wertschöpfung. Denkbar sind auch Zwischenmodelle. Generell
ist bei jeder Entwicklungsmaßnahme auch bezüglich der Haushaltsplanungen eine gründliche
Abwägung der finanziellen Belange erforderlich. Darüber hinaus werden intensive Bemühungen
unternommen alle verfügbaren Fördermöglichkeiten zu akquirieren.
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9. Steuerung und Fortschreibung (Monitoring)
Verwaltungsseitig wurden die Eingaben aus der Politik und die Inhalte des Eckpunktepapiers in
diesem Arbeitsentwurf gebündelt. Der Arbeitsentwurf besteht aus einen textlichen Teil und einer
Matrix, in die derzeit bekannten Entwicklungsmaßnahmen tabellarisch aufgeführt sind. Betrachtet
werden sowohl die neu zu entwickelnde Flächen als auch die Innenbereiche der Ortschaften. Die
Matrix ist insbesondere hinsichtlich der Priorisierung, Zeitplanung sowie der Festlegungen über die
Arten der baulichen Nutzungen zu ergänzen.
Das Wohnungsbaupolitische Gesamtkonzept wird von Politik und Verwaltung kontinuierlich
evaluiert und jährlich bzw. nach Bedarf fortgeschrieben.
(Kapitel IV. der Eckpunkte für die städtebauliche Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich)
IV.: Verfahren
1. Im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Strukturentwicklung ist für jedes zu entwickelnde
Baugebiet ein Konzept zu erarbeiten, welches sich am wohnungs-baupolitischen Gesamtkonzept für
die Gemeinde Merzenich orientiert. Hierbei ist bei jedem Einzelvorhaben auch zu prüfen, ob ein
unabhängiger Städteplaner mit in die Planungen einbezogen wird. Die Zuständigkeit des
Bauausschusses bleibt hiervon unberührt.
2. Die Gemeinde Merzenich prüft, ob es sinnvoll ist, die zur Realisierung des beschlossenen Konzeptes
notwendigen Flächen selbst anzukaufen.
3. Erst nach dieser Prüfung (Punkt 2) tritt die Gemeinde Merzenich in Planänderungs-verfahren unter
Beteiligung der Bürger nach Entscheidung des Rates (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) ein.
In alle Schritte des Verfahrens sind die betroffenen Ausschüsse und der Rat umfassend einzubeziehen.
Abweichungen von diesem Verfahren bedürfen der Zustimmung des Rates der Gemeinde Merzenich.
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10.
Quellenverzeichnis (nicht abschließend)
KDA Gutachten – Mai 2013
CDU – Antrag – „Priorisierung Projekts Merzpark“ – 01.12.2013
SPD – Antrag – „Altenhilfeplanung in Merzenich“ – 09.12.2013
Beschluss – Erarbeitung Wohnungsbaupolitisches Gesamtkonzept – 18.12.2013
Beschluss – Einzelhandelskonzept – 04.07.2013
Beschluss – Erarbeitung der „Eckpunkte für die Städtebauliche Weiterentwicklung der
Gemeinde Merzenich“ – 26.06.2015
Eckpunkte für die Städtebauliche Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich –
26.06.2015
SPD – Antrag – Projekte und Konzepte unserer Gemeinde – 30.11.2015
SPD – Antrag – „Alte Schmiede – Ortszentrum Merzenich“ – 16.03.2016
SPD – Antrag – „Wohnheim für Asylbewerber, sowie sozialer Wohnungsbau“ – 03.05.2016
SPD – Antrag – „Wohnungsbaupolitisches Gesamtkonzept“ – 29.05.2016
CDU – Antrag – „Wohnungsbaupolitisches Gesamtkonzept“ – 19.09.2016
Beschluss – Projektsteckbrief für das Wohnungsbaupolitische Gesamtkonzept –
29.09.2016
SPD – Antrag – „Wohnungsbaupolitisches Gesamtkonzept – November 2016
SPD – Antrag – „Gebiet „Merzenich Nord“ – 17.12.2016
11.
Anhang (Matrix)
Arbeitsentwurf Matrix zum „Wohnungsbaupolitischen Gesamtkonzept“
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