Beschlussvorlage (Vorentwurf Begründung BP NR. 1/120)

Begründung (Vorentwurf) Bebauungsplan Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ Erstellt durch die Stadt Wesseling, Fachbereich Stadtplanung, Stand: August 2013 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB 1. Anlass und Ziel der Planung Regelmäßige Anfragen beim Fachbereich Wirtschaftsförderung/Liegenschaften der Stadt Wesseling belegen eine große Nachfrage nach gewerblich nutzbaren Grundstücken in Wesseling. Insbesondere kleinere Flächen in der Größenordnung zwischen 800 und 3.000 m2 werden nachgefragt. Die diesbezüglichen Kapazitäten im einzigen städtischen Gewerbegebiet „Rheinbogen“ an der Vorgebirgsstraße sind weitestgehend erschöpft. In privater Hand befindliche gewerbliche Bauflächen wie etwa auf dem Gelände der drei großen Industrieunternehmen Shell Deutschland Oil GmbH, Lyondell Basell Industries oder Evonik Industries AG sowie Flächen im nördlichen Gewerbegebiet Berzdorf sind größtenteils betriebsgebunden und daher nicht auf dem Markt verfügbar. Zudem bieten die vorhandenen gewerblichen und industriellen Großstrukturen dieser Gebiete keinen geeigneten Rahmen, um kleinere Handwerks- und Gewerbetriebe standortgerecht unterzubringen. Wesentliches Ziel ist daher die Schaffung eines Gewerbegebietes, um die Entwicklungsperspektiven ortsansässiger Handwerks- und Gewerbebetriebe nicht zu gefährden und um den Wirtschaftsstandort Wesseling durch gewerbliche Neuansiedlungen zu stärken. Der Bebauungsplan Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung dieses Gewerbegebietes und sichert die vorhandene Wohnbebauung unter Berücksichtigung immissionsschutzrechtlicher Vorgaben. 2. Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Wesseling zwischen der Autobahn A 555 und der nördlichen Hubertusstraße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/120 grenzt im Norden an die Moschee, im Westen an die Autobahn A 555 und zu erhaltende Friedhofserweiterungsflächen, im Süden an den Hauptweg des Friedhofes und im Osten an die Hubertusstraße. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 4,3 ha. Mit Ausnahme der Wohngebäude Hubertusstraße 87 bis 101 sowie des nördlichen privaten Parkplatzes befinden sich alle Flächen im Eigentum der Stadt Wesseling. 3. Beschreibung des Plangebietes im Bestand Das direkte Umfeld des Plangebietes ist von heterogener städtebaulicher Gestalt und Nutzung. Prägnantestes Bauwerk ist die benachbarte Mimar-Sinan-Camii-Moschee die über mehrere Kuppeln und ein Minarett verfügt. Mit einzelnen Lagerhallen, Gebäuden und Lagerflächen des städtischen Betriebshofes finden sich nördlich der Moschee gewerbliche Nutzungen. Die gegenüberliegende Straßenseite der Hubertusstraße ist durch einen sehr dichten, mächtigen Gehölzbestand geprägt, der die dahinter liegenden, in einer Senke errichteten 7-12 geschossigen Wohnhäuser des Kastanienweges zumindest bei entsprechender Sommerbelaubung größtenteils verdeckt. Im Süden des Plangebietes bilden kleinteilige Grünstrukturen den Anschluss an den bestehenden Friedhof an der Hubertusstraße. 2 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB Das Plangebiet selbst ist mit Ausnahme der Wohnhäuser an der Hubertusstraße sowie dem Privatparkplatz im nördlichen Teil des Gebiets unbebaut. Die vor Ort erkennbare kleinteilige Rasenparzellierung des südlichen Plangebietes zeugt noch von der Absicht, den Friedhof nach Norden zu erweitern. Auch die heute teilweise dicht mit Sträuchern und Gehölzen bestandenen übrigen Freiflächen im Plangebiet sollten auf lange Sicht zur Erweiterung des Friedhofes verwendet werden. Im Rahmen der Friedhofsbedarfsplanung jedoch wurde festgestellt, dass der ehemals ermittelte Flächenbedarf für Bestattungen aufgrund der häufigen Nicht-Verlängerung der Grabpacht und durch den Trend von der Erd- zur Urnenbestattung deutlich gesunken ist und die ursprünglich zur Friedhofserweiterung angedachten Flächen nicht mehr benötigt werden. Die Flächen liegen heute brach und stehen somit für andere Nutzungen zur Verfügung. Die im Plangebiet gelegenen Wohnhäuser an der Hubertusstraße entstanden vornehmlich in den 1950er Jahren sowie um die Jahrtausendwende. Bei den Gebäuden handelt es sich überwiegend um 2-geschossige Einzel- oder Doppelhäuser mit Satteldach, teilweise sind Anbauten und Erweiterungen in den rückwärtigen Gartenbereich vorgenommen worden. Die Gärten der Wohnhäuser an der Hubertusstraße sind reich strukturiert und bilden somit einen fließenden Übergang zu der westlich anschließenden städtischen Brachfläche. Der im nördlichen Plangebiet vorhandene Parkplatz ist ein Privatparkplatz der Wesselinger Chemieindustrie. Der Platz wird teilweise auch von Besuchern der Moschee genutzt. 4. Bestehendes Planungsrecht und übergeordnete Vorgaben Das Plangebiet ist gemäß dem Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Teil des sog. „Allgemeinen Siedlungsbereichs“ (ASB). Die Entwicklung eines Gewerbegebietes in der angestrebten Größenordnung ohne großgewerbliches bzw. industrielles Störpotenzial ist mit der ASB-Festlegung der Landesplanung vereinbar. Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling ist der ehemals für die Friedhofserweiterung vorgesehene Bereich als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Friedhof“ dargestellt. Ein schmaler Streifen entlang der Autobahn A 555 weist im FNP eine Darstellung als „Landschaftsschutzgebiet“ (LSG) auf. Die vorhandene Wohnbebauung an der Hubertusstraße ist als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Schutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen trotz der aus den 1970er Jahren stammenden Darstellung im Flächennutzungsplan nicht. In der einschlägigen, aktuellen Fassung des Landschaftsplanes 8 „Rheinterrassen“ ist das Plangebiet - ohne naturschutzrechtliche Festlegung - dem Siedlungsbereich zugeordnet. Die angeführten Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprechen der beabsichtigten gewerblichen Nutzung des Plangebietes. Da Bebauungspläne aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan zu entwickeln sind, muss der FNP geändert werden. Die 60. Änderung des Planes erfolgt gemäß § 8 Abs. 3 BauGB im sog. „Parallelverfahren“ mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/120. Durch den Bebauungsplan Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ wird der Bebauungsplan Nr. 1/46 aus dem Jahre 1972, der die Entwicklung/Sicherung der geplanten Friedhofs- 3 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB erweiterung und der straßenseitigen Wohnbebauung nebst Verkehrsflächen zum Gegenstand hatte, vollständig überplant. 5. Planungskonzeption, Erschließung, Entwässerung Der Bebauungsplan Nr. 1/120 schafft die rechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Gewerbegebietes auf den ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen an der Hubertusstraße. Der nördliche Teilbereich des geplanten Gewerbegebiets wird durch eine 8,60 m breite, von der Hubertusstraße ausgehenden neuen Stichstraße mit Wendeanlage erschlossen. Die im Süden des Gebiets entstehenden gewerblichen Grundstücke werden direkt an die Hubertusstraße angebunden. Ist aufgrund der Tiefe der Grundstücke eine Teilung vorgesehen, so muss die Erschließung der in zweiter Baureihe befindlichen Grundstücke durch eine entsprechende „Pfeifenstil“-Parzellierung oder durch Baulasten, Grunddienstbarkeiten oder vergleichbare rechtliche Instrumente gesichert werden. Die Entwässerung des geplanten Gewerbegebietes erfolgt bezogen auf das anfallende Schmutzwasser über den Schmutzwasserkanal in der Hubertusstraße. Das im Gewerbegebiet anfallende Niederschlagswasser ist gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG NRW) über eine ortsnahe Versickerung zu entsorgen. Ob die Versickerung auf den Grundstücken erfolgen kann, oder ob aufgrund der z.T. beschränkten Größe der Grundstücke eine zentrale Versickerungsanlage angelegt werden sollte, wird im weiteren Planverfahren geklärt. Aus Pietät gegenüber den vorhandenen Friedhofsflächen wird das Gewerbegebiet mit einem 7-15 m breiten, dicht mit Sträuchern und Gehölzen bepflanzten Grünstreifen vom Friedhofsgelände abgetrennt. Auch zur vorhandenen Wohnbebauung an der Hubertusstraße erfolgt eine entsprechend dichte Bepflanzung als Sichtschutz. Falls möglich, werden im Bestand vorhandene Gehölze in die Grünstreifen integriert. Die Flächen sollen in städtischem Eigentum verbleiben, um den dauerhaften Erhalt und die Pflege der Bepflanzungen sicherzustellen. Der im nördlichen Plangebiet bestehende Parkplatz für Mitarbeiter der Chemieindustrie wird in seinem Bestand gesichert. Eine Bebauung ist hier nicht vorgesehen. Von wesentlicher Bedeutung für die Erschließungsplanung des Gewerbegebiets und für die Dimensionierung der Baufelder ist die Nähe zur Autobahn A 555 und die damit verbundene 40 m breite Anbauverbotszone nach dem Bundesfernstraßengesetz. Die westliche Baugrenze des nördlichen Gewerbebereichs nimmt den Verlauf der 40 m-Zone auf. Für die Existenz eines gewerblichen Betriebs unabdingbare Nutzungen (z.B. Pflichtstellplätze) dürfen innerhalb der Anbauverbotszone nicht untergebracht werden. 