Beschlussvorlage (Anlage 10 Ergänzende Stellungnahme)

Ergänzende Stellungnahme zur Ansiedlung eines Getränkemarktes in MERZENICH, Ürlingsweg (Merzpark) Auftraggeber: Gemeinde Merzenich Projektleitung: Gudula Böckenholt, Dipl.-Geogr. Köln, April 2014 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 50679 Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 989438-19 eMail: office.koeln@gma.biz, http://www.gma.biz Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) INHALTSVERZEICHNIS 1. Aufgabenstellung 2. Rechtliche und planerische Grundlagen zur Bewertung von Seite 1 Einzelhandelsprojekten 2 2.1 Regelungen der BauNVO 2 2.2 Landesplanung 3 2.3 Regionalplanung 5 2.4 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 5 3. Mikrostandortbeschreibung und -bewertung 6 4. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 7 4.1 Anbieter in Zone I des Einzugsgebietes (Merzenich) 7 4.2 Anbieter in Zone II des Einzugsgebietes 8 4.3 Anbieter im erweiterten Untersuchungsraum 9 5. Voraussichtliche Umsatzleistung des Planvorhabens 6. Einschätzung der voraussichtlichen Kaufkraftbewegungen und 12 Umsatzumverteilungen 13 6.1 Auswirkungen in Zone I des Einzugsgebietes 13 6.2 Auswirkungen in Zone II des Einzugsgebietes 14 6.3 Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes 15 7. Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben 16 8. Vereinbarkeit mit dem Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen 17 9. Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept Merzenich 17 10. Fazit 18 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) 1. Aufgabenstellung In der Gemeinde Merzenich ist am Standort Ürlingsweg im Rahmen der Umsiedlung des Ortsteils Morschenich die Errichtung eines Lebensmittelmarktes geplant. Zu dem Vorhaben liegt eine GMA-Auswirkungsanalyse aus März 2013 vor. Da die Ursprungsplanung – die Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters in einer Größenordnung von ca. 1.700 m² Verkaufsfläche sowie eines Drogeriefachmarktes mit ca. 500 m² – aus städtebaulichen Gründen als nicht verträglich eingestuft werden musste, wurde im Rahmen der Analyse eine Reduzierung der Verkaufsfläche inkl. Veränderung des Plankonzeptes angeregt.1 Um den zentralen Versorgungsbereich von Merzenich mit dem Magnetbetrieb Rewe nicht zu gefährden, wurde die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von max. 900 m² empfohlen. Nun plant der Investor, den Lebensmittelmarkt um einen Getränkemarkt mit rd. 300 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Die Märkte sollen zusätzlich um weitere Dienstleistungen (Café, Friseur) ergänzt werden. Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme ist die städtebauliche und versorgungsstrukturelle Verträglichkeit der nun veränderten Planung zu prüfen. Die vorliegende Untersuchung hat nicht die Erstellung einer vollständigen Auswirkungsanalyse gemäß § 11 Abs 3 BauNVO zum Ziel, sondern bewertet vielmehr die möglichen Auswirkungen der veränderten Ansiedlungsplanung auf die projektrelevanten Versorgungsstrukturen in der Gemeinde Merzenich.2 In die Bewertung werden die landes- und regionalplanerischen Vorgaben eingebunden; zudem wird überprüft, ob das Vorhaben mit den Zielen des GMA-Einzelhandelskonzeptes 2013 übereinstimmt. Zur Bearbeitung standen der GMA Daten des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes sowie der Gemeinde Merzenich zur Verfügung. Die Wettbewerbs- 1 Es wurden 2 Varianten erarbeitet / geprüft: Variante 1 beinhaltet einen Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 900 m², Variante 2 einen Lebensmitteldiscountmarkt mit ca. 800 m² und einen Drogeriemarkt mit ca. 300 m². Zur Umsetzung wurde Variante 1 empfohlen, da der Drogeriefachmarkt aus städtebaulichen Gründen im Ortskern realisiert werden sollte, wo zudem – ein entsprechender Ansiedlungsstandort vorausgesetzt – eine größere (marktgängige) Drogeriefläche umgesetzt werden kann. 2 Für detailliertere Aussagen und Bewertungen des Projektstandortes wird zudem auf die GMA-Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriemarktes in Merzenich (März 2013) verwiesen. 1 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) strukturen im Untersuchungsraum wurden im Rahmen von Vor-Ort-Erhebungen im März 2014 aktualisiert. 