Beschlussvorlage (Begründung_zum_B_Plan_1_118)

BEGRÜNDUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 1/118 „SÜDLICHE FLACH-FENGLER-STRASSE“ 15.11.2013 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ TEIL A – 1. PLANUNGSANLASS / SITUATION / PLANUNGSZIELE Anlass und Ziel der Planung Für den Großteil des Plangebietes gilt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 31. Der Bebauungsplan erlangte am 17.06.1966 Rechtskraft. Im Bebauungsplan werden entlang der Flach-Fengler-Straße Kerngebiete ausgewiesen. Kerngebiete dienen gem. § 7 Abs. 1 BauNVO 1962 „vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung“. Die damalige städtebauliche Zielsetzung, die dem Bebauungsplan zugrunde liegt, lautete wie folgt: „Der Bebauungsplan soll durch seine Festsetzungen die Rechtsgrundlage für die Entwicklung eines städtebaulichen Schwerpunktes der Gemeinde, nämlich eines Geschäftszentrums beiderseits der Flach-Fengler-Straße, bieten. Hierzu wird dort ein Kerngebiet ausgewiesen.“ (Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 31 aus dem Jahr 1966). Das Plankonzept basiert auf dem Gedanken, in Wesseling ein großes Hauptgeschäftszentrum vom Rhein über die Bahnhofstraße und Flach-Fengler-Straße zu entwickeln. Diese großzügigen Planungen haben sich aufgrund unterschiedlicher Rahmenbedingungen (bspw. starke regionale Konkurrenz, zu hoch angesetzte Bevölkerungsprognosen/ Wachstumsziele) nicht erfüllt. Vielmehr beschränkt sich das Hauptgeschäftszentrum heute auf den ausgewiesenen Fußgängerzonenbereich (Bahnhofstraße und der nördliche Teil der Flach-Fengler-Straße). Der in Rede stehende Bereich der südlichen FlachFengler-Straße hat sich nach aktueller Auffassung nicht entsprechend den Zweckbestimmungen eines Kerngebietes entwickelt, sondern ist insgesamt betrachtet eher als Mischgebiet mit einem relativ hohen Wohnanteil einzustufen. Er stellt eine klassische Einzelhandels-1-b-Lage dar. Gerade diese 1-b-Lagen sind aufgrund ihrer diffusen und instabilen Nutzungsstruktur anfällig für Trading-Down-Prozesse. Diese Begrifflichkeit beschreibt qualitative Abwertungsprozesse eines Gebietes z. B. durch Ersatz höherwertiger und -preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortimentsbestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist meist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebotes, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwerbung. Mit einem solchen Prozess ist oftmals eine Abwertung des Images des Gebietes verbunden, was sich gleichermaßen auf den Bodenwert und die Mietpreise auswirkt. Nutzungen, die als Indikator für Trading-Down-Prozesse anerkannt sind, sind 1-Euro-Shops und Vergnügungsstätten (bspw. Spielhallen und Wettbüros). Neben der Festsetzung der Kerngebiete entlang der Flach-Fengler-Straße wird im westlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 31 entlang der Peterstraße die Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich gesichert. Das Wohngebiet, welches als reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen ist, ist heute weitestgehend entsprechend den Planungen realisiert. Die bebaubaren Flächen (Baufenster) sind durch Baulinien festgesetzt, die mit rd. 8 m Tiefe vergleichsweise eng gefasst sind. Eine bauliche Erweiterung durch Anbauten ist nach aktuellem Planungsrecht nicht bzw. nur über den Weg einer Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB möglich. Aufgrund aktueller Überlegungen des Dezernats II zur Entwicklung der öffentlichen Grünfläche entlang der Birkenstraße/ Westring, wird diese Fläche aus dem ursprünglich im Aufstellungsbeschluss gefassten Geltungsbereich herausgenommen (siehe Abbildung). Die Fläche wird von Dezernat II als mögliche Potenzialfläche für eine Kindergartenansiedlung in Erwägung gezogen. Um zukünftige Entwicklungen durch die Bauleitplanung nicht zu verhindern, wird die Fläche aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/118 „Südliche Flach-Fengler-Straße herausgenommen. 1 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Durch den geänderten Geltungsbereich bleiben die ursprünglichen Ziele der Bauleitplanung in ihren Grundzügen gewahrt, sodass die Zielerreichung nach wie vor gewährleistet ist. Ziel der Stadt Wesseling ist es, das bestehende Hauptgeschäftszentrum zu stärken und den Fokus der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Fußgängerbereich zu konzentrieren. Dies wird durch den Ansatz zur :gesamtperspektive Wesseling, welcher unter anderem eine gestalterische Aufwertung der Fußgängerzone vorsieht, unterstrichen. Die aktuelle Entwicklung und die gesamtstädtischen Zielsetzungen für die Innenstadt haben die Stadt Wesseling bewogen, die damaligen Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 zu überdenken und den aktuellen gesamtstädtischen Zielen sowie den tatsächlichen Verhältnissen