6. Begründung der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 1-15 BauNVO) Zur Sicherstellung der erforderlichen Rücksichtnahme auf die vorhandene Wohnbebauung an der Hubertusstraße werden eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe) festgesetzt. In den eingeschränkten Gewerbegebieten dürfen lediglich solche gewerblichen Nutzungen zugelassen werden, die nach ihrem Störgrad auch in einem Mischgebiet zulässig wären. Eine un- 4 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB zumutbare Beeinträchtigung der Wohnnutzungen durch gewerbliche Emissionen kann somit ausgeschlossen werden. (Anm.: Für das Bebauungsplanverfahren wird ein Lärmgutachten beauftragt. Es ist davon auszugehen, dass die oben angeführten Festlegungen zum Lärmschutz noch geändert oder ergänzt werden, sobald verlässliche Daten zur erwarteten Immissionsentwicklung vorliegen. In dem Lärmgutachten werden sowohl die mit der gewerblichen Entwicklung verbundenen Immissionen als auch die Immissionen durch die Autobahn A 555 untersucht. Eine entsprechende Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren) Des Weiteren werden die in einem Gewerbegebiet zulässigen Lagerplätze und Tankstellen planungsrechtlich ausgeschlossen. Lagerplätze vermitteln aufgrund ihrer spezifischen Nutzungsart - einer zumeist baulichen Mindernutzung des Grundstücks in Kombination mit flächigen, unterschiedlich hoch gelagerten Stoffen oder Materialien - in der Regel ein städtebaulich unstrukturiertes Bild. Insbesondere durch die geringe Größe der gewerblichen Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/120 wäre ein eigenständiger Lagerplatz dazu geeignet, die Außenwirkung und Wahrnehmung des Gebietes deutlich zu prägen. Der Entwicklung eines gestalterisch ansprechenden, wohngebietsnahen und -verträglichen Gewerbegebietes stünde dies entgegen. Durch den generellen Ausschluss von Tankstellen sollen insbesondere unerwünschte Verkehrsströme und Geruchsbelästigen der angrenzenden Wohn- und Friedhofsnutzung durch Mineralölprodukte vermieden werden. Zum Schutz der Wesselinger Innenstadt (Hauptzentrum) und der zentralen Versorgungsbereiche Kronenweg, Westerwaldstraße, Berzdorf, Eichholzer Straße, Keldenicher Straße und dem Entwicklungsbereich Urfeld (lokale Nahversorgungszentren) werden, resultierend aus den Ergebnissen des Einzelhandelskonzeptes und den Zielvorgaben des „Masterplan Einzelhandel“, in den Gewerbegebieten gemäß der „Wesselinger Sortimentsliste“ das Anbieten und der Verkauf zentrenrelevanter Sortimente ausgeschlossen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass eine weitere Schwächung der Wesselinger Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche durch die Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an nicht integrierten Standorten vermieden wird. Die Regelungen zum Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels in den Gewerbegebieten stützen sich auf die Aussagen und Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wesseling und die daraus resultierenden Zielvorgaben des „Masterplan Einzelhandel“. Hierzu heißt es im Einzelhandelskonzept: „Zentrenrelevante Sortimente (…) sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben ausschließlich in der abgegrenzten Innenstadt und in den sonstigen zentralen Bereichen von Wesseling zulässig sein.“ (Kap. 7.2.1, S. 89) Diese Empfehlung ist auch als planerische Zielvorgabe in das strategische Maßnahmenkonzept des „Masterplan Einzelhandel“ eingeflossen: „Zentrenrelevanter Einzelhandel soll ausschließlich im Hauptzentrum und in den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden.“ (Kap. 3, S. 7) 5 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB Gemäß der „Wesselinger Sortimentsliste“ als integrativer Bestandteil des „Masterplan Einzelhandel“ sind zentrenrelevante Sortimente: - - Antiquitäten/ Kunst Baby-/ Kinderartikel Bekleidung aller Art, Leder- und Kürschnerwaren, Schuhe und Zubehör (Schnitt-) Blumen Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Büroorganisation Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika und Parfumerieartikel, Haushaltswaren/ Bestecke Einrichtungszubehör ohne Möbel (aber inkl. Beleuchtungskörper und Lampen, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien und Stoffe, Bastel-/ Geschenkartikel, Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen) Fahrräder und Zubehör Foto/ Optik, Video, Akustik/ Tonträger Kurzwaren, Handarbeiten und Wolle Musikalien Nahrungs-/ Genussmittel Pharmazeutika Reformwaren, Sanitätswaren Schmuck, Uhren, Gold- und Silberwaren Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte Unterhaltungselektronik und Zubehör/ Computer, Kommunikationselektronik, Elektrokleingeräte Hierzu heißt es im Einzelhandelskonzept: „Diese Sortimentsliste muss zukünftig Teil der relevanten B-Pläne sein, wenn in diesen Aussagen zur Begrenzung von Einzelhandel enthalten sind.“ (Kap. 7.5.3.1, S. 108) „Die (...) Sortimentsgliederung stellt für die Stadt Wesseling einen Vorschlag aus Gutachtersicht dar, der für die zukünftige Genehmigungspraxis zugrunde gelegt werden kann. Diese Sortimentsliste für Wesseling wurde auf Basis der Begehung und Befragung erstellt und ist insofern stadtspezifisch als sie u.a. entsprechend der räumlichen Verteilung des Angebots in Wesseling abgeleitet wurde. (...) Der Vorschlag ist einer Diskussion im politischen Rahmen durchaus zugänglich. Allerdings muss bei einer Abweichung vom gutachterlichen Vorschlag begründet werden, warum eine andere Einstufung vorgenommen wird.