Beschlussvorlage (Zukünftige Baugebiete der Stadt Bedburg hier: Kriterien zur Vergabe der Baugrundstücke)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9-71/2015 1. Ergänzung Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Sitzungstermin: Abstimmungsergebnis: Stadtentwicklungsausschuss 05.05.2015 Mehrheitlich dafür Stadtentwicklungsausschuss 03.11.2016 Ergebnis wie angegeben Betreff: Vergabe städtischer Baugrundstücke hier: Antrag der SPD-Fraktion vom 06.11.2014 Antrag der FDP vom 12.08.2016 Beschlussvorschlag: Beschluss 1 (Vergabekriterien bei Baugebieten): Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, Alternative A) die Einführung sozialer Entscheidungskriterien bei der Vergabe von städtischen Baugrundstücken mit folgendem kumulativen Punkteschema: Kriterium Anzahl der Kinder bis 16 Jahre, die mit einziehen werden Verheiratete Paare oder eingetragene Lebenspartnerschaften unter 35 Jahre, die noch keine Kinder haben Pflegebedürftige Personen Auszug aus Sozialwohnung Ehrenamt Vorhandenes Grundeigentum Neubürger / Altbürger Bezug zu Bedburg Berücksichtigung / Gewichtung Anzahl der Kinder x 5 Punkte, mindestens 10 Punkte 2 Punkte pro Partner unter 35 Jahre Anzahl der pflegebedürftige Personen x 3 Punkte 3 Punkte pro Person, die von der Sozialwohnung in den Neubau zieht. 2 Punkte pro Inhaber der Ehrenamtskarte NRW 5 Punkte, wenn kein Grundeigentum vorhanden ist Keine Berücksichtigung Keine Berücksichtigung STADT BEDBURG Alter Arbeitsplatz in Bedburg Sonstige Unverheiratete / Singles Sitzungsvorlage Seite: 2 Keine Berücksichtigung 3 Punkte, wenn einer der Bewerber in Bedburg arbeitet. Sollten mehrere Personen ein Grundstück erwerben und in Bedburg arbeiten, werden insgesamt trotzdem nur 6 Punkte vergeben. Keine Berücksichtigung Der Stichtag für die Rangbestimmung (=Schließung der Bewerberliste) wird individuell pro Baugebiet festgelegt und öffentlich bekanntgemacht. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Punktvergabe ist der vom Fachausschuss beschlossene Zeitpunkt für die Bewerbungsfrist. Bei mehreren Bewerbern mit Punktgleichheit wird nach dem Eingang der Bewerbungen vorgegangen. Die Rankingliste ist dem Fachausschuss nachrichtlich zur Kenntnis zu geben. oder Alternative B) dass bei der Vergabe der städtischen Baugrundstücke ab sofort wie folgt vorgegangen wird:        Die Bewerber werden auf einer Gesamtliste für das Stadtgebiet Bedburg erfasst. Zu Vermarktungsbeginn eines jeden Baugebiets werden die auf dieser Gesamtliste geführten Interessierten angeschrieben und der Vermarktungsbeginn wird öffentlich bekanntgemacht. Alle Interessierten (inkl. denen, die sich nach öffentlicher Bekanntmachung des Vermarktungsbeginns gemeldet haben) haben dann bis zu einem durch den Fachausschuss zu beschließenden Zeitpunkt die Möglichkeit, sich auf ein Grundstück zu bewerben. Dieser Zeitpunkt gilt dann auch als Stichtag für die Erstellung des Rankings. Ein Zweit- und Drittwunsch ist ebenfalls möglich. Bei Mehrfachbewerbungen auf ein Grundstück werden die Erstplatzierten zunächst nach Erstwunsch oder Zweit-/Drittwunsch, und dann analog dem Beschluss 1 Alternative A nach den noch festzulegenden Entscheidungskriterien sortiert. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Punktvergabe ist der vom Fachausschuss beschlossene Zeitpunkt für die Bewerbungsfrist. Sollte dann noch immer kein Käufer feststehen werden die dann Erstplatzierten nach dem Eingang der Bewerbung auf der Gesamtliste sortiert. Die Interessierten, die bei Vermarktungsbeginn nicht auf der Gesamtliste standen, werden somit nicht mehr beachtet. Danach entscheidet das Los. Die Rankingliste ist dem Fachausschuss nachrichtlich zur Kenntnis zu geben. oder Alternative C) dass bei der Vergabe der städtischen Baugrundstücke ab sofort wie folgt vorgegangen wird:       Die Bewerber werden auf einer Gesamtliste für das Stadtgebiet Bedburg erfasst. Zu Vermarktungsbeginn jedes Baugebiets werden die auf dieser Gesamtliste geführten Interessierten angeschrieben und der Vermarktungsbeginn wird öffentlich bekanntgemacht. Alle Interessierten (inkl. denen, die sich nach öffentlicher Bekanntmachung des Vermarktungsbeginns gemeldet haben) haben dann bis zu einem durch den Fachausschuss zu beschließenden Zeitpunkt die Möglichkeit, sich auf ein Grundstück zu bewerben. Dieser Zeitpunkt gilt dann auch als Stichtag für die Erstellung des Rankings. Ein Zweit- und Drittwunsch ist ebenfalls möglich. Bei Mehrfachbewerbungen auf ein Grundstück wird das Grundstück in einem Bieterverfahren zum Höchstpreis veräußert. Mindestpreis ist der jeweils aktuelle Bodenrichtwert. Der Bieterkreis besteht aus den Bewerbern für das Grundstück (Erst-, Zweit- und Drittwunsch). Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 2 STADT BEDBURG  Sitzungsvorlage Seite: 3 Die Rankingliste ist dem Fachausschuss nachrichtlich zur Kenntnis zu geben. Beschluss 2 (Vergabekriterien bei einzelnen Baugrundstücken und Grundstücken für den Geschosswohnungsbau) Für den Verkauf einzelner Baugrundstücke im Stadtgebiet, die vorher einer anderen Nutzung unterlagen, sowie von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau beschließt der Stadtentwicklungsausschuss folgende Vorgehensweise:      Zu Vermarktungsbeginn werden die auf der unter Beschluss 1, Alternative B beschriebenen Gesamtliste geführten Interessierten angeschrieben und der Vermarktungsbeginn wird öffentlich bekanntgemacht. Bei Grundstücke, die durch einen Bauherren angefragt wurden und durch die Verwaltung ursprünglich zunächst nicht für eine Bebauung vorgesehen waren, kann nach entsprechendem Beschluss des Fachausschusses auf eine öffentliche Ausschreibung verzichtet werden. Alle Interessierten (inkl. denen, die sich nach öffentlicher Bekanntmachung des Vermarktungsbeginns gemeldet haben) haben dann bis zu einem durch den Fachausschuss zu beschließenden Zeitpunkt die Möglichkeit, sich auf ein Grundstück zu bewerben. Dieser Zeitpunkt gilt dann auch als Stichtag für die Erstellung des Rankings. Bei Mehrfachbewerbungen auf wird das Grundstück in einem Bieterverfahren zum Höchstpreis veräußert. Der Mindestpreis wird vorher durch den Fachausschuss festgelegt. Der Bieterkreis besteht aus den Bewerbern für das Grundstück. Die Rankingliste ist dem Fachausschuss nachrichtlich zur Kenntnis zu geben. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 3 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4 Begründung: Die SPD-Fraktion hat den beigefügten Antrag auf Erarbeitung von Vergabekriterien bei der Vergabe von städtischen Grundstücken gestellt. Die FDP hat am 12.08.2016 einen weiteren Antrag zu dieser Thematik gestellt (Anlagen 1 und 2). Die SPD-Fraktion hat beantragt, dass die Verwaltung für die zukünftigen Baugebiete der Stadt Bedburg einen Kriterienkatalog für die Vergabe der städtischen Baugrundstücke entwickelt, der dann angewendet werden soll. Als Kriterien wurden Beispiele wie Anzahl der Kinder im Haushalt oder pflegebedürftige Personen im Haushalt genannt. Zusätzlich wurde die Verwaltung beauftragt, die Einführung einer Zuzugsprämie zu prüfen. Nach dem Antrag der FDP soll dieser Kriterienkatalog auf alle städtischen Grundstücke, die zum Verkauf stehen, wie z.B. auch der in Zukunft evtl. zu verkaufende Spielplatz Allhovener Straße (so Pressemitteilung im Bedburger Löwen vom 07.10.2016), ausgedehnt werden. Der mögliche Grundstückserwerb soll öffentlich bekanntgemacht und es soll ein Bieterkreis festgelegt werden. Eine mögliche erstmalige Anwendung wird verwaltungsseitig im Baugebiet Sonnenfeld gesehen. Die Berücksichtigung bei den Baugebieten, die bereits in der Vermarktung sind, ist aus Sicht der Verwaltung nicht sinnvoll, da hier bereits der Verkauf der Grundstücke eingeleitet worden ist, d.h. es wurden teilweise bereits Grundstücke veräußert bzw. optioniert. Zuzugsprämie Im o. g. Antrag der SPD-Fraktion wurde die Prüfung einer Zuzugsprämie für auswärtige Bewerber angeregt. Möglich wäre es hier, den Kaufpreis um einen zu bestimmenden Betrag (z.B. x € / Kind) zu mindern. Diese Zuzugsprämie stellt allerdings eine freiwillige Maßnahme dar, die aus Sicht der Fachdienste 2 und 5 haushaltsrechtlichen Bedenken begegnet, da die Stadt Bedburg ein Haushaltssicherungskonzept aufgestellt hat, und der Haushalt perspektivisch bis zum Jahr 2022 ausgeglichen sein muss, damit das HSK genehmigungsfähig ist. Durch die Einführung einer Zuzugsprämie wird auf Erträge und Einzahlungen verzichtet, die für den angestrebten Haushaltsausgleich bzw. für den Abbau von Kassenkrediten kaum verzichtbar sein werden. Außerdem sieht die Verwaltung das Risiko einer Ungleichbehandlung zwischen den zuziehenden Erwerbern, die einen geminderten Kaufpreis zahlen, und einheimischen Erwerbern. Zur Ungleichbehandlung siehe auch die abgedruckte Stellungnahme des Städte- und Gemeindebundes NRW. Die Stadt Kerpen hat für Baugrundstücke im Baugebiet „Burgackerstraße“ einen Rabatt in Höhe von 14 €/qm pro minderjährigen Kind in der Familie gewährt, wenn die Familie nachweisen konnte, dass insgesamt ein Jahresbruttoeinkommen von weniger als 50.000,00 € zur Verfügung steht. Da in diesem Baugebiet nur noch ein einzelnes Baugrundstück zum Verkauf steht, wird dieser Rabatt derzeit nicht gewährt. Die Gemeinde Rommerskirchen gewährt für Bürger aus Rommerskirchen folgende Rabatte: 1. Beziehung zur Gemeinde Rommerskirchen a. Bis 5 Jahre, auch ehemals 3,50 €/qm b. Bis 10 Jahre, auch ehemals 5,50 €/qm c. Mehr als 10 Jahre, auch ehemals 9,00 €/qm 2. Kinderzahl a. Für das erste Kind b. Für