Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“, 1. Änderung „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch)

Sitzungsvorlage Nr.: 286/2013 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“, 1. Änderung „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 66 - 05.11.2013 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 286/2013 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 05.11.2013 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“, 1. Änderung „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“, 1. Änderung „Brüsseler Straße/JosefGasten-Weg“, gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch einzuleiten. Das Aufstellungsverfahren wird entsprechend § 13a Baugesetzbuch im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Sachdarstellung: 1. Problem Der Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ ist mit seiner Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 26.8.2009 in Kraft getreten. Auf Grundlage des Bebauungsplanes und des vom Rat der Stadt Wesseling beschlossenen Vermarktungskonzeptes wird das Wohngebiet Eichholz in nunmehr 4 Erschließungsabschnitten von der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft Eichholz entwickelt und vermarktet. In Anbetracht der erfreulich hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken wird derzeit bereits der 3. Erschließungsabschnitt (EA) vermarktet, die Erschließung des 4. Abschnittes ist in Vorbereitung. Der Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ enthält zum einen grundlegende Plan-/Textfestsetzungen zur Umsetzung der städtebaulichen Rahmenplanung und Schaffung eines hochwertigen Wohngebietes; zum anderen bietet der Bebauungsplan den einzelnen Bauherren eine Vielfalt von Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb des durch die Festsetzungen vorgegebenen Rahmens. Die bisher mittels Baugenehmigungen bzw. im Rahmen von Freistellungsverfahren errichteten Wohngebäude halten die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ ein; Befreiungen gemäß § 31 Baugesetzbuch (BauGB) wurden bisher nicht erteilt und sollen auf Grund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten für die Bauherren auch künftig nicht erteilt werden. Im Rahmen der Vermarktung des 3. EA hat sich ein Interessent an die Projektgesellschaft Eichholz und die Stadt Wesseling gewandt, der im Bereich „Auf dem Eichholzer Acker“ wohnt. Der Interessent hat seine Absicht vorgetragen, ein an sein Wohngrundstück anschließendes Grundstücksareal zu erwerben und mit 3 Einfamilienhäusern im mediterranen Charakter der vorhandenen Wohnhäuser zu bebauen. Es handelt sich insgesamt um ca. 2.343 qm Wohnbaufläche, die der Interessent erwerben möchte; eine Teilfläche von 1.043 qm befindet sich im 3. EA, eine Teilfläche von ca. 1.300 qm liegt im 4. EA. Das betreffende Grundstücksareal ist in den beigefügten Übersichtsplänen gekennzeichnet. Eine entsprechende Beschlussvorlage ist in die Sitzung des Unterausschusses Liegenschaften eingebracht worden (Vorlage 262/2013). Der Interessent beabsichtigt, die betreffenden Grundstücke mit 3 großzügigen Einfamilienhäusern im mediterranen Stil zu bebauen, das vorhandene Gebäudeensemble zu arrondieren und einen großen Gartenbereich zwischen Bestandsbauten und Neubauten zu schaffen. Nach städtebaulicher und planungsrechtlicher Prüfung dieser Bebauungsvariante ist festzustellen, dass die Konzeption den mit dem Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ verfolgten städtebaulichen Zielen und Qualitätsanforderungen entspricht, dass die geplanten Wohnbauten jedoch außerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten Baufelder liegen. Der Bebauungsplan setzt entlang der verlängerten Brüsseler Straße ein 14 m tiefes Baufeld vor (2 Einfamilienhäuser möglich, 3. EA); auf den anschließenden Flächen ist ein zurückgesetztes, näher an den Bestandsgrundstücken liegendes Baufeld festgesetzt (2 Einfamilienhäuser möglich, 4. EA; vgl. Ausschnitt Bebauungsplan Nr. 2/93.1). Die vorgestellte Bebauungsvariante sieht entlang der Brüsseler Straße ein großzügiges Einfamilienhaus vor, das weitgehend innerhalb der Baugrenzen liegt; zur Brüsseler Straße werden die Baugrenzen etwas überschritten. Die beiden zum Josef-Gasten-Weg (4. EA) orientierten Wohnbauten liegen allerdings, bedingt durch den zusammenhängend geplanten Gartenbereich, fast vollständig außerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten Baufelder. Dies hat zur Folge, dass die Bebauungsvariante des Interessenten auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ nicht genehmigungsfähig ist. Die geplante Lage der im 4. EA vorgesehenen Wohnbauten außerhalb der Baugrenzen (auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen) berührt die Grundzüge der Bebauungsplanung, so dass eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 nicht zulässig ist. 2. Lösung Da das Konzept jedoch insgesamt den