anzupassen. Eine Überplanung des Gebietes ist allein aufgrund der Tatsache notwendig, dass das Planungsziel und einige Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr zeitgemäß und zum Teil nicht umsetzbar sind. Aufgrund dieser Umstände besteht gem. § 1 Abs.3 BauGB ein Planerfordernis. Handlungsbedarf wird insbesondere auch gesehen, da in der Vergangenheit des Öfteren Anfragen zu Vorhaben/ Nutzungen an die Stadt Wesseling herangetragen wurden, die zwar innerhalb eines Kerngebietes grundsätzlich zulässig wären, mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort und dem relativ hohen Wohnanteil jedoch i. d. R. nicht zu vereinbaren sind. Zudem entsprechen die Baufenster für das reine Wohngebiet an der Peterstraße aufgrund ihrer sehr eng gefassten Abgrenzung nicht mehr den heutigen Anforderungen an moderne Wohnformen, sodass eine Anpassung hin zu einer flexibilisierten Ausnutzungsmöglichkeit der Grundstücke erforderlich ist. Der Teil des Bebauungsplans Nr. 31, an dem der heutige Kreisverkehr Westring/ Flach-FenglerStraße ist, wurde durch den Bebauungsplan Nr. 1/104 überplant. Um das Gebiet einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, wird der Bebauungsplan Nr. 1/118 aufgestellt. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren gem. § 13 BauGB aufgestellt werden. Er soll zum einen die tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigen und zum anderen einen realistischen Entwicklungsrahmen für den Geltungsbereich setzen. Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/118 „Südliche FlachFengler-Straße“ mit geändertem Geltungsbereich verfolgt werden, sind: · · · · Fokussierung der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Bereich der Fußgängerzone Stärkung der im Geltungsbereich bereits stark ausgeprägten innerstädtischen Wohnfunktion zur weiteren Belebung der Innenstadt Vermeidung von Trading-Down-Prozessen durch eine räumlich verträgliche Steuerung von Vergnügungsstätten, die Trading-Down-Prozesse auslösen können (bspw. Spielhallen, Wettbüros usw.) Erhalt von ergänzenden Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen 2 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ · · Flexibilisierung der baulichen Ausnutzbarkeit insbesondere für das westliche reine Wohngebiet, um moderne Wohnnutzungen zu ermöglichen Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsstruktur Für den Bebauungsplan Nr. 1/118 wird insbesondere eine räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten, zu denen auch die Nutzungsart der Spielhallen gezählt wird, vorgesehen. Um eine rechtssichere Steuerung und Begründung zu gewährleisten, wird parallel zum Bebauungsplanverfahren ein gesamtstädtisches Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, welches eine Strategie zur räumlichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten vorschlägt. Ähnlich einem Einzelhandelskonzept kann dies als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (sofern politisch beschlossen) als Abwägungsbelang in künftige Bauleitplanverfahren einfließen. 2. Lage und Größe des Plangebietes, Geltungsbereich Der geänderte Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 1/118 umfasst den Bereich der FlachFengler-Straße vom Kreuzungsbereich Flach-Fengler-Straße/ Westring bis zum Kreuzungsbereich Flach-Fengler-Straße/Hubertusstraße/Jahnstraße. Zudem wird das im Bebauungsplan Nr. 31 ausgewiesene reine Wohngebiet an der Peterstraße (siehe auch Karte Geltungsbereich) einbezogen. Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Wesseling, Flur 23 und umfasst die folgenden Flurstücke: 491, 15/4, 15/6, 15/8, 399, 400,373, 232, 359, 268, 12/14, 12/16, 269, 409, 293, 408, 407, 342, 341, 360, 490 tlw., 488, 487 tlw., 320, 309, 310, 308, 311, 307, 312, 314, 315, 316, 317, 318, 448 tlw., 197, 199, 202, 449 tlw., 207, 209, 211, 213, 215, 443. Die Größe des Plangebietes beträgt rd. 30.440 m². Die Lage und Abgrenzung des Plangebietes kann folgender Abbildung entnommen werden: Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/118 „Südliche Flach-Fengler-Straße“ 3 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ 3. Derzeitiges Planungsrecht 3.1 Landes- und Regionalplanung Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Region Köln - ist das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. 3.2 Landschaftsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich nicht im Bereich eines Landschaftsplanes. 3.