jedes weitere Kind Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung 5,50 €/qm 4,00 €/qm Seite 4 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 5 3. Mindestens ist jedoch nach Abzug aller Rabatte der aktuelle Bodenrichtwert zu zahlen. Die Stadt Bedburg veräußert die Grundstücke in den Baugebieten in der Regel zum für das Baugebiet oder die Umgebungsbebauung festgelegten Bodenrichtwert. Eine abschließende Kaufpreisfestlegung für das Baugebiet Sonnenfeld ist jedoch noch nicht erfolgt. Anmerkungen: Die Kosten zur Errichtung eines Einfamilienhauses inkl. Grundstück schlagen in der Regel nach heutigem Baukostenindex mit geschätzt 300.000 € - 350.000 € zu Buche. Bei einer Familie mit zwei Kindern könnte, in Anwendung einer Kaufpreisreduzierung vergleichbar der Nachbarkommune Rommerskirchen, ein Abschlag von 3.800 € bei einem Grundstück in einer Größe von 400 m² erfolgen. Dies würde lediglich etwa 1 % der Bausumme für den Bauherrn ausmachen. Hierdurch würden eine Kaufentscheidung und damit eine Standortentscheidung für Bedburg voraussichtlich nicht wesentlich beeinflusst. Aus Sicht der Verwaltung sind die Lage im Raum und damit die unmittelbare Nähe zu den Oberzentren, die ohnehin günstigen Grundstückspreise im Stadtgebiet, das Bildungsangebot mit allen Schulformen vor Ort und das Betreuungsangebot sowie die gute ÖPNV-Anbindung am Standort Bedburg gute Gründe für den Zuzug nach Bedburg. Vergabekriterien Bei der Aufstellung von Vergaberichtlinien sind folgende Aspekte zu beachten: 1. Allgemeines Wie bereits in der Diskussion des Fachausschusses am 30.09.2014 ausgeführt, ist die Einführung von sozialen Entscheidungskriterien im Zuge der Vergabe von städtischen Baugrundstücken grundsätzlich ein mögliches Instrument, um auf den demografischen Wandel unmittelbar in der Stadt Bedburg zu reagieren. Sofern die Nachfrage das geplante Angebot an Grundstücken im Baugebiet übersteigt, könnte so deutlich auf die Entwicklung einer bestimmten Bewohnerstruktur im Baugebiet Einfluss genommen werden. Dabei ist jedoch auch zu beachten, dass Neubaugebiete langfristig stabile Bewohnerstrukturen schaffen, wenn nicht eine Altersgruppe im Baugebiet ein deutliches Übergewicht darstellt, sondern eine Mischung einen auf lange Sicht sukzessiven Bevölkerungsaustausch ermöglicht. 2. Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes / Antikorruptionsbeauftragten Das Rechnungsprüfungsamt hat zur Sitzungsvorlage folgende Stellungnahme abgegeben: Der Verkauf von städtischen Grundstücken unterliegt der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie und eröffnet daher bei der Auswahl der Bewerber einen sehr großen Ermessensspielraum. Dieser wird allerdings durch die verfassungsrechtlichen Grundsätze des Transparenzgebotes und des Diskriminierungsverbotes eingeschränkt. Wie aus der Vorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung hervorgeht, ist mit EuGH-Urteil bereits festgestellt worden, dass es nicht zulässig ist, die im Gemeindegebiet wohnenden Bürger bei der Vergabe von Baugrundstücken zu bevorzugen, da dies mit einer Diskriminierung von Auswärtigen einhergeht. Es wurde allerdings auch festgestellt, dass die Auswahl von Bewerbern anhand von sozialen Kriterien sehr wohl erfolgen darf. Auf Grund von Erfahrungswerten im Vergaberecht, bei dem üblicherweise die Auswahl von Bewerbern auf Grund vorher definierter Vergabekriterien erfolgt, kann aus hiesiger Sicht nur empfohlen werden, die sozialen Kriterien auf ein überschaubares Maß einzuschränken. Je mehr Kriterien vorhanden sind, umso angreifbarer wird eine Vergabeentscheidung. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 5 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 6 Aus Sicht der Rechnungsprüfung sind hierbei die Kriterien Anzahl der Kinder, pflegebedürftige Personen, ehrenamtliches Engagement und der bereits vorhandene Grundbesitz in Bedburg als soziale Kriterien als diskriminierungsfrei und somit rechtlich möglich anzusehen. Rechtlich bedenklich sind allerdings Kriterien, die eine Vergabe von Punkten auf Grund des Alters der Bewerber vorsehen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) besagt hierzu eindeutig, dass niemand auf Grund seines Alters benachteiligt werden darf. Die Stadt Bedburg befindet sich im HSK und unterliegt daher finanzrechtlichen Vorgaben. Somit gilt der gemeinderechtliche Grundsatz, Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert veräußern zu dürfen. Die bei anderen Kommunen vorgesehenen Preisabschläge beim Grundstückspreis auf Basis der sozialen Kriterien wird aus hiesiger Sicht auf Grund der HSK-Bindung als sehr kritisch angesehen. Soziale Kriterien sollten daher in Bedburg nur eingesetzt werden, um eine Rangreihenfolge bei mehreren Bewerbern bilden zu können. Die