Beschlussvorlage (Antrag der SPD-Fraktion vom 24.10.2012 "Wohnsituation in Wesseling unter sozialen Gesichtspunkten")

Sitzungsvorlage Nr.: 227/2012 1. Ergänzung Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Soziale Hilfen und Wohnungswesen Dez. III - 61 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Antrag der SPD-Fraktion vom 24.10.2012 "Wohnsituation in Wesseling unter sozialen Gesichtspunkten" Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche Dez. III - 61 - - 80 - 13.11.2013 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 227/2012 1. Ergänzung Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: H. Albert 13.11.2013 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren Betreff: Antrag der SPD-Fraktion vom 24.10.2012 "Wohnsituation in Wesseling unter sozialen Gesichtspunkten" Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren nimmt die Vorlage zur Kenntnis Sachdarstellung: 1. Problem In der Sitzung des Ausschusses für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren am 21. November 2012, wurde der Antrag der SPD Fraktion “Die Wohnsituation in Wesseling unter sozialen Gesichtspunkten“ (Anlage) beraten und die Verwaltung beauftragt, die im Antrag formulierten Fragen an die großen Wesselinger Wohnungsbaugesellschaften mit der Bitte um Beantwortung zu übersenden. Von der Verwaltung wurden anschließend die folgenden Wohnungsbaugesellschaften gebeten, die von der SPD Fraktion gestellten Fragen kurzfristig zu beantworten: - GWG Rhein-Erft - LEG Wohnungsbau Rheinland - GAG AG - GAGFA Group - Solventas GmbH - Gestrim GmbH - MM Management GmbH - Surenbrock- Benz GbR - GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH Weiterhin wurde gemäß SPD Antrag von der Verwaltung zusätzlich das Amt für Wohnungswesen des RheinErft-Kreises gebeten, einige Fragen zur Wesselinger Wohnsituation zu beantworten. In einem Sachstandsbericht der Verwaltung wurde dem Ausschuss für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren in der Sitzung am 9. April 2013 mitgeteilt, dass von den Gesellschaften GWG Rhein-Erft (am 4.02.), Solventas GmbH (am 9.02.), Surenbrock- Benz GbR (am 26.02.) und GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH (am 22.03.) schriftliche Antworten vorliegen würden. Ferner habe die Verwaltung ein Antwortschreiben des Amtes für Wohnungswesen des Rhein-Erft-Kreises am 12.02. erhalten. Vom Ausschuss wurde die Verwaltung daraufhin beauftragt, die Wohnungsbaugesellschaften, welche bis dato noch nicht geantwortet hatten, erneut schriftlich um Beantwortung der gestellten Fragen zu bitten und die Umfrageergebnisse dem Ausschuss für Familie, Soziales, Gesundheit und Senioren zur nächsten Sitzung schriftlich vorzulegen. Die folgenden Wohnungsbaugesellschaften wurden nach der Ausschusssitzung erneut angeschrieben: - LEG Wohnungsbau Rheinland - GAG AG - GAGFA Group - Gestrim GmbH - MM Management GmbH Auf dieses Schreiben haben bisher lediglich am 24.06.2013 die GAGFA Group und am 30.08.2013 die GAG AG geantwortet. 2. Lösung Die SPD-Fraktion hat die Wohnungsbaugesellschaften um die Beantwortung folgender Fragen gebeten: 1. Wie stellt sich Angebot und Nachfrage im sozialen Wohnungsbau in Wesseling für Ihre Gesellschaft derzeit dar? Hierbei bitte ich die Anzahl der Wohnungen, die jeweilige alten- bzw. behindertengerechte Ausstattung, den Sanierungsbedarf und den energetischen Standard aufzulisten. 2. Welche Maßnahmen hat Ihre Wohnungsbaugesellschaft in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau unter Berücksichtigung einer energetische Sanierung bzw. altengerechten Ausstattung derzeit geplant? Wie sind hierbei Ihre Planungen bezüglich einer Mietpreisentwicklung? 3. Wie wird sich nach Ihrer Einschätzung der Bedarf an Wohnungen – auch auf der Grundlage des noch auf absehbare Zeit wachsenden Ballungszentrums Köln – entwickeln? Antwort der GWG Rhein-Erft Zu 1. Bei der GWG Rhein-Erft ist die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen in Wesseling in den letzten Jahren konstant geblieben. Aufgrund des großen Wohnungsbestandes in Wesseling kann die GWG mit Ausnahmen fast alle Wohnungsnachfragen nach 6-12 Monaten befriedigen. Nach Aussage der GWG muss die Nachfrage nach behindertengerechten oder altengerechten Wohnungen differenzierter betrachtet werden. Grundsätzlich ist die Nachfrage nach behindertengerechten Wohnungen zu vernachlässigen. Altengerechte