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes W - Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan setzt zukünftig Allgemeine Wohngebiete (WA), Besondere Wohngebiet (WB) und in einem Teilbereich ein Kerngebiet (MK) fest. Bis auf das Kerngebiet können die Wohngebiete aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Ein Kerngebiet kann nur aus im Flächennutzungsplan als „Gemischte Baufläche“ dargestellten Bereichen entwickelt werden. Auch wenn bereits im bislang geltenden Bebauungsplan Nr. 31 im Bereich der FlachFengler-Straße überwiegend Kerngebiete ausgewiesen sind, ist formal eine Anpassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling für die im Bebauungsplan Nr. 1/118 festgesetzte Kerngebietsfläche erforderlich. Die Anpassung erfolgt im Rahmen einer Berichtigung des Flächennutzungsplanes gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 mit der Darstellung „Gemischte Baufläche“. 3.4 Bebauungsplan / Planungsrecht Für den Großteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 1/118 besteht der seit 1966 verbindliche Bebauungsplan Nr. 31. Dieser Bebauungsplan setzt für die betreffenden Grundstücke entlang der Flach-Fengler-Straße Kerngebiete fest. Im Bereich der Peterstraße und Hubertusstraße ist im Bebauungsplan Nr. 31 ein Reines Wohngebiet festgesetzt. Die Baufenster sind in allen Baugebieten ausschließlich durch Baulinien festgesetzt. Der Kreuzungsbereich Flach-Fengler-Straße/ Westring/ Birkenstraße wurde 2003/2004 durch einen Kreisverkehr überplant. Für diesen Bereich und die angrenzende Bebauung besteht der seit 2004 verbindliche Bebauungsplan Nr. 1/104, welcher im Wesentlichen die Verkehrsfläche neu zuordnet. Für die Bereiche des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 1/118, die bisher nicht durch den Bebauungsplan Nr. 31 oder Nr. 1/104 planungsrechtlich erfasst sind, gab es bislang keinen Bebauungsplan, sodass diese planungsrechtlich gem. § 34 BauGB bewertet wurden. 4. Rechtliche Beurteilung Gemäß § 13a BauGB können Bebauungspläne für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB der Bebauungsplan eine Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m² hat oder festgesetzt wird. 4 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/118 „Südliche Flach-Fengler-Straße“ dient den oben genannten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Wesseling und stellt im Wesentlichen eine planungsrechtliche Klarstellung der aktuellen örtlichen Situation und eine Anpassung der planungsrechtlichen Festsetzungen dar. Entsprechend des § 13a Abs. 1 BauGB wird durch die planungsrechtliche Neuordnung durch den Bebauungsplan Nr. 1/118 eine Maßnahme der Innenentwicklung verfolgt. Die Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauGB, die für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes festgesetzt wird, beträgt rd. 13.290 m² und liegt damit deutlich unterhalb des in § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgeführten Grenzwertes von 20.000 m². Durch den Bebauungsplan wird kein UVP-pflichtiges Vorhaben vorbereitet, auch sind keine europäischen Vogelschutzgebiete oder FFH-Gebiete betroffen. Neue Bebauung wird durch den Bebauungsplan Nr. 1/118 lediglich im Rahmen einer Bestandsabrundung ermöglicht. Beeinträchtigungen der Umwelt wird dadurch nicht erwartet. Da alle rechtlichen Kriterien erfüllt sind und es sich um ein Bebauungsplanverfahren handelt, das lediglich bestehende Bebauung planungsrechtlich neu strukturiert, wird ein beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB durchgeführt. Die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist gemäß § 13a Abs. 3 BauGB grundsätzlich nicht erforderlich. Das gilt auch für den ökologischen Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5, da die Eingriffe nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten und im vorliegenden Fall die Fläche bereits überwiegend bebaut ist. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB (Natura -2000-Gebiete) gibt es nicht. Damit ist die Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens nach § 13a BauGB geschaffen. 5. Bestehende Nutzungen Der Bebauungsplan liegt in der Gemarkung Wesseling, Flur 23, Flurstücke Nr. 491, 15/4, 15/6, 15/8, 399, 400,373, 232, 359, 268, 12/14, 12/16, 269, 409, 293, 408, 407, 342, 341, 360, 490 tlw., 488, 487 tlw., 320, 309, 310, 308, 311, 307, 312, 314, 315, 316, 317, 318, 448 tlw., 197, 199, 202, 449 tlw., 207, 209, 211, 213, 215, 443. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/118 stellt einen innerstädtischen Bereich mit unterschiedlichen Nutzungsstrukturen dar. Der Bereich entlang der Flach-Fengler-Straße ist eine typische 1-b-Lage. Der Nordwestliche Bereich ist durch Einzelhandels-, Büro- und Dienstleistungsnutzung geprägt (Hausnummer 82-88) und markiert den südlichen Eingang in die Fußgängerzone, die sich nördlich des Westringes an das Plangebiet anschließt. Im weiteren (südlichen) Verlauf der Flach-Fengler-Straße ist die Nutzungsstruktur durch kleinteiligen Einzelhandel in den Erdgeschoss- und überwiegend Wohnnutzung in den Obergeschosslagen geprägt. Im südöstlichen Bereich (Hausnummer 95-111) dominiert Wohnnutzung mit vereinzelten Gastronomienutzungen. Eine städtebauliche Sonderform stellt die z.T. mehrgeschossige Bebauung im Nordosten der Flach-Fengler-Straße dar. Diese aus den 60/70er Jahren stammende Bebauung weist die damals typische bauliche Strukturierung auf. Im rückwärtigen Bereich der Bebauung befindet sich ein großflächiger Parkplatz der sich in Teilbereichen auf zwei Parkplatzebenen erstreckt. Der Parkplatz wird sowohl von den Bewohnern als auch der Allgemeinheit als Parkplatz genutzt. Betrieb und Instandhaltung wird von der Stadt Wesseling vorgenommen. 