Durchführung eines Bieterverfahrens und die Vergabe an den Höchstbietenden wäre rechtlich sicherlich möglich, würde allerdings vermögende Menschen bevorzugen. Eine Verknüpfung des gebotenen Preises mit vorher definierten sozialen Kriterien innerhalb einer Bewertungsmatrix mit entsprechender Punktevergabe wäre auch denkbar, da dies im Vergaberecht gängige Praxis ist. In Vergabeverfahren ist der gebotene Preis zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit grundsätzlich immer ein Vergabekriterium mit einer hohen Gewichtung. Erfahrungsgemäß kann aber auch hier bestätigt werden, dass die Angreifbarkeit eines Verfahrens mit steigendem Umfang der Bewertungsmatrix ebenfalls ansteigt. Aus den vorgenannten Gründen kann sich das Rechnungsprüfungsamt dem Beschlussvorschlag des Fachdienstes 5 anschließen. Es wird allerdings empfohlen, den Umfang der Kriterien zu reduzieren und diese auf Vereinbarkeit mit dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) zu überprüfen.“ (Ende des Zitats) 3. Stellungnahme des Städte- und Gemeindebund Der Städte- und Gemeindebund NRW hat auf Nachfrage der Verwaltung zur Thematik „Vergabekriterien“ folgendes mitgeteilt: „Konkrete Erfahrungen mit Vergabesystemen liegen uns in diesem Zusammenhang nicht vor. Es erreichen uns aber regelmäßig Anfragen von Gemeinden, wie sie eine Baulandpolitik (meist im Sinne eines „Einheimischenmodells“) betreiben können. Zu den Spielarten zählt in diesem Zusammenhang neben städtebaulichen Verträgen auch die Veräußerung gemeindeeigener Grundstücke nach festgelegten Kriterien. Zur rechtlichen Zulässigkeit lässt sich Folgendes sagen: Bei der Bereitstellung von Bauland handeln die Gemeinden im Bereich der durch Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG verbürgten kommunalen Selbstverwaltungsgarantie. Es steht daher im Ermessen der einzelnen Gemeinde, ob und inwieweit sie in ihrem Eigentum befindliches Bauland an Private vergibt. Einen Rechtsanspruch auf Zuteilung gemeindlicher Grundstücke gibt es grundsätzlich nicht. Vielmehr hat der Einzelne - soweit sich eine Gemeinde zur Vergabe von Grundstücken entschließt - lediglich einen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung. Zur Eingrenzung ihres weiten Vergabeermessens kann die Gemeinde sogenannte „Vergaberichtlinien“ aufstellen, an denen sie ihre Zuteilungsentscheidungen ausrichtet. Hierdurch kommt es zu einer Selbstbindung mit der Folge, dass die betreffenden Grundstücke nur nach Maßgabe der Richtlinien vergeben werden dürfen. Weicht die Gemeinde von diesen ab, so kann der hierdurch Benachteiligte eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes aus Art. 3 GG geltend machen. Die Vergaberichtlinien selbst sollten nach einer früheren Rechtsprechung lediglich einer Vertretbarkeitskontrolle unterworfen sein, also vor Gericht nur beanstandet werden können, wenn sich sachliche Gründe für die getroffenen Regelungen nicht finden lassen. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 6 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 7 In Frage gestellt wurde diese Rspr. durch die Überprüfung der sog. „Einheimischenmodelle“ durch den EuGH. Hintergrund ist die Vereinbarkeit solcher Modelle mit dem unionsrechtlichen Diskriminierungsverbot. Die reine Bevorzugung von Einheimischen, ohne weitere Voraussetzungen, wird regelmäßig eine Diskriminierung von EU-Ausländern zur Folge haben. Für die deutschen Modelle gibt es insofern noch keine eindeutige Antwort, der EuGH hat aber vor wenigen Jahren anlässlich eines grds. vergleichbaren Modells in Flandern die prinzipielle Vereinbarkeit mit den unionsrechtlichen Diskriminierungsverboten festgestellt. Voraussetzung sei, dass solche Modelle nicht allein auf den Schutz der Ortsansässigen abstellen, sondern eine Sozialwohnungspolitik betrieben wird. Das heißt, eine Bevorzugung ortsansässiger Personen muss erforderlich und angemessen sein, um ein ausreichendes Wohnangebot für einkommensschwache Personen oder andere benachteiligte Gruppen der örtlichen Bevölkerung sicherzustellen. Als vorsichtiges Fazit lässt sich daher ziehen, dass soziale Vergabekriterien einem übergeordneten Ziel der Baulandpolitik dienen sollten, beispielsweise: die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Danach erst lässt sich entscheiden, welche Kriterien diskriminierungsfrei sind und welche nicht. Das ehrenamtliche Engagement kann allenfalls in Frage kommen, wenn es um eine Differenzierung allein zwischen Einheimischen geht; sollen die Grundstücke dagegen potentiell von jedem gekauft werden können, könnte hierin eine Diskriminierung von EUAusländern liegen. Es empfiehlt sich außerdem, in der Vergaberichtlinie zu regeln, zu welchen Bedingungen die Grundstücke verkauft werden sollen.