2. Rechtliche und planerische Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsprojekten Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung und Steuerung von Einzelhandelsprojekten stellen die Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen dar. 2.1 Regelungen der BauNVO Der § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 19901 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ 1 zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 2 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Für den Projektstandort soll nach vorliegenden Informationen ein Sondergebiet ausgewiesen werden, in dem Nutzung und Verkaufsflächen festgeschrieben werden. 2.2 Landesplanung Landesplanerische Vorgaben zur Standortsteuerung des großflächigen Einzelhandels in NRW sind im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, dargelegt. Dieser wurde von der Landesregierung mit Zustimmung des Landtags als Rechtsverordnung beschlossen; er ist am 13. Juli 2013 in Kraft getreten. Der sachliche Teilplan Großflächiger Einzelhandel definiert in Kapitel 3 „Festlegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel“ sieben Ziele und drei Grundsätze zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels: „1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur - in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind - die Sortimente gemäß Anlage 1 und weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste). Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und 3 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Ziel Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt. 6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. 7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. 8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Be- 4 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) einträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.“ 10 Ziel Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung sind, soweit von § 12 Absatz 3a Satz 1 BauGB kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7 und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegungen 2 und 3, im Falle von nicht-zentrenrelevan-ten Kernsortimenten den Festlegungen 4, 5 und 6 zu entsprechen. 2.3 Regionalplanung Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen (1. Auflage 2003 mit Ergänzungen / Stand: April 2013) wird als Ziel 1 Folgendes definiert: „In der Bauleitplanung sollen Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden.“ Der Untersuchungsstandort liegt außerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches der Gemeinde Merzenich; er ist aktuell noch als allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich ausgewiesen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass im Zuge der Umsiedlung von Morschenich eine Änderung erfolgen wird. 2.4 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Über die dargestellten rechtlichen Vorgaben hinaus sind die im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Merzenich1 genannten Planungsabsichten zu berücksichtigen. 1 Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich, Mai 2013 5 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes werden definiert:1 ƒ Erhalt und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion der Gemeinde Merzenich. ƒ sortimentsspezifischer Ausbau des Einzelhandelsangebotes zur Schaffung einer unter qualitativen und quantitativen Aspekten der Funktion eines Grundzentrums entsprechenden Angebotsstruktur ƒ Sicherung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs durch zielgerichteten Ausbau des Einzelhandelsangebotes und Schaffung von Investitionssicherheit. ƒ Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere mit Lebensmitteln. Î zielgerichtete Steuerung und Weiterentwicklung des Einzelhandels mit dem Fokus auf das Merzenicher Ortszentrum. Das Einzelhandelskonzept, das als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist, beinhaltet die Bausteine Sortimentskonzept und Standortkonzept. Die Sortimentsliste Merzenich legt Sortimente mit hoher Bedeutung für den zentralen Versorgungsbereich (zentrenrelevante Sortimente) fest. Im Rahmen des Standortkonzeptes werden der zentrale Versorgungsbereich der Gemeinde Merzenich (Ortszentrum), die Ergänzungsstandorte der Nahversorgung Valdersweg / An der Windmühle sowie der Projektstandort Ürlingsweg definiert. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sollen zentrenrelevante Sortimente weitgehend ausgeschlossen werden. Am potenziellen Standort Ürlingsweg wird die Ausweisung eines Sondergebietes mit Begrenzung der nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimente für notwendig erachtet. Für die verschiedenen Standortbereiche wurden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung abgegeben. 3. Mikrostandortbeschreibung und -bewertung Der Planstandort Ürlingsweg, ein derzeit noch unbebauter Standort, schließt sich nordöstlichen an den Kernort von Merzenich an. Im Anschluss an die sich Richtung Westen erstreckenden, gewachsenen Wohnsiedlungsbereiche soll der Umsiedlungsort Neu1 vgl. GMA-Einzelhandelkonzept, S. 71 6 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Morschenich (inkl. einer Seniorenwohnanlage) entstehen. Die geplanten Märkte Lebensmittelmarkt sowie Getränkefachmarkt sollen weiter östlich, zwischen den neuen Siedlungsbereichen und der L 264, errichtet werden. Die Einzelhandelsbetriebe werden verkehrlich über eine von der L 264 (südlich des Projektvorhabens) abzweigende Erschließungsstraße angebunden. Eine fußläufige Anbindung ist von den westlich an den Versorgungsstandort angrenzenden Wohneinheiten für betreutes Wohnen (u. a. Seniorenwohnheim) sowie von den südlich gelegenen Ein- und Mehrfamilienhäusern des neuen Ortsteils Neu-Morschenich gegeben. Demgegenüber ist aufgrund der Randlage innerhalb des Siedlungsbereiches des Hauptortes Merzenich keine optimale Einbindung in die vorhandenen Siedlungsstrukturen möglich. Die geplanten Vorhaben verfügen aufgrund der Zuordnung zur L 264 als östliche Ortsumfahrung über eine gute Erreichbarkeit sowohl für Bewohner aus Merzenich als auch aus angrenzenden Ortsteilen / Kommunen. Mit der Eröffnung der neuen Autobahnanschlussstelle der A 4 sowie aufgrund der Nähe zum Park & Ride-Platz der S-Bahn-Haltestelle ist davon auszugehen, dass das Verkehrsaufkommen mittelfristig deutlich gesteigert werden kann; laut Information der Gemeindeverwaltung werden zukünftig 17.000 – 18.000 Pkw pro Tag auf der L 264 im Bereich des Standortes erwartet, so dass ein größerer Anteil von Streukunden auf den Planstandort gelenkt werden kann. Im Rahmen des Erstgutachtens erfolgte im November 2012 eine Erfassung des relevanten Wettbewerbs im Einzugsgebiet sowie im erweiterten Untersuchungsraum; die Daten wurden im März 2014 aktualisiert. 4. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 4.1 Anbieter in Zone I des Einzugsgebietes (Merzenich) Im Gemeindegebiet von Merzenich sind aktuell insgesamt 12 Anbieter aus dem Lebensmittelsektor vorhanden, davon befinden sich 8 Anbieter im Kernort Merzenich sowie 4 Anbieter in den Ortsteilen Golzheim und Girbelsrath; in Morschenich ist aktuell kein Anbieter ansässig. Der überwiegende Anteil dieser Anbieter bezieht sich auf das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien), zudem sind zwei Kioske und ein Tankstellen-Shop 7 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) vorhanden. Darüber hinaus sind in Merzenich derzeit nur zwei größere Lebensmittelmärkte etabliert: (1) Rewe Lebensmittelsupermarkt, Burgstraße, ca. 950 m² VK, inklusive Bäckerei im Vorkassenbereich, integrierte Getränkeabteilung, etablierter Anbieter im Ortszentrum von Merzenich, in Randlage des zentralen Versorgungsbereiches, begrenzte Parkmöglichkeiten unmittelbar zugeordnet, Magnetfunktion für umliegende, kleinstrukturierte Anbieter des zentralen Versorgungsbereiches, insgesamt leistungsfähiger Marktauftritt (2) Netto Lebensmitteldiscounter, Valdersweg, ca. 700 m² VK, integrierter Getränkebereich, moderner, überwiegend autokundenorientierter Anbieter in Nachbarschaft zu aktuell leerstehenden Ladenlokalen (ehemaliger Getränkemarkt1 sowie ehemaliger Zoofachmarkt)2, insgesamt leistungsfähiger Marktauftritt. 