“ (Kap. 7.5.2, S. 106 f) Im Rahmen der Erarbeitung des „Masterplan Einzelhandel“ sind bereits Änderungen und Ergänzungen in die oben aufgeführte Sortimentsliste durch die Verwaltung eingeflossen und fachlich begründet worden. Eine gutachterliche Stellungnahme der überarbeiteten Sortimentsliste (im Rahmen der gutachterlichen Überprüfung des gesamten „Masterplan Einzelhandel“) hat die Änderungen und Ergänzungen als plausibel begründet und nachvollziehbar angesehen. 6 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB Von den Regelungen zum Einzelhandel unberührt bleibt der nicht zentrenrelevante Einzelhandel, der, sofern er nicht das Kriterium der Großflächigkeit erfüllt, in den Gewerbegebieten des Bebauungsplanes Nr. 1/120, angesiedelt werden kann. Neben eigenständigen Lagerplätzen, Tankstellen und zentrenrelevantem Einzelhandel werden Vergnügungsstätten in den Gewerbegebieten des Plangeltungsbereichs grundsätzlich ausgeschlossen. Das derzeit in Arbeit befindliche Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Wesseling verfolgt die Strategie, Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten lediglich dann zuzulassen, wenn bereits eine Vorprägung durch vorhandene Vergnügungsstätten oder andere gewerbliche Nutzung besteht, die in der Lage sind, höhere Miet- bzw. Bodenpreise zu zahlen (z.B. Einzelhandel, Systemgastronomie etc.). Vorprägungen der genannten Art sind teilweise im Gewerbegebiet Berzdorf, im Gewerbegebiet Brühler-/ Rodenkirchener Straße sowie im Rheinbogen auszumachen. Andere Gewerbegebiete sollen von Vergnügungsstätten freigehalten werden, um eine Verzerrung des Boden- und Mietpreisgefüges in „klassischen“, durch Produktion und Handwerk geprägten Gewerbegebieten zu vermeiden und um Verdrängungseffekte auszuschließen. Anlagen für sportliche Zwecke sind gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung in Gewerbegebieten generell zulässig. Aufgrund des i.d.R. erheblichen Platzbedarfs von Sportanlagen und der Planintention, die neu geschaffenen Gewerbegrundstücke insbesondere für gewerbliche bzw. handwerkliche Betriebe vorzuhalten, sind Anlagen für sportliche Zwecke im Gewerbegebiet an der Hubertusstraße nur ausnahmsweise zulässig. Das vorhandene Wohngebiet an der Hubertusstraße wird als Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt und entspricht somit der Gebietsfestsetzung des bisher verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/46. 6.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 16-21a BauNVO) Als Maß der baulichen Nutzung wird in den Gewerbegebieten eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Die gemäß § 17 BauNVO in Gewerbegebieten maximal zulässige GRZ von 0,8 wird somit nicht voll ausgeschöpft. Ziel der reduzierten Festlegung ist die Berücksichtigung der geringen Bebauungsdichte im unmittelbaren Umfeld des neuen Gewerbegebietes mit der vorhandenen aufgelockerten Wohnbebauung beidseits der Hubertusstraße und den Friedhofsflächen. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, bis zur einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Hierdurch wird sichergestellt, dass trotz der Einschränkung für die GRZ des Hauptgebäudes eine adäquate Nutzung der gewerblichen Grundstücke möglich ist. In den Gewerbegebieten ist eine bis zu 2-geschossige Bebauung zulässig, wobei die maximale Gebäudehöhe auf 9,00 m festgelegt wird. Ausschlaggebend bei der Bemessung der Gebäudehöhe ist der höchste Punkt des Gebäudes. Eine bestimmte Dachform wird nicht festgelegt, um den Gewerbetreibenden ein ausreichend großes Maß an Flexibilität einzuräumen. Die gewählte maximal zulässige Gebäudehöhe der Gewerbebetriebe überschreitet nicht die bestehenden Firsthöhen der Wohnbebauung entlang der westlichen Seite der Hu- 7 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB bertusstraße und ermöglicht somit eine relativ homogene Höhenentwicklung in den beiden Nutzungsbereichen. Lediglich durch untergeordnete technische Aufbauten wie z.B. Entlüftungsanlagen, Lichtkuppeln, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie etc. darf ausnahmsweise eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe in den Gewerbegebieten um bis zu 3 m erfolgen. Diese auf § 31 Abs.1 BauGB basierende Ausnahmeregelung ermöglicht es, die planungsrechtliche Zulässigkeit derartiger Anlagen von der städtebaulichen Verträglichkeit im konkreten Einzelfall abhängig zu machen. Gemäß den in § 17 BauNVO angeführten Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden für das Reine Wohngebiet im Plangebiet eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt und somit die Werte des Bestandsbebauungsplanes übernommen. Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen im WR orientieren sich am vorhandenen Gebäudebestand. Die maximal zulässige Traufhöhe wird auf 6,50 m, die Firsthöhe auf 10,70 m festgelegt. Zulässig sind Gebäude mit bis zu 2 Vollgeschossen. Bezugspunkt für die Bemaßung der Höhe baulicher Anlagen ist die Höhenlage der fertig ausgebauten, an das Grundstück angrenzenden Verkehrsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in der Mitte des Grundstücks. Wird ein Hinterlieger-Grundstück bebaut, so gilt als Bezugspunkt die entsprechende Höhenlage der Verkehrsfläche, an die das in erster Baureihe liegende Grundstück unmittelbar angrenzt. Bei Eckgrundstücken ist die höher gelegene Verkehrsfläche ausschlaggebend. 