“ (Ende des Zitats) Bei Aufstellung der sozialen Entscheidungskriterien muss somit auf die Gleichbehandlung aller geachtet werden. Eine Bevorzugung bestimmter Gruppen (z.B. Einheimische vor Zuziehenden oder umgekehrt) ist aus Sicht der Verwaltung unter Hinzuziehung der Stellungnahme des Städteund Gemeindebundes rechtlich bedenklich. In Bedburg besteht zwar ein gewisser Druck zur Entwicklung von Wohnbauland für die einheimische Bevölkerung, doch dieser Druck rechtfertigt nach der oben beschriebenen Rechtslage wohl nicht den generellen Ausschluss von auswärtigen Bewerbern. 4. Vergleich mit anderen Kommunen Die Verwaltung hat auf den Homepages anderer Kommunen Informationen über deren Verfahren zur Vergabe von Baugrundstücken eingeholt. Die entsprechenden Informationen sind als Anlage beigefügt. a) Pulheim Bei der Stadt Pulheim wird die Bewerberliste für die Baugrundstücke nur für einen gewissen Zeitraum geöffnet. In dieser Zeit können sich alle, die sich schon vorher auf eine Interessentenliste haben eintragen lassen und alle weiteren Interessenten auf ein bestimmtes Grundstück im Neubaugebiet bewerben. Neben dem Erstwunsch können die Bewerber einen Zweit- und Drittwunsch abgeben. Sollte es für ein Grundstück mehrere Bewerber geben, so werden diese Bewerber nach bestimmten Kriterien (Anzahl der Kinder U14) bewertet und neu platziert (siehe beigefügte Vergabekriterien der Stadt Pulheim). b) Stadt Elsdorf Die Stadt Elsdorf hatte vor einigen Jahren Vergaberichtlinien, wie z.B. „Antragseingang, Elsdorfer Bürger, Zahl der Kinder, wer schon einmal ein Grundstück in Elsdorf gekauft hatte rückte nach hinten“. Nach Auskunft der Stadtverwaltung Elsdorf haben sich diese Kriterien nicht als dauerhaft faire Vergabekriterien bewährt. Z.Zt. werden die Baugrundstücke nach Eingang der Bewerbung und Anzahl der Familienmitglieder vergeben. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 7 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 8 c) Rommerskirchen Der Gemeinderat Rommerskirchen legt für jedes Baugebiet einen individuellen Stichtag fest, ab dem eine Grundstücksbewerbung (inkl. Zweit- und Drittwunsch) eingereicht werden kann. Die Grundstücksvergabe erfolgt dann nach Eingang der Bewerbung. Die Bürgerschaft von Rommerskirchen erhält 7 Tage vor dem allgemeinen Verkaufsstart die Möglichkeit sich auf ein Baugrundstück zu bewerben. d) Mönchengladbach Die Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach unterscheidet nicht zwischen Einheimischen und Zuziehenden. Das Punktesystem wird auch nur angewendet, wenn es mehrere Kaufinteressenten gibt oder im Falle von Pattsituationen bei Höchstgeboten. e) Bergkirchen Die Gemeinde Bergkirchen weist Baugrundstücke, die nur den Einheimischen zur Verfügung gestellt werden sollen, gesondert aus. Die einheimischen Interessierten werden in einem festgelegten Punkteverfahren bewertet. Personen, die in der Vergangenheit mindestens 15 Jahre lang in Bergkirchen gelebt hatten, und nun wieder in den Ort zurückkommen wollen, werden den Einheimischen gleichgestellt. 5. Bieterverfahren / Bieterkreis Die FDP hat beantragt, dass alle Baugrundstücke, die außerhalb von Baugebieten frei werden, (z.B. der Spielplatz Allhovener Straße) in einem Bieterverfahren öffentlich ausgeschrieben werden. Eine öffentliche Ausschreibung der frei werdenden Baugrundstücke trägt zur Transparenz in Politik und Verwaltung bei. Die Verwaltung gibt allerdings zu bedenken, dass manchmal auch angehende Bauherren sich bei der Verwaltung erkundigen, ob eine bestimmte Fläche, bei der die Verwaltung eine Bebauung zunächst nicht vorgesehen hat, zu veräußern und zu bebauen ist (so geschehen bei der Fläche neben dem ehemaligen Kindergarten Mosaik, siehe Drucksache WP9120/2016 oder dem Baugrundstück in der Ziegeleistraße, siehe Drucksache WP9-118/2015). Die Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung ist in einem solchen Fall aus Sicht der Verwaltung problematisch. Daher sollte sich der Fachausschuss vorbehalten, in Einzelfällen kein Ausschreibungsverfahren durchzuführen. 6. Beschluss 1 Alternative A: Entscheidungskriterien a. Kriterien Unter den oben genannten Aspekten hat die Verwaltung verschiedene Kriterien geprüft:  Anzahl der Kinder, die mit einziehen werden. Die Einführung dieses sozialen Entscheidungskriteriums verdeutlicht die Familienfreundlichkeit der Stadt Bedburg. Hiermit wird ein Beitrag zum Bremsen des demographischen Wandels geleistet. Sogenannte „Patchwork-Familien“ sollten nicht diskriminiert werden. Bei Bereitschaftspflegeeltern oder Tagespflegepersonen sollte die Anzahl der Pflegestellen herangezogen werden. Außerdem sollte folgende Begrenzung vorgenommen werden: Es werden nur Kinder mitgezählt, die bei Schließung der Bewerberliste nicht älter als 16 Jahre sind. Hintergrund dieser Regelung ist, dass die Kinder häufig mit 18 – 20 Jahren von zuhause ausziehen, um in anderen Städten zu arbeiten oder zu studieren. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 8 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 9  Kinderlose verheiratete Paare unter 35 Jahre Die Anzahl der Paare, die zunächst Eigentum bilden wollen und erst im Anschluss Kinder bekommen, ist nach Einschätzung der Verwaltung durchaus hoch. Um diese Bevölkerungsgruppe nicht zu benachteiligen, sollten verheiratete Paare und eingetragene Lebenspartnerschaften unter 35 Jahre mit 2 Punkten pro Partner unter 35 Jahren bewertet werden. Die Verwaltung verweist aber auf die Vorschriften des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (siehe Ausführungen zum Kriterium „Alter“)  Pflegebedürftige Personen In letzter Zeit ist erkennbar, dass eine zunehmende Zahl von Familien pflegebedürftige Personen, vor allem ältere Angehörige, zuhause pflegen, solange dies möglich ist. Die Anzahl von Mehrgenerationenhaushalten steigt. Als Nachweis der Pflegebedürftigkeit können der Bescheid über die Pflegestufe bzw. der Schwerbehindertenausweis dienen. Hier könnte bzgl. der Punkte noch zwischen den Pflegestufen bzw. dem Grad der Behinderung unterschieden werden.  Auszug aus einer Sozialwohnung Auch in Bedburg ist geförderter Wohnraum knapp. Daher ist zu überlegen, ob für diejenigen Bauherren, die nicht mehr auf öffentlich geförderten Wohnungen angewiesen sind, ein entsprechender Anreiz zur Eigentumsbildung geschaffen wird.  Ehrenamtliche Tätigkeit Eine Stadt ist auf die Arbeit von Ehrenamtlichen angewiesen, sei es beim Dienst in der Freiwilligen Feuerwehr, der Betreuung von Flüchtlingen, Vereinstätigkeiten o.ä. Ohne den Dienst von ehrenamtlich tätigen Mitbürgern würde das soziale Miteinander in der Gesellschaft nicht funktionieren. Eine ehrenamtliche Tätigkeit in Bedburg könnte berücksichtigt werden, wenn sie bereits seit einem gewissen Zeitraum vor Bewerbungseingang aktiv ausgeführt wird. Bei einem kurzen Zeitraum wird das Risiko gesehen, dass Bewerber sich einem Verein nur anschließen, um eine bessere Chance auf ein Baugrundstück zu bekommen. Als Nachweis gilt die Ehrenamtskarte NRW. Die Verwaltung verweist aber auf die genannten Bedenken des Städte- und Gemeindebundes.  Vorhandenes Grundeigentum Die Wohngrundstücke der Stadt Bedburg sollen hauptsächlich an diejenigen Interessenten abgegeben werden, die bislang kein Grundeigentum besitzen und die das zu erbauende Wohngebäude selbst bewohnen möchten. Hierdurch kann eine nachhaltige Standortbindung der Bevölkerung erreicht werden. Bewerber, die nachweislich noch kein Grundeigentum besitzen, sollten daher höher bewertet werden. Bewerber, deren vorhandenes Grundeigentum aufgrund einer Erkrankung umgebaut werden muss, aber nachweislich nicht kann, werden den o.a. gleichgestellt. Sollten mehrere Personen das Grundstück erwerben (z.B. Ehepaare in Zugewinngemeinschaft), sollten Punkte vergeben werden, wenn keine der Personen Grundeigentum besitzt. Sollte eine der Personen Grundeigentum besitzen, sollte insgesamt kein Punkt vergeben werden.  Neubürger / Einheimische Auf die Zulässigkeit der Bevorzugung von Altbürgern (Einheimischenmodell) ist der Städte- und Gemeindebund NRW in seiner oben abgedruckten Stellungnahme eingegangen. Die Bevorzugung von Einheimischen ist dann zulässig, wenn es erforderlich und angemessen ist, um ein ausreichendes Wohnangebot für einkommensschwache Personen oder andere benachteiligte Gruppen der örtlichen Bevölkerung sicherzustellen. Aus Sicht der Verwaltung ist eine Bevorzugung von Einheimischen bei den anstehenden Baugebieten rechtlich fragwürdig. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 9 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 10 Beim Baugebiet Sonnenfeld sieht die Verteilung der Bewerber z.Zt. (Stand 20.10.2016) wie folgt aus: Wohnort Bedburg REK Rhein-Kreis-Neuss Kreis Düren NRW Übrige Summe Bewerbe r 160 30 7 3 20 10 230 Anteil 69,57% 13,04% 3,04% 1,30% 8,70% 4,35% 100,00 % Im Demographiebericht, 1. Fortschreibung 2012 wird darauf hingewiesen, dass die Anzahl der Eigennachfrager (d.h. Nachfrager aus dem Stadtgebiet Bedburg selbst) nach Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2030 deutlich zurückgehen wird. Der Demographiebericht rät dazu, die Vermarktung des Wohnstandortes Bedburg sukzessive mit attraktiven Grundstücken (Lagegunst) auszubauen, um neue Kundengruppen aus der Umgebung zu gewinnen (siehe Demographiebericht 1. Fortschreibung 2012 Seite 90 Nr. 6.3.2) Auch im Demographiebericht ist somit die Auffassung verankert, dass die Stadt Bedburg auf den Zuzug von Auswärtigen angewiesen ist. Daher sollte hier kein Unterschied zwischen einheimischen und auswärtigen Bewerbern gemacht werden.  