4.2 Anbieter in Zone II des Einzugsgebietes Die Versorgung der Bevölkerung von Kerpen-Buir wird durch eine Standortkombination von Edeka und Aldi sichergestellt, welche sich am östlichen Rand des Ortsteils in autokundenorientierter Lage befindet. (3) Edeka Lebensmittelsupermarkt, Kerpen-Buir, Zum Schlichshof, ca. 1.300 m² VK, integrierte Getränkeabteilung, Standortkombination mit Aldi Lebensmitteldiscountmarkt, autokundenorientierter Standort, durchschnittlicher Marktauftritt (4) Aldi Lebensmitteldiscountmarkt, Kerpen-Buir, Zum Schlichshof, ca. 800 m² VK, integrierter Getränkebereich, Standortkombination mit Edeka Lebensmittelsupermarkt, autokundenorientierter Standort, durchschnittlicher Marktauftritt. 1 ehemals Geka Getränkemarkt, ca. 300 m² Verkaufsfläche 2 die Eingangsbereiche sind jedoch voneinander abgewandt 8 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) 4.3 Anbieter im erweiterten Untersuchungsraum Im erweiterten Untersuchungsraum (außerhalb des Einzugsgebietes) ist auf folgende projektrelevante Wettbewerber hinzuweisen: ƒ Rewe Supermarkt, Düren, Kölner Landstraße, ca. 800 m² VK1 inkl. integrierter Getränkeabteilung ƒ Aldi Lebensmitteldiscountmarkt, Düren, Kölner Landstraße, ca. 800 m² VK ƒ Lidl Lebensmitteldiscountmarkt, Düren, Kölner Landstraße, ca. 800 m² VK ƒ Trinkgut Getränkefachmarkt, Düren, Berliner Straße, ca. 700 m² VK, integriert gelegener Markt am Nahversorgungsstandort Berliner Straße ƒ Netto Lebensmittel- / Getränkediscountmarkt, Düren, Kölner Landstraße, ca. 900 m² VK, Zuordnung zum Nahversorgungsstandort Düren-Ost ƒ real SB-Warenhaus, Düren, Heerweg, ca. 7.250 m² VK2, integrierte Getränkeabteilung (ca. 650 m²), autokundenorientierter Standort im Gewerbegebiet ƒ Netto Lebensmittel- / Getränkediscountmarkt, Niederzier-Huchem-Stammeln, Jülicher Straße, knapp 800 m² VK, autokundenorientierter Anbieter in Gewerbegebietslage ƒ Rewe-Center (ehemals toom SB-Warenhaus), Niederzier, Rurbenden, Gewerbegebiet Huchem-Stammeln, ca. 5.900 m² VK3 inkl. separatem Getränkemarkt (ca. 1.000 m²), autokundenorientierter Anbieter in Gewerbegebietslage ƒ Lidl Lebensmitteldiscountmarkt, Niederzier, Industriestraße, Gewerbegebiet Huchem-Stammeln, ca. 1.000 m² VK, autokundenorientierter Anbieter in Gewerbegebietslage in Nachbarschaft zum Aldi-Markt ƒ Aldi Lebensmitteldiscountmarkt, Niederzier, Industriestraße, Gewerbegebiet Huchem-Stammeln, ca. 800 m² VK, autokundenorientierter Anbieter in Gewerbegebietslage in Nachbarschaft zum Lidl-Markt 1 laut Information der Stadtverwaltung Düren ist hier eine Verkaufsflächenerweiterung auf max. 1.400 m² geplant 2 Angaben lt. Sekundärstatistik 3 Angaben lt. Sekundärstatistik 9 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) ƒ Trinkgut Getränkefachmarkt, Niederzier, Grabenstraße, Gewerbegebiet HuchemStammeln, ca. 800 m² VK, autokundenorientierter Anbieter in Gewerbegebietslage ƒ Edeka Lebensmittelsupermarkt, Niederzier, Niederzierer Straße, ca. 1.600 m² VK inkl. integrierter Getränkeabteilung, eingebunden in das Einkaufszentrum Neue Mitte Niederzier (zentraler Versorgungsbereich), autokundenorientierter Standort ƒ Penny Lebensmitteldiscountmarkt, Niederzier, Niederzierer Straße, knapp 800 m² VK, eingebunden in das Einkaufszentrum Neue Mitte Niederzier (zentraler Versorgungsbereich), autokundenorientierter Standort ƒ Netto Lebensmitteldiscountmarkt, Niederzier, Niederzierer Straße, ca. 680 m² VK, Lage gegenüber des Einkaufszentrums Neue Mitte Niederzier (zentraler Versorgungsbereich), autokundenorientierter Standort ƒ Zierter Getränkemarkt, Niederzier, Mühlenstraße, gut 200 m² VK, Streulage ƒ Aldi Lebensmitteldiscountmarkt, Nörvenich, Am Kreuzberg, ca. 830 m² VK, autokundenorientierter Standort in Gewerbegebietslage ƒ Rewe Lebensmittelsupermarkt, Nörvenich, Gewerbepark, ca. 1.400 m² VK inkl. integrierter Getränkeabteilung, autokundenorientierter Standort in Gewerbegebietslage ƒ Lidl Lebensmitteldiscounter, Nörvenich, Am Mittelweg, ca. 900 m² VK, autokundenorientierter Standort in Gewerbegebietslage. Die im weiteren Umfeld etablierten Wettbewerber sind aufgrund der Entfernung nicht mehr als projektrelevante Wettbewerber des Planvorhabens einzustufen. Zusätzlich zu den o. g. Wettbewerbern gibt es innerhalb des erweiterten Einzugsgebietes (Zone II) sowie im Untersuchungsraum außerhalb des Einzugsgebietes eine Reihe von weiteren, kleinstrukturierten Betrieben mit geringen Überschneidungen zum Untersuchungsobjekt, dazu zählen insbesondere Einrichtungen des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien oder kleine spezialisierte Getränkefachhändler wie z. B. der Weinhandel in Düren, Yorckstraße).1 1 Außerhalb des Gemeindegebietes von Merzenich wurden solche Kleinstanbieter aufgrund der geringen Wettbewerbsrelevanz nicht erfasst. 