Beschlussvorlage (Begründung)

5. Zukünftige Nutzung a) Städtebauliches Konzept Die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes ermöglicht eine Bebauung mit Einfamilienhäusern. Aufgrund der Topographie des Geländes sollen die Festsetzungen des Bebauungsplanes auch Gebäude ermöglichen, die über Wohnräume im Untergeschoss des Hauses verfügen. Daher sind zwei Vollgeschosse zulässig. Die gestalterischen Festsetzungen zielen jedoch darauf ab, von der Straße Am Mühlenbach nur eine optische eingeschossig wirkende Bebauung zuzulassen. Die optisch zweigeschossige Wirkung entfaltet sich nur auf der Südseite. Die Festsetzungen sollen weiterhin verhindern, dass eine Bebauung entsteht, die eine Riegelwirkung entfaltet. Eine Auflockerung der Bebauung ist daher von der Gemeinde an dieser Stelle ausdrücklich gewollt. b) Erläuterung der Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Die Festsetzung eines WR wird zu einem WA geändert. Die Festsetzung WA ist ausreichend, das Planungsziel zu realisieren. Dieser Gebietscharakter schließt an die Festsetzungen nördlich der Straße Am Mühlenbach an. Der Ausschluss von Gartenbaubetrieben verhindert eine Nutzung, die obwohl sie ausnahmsweise laut BauNVO im WA zulässig ist, an dieser Stelle trotzdem störend wäre. Für diese Nutzungsart stehen an anderer Stelle im Gemeindegebiet ausreichende Flächen zu Verfügung. Die Limitierung der Wohnungen verhindert Mietwohnungsbau, der tendenziell zu großen Baukörpern führt, und eine übermäßige Ausnutzung der Grundstücke, die an dieser Stelle des Gemeindegebietes nicht erwünscht ist. Maß der baulichen Nutzung Es sind zwei Vollgeschosse festgesetzt. Diese Festsetzung ermöglicht die Erstellung von Wohnräumen im Untergeschoss. In Kombination mit der festgesetzten Trauhöhe entstehen Gebäude, die von der Straße Am Mühlenbach dennoch als eingeschossige erscheinen. Von der freien Landschaft aus betrachtet wird die optische Wirkung nicht zu groß. Die GRZ und die GFZ entsprechen nicht den von der BauNVO vorgesehenen Höchstwerten. Sie bleiben unter den möglichen Höchstwerten, um eine übermäßige, der Umgebung nicht angepasste Nutzung, der Grundstücke zu verhindern. Baugrenzen / überbaubare Grundstücksfläche / Erdaufschüttungen Die Baugrenzen ermöglichen den Bau von Wohnhäusern. Die Dimensionierung ist hierbei am Platzbedarf für Einfamilienhäuser orientiert. Durch die einzelnen Baufenster anstatt eines durchgehenden „Bauteppiches“ wird eine Riegelwirkung durch die Bebauung verhindert. Die Festsetzungen für Nebenanlagen verhindert eine übermäßige Ausnutzung dieser Flächen, die am Übergang zur freien Landschaft nicht gewünscht ist. Durch die Reglementierung der Erdaufschüttungen bleibt die natürliche Topografie des Geländes erhalten. Zur Schonung des Landschaftsbildes ist dieses notwendig. Weiterhin leistet diese Festsetzung einen Beitrag zur Sicherung des sozialen Friedens im Quartier, da die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Nachbargrundstücke verringert wird. Firstrichtung Die Festsetzung einer Firstrichtung sichert die Traufständigkeit der Gebäude zum Ortsrand. Diese Firstrichtung lässt den Übergang der Bebauung zur freien Landschaft harmonischer erscheinen als Gebäude, die giebelständig in diese Richtung stehen. Dachformen Die festgesetzten Dachneigungen und –formen entsprechen den Dachneigungen, die in der Umgebung vorhanden sind. Die Dächer der neuen Bebauung fügen sich so in die bereits vorhandenen Dachlandschaft ein. Geneigte Dächer lassen den Übergang der Bebauung in die freie Landschaft harmonischer erscheinen. Die Festsetzung in einem Teil des WA nur Walmdächer zuzulassen ist notwendig, um die optische Wirkung der Gebäude zu mindern. Gebäudehöhen/ Drempel Die Festsetzung der Traufhöhe und Firsthöhe lässt Gebäude zu, die das optische Vollgeschoss in dem Geschoss haben, das oberhalb der Straße Am Mühlenbach liegt. Sie verhindert aber Gebäude, die aus Blickrichtung der freien Landschaft optisch dreigeschossig erscheinen. Der festgesetzte Drempel wird hier als Alternative zur Höhenfestsetzung auf der Nordseite verwendet. Festsetzung zu Gauben und Dachaufbauten Der Übergang zwischen Bebauung am Ortsrand und freier Landschaft soll möglichst harmonisch verlaufen. Insbesondere nach Süden ist daher eine Festsetzung notwendig, die zu große Dachaufbauten und Nebengiebel verhindert. Diese würden die Wirkung der geneigten Dachflächen sehr stark beeinträchtigen und die optische Wirkung der Wandflächen vergrößern. Einfriedungen/ Stützmauern Die Festsetzung der Höhe zum Verkehrsraum dient einerseits der Sicherheit der Fußgänger und der Radfahrer und andererseits der Gestaltung. Es sollen Einfriedungen verhindert werden, die den Verkehrsraum optisch einengen. Am Übergang zu freien Landschaft sollen keine Erdaufschüttungen stattfinden. Die Festsetzung der Höhe zu den Ausgleichsflächen ist erforderlich, um das Landschaftsbild zu schützen und Beeinträchtigungen dieser Flächen zu verhindern.