Bezug zu Bedburg Die Bevorzugung von Bewerbern, die einen Bezug zu Bedburg aufweisen (z.B. dass man zuvor bereits in Bedburg gewohnt hat, Eltern wohnen in Bedburg o.ä.), stellt eine Ungleichbehandlung gegenüber anderen Bewerbern dar. Die Einführung dieses Kriteriums wird daher als bedenklich angesehen.  Alter Bedburg möchte familienfreundlich bleiben. Der Fokus sollte somit auf die noch kinderlosen Familien sowie auf Familien mit Kindern gelegt werden. Daher soll vor allem Wohnraum für junge Familien geschaffen werden. Aber auch viele ältere Personen und vor allem Ehepaare, deren Kinder „aus dem Haus sind“ möchten in ein barrierefreies Eigenheim umziehen. Diesen Trend konnte die Verwaltung in den letzten Jahren verstärkt feststellen. Auf diesen Personenkreis ist die Stadt Bedburg ebenfalls angewiesen. Der Demographiebericht 1. Fortschreibung 2012 trifft dazu folgende Aussage: „Die Zunahme der älteren Menschen darf dabei nicht vorrangig als Belastung wahrgenommen werden, sondern muss als Chance für die Zukunftsgestaltung Bedburgs gesehen werden. Deshalb ist es wichtig, eine zukunftsorientierte Seniorenpolitik umzusetzen.“ Daher sollte das Alter bei der Vergabe nur eine kleine Rolle spielen, um den unter „Allgemeines“ beschriebenen Bevölkerungsaustausch zu ermöglichen. Gemäß § 19 Abs. 1 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist eine Benachteiligung aus Gründen u.a. des Alters nicht zulässig. Der § 19 Abs. 3 AGG, nach dem bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse, zulässig ist, dürfte hier nicht greifen, da es sich nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern um die Veräußerung von Grundstücken handelt. Mit Hinweis auf die Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes sowie die Vorschriften des AGG lehnt die Verwaltung eine altersbedingte Bewertung der Bewerber ab. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 10 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 11  Arbeitsplatz in Bedburg Bedburg ist auf den Zuzug von Firmen und Arbeitnehmern angewiesen. Daher sollten Erwerber, deren Arbeitsplätze in Bedburg sind oder nach Bedburg verlagert werden, höher bewertet werden. Sollten mehrere Personen ein Grundstück erwerben (Miteigentumsanteil), so wird eine Punktzahl vergeben, wenn einer der Personen in Bedburg arbeitet. Sollten mehrere dieser Personen in Bedburg arbeiten, so wird trotzdem nur eine Punktzahl vergeben.  Sonstige Paare oder Unverheiratete Viele Bewerber argumentieren, dass sie sich „erst ein Nest bauen“ wollen, bevor sie eine Familie gründen. Der Verwaltung schlägt daher vor, dass zwischen Verheirateten, Nichtverheirateten und Singles keine Unterscheidung vorgenommen wird. Punktgleichheit Bei Punktgleichheit mehrerer Bewerber werden diese nach dem Eingang der Bewerbung platziert. b. Vermarktungsstand Baugebiet Sonnenfeld Seit Eingang des Antrags der SPD-Fraktion fragt die Verwaltung bei den Interessenten für die Baugebiete Sonnenfeld und Kolpingstraße die Kriterien „Anzahl der Kinder“ und „Anzahl der Pflegebedürftigen Personen“ ab. Würden diese beiden Kriterien gleichgewichtet werden, so sähe beim Baugebiet Sonnenfeld die Rangfolge wie folgt aus: Rang 1 2-13 14-48 49-98 99-230 c. Anzahl Bewerber mit gleicher Punktzahl 1 12 45 40 132 Unstimmigkeiten / Beschwerden Der Verwaltung liegen einige negative Stellungnahmen zu den geplanten Kriterien vor. Hier wird vor allem mit einer Ungleichbehandlung argumentiert. Diese Argumentation ist für die Verwaltung im Einzelfall durchaus nachvollziehbar. Am Ende wird es bei einer Bewertung der Bewerber immer zu einer Bewertung kommen, die zumindest angreifbar ist. Daher ist zwingend darauf zu achten, dass entsprechende Problemfälle weitestgehend vermieden werden. d. Zwischenfazit Die Verwaltung hat verschiedene Kriterien aufgezeigt, die bei der Vermarktung von städtischen Baugebieten angewendet werden könnten. Bei der Anwendung wird es aber immer wieder zu Härtefällen und Ungleichbehandlungen kommen. Sollte ein Bewerber unrichtige Angaben machen, um einen besseren Listenplatz zu bekommen, so ist das für die Verwaltung häufig nicht prüfbar. Der Umgang mit nachträglich festgestellten unrichtigen Angaben, die zur Bevorzugung dieses Bewerbers führen, ist rechtlich schwierig. Der Kaufvertrag müsste dann gegebenenfalls rückabgewickelt werden, was mindestens dann, wenn bereits mit dem Bau begonnen wurde, zu erheblichen Schwierigkeiten führen wird. Beschluss 1 Alternative B: Bisher wurden die Grundstücksinteressenten pro Baugebiet erfasst. Die Grundstückinteressenten wurden dann nach Eingang der Bewerbungen angeschrieben und bekamen ca. eine Woche Zeit, um eines der dann noch freien Grundstücke kostenlos zu reservieren. Die