6.3 Bauweise und, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22-23 BauNVO) In den Gewerbegebieten wird keine gesonderte Bauweise festgesetzt, so dass Gebäude sowohl in der offenen als auch in der geschlossenen Bauweise errichtet werden dürfen. Im reinen Wohngebiet werden die Festsetzungen des alten Bebauungsplanes Nr. 1/46 aufgenommen und die im Bestand vorhandene offene Bauweise mit Einzel- oder Doppelhäusern festgeschrieben. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in den Gewerbegebieten und im reinen Wohngebiet durch Baugrenzen festgesetzt. Um zu verhindern, dass auf den Grundstücksflächen außerhalb der festgelegten Baufelder eine ungeordnete Entwicklung durch die Häufung von Nebengebäuden, Schuppen, Garagen, Stellplätzen etc. stattfindet, sind die unter § 23 Abs. 5 BauNVO aufgeführten Anlagen in den Baugebieten nur ausnahmsweise zulässig. Die Stadt entscheidet im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nach städtebaulichen Gesichtspunkten, ob die Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden kann. Für die jeweilige Nutzung angemessen dimensionierte Grundstückszufahrten werden von dieser Regelung nicht erfasst und sind somit grundsätzlich auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Das Plangebiet grenzt im Westen an die Autobahn A 555. Gemäß § 9 Bundesfernstraßengesetz ist die Errichtung von Anlagen innerhalb eines 40 m breiten Streifens zum Außenrand der befestigten Fahrbahn nicht zulässig. Die festgesetzte westliche Baugrenze orientiert sich am Verlauf der Anbauverbotszone. Nach Rücksprache mit der zuständigen Niederlassung 8 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB des Landesbetriebs Straßenbau NRW in Krefeld dürfen auf den nicht (mit Hauptanlagen) überbaubaren Grundstücksflächen keine für den Betriebsablauf und die Betriebsexistenz unverzichtbaren Zu-/Umfahrten, Stellplätze und Nebenanlagen innerhalb der 40 m-Zone angelegt werden. 6.4 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB, § 9 Abs. 1a BauGB) (Ausgleichsmaßnahmen für bauliche Eingriffe à Eine Konkretisierung erfolgt im weiteren Verfahren.) 6.5 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) In den Vorgärten der Gewerbegrundstücke sollen Bäume angepflanzt werden, um ein ansprechendes optisches Erscheinungsbild im Übergangsbereich zum öffentlichen Straßenraum zu schaffen. Die Anzahl der zu pflanzenden Bäume richtet sich nach der Größe der Baugrundstücke. Für Grundstücke ≤ 1.500 m2 ist mindestens 1 Baum im Vorgarten zwischen der vorderen bzw. seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie anzupflanzen, für Grundstücke ˃ 1.500 m2 ist die Pflanzung von mindestens 2 Vorgarten-Bäumen vorzunehmen. Für Hinterliegergrundstücke, die über keinen Vorgartenbereich verfügen, dürfen entsprechende Anpflanzungen an beliebiger Stelle des Grundstücks erfolgen. (Eine Konkretisierung der Baumart und -größe erfolgt im weiteren Verfahren) 6.6 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) (Anm. Für das Bebauungsplanverfahren wird ein Lärmgutachten beauftragt. Aufgrund der Vorbelastung durch die Autobahn A 555 sowie die neu hinzukommende gewerbliche Nutzung werden je nach Ergebnis des Gutachtens aktive oder passive Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Eine Konkretisierung erfolgt im weiteren Verfahren.) 6.7 Gestalterische Festsetzungen (§ 9 Abs.4 BauGB, § 86 BauO NRW) Um ein weitestgehend offenes Gestaltungsbild zu erhalten, den Grundstückseigentümern aber gleichzeitig eine ausreichende Abgrenzung und Sicherung ihrer Grundstücke zu ermöglichen, dürfen die Vorgärten (zwischen der vorderen bzw. seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie) mit Stabgitterzäunen eingefriedet werden. Die zulässige Höhe der Einfriedungen ist auf 1,40 m begrenzt, um auf dem angrenzenden Gehweg und der Straße keine „Käfigwirkung“ hervorzurufen. Damit letztere auch für die Wahrnehmbarkeit der Vorgärten entlang der Straßenflucht ausgeschlossen werden kann, gelten die Regelungen entsprechend für Einfriedungen zwischen zwei Grundstücken im Bereich des Vorgartens. 