5 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Im Bereich der Peterstraße/ Hubertusstraße befindet sich ein Wohngebiet, welches durch zweigeschossige Wohnbebauung geprägt ist. Luftbild des Plangebietes 6 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ TEIL B – BEBAUUNGSPLAN – BEGRÜNDUNG DER PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN Wie in TEIL A beschrieben haben sich die durch den Bebauungsplan Nr. 31 unterstützten Planungsziele nicht bzw. nur bedingt realisieren lassen. Heute ist das Gebiet durch eine gemischte Struktur aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen geprägt, wobei in den überwiegenden Bereichen die Wohnnutzungen einen wesentlichen Schwerpunkt bilden. Aus diesem Grund und aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung, den Handels- und Dienstleistungsschwerpunkt auf die Kernlage der Innenstadt – die Fußgängerzone - zu lenken wurden die nachfolgenden Festsetzungen des Bebauungsplans 1/118 getroffen. Darüber hinaus sind in einigen Bereichen (insbesondere im Bereich der Peterstraße/ Hubertusstraße) die Festsetzungen entsprechend einer zeitgemäßen und angemessenen Bebaubarkeit angepasst worden. Ansonsten wurde bei den Festsetzungen der Situation Rechnung getragen, dass der Bereich überwiegend bebaut ist. 1 Art der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Gemäß den Zielen der Planung, in dem Geltungsbereich die innerstädtische Wohnfunktion zu stärken, werden im Geltungsbereich überwiegend Wohngebiete festgesetzt. Dabei wird je nach Zielsetzung und bestehender Nutzungsstruktur in „Besondere Wohngebiete“ (WB) und „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) differenziert. Lediglich der nordwestliche Teilbereich der Flach-Fengler-Straße wird weiterhin als Kerngebiet (MK) festgesetzt, da dieser zum einen den südlichen Eingangsbereich in die Fußgängerzone markiert und zum anderen sehr stark durch kerngebietstypische Nutzungen geprägt ist. Mit der Ausweisung als MK soll diese Funktion auch zukünftig gestärkt werden. Die WB-Gebiete (WB 1 + 2) sind überwiegend bebaute Gebiete i.S.d. § 4a Abs. 1 BauGB und weisen eine innerstädtische Nutzungsstruktur auf, die durch Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen in den Erdgeschosszonen und überwiegend Wohnnutzung in den Obergeschossen geprägt sind. Im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung soll diese Struktur erhalten und durch die Ausweisung als WB der Wohnnutzung - anders als bisher im Bebauungsplan Nr. 31 ausgewiesen MK-Gebiet - ein höheres Gewicht verliehen werden. Die WA-Gebiete (WA 1-3) sind überwiegend durch Wohnnutzung geprägt und werden als entsprechendes Baugebiet festgesetzt. Das WA 1 war ursprünglich als „Reines Wohngebiet“ (WR) festgesetzt. Zwar dominiert in diesem Bereich in der Tat die Wohnnutzung, allerdings wird die Baugebietsform des WR dem innerstädtischen Charakter nicht gerecht, da eine wohnverträgliche Nutzungsmischung in WR-Gebieten kaum möglich ist. Um der Funktion und Nutzungsstruktur eines innerstädtischen Wohngebietes Rechnung zu tragen, wird im Bebauungsplan Nr. 1/118 der Baugebietstyp WA festgesetzt. Um eine städtebaulich verträgliche Entwicklung des Geltungsbereichs zu erreichen, werden folgende Festsetzungen (kursive Darstellung) für die einzelnen Baugebiete getroffen: Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO Das Kerngebiet dient vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Zulässig sind: - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, - Einzelhandelsbetriebe, Schank und Speisewirtschaften und Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 7 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, - Sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans. Ausnahmsweise zulässig sind: - Wohnungen, die nicht unter § 9 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO fallen. Ab dem 1. OG sind Wohnungen, die nicht unter § 9 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO fallen, gem. § 1 Abs. 6 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 7 BauNVO allgemein zulässig. Nicht zulässig sind: Die nach § 7 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung - Tankstellen, die nicht unter § 7 Abs. 1 Nr. 5 BauNVO fallen wird gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und ist somit unzulässig. Die nach § 7 Abs. 1 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen - Vergnügungsstätten und - Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, werden gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit unzulässig. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes insgesamt stark durch Wohnnutzung geprägt ist und auch im MK Wohnnutzung - insbesondere in den Obergeschossen - vorhanden ist, wird i.S. einer Stärkung der innerstädtischen Wohnfunktion die Wohnnutzung im MK ab dem 1. OG allgemein zugelassen. Die Erdgeschosszone wird als Eingangsbereich in die Fußgängerzone überwiegend für kerngebietstypische Nutzungen, die allgemein zulässig sind, vorgesehen. Wohnnutzung ist in der Erdgeschosslage dementsprechend nur ausnahmsweise zulässig. Aufgrund des Störpotenzials wie bspw. An- und Abfahrtverkehr (für Wohnnutzung) und der Ausgestaltung des MKs als Eingang in die Fußgängerzone, werden Tankstellen aller Art ausgeschlossen. Vergnügungsstätten jeglicher Art werden ausgeschlossen, um Trading-Down-Prozesse bzw. eine Abwertung des Eingangsbereichs in die Fußgängerzone zu vermeiden. Der als MK festgesetzte Bereich ist eine typische 1-b-Lage, die besonders anfällig für Trading-DownProzesse ist. Eine Verdrängung der bestehenden kerngebietstypischen Nutzungen durch möglicherweise Trading-Down-Prozesse auslösende Nutzungen soll unbedingt vermieden werden. Zudem sind die meisten Vergnügungsstätten durch uneinsehbare Schaufensterfronten oder beschränkte Zugänglichkeit (ab 16 oder 18 Jahre) geprägt, was einem attraktiv gestalteten offenen Eingangsbereich entgegensteht. Das Kerngebiet grenzt in südlicher Richtung an durch Wohnnutzung geprägte Bereiche. Innerstädtische Wohnnutzung soll gem. den Zielen des Bebauungsplans gestärkt werden. Vergnügungsstätten sind Indikatoren für TradingDown-Prozesse, eine Stärkung der Wohnnutzung wäre vor dem Hintergrund von TradingDown-Prozessen schwierig, was ein weiterer Grund für den Ausschluss von Vergnügungsstätten ist. Direkt angrenzend an das MK-Gebiet befindet sich die Kindertagesstätte St. Josef I. Wenngleich dies keinen städtebaulichen Grund darstellt soll darauf hingewiesen werden, dass Vergnügungsstätten sich i.d.R. nicht mit Nutzungen der Kinder- und Jugendbetreuung vertragen. 8 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Besonderes Wohngebiet (WB 1 + 2) gem. § 4a BauNVO Die besonderen Wohngebiete 1 + 2 dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind: - Wohngebäude - Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, - sonstige Gewerbebetriebe, - Geschäfts- und Bürogebäude - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit unzulässig. Die „Besonderen Wohngebiete“ (WB) sind durch eine typisch innerstädtische Nutzungsstruktur geprägt. In den Erdgeschosszonen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandelsnutzung sowie Dienstleistungsnutzungen. Die Obergeschosse sind überwiegende durch Wohnnutzung geprägt. Diese Nutzungsstruktur soll zukünftig erhalten und die Wohnnutzung gestärkt werden. Um mögliche Konflikte mit der vorhanden Wohnnutzung und dem Ziel der Stärkung der Wohnnutzung zu vermeiden werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Zudem soll durch den Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Trading-Down-Prozesse und Verdrängungseffekte insbesondere in den Erdgeschosslagen vermieden werden. Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO Allgemeines Wohngebiet 1 Das Allgemeine Wohngebiet 1 dient vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind: - Wohngebäude. Ausnahmsweise zulässig sind: Folgende in Allgemeinen Wohngebieten zulässige Nutzungen sind gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig: - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind Bestandteil des Bebauungsplans: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und - Anlagen der Verwaltung. Nicht zulässig sind: Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Gartenbaubetriebe und - Tankstellen werden gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit unzulässig. Allgemeines Wohngebiet 2+3 Die Allgemeinen Wohngebiete 2 und 3 dienen vorwiegend dem Wohnen. 9 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Zulässig sind: - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind Bestandteil des Bebauungsplans: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und - Anlagen der Verwaltung. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Gartenbaubetriebe und - Tankstellen werden gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans und sind somit im WA 1 und 2 unzulässig. Die allgemeinen Wohngebiete 1-3 sollen überwiegend dem Wohnen dienen. Aufgrund des unterschiedlichen Charakters der Wohngebiete sind die Nutzungsmöglichkeiten etwas differenziert worden. Das WA 1 ist sehr stark durch Wohnnutzung geprägt. Diese Nutzung soll auch zukünftig das Gebiet prägen. Aus diesem Grund sind die gem. § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen (Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) nur ausnahmsweise zulässig. Im WA 2 und 3 an der Flach-Fengler-Straße befinden sich bereits heute Gastronomieangebote. Das Umfeld ist im Bereich der Flach-Fengler-Straße durch Einzelhandelsnutzung geprägt. Nichtsdestotrotz dominiert, und soll es im Rahmen der Stärkung des innerstädtischen Wohnens auch zukünftig, die Wohnnutzung. Durch die Übernahme des Zulassungskatalogs gem. § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO wird dieses Ziel gesichert. Der Nutzungskatalog stärkt die Wohnnutzung und lässt Spielraum einer Nutzungsmischung mit anderen wohnverträglichen Nutzungen. Lediglich Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden aufgrund des Störpotenzials wie bspw. An- und Abfahrtverkehr ausgeschlossen. 2 Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16 und 19 BauNVO Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die zulässige Grund- und Geschoßflächenzahl sowie die Geschoßzahlen bestimmt. Auf eine Festsetzung von Gebäudehöhen wird abgesehen, da das Gebiet bereits überwiegend bebaut ist. Die festgesetzten Grund- und Geschoßflächenzahlen und Geschosszahl orientieren sich dabei am Katalog des § 17 Abs. 1 BauNVO sowie der bereits vorhandenen Baustruktur: Das Maß der baulichen Nutzung wird in den Baugebieten wie folgt festgesetzt: Baugebiet GRZ GFZ Vollgeschosse WA 1 0,4 0,8 II WA 2 0,4 1,2 III WA 3 0,4 1,2 III WB 1 0,6 1,6 IV WB 2 0,6 1,6 I-IX (siehe Planzeichnung) MK 1,0 3,0 II-IV 10 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Die im WB 2 festgesetzte Grundflächenzahl darf gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO durch Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen (GSt) und deren Zufahrten auf bis zu 1,0 überschritten werden. Aufgrund der bestehenden Situation wird für das WB 2 eine Überschreitung der GRZ von 0,6 durch Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen (GSt) und deren Zufahrten auf bis zu 1,0 zugelassen. Für einen verdichteten innerstädtischen Bereich ist diese Überschreitung städtebaulich vertretbar. Die vorhandene Parkplatzfläche dient als öffentlich zugänglicher Parkplatzfläche den Kunden der Einzelhandler und Dienstleister entlang der Flach-FenglerStraße und ist notwendig, um dem ruhenden Verkehr angemessen Platz zur Verfügung zu stellen1. Aufgrund der dichten baulichen Struktur entlang der Flach-Fengler-Straße und des begrenzten Parkplatzangebots im öffentlichen Straßenraum sind Alternativen in direkter räumlicher Nähe nicht vorhanden. 3 Die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16 und 19 BauNVO Die Festsetzungen orientieren sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen an der bestehenden baulichen Situation. Anders als im Bebauungsplan Nr. 31 werden die Baufenster mit Baugrenzen festgesetzt, um eine flexiblere bauliche Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Im Bereich des WA 1 an der Peterstraße/ Hubertusstraße werden die Baufenster im Vergleich zum Bebauungsplan Nr. 31 - hier war die mögliche Bautiefe lediglich 8m – weiter gefasst, um eine zeitgemäße bauliche Nutzung der Grundstücke zu gewährleisten. Entlang der Flach-Fengler Straße wird aufgrund der bestehenden baulichen Situation zum Teil differenziert in Baugrenzen für das Erdgeschoss und Baugrenzen ab dem 1. Obergeschoss. Die Baugrenzen sind im Vergleich zum Obergeschoss (am Bestand orientiert) etwas zurückgesetzt, um die Lauflage baulich freizuhalten. Die festgesetzten Geschosse orientieren sich an der vorhandenen Bebauung und den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31, da diese nach wie vor ihre städtebauliche Berechtigung haben. 4 Stellplätze und Garagen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m.§ 12 BauNVO In allen festgesetzten Baugebieten sind Stellplätze i.S.d. § 12 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Flächen und in den nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzten Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Ausnahmsweise können Stellplätze und Garagen i.S.d. § 12 BauNVO auch außerhalb der Baugrenzen und festgesetzten Flächen zugelassen werden. In der mit a gekennzeichneten Fläche für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen ist eine Parkplatzanlage mit zwei Parkebenen zulässig. Die Baugrenzen sind so gefasst, dass i.d.R. Platz für die Unterbringung der notwendigen Stellplätze vorhanden ist, ansonsten sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB Flächen ausgewiesen. Da es sich um ein überwiegend bebautes Gebiet handelt ist, um auf „Einzelfälle“ reagieren zu können, ausnahmsweise die Errichtung von Stellplätzen und Garagen außerhalb der genannten Flächen möglich. 