Beschlussvorlage (Anlage 5 CIMA-Flächenkonzept TOOM-Standort Bedburg_2017-06-30)

München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Verkaufsflächenkonzept Innenstadt Bedburg CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße 150 50933 Köln T 0221-937296-20 F 0221-937296-21 www.cima.de (ehem. TOOM-Standort) Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Bearbeitung Dr. Wolfgang Haensch Christoph Mathia Immobilien Organisationsberatung Kultur Köln, 04. Juli 2017 Tourismus Flächenkonzept Innenstadt Bedburg Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. 2 Flächenkonzept Innenstadt Bedburg Inhalt 1. Anlass und Aufgabenstellung 4 2. Einzelhandelsstrukturdaten in der Stadt Bedburg 4 3. Verkaufsflächenkonzept 5 4. Einordnung und Bewertung 5 Abbildungen Abb. 1: Übersicht Einzelhandelsstrukturdaten Stadt Bedburg 4 Abb. 2: Flächenkonzept 5 3 Flächenkonzept Innenstadt Bedburg 1. Anlass und Aufgabenstellung Die Frage nach einer für die Bedburger Innenstadt standortangemessenen Handelsentwicklung am Standort des ehemaligen TOOM-Verbrauchermarktes und dessen unmittelbaren Standortumfeldes bildeten für das zuständige Fachamt den Anlass, im Juli / August 2016 eine Aktualisierung und Analyse der Einzelhandelsbestandsdaten im Bedburger Stadtgebiet bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Auftrag zu geben. Auf Grundlage der Analyse des örtlichen Einzelhandelsbestandes hat die cima im März 2017 konkrete Sortiments- und Flächenpotenziale für den Standort des ehem. TOOMStandortes ermittelt. Diese sollen die bestehenden örtlichen Strukturen aufwerten und aus versorgungsstruktureller Sicht sinnvoll ergänzen. Das vorliegende Flächen- und Sortimentskonzept kann als Arbeitsgrundlage und Orientierungsrahmen für ein angestrebtes Bieterverfahren zur Entwicklung des Vorhabenstandortes im Rahmen einer Projektentwicklung verwendet werden. 2. Einzelhandelsstrukturdaten in der Stadt Bedburg Auf Grundlage der Analyse der Einzelhandelsbestandsdaten der Stadt Bedburg sowie sekundärstatistischer Daten werden nachfolgend die wesentlichen Kennzahlen zur Einzelhandelsstruktur in der Stadt Bedburg dargestellt. Abb. 1: Übersicht Einzelhandelsstrukturdaten Stadt Bedburg Stadt Bedburg Einwohner (Stand: 31.10.2016) 24.832 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2016) 102,9 Nachfragepotenzial (in Mio. €) 148,9 Einzelhandelbetriebe (Anzahl) 117 Verkaufsfläche (in m ) 29.380 2 Verkaufsfläche pro Einwohner (in m2/ Einwohner)   alle Warengruppen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 1,18 0,34 Einzelhandelsumsatz (in Mio. €) 102,0 Flächenproduktivität (in €/ m ) 3.473 2 Zentralität 69 Datenquellen: Stadt Bedburg (Einwohnerzahlen) / Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg (Kaufkraftkennziffern), cima-Bestandsdatenanalyse 2016 4 Flächenkonzept Innenstadt Bedburg 3. Verkaufsflächenkonzept Das nachfolgend dargestellte Verkaufsflächenkonzept wurde auf Grundlage durchgeführter Umsatzumverteilungsberechnungen sowie der Auswertung der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation im Bedburger Stadtgebiet durch die cima abgeleitet. Das Flächenkonzept berücksichtigt zudem die aus Sicht der cima für den ehem. TOOMStandort und dessen unmittelbares Umfeld erforderliche kritische Masse des Gesamtstandortes. Es ist davon auszugehen, dass das Gesamtvorhabens ab einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 3.000 m² eine erforderliche Eigenattraktivität ausstrahlen wird, um als Kundenanziehungspunkt für die Bedburger Innenstadt als Gesamtstandort nachhaltig wirken zu können. Die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters sollte zur Sicherung der innerörtlichen Versorgungsstruktur und