6.8 Hinweise Altlasten/Baugrund Für Teile der ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen ist bekannt, dass das natürliche Bodengefüge durch Auskiesungen und spätere Verfüllungen verändert worden ist. Zur Ermitt- 9 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB lung der Tragfähigkeit des Bodens einerseits und um Aussagen zu eventuellen Bodenverunreinigungen zu erhalten, ist ein Bodengutachten beauftragt worden. Die Ergebnisse des Gutachtens liegen zum Zeitpunkt der Erstellung des Vorentwurfs zur Begründung des Bebauungsplanes Nr. 1/120 noch nicht vor. Archäologische Bodenfunde Für das Plangebiet bestehen keine Anhaltspunkte zum Vorhandensein archäologischer Zeugnisse. Treten dennoch archäologische Funde zu Tage, so verpflichtet der entsprechende Hinweis auf der Planzeichnung zu einer umgehenden Unterrichtung der zuständigen Institutionen und ermöglicht somit eine Sicherung der Funde. Kampfmittel Eine Luftbildauswertung des Plangebiets durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) der Bezirksregierung Düsseldorf war nur teilweise möglich. Der entsprechende Hinweis auf der Planzeichnung gibt die Stellungnahme des KBD und die empfohlene Vorgehensweise bei Baumaßnahmen umfassend wieder. In der Planzeichnung ist der im Zuge der Luftbildauswertung nicht auswertbare Bereich (Süden des Plangebiets) markiert. 7. Umweltbericht Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Berücksichtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB angeführten Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen. Die in der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Umweltbelange werden in einem Umweltbericht als gesonderten Teil der Begründung dargelegt. 7.1 Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele und Inhalte des Bebauungsplans Ziel des Bebauungsplanes Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ ist die Umwandlung ehemals geplanter Friedhofserweiterungsflächen in ein Gewerbegebiet, um dem wachsenden Bedarf nach Bauflächen für Handwerksbetriebe und kleinere Gewerbebetrieben nachzukommen. Die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung geht einher mit der Sicherung des vorhandenen reinen Wohngebietes an der Hubertusstraße unter immissionsschutzrechtlichen Aspekten. 7.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzen und Fachplänen Nachfolgend werden die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten und für den Bebauungsplan bedeutsamen Ziele des Umweltschutzes dargestellt. Entsprechende gesetzliche Vorgaben mit Relevanz für den Bebauungsplan Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ finden sich insbesondere im Baugesetzbuch und im Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG). Im Baugesetzbuch (BauGB) sind folgende relevante Umweltschutzziele festgelegt: § § § Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung (§ 1 Abs. 5 BauGB) Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt (§ 1 Abs. 5 BauGB) Schutz und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen (§ 1 Abs. 5 BauGB) 10 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB § § § § Förderung von Klimaschutz und Klimaanpassung (§ 1Abs. 5 BauGB) Berücksichtigung von Belangen des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6 BauGB) Sparsamer Umgang mit Grund und Boden („Bodenschutzklausel“, § 1a Abs. 2 BauGB) Vermeidung und Ausgleich von voraussichtlich erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts („Eingriffsregelung“, § 1a Abs. 3 BauGB) Das Bundesnaturschutzgesetz nennt folgendes Ziel: § Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft aufgrund ihres eigenen Wertes und als Grundlage für Leben und Gesundheit des Menschen zur Sicherung - der biologischen Vielfalt, der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerationsfähigkeit und der nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft (vgl. § 1 BNatSchG). Neben den Zielen zum Umweltschutz in Fachgesetzen sind Ziele in Fachplänen bei der Umweltprüfung zu berücksichtigen. Als fachübergreifende Pläne seien hier der Regionalplan und der Flächennutzungsplan angeführt. Aussagen in weiteren Fachplänen, insbesondere im Landschaftsplan, sind Abschnitt 7.3.11 des Umweltberichts zu entnehmen. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Köln, ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt. Umweltrelevante Ziele sind für das Plangebiet selbst oder für seine direkte Umgebung nicht vorgegeben. Erst in einer Entfernung von ca. 300 m beginnt mit dem westlich der Autobahn gelegenen städtischen Naherholungsgebiet „Entenfang“ der „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereich“ mit Darstellungen zum „Schutz der Landschaft und zur landschaftsorientierten Erholung“ die von einem „regionalen Grünzug“ überlagert werden. Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist der ehemals für die Friedhofserweiterung vorgesehene Bereich als „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Friedhof“ dargestellt. Ein schmaler Streifen entlang der Autobahn A 555 weist im FNP eine Darstellung als „Landschaftsschutzgebiet“ (LSG) auf. Die vorhandene Wohnbebauung an der Hubertusstraße ist als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Zur Realisierung des Bebauungsplans Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ ist vorgesehen, den Flächennutzungsplan zu ändern und die Grünflächendarstellung mit einer „gewerblichen Baufläche“ zu überplanen. Die weiteren nötigen planungsrechtlichen Verfahrensschritte der FNP-Änderung werden im Parallelverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/120 durchgeführt. 