10 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Karte 1: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Erft Karree Zierter GM Kerpen-Buir eh. Geka Legende Planstandort erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 11 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Leichte Wettbewerbsveränderungen sind aufgrund verschiedener Planungen im Bereich Nahrungs- und Genussmittel zu erwarten:1 ƒ Erweiterung des Rewe-Marktes in Düren, Kölner Landstraße (auf max. 1.400 m²) ƒ ggf. Umstrukturierungen / Umbaumaßnahmen im Bereich Lebensmittel im Gewerbegebiet Rurbenden in Niederzier, Huchem-Stammeln2 5. Voraussichtliche Umsatzleistung des Planvorhabens Für das Planvorhaben, dessen Einzugsgebiet sich aufgrund der verkehrsorientierten Lage nicht nur auf Merzenich, sondern auch auf umliegende Orte3 erstreckt – insgesamt sind hier rund 19.900 Einwohner zugrunde zu legen – ist am Planstandort ein Gesamtumsatz von rd. 5,1 Mio. € zu prognostizieren, davon entfallen etwa 4,6 Mio. € auf den Lebensmitteldiscounter und etwa 0,5 Mio. € auf den Getränkefachmarkt. Dieser Umsatz entspricht bei einer geplanten Verkaufsfläche von 900 m² für den Lebensmitteldiscounter bzw. 300 m² für den Getränkemarkt einer Flächenproduktivität von etwa 5.100 € bzw. 1.700 € je m² VK (brutto), womit die Märkte in etwa durchschnittliche Produktivitäten erreichen.4 In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass erst kürzlich am Standort Valdersweg ein Getränkemarkt in einer dem Planvorhaben entsprechenden Größenordnung geschlossen wurde. Unterstellt man für diesen Markt eine ebenfalls durchschnittliche Flächenleistung, kann eine Umsatzverlagerung vom Standort Valdersweg zum Standort Ürlingsweg (Merzpark) angenommen werden. Jedoch liegt zwischen dem Zeitpunkt der Schließung des Geka Getränkemarktes am Standort Valdersweg und der möglichen Eröffnung des geplanten Getränkemarktes am Standort Ürlingsweg eine gewisse Zeitspanne, so dass zwischenzeitlich andere Anbieter (sowohl Lebensmittelmärkte in Merzenich 1 Stand: Frühjahr 2013 2 lt. Information der Gemeindeverwaltung Niederzier werden die Planungen noch geprüft / konkretisiert, Stand 2013 3 dazu zählen insbesondere Nörvenich-Binsfeld, -Frauwüllesheim, -Eschweiler, -Irresheim, Kerpen-Buir und Düren-Arnoldsweiler 4 Die Flächenleistungsproduktivitäten sind sehr stark vom Anbieter abhängig. Während AldiSüd lt. EHI Retail Institute, Köln, 2013, im Jahr 2012 einen Wert von ca. 7.900 € / m² (netto) erreichte, lagen die Leistungswerte bei Netto beispielsweise bei 4.000 € /m² (netto). Im Durchschnitt werden etwa 5.000 € / m² (netto) erzielt. 12 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) als auch Getränkefachmärkte sowie Lebensmittelmärkte in den Umlandkommunen) den Umsatz aufgefangen haben. Die Ansiedlung am Standort Ürlingsweg wird daher als Neuansiedlung bewertet. 6. Einschätzung der voraussichtlichen Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen Vor dem Hintergrund der beschriebenen Wettbewerbssituation kann die Ansiedlung des Planvorhabens in Merzenich in Bezug auf mögliche wettbewerbliche, städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen im Lebensmittel- / Getränkesektor wie nachfolgend beschrieben beurteilt werden. Dabei wird die Annahme zugrunde gelegt, dass der Umsatz der beiden geplanten Märkte in stärkerem Maße zu Lasten von Systemwettbewerbern, d. h. anderen Discountern und Getränkefachmärkten, erwirtschaftet wird. Die sog. Systemwettbewerber werden hinsichtlich der zu erwartenden Umverteilungen stärker betroffen sein als andere Anbieter. Dies impliziert, dass bei einer Planänderung (z. B. der Kombination eines Lebensmittelvollsortimenters mit angegliederter Getränkeabteilung auf einer Gesamtfläche von ca. 1.200 m² Verkaufsfläche) abweichende Umverteilungswirkungen zu erwarten sind.1 6.1 Auswirkungen in Zone I des Einzugsgebietes In Kerneinzugsgebiet (Zone I) sind aktuell der Rewe-Markt im Ortszentrum von Merzenich sowie der Netto Discountmarkt am Standort Valdersweg / An der Windmühle als Hauptwettbewerber zu nennen. Weiterhin sind einige Ladenhandwerksbetriebe (Bäckereien / Metzgereien) sowie Kleinstanbieter (Kioske) im Gemeindegebiet (sowohl im Ortszentrum als auch in Streulagen) ansässig, die jedoch nur eine sehr geringe Überschneidung mit dem Planvorhaben aufweisen. Der bislang einzige Getränkemarkt im Gemeindegebiet hat zwischenzeitlich seinen Verkauf eingestellt. 