1 Der Parkplatz wird auch von den Anwohnern der Flach-Fengler-Straße 87-93 genutzt. 11 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ 5 Geh- Fahr- und Leitungsrechte gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB Die Fläche G1 ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger zu belasten. Die Fläche G 2 ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Der mit G1 markierte Bereich wird mit einem Geh- und Fahrrecht für die Anlieger festgesetzt, da der bereits vorhandene Privatweg zum Teil von den Anwohnern/ Einzelhändlern/ Dienstleistern der Flach-Fengler-Straße genutzt wird. Die PKW Zugänglichkeit von der FlachFengler-Straße ist aufgrund des Straßenquerschnittes und der baulichen Situation beschränkt, sodass eine Zugänglichkeit über den Privatweg auch zukünftig gesichert werden muss, um den Anliegern die rückwärtige Zufahrt zu ihren Grundstücken zu ermöglichen. Selbiges gilt für die Anlieger auf den Grundstücken an der Peterstraße und Hubertusstraße. Der mit G2 markierte Bereich ist ein öffentlich genutzter und betriebener Parkplatz der sich in Teilbereichen auf zwei Parkebenen erstreckt. Insgesamt sind hier rd. 86 Parkplätze vorhanden. Da das Grundstück kein städtisches Grundstück ist, der Parkplatz allerdings für eine verträgliche Abwicklung des ruhenden Verkehrs benötigt wird, soll die Zugänglichkeit für die Allgemeinheit über ein Geh- und Fahrrecht gesichert werden. Hinweise und Kennzeichnungen gemäß § 9 Abs. 4 und 6 BauGB Kampfmittel Es ist nicht auszuschließen, dass Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Sollten bei Baumaßnahmen Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und umgehend das Ordnungsamt der Stadt Wesseling bzw. der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Altlasten Innerhalb des Plangebietes sind keine Hinweise auf Altlasten-Verdachtsflächen bekannt. Sollten sich bei Tiefbauarbeiten oder im Rahmen sonstiger Arbeiten Hinweise auf Verunreinigung des Bodens ergeben, so sind die Untere Wasser-, Abfallwirtschaft- und Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht hiervon umgehend zu unterrichten. Niederschlagswasser Gemäß § 51a LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu verrieseln, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Die geplante Entwässerung des Niederschlagswassers ist mit der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises abzustimmen. Die notwendigen wasserrechtlichen Anträge sind dort zu stellen. Bodendenkmalpflege Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde entdeckt werden, ist nach den §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW die Entdeckung unverzüglich der Stadt Wesseling, Untere Denkmalbehörde, oder dem Landschaftsverband Rheinland/ der Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel. 02425/9039-0, Fax 02425/9039-199, anzuzeigen. Bodendenkmal und Entdeckungsstätten sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Landschaftsverbandes Rheinland/ der Bodendenkmalpflege im Rheinland für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 12 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Erdbebenzone Das Plangebiet befindet sich in Erdbebenzone 2 in der Untergrundklasse T gemäß der Karte der Erdbebenzone und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland 1: 350.000, Bundesland Nordrhein-Westfalen (Juni 2006), Karte zu DIN 4149 (Fassung April 2005). In der genannten DIN 4149 (Geltung seit 2005) sind die entsprechenden bautechnischen Maßnahmen aufgeführt. DIN-Vorschriften DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwendung. Sie können beim Fachbereich Stadtplanung der Stadt Wesseling eingesehen werden. 13 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ TEIL C - PRÜFUNG DER AUSWIRKUNG Im ‚beschleunigten Verfahren’ nach § 13a BauGB ist kein Umweltbericht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch sind im Rahmen der Bauleitplanung grundsätzlich die Belange des Umweltschutzes – vor allem unter dem Gesichtspunkt der Umweltvorsorge – von hoher Bedeutung. Umweltschäden und Umweltbeeinträchtigungen sollen vermieden, vermindert bzw. sofern sie nicht zu vermeiden sind – ausgeglichen werden. 1 Verkehr Die verkehrliche Anbindung des Plangebiets wird nicht geändert. Durch die Planungen werden keine zusätzlichen oder geänderten Verkehrsströme erzeugt. Auch das Erschließungskonzept und der Umgang mit dem ruhenden Verkehr bleiben von der Planung unberührt. 