7.3 Beschreibung und Bewertung der wesentlichen Umweltauswirkungen für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB 11 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB Die Beschreibung und Bewertung der wesentlichen Umweltauswirklungen der Bauleitplanung erfolgt anhand der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB angeführten Umweltbelange bzw. Schutzgüter. Zu diesen zählen § § § § § § Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) Schutzgut Landschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) Schutzgut Luft und Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) Schutzgut FFH- und Vogelschutzgebiete (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB) und Verträglichkeitsprüfung (§ 1 a Abs. 4 BauGB i.V.m. § 34 BNatSchG) § Schutzgut Mensch (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) § Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB) § Umweltbelang Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB) § Umweltbelang Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Energienutzung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB) § Umweltbelang Darstellung von Landschafts- und sonstigen Plänen des Fachrechts (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 g BauGB) § Umweltbelang Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten mit Immissionsgrenzwerten, die nach europäischen Vorgaben durch Rechtsverordnung festgesetzt sind (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 h BauGB) § Umweltbelang Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a,c und d BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 i BauGB) § Umweltbelang Bodenschutz- und Umwidmungssperrklausel (§ 1 a Abs. 1 BauGB) (Status Quo, Nullprognose, Auswirkungen) 7.3.1 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Aufgrund der brachflächenartigen Struktur der ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen und der geringen Eingriffsintensität durch den Menschen in den letzten Jahren ist davon auszugehen, dass diese Flächen einigen Tier- und Pflanzenarten als Rückzugs- und Lebensraum dienen. Um genaue Aussagen zu vorhandenen Arten sowie zu den Auswirkungen der Planung treffen zu können, wird ein artenschutzrechtliches Fachgutachten in Auftrag gegeben. Das Gutachten wird auch darlegen, welche Maßnahmen vorgenommen werden können, um die Eingriffe in das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt zu vermeiden, zu verringern oder auszugleichen. 7.3.2 Schutzgut Landschaft (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.3 Schutzgut Boden Gemäß der Bodenkarte des Geologischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen handelt es sich bei den Böden im Plangebiet um Braunerden aus Hochflutsand (Holozän) bzw. Flugsand (Holozän) über Sand und Kies der Niederterrasse (Pleistozän). Der Boden ist kiesig, im 12 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB tieferen Unterboden z.T. kalkhaltig und weist eine mittlere Ertragsfähigkeit als Ackerboden auf. Die Sorptionsfähigkeit für Nährstoffe ist gering, gleiches gilt für die nutzbare Wasserkapazität. Die Wasserdurchlässigkeit des Bodens ist als hoch einzustufen. Für einen Teil des Plangebiets im Bereich der ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen liegen keine Angaben zur Bodentypologie vor. Historische Unterlagen belegen, dass dieser Bereich in der Vergangenheit als Auskiesungsfläche genutzt worden ist. Nach Abschluss der Auskiesung in den 1930er Jahren dienten die beiden zurück gebliebenen Gruben ca. 30 Jahre lang als Badeanstalt bis sie in den 1960er Jahren - vermutlich mit Erdaushub und Bauschutt - verfüllt wurden. Um genauere Angaben zu der Verfüllung und zu ihrer Eignung als Baugrund für gewerbliche Nutzungen zu erhalten, ist ein Bodengutachten beauftragt worden. Die Ergebnisse des Gutachtens und die daraus abgeleiteten Ansprüche für eine Entwicklung als Gewerbegebiet werden im weiteren Verfahren in die Planung eingearbeitet. 7.3.4 Schutzgut Wasser (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.5 Schutzgut Luft und Klima (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.6 Schutzgut FFH- und Vogelschutzgebiete/ Verträglichkeitsprüfung Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/120 „Gewerbegebiet Hubertusstraße“ und seiner näheren Umgebung sind keine FFH- oder Vogelschutzgebiete i.S.d. Bundesnaturschutzgesetzes vorhanden. Eine Verträglichkeitsprüfung über die Auswirkung der Bauleitplanung ist daher nicht erforderlich. 7.3.7 Schutzgut Mensch Für den Menschen sind wohnumfeldabhängige Faktoren wie die Wohn- und Lebensqualität, der Erholungs- und Freizeitwert, Aspekte des Immissionsschutzes und wirtschaftlich/ infrastrukturelle Funktionen (Versorgung, Angebot an Gemeinbedarfseinrichtungen) von Bedeutung. (Anm.: Für das Bebauungsplanverfahren wird ein Lärmgutachten beauftragt. In dem Lärmgutachten werden sowohl die mit der gewerblichen Entwicklung verbundenen Immissionen als auch die Immissionen durch die Autobahn A 555 untersucht. Eine entsprechende Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren) 7.3.