Reservierungsfrist Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 11 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 12 beträgt zunächst vier Wochen. Innerhalb dieser Reservierungsfrist haben die Grundstücksinteressenten dann die Möglichkeit, Planungs- und Finanzierungsfragen zu klären. Als Alternative zu diesem Verfahren und der bloßen Einführung sozialer Entscheidungskriterien schlägt die Verwaltung folgende Vorgehensweise vor:       Die Bewerber werden ab sofort auf einer Gesamtliste für das Stadtgebiet Bedburg erfasst. Zu Vermarktungsbeginn eines jeden Baugebiets werden die Interessierten auf dieser Gesamtliste angeschrieben und der Vermarktungsbeginn wird öffentlich bekanntgemacht. Alle Interessierten (inkl. denen, die sich nach öffentlicher Bekanntmachung des Vermarktungsbeginns gemeldet haben) haben dann bis zu einem durch den Fachausschuss zu beschließenden Zeitpunkt die Möglichkeit, sich auf ein Grundstück zu bewerben. Dieser Zeitpunkt gilt dann auch als Stichtag für die Erstellung des Ranking. Ein Zweit- und Drittwunsch ist ebenfalls möglich. Bei Mehrfachbewerbungen auf ein Grundstück werden die Erstplatzierten zunächst nach Erstwunsch oder Zweit-/Drittwunsch, und dann analog dem Beschluss 1 Alternative A nach den noch festzulegenden Entscheidungskriterien sortiert. Sollte dann noch immer kein Käufer feststehen werden die dann Erstplatzierten nach dem Eingang der Bewerbung auf der Gesamtliste sortiert. Die Interessierten, die bei Vermarktungsbeginn nicht auf der Gesamtliste standen, werden somit nicht mehr beachtet. Danach entscheidet das Los, sofern das dann noch notwendig ist. Die Verwaltung gibt allerdings zu bedenken, dass die Probleme, die bei einer Vermarktung nach Alternative A (siehe oben) auftreten, auch hier zu erwarten sind. Die unter Alternative B geschilderte Vorgehensweise stellt ein Verfahren dar, welches gegenüber der Einführung von rein sozialen Entscheidungskriterien deutlich unproblematischer ist: Zu Beginn der Vermarktung bekommen alle Interessenten die gleichen Chancen auf ein Baugrundstück. Beschluss 1 Alternative C Als weitere Alternative C ist aus Sicht der Verwaltung auch folgende Vorgehensweise denkbar:       Die Bewerber werden ab sofort auf einer Gesamtliste für das Stadtgebiet Bedburg erfasst. Zu Vermarktungsbeginn jedes Baugebiets werden die Interessierten auf dieser Gesamtliste angeschrieben und der Vermarktungsbeginn wird öffentlich bekanntgemacht. Alle Interessierten (inkl. denen, die sich nach öffentlicher Bekanntmachung des Vermarktungsbeginns gemeldet haben) haben dann bis zu einem durch den Fachausschuss zu beschließenden Zeitpunkt die Möglichkeit, sich auf ein Grundstück zu bewerben. Ein Zweit- und Drittwunsch ist ebenfalls möglich. Bei Mehrfachbewerbungen auf ein Grundstück wird das Grundstück in einem Bieterverfahren zum Höchstpreis veräußert. Mindestpreis ist der jeweils aktuelle Bodenrichtwert. Der Bieterkreis besteht aus den Bewerbern für das Grundstück (Erst-, Zweit- und Drittwunsch). Beschluss 2: Vergabekriterien für einzelne Baugrundstücke und Grundstücke für den Geschosswohnungsbau Die Aufstellung eines eingeschränkten Bieterkreises wird mit Hinweis auf die Stellungnahme des Städte- und Gemeindebundes NRW abgelehnt. Die Vergabe der einzelnen Baugrundstücke sollte nach der Vorgehensweise, die unter Beschluss 1 Alternative C beschrieben wurde, erfolgen. Eine gleiche Vorgehensweise wird auch für die Baugrundstücke in den Baugebieten vorgeschlagen, die mit Geschosswohnungsbau bebaut werden können, da diese in aller Regel als Investitionsobjekt und nicht zur Eigennutzung errichtet werden. Hierbei sollten auch in den einzelnen Bieterverfahren einzelfallbezogene Rahmenbedingungen definiert werden, wie z.B. eine erforderliche Quote für den sozialen Wohnungsbau. Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 12 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 13 Fazit: Die Einführung sozialer Entscheidungskriterien ist möglich, kann aber mit Blick auf die Gewichtungen der Kriterien und deren konkrete Anwendung zu rechtlich angreifbaren Ergebnissen führen. Um dies zu vermeiden, schlägt die Verwaltung für Einzelgrundstücke in Baugebieten die Alternative „Beschluss 1 Alternative B“ sowie im Übrigen die unter Beschluss 2 genannte Vorgehensweise vor. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel: Durch den Zuzug junger Familien wird der demografische Wandel in Bedburg gebremst. Finanzielle Auswirkungen: Nein x Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, den 27.10.2016 ------------------------------Markus Teich ------------------------------Rainer Köster ------------------------------Sascha Solbach Sachbearbeiter Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-71/2015 1. Ergänzung Seite 13