städtebaulichen Zielen und Qualitätsanforderungen zur Entwicklung des hochwertigen Wohngebietes Eichholz entspricht und auch im Hinblick auf die räumliche Fassung des Quartiersplatzes im 4. EA durchaus positiv zu bewerten ist, wird vorgeschlagen, die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit der vorgestellten Bebauungsvariante durch eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ (1. Änderung) für den Teilbereich „Brüsseler Straße/JosefGasten-Weg“ zu schaffen. Das Plangebiet der 1 Änderung umfasst ca. 2.343 qm Wohnbaufläche und wird begrenzt durch die verlängerte Brüsseler Straße, den Josef-Gasten-Weg sowie die Bestandsgrundstücke der Straße „Auf dem Eichholzer Acker“ (vgl. Übersichtsplan- Geltungsbereich). Die mit dem Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ verfolgten städtebaulichen Ziele und Qualitätsanforderungen für die Entwicklung eines hochwertigen Wohngebietes bleiben unberührt. Sie werden für den Geltungsbereich der 1. Änderung „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“ lediglich durch die Verschiebung der durch Baugrenzen festgesetzten Baufelder zum Josef-Gasten-Weg modifiziert und im Hinblick auf die räumliche Fassung des Quartiersplatzes im 4. EA optimiert. Die konkreten Planinhalte werden im weiteren Verfahren erarbeitet, die grundlegenden Plan-/Textfestsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ (wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Gebäudehöhen, Mindestgrundstücksgrößen, Gestaltungsregelungen) bleiben unverändert. Der Berücksichtigung der Nachbarbelange wird durch ein stärkeres Abrücken der Baufelder von den Bestandsgrundstücken angemessen Rechnung getragen. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ wird im beschleunigten Verfahren („Bebauungsplan der Innenentwicklung“) nach § 13a BauGB durchgeführt. Die für die Anwendung des § 13a-Verfahrens vorgegebene Obergrenze von maximal 20.000 qm zulässiger Grundfläche wird bei der Planänderung deutlich unterschritten; das Plangebiet weist insgesamt lediglich eine Größe von ca. 2.343 qm auf. Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind erfüllt, da kein Baurecht für ein Vorhaben geschaffen wird, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Im näheren Umfeld des Vorhabens befindet sich kein FFH-Gebiet (Flora-Fauna-HabitatGebiet), so dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele oder Schutzzwecke eines solchen Gebietes erkennbar sind. Die Belange des Umweltschutzes werden auch im § 13a-Verfahren als abwägungsrelevante Belange in die Planung eingestellt, die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (einschließlich der Erstellung eines Umweltberichtes) wird jedoch nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ für das Plangebiet „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“ steht damit im Einklang, so dass die Bebauungsplan- Änderung gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. Es wird vorgeschlagen, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“, 1. Änderung „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“, gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) Baugesetzbuch einzuleiten und das Aufstellungsverfahren entsprechend § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen. 3. Alternativen Beibehaltung der Festsetzungen des verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz1. Bauabschnitt“ und anderweitige Veräußerung der betreffenden Wohnbauflächen. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Durchführung des Bebauungsplan- Änderungsverfahrens für das Plangebiet „Brüsseler Straße/JosefGasten-Weg“ wird derzeit zwischen der Stadt Wesseling und der Projektgesellschaft Eichholz abgestimmt. Das Planungsbüro Post+Welters hat die städtebauliche Rahmenplanung und den Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz- 1. Bauabschnitt“ im Auftrag der Projektgesellschaft Eichholz und der Stadt Wesseling erarbeitet; die Honorarkosten wurden aus dem Projektbudget finanziert. In Anbetracht des relativ geringen Planungsaufwandes für das 1. Änderungsverfahren kann die Finanzierung der Planungskosten im Falle einer Auftragsvergabe an das Büro Post+Welters (als Planverfasser) ebenfalls aus dem Projektbudget erfolgen; ein Angebot wird derzeit eingeholt. Externe Gutachten/Untersuchungen sind voraussichtlich nicht erforderlich, so dass keine zusätzlichen Kosten zu erwarten sind. Anlagen: - Übersichtsplan- Ausschnitt aus dem verbindlichen Bebauungsplan Nr. 2/93.1 „Wohngebiet Eichholz1. Bauabschnitt“ für das Grundstücksareal „Brüsseler Straße/Josef- Gasten-Weg“ - Übersichtsplan- Ausschnitt aus dem Rahmenplan (mit beispielhafter, bisheriger Grundstücksaufteilung) für das Grundstücksareal „Brüsseler Straße/Josef- Gasten-Weg“ - Skizze der vorgestellten Bebauungsvariante für das Grundstücksareal - Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2/93.1 „Brüsseler Straße/Josef-Gasten-Weg“