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Baudenkmäler sind im Plangebiet oder in dessen unmittelbarem Umfeld nicht vorhanden. Hinweise auf ein mögliches Vorhandensein von Bodendenkmälern bestehen ebenfalls nicht. Sollten bei Bauarbeiten dennoch archäologische Bodenfunde zu Tage treten, so ist die unverzügliche Benachrichtigung der zuständigen Behörden über einen diesbezüglichen Hinweis im Bebauungsplan gesichert. Bewohner der Hubertusstraße haben die Stadt Wesseling und die Presse darüber informiert, auf den an ihre Gärten angrenzenden ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen immer wieder menschliche Knochen zu finden. Die Knochen stammen aus Aushub, der auf den ehe- 13 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB maligen Friedhofserweiterungsflächen zwischengelagert wird, wenn ein altes Grab nach Ablauf der Belegungszeit für eine neue Bestattung vorbereitet wird. Normalerweise verbleiben alte Gebeine bei einer neuen Bestattung in der Grabsohle. Im Einzelfall jedoch kann es vorkommen, dass Knochen aus der Grabsohle entfernt und als Teil des Aushubs auf den ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen zwischengelagert werden. Wird das neu belegte Grab anschließend wieder verfüllt, kann nicht ausgeschlossen werden, dass kleinere Knochen aus dem Aushub nicht wieder aufgenommen werden und auf der Erweiterungsfläche verbleiben. Aus Pietätsgründen beabsichtigt die Stadt, die ehemalige Erweiterungsfläche des Friedhofs im Vorfeld einer Baureifmachung nach menschlichen Knochen abzusuchen und entsprechende Funde in angemessenem Rahmen dauerhaft auf dem benachbarten Friedhof beizusetzen. 7.3.9 Umweltbelang Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwasser Gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG NRW) ist das Niederschlagswasser bei der erstmaligen Erschließung von Grundstücken zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über eine Kanalisation in ein Gewässer einzuleiten. Gemäß den Vorgaben des Rhein-Erft-Kreises (Broschüre „Regenbewirtschaftung“, Stand Januar 2012, über www.rhein-erft-kreis.de) kann die Niederschlagsentwässerung von Dachflächen oder Hofflächen in Gewerbegebieten mit geringer bis mäßiger Frequentierung und ohne Umgang mit wassergefährdenden Stoffen über Flächenversickerung (belebte Bodenzone) oder über Muldenversickerung erfolgen, um eine ausreichende Reinigungswirkung des Wassers vor Eintritt in das Grundwasser zu gewährleisten. Ob die Niederschlagsbeseitigung aufgrund der z.T. geringen Größe der neuen gewerblichen Baugrundstücke tatsächlich auf den Grundstücken selbst oder über eine zentrale Versickerungsanlage im Plangebiet erfolgen sollte, wird im weiteren Verfahren geklärt. (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.10 Umweltbelang Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Energienutzung (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.11 Umweltbelang Darstellung von Landschafts- und sonstigen Plänen des Fachrechts Der rechtskräftige Landschaftsplan Nr. 8, Rheinterrassen, ordnet das Plangebiet dem Siedlungsbereich zu. Festlegungen zu Entwicklungszielen, zu besonders geschützten Teilen von Natur und Landschaft oder zu Entwicklungs-, Pflege und Erschließungsmaßnahmen enthält der Plan nicht. 14 Bebauungsplan Nr. 1/120 Verfahrensstand § 3 Abs. 1 BauGB 7.3.12 Umweltbelang Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten mit Immissionsgrenzwerten, die nach europäischen Vorgaben durch Rechtsverordnung festgesetzt sind Für das Stadtgebiet Wesselings und somit auch für das Plangebiet sind keine Gebiete mit Immissionsgrenzwerten nach europäischen Vorgaben vorhanden. 7.3.13 Umweltbelang Wechselwirkungen zwischen den Belangen a), c) und d) des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.3.14 Umweltbelang Bodenschutz- und Umwidmungssperrklausel Mit Grund und Boden ist sparsam und schonend umzugehen, Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen. (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren) Die Umwidmungssperrklausel mit der Zielsetzung, landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzten Flächen nur im notwendigen Umfang umzunutzen, wird durch den Bebauungsplan Nr. 1/120 nicht berührt. 7.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.5 Alternative Planungsmöglichkeiten (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.6 Angewendete technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung (Eine Ergänzung erfolgt im weiteren Verfahren.) 7.7 Vorgesehene Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) (Eine Ergänzung folgt im weiteren Verfahren.) 7.8 Zusammenfassung (Eine Ergänzung folgt im weiteren Verfahren.) 15