und somit barrierefreie Wohnungen werden verstärkt von älteren Mietinteressenten nachgefragt. Diese Nachfrage als signifikant zu bezeichnen ist jedoch nach Aussage der GWG zum heutigen Stichtag nicht gegeben. Zu 2. Die GWG Rhein-Erft wird grundsätzlich Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen nachfrageorientiert erstellen. Hierbei wird beim Neubau und soweit als möglich auch bei Modernisierungsprojekten auf Barrierearmut geachtet. Die Gesellschaft betont, dass sowohl die Neubauten als auch die Modernisierungen energetisch nach neuestem und sinnvollem Standard durchgeführt werden, d.h., im Neubau derzeit KfW 40 bis KfW 70 und in der Modernisierung KfW 70 bis KfW 100 Standard. Nach Angabe der GWG werden sich die Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen zwischen 5,50 € und 6,50 € pro qm /mtl. und bei freifinanzierten Neubauten je nach Lage zwischen 7,00 € und 8,50 € bewegen. Zu 3. Wie auch in den anderen Städten des Rhein-Erft-Kreises und des Kölner Umlandes ist nach Ansicht der GWG auch in Wesseling in den nächsten 5 bis 10 Jahren mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Diese Nachfrage wird aber aufgrund der Besonderheiten der einzelnen Stadtteile unterschiedlich sein. Antwort der Solventas GmbH Zu 1. Bei den von der Solventas verwalteten Wohnungen in Wesseling gibt es keine alten- bzw. behindertengerechte Ausstattung. Selbst das Erdgeschoss der Häuser ist jeweils nur über 4 bis 5 Stufen zu erreichen. Ein nachträglicher Einbau von Aufzügen ist nach Ansicht der Gesellschaft nicht möglich. Die verwalteten Häuser sind dem Baualter entsprechend hergestellt. Einen gesonderten Sanierungsbedarf gibt es laut Soventas nicht. Zu 2. Die Solventas GmbH teilt mit, dass es bei der Gesellschaft hinsichtlich einer energetischer Sanierung bzw. einer altengerechten Ausstattung der Häuser keine Planungen gibt. Zu 3. Die Gesellschaft verweist auf eine derzeitige schwache Nachfrage für ihren Wohnraum. Unter Hinweis auf bereits erhebliche Wohnungsleerstände in Gummersbach und Düren geht die Solventas langfristig von einer ähnlichen Entwicklung in Wesseling aus. Antwort der Surenbrock- Benz GbR Zu 1. Das Angebot der Surenbrock GbR an sozialen Wohnraum beinhaltet 32 Wohnungen in Wesseling. Keine der Wohnungen weist eine alten- bzw. behindertengerechte Ausstattung auf. Der Sanierungsbedarf der Wohnungen ist umfänglich, da die Wohnungen (Bad-, Küchenausstattung, Elektrik) weitestgehend dem Baujahr 1972 entsprechen. In der Regel müssen die Bäder und Küchen sowie die Wohnungselektrik saniert werden. Der energetische Standard entspricht dem des Baujahres. Zu 2. Nach Meinung der Gesellschaft ist eine altersgerechte Ausstattung aufgrund der Objektstruktur in Wesseling nicht möglich. Eine energetische Sanierung ist dringend erforderlich jedoch ohne Zuschüsse bzw. öffentliche Fördermittel nicht realisierbar. Ohne eine solche Förderung würde durch eine energetische Sanierung der Mietpreis weit über der Angemessenheit von Mietkosten in Wesseling liegen. Zu 3. Aufgrund der kontinuierlich steigenden Mieten in Ballungszentren, wird nach Ansicht der SurenbrockBenz GbR die Verfügbarkeit von kostengünstigen Wohnungen in der Peripherie des Ballungszentrums Köln ein wichtiger Faktor sein. Der Bedarf wird sich voraussichtlich weiter erhöhen. Antwort der GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH Zu 1. Die GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH verfügt in Wesseling über 129 Wohnungen, die vornehmlich in Berzdorf liegen. Die Wohnungen waren ursprünglich öffentlich gefördert, sind mittlerweile aber alle aus der Bindung ausgelaufen. Die Gesellschaft hat die Wohnungen in den letzten 5 Jahren mit KfW-Mitteln und Eigenkapital umfänglich energetisch saniert, Bäder modernisiert, teilweise die Dachgeschosse ausgebaut und die Außenanlagen vollständig neu gestaltet. Zu 2. Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau sind von der GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH zurzeit in Wesseling nicht geplant. Zu 3. Die Gesellschaft geht davon aus, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum aufgrund der demographischen Entwicklung im Ballungszentrum Köln in Zukunft weiter steigen wird. Antwort der GAGFA Group Die GAGFA Group besitzt in Wesseling 197 freifinanzierte Wohnungen. Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Bedarf an Wohnungen auch in Wesseling steigen wird, weil die Innenstadt bzw. das Stadtgebiet Köln zu klein für den erwarteten Zuwachs an neuen Bürgern sein wird. Antwort der GAG AG Zu 1. Die GAG bewirtschaftet in Wesseling 619 Wohnungen (davon 91 öffentlich gefördert und 528 frei finanziert). Darin enthalten sind 49 öffentlich geförderte, seniorengerechte Wohnungen. Hinsichtlich des Standards lässt sich der Bestand laut GAG wie folgt grob einteilen: a) guter Standard (Neubau bzw. innerhalb der letzten fünf Jahre modernisiert) 70 Wohnungen b) mittlerer Standard (unsanierter Altbau/Isolierverglasung) 397 Wohnungen c) einfacher Standard (sanierungsbedürftiger Altbau/ohne Heizung/Einfachverglasung) 152 Wohnungen Zu 2. Die Modernisierung bedürftiger Wohnungsbestände ist beabsichtigt, technische und demografische Bedarfe werden derzeit geklärt. Konkrete Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sind nicht terminiert. Zu 3. Bei der GAG ist festzustellen, dass gerade Studenten und Familien aufgrund steigender Mieten und stagnierendem Angebot gezwungen sind, Wohnraum in Randgebieten anzumieten, eine direkte Auswirkung dieses Trends auf das Wohnungsangebot der GAG in Wesseling lässt sich derzeit aber noch nicht erkennen. Zukünftig wird nach Meinung der GAG der Bedarf an günstigem (auch öffentlich gefördertem Wohnraum) sowie nach bedarfsgerechtem Wohnraum (vorrangig seniorengerechtes Wohnen und Kleinstwohnungen/Appartements für Studenten/Singles) steigen. Begründet wird diese Einschätzung zum einen mit dem demografischen Trend der Überalterung. Gleichzeitig ist Köln, nach Ansicht der GAG, als einer der wenigen wachsenden Universitäts- und Wirtschaftsstandorte für Studenten, Berufseinsteiger und Singles attraktiv. Ob sich dieser Trend auf Wesseling auswirken wird, bleibt abzuwarten Dem Amt für Wohnungswesen des Rhein-Erft-Kreises wurden folgende Fragen des SPD Antrages gestellt: 1. Welche Aktivitäten/Vorschläge o.ä. schlägt das Wohnungsamt des Rhein-Erft-Kreises für Wesseling vor? 2. Welche Einschätzung der Wohnungssituation in Wesseling gibt das Wohnungsamt des Rhein-Erft-Kreises hierzu ab? Antwort des Amtes für Wohnungswesen des Rhein-Erft-Kreises Das Amt für Wohnungswesen REK des Rhein-Erft-Kreises verfügt über keine Erkenntnisse zur derzeitigen Wohnungssituation in Wesseling. Es wird darauf hingewiesen, dass das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW die Kommunen auffordert, kommunalpolitisch abgestimmte örtliche Handlungskonzepte „Wohnen“ unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft und anderen Wohnungsmarktakteuren zu entwickeln. In einer telefonischen Rückfrage zu diesem Konzept wurde der Verwaltung mitgeteilt, dass hierzu u.a. eine finanzielle städtische Förderung des sozialen Wohnungsbaus zu verstehen ist. Fazit: Aufgrund der vorliegenden Mitteilungen der großen, in Wesseling aktiven Wohnungsbaugesellschaften, sowie der Erfahrungen des täglichen Dienstbetriebes kann festgehalten werden, dass derzeit in Wesseling kein akuter Wohnungsmangel zu erkennen ist. Jedoch ist eine erhöhte Nachfrage nach kleinen, altengerechten Wohnungen festzustellen. Alle Wohnungssuchenden, welche bei der Verwaltung nach Wohnraum nachgefragt haben, konnten an die örtlichen Wohnungsbaugesellschaften verwiesen werden. Diese Gesellschaften haben Interessentenlisten und belegen ihre freiwerdenden Wohnung entsprechend. Der Verwaltung sind keine langen Wartezeiten auf eine freiwerdende Wohnung bekannt. Beim Neubau von öffentlich geförderten Mietwohnungen hat die Verwaltung die Möglichkeit die Wohnungszuschnitte zu beeinflussen Bei der Beantragung von öffentlichen Fördermitteln für den Wohnungsbau muss die Stadtverwaltung eine positive Stellungnahme in städtebaulicher Hinsicht und zum wohnungswirtschaftlichen Bedarf abgeben. In den letzten Jahren wurde bei diesen Stellungnahmen von Verwaltungsseite immer darauf geachtet, dass bei Neubauten eine gewisse Anzahl von kleinen Wohnungen für 1 und 2 Personenhaushalte berücksichtig werden. Anzumerken ist, dass bei einer öffentlichen Förderung des Mietwohnungsbaus eine Barrierefreiheit der Wohnungen beachtet werden muss. Anreize zum Bau von öffentlich geförderten Wohnungen durch die Stadt Wesseling, indem städtische Fördermittel in den Haushalt eingestellt werden, können in der derzeitigen Haushaltssituation nicht in Aussicht gestellt werden. 3. Alternativen keine 4. Finanzielle Auswirkungen keine