als wesentlicher Frequenzbringer Kernstück der Planungen sein. Die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsnutzungen kann entsprechend der Flächenverfügbarkeit und baulichen Möglichkeiten am Vorhabenstandort im Sinne des nachfolgend aufgeführten Flächenkonzeptes ergänzend erfolgen. Abb. 2: Flächenkonzept Stadt Bedburg Lebensmittelvollsortimenter Gesamtverkaufsfläche in m² 1.600 – 1.800 Bekleidungsfachmarkt 400 – 600 Schuhfachmarkt 400 – 600 Haushaltswarendiscounter 350 – 450 sonst. kleinteilige Nutzungen Gesamtverkaufsfläche 200 2.950 – 3.650 Quelle: cima (2017) 4. Einordnung und Bewertung Die Stadt Bedburg verfügt derzeit über eine Verkaufsflächendichte von 0,40 m² je Einwohner im Lebensmittelsegment. Infolge der Realisierung eines weiteren Lebensmittelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche zwischen 1.600 und rd. 1.800 m² wird die Verkaufsflächenausstattung auf ca. 0,46 m² je Einwohner ansteigen. Die Verkaufsflächenausstattung auf gesamtstädtischer Ebene würde damit im oberen Bereich des Bundesdurchschnittes (zwischen 0,35 und 0,45 m² je Einwohner) liegen. Die derzeitige Ausstattung im Bedburger Stadtgebiet in den Warengruppen Bekleidung und Schuhe liegt auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Die spiegelt sich auch in den sehr niedrigen Zentralitätskennziffern von 36 (Bekleidung) und 19 (Schuhe) wieder. In beiden Warengruppen kann ein Ausbau der Angebotssituation auf einer Fläche zwischen 400 und rd. 600 m² in Form von Fachmarktnutzungen empfohlen werden. Es ist davon Auszugehen, 5 Flächenkonzept Innenstadt Bedburg dass der überwiegende Umsatzanteil aus der Rückholung bisher aus dem Bedburger Stadtgebiet abfließender Kaufkraft resultieren wird. Für die Stadt Bedburg konnte im Rahmen der bisherigen Untersuchung eine vergleichsweise umfassende Ausstattung in der Branche Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren festgestellt werden. Das Angebot setzt sich jedoch im Wesentlichen durch die Randsortimentsflächen bestehender Anbieter (v. a. REAL, ACTION, TEDI, Baumarkt) im Stadtgebiet zusammen. Als Ergänzung zu den bereits projektierten Handelsnutzungen und zur langfristigen Abrundung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes ist die Etablierung eines Haushaltswarendiscounters in der Bedburger Innenstadt darstellbar. Dabei soll es sich nicht um einen sog. Rest- oder Sonderpostenmarkt, sondern um einen Anbieter mit einem festen Angebotsschwerpunkt im Bereich Haushaltswaren (z. B. KODI) handeln. Zur Abrundung des Gesamtvorhabens soll einem Projektentwickler darüber hinaus die Möglichkeit zur Ansiedlung einzelner kleinteiliger Angebotsformen wie z. B. Bäcker, Lotto-TottoShop, Optiker, Hörgeräteakustiker oder Schreibwarengeschäft gegeben werden. Dafür wird eine Verkaufsflächenobergrenze von rd. 200 m² empfohlen, die auf mehrere Ladenlokale aufgeteilt werden kann. Die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen der dargestellten Handelsnutzungen sind nach Ansicht der cima in den dargestellten Flächendimensionierungen als städtebaulich und versorgungstrukturell verträglich (insbesondere gegenüber der Funktions- und Entwicklungsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche) zu beurteilen. Im Rahmen des angestrebten Bieterverfahrens wird empfohlen, bei Abweichungen zum dargestellten Flächenkonzept eine erneute Überprüfung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens durchzuführen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass zur Bewertung der Verträglichkeit des Vorhabens auch das Kriterium der Gesamtattraktivität des Vorhabens zu berücksichtigen ist, welches u. a. von der Anzahl und Größe der einzelnen Betriebsformen abhängig ist. 6