2 Energie / Ver- und Entsorgung Wasser / Strom / Telefonanlagen Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes u. a. mit Elektrizität, Gas und Trinkwasser sowie die Abwasserbeseitigung kann wie bisher über die vorhandenen Netze sichergestellt werden. Beseitigung des Niederschlagswassers Nach den Vorschriften des § 51a Abs. 4 Landeswassergesetz (LWG) ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die erstmals bebaut werden, vor Ort zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten. 3 Belange von Natur und Landschaft Schutzgebiete nach §§ 20 - 23 Landschaftsgesetz NRW sind von der Planung nicht betroffen. Da es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um ein Planverfahren für die Innenentwicklung der Städte gemäß § 13a Baugesetzbuch handelt und das Gebiet bereits überwiegend bebaut ist, sind, wie unter 4. dargelegt, kein Umweltbericht und kein Ausgleich erforderlich. Die Belange des Umweltschutzes sind allerdings auch in einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB zu prüfen und zu bewerten. Die Ergebnisse dieser Überprüfung sind nachfolgend dargelegt. 4 Artenschutz Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Bauliche Eingriffe, Nutzungsänderungen oder andere Maßnahmen, die Auswirkungen auf schutzbedürftige Arten haben sind nicht zu erwarten. 5 Belange des Klimaschutzes / der Klimaanpassung Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Bauliche Eingriffe, Nutzungsänderungen oder andere Maßnahmen die Auswirkungen auf das Klima i.S.d. Klimaschutzes und der Klimaanpassung haben sind nicht zu erwarten. 6 Belange des Immissionsschutzes Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Veränderung die immissionsschutzrechtliche Konflikte auslösen, sind nicht zu erwarten bzw. können bei Vorlage konkreter Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren gelöst werden. 14 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Das Plangebiet liegt im Einflussbereich eines unter die Seveso-Richtlinie fallenden Betriebes. Die Seveso-Richtlinie der EU hat das Ziel, die Folgen und Auswirkungen anlagenbezogener Unfälle auf die Bevölkerung, die trotz Einhaltung des Standes der Technik auftreten, zu begrenzen. In diesem Zusammenhang fordert Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie, zwischen entsprechenden Betriebsbereichen und schutzwürdigen Nutzungen angemessene Abstände einzuhalten. Einen Anhaltswert für angemessene Abstände liefert der Leitfaden KAS-18 von der Kommission für Anlagensicherheit. Für eine Einschätzung wurden die im KAS-18 Leitfaden zugrunde gelegten Achtungsabstände herangezogen, wohlwissend, dass es sich hierbei um pauschalisierte Werte handelt, die für eine Gemengelage wie Wesseling nur sehr bedingt anwendbar sind. Das Plangebiet liegt nach den KAS-18 Achtungsabständen innerhalb eines Achtungsabstandes einer Störfallanlage der örtlichen Chemieindustrie. Bei der Anlage handelt es sich um ein Acrolein-Tanklager mit einem Achtungsabstand von 2.193 m (tatsächlicher Abstand zum Plangebiet zur Anlage: rd. 1.400 m). Durch den Bebauungsplan wird lediglich ein bereits überwiegend bebauter Bereich überplant. Es wird keine wesentlich erweiterte Nutzungsmöglichkeit über das bereits bestehende Baurecht gewährt, so dass insgesamt davon ausgegangen werden kann, dass sich über die bestehende Nutzungsstruktur hinaus keine Veränderung des Risikopotenzials ergeben wird. Darüber hinaus ist aufgrund der bereits bestehenden Situation nicht zu erwarten, dass dem Abstandsauslösenden Unternehmen nachträgliche immissionsschutzrechtliche Auflagen gemacht werden. Dementsprechend kann auch unter Berücksichtigung der vorhandenen Situation und der vorliegenden Gemengelage davon ausgegangen werden, dass sich eine Verschlechterung i.S.d. Seveso–RL nicht ergibt und die vorliegende Bauleitplanung richtlinienkonform ist. 7 Denkmal- und Bodendenkmalschutz Innerhalb des Geltungsbereiches sowie im näheren Umfeld sind keine denkmalgeschützten Gebäude/Kulturgüter vorhanden. Auch Bodendenkmäler sind nach derzeitigem Kenntnisstand im Plangebiet nicht zu erwarten. Auswirkungen auf den Bereich des Denkmalschutzes werden daher nicht gesehen. Grundsätzlich wird auf die gesetzlichen Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes, insbesondere die §§ 15 und 16 („Entdeckung von Bodendenkmälern“ bzw. „Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern“) hingewiesen. So sind bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Bodenfunde und –befunde oder Zeugnisse tierischen und pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit gemäß Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz – DSchG vom 11.03.1980 (GV. NW. S. 226/SGV. NW 224)) dem Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland unmittelbar zu melden. Dessen Weisung für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 8 Verwirklichung des Bebauungsplanes, Kosten Für die Verwirklichung des Bebauungsplanes entstehen keine Kosten, da lediglich der Bestand überplant wird. 15 Bebauungsplan Nr. 1/118 - Verfahrensstand § 10 Abs. 1 BauGB ______________________________________________________________________________________________________________ Wesseling, den 15.11.2013 Im Auftrag der Stadt Wesseling 16