1 Insbesondere wäre für diesen Fall eine deutlich stärkere Beeinträchtigung des innerörtlichen Rewe-Marktes zu prognostizieren. 13 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Bei Ansiedlung des Lebensmitteldiscountmarktes (900 m² VK) ist ein Rückgang des Lebensmittelumsatzes im Ortszentrum in Höhe von 8 % des projektrelevanten Umsatzes zu erwarten, der im Wesentlichen den Rewe-Markt betreffen würde. Wird zusätzlich der Getränkefachmarkt (300 m² VK) realisiert, sind zudem Umverteilungswirkungen im Getränkesegment von ca. 14 % anzunehmen.1 Insgesamt belaufen sich die Umverteilungseffekte auf rund 0,4 bis 0,5 Mio. € bzw. 9 – 10 %. Der Rewe-Markt übernimmt aktuell sehr wichtige Magnetfunktionen für benachbarte kleinstrukturierte Anbieter. Eine Gefährdung des Marktes ist nicht unmittelbar zu erwarten, sofern am Planstandort das Discountkonzept mit einem separaten Getränkemarkt umgesetzt wird.2 Der am Standort Valdersweg / An der Windmühle platzierte Netto-Markt wird bei Ansiedlung des Lebensmitteldiscountmarktes voraussichtlich mit etwa 14 % tangiert. Zudem ist durch den geplanten Getränkemarkt ein Rückgang im Getränkeumsatz in Höhe von rund 10 – 11 % anzunehmen. Insgesamt belaufen sich die Umverteilungseffekte auf rund 0,4 bis 0,5 Mio. € bzw. 16 – 17 %. Der Netto-Markt übernimmt wichtige Versorgungsfunktionen innerhalb von Merzenich, liegt jedoch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde an einem überwiegend fahrkundenorientierten Standort. Ein Marktaustritt kann damit nicht mehr grundsätzlich ausgeschlossen werden. Aufgrund seiner Lage weist der Markt jedoch keine Schutzwürdigkeit im Sinne des Bau- und Planungsrechtes auf. 6.2 Auswirkungen in Zone II des Einzugsgebietes Im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) sind derzeit Edeka und Aldi an einem fahrkundenorientierten Standort in Kerpen-Buir etabliert. Diese Märkte sind sowohl auf die Bevölkerung des Ortsteils Buir als auch auf umliegende Ortschaften ausgerichtet, so auch auf Merzenich. Bei Ansiedlung des Planvorhabens würden somit auch diese Märkte stärker tangiert. Für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes liegen diese Umverteilungswirkun1 Hier ist jedoch davon auszugehen, dass der Rewe-Markt nach der Schließung des GekaGetränkemarktes auch einen Umsatzzuwachs erzielt hat, so dass in der mittelfristigen Betrachtung nur begrenzte Umsatzverluste im Getränkebereich anzunehmen sind. 2 Sollte jedoch eine Vollsortiments-Variante mit unmittelbar angegliederter Getränkeabteilung und einer Gesamtverkaufsfläche von 1.200 m² angestrebt werden, würde dies zu steigenden Umverteilungswirkungen führen, da der neue Markt dann deutliche Wettbewerbsvorteile gegenüber dem Rewe-Markt aufweisen würde. Eine Gefährdung des innerörtlichen Rewe-Marktes wäre in diesem Fall nicht mehr auszuschließen. 14 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) gen in einer Größenordnung von ca. 8 – 9 %, wobei aufgrund der Discountplanung hier der Aldi-Markt etwas stärker betroffen wäre als der Edeka-Markt. Auch im Getränkesektor liegen die Umsatzrückgänge bei nochmal rund 8 – 9 %, die sich jedoch nur auf den Getränke-Teilumsatz beziehen. Insgesamt können Umverteilungseffekte in Höhe von ca. 0,9 Mio. € (ca. 9 – 10 %) prognostiziert werden. Ein Rückzug der Märkte ist vor dem Hintergrund der Größenordnung und der Standortvorteile durch die Kombination der beiden Märkte nicht unmittelbar zu erwarten. Die Märkte weisen aufgrund ihrer dezentralen Lage im Übrigen auch keine Schutzwürdigkeit auf. 6.3 Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes Ein Großteil des Umsatzes wird aktuell an außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Einkaufsstandorten umverteilt, wobei zwischen den an dezentralen Standorten etablierten Anbietern (Düren, Kölner Landstraße sowie Heerweg, Niederzier, GE-Huchem-Stammeln und Nörvenich, GE) und den Lebensmittelmärkten in den Versorgungszentren / Nahversorgungsstandorten (Neue Mitte Niederzier und Düren-Ost) zu differenzieren ist.1 Mit einem zu erwartenden Umsatzrückgang von etwa 1,8 Mio. € bei Lebensmitteln und rund 0,2 Mio. € im Getränkesektor entfallen die stärksten Umverteilungswirkungen auf die außerhalb der Versorgungszentren, z. T. an dezentralen Standorten befindlichen Wettbewerber. Da sich diese Wirkungen auf eine Reihe verschiedener Anbieter beziehen, liegen die Umverteilungsquote jedoch mit Werten zwischen 1 und 4 % je Standortbereich auf verhältnismäßig geringem Niveau. Demgegenüber erreichen die Wirkungen bei den innerhalb der Versorgungszentren (Düren-Ost (Nahversorgungszentrum), Neue Mitte Niederzier) etablierten Anbietern mit ca. 0,5 Mio. € (Lebensmittel) bzw. knapp 0,1 Mio. € (Getränke) Umsatzverlust absolut betrachtet ein geringeres Niveau. Hier werden insgesamt Umsatzumverteilungsquoten zwischen 3 und 6 % erreicht, die nicht als kritisch einzustufen sind. Weitere rund 0,2 Mio. € werden sonstigen Anbietern im erweiterten Untersuchungsraum entzogen. Diese Um- 1 vgl. hierzu Stadt Düren, Amt für Stadtentwicklung: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Düren, Januar 2010; GWS im Kreis Düren mbH: Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Niederzier, 2010, Einzelhandelskonzept Stadt Kerpen, 2008 15 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) verteilungswirkungen betreffen eine Reihe von Betrieben, die sich z. B. im erweiterten Stadtgebiet von Düren befinden, aber aufgrund der größeren Entfernung jeweils keine unmittelbare Wettbewerbsrelevanz besitzen. Abschließend ist festzuhalten, dass sich die hier dargestellten Umsatzumverteilungen auf die heutige Angebotssituation beziehen. Mögliche Änderungen der Einwohnerstruktur sowie der Wettbewerbslandschaft können zu veränderten Umsatzumverteilungseffekten führen. 7. Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben Zur Bewertung der raumordnerischen bzw. landesplanerischen Zulässigkeit des Ansiedlungsvorhabens sind die Regelungen bzw. Prüfkriterien des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, heranzuziehen. Im Hinblick auf die ermittelten Auswirkungen des Vorhabens am Standort Merzenich, Ürlingsweg, sind hierzu folgende Anmerkungen zu treffen: ƒ Das Vorhaben widerspricht aktuell noch Ziel 1, da der Planstandort nicht in einem regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereich liegt. Im Zuge der Umsiedlung von Morschenich ist jedoch zu erwarten, dass der Bereich als ASB ausgewiesen wird. ƒ Das Vorhaben entspricht nicht Ziel 2, da sich der Planstandort außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Merzenich befindet. Es greift jedoch die Ausnahmeregelung, sofern kein entsprechender Alternativstandort im Zentralen Versorgungsbereich gefunden werden kann, da die Märkte vorrangig der Nahversorgung des umzusiedelnden Ortsteils Neu-Morschenich dienen sollen und die zentralen Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden.1 ƒ Das Vorhaben entspricht dem Beeinträchtigungsverbot in Ziel 3, da schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche infolge einer Realisierung in der geprüften Größenordnung und Betriebskonzeption nicht zu erwarten sind.1 1 Diese Aussage greift nicht, sofern am Planstandort ein Vollsortimenter etabliert wird, dessen Gesamtverkaufsfläche (inkl. Getränkeabteilung) die Verkaufsfläche des innerörtlichen Rewe-Marktes (deutlich) übersteigt. 16 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) ƒ Die Prüfung des Zieles 5 sowie der Grundsätze 4 und 6 entfällt, da es sich um nahversorgungsrelevante Kernsortimente handelt. ƒ Ziel 7 bezieht sich auf die Überplanung von vorhandenen Standorten, so dass dieses hier nicht relevant ist. ƒ Ziel 8 wird nur bedingt entsprochen, da das Planvorhaben (noch) außerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches liegt, es zentrenrelevante (nahversorgungsrelevante) Sortimente enthält und keinem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen ist. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist allerdings nicht zu erwarten, sofern das hier geprüfte Flächen- und Betriebskonzept umgesetzt wird. ƒ Grundsatz 9 ist hier nicht von Belang, da das vorliegende Gutachten als Grundlage für die Abwägung und Entscheidungsfindung im Bauleitplanverfahren und nicht bei der Aufstellung oder Änderung von Regionalplänen dient. ƒ Ziel 10 wird – mit Bezug auf einen möglichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan – nur bedingt entsprochen, da das Planvorhaben nicht allen Anforderungen der Festlegungen 1, 2, 3, 7 und 8 entspricht. 8. Vereinbarkeit mit dem Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen Für die Vereinbarkeit mit dem Regionalplan wäre die Ausweisung des Planstandortes als Allgemeiner Siedlungsbereich erforderlich. 9. Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept Merzenich Der projektierte Ansiedlungsstandort wurde im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes als Ergänzungsstandort, d. h. als siedlungsräumlich (teil-)integrierte Lage eingestuft, der zwar perspektivisch eine höhere Bedeutung für die Nahversorgung aufweist, jedoch nicht den Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches entspricht.1 1 vgl. GMA, a. a. O., S. 88 17 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) Aus gutacherlicher Sicht ist eine Steuerung der Ergänzungsstandorte zwingend erforderlich, um einer Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereiches entgegen zu wirken. Da die Platzierung eines (größeren) Vollsortimenters am Planstandort zu einer Gefährdung des innerörtlichen Rewe-Marktes führen könnte, welcher wichtige Magnetfunktionen für umliegende kleinstrukturierte Geschäfte wahrnimmt, sollte der Planstandort mit einem Lebensmitteldiscountmarkt umgesetzt werden, der geeignet ist, die Nahversorgung der umliegenden Bevölkerung sicherzustellen. Die Ergänzung um einen Getränkefachmarkt ist angesichts der kürzlich erfolgten Schließung des Getränkemarktes am Standort Valdersweg vertretbar, sofern er als separater, räumlich vom Lebensmitteldiscountmarkt getrennter Markt, realisiert wird. 10. Fazit Im Rahmen der Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich als Einzelhandelsstandort ist der Entwicklung kompakter Versorgungsstrukturen Vorrang vor einer rein quantitativen Verbesserung der Angebotsvielfalt einzuräumen. Wenngleich der Planstandort Ürlingsweg aus marktwirtschaftlicher Sicht ein hohes Potenzial bietet, sollte er aus städtebaulichen Gründen im Wesentlichen als Nahversorgungsstandort für die Bevölkerung des neuen Ortsteils Neu-Morschenich sowie angrenzender Siedlungsbereiche gestaltet werden. Eine größere Dimensionierung könnte dazu führen, dass die Wettbewerbsposition der Angebote im Merzpark so erhöht wird, dass daraus eine stärkere überörtliche Ausstrahlung sowie eine Gefährdung der bestehenden Zentrenstrukturen resultieren könnte. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sollte das Hauptaugenmerk auf den Erhalt des innerörtlichen Rewe-Marktes gelegt werden, der als direkter Magnetbetrieb für den zentralen Versorgungsbereich fungiert. Ein möglicher Rückzug dieses Anbieters aus dem Zentralen Versorgungsbereich wäre mit negativen städtebaulichen Auswirkungen verbunden. In diesem Zusammenhang sollten Attraktivierungsmaßnahmen (z. B. eine Erweiterung der Verkaufsfläche am bestehenden Standort) geprüft werden. Zusammenfassend ist die Ansiedlung des Planvorhabens aus gutachterlicher Sicht als verträglich und vertretbar einzustufen, sofern folgende Rahmenbedingungen eingehalten werden können: 18 Ergänzende Stellungnahme Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark) ƒ Die Ansiedlung des Vorhabens macht eine Ausweisung des Standortbereiches als Allgemeiner Siedlungsbereich erforderlich. ƒ Es ist nochmals abschließend zu prüfen, ob kein Alternativstandort innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich realisiert werden kann. ƒ Der Markt wird als Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Maximalverkaufsfläche von 900 m² und einem separatem Getränkemarkt (baulich getrennt) mit einer Maximalverkaufsfläche von 300 m² umgesetzt. Es werden keine zusätzlichen Flächen mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten geplant. ƒ Die Fläche des ehemaligen Getränkefachmarktes am Standort Valdersweg (wie auch die des benachbarten, ehemaligen Zoofachmarktes) wird zukünftig nur noch durch